Comunicações obrigatórias de atividades imobiliárias (Lei nº 83/2017, de 18 de agosto) - Comunicações Obrigatórias - IMPIC - Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção
Construção: Controlo Oficioso
Construção: Controlo Oficioso - Documentos
Construção: Regulação 2021
Mediação Imobiliária: Controlo da validade
Comunicações obrigatórias nos termos da Lei nº 96/2015, de 17 de agosto (Lei das Plataformas Eletrónicas)
Comunicações obrigatórias ao Portal dos Contratos Públicos (Portal BASE)
Comunicação obrigatória de ocorrências previstas no Código dos Contratos Públicos
Comunicações obrigatórias previstas no Regime Jurídico da Atividade de Construção (Artigo 30.º da Lei nº 41/2015, de 3 de junho)
Comunicações obrigatórias de atividades imobiliárias (Lei nº 83/2017, de 18 de agosto)
A) Deveres preventivos gerais aplicáveis a entidades com atividades imobiliárias
1. Quais são os principais deveres preventivos, de carácter geral, a que as entidades que exercem atividades imobiliárias se encontram sujeitas, no que concerne à prevenção e repressão do branqueamento de capitais e financiamento do terrorismo, nos termos da LBCFT?
A LBCFT prevê, no seu artigo 11.º, um conjunto de deveres preventivos de natureza geral, visando o combate ao branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo, a que todas as entidades obrigadas se encontram sujeitas a dar cumprimento, na sua atividade.
Estando algum destes deveres sujeitos a desenvolvimentos e pormenorização, na lei e em normas regulamentares específicas das diversas entidades financeiras ou não financeiras, os deveres gerais são os seguintes:
a) Dever de controlo, desenvolvido na Secção II do Capítulo IV da LBCFT (cfr. arts. 12.º a 22.º da referida Lei);
b) Dever de identificação e diligência, desenvolvido na Secção III do Capítulo IV da LBCFT (cfr. arts. 23.º a 42.º da referida Lei);
c) Dever de comunicação, desenvolvido na Secção IV do Capítulo IV da LBCFT (cfr. arts. 43.º a 46.º da referida Lei);
d) Dever de abstenção, desenvolvido na Secção V do Capítulo IV da LBCFT (cfr. arts. 47.º a 49.º da referida Lei);
e) Dever de recusa, desenvolvido na Secção VI do Capítulo IV da LBCFT (cfr. art. 50.º da referida Lei);
f) Dever de conservação, desenvolvido na Secção VI do Capítulo IV da LBCFT (cfr. art. 51.º da referida Lei);
g) Dever de exame, desenvolvido na Secção VI do Capítulo IV da LBCFT (cfr. art. 52.º da referida Lei);
h) Dever de colaboração, desenvolvido na Secção VI do Capítulo IV da LBCFT (cfr. art. 53.º da referida Lei);
i) Dever de não divulgação, desenvolvido na Secção VI do Capítulo IV da LBCFT (cfr. art. 54.º da referida Lei); e
j) Dever de formação, desenvolvido na Secção VI do Capítulo IV da LBCFT (cfr. art. 55.º da referida Lei)
2. Dos referidos deveres preventivos, de carácter geral, quais são aqueles que são objeto de uma regulamentação específica, no Regulamento IMPIC, para as entidades com atividades imobiliárias?
Sem prejuízo da aplicabilidade genérica das normas constantes da LBCFT, alguns dos deveres previstos na Lei foram objeto de regulamentação pelo IMPIC, desenvolvendo e precisando o conteúdo da obrigação, as condutas devidas e os mecanismos de atuação e comprovação a adotar pelas entidades obrigadas, na esfera das atividades imobiliárias.
Tal sucedeu quanto aos seguintes deveres:
a) Dever de controlo, desenvolvido complementarmente no art. 4.º do Regulamento IMPIC, bem como:
i. No art. 10.º, quanto à nomeação e comunicação ao IMPIC, do "Responsável pelo Cumprimento Normativo" (RCN);
ii. No art. 12.º, no que respeita à elaboração e comunicação anual de relatório sobre canais internos de reporte de irregularidades e ocorrências relacionadas; e
iii. No art. 13.º, no que respeita à execução das medidas restritivas decretadas, quanto a pessoas, entidades ou países, pelas organizações nacionais ou internacionais, designadamente a Organização das Nações Unidas (ONU) ou a União Europeia (EU);
b) Dever de identificação e diligência, desenvolvido complementarmente nos arts. 5.º a 8.º do Regulamento IMPIC;
c) Dever de conservação, desenvolvido complementarmente no art. 9.º do Regulamento IMPIC; e
d) Dever de formação, desenvolvido complementarmente no art. 11.º do Regulamento IMPIC.
