Propriedade horizontal | Carlos Canaes
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Procuração outorgada após a Assembleia de Condóminos
15 de Julho de 2019 por Carlos Canaes Deixe um comentário
Como sabemos, os condóminos que não possam ou não queiram estar presentes na Assembleia de Condóminos podem fazer-se representar na assembleia, de acordo com o artigo 1431.º do Código Civil.
Contudo, numa Assembleia de Condóminos não raro encontram-se condóminos ausentes, sendo a procuração outorgada em momento posterior, o que suscita questões qunato à representatividade da Assembleia ou mesmo quanto à possibilidade de impugnação das deliberações tomadas.
A nosso ver, é possível suprir em algumas situações a irregularidade da representação em determinadas circunstâncias, quando é do conhecimento da ASsembleia e de quem a dirige de que existe uma intenção de que alguém se faça representar na Assembleia, apresentando em momento posterior a procuração.
Faz-se notar que o artigo 262.º Nº2 do Código Civil estabelece que "a procuração revestirá a forma exigida para o negócio que o procurador deva realizar".
Pelo que é legitmo perguntar-se que forma é esta que deve revestir a procuração. Uma procuração outorgada notarialmente? Certamente que não. Um documento escrito previamente elaborado? Pensamos igualmente que não.
Quantas vezes somos confrontados em Assembleias com condóminos que transmitem que "o vizinho cima lhe pediu para o representar e que depois envia a procuração". Deve ser aceite?. Ou um condómino a quem se toca à campainha e estando ocupado pede ao administrador que o substitua. Deve ser aceite?.
Pensamos quer sim, dada a relativa informalidade e proximidade das relações entre proprietários de frações autónomas no mesmo prédio.
Sobre esta matéria fez jurisprudência do Tribunal da Relação de Lisboa através de Acórdão de 7-5-2009:
1-Na reunião da assembleia de condóminos, a qualidade de condómino pode ser reconhecida face à lista de proprietários das fracções do edifício e o conhecimento da identidade de quem se apresente como tal pelos membros da mesa da assembleia.
2-Nas reuniões das assembleias de condóminos, estes podem fazer-se representar por procurador, bastando que os poderes sejam conferidos por documento escrito, considerando-se, se nada for estipulado, que os poderes são os do representado.
3-A acta da reunião da assembleia de condóminos pode ser elaborada em seguida à reunião, desde que da mesma conste, de forma fidedigna o que se passou na reunião e seja redigida e assinada nos termos da lei.
4-A procuração para representar o condómino em reunião de assembleia de condóminos, pode ser outorgada a membro da mesa da assembleia, que exerce o direito de voto de acordo com as instruções que lhe são conferidas pelo representado, no âmbito da relação de mandato que entre ambos se estabelece.
Daqui resulta que para a participação na Assembleia basta o reconhecimento da Mesa ou uma procuração que deve constar de documento escrito; nada se assinalando sobre o momento em que esse escrito deve ser exibido.
Desta forma, somos de opinião, que pode o presidente da Mesa aceitar que a mãe de uma condómina a represente em Assembleia desde que lhe tenha sido dada por esta instrução nesse sentido (e o Presidente da Mesa a conheça) e que posteriormente seja junta a ata a procuração. Dir-se-á que a situação deve revestir natureza excecional e que Presidente da Mesa fica colocado numa situação difícil se a procuração não vier a ser junta. Cremos que sim, mas existindo uma relação de confiança entre quem dirige os trabalhos e o vizinho que dá as instruções cremos que não revista ilegalidade o procedimento assim descrito. O mesmo se diga por maioria de razão quanto ao legal representante de uma sociedade.
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29 de Maio de 2019 por Carlos Canaes Deixe um comentário
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Alojamento Local e Condomínio à luz das alterações de 2018
18 de Dezembro de 2018 por Henrique Bastos 1 Comentário
O assunto não é novo e já mereceu tratamento aprofundado nesta nossa página. Contudo, as alterações profundas introduzidas pela Lei 62/2018, de 22 de Agosto justificam retornamos ao tema.
