ใครว่า ซื้อบ้านใน กทม. เป็นเรื่องยาก ดร.โสภณ ยัน ‘ราคาเอื้อมไหว’ ยังมี และจะยิ่งง่ายถ้า ‘นกน้อยทำรังแต่พอตัว

[เรื่อง: ดร.โสภณ พรโชคชัย]

เมื่อเร็วๆ นี้ มีการสำรวจบอกว่า คนใน กทม. ซื้อบ้านได้ยาก ราคาห้องชุดสูงถึง 21 เท่าของรายได้ต่อปี แถมยังบอกว่าราคาบ้านขึ้นเร็วมาก ข้อมูลนี้เป็นเท็จ ความจริงคือคนไทยมีความสามารถที่จะซื้อบ้านในตลาดเปิดได้ง่ายมาก ราคาบ้านก็ไม่ได้ขึ้นมากมาย แถมบางแห่งราคาตกด้วยซ้ำไป

ข้อมูลดังกล่าวเป็นผลการศึกษาของ Urban Land Institute (ULI) ในหัวข้อ ULI Releases 2024 Asia Pacific Home Attainability Index Covering Data Across 48 Cities; Highlights Key Trends Observed Across APAC เผยแพร่เมื่อวันที่ 21 พ.ค.2567 แล้วศูนย์วิจัยของธนาคารแห่งหนึ่งก็นำมาเผยแพร่ต่อ แถมบอกว่าราคาบ้านขึ้นเร็วถึง 9.1% ต่อปี ส่วนค่าจ้างเพิ่มขึ้นเพียง 1.2% ต่อปี

ข้อมูลที่ ULI นำเสนอนั้นบอกว่าราคาห้องชุดในกรุงเทพมหานครมีราคาประมาณ 7.84 ล้านบาท ซึ่งเป็นราคาที่สูงเกินจริง และถ้าราคาห้องชุดเป็น 21 เท่าของรายได้ ก็เท่ากับครัวเรือนในกรุงเทพฯ มีรายได้เฉลี่ยต่อเดือนประมาณ 31,000 บาท

อย่างไรก็ตาม ราคาที่อยู่อาศัยจริงที่ศูนย์ข้อมูลฯ พบว่า รายได้เฉลี่ยต่อปีของครัวเรือนในกรุงเทพฯ ณ สิ้นปี 2566 อยู่ที่ 40,051 บาทต่อเดือน หรือปีละ 480,612 บาท ดังนั้น รายได้เฉลี่ยนี้จึงสูงกว่ารายได้ที่ ULI ระบุไว้ การที่ ULI เอาตัวเลขประมาณการราคาห้องชุดที่สูงเกินจริงมาหารด้วยรายได้ต่อปีที่ต่ำเกินจริง จึงทำให้ออกมาว่าราคาห้องชุดในกรุงเทพฯ สูงถึง 21 เท่าของรายได้ต่อปีของครัวเรือนนั่นเอง

แต่เมื่อนำราคาเฉลี่ยจริงที่เพียง 3.76 ล้าน หารด้วยรายได้ครัวเรือนต่อปีที่ 480,612 บาท ก็เท่ากับราคาสูงกว่ารายได้เพียง 7.82 เท่าเท่านั้น ยิ่งถ้าหากนับรวมทั้งระบบในตลาดเปิดคือรวมห้องชุดมือหนึ่งและห้องชุดมือสอง ณ ราคาประมาณ 3 ล้านบาทต่อหน่วย ก็จะพบว่าราคาห้องชุดเป็นเพียง 6.24 เท่าของรายได้เฉลี่ยต่อปีของครัวเรือนในกรุงเทพฯ เท่านั้น ซึ่งแสดงให้เห็นว่าประชาชนในกรุงเทพฯ สามารถมีบ้านในตลาดเปิดได้ไม่ยากเลย

ยิ่งหากเราตั้งสมมติฐานว่าราคากลาง (Median Price) ของห้องชุดทั้งหมดในกรุงเทพฯ อยู่ที่ 2.7 ล้านบาท (ลดลงกว่าราคาเฉลี่ยราว 10% เพราะในกรุงเทพฯ มีห้องชุดราคาแพง เช่น ตารางเมตรละเกือบล้านบาทแต่มีจำนวนน้อย ทำให้ค่าเฉลี่ยสูงเกินจริง) และขณะเดียวกันหากตั้งสมมติฐานว่ารายได้เฉลี่ยในความเป็นจริงในกรุงเทพฯ อาจสูงกว่ารายได้ที่ทางการสำรวจราว 10% เป็นเงินปีละ 528,673 บาท (เพราะในการสำรวจ ประชาชนอาจไม่อยากตอบตามความเป็นจริง) ก็จะทำให้ราคาห้องชุดโดยรวมเป็นเพียง 5.1 เท่าของรายได้ต่อปีของคนในกรุงเทพฯ เท่านั้น

ข้างต้นนี้แสดงให้เห็นว่า ครัวเรือนในกรุงเทพฯ สามารถซื้อห้องชุดได้ไม่ยากนัก ยิ่งหากยินดีจะซื้อห้องชุดในราคาถูกหรือต่ำกว่างบประมาณที่คาดการณ์ไว้ข้างต้น ก็ยิ่งจะสามารถซื้อได้ง่าย ทั้งนี้เพราะในกรุงเทพฯ ยังมีห้องชุดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท อยู่ 42,531 หน่วย ยิ่งหากรวมห้องชุดมือสองด้วยก็คงมีราว 120,000 หน่วย ตามหลักแล้ว “นกน้อยทำรังแต่พอตัว” เราควรซื้อบ้านในราคาที่ไม่แพง เพื่อจะได้นำเงินที่เหลือไปลงทุนทางด้านอื่น หรือไป “โปะ” เงินผ่อนชำระเพื่อให้การผ่อนชำระหมดเร็วขึ้นและเสียดอกเบี้ยน้อยลง

ยิ่งกว่านั้นตามรายงานข่าวยังระบุว่า ราคาบ้านขึ้นเร็วถึง 9.1% ต่อปี ส่วนค่าจ้างเพิ่มขึ้นเพียง 1.2% ต่อปี ซึ่งศูนย์ข้อมูลฯ ขอยืนยันว่าราคาบ้านไม่ได้เพิ่มขึ้นเร็วขนาดนั้น

อ่านต่อ:#กรุงเทพธุรกิจ #InsightForOpportunities #กรุงเทพธุรกิจEconomic #กรุงเทพธุรกิจRealEstate