Foram ainda objeto de desenvolvimento e regulamentação detalhada, enquanto obrigação especificamente aplicável às entidades com atividades imobiliárias, os deveres de comunicação de atividades imobiliárias, previstos no art. 46º da LBCFT, os quais são especificados e detalhados nos artigos 14.º a 20.º do Regulamento IMPIC, prevendo ainda o artigo 10.º desse Regulamento os deveres complementares relativos à comunicação do "Responsável pelo Cumprimento Normativo".
3. Em que consiste o dever de comunicação, previsto nos arts. 43.º e 44.º da LCBFT, e quais as atividades principais em que se desenvolve?
O dever de comunicação, em sentido estrito, consiste no dever que recai sobre as entidades obrigadas de, por sua própria iniciativa, informarem de imediato o Departamento Central de Investigação e Ação Penal da Procuradoria-Geral da República (DCIAP) e a Unidade de Informação Financeira (UIF), da Polícia Judiciária, sempre que saibam, suspeitem ou tenham razões suficientes para suspeitar que certos fundos ou outros bens, independentemente do montante ou valor envolvido, provêm de atividades criminosas ou estão relacionados com o financiamento do terrorismo.
O dever de as entidades obrigadas efetuarem estas comunicações ("comunicação de operações suspeitas" ou "suspicious transactions report") às autoridades referidas coloca-se não apenas a atos, contratos ou atividades em execução, mas igualmente quanto a todas operações que lhes sejam propostas, bem como quanto a quaisquer operações tentadas, que estejam em curso ou que tenham sido executadas, e quanto às quais as suas características e contexto permitam, mesmo que apenas em termos conjugados ou posteriores, concluir pela natureza suspeita da operação.
A comunicação ao DCIAP e à UIF das operações suspeitas é efetuada junto destas autoridades através dos canais, específicos e diretos, que as mesmas definam para o efeito, devendo ser feita imediatamente, assim que a entidade obrigada conclua pela natureza suspeita de determinada operação, devendo a entidade comunicante, de acordo com o previsto na LBCFT, observar um conjunto de elementos na sua realização e de cuidados especiais posteriores, para garantir a eficácia da comunicação.
Sem prejuízo da necessária consulta da LBCFT, e demais diplomas relevantes, encontra-se disponível um conjunto abrangente de informação sobre o dever de comunicação no Portal na internet da Comissão de Coordenação de Políticas de Prevenção e Combate ao Branqueamento de Capitais e ao Financiamento do Terrorismo (http://portalbcft.pt/pt-pt/content/perguntas-frequentes-0), sob o item "DEVER DE COMUNICAÇÃO".
4. Em que consiste o dever de abstenção, previsto nos arts. 47.º a 49.º da LBCFT, e quais as atividades principais em que se desenvolve?
O dever de abstenção consiste no imperativo que recai sobre as entidades obrigadas, de se absterem de executar qualquer operação ou conjunto de operações, presentes ou futuras, que saibam ou que suspeitem poder estar associadas a fundos ou outros bens provenientes ou relacionados com a prática de atividades criminosas ou com o financiamento do terrorismo.
O conhecimento ou a suspeita de que uma determinada atividade ou operação (ou conjunto de operações) poderá estar associada a uma prática de branqueamento de capitais ou de financiamento do terrorismo acarretará, para além da análise do seu impacto e inexequibilidade no momento da sua deteção, para uma decisão fundamentada de abstenção, a realização imediata de uma comunicação, similar a uma "transação suspeita", junto do DCIAP e da UIF, nos termos previstos no art. 43.º e seguintes da LBCFT.
Sem prejuízo do cumprimento, quando possível, do dever de abstenção; da realização da comunicação; e de dever aguardar qualquer eventual situação de suspensão que possa ser proferida pelas autoridades judiciárias, a entidade obrigada evita quaisquer atos ou condutas que possam fazer perigar a utilidade ou eficiência do cumprimento do dever de abstenção ou do seu seguimento.