O recente relevo dado ao alojamento local é consequência direta do incremento inesperado do turismo nos principais pontos de atração do território nacional. Os preços praticados pelos turistas seduzem o proprietário de imóveis a desviar o seu foco do tradicional arrendamento urbano para um mais aliciante negócio, que se consubstancia na disponibilização da sua casa a viajantes que pretendem evitar as grandes unidades hoteleiras em prol de opções que se revelam mais económicas.
É seguro afirmar que o alojamento local tem a sua maior incidência em frações inseridas em prédios urbanos constituídos em propriedade horizontal, pelo que se coloca uma importante questão: quais os direitos dos condóminos quando confrontados com a exploração para fins turísticos de uma fração do prédio onde residem?
Enquanto que o proprietário pode, sem necessitar de autorização da assembleia de condomínio, disponibilizar a fração a outrem mediante celebração de contrato de arrendamento urbano, quanto ao alojamento local a questão revela contornos muito mais específicos e que importam uma detalhada análise.
Desde já porque o arrendamento urbano de uma fração pressupõe que o arrendatário venha ocupar uma posição semelhante à do proprietário, nomeadamente de uso e habitação do imóvel, o que não se verifica de todo no alojamento local.
Com efeito, neste último caso, o locatário temporário assume a forma de um turista que vem ocupar a fração durante curto de espaço de tempo, muito raramente ultrapassando a duração de 2 semanas, pretendendo dar uso à fração de igual modo a que o faria numa unidade hoteleira.
Ora tal utilização da fração, e por reflexo, das partes comuns do edifício, pode levar os restantes condóminos a sentirem o seu espaço constantemente invadido por estranhos, potenciado pela movimentação dos hóspedes e do ruído por eles criado.
Surgem ainda dúvidas sobre se o condomínio pode deliberar o aumento das contribuições devidas pela manutenção das partes comuns às frações que se encontrem a ser exploradas para alojamento local.
Tal levou o legislador a acautelar a posição do condomínio aquando da elaboração do Decreto-Lei n.º 128/2014 de 29 de Agosto,alterado pelo Decreto Lei 63/2015 e pela Lei 62/2018, que aprova o regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local.
Passamos, por isso, ao enquadramento legal do problema e às questões pertinentes que se levantam.
1 – A afetação de uma fração a alojamento local carece de uma autorização prévia da Assembleia de Condomínio?
A necessidade de autorização prévia da assembleia de condomínio depende do tipo de alojamento local praticado na fração em causa.
Versa o artigo 3.º do Decreto Lei nº 128/2014 que:
2 -Considera-se «moradia» o estabelecimento de alojamento local cuja unidade de alojamento é constituída por um edifício autónomo, de caráter unifamiliar.
3 -Considera-se «apartamento» o estabelecimento de alojamento local cuja unidadede alojamento é constituída por uma fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente.
4 -Considera-se 'estabelecimento de hospedagem' o estabelecimento de alojamento local cujas unidades de alojamento são constituídas por quartos, integrados numa fração autónoma de edifício, num prédio urbano ou numa parte de prédio urbano suscetível de utilização independente.
5 – Semprejuízo do disposto no n.º 6 do artigo 33.º, os 'estabelecimentos de hospedagem' podem utilizar denominação 'hostel' se obedecerem aos requisitos previstos no número seguinte e na portaria a que se refere o n.º 5 do artigo12.º
6 – Considera-se 'hostel' o estabelecimento cuja unidade de alojamento predominante seja o dormitório, considerando-se predominante sempre que o número de utentes em dormitório seja superior ao número de utentes em quarto.
7 -Consideram-se 'quartos' a exploração de alojamento local feita na residência do locador, que corresponde ao seu domicílio fiscal, sendo a unidade de alojamento o quarto e só sendo possível, nesta modalidade, ter um máximo de três unidades.
Em regra geral, o condomínio não tem legitimidade para deliberar uma autorização prévia para a instalação de um serviço de alojamento local numa determinada fração.
