Imovéis à moda do Porto - Análises Deco - Jornal de Negócios
Análises Deco Imovéis à moda do Porto
Imovéis à moda do Porto
Os preços das casas vão continuar a subir. No último ano, cresceram dois dígitos em algumas freguesias do Porto. Na hora de investir, não são, porém, o único indicador a ter em conta.
Como encontrar um investimento imobiliário que valha a pena quando os preços das casas parecem não querer abrandar? Perscrutar o valor das rendas e os preços de venda será suficiente? Seria fácil se assim fosse. Para perceber a dinâmica do mercado, há outros fatores a ter em conta. Um exemplo: o número de alunos inscritos no ensino superior cresceu, no último ano, 3,4% no Porto, e 10,8% em Vila Nova de Gaia. Esta evolução é importante para quem se dedica ao mercado de arrendamento para estudantes. Outro exemplo é a localização do investimento: o município na margem esquerda do rio Douro pode ser uma alternativa atrativa.
Da mesma forma, é interessante olhar para o número de turistas que visitam a Invicta, tendo em conta que muitos imóveis estão dedicados ao alojamento local. Este indicador é importante, pois se houvesse uma descida de visitantes, os proprietários regressariam ao arrendamento tradicional, inundando o mercado. Não é, por agora, o caso. Aliás, segundo o Instituto Nacional de Estatística (INE), entre 2017 e 2018, a freguesia do Bonfim foi a única a aumentar o número de contratos (+12%).
Além disso, o tráfego de passageiros internacionais no aeroporto Sá Carneiro continua de boa saúde. Entre janeiro e abril de 2019, aumentou 11% em relação ao mesmo período do ano passado.
Os níveis de construção e de licenciamentos são outro indicador a que convém estar atento. O número, maior ou menor, de edifícios licenciados ditará a futura oferta de imóveis. Se compararmos os dados dos primeiros sete meses de 2019, fornecidos pelo INE, com o período homólogo, concluímos que o número total de licenciamentos para construções novas de habitação familiar, no Grande Porto, aumentou significativamente (+33%), destacando-se as tipologias T2, T3 e T4. Isto revela uma oportunidade de investimento nas tipologias T0 e T1, se existir pouca oferta nestas categorias.
O que nos diz o mercado
Muita coisa mudou no município do Porto, no último ano, o que nos levou a atualizar a quase totalidade das recomendações que publicámos em dezembro de 2018.
No geral, os preços de venda da tipologia T1 cresceram dois dígitos, entre julho de 2018 e de 2019. A freguesia de Paranhos foi a que registou a maior subida (34%), seguida de Ramalde (19%), Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória (11%) e Lordelo do Ouro e Massarelos (10%).
Apenas a freguesia de Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde e a do Bonfim não cresceram. Em contrapartida, esta freguesia registou a maior subida no valor das rendas por metro quadrado (37%), que variaram, no concelho, entre 8,3 e 14 euros. A única freguesia a ver os preços decrescerem foi a de Lordelo do Ouro e Massarelos (-6%).
Esta relação entre os preços de venda e de arrendamento é muito linear. Ou seja, tipicamente, o cenário para arrendamento é mais positivo quando há uma descida ou um crescimento mais anímico dos preços de venda, e vice-versa. Se a esta análise associarmos a oferta de imóveis, chegamos a uma boa conclusão sobre o investimento a realizar. Os nossos conselhos sobre investimento estão em linha com estes comportamentos.
O preço por metro quadrado para a tipologia T2 oscilou entre 7,50 e 13,30 euros. A freguesia de Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde foi a única a merecer uma alteração de conselho. Os preços de arrendamento cresceram 77% e os de venda desceram ligeiramente (-1%).
Comportamento inverso teve a freguesia de Paranhos, que viu os preços de arrendamento manterem-se enquanto os de venda cresceram cerca de 30 por cento.
Saber ler os dados oficiais
Como não há dados de avaliação bancária por freguesia para as várias tipologias, os preços de venda disponibilizados pelo INE são o indicador comparável e levam-nos a concluir que não coincidem com a realidade do mercado. Ou seja, estão subavaliados.
Ao compararmos as últimas informações oficiais (dezembro de 2018) com as áreas médias de mercado, concluímos que o valor das rendas por metro quadrado do INE para os T1 é, em média, 31% mais baixo, e dos T2, 19 por cento. Quanto ao valor de venda por metro quadrado, a discrepância é ainda maior (39% e 33% inferior aos valores médios do mercado).
Em suma, olhar apenas para os dados do INE pode dar a ideia de que obterá uma rentabilidade maior do que terá na realidade. Por isso, refreie o entusiasmo.
No que toca às estimativas de rentabilidades anuais proporcionadas pelo arrendamento da tipologia T1 variaram entre 3,1% (Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde) e 4,9% (Bonfim). As da tipologia T2 oscilaram entre 3% (Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, S. Nicolau e Vitória) e 4,3% (Ramalde). Relembramos que as rentabilidades abaixo de 3,9% devem ser consideradas um mau investimento, tendo em conta o risco associado.
Vários fatores dão a indicação de que os preços das casas vão continuar a subir, pelo menos, nos próximos dois anos (clima económico positivo, baixas taxas de juros, etc.). Contudo, não se esqueça de que o mercado imobiliário para investimento vive de decisões a longo prazo. Acompanhe de perto os preços de venda e renda média por metro quadrado em www.deco.proteste.pt/investe/imobiliário.