Além da necessária consulta da LBCFT, e demais diplomas relevantes, encontra-se disponível um conjunto abrangente de informação sobre o dever de abstenção no Portal na internet da Comissão de Coordenação de Políticas de Prevenção e Combate ao Branqueamento de Capitais e ao Financiamento do Terrorismo (http://portalbcft.pt/pt-pt/content/perguntas-frequentes-0), sob o item "DEVER DE ABSTENÇÃO".
5. Em que consiste o dever de recusa, previsto no art. 50.º da LBCFT, e quais as atividades principais em que se desenvolve?
O dever de recusa consiste na incumbência legal que recai sobre as entidades obrigadas, no sentido de deverem recusar iniciar relações de negócio, realizar transações ocasionais ou efetuar outras operações quando não obtenham:
a) Os elementos identificativos e os respetivos meios comprovativos previstos para a identificação e verificação da identidade do cliente, do seu representante e do beneficiário efetivo, incluindo a informação para a aferição da qualidade de beneficiário efetivo e da estrutura de propriedade e de controlo do cliente; ou
b) A informação prevista no artigo 27.º da LBCFT sobre a natureza, o objeto e a finalidade da relação de negócio.
Releva ainda referir, em conexão ao dever de recusa, que as entidades obrigadas encontram-se ainda sujeitas a especiais deveres de cuidado nas relações de negócio, transações ocasionais ou outras operações, incluído para efetuar a atualização dos mesmos, nomeadamente quando não obtêm elementos identificativos, os meios comprovativos ou outra informação necessária para o aferimento dos reais riscos das operações que realizem.
A ocorrência de tais situações poderá acarretar, por exemplo, não apenas a necessidade de recusar novas relações de negócios ou transações ocasionais, como de, eventualmente, pôr termo imediato a relações de negócio já estabelecidas – devendo ainda as entidades obrigadas analisar as causas para a não obtenção dos elementos, meios ou informações concretamente denegados, tendo em vista a realização de uma comunicação, como "transação suspeita", às autoridades judiciárias competentes, ou efetuar consultas junto das mesmas sobre o procedimento a adotar.
Em qualquer caso, as entidades obrigadas efetuam e mantêm registos escritos sobre todas as conclusões e análises realizadas, quanto às razões subjacentes à não obtenção de elementos identificativos, bem como as diligências empreendidas.
Sem prejuízo da necessária consulta da LBCFT, e demais diplomas relevantes, encontra-se disponível um conjunto abrangente de informação sobre o dever de recusa no Portal na internet da Comissão de Coordenação de Políticas de Prevenção e Combate ao Branqueamento de Capitais e ao Financiamento do Terrorismo (http://portalbcft.pt/pt-pt/content/perguntas-frequentes-0), sob o item "DEVER DE RECUSA".
6. Em que consiste o dever de exame, previsto no art. 52.º da LBCFT, e quais as atividades principais em que se desenvolve?
O dever de exame consiste no dever, que incide sobre as entidades obrigadas, de analisarem com especial cuidado e atenção – intensificando o grau e a natureza do seu acompanhamento – quaisquer condutas, atividades ou operações cujos elementos caracterizadores as tornem suscetíveis de poderem estar relacionadas com fundos ou outros bens que provenham de atividades criminosas ou que estejam relacionados com o financiamento do terrorismo.
Para o cumprimento e execução integrais e sem falha do dever de exame, as entidades obrigadas deverão considerar a globalidade dos elementos e características da operação, aplicando um conjunto de indicadores na sua análise, como sejam:
- A natureza, finalidade, a frequência, a complexidade, invulgaridade e atipicidade da conduta, da atividade ou das operações;
- A natureza, a atividade, o padrão operativo, a situação económico-financeira e o perfil dos intervenientes, bem como uma possível e aparente inexistência de um objetivo económico ou de um fim lícito associado à conduta, à atividade ou às operações;
- Os montantes, a origem e o destino dos fundos movimentados e a natureza ou características dos meios de pagamento utilizados, a par do local de origem e de destino das operações;
- A existência ou intervenção de um determinado tipo de transação ou produto, ou de uma estrutura societária ou centro de interesses coletivos sem personalidade jurídica que possa favorecer especialmente o anonimato dos intervenientes.