O diploma apenas prevê a necessidade de aprovação prévia da assembleia de condóminos nos casos em que o proprietário decida afetar as suas frações à criação de um centro de hospedagem que revista as condições necessárias para ser considerado um "hostel" nos termos do supra referido artigo.
Com efeito, menciona o artigo 4.º n.º 4 do referido diploma que "Não pode haver lugar à instalação e exploração de 'hostels' em edifícios em propriedade horizontal nos prédios em que coexista habitação sem autorização dos condóminos para o efeito,devendo a deliberação respetiva instruir a comunicação prévia com prazo".
Significa isto que, salvo nos casos de exploração de hostels, o proprietário está dispensado de solicitar uma autorização à Assembleia de Condóminos para afetar a sua fração à exploração de serviços de hospedagem.
2 – Pode a Assembleia de Condomínio deliberar o término da exploração de serviços de alojamento local numa determinada fração?
A Assembleia de condóminos possui legitimidade para deliberar sobre o cancelamento do registo sobre o cancelamento do registo do estabelecimento de alojamento local, em casos muito específicos e expostos no diploma em causa.
Sobre esta questão, veja-se o disposto no artigo 9.º,n.º 2 do Decreto Lei 128/2014: "No caso de a atividade de alojamento local ser exercida numa fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente, a assembleia de condóminos, por decisão de mais de metade da permilagem do edifício, em deliberação fundamentada, decorrente da prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos, pode opor-se ao exercício da atividade de alojamento local na referida fração, dando, para o efeito, conhecimento da sua decisão ao Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente."
Contudo, tal deliberação da Assembleia não é final,uma vez que compete ao Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente apreciar a bondade do pedido de cancelamento do registo, suscetível,por isso, de contrariar a vontade dos restantes condóminos do prédio (artigo 9.º, n.º 3).
3 – Oshóspedes de frações afetas à exploração de serviços estão sujeitos ao cumprimento do regulamento do condomínio?
O Regulamento de Condomínio é um documento cuja função consiste em estabelecer as condições de uso e conservação das partes comuns do prédio,bem como regular as regras de convivência entre os condóminos para minimizar as situações de conflitos de vizinhança. [1]
Ora constituindo a exploração turística de uma fração um foco de conflitos de vizinhança, teve o nosso legislador especial preocupação em contemplar no Decreto Lei 128/2014 a obrigatoriedade do responsável pelo estabelecimento anexar o regulamento do condomínio ao livro de informações sobre o funcionamento da unidade hospedeira.
É igualmente recomendado ao proprietário que disponibilize o seu contacto telefónico ao administrador do condomínio, de modo a que ambas as partes cooperem numa base de confiança e tendo como objetivo último a redução do foco de conflitos de vizinhança.
Por conseguinte, veja-se o disposto nos artigos 12.º, n.ºs 8 e 9:
"8 – No caso de os estabelecimentos estarem inseridos em edifícios de habitação coletiva, o livro de informações deve conter também o regulamento com as práticas e regras do condomínio que sejam relevantes para o alojamento e para a utilização das partes comuns. (…)
9 – O responsável do estabelecimento deve disponibilizar ao condomínio o seu contacto telefónico"
De salientar que caso o proprietário da fração afeta à exploração de serviços de alojamento local não acate as supra referidas regras incorre na prática de uma contraordenação punida com coima de € 125,00 a€ 3.250,00, no caso de pessoa singular, e de € 1.250,00 a € 32.500,00, no caso de pessoa coletiva (Artigo 23.º, n.º 3).
4 – Pode o Condomínio exigir uma contribuição acrescida ao proprietário de estabelecimento de Alojamento Local?
Este foi um dos aspetos inovadores da alteração legislativa ocorrida com a entrada em vigor da Lei n.º 62/2018, amplamente difundida nos meios de comunicação social.
