TweetTweetいつも応援ありがとうございます。2015年内に融資の借り換え、及び返済期間や返済方法の見直しを行いましたので、不動産賃貸業の収支は非常に良くなりました。それはあくまでペーパー上の話。収支計算書上の通算損益は極めて良くなりましたが、そこに税金が乗りますからそう安心してはいられません。2016年内はいいんです。借り換えに要した費用により単年の収支は赤字申告となりますので、所得税は還付されますし前年の所得から計算される住民税も少なくて済む。これまでは基本的に源泉徴収された所得税だけでは不足し、追加納付をしてきましたので、所得税が還付される予定となるとかつてないほどに楽な一年となるのは確実です。確実ですが、収支が大幅に改善した分だけ来年の納税額が大変大きくなってしまうのもまた確実で。今から手を打っておかなければ、納税のために融資を受けなければいけないなんて事態に陥りかねない。賄えるけどキャッシュを手厚く残す為に、かつ金融機関との関係を良くする為に借りておこう、ならいいのですけれども。納税の為の手元資金が無いから借りよう、というのは僕の考えではアウト。収支計算書の外で次年度の納税資金を計算に入れておき、その上で最終的にいくら残るのかを大切にしています。なければ、将来の修繕費用すら貯金できません。減価償却費分だけ収支計算書上より手元に残る資金は多くなるはずではあるものの、その分だけ不動産評価額も下落していくもの。純利益と次の年に納めることになるだろう税金のバランスを考えて予算立てをしていくのが大切であると思って臨むよう、心掛けています。利益が大きく膨らむと、その分だけ税金が加速度的に増えてしまうのが個人で不動産を所有する際の問題点です。法人を活用して納税額をコントロールしたいところではありますが、世間で思われているほどには法人化を焦らなくても良いと思うのが僕のスタンス。実効税率で見ると、法人化を急ぎ過ぎてもあまりメリットは感じないなと。僕のように色々やりたい人間にとっては、法人にお金を縛られるのは結構面倒に感じます。法人が極めて効果的なのは事実ですし、僕も活躍してはいますけどね。それよりも、所得をコントロールしたいのであれば資産のメンテナンス費用をしっかりと計画的に支出するのが大事かなと。サラリーマンが所得を減らしたいのなら、究極的には仕事を辞めてしまえば話が早いんです。サラリーマンを辞めることで給与所得がなくなり、総所得は大幅に減少するのは当然ですが、その分だけ納税額も減ります。所得金額が1800万円を超えていると住民税と合わせて50%以上を税金として召し上げられますので、無くなっても傷は浅く済むというもの。無計画にサラリーマンからリタイアしても、メインバンクからの目が冷たくなるだけ。辞めた後の話をしっかり詰めて、十分納得の得られる環境づくりをしてからでないとうまくはいきません。資産の基盤をしっかりと作り上げるのを優先するべきであると僕は考えています。それが、資産そのものへの投資です。投資と現金のバランスを取る納税額に困る可能性があるということは、つまり収入に余裕があるはずです。お金が余っているのであれば、使わなくてはもったいない。それを資産の価値をより高める為に使うのであれば、資産の流出はありません。各部屋に設置してあるエアコンが、ずいぶん古いタイプのもののままではありませんか?まだまだ新しいものを無駄に取り替える必要はありません。減価償却が終わっていて、そろそろいつ壊れてもおかしくないというものがあれば。トラブルが発生する前に、収入の余裕部分を消費して先に交換をしてしまうのは、資産価値保全の為に非常に効果的。その分だけ税金が安くなるのですから。一括で計上可能なものは今年の所得を圧縮するのに役立つし、資産計上可能なものは将来に渡り納税額を抑え、資産の評価額を高められます。探せば結構、交換しても良いかもしれないと思える設備が見つかるものです。僕はとりあえず今年、昨年末から報告を受けていたものの年が明けるまでは待ってもらっていた水道ポンプの交換と、部品の製造が近く終了する予定となっているエレベーターの部品交換を行うこととしました。それだけで160万円以上になりますが、その分来年以降の税金が圧縮されるのですからケチって危険を放置しておく必要もありません。あまりにも多額の修繕費を一年のうちに計上してしまうと、今度は手元資金が不足していますので、ほどほどを目指して最終的には納税に回すのが正解と思います。節約経営をして馬鹿正直に高い税金を納めるよりは、毎年分散して修繕費用を計上しつつ無難に税金を納めるくらいが税務署にも目をつけられにくくていいのかな、と。無駄遣いをせず、納税と設備投資のバランスを取るのが、長期的に最も楽に利益を多く取る方策だと、僕は考えています。宜しければブログランキングも応援クリックお願いします。不動産会社の大半は善良。中には魔物が紛れているのも現実。不動産投資における資金管理の原則。内部留保の重要性を知る。)この記事へのコメントはありません。この記事へのトラックバックはありません。返信をキャンセルする。-URL家賃上昇は、インフレが起きるにしても一番最後。TOPこのサイトについて不動産投資を中心に、金融・経済、そしてビジネスについてコラムを書いています。きりのきについて人気ブログランキング参加中です。時々コラムを書かせて頂いております。2014年4月不動産投資を始める際に最も重要なリスクヘッジの仕方。地方不動産投資で理想の未来を手に入れるには。経費計上の勘違いと問題点。土地評価額を計算しよう。不動産投資は好みの組み合わせ。中でも一番大切なのは......。『20代でマンション5戸買っちゃいました。s);})();こんにちは。『きりのき』と申します。普段は勤務医をしておりますが、震災・原発事故の経験やその他ここ数年で多くのことを学び、また子供時代からの夢を叶えたいという思いもあり、2011年4月より不動産投資の勉強をスタートしました。それをきっかけとして、現在はビジネスそのものについて強い興味を持っています。2014年1月1日現在、2棟53戸+区分マンション1戸を所有。『収入の3つの柱』を構築中です。不動産投資は、そのための基盤作りと言えるかもしれません。拙い文章ですが、宜しくお願い申し上げます。