O aferimento, na execução do dever de exame, do grau de suspeita que determinada conduta, relação, transação ou operação possa revestir, decorre e resulta primacialmente da atuação e diligência das entidades obrigadas, através da apreciação das circunstâncias concretas que se encontrem em causa, à luz dos critérios de diligência exigíveis a um profissional na análise da situação. Não se encontra, assim, limitado ou dependente da existência de qualquer tipo de documentação confirmativa da suspeita.
Nota-se, com especial importância no que respeita às entidades obrigadas com atividades imobiliárias, que o Anexo C do Regulamento IMPIC prevê uma "Listagem de Indicadores de Suspeição no Setor Imobiliário", ainda que meramente exemplificativa, destinada a auxiliar as entidades obrigadas a identificar situações de risco e a dar cumprimento à obrigação de comunicação de operações suspeitas constante dos artigos 43.º e 44.º da LBCFT, que deverão ser usados pelas entidades obrigadas, em conjugação com os critérios genéricos e as diligência comum e avaliação de risco em cada situação concreta.
No seguimento da execução do dever de exame, as entidades obrigadas, sempre que concluam pela existência de uma "transação suspeita", deverão efetuar a respetiva comunicação, nos termos do art. 44º da LBCFT, junto das autoridades judiciárias cometentes.
Sem embargo, caso concluam não estar em causa uma situação que imponha a comunicação de uma "transação suspeita", as entidades obrigadas devem lavrar um registo escrito circunstanciado do incidente, no qual fazem constar os fundamentos da decisão de não comunicação, incluindo, nomeadamente, os motivos que sustentam a inexistência de fatores concretos de suspeição e quaisquer eventuais contactos com autoridades judiciárias e policiais, estabelecidos no decurso do exame.
Sem prejuízo da necessária consulta da LBCFT, e demais diplomas relevantes, encontra-se disponível um conjunto abrangente de informação sobre o dever de exame no Portal na internet da Comissão de Coordenação de Políticas de Prevenção e Combate ao Branqueamento de Capitais e ao Financiamento do Terrorismo (http://portalbcft.pt/pt-pt/content/perguntas-frequentes-0), sob o item "DEVER DE EXAME", bem como se encontram nesse Portal, igualmente, listagem de indicadores de suspeição, com carácter genérico e sectorial (em: http://portalbcft.pt/pt-pt/IndicadoresdeSuspeicao#), sob o item "LISTAS/Indicadores de suspeição", cuja consulta é importante.
7. Em que consiste o dever de colaboração, previsto nos arts. 53.º e 56.º da LBCFT, e quais as atividades principais em que se desenvolve?
O dever de colaboração consiste no dever de as entidades obrigadas prestarem, de forma pronta e cabal, toda a colaboração que lhes for requerida pelo DCIAP, pela UIF e pelas demais autoridades judiciárias e policiais, bem como pelas autoridades setoriais e pela Autoridade Tributária e Aduaneira.
Esta obrigação (e para além do cumprimento de outros deveres de disponibilização de informações, elementos e documentos, eventualmente previstos quanto a atividades económicas reguladas) acarreta, para as entidades obrigadas, um conjunto de deveres de conduta, como sejam, por exemplo:
- De dar pronta e atempada resposta a pedidos de informação sobre as relações, transações ou operações mantidas;
- De disponibilizar, de forma completa e no prazo fixado, todas as informações, esclarecimentos, documentos e elementos que lhes sejam requeridos, mais conferindo, sempre que requerido, o acesso remoto àquelas informações, documentos e elementos;
- Cumprir quaisquer deveres de comunicação periódicos estabelecidos em regulamentação setorial, bem como enviar quaisquer outras informações requeridas de forma periódica ou sistemática; e
- Cumprir ordens ou instruções que lhes sejam dirigidas ao abrigo do disposto na LBCFT, bem como atender a recomendações emitidas e prestar informação sobre o respetivo estado de execução.
Em especial, e no que concerne especificamente ao exercício das funções e atividades inspetivas das autoridades sectoriais, as entidades obrigadas devem colaborar plena e prontamente com as mesmas, designadamente:
a) Abstendo-se de qualquer recusa ou conduta obstrutiva ilegítimas;
b) Facultando a inspeção de quaisquer instalações utilizadas, ainda que por terceiros, para o exercício da sua atividade e serviços conexos;
c) Garantindo acesso direto e facultando o exame de elementos de informação no local, independentemente do respetivo suporte;
d) Facultando cópias, extratos ou traslados de toda a documentação requerida;
e) Assegurando a comparência e a plena colaboração de qualquer representante ou colaborador que deva ser ouvido pela autoridade inspetiva, qualquer que seja a natureza do respetivo vínculo.