Enquanto que o diploma originário em momento algum previa que o condomínio tivesse legitimidade para deliberar um incremento das contribuições devidas pela manutenção das partes comuns pelas frações afetas aos serviços de alojamento local, o legislador teve o cuidado de acrescentar uma norma nesse sentido com a mais recente alteração.
Com efeito, versa o artigo 20.º – A do Decreto Lei128/2014, alterado pela Lei n.º 62/2018, que: "O condomínio pode fixar o pagamento de uma contribuição adicional correspondente às despesas decorrentes da utilização acrescida das partes comuns, com um limite de 30 % do valor anual da quota respetiva, a deliberar nos termos do artigo 1424.º do Código Civil."
Significa isto que, na eventualidade da movimentação de hóspedes no edifício configurar um incómodo de tal magnitude que torne insuportável a utilização pacífica dos espaços comuns pelos condóminos, podem estes vir a exigir do proprietário das frações afetas à exploração de serviços de alojamento local uma compensação pecuniária pelos incómodos que os seus clientes causem ao bem-estar do condomínio.
[1] Abílio Neto, Manual da Propriedade Horizontal, 4.ª Edição, 2015, pp.625.
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3 de Julho de 2018 por Henrique Bastos Deixe um comentário
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13 de Janeiro de 2017 por Bárbara Rosário Deixe um comentário
As partes comuns de uma edificação em regime de Propriedade Horizontal servem a todos os condóminos e não apenas a um, existindo em sede de relações internas, um regime de compropriedade, significando isto que todos os condóminos são proprietários das partes afetas ao uso geral do edifício, como por exemplo os corredores dos prédios, o elevador, etc.
Ora, no caso em concreto coloca-se a questão de saber se será licito a um condómino colocar na parede exterior à sua fração, no designado na linguagem comum como sendo o corredor, um contador de água, luz ou gás, quando todos os restantes contadores do edifício se encontram devidamente instalados dentro das frações.
Assim, atenta a questão colocada prende-se, juridicamente, com o saber se a zona na qual o contador será instalado é uma parte comum do edifício ou se, ainda que afeta apenas ao uso exclusivo de uma fração, é propriedade apenas de uma fração.
Quanto às paredes, as mesmas são definidas como partes imperativamente comuns do prédio, nos termos da al. a) do n.º 1 do art. 1421.º, quando sejam paredes-mestras ou constituam a sua estrutura:
Paredes-mestras são, pois, as que constituem o esqueleto do prédio.
No entanto, àquilo a que tradicionalmente se designava de paredes-mestras, correspondem atualmente àquelas que tapam verticalmente os espaços entre as vigas e as colunas ou pilares, designadamente as paredes exteriores ou perimetrais ou ainda «as paredes interiores que, pertencendo à ossatura do imóvel, não podem ser livremente alteradas ou eliminadas sem risco de toda a construção». Inserindo-se, na mesma linha de entendimento, também o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 16 de Maio de 1999.
Nas partes comuns do edifício, os condóminos podem exercer, em conjunto, os direitos que pertencem ao proprietário singular, estando sujeitos, nas relações entre si, às limitações da compropriedade, só lhes sendo lícito servir-se delas quando, com o seu uso, não privem os demais consortes de igual uso: arts 1404.º, 1405.º,1406.º e 1422.º, nº 1.
Compreende-se, desta maneira, que o condómino que pretenda realizar obras dentro da sua fração, contando que a mesma não afete a parte da parede que se encontra na parte exterior da mesma, poderá fazê-lo sem que tal implique qualquer tipo de ilegalidade. Porém, se essa mesma obra, ainda que incindindo na parte interior da sua fração afete a parte exterior da parede em questão, ou seja se essa obra implicar alguma alteração na parede exterior da fração, a mesma implica uma inovação e se não for aprovada em assembleia de condóminos não é uma obra legal.
