IMPOSTO SOBRE AS MAIS-VALIAS - Suzana Gil Correia - KW | Consultora Imobiliária
MAIS-VALIAS, O QUE SÃO?
As Mais-Valias imobiliárias acontecem quando se vende uma casa acima do preço a que se comprou (ou herdou). Posteriormente, esta diferença, fica sujeita a tributação. Ou seja, o imposto sobre as mais-valias corresponde, em termos práticos, à tributação feita sobre o lucro obtido com a venda de um determinado imóvel.
De acordo com o Portal das Finanças, "consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas, os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa".
As mais-valias são calculadas da seguinte forma:
MAIS-VALIA = Valor de venda – [encargos com compra (IMT e escritura) – encargos com a venda (comissão imobiliária) – encargos suportados com valorização do imóvel (nos últimos 5 anos)] – valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda
O QUE PODE DEDUZIR NO CÁLCULO DAS MAIS-VALIAS?
DESPESAS COM A VENDA DO IMÓVEL
– Obras de Manutenção (realizadas nos últimos 5 anos, a factura deverá mencionar sempre a morada do imóvel);
– Custo com a elaboração do Certificado Energético;
– Comissão Imobiliária;
DESPESAS COM A COMPRA DO IMÓVEL
– IMT pago na compra da casa que agora vende;
– Imposto de Selo pago na compra da casa que agora vende;
– Custos de Solicitadoria na compra da casa que agora vende;
– Custos com a escritura da casa que agora vende.
50% do montante apurado, será englobado no IRS do ano correspondente à venda do imóvel, e ficará sujeito ao pagamento de impostos que daí advirão.
Os dados relativos à venda, bem como todas as despesas, são declarados no Anexo G do IRS.
QUEM ESTÁ ISENTO DE PAGAR IMPOSTO SOBRE MAIS-VALIAS?
Estão isentos de pagamento de imposto sobre mais-valias os seguintes casos:
– Se a aquisição de imóvel que vendeu tiver sido feita antes de 1989 – ano em que entrou em vigor o Código do IRS – neste caso, não se encontra sujeita a IRS. No entanto, mesmo não estando sujeito a este imposto, a operação tem sempre de ser declarada no Anexo G1 do IRS, correspondente às mais-valias não tributadas;
– Se o imóvel que vendeu tiver sido herdado antes de 1989 – pela mesma razão descrita no ponto anterior;
– Se o imóvel que vendeu era a sua habitação própria permanente e pretender adquirir uma outra para o mesmo fim, por valor igual ou superior. Neste caso, poderá optar pelo reinvestimento. Este, tem de ser realizado dentro de um prazo máximo de 36 meses, para que se aplique a isenção. Em alternativa, caso tenha, nos 24 meses anteriores à venda deste imóvel, adquirido um outro que pretenda agora que passe a ser a sua habitação própria permanente, poderá, neste caso, solicitar a "aplicação retroactiva" das mais-valias.
NOTA: Salienta-se ainda que o reinvestimento pode ser parcial. Neste caso é preciso calcular qual a percentagem da mais-valia aplicada e que, por essa razão, não será sujeita a IRS.
O reinvestimento de uma mais-valia só é aplicável se a venda for referente à sua habitação própria permanente para comprar uma outra para o mesmo fim. Uma habitação secundária não está sujeita a este benefício fiscal.
E SE EM VEZ DE MAIS-VALIAS, O NEGÓCIO GERAR PREJUIZO?
Se, ao contrário de tudo o que foi descrito até aqui, a venda de uma casa gerar prejuízo em vez de lucro, então estamos perante uma menos-valia.
Salvaguarda-se, no entanto, o seguinte: se a venda do imóvel for abaixo do valor patrimonial tributário na data da venda, o valor considerado para efeitos de cálculo será este último (por ser o mais alto) e não o valor real da venda.
Resumindo, para poder ficar isento do pagamento de mais valias, ou adquiriu o imóvel antes de 1989 ou terá de aplicar a totalidade do valor realizado na venda da sua habitação própria permanente, na compra da sua nova casa também para habitação própria permanente. Caso contrário 50% do montante apurado terá de entrar nas suas contas de IRS.