Nota-se, por fim, que o dever de colaboração tem um carácter global e permanente, não sendo limitado ou restrito, por exemplo, a situações de comunicações de "transações suspeitas". Sendo um dever genérico, nos termos da LBCFT a disponibilização de boa-fé daquelas informações, documentos e elementos não pode configurar a violação de qualquer dever de segredo imposto por via legislativa, regulamentar ou contratual, nem implica responsabilidade de qualquer tipo para quem presta a informação.
Sem prejuízo da necessária consulta da LBCFT, e demais diplomas relevantes, encontra-se disponível um conjunto abrangente de informação sobre o dever de colaboração no Portal na internet da Comissão de Coordenação de Políticas de Prevenção e Combate ao Branqueamento de Capitais e ao Financiamento do Terrorismo (http://portalbcft.pt/pt-pt/content/perguntas-frequentes-0), sob o item "DEVER DE COLABORAÇÃO".
8. Em que consiste o dever de não divulgação, previsto no art. 54.º da LBCFT, e quais as atividades principais em que se desenvolve?
O dever de não divulgação consiste no dever de as entidades obrigadas – bem como os membros dos respetivos órgãos sociais, os que nelas exerçam funções de direção, de gerência ou de chefia, os seus empregados, os mandatários e outras pessoas que lhes prestem serviço a título permanente, temporário ou ocasional – não revelarem, ao cliente ou a terceiros, informações, documentos ou elementos respeitantes às averiguações, análises, exames, diligências ou comunicações efetuadas na execução dos deveres a que se encontram sujeitas em matéria de prevenção e repressão do branqueamento de capitais e financiamento do terrorismo.
Tais deveres de não divulgação revestem especial importância, nomeadamente, quanto à proibição de revelação a clientes ou terceiros de elementos:
- Respeitantes à possibilidade, eminência, existência ou realização de comunicações de operações suspeitas à autoridades judiciárias, ou de outras comunicações, previstas na LCBFT, ou quaisquer informações relacionadas com as mesmas;
- Respeitantes à possibilidade ou existência de investigação ou inquérito criminal, bem como quaisquer outras investigações, inquéritos, averiguações, análises ou procedimentos legais a conduzir pelas autoridades judiciárias, policiais ou setoriais; ou
- Quanto a quaisquer outras informações ou análises, de foro ou interno ou externo, que possam pôr em causa ou relevem para o exercício das funções conferidas pela LBCFT às entidades obrigadas e às autoridades judiciárias, policiais e setoriais; ou relevem para a preservação de quaisquer investigações, inquéritos, averiguações, análises ou procedimentos legais e a prevenção, investigação e deteção do BC/FT, em geral.
Neste campo, as entidades obrigadas devem agir com a necessária prudência – atuando, inclusive, no sentido de evitar empreender diligências que, por qualquer razão, possam suscitar a suspeição, ou gerar alerta junto dos visados, de que poderão estar em curso quaisquer procedimentos que visem averiguar suspeitas de práticas relacionadas com o BC/FT. Sem prejuízo, caso considerem que se torna necessário evitar a realização de qualquer diligência devida, as entidades obrigadas devem proceder, de imediato, à comunicação prevista no artigo 43.º da LBCFT ("transação suspeita"), transmitindo as informações de que disponham no momento.
Sem prejuízo da necessária consulta da LBCFT, e demais diplomas relevantes, encontra-se disponível um conjunto abrangente de informação sobre o dever de não divulgação no Portal na internet da Comissão de Coordenação de Políticas de Prevenção e Combate ao Branqueamento de Capitais e ao Financiamento do Terrorismo (http://portalbcft.pt/pt-pt/content/perguntas-frequentes-0), sob o item "DEVER DE NÃO DIVULGAÇÃO".
9. Onde posso obter informação, completa e atualizada, sobre as medidas restritivas aplicadas por organismos internacionais, designadamente pelo Conselho de Segurança das Nações Unidas e pela União Europeia, aplicáveis ao exercício de atividades pelas entidades obrigadas?
