Alojamento local VS Alojamento tradicional: Qual a melhor opção? - Home Hunting
Published date 15 Maio, 2019
Tema de muitas discussões, o fenómeno do Alojamento Local (AL) continua na ordem do dia.
A última grande crise financeira à escala mundial ocorrida em 2008 teve graves repercussões na economia mundial e nas instituições financeiras, com particular destaque na economia e nos bancos nacionais, cuja solvabilidade foi por diversas vezes colocada em causa gerando uma significativa insegurança nos seus depositantes.Esta crise veio colocar em destaque o sector imobiliário como alternativa de investimento e de rentabilidade face ao cenário de taxas de juro negativas que ainda hoje se vive na maioria das economias europeias.
O "boom" de turismo à escala nacional e internacional beneficiando da banalização das operadoras "low cost", os benefícios fiscais criados promovendo o investimento estrangeiro no nosso país e a crescente importância do fenómeno da reabilitação urbana vieram gerar um interesse crescente no AL: para quem já detinha património imobiliário em muitos casos converteu os imóveis para esta finalidade, muitos outros houve que vieram a adquirir imóveis expressamente com este objetivo.
O elevado número de AL existentes nos centros históricos das grandes cidades, tais como Lisboa e Porto, foi em parte resultado da reabilitação urbana de imóveis devolutos e em muito mau estado de conservação e também resultado da reconversão de imóveis que estavam destinados ao arrendamento habitacional de longo prazo, contribuindo para uma maior pressão urbanística com falta de oferta e aumento significativo das rendas. A dimensão do fenómeno gerou uma acesa discussão pública sobre o tema e conduziu já à tomada de decisões governativas delegadas nas câmaras municipais que, desde finais de 2018, podem interditar o acesso a novas licenças AL como já acontece em alguns bairros de Lisboa. O AL passou a estar sob a alçada e especial vigilância das entidades camarárias e fiscais. As novas obrigações legais e as alterações ao regime fiscal aplicáveis ao AL a que acrescem uma concorrência crescente e agressiva no sector vieram impactar na rentabilidade obtida pelos proprietários.
Vamos agora comparar opção do alojamento local VS. arrendamento tradicional:
Algumas das vantagens do AL face ao arrendamento de longa duração:
Maior diversificação do risco do negócio face ao elevado número de clientes;
Maior flexibilidade para o proprietário no destino que pretende dar ao seu imóvel (vender, alterar o tipo de arrendamento, utilização pelo próprio, etc.);
Menor risco de cobrança (quase nulo) porque muitas das reservas são pagas antecipadamente ou no acto do check-in.
Como principais desvantagens do AL, destacamos:
Menor estabilidade de rendimentos: o valor da receita mensal é sempre variável e muito dependente da época do ano e de outros factores exógenos, não controlados pelo proprietário;
Menor controlo de custos pois a maior parte destes custos são variáveis e em maior número, tais como consumos de água, eletricidade, gás, comunicações e outros gastos correntes;
Maior desgaste do imóvel face à rotatividade de hóspedes
Maior necessidade de gestão: esta poderá ser delegada em empresas especializadas que cobram em média 25% a 35% das receitas com forte impacto na rentabilidade obtida; caso não opte pela gestão de terceiros terá que contabilizar muitas horas de trabalho e disponibilidade total para acompanhar e gerir todos os aspectos de um AL, entre os quais: gestão de reservas/cancelamentos online, realização do check-in/check-out, limpeza e conservação e consumíveis do apartamento.
Outra questão fundamental que cada proprietário terá que levar em conta é o enquadramento fiscal. As mais recentes alterações fiscais beneficiaram francamente o arrendamento de longa duração com a redução das taxas de tributação sobre as rendas, redução esta tanto mais significativa quanto maior o prazo dos contratos (conheça todos os benefícios aqui) ao contrário do que aconteceu com a tributação das receitas do AL onde se registou um agravamento da tributação. O certo é que recentemente ambas as actividades tem vindo a ser sujeitas a frequentes alterações do seu enquadramento legal e fiscal aumentando a incerteza e o risco das decisões… veja-se, por exemplo, a recente lei do arrendamento aprovada no passado mês de fevereiro com alterações significativas nas regras dos contratos de arrendamento privilegiando na sua maioria os direitos dos inquilinos em detrimento dos proprietários.
Resumindo, o AL apresenta-se como uma atividade com maior incerteza/risco donde será expectável uma maior rentabilidade ao passo que o arrendamento tradicional representa uma opção com maior estabilidade e menor risco/rentabilidade: no entanto, face à atual escassez de oferta no mercado habitacional que se traduz no elevado valor das rendas, o arrendamento habitacional apresenta actualmente rentabilidades muito próximas do AL.
A escolha da melhor alternativa passará pois por cada proprietário conhecer as vantagens e desvantagens de cada uma das soluções e ver a que melhor se adequa ao seu perfil, objectivos e enquadramento fiscal.
Caso pretenda algum esclarecimento adicional, não hesite em falar comigo.
Ao longo de 30 anos desenvolvi uma vasta experiência de aconselhamento, a maioria dos quais na Banca (como diretora de agência e financial adviser) e mais recentemente no setor imobiliário, onde abracei um novo e desafiante projeto de consultoria. A experiência pessoal e profissional acumulada ao longo dos anos é fundamental para a função de consultoria que desenvolvo. O meu foco é o empenho e comprometimento com os meus clientes.