11:40(4.0)iPhoneママさん、アーバンビレッジの平野ですお聞きしている現在の内容では、賃料収入とローン返済が若干のマイナス、他の管理費や税金等で年間100万円ほどの赤字ですが、税金還付が50万ありますので、年間50万円強の赤字となっているのですね。ご年収が結構ありますので、年間50万円の赤字で納まっているうちは大丈夫でしょう。賃貸では入居者の退去による空室リスクや築後年数経過による賃料の低下リスクが伴います。空室になった場合には、その賃料収入がそのまま返済額に上乗せされますので、とたんに苦しい状況になりかねません。そのリスクを回避するために、売却をしてローンを抹消してしまう、というのも手ではありますが、(査定をしてみないことには売却可能額は判りませんが)新築で購入され、バブル崩壊後は毎年のように不動産相場が低下している現状では、購入金額よりも低い価格でしか売却することができなくなっていると思われます。その場合に売却を行うとすると、売却額とローン残額の差額は手持ち資金を拠出して、抵当権抹消を行い売却をする必要が出てくるのです。ちなみに新築物件が1年経過して中古物件になっただけで、価格は2割下がるとも言われてます。3000万円の物件が2割下がったとして、ほぼ全額ローンを組んでいたとすれば、600万円弱の差額が出てきます。それを手持ち資金で埋めないといけなくなってしまいます。現在の預貯金の内容では、簡単に手持ち資金を出してしまうことは難しそうですね。すれば結局、iPhoneママさんの場合は、どうする方法がいいのかをご提案させいてただくと、まずは生活費やその他の支出を抑えて預貯金を増やすことを考えてください。ある程度まとまった金額になれば(金額は繰り上げ返済の手数料と利息の額から判断)、金利が高く返済額と賃料がマイナスになっている物件から繰上げ返済を行ってください。この場合でしたら、Cの物件になりそうですね。したルールで繰り上げ返済を行っていくことで、賃料収入によるプラス差額が大きくなり、収入から管理費や税金を支払うこともでき、空室リスクにも耐えられる健全な賃貸経営ができるようなっていくと思われます。繰上げ返済を行っていき、ローン残額よりも売却額が上回った時点において、売却処分してしまえば、手持ち資金の持ち出しも不要でリスク回避することも可能です。収益率の高い物件への買い替えも検討することができます。繰上げ返済の他、現在できる健全経営への方法としては、現在より高い賃料をとれるようにはできないのか?費用を抑えること(入居者入替の際の改装費やその他の費用)は、できないのか?の検討も必要と思われます。iPhoneママさんの場合はご年収も高いので大丈夫だと思われますが、万一、繰上げ返済が進み健全経営になる前に、空室やその他の理由でローン返済に耐えられなくなった場合、ローン返済を行うために金利の高いところからの借入で返済を行うようなことは絶対にやめてください。なるとローン返済を借入で行うことになり、返済額が増え収入で返済することができなくなってしまいますので。したローン返済に耐えられない状況になった場合には、任意売却という方法で金融機関と交渉をして売却をしてしまい、ローン残金については相談の上で分割返済を行っていくということも考えられますので、任意売却を取り扱っている不動産会社に早めのご相談をお勧めします。物件が関西にあるということですので、物件査定、賃料や費用の見直し、物件の処分や買い替え等のご検討をされるのでしたら弊社でもアドバイスさせていただきますので、必要であれば、お申し付けください。15:21迅速なご回答ありがとうございました。参考にさせていただきます。やれるところからやっていきたいと思います。分譲マンションの複数運営で大変困っております。00:32都内勤務の31歳女性です。平成17年から20年にかけて、大阪府(環状線の駅近く)と奈良県に計4件の新築分譲マンションを購入してしまいました。投資マンション維持に四苦八苦。専門家メール相談サービス|あなたの事業に「現役・事業のプロ」のナレッジを。