O acima explanado depreende-se do facto de se encontrar estipulado que as paredes do edifício constituído em propriedade horizontal são parte comum (Art. 1421º n.1º alínea C), sendo que o dito corredor terá que ser constituído a nível arquitetónico, por quatro paredes, um chão, um teto e duas paredes limitando assim aquilo que se considera um corredor, algo que dá acesso às frações, mas algo que em âmbito psicológico quebra aquilo que aceitamos como esfera pública dos condóminos e aquilo que aceitamos como fração que apenas diz respeito ao respetivo proprietário, não esquecendo que essas mesmas paredes fornecem um fator de segurança como também condições de habitabilidade e salubridade.
Pelo que, em suma, qualquer obra que seja realizada nas paredes do edifício, na parte que constituí a entrada, o corredor ou as escadas do edifício, constituem partes comuns e não poderão ser alteradas de forma unilateral por um condómino, sem aprovação dos restantes, pelo facto de se regerem pelas regras gerais da compropriedade, devendo ser sujeito a deliberação em Assembleia Geral de Condóminos.
Como supra se clarificou a ideia, e as duas vertentes, das paredes perimetrais, caso a inovação se restrinja à parte da parede considera de uso exclusivo do condómino proprietário da fração onde ela se localiza essas mesmas paredes, somos levados a concordar que bastaria uma maioria simples para a realização de tal inovação, sublinhando a ideia, caso a obra apenas afete a parte considerada de uso exclusivo do condómino.
Mas a questão não é essa, mas sim a da existência de uma obra que afeta exclusivamente a parte exterior da parede do corredor do edifício, que é tido como sendo parte comum, nomeadamente a colocação única de um contador nessa mesma parede.
Ora, a obra em questão realizada na parte comum da parede perimetral, como tal, necessita de uma maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, já que vai haver uma afetação de uma parte comum, na sua linha arquitetónica ou arranjo estético do edifício (art. 1422º, n.º1, n.º2 al a) e n.º3 do CC.
" III – Nos termos do artigo 1425.º, n.1, do Código Civil, as obras que constituam inovações nas partes comuns – entendem-se por inovações as alterações introduzidas, quer na substância ou na forma, quer na afetação ou destino das partes comuns; as inovações nas frações autónomas estão fora da previsão do citado normativo – dependem da aprovação de maioria dos condóminos representativa de dois terços, pelo menos, do valor do prédio."
Assim, conclui-se, de uma forma sintética, que a existência de uma construção na parede exterior, é tido como sendo uma inovação (atenta a estética do edifício em questão, porquanto todos os contadores, tal como acima mencionados, se encontram instalados nas partes interiores das frações), sendo necessária a aprovação em assembleia geral de condóminos por maioria qualificada de 2/3.
Assim, em conclusão, No nosso entender, a colocação de um contador quer seja o mesmo de água, luz ou gás na parte exterior da fração, quando todos os restantes se encontram instalados dentro das frações, constitui uma inovação, pelo facto de se tratar de uma parte comum, devendo ser sujeita à aprovação de uma maioria de 2/3 em Assembleia de Condóminos, em conformidade com o disposto nos artigos 1421/1/c) e 1422º, n.º1, n.º2 al a) e n.º3, todos do Código Civil.
Créditos da foto: Samuel Zeller em Unspash
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Da responsabilidade do adquirente no pagamento das quotas de condomínio extraordinárias em atraso
5 de Outubro de 2016 por Bruno Dias 1 Comentário
Uma das questões que mais dúvidas suscita nos novos e antigos proprietários de fracções autónomas é a de saber quem tem a responsabilidade de pagar as quotas de condomínio vencidas enquanto o imóvel era propriedade do vendedor. Como é habitual no mundo do Direito, existem posições para todos os gostos, sendo um tema amplamente discutido na nossa doutrina e jurisprudência. É com o objectivo de prestar os devidos esclarecimentos que nos propomos escrever o presente artigo, abordando aqui uma questão mais específica: quem tem a responsabilidade de pagar as quotas de condomínio, vencidas e vincendas, relativas às obras de conservação dos edifícios constituídos em propriedade horizontal?
