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O que são Sociedades de Investimento Imobiliário?
Na DEGIRO, acreditamos que é importante que invista com conhecimentos suficientes. Além disso, queremos garantir que poderá investir em instrumentos financeiros adequados às suas necessidades e objetivos. Este artigo explica o que são Sociedades de Investimento Imobiliário e como pode investir nelas.
O que é uma SII?
Uma Sociedade de Investimento Imobiliário (SII) é uma empresa que normalmente gera rendimentos através da produção e posse de bens imobiliários. Algumas SII são cotadas em bolsa, e outras não. Quando os investidores optam pelas SII, estão a investir indiretamente nos bens imobiliários detidos pela empresa. Como acontece com as ações ordinárias de uma empresa, normalmente o investimento em SII concede direitos de voto ao investidor.
Ao contrário do que se verifica noutras empresas imobiliárias, as SII não desenvolvem bens imobiliários para revenda. As SII detêm ou arrendam os bens imobiliários e pagam aos investidores os rendimentos decorrentes das rendas. Estes rendimentos são designados por receitas de dividendos. Estes bens são diversificados e podem incluir de tudo, desde edifícios de escritórios, hotéis, centros comerciais e habitações, a centros de dados e torres de antenas de telemóveis. Uma vez que as rendas são normalmente estáveis, o fluxo de receitas de um investimento SII também pode ser considerado relativamente estável sob condições normais de mercado.
Requisitos para as SII
Para se qualificar enquanto SII, uma empresa tem de cumprir determinados requisitos. Estas disposições estipulam, por exemplo, as diretrizes de administração de uma SII, a percentagem dos ativos que têm de ser bens imobiliários e a percentagem de rendimentos tributáveis que deve ser devolvida aos investidores na forma de dividendos. Estas percentagens dependem do país de origem da SII.
Alguns exemplos comuns destas disposições são:
Todas as SII devem ser geridas por um ou mais administradores ou diretores.
As SII têm a obrigação de distribuir a maioria dos seus rendimentos tributáveis aos acionistas. Normalmente, é necessário distribuir cerca de 90%.
No mínimo, uma determinada percentagem dos ativos tem de ser investida em bens imobiliários. Na maioria dos casos, essa percentagem é cerca de 75%.
No mínimo, uma determinada percentagem do rendimento bruto tem de vir do arrendamento ou da venda dos bens imobiliários, ou dos juros das hipotecas. Essa percentagem é normalmente cerca de 75%.
A propriedade efetiva tem de ser detida por um número mínimo de pessoas. Isto pode significar que uma SII tem de pertencer a pelo menos 100 acionistas. Por exemplo, esta obrigação é aplicável a pelo menos 335 dias de um ano fiscal.
Os diversos tipos de SII
Existem vários tipos de SII. As diferenças estão na forma como os investidores podem investir nelas ou no produto no qual a SII é especializada.
Como foi referido, uma SII não tem de ser cotada em bolsa. Existem três classificações:
Publicly traded REITs: SII cotadas em bolsa: este tipo pode ser comprado e vendido nas principais bolsas de valores, como a NYSE e a Bolsa de Valores de Londres. Por serem cotadas nas bolsas de valores mais comuns, muitas SII têm uma liquidez relativamente elevada quando comparadas com o investimento direto em bens imobiliários. Isto significa que os investidores podem comprar e vender ações das SII cotadas em bolsa mais facilmente.
Non-exchange traded REITs: SII não cotadas em bolsa: estas SII são disponibilizadas aos investidores mas não são cotadas nas principais bolsas de valores.
Private REITs: SII privadas: estas SII não são cotadas em nenhuma bolsa de valores e normalmente não são disponibilizadas a todos os investidores. Apenas podem investir nestas SII privadas pessoas específicas, normalmente designadas pelo Conselho de Administração de cada SII.
As SII podem ter investimentos diversificados, como bens imobiliários, hipotecas e outras. Alguns exemplos de SII especializadas são:
SII hipotecárias
Como deve imaginar, as SII hipotecárias investem em hipotecas. Também são designadas por mREIT. Podem utilizar diretamente a hipoteca ou os empréstimos, ou indiretamente os títulos garantidos por créditos hipotecários (MBS).
SII residenciais
As SII residenciais são normalmente especializadas em propriedades residenciais. Tais propriedades podem ser, por exemplo, complexos de apartamentos ou propriedades para arrendamento a famílias individuais. Estas SII podem ser ainda mais especializadas: por exemplo, algumas SII concentram-se apenas no alojamento para estudantes ou em comunidades específicas.
SII do setor do retalho
À semelhança do exemplo anterior, as SII podem ser especializadas em bens imobiliários do setor do retalho, como centros comerciais e lojas.
SII do setor dos serviços de saúde
Estas SII concentram-se exclusivamente nas infraestruturas de saúde. Incluem-se nesta categoria os edifícios de hospitais, lares de idosos, gabinetes médicos e também os centros de bem-estar.
SII diversificados
A contrastar com as SII muito específicas referidas nos tipos anteriores, as SII também podem ser diversificadas. Para se qualificar nesta categoria, uma SII tem de deter uma combinação de dois ou mais tipos de bens. Por exemplo, esta combinação pode ser de centros de retalho e edifícios de escritórios.
As distribuições recebidas das SII estão sujeitas a vários impostos de retenção na fonte que não se aplicam às ações ordinárias, e normalmente têm impostos mais elevados. Antes de investir numa SII, recomendamos que consulte a página de relações com o investidor da SII ou que contacte o seu consultor fiscal local. O imposto aplicável depende do tipo de distribuição e da residência fiscal do investidor.
Uma vez que as SII são cotadas como ações numa bolsa, o preço é determinado sempre que ocorre uma transação no mercado.
Quais são os riscos e as recompensas de investir em SII?
O investimento em SII pode ser vantajoso, mas não é isento de riscos. Na DEGIRO, somos sinceros e transparentes sobre os riscos associados ao investimento. As informações sobre a carteira de investimentos das SII são normalmente apresentadas na página de relações com o investidor de cada SII. Recomendamos que leia a página de relações com o investidor antes de investir numa SII. Quando investe numa SII, a perda máxima é o valor total investido.
As duas formas pelas quais um investidor pode beneficiar de um investimento numa SII são as distribuições de rendimentos regulares e um potencial aumento do preço. De um modo geral, os rendimentos das SII provêm de dividendos e não da valorização do preço. Uma vez que a maior parte do rendimento é distribuída pelo acionistas, a valorização do ativo é normalmente baixa. No entanto, isto não é garantido.