As medidas restritivas consistem em restrições temporárias do exercício de um determinado direito, através da imposição de uma proibição ou de uma obrigação, aprovada pela Organização das Nações Unidas ou pela União Europeia, visando a prossecução de objetivos respeitantes à paz ou segurança internacionais, proteção dos direitos humanos, da democracia e do Estado de Direito, preservação da soberania, independência e outros interesses fundamentais do Estado, ou à prevenção e repressão do terrorismo e da proliferação de armas.
Tais medidas restritivas podem ter por objeto pessoas de nacionalidade ou residência portuguesa e outras que se encontrem ou pretendam ingressar em Portugal, bem como qualquer pessoa coletiva, pública ou privada, constituída ou estabelecida em Portugal; e/ou recair sobre bens, fundos e recursos económicos que se encontrem em território nacional, independentemente da nacionalidade, residência ou sede dos seus proprietários, beneficiários ou intervenientes.
Devendo as entidades obrigadas, nos termos do art. 21.º da LBCFT, adotar os meios e os mecanismos necessários para assegurar o cumprimento das medidas restritivas aprovadas pela Organização das Nações Unidas ou pela União Europeia – incluindo a sua imediata consulta, apreensão, compreensão e conhecimento - as respetivas aplicação e execução são reguladas pela Lei n.º 97/2017, de 23.08, a qual contém o regime sancionatório aplicável à violação destas medidas (podendo a mesma configurar a prática de crime punível com pena de prisão de um até cinco anos).
Sem prejuízo da necessária consulta da Lei n.º 97/2017, de 23.08, e da LBCFT, e demais diplomas relevantes, encontra-se disponível um conjunto abrangente de informação sobre as medidas restritivas no Portal na internet da Comissão de Coordenação de Políticas de Prevenção e Combate ao Branqueamento de Capitais e ao Financiamento do Terrorismo (http://portalbcft.pt/pt-pt/content/enquadramento; http://portalbcft.pt/pt-pt/content/quadro-legal), sob o item "MEDIDAS RESTRITIVAS" e seus desdobramentos.
As entidades obrigadas podem obter informação, atualizada e fidedigna, sobre as medidas restritivas aplicadas por organismos internacionais, designadamente pelo Conselho de Segurança das Nações Unidas e pela União Europeia, no Portal na internet da Comissão de Coordenação de Políticas de Prevenção e Combate ao Branqueamento de Capitais e ao Financiamento do Terrorismo (sob o item "LISTAS", que contém ligações respeitantes às entidades "sancionadas CSNU" e entidades "sancionadas EU"; e http://portalbcft.pt/pt-pt/ligacoesexternas, subtítulo "LIGAÇÕES SOBRE MEDIDAS RESTRITIVAS").
Atualmente – e sem prejuízo de alterações que possam ocorrer, no sentido de inclusão de novas pessoas ou entidades, ou cessação de sanções existentes, que deverão ser sempre verificadas pelas entidades obrigadas –, as listas e atos relevantes, ferramentas de pesquisa ou outras informações poderão ser precisadas e desenvolvidas a partir das seguintes ligações:
a) Sanções aplicadas pelo Conselho de Segurança das Nações Unidas:
https://www.un.org/securitycouncil/content/un-sc-consolidated-list ;
https://www.un.org/securitycouncil/sanctions/information ;
b) Sanção aplicadas pela União Europeia:
https://www.sanctionsmap.eu/#/main ;
https://eeas.europa.eu/headquarters/headquarters-homepage_en/423/Sanctions%20policy#Consolidated+list+of+sanctions ;
10. Em que consiste o "beneficiário efetivo", regulado através do regime jurídico criado pela Lei n.º 89/2017, de 21.08?
O beneficiário efetivo consiste na pessoa singular:
- Que, em última instância, detém a propriedade ou o controlo dos clientes das entidades sujeitas ao cumprimento das normas preventivas do branqueamento de capitais e financiamento do terrorismo; e/ou
- Por conta de quem é realizada uma operação ou atividade concreta.
