Rendas nos centros comerciais: Intromissão do Estado na "relação contratual entre dois privados" é "inédita na UE"? - Polígrafo
Rendas nos centros comerciais: Intromissão do Estado na "relação contratual entre dois privados" é "inédita na UE"?
Até 31 de março de 2021, os lojistas dos centros comerciais vão estar obrigados a pagar apenas a parte variável das rendas, ou seja, uma percentagem correspondente à faturação registada em cada loja. Já a componente fixa das prestações mensais é suspensa até ao fim do primeiro trimestre do próximo ano. Os detentores dos shoppings estão descontentes e garantem a que a intromissão do Estado em contratos privados é "inédita na União Europeia". Confirma-se?
O braço-de-ferro entre centros comerciais e lojistas dura há vários meses. No início de julho, contudo, o Parlamento aprovou, sem votos contra, uma proposta que define de forma clara as regras para a partilha dos custos da crise provocada pela pandemia. Até dia 31 de março de 2021, os lojistas dos centros comerciais vão pagar apenas a parte variável das rendas, ficando suspenso o valor fixo da prestação, ou seja, os comerciantes vão ter de entregar aos detentores dos shoppings só a parte da renda que é calculada com base nas vendas realizadas a cada mês, além de terem de continuar a contribuir para as despesas comuns, como a limpeza, os serviços de segurança e a eletricidade.
A proposta de alteração à lei n.º 2/2020, levada a plenário pelo PCP, foi votada favoravelmente por todos os partidos, à exceção do PS e do PAN, que se abstiveram.
Por um lado, os arrendatários aplaudiram, por outro os donos dos centros comerciais criticaram. Logo a 1 de julho, o dia em que a proposta foi votada, a Associação Portuguesa de Centros Comerciais (APCC) emitiu um comunicado em que o presidente, António Sampaio de Mattos, refere que, devido a esta medida, "haverá centros comerciais com dificuldades sérias de operação, o que levará ao encerramento de milhares de lojas e à destruição de largos milhares de postos de trabalho".
Sampaio de Mattos garante ainda que "a ingerência do Estado na relação contratual entre dois privados, inédita na União Europeia, terá consequências gravíssimas na reputação de Portugal como país seguro para investir", declaração que foi replicada em diferentes órgãos de comunicação social.
Porém, será que esta intromissão, por parte do Estado, na "relação contratual entre dois privados", é, de facto, inédita na União Europeia?
A resposta é não, uma vez que há registo de pelo menos mais um país onde foi criada uma lei que interfere diretamente nos contratos celebrados entre privados - lojistas e centros comerciais -, no contexto da crise pandémica. No entanto, pelos dados que o Polígrafo cruzou, os moldes em que a "ingerência" foi desenhada em Portugal parecem ser, realmente, únicos na Europa.
Em relação à intervenção do Estado em contratos entre entidades privadas, em março a Polónia aprovou um conjunto de medidas para prevenir e combater os efeitos da Covid-19. Entre elas, esteve a suspensão total das obrigações dos contratos entre lojistas e proprietários de centros comerciais durante o período em que as lojas estivessem encerradas, o que significa que as rendas foram abolidas na íntegra por determinação de uma lei.
O mesmo documento legal prevê que a suspensão dos contratos termina no momento em que as lojas tenham autorização para reabrir. No entanto, nos casos em que a abertura seja feita com restrições, os contratos também não são retomados na íntegra, mas apenas nas partes essenciais, como explica um artigo da consultora PWC Polónia.
O exemplo da Polónia significa que a intromissão do Estado "na relação contratual entre dois privados" não é "inédita na União Europeia", como garantiu Sampaio de Mattos a 1 de julho.
Após o regresso à atividade comercial, os arrendatários têm até três meses para fazer uma proposta ao senhorio para estender o contrato de arrendamento pelo período de seis meses, acrescidos do tempo em que a loja esteve encerrada. Certo é que, caso o proprietário rejeite a proposta, o contrato mantém-se nos termos iniciais. Por sua vez, os centros comerciais também podem fazer uma contraproposta, mas se o arrendatário a recusar, o contrato segue, de igual forma, nos seus termos originais.
O exemplo da Polónia significa, portanto, que a intromissão do Estado "na relação contratual entre dois privados" não é "inédita na União Europeia", como garantiu Sampaio de Mattos a 1 de julho.
Se em Portugal o Estado determinou a suspensão da das rendas até março de 2021, na Polónia foi criada uma lei que ordenou a suspensão total das obrigações dos contratos entre lojistas e shoppings, logo a partir do momento em que o comércio teve de encerrar.
A verdade é que o comunicado de imprensa em causa, apesar de replicado em vários jornais portugueses, não está publicado no site da APCC. Em vez do documento redigido a 1 de julho, consta na página da associação outro muito semelhante, datado de 3 de julho, onde o presidente faz uma alegação distinta da primeira: "Não há precedente de uma lei deste tipo em nenhum país da Europa".
Ora, em bom rigor, esta afirmação já tem sustentação nos factos, uma vez que os contornos da lei portuguesa, que prevê a abolição da parte fixa da renda e a continuidade da componente variável, parecem ser pioneiros na Europa. Ainda assim, a Suíça, igualmente um país europeu, está a ponderar a "distribuição do custo do arrendamento de instalações comerciais entre inquilinos e arrendatários", na qual os lojistas terão de pagar 40% da renda e os proprietários deverão assumir os 60% restantes. O projeto de lei federal está até 4 de agosto a ser alvo de uma consulta pública.
Em conclusão, "a ingerência do Estado na relação contratual entre dois privados", a propósito dos contratos de arrendamento de lojas em centros comerciais, não é "inédita na União Europeia". Se, em Portugal, o Estado determinou a suspensão da componente fixa das rendas até março de 2021, na Polónia foi criada uma lei que ordenou a suspensão total das obrigações dos contratos entre lojistas e shoppings, logo a partir do momento em que o comércio teve de encerrar.
A medida cessou com a reabertura dos espaços, mas continua parcialmente em vigor para os estabelecimentos que operam com restrições. De qualquer forma, é verídico que os contornos da lei portuguesa parecem ser inéditos na Europa, uma vez que não há registo de outros países que tenham abolido a componente fixa das rendas.