アドバイザーこの専門家に相談する0120-73-2933※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。この指標の役割や、これまでの指標との違いについて、いまいちよくわからないという方も多いのではないでしょうか。今日はこの価格指数についてお話していきます。実はこれらの指標は、いずれも市場の取引価格ではありません。課税の根拠とするための数値です。不動産は実体経済において重要な役割を持つ財ですから、本来であれば実際の取引価格をベースとして指標を算出とするべきなのですが、取引価格そのものは実取引への影響や固有財産であるためのプライバシーの問題などから、データ公開自体おこなわれてきませんでした。これらの鑑定ベースの不動産指標は長らく不動産業界のトレンドや景況を分析する上で判断指標として活用されてきましたが、そこにはいくつかの問題点も存在していました。時といった急激に市場が変化するや次期にはこうした鑑定データは後追いになるという点です。どのように不動産の価格が推移していくのか、今後どうなっていくのかの判断材料とするには精度上問題があったということです。株式投資では、日経平均株価・TOPIXの推移などは、取引実態の推移を説明している指標です。響をおよぼし、指数に反映されています。ところが不動産の場合には実際の取引データではないので、非常になめらかな推移のグラフとなり実態をきちんと補足できる指標とは言いがたい状況でした。個人の投資家や不動産オーナーからすると、他の金融商品に比べて正しく市場を理解する材料が不足しているということになります。早稲田大学の協力のもと、市場の取引価格をベースとして今回の東証住宅価格指数を開発したといのが経緯です。不動産市場の値動き(トレンド)を分析する方法には大きく3つのやり方があります。リピートセールス法1はともかく、2と3の方法はそれぞれメリットとデメリットがある手法です。1は例えば、「新宿区の平均坪単価は××」などと表記するようなやり方ですが、この方法は市場の物件の構成の変化を一切考慮していないので、統計的にはほとんど意味のない方法です。一方で、2は簡単にいってしまうと、個別不動産のもつ属性ごとの強さを係数にして算出する方法で、計量経済学などでよく用いられる方法です。広さや築年数などが不動産の価格にどのくらい影響するのかを一つ一つ明らかにする統計手法です。3が今回の東証住宅価格指数にて採用されている方法となり、アメリカの住宅価格指数であるケースシラー住宅指数も同様のモデルを用いています。今回の東証住宅価格指数が日本版ケースシラー指数という呼び方がされているのも、同じ方法で分析しているからというのがその理由です。取引された値動きの変化をベースに市場全体の動向を分析するという方法です。実態を捉えることが可能な指標であるといえるでしょう。他方で2のヘドニックアプローチのように属性ごとの強さ、つまり広さや築年数や駅までの距離などの影響度合いを分析することはできません。全体の推移を補足することが可能であるということです。長くなりましたので、今回は以上とします。不動産は優れた特性を持つ資産ですが、業界全体で情報開示が遅れていたため、これまでは投資対象として難しい資産でした。した判断基準と見極め方を理解し、リスクを抑えた安定投資を実現しましょう。この専門家に相談する0120-73-2933※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。専門家メール相談サービス|あなたの事業に「現役・事業のプロ」のナレッジを。