Estando em causa entidades societárias, são beneficiários efetivos a pessoa ou pessoas singulares que, em última instância, detêm a propriedade ou o controlo, direto ou indireto, de uma percentagem suficiente de ações ou dos direitos de voto ou de participação no capital de uma pessoa coletiva; em alternativa ou cumulativamente, a pessoa ou pessoas singulares que exercem controlo por outros meios sobre essa pessoa coletiva; e, quando não tenham sido identificadas nenhumas pessoas nas situações anteriores, ou subsistam dúvidas sobre a efetividade da sua qualidade, são considerados beneficiários efetivos a pessoa ou pessoas singulares que detêm a direção de topo da entidade societária.
No que concerne às entidades de natureza societária, o aferimento e determinação da qualidade de beneficiário efetivo é feito através da utilização de elementos indiciários, designadamente, considerando-se:
- Indício de propriedade direta a detenção, por uma pessoa singular, de participações representativas de mais de 25 % do capital social do cliente; e
- Indício de propriedade indireta a detenção de participações, representativas de mais de 25 % do capital social do cliente, por uma entidade societária que esteja sob o controlo de uma ou várias pessoas singulares; ou várias entidades societárias que estejam sob o controlo da mesma pessoa ou das mesmas pessoas singulares.
Estes "indicadores de propriedade", todavia, não afastam a aplicabilidade e a necessidade de verificação de quaisquer outros indicadores de controlo relevantes, podendo as entidades obrigadas, no exercício dos seus deveres de diligência e controlo, v.g., chegar a conclusões próprias sobre a detenção, por outras pessoas singulares, da qualidade de beneficiário efetivo de uma determinada entidade.
Já no que concerne aos fundos fiduciários ("trusts"), são considerados beneficiários efetivos, e como tal devem ser todos declarados, o fundador ("settlor"); o administrador ou administradores fiduciários ("trustes") de fundos fiduciários; o curador, se aplicável; os beneficiários ou, se os mesmos não tiverem sido ainda determinados, a categoria de pessoas em cujo interesse principal o fundo fiduciário ("trust") foi constituído ou exerce a sua atividade; e qualquer outra pessoa singular que detenha o controlo final do fundo fiduciário ("trust") através de participação direta ou indireta ou através de outros meios.
Quando esteja em causa a atuação de pessoas coletivas de natureza não societária (como as fundações) e dos centros de interesses coletivos sem personalidade jurídica de natureza análoga a fundos fiduciários ("trusts", ou entidades equiparadas), consideram-se beneficiários efetivos destas entidades a pessoa ou pessoas singulares com posições equivalentes ou similares às mencionadas para os fundos fiduciários (trusts).
Sem prejuízo da necessária consulta da Lei n.º 89/2017, de 21.08, e da LBCFT, e demais diplomas relevantes, encontra-se disponível um conjunto abrangente de informação sobre a definição, determinação e deveres quanto ao beneficiário efetivo no Portal na internet da Comissão de Coordenação de Políticas de Prevenção e Combate ao Branqueamento de Capitais e ao Financiamento do Terrorismo (http://portalbcft.pt/pt-pt/content/perguntas-frequentes-0), sob os itens "BENEFICIÁRIO EFETIVO" e "REGISTO CENTRAL DE BENEFICIÁRIO EFETIVO".
11. O que é o "Registo Central do Beneficiário Efetivo" (RCBE), criado pelo regime jurídico constante da Lei n.º 89/2017, de 21.08, e regulamentado pela Portaria n.º 233/2018, de 21.08 (alterada pela Portaria n.º 200/2019, de 28.06), e quais as principais obrigações a que se encontram sujeitas as pessoas coletivas societárias e não societárias, pessoas equiparadas e fundos fiduciários e outros centros de interesses coletivos sem personalidade jurídica com uma estrutura ou funções similares?
O RCBE consiste numa base de dados com informação suficiente, exata e atual sobre a pessoa ou as pessoas singulares que – ainda que de forma indireta ou através de terceiro – detêm a propriedade ou o controlo efetivo dos entes coletivos abrangidos pela obrigação de registo, tendo em vista o reforço da transparência nas relações comerciais e o cumprimento dos deveres estabelecidos na LBCFT.
A entidade gestora do RCBE, com competências para realizar o tratamento dos dados, efetivar o direito de informação e acesso e a legalidade na sua realização, e assegurar a legalidade nesses procedimentos, é o Instituto dos Registos e do Notariado, I.P. (IRN, I.P.).
A generalidade das pessoas coletivas (por ex., associações, cooperativas, fundações, sociