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Crédito Habitação - amortização
By rmesq, September 2, 2018 in Créditos
Tenho realizado umas análises sobre créditos à habitação (isto porque ando a pensar adquirir uma casa). No entanto, tenho algumas dúvidas no que diz respeito à amortização e mensalidades.
Tenho visto várias abordagens:
Mensalidade constante, se amortizar amortizo ao valor, a mensalidade fica constante igual ao valor inicial (reduzo o prazo)
Mensalidade constante que muda e se mantém constante após a amortização, se amortizar amortizo o valor e a mensalidade desce e volta a estabilizar (reduzo o prazo e a mensalidade)
Deixo aqui uns cálculos da minha interpretação para validação/discussão. (para teste usei os valores 1000€, 12meses e 10% de rate estou a ignorar comissões e despesas de amortização para já)
De que forma é que os bancos costumam trabalhar? Têm experiências que possam partilhar? Estou a planear a melhor forma de fazer as amortizações (ou não o fazer) tendo em consideração o meu ordenado e poupanças.
Muito obrigado pelo tempo e atenção,
Edited September 2, 2018 by rmesq
No meu caso era um empréstimo a prazo constante.
Com os teus valores, ficava assim:
Se quiseres simular este modelo, deixo uma folha de cálculo libreoffice em anexo.
loan.ods
Segundo percebi pagavas em 11 meses ao invés de 12 correto?
A minha simulação está a usar anos, neste caso 1, mas pode ser alterado. Existem 12 prestações, do mês 1 ao mês 12.
As colunas "meses" e "principal" só servem para auxiliar os cálculos, não têm grande interesse (podem ser escondidas).
Provavelmente não fui bem explicito e peço desculpa por isso. A questão é, no inicio do 12º mês já não tinhas capital para pagar, ou seja, não pagaste essa mensalidade correcto? Outra coisa, que valor estás a ter em consideração para a prestação após as amortizações?
Fiz mais umas simulações (decidi deixar de usar o excel por estou a tentar adicionar pagamentos automáticos e os cálculos dependem uns dos outros e ele parte-se todo). Neste simulação introduzi um pagamento de 300€ extra no 2º mês, não recalculei a mensalidade. (é possível fazer isto junto dos bancos? Quais são as opções e quais as mais rentáveis a longo prazo em amortizações?). Com esta simulação o empréstimo ficaria pago ao 9 mês (inclusivé).
Outra questão que tenho é se nesse mês tenho de pagar a mensalidade completa?
<Periodo> <PagamentoMensal> <PrincipalPaid> <InterestPaid> <PrincipalBalance>
1 87.9159 79.5826 8.3333 920.4174
2 87.9159 380.2457 7.6701 540.1717
3 87.9159 80.9145 7.0014 459.2572
4 87.9159 81.5887 6.3271 377.6685
5 87.9159 82.2686 5.6472 295.3999
6 87.9159 82.9542 4.9617 212.4456
7 87.9159 83.6455 4.2704 128.8001
8 87.9159 84.3426 3.5733 44.4576
9 87.9159 85.0454 2.8705 -40.5878
Peço desculpa pela formatação mas isto é um output de um script é complicado por mais bonito (vou tentar melhorar no futuro)
EDIT: Estou a fazer os cálculos no google sheet, tenho uma fórmula que dá um valor 1571,12 mas mostra 571,12 alguém sabe se é um bug? Como corrigir?
Obrigado pela atenção @CDCD
Edited September 3, 2018 by rmesq
A 02/09/2018 às 22:38, rmesq disse:
Têm experiências que possam partilhar?
Eu tenho usado a seguinte abordagem:
1) mensalidade não muito alta - em caso de problemas (saúde, emprego, outros), não tenho grande preocupação com a mensalidade;
2) como a mensalidade não é muito alta, tenho obrigação de colocar valor de parte. Por exemplo assume que a mensalidade é 120% do que pagas ao banco. O que sobra coloca de parte;
3) de X em X tempo, amortizo o valor poupado e reduzo o prazo (ficando com a mesma mensalidade inicial). A ideia é se consigo para X porque motivo vou pagar menos.
@parm O banco permite-te amortizar pagando a mensalidade inicial? Já me disseram que não permitem fazer isso.
São 2 pedidos ao banco:
1) Amortizar X euros;
2) Reduzir o prazo em Y meses.
Para mantar a mensalidade inicial, tens que reduzir o prazo do empréstimo (para ficar com um valor aproximado à mensalidade inicial).
Tenta fazer o seguinte exercício (no excel ou outra ferramenta que calcule juros e afins): qual o valor a amortizar para conseguir reduzir 1 ano ao prazo mantendo a mesma prestação.
Por exemplo para um crédito de 100.000€ com 2% taxa e 240 meses, tens uma mensalidade de 506€.
Se amortizares 4.200€ (valor em dívida 95.800) e reduzires o prazo para 228 meses a mensalidade fica quase igual (neste exemplo).
Mantendo o mesmo prazo (240 meses) a mensalidade baixaria para 485€. A poupança de 21€ na mensalidade não deve ser suficiente para se notar no orçamento mas a redução do prazo tem muito impacto (pelo menos ao nível dos seguros de vida).
@rmesq na minha folha a coluna capital em dívida mostra o valor após o pagamento da prestação dessa linha, portanto há 12 pagamentos, sendo que o último reduz o capital em dívida para 0.
Essa folha também permite calcular antecipações de prazo, colando o novo número de meses na coluna "meses" (sobrepondo a fórmula que lá está).
Eis teu exemplo inicial com 8 pagamentos apenas:
Uma coisa importante a ter em atenção é que os juros crescem mais com o prazo do que com o valor em falta.
Por estranho que pareça, é mais vantajoso reduzir prazos que amortizar dívida, mantendo as outras condições iguais.
No meu caso, quando tinha um empréstimo a correr, amortizei por uma vez o valor em dívida mas o banco reconverteu a prestação para manter o mesmo prazo.
@CDCD já descobri umas coisas que estava a falhar, se me permites tenho uma sugestão para a tua folha (usar o IPMT e o PPMT para o interest e principal, dão valores mais exatos e assim tens a certeza que não falha nada).
# Como é que farias a amortização por prazo? Matematicamente falando qual é a diferença no cálculo?
# Tens conhecimento sobre outro tipo de empréstimos? Por exemplo para o carro? Todos funcionam assim?
Edited September 5, 2018 by rmesq
Diminuir o prazo do seu crédito envolve alterações ao contrato CH. Diminuir a prestação, mantendo o prazo, não.
A calculadora que uso e costuma bater certo http://www.boonzi.pt/como-acabar-rapidamente-com-divida-simulador-amortizacoes-credito-habitacao/#simulador
No meu caso, embora seja CH de taxa variável, mentalmente tenho um valor definido.
Imaginemos, este mês pago 300 de prestação, mas defini mentalmente o valor para gastar 350€. Então para além da prestação amortizo 50€ neste mês.