Em forma de introdução, e com o intuito de enquadrar o presente tema, devemos referir que a propriedade horizontal encontra a maioria do seu regime legal consagrado nos artigos 1414º e seguintes do Código Civil (CC). Deste modo, estipula o artigo 1414º CC: "As fracções de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal", apenas podendo ser objecto dessa propriedade as fracções autónomas que constituam unidades independentes e sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio (partes comuns que se encontram referidas no artigo 1421º CC) ou para a via pública, nos termos do artigo 1415º CC.
Assim, o proprietário de uma fracção autónoma é considerado como condómino do edifício em questão, sendo titular de vários direitos e estando, simultaneamente, sujeito a um conjunto de deveres que normalmente não se aplicam a proprietários "comuns" (sobre o assunto vide o número 2 do artigo 1422º CC).
Entre esses deveres temos, segundo o artigo 1424º/1 CC, a obrigação de contribuir para o pagamento das despesas necessárias à conservação das partes comuns do edifício. De referir ainda que estas partes comuns são aquelas definidas, imperativamente, no artigo 1421º CC.
Havendo uma obra de conservação de uma parte comum do prédio é obrigação dos condóminos a custearem. Mas como deve ser esse pagamento repartido? Diga-se, desde logo, que, nos termos do artigo 1420º/2 CC, não é lícito ao proprietário de uma fracção autónoma alienar o seu direito sobre as partes comuns do prédio ou renunciar à parte comum como forma de evitar o pagamento das despesas necessárias à conservação. Não podendo também recusar o pagamento das despesas se considerar, por exemplo, que as mesmas não são necessárias (neste sentido vide Abílio Neto, "Manual da Propriedade Horizontal", 4ª Edição- Reformulada, Março 2015, p.553).
Tendo como assente o supra referido, passemos à análise da repartição das despesas de conservação das partes comuns do prédio pelos condóminos. A regra geral encontra-se estabelecida na parte final do artigo 1424º/1 CC, devendo o pagamento ser feito pelos condóminos na "proporção do valor das suas fracções". Encontra-se aqui definido o chamado critério da proporcionalidade: os condóminos contribuem na proporção das suas quotas. Porém, este é um preceito supletivo, podendo ser afastado pelas partes ou pela lei.
É o próprio texto do artigo 1424º/1 CC que atesta a sua supletividade ("Salvo disposição em contrário (…)"). Como dissemos, o estatuído neste preceito pode ser afastado pela lei (vide o artigo 1424º/3 CC) ou pelo regulamento de condomínio, aprovado nos termos do número 2 do presente artigo, desde que tal disposição não seja contrária à ordem pública (como o impõe os artigos 405º e 280º CC). É por exemplo, contrária à ordem pública a estipulação de que um certo condómino tem o dever exclusivo de contribuir para o pagamento das obras de conservação das partes comuns do prédio).
Como referimos no início do nosso texto, o condómino é também titular de direitos. Desde logo, é proprietário exclusivo da sua fracção autónoma, sendo também comproprietário das partes comuns do prédio. Como titular único e exclusivo da sua fracção tem todos os direitos atribuídos aos proprietários comuns e previstos no artigo 1305º CC – direitos de uso, fruição e disposição do bem- podendo assim alienar o imóvel a quem o entender sem estar dependente de qualquer autorização ou comunicação ao condomínio e/ou ao seu administrador.
Passemos à questão que nos trouxe até aqui: saber quem é responsável pela liquidação das quotizações extraordinárias para pagamento de obras de conservação das partes comuns, em caso de alienação de uma fracção autónoma. Será o antigo proprietário ou o novo?
Apesar da controvérsia na doutrina e jurisprudência, a esmagadora maioria concorda que esta é uma obrigação propter rem ou real. Assim, é a titularidade do direito real (propriedade da fracção autónoma) que determina quem é o devedor da obrigação. Pelo que fica exposto, o proprietário da fracção será assim o devedor da obrigação de pagamento das quotas de condomínio extraordinárias. Circunstância esta que se traduz no seguinte: havendo transmissão da propriedade, através da celebração de um contrato de compra e venda, é também transmitida para o comprador a obrigação de pagar as quotas de condomínio associadas à realização das obras.
