A um passo para o melhor Crédito à Habitação – Observador
A um passo para o melhor Crédito à Habitação
Para muitos portugueses ter casa própria é um sonho. Com a descida dos spreads e a Euribor em terreno negativo, esta pode ser a altura para concretizar a compra ou mudar o crédito para outro bancos.
Como obter um Crédito Habitação mais barato?
Qual é o melhor indicador para comparar créditos à habitação? Decore: TAEG
O que significa o MTIC?
Já tem Crédito Habitação, mas quer saber se pode pagar menos?
Quais os fatores que determinam a escolha do crédito à habitação?
O seguro de vida é relevante? Vale a pena segurar os dois titulares do crédito?
Como ler a FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) e que informação é disponibilizada?
Para obter um crédito à habitação mais barato é necessário comparar a melhor oferta e ver a solução mais competitiva. Na atual conjuntura os portugueses têm beneficiado de uma descida dos spreads motivada pela "guerra" entre instituições financeiras, mas este é apenas uma parte do custo total do empréstimo.
O verdadeiro indicador para comparação de propostas entre os vários bancos é a TAEG , no entanto existem mais taxas que devem ser descodificadas para avaliar um empréstimo. Perceber a diferença entre Spread, TAN e TAEG é muito importante para decidir qual a opção mais vantajosa, tendo em conta os produtos obrigatórios, prazos e montantes equivalentes.
Spread corresponde à margem de lucro do banco no contrato de crédito à habitação. Para conseguir um spread mais vantajoso o consumidor pode tentar negociar com o banco. Neste caso, o spread desce com mais facilidade mediante a subscrição de produtos associados como cartões de crédito, planos Poupança Reforma, domiciliação de despesas, entre outros. No entanto, antes de avançar deve pesar as contrapartidas para perceber se no final do prazo do empréstimo os custos destas subscrições adicionais compensam a descida do spread.
TAN (Taxa Anual Nominal) refere-se ao spread acrescido do indexante variável (a taxa Euribor associada ao crédito à habitação). Representa o custo associado aos juros do empréstimo.
TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Geral) reflete o custo total do crédito à habitação, englobando a TAN e outros encargos cobrados pela instituição de crédito como:
– Os juros, comissões, impostos e outros encargos associados à contratação de crédito;
– Os seguros exigidos para obtenção do crédito;
– As comissões de mediação do crédito – caso haja um intermediário;
– Os custos relativos à manutenção de conta, cuja abertura seja obrigatória para a contratação de crédito, que registe as operações de pagamento e de utilização do crédito;
– Os custos relativos à utilização de um meio de pagamento (ex.: cartão de crédito/débito) que permita a realização de operações de pagamento e de utilização do crédito;
– Outros custos relativos às operações de pagamento (ex.: processamento prestação);
– Os emolumentos relativos ao registo da hipoteca, caso sejam conhecidos da instituição;
– A remuneração do intermediário de crédito, caso a mesma seja paga pelo consumidor.
O melhor indicador para a comparação dos custos do crédito à habitação entre diferentes bancos é a TAEG – Taxa Anual de Encargos Efetiva Geral, porque reflete, numa base anual, todos os custos associados ao empréstimo. Nesta taxa enquadram-se juros, comissões, prémios de seguros, impostos, emolumentos notariais e de registo, custos com a manutenção de produtos e ou serviços financeiros facultativos como contrapartida para uma melhoria das condições financeiras do empréstimo (por exemplo, seguros de proteção ao crédito, cartões de crédito com anuidades, entre outros). Não se esqueça que para comparar a TAEG entre diferentes instituições financeiras é importante que a Euribor, prazo do empréstimo, montante de financiamento e valor estimado do imóvel sejam idênticas.
O MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor) é mais um instrumento para comparar as ofertas de crédito à habitação e corresponde ao montante total que o cliente terá de pagar à instituição durante todo o período do empréstimo. Este indicador mostra quanto é que realmente o crédito para a compra de casa vai custar em juros, comissões, impostos e outros encargos.
O montante total imputado ao consumidor é especialmente relevante no momento em que se contrata o crédito, porque com o decorrer do tempo a taxa de juro ou outros encargos podem ser alterados. Se o empréstimo estiver sujeito a uma taxa de juro variável ou mista, o MTIC é apenas indicativo, na medida em que acaba por não corresponder ao montante total que irá ser pago durante a "vida" do crédito, já que a taxa ( por estar indexada à Euribor) vai variando ao longo do tempo.
Se a taxa de juro contratada for fixa e as demais características semelhantes:
Um crédito com prazo mais longo terá um MTIC mais elevado, porque terá pago mais juros por esse crédito do que num crédito semelhante com prazo mais curto.
O MTIC consta na informação pré-contratual que é fornecida ao cliente, nomeadamente na Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE).
No período de 2012 a 2014 estima-se que cerca de 70 mil famílias contrataram crédito à habitação com um spread superior a 3%. Por exemplo, entre dezembro de 2012 e junho de 2013, a margem mínima de lucro nos contratos de crédito à habitação era em média 3,48%, um valor mais elevado dos que os praticados hoje com o spread a situar-se em alguns bancos abaixo dos 2%.
Os números atuais do spread criam oportunidades para a renegociação ou transferência do crédito à habitação para outro banco com condições mais vantajosas e uma poupança significativa no valor mensal a pagar pela prestação da casa.
Antes de transferir o seu crédito à habitação pode efetuar várias simulações online e confirmar se atualmente existe hipótese de pagar menos pelo empréstimo.
A família Martins tinha um crédito à habitação com um spread de 3,40% e uma prestação mensal de 492 euros, contratado em setembro de 2014.
Montante inicial: 125 000 euros (capital em dívida de 121,309 euros)
Imóvel avaliado em 165 000 euros (LTV de 76%)
Com a conjuntura atual do mercado, a Família Martins conseguiu renegociar o spread para 1,4% o que, mediante as mesmas condições, permitiu baixar o valor mensal a pagar pelo empréstimo.
Prestação antiga: 492 euros
Prestação atual: 354,4 euros
Poupança: 137,5 euros por mês ou 1650 euros anuais.
Para facilitar a transferência do crédito à habitação, os bancos estão a reembolsar a cerca de 0,5% do montante de crédito transferido, o que corresponde à taxa de penalização de reembolso total do crédito habitação que, habitualmente, terá que pagar ao banco onde atualmente tem o seu crédito.
Estão também a isentar as comissões iniciais de constituição do crédito tais como a comissão de avaliação do imóvel, abertura de processo, formalização entre outras.
A taxa de penalização pela amortização antecipada do crédito no banco de origem pode variar entre os 0,5% caso seja taxa variável e 2% caso seja taxa fixa.
A taxa de esforço é a capacidade que um consumidor tem para pagar a mensalidade do crédito à habitação. Neste contexto, as famílias não devem alocar ao compromisso do empréstimo para compra de casa mais de 40% do rendimento líquido do agregado familiar. Os bancos terão mais abertura para aprovar o empréstimo se a taxa de esforço for inferior a 35%.
Para chegar a estes números e calcular a taxa de esforço basta dividir o total de prestações mensais com créditos com o rendimento mensal do agregado:
Taxa de esforço = prestações mensais com créditos/rendimento mensal do agregado*100
A Família Silva recebe um rendimento de 1 500 euros por mês e após o Crédito Habitação irá pagar 500 euros em prestações com créditos. A taxa de esforço é: 500 euros /1 500 euros*100 = 33%
Nota: Outros encargos que detenha com outros créditos serão considerados pela maioria dos bancos para este cálculo.
