דל"פ: הרבה מעיסקאות ה10/90 היו עיסקאות מעולות.

אני יודע שאני כותב כאן נגד כל הפינטוויט, אבל קחו כמה מילים בנושא הזה.

* בעוד מדד תשומות הבניה ל-2023 הוא 2%, ול2024- הוא 2.6% בערך, מדובר בפייק מוחלט, בפועל קבלנים מדווחים ב2024 על התייקרות של פועלים, שמעתי על התייקרויות של מ500 שקל יומית ל1000 שקל יומית. שמעתי על מספרים נוספים ואחרים, אבל בכל אופן, בהתחשב בכך שעלויות הבניה מורכבות בכ50% מפועלים, אז 2.6% תשומות בניה הן חול בעיניים. 

* כשאתה רוכש דירה שעלויות הבניה שלה מתייקרות בסדר גודל של 14% במהלך ה3-4 שנים על למסירתה, ואתה רכשת אותה ללא הצמדת מדד, קיבעת רווח עצום של 14% על הדירה הזו בדיי וואן, לפי תשומות בניה של 2-2.5% אחוז לשנה, מדובר ב3.5 שנים על כ 7% הנחה, אבל האמת שלפי עלויות הבניה בשטח מדובר יותר על כ14% הנחה.

* להערכתי הקבלנים כבר עברו לתמחר את זה מתי שהוא, ולכן מאוד תלוי העיתוי, המיקום, וכן הלאה, בסוף נדל"ן זה רק שני דברים, לוקיישן ומחיר, אבל אני יכול להבטיח לכם: המון מעיסקאות ה10/90 נעשו מול קבלני לחוצים שלא הבינו מה הולך ליפול עליהם בתחום עלויות הבניה, הם האמינו כמוכם לשטויות של "מדד תשומות הבניה".

* אופציה: כשאתה קונה דירה לעוד 3-4 שנים ומקבע מחיר, אתה קונה אופציה על מחירי הדיור, אופציה שלמען האמת אתה מקבל די בחינם, כי אתה רוצה את הדירה, המחיר טוב לך, אתה בין כך מרוויח את תשומות הבניה, האופציה ניתנת כבונוס, האינטרס של הקבלן הוא לתת לך את האופציה כדי להציג לבנק מכירות ואז הוא יקבל מימון, לכן מבצעי הקבלנים הם בעיקר על הפריסייל-15% הראשונים של הדירה. האופציה הזו יכולה להיות שווה המון כסף בטבלה בתמונה אני מביא מויינט את המחירים שמדלן ניתחו, זה לא בהכרח חופף למחירים שהאוצר מציג, אבל לא משנה, העיקר זו הנקודה הבאה, אם רכשת 10/90 בחיפה, והמחירים בשנה קפצו ב11%, עשית תשואה מטורפת לגמרי על הכסף שלך, נגיד שמת מאה אלף שקלים על דירה של מיליון, הדירה עלתה 11%, זה אומר שעשית בשנה 100% על ההון שלך, בלי לסכן כמעט שום דבר. אותו הדבר בכל עיר, וכמובן העיסקה תימדד בתום ה3-4 שנים במסירת המפתח.

* ועכשיו, אני יודע שהקבלנים לא טיפשים, הם מתמחרים מראש סיכונים לבניה יקרה, את השווי של האופציה וכן הלאה, ולכן הם מייקרים את הדירות, דירה ב10/90 ככלל תהיה יקרה יותר מדירה רגילה, ראיתי תפירות מטורפות של קבלנים, דירות בפרוייקט שנמכר ב20% מעל השווי האמיתי לתמימים שקל לרמות, דירות בשכונה חדשה שנמכרו ב33% יקר יותר, גם זה לתמימים שקל לרמות ושלטי חוצות ענקיים וכן הלאה, ולכן אי אפשר לומר ככלל שעיסקאות 10/90 הן עיסקאות טובות, ממש לא, הכל תלוי פר עיסקה.

* בסופו של דבר, עיסקת 10/90 שנעשה ב2023 ובמחצית הראשונה של 2024, כאשר המחירי היה פייר, המיקום היה טוב ולא מלכודת משקיעים (באר שבע, אמרנו?) ככל הנראה הייתה עיסקה נהדרת, ולא משנה מה המלעיזים באוצר או בפינטוויט אומרים. 

* מה היום? היום הקבלנים כבר מבינים את העוקץ של תשומות הבניה, הם יודעים טוב ממכם שפועל יומי עולה הון תועפות, וככל הנראה לא תמצאו עיסקה ממש טובה, אבל: בהחלט יש כל הזמן קבלנים לחוצים, וכל הזמן יש עיסקאות טובות, אשפי נדל"ן יידעו למצוא אותם, האם זה קל? לא, האם יש עיסקאות שבעוד 4 שנים יתבררו כעיסקאות זהב? התשובה היא כן.