Até este momento não existem grandes divergências: o novo proprietário torna-se também responsável pelas quotas de condomínio que se vierem a vencer após a compra. A grande questão prende-se com as quotas já vencidas. E aqui são três as perspectivas:
– A primeira, sufragada pelo Supremo Tribunal de Justiça (Acórdão de 15-05-2002), alguns Tribunais da Relação (Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto de 29-04-2004 e 29-11-2006 e da Relação de Lisboa de 02-02-2006) e pelo Professor José Alberto Vieira in "Direitos Reais", pp. 109 e seguintes, considera que, com a venda da fracção, existe uma transmissão automática da responsabilidade do pagamento das quotas para o novo proprietário. Ou seja, com a celebração do contrato passa o comprador a ser responsável pela liquidação das quotas de condomínio extraordinárias para pagamento das obras nas partes comuns do prédio, mesmo aquelas já vencidas e não pagas.
– Outra perspectiva considera que, se a obrigação se venceu enquanto o bem estava na titularidade do anterior proprietário é ele que está vinculado, pessoalmente, ao seu pagamento. Não se considera assim existir uma transmissão da dívida vencida para terceiro. Havendo o vencimento da obrigação, ela fica sujeita ao regime geral das obrigações, pelo que é o vendedor responsável pelo pagamento das quotas vencidas ficando o comprador apenas com a obrigação de pagar aquelas que se vençam após o negócio. Este é o entendimento da maioria dos Tribunais da Relação nacionais (como se pode conferir nos Acórdãos da Relação do Porto de 16-12-1997 e 09-07-2007, do Tribunal da Relação de Coimbra de 14-11-2006 e do Tribunal da Relação de Lisboa de 21-01-2011), tal como dos Professores Menezes Leitão in "Direitos Reais", p.85 e Aragão Seia in "Propriedade Horizontal", p.131.
– Finalmente, a terceira via, sufraga por Abílio Neto in "Manual da Propriedade Horizontal", p.562, considera ser preferível responsabilizar o novo adquirente pelas dívidas vencidas e não pagas (para além das quotas vincendas) em regime de solidariedade com o anterior proprietário. Em seu entendimento, assim se conseguiria garantir uma melhor defesa dos interesses do condomínio na cobrança dos créditos pois em princípio será mais fácil cobrar um crédito a duas pessoas do que apenas a uma.
Explanadas as várias perspectivas sobre o assunto importa tomar posição. Salvo melhor opinião, aquele que se nos afigura ser o entendimento mais conforme com o espírito da lei é a de considerar que as quotas vencidas, previamente à venda do imóvel, são responsabilidade exclusiva daquele que figurava como proprietário do mesmo à data do vencimento da obrigação sendo o comprador responsável apenas por aquelas que se vençam após a celebração do negócio de compra e venda da fracção.
Isso mesmo parece resultar de uma leitura a contrario do estipulado no artigo 905º CC, ou seja, de que os bens vendidos se devem encontrar livres de ónus e/ou limitações que excedam os limites normais de bens semelhantes, sob pena da venda ser anulável. Pelo que, a menos que exista uma declaração expressa do novo proprietário no sentido de assumir as quotas em dívida, ele não será responsável pelas quotas vencidas e não pagas antes da venda da fracção, respondendo apenas por aquelas que se vençam após a celebração do contrato de compra e venda, momento em que se torna proprietário da fracção autónoma e comproprietário das partes comuns do prédio.
Créditos da Foto: Francesco Gallarotti em Unsplash
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28 Anos. Advogada. Licenciada em Direito pela Universidade de Lisboa
Desde 2011 que tem contacto com o Direito Executivo e recuperação de créditos.Em 2012 inscreveu-se na Ordem dos Advogados e concluiu a sua oral final de Agregação dia 13 de Outubro de 2015.
26 de Abril de 2016 por Bárbara Rosário Deixe um comentário
Crédito da foto Sérgio Rola em Unsplash
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