A opção de escolha do crédito à habitação é racional. Neste contexto, o preço assume uma importância incontornável. A escolha recai sobre o banco que oferece melhores condições no preço (- utilize a TAEG para comparar o preço entre propostas com cenários idênticos de financiamento: Euribor; prazo; valor estimado do imóvel.
O tempo de resposta e o acompanhamento do banco ao longo do processo também são importantes na escolha dos consumidores. Com um mercado de crédito à habitação cada vez mais concorrencial, a resposta célere ao pedido de empréstimo para comprar casa nova, sem descurar o rigor na análise das respostas, tem sido um dos posicionamentos estratégicos do setor bancário.
Sim. O seguro de vida tem como principal finalidade proteger os titulares do crédito à habitação e a sua família, bem como as instituições financeiras que concederam o financiamento, dado que assegura o pagamento da dívida em caso de morte ou invalidez de um dos titulares. Este seguro é uma salvaguarda para o equilíbrio financeiro das famílias, evitando a possibilidade de perda da habitação e assegurando a liquidação da dívida ao banco.
Caso o Crédito Habitação seja contraído em nome de duas pessoas, convém optar por um seguro de vida para dois titulares, na medida em que se um dos dois falecer ou ficar inválido, a seguradora paga a indemnização. Na eventualidade de se verificar alguma destas situações o seguro pode ser acionado e quem recebe o prémio é a instituição financeira, cancelando desta forma o montante de empréstimo assegurado.
Para obter um crédito à habitação mais barato deve ter em atenção a oferta global do banco e verificar por exemplo se o seguro de vida se aplica a dois titulares, porque muitas vezes os seguros mais económicos incluem apenas 50% do capital, significando que em caso de falecimento/invalidez, a seguradora apenas indemnizará 50% do capital em dívida no momento.
Antes de contratualizar um crédito habitação, os bancos disponibilizam a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) com toda a informação sobre o contrato e vários alertas para o consumidor. A FINE veio substituir em Janeiro de 2018 a anterior Ficha de Informação Normalizada (FIN) de modo a harmonizar todo o sistema bancário europeu.
As instituições financeiras devem prestar informação pré-contratual personalizada, através da FINE, em dois momentos distintos:
Na altura em que for realizada a simulação do empréstimo, tendo por base a informação prestada pelo cliente à instituição;
No momento da comunicação da aprovação do contrato de crédito, refletindo as caraterísticas do empréstimo efetivamente aprovado pela instituição;
Com a entrada em vigor do Decreto-Lei 74-A/2017, o novo modelo da FINE passou a dispor de nova informação sobre as principais caraterísticas do empréstimo:
A TAEG – Taxa Anual de Encargos Efetiva Global em substituição da TAE e TAER. A TAEG passa a considerar os custos associados à contratação do empréstimo, como comissões, juros, despesas nomeadamente com impostos, notariais e registrais, seguros exigidos para obtenção do crédito e outros encargos associados à manutenção do crédito.
A TAN – Taxa Anual Nominal aplicável ao empréstimo segundo o tipo de taxa de juro (taxa fixa, variável ou mista) e a respetiva decomposição, se aplicável.
A periodicidade e o montante das prestações.
Maior destaque sobre os produtos e serviços financeiros contratados como vendas associadas facultativas, se aplicável.
A FINE tem assim todas as indicações importantes sobre o custo do crédito, alertando por exemplo para as alterações das condições do crédito para os contratos sujeitos a uma taxa variável de modo a que o cliente possa perceber se com alterações futuras a sua capacidade financeira será capaz de suportar os encargos.
Para além do(s) proponente(s) do crédito, também o(s) fiador(es) do empréstimo deverá(ão) ter acesso à FINE do contrato. Ambos têm direito a um período de reflexão de sete dias obrigatórios que podem ser prolongados até aos 30 antes da formalização do contrato. Durante este tempo, podem tirar todas as dúvidas e comparar propostas, de modo a tomarem uma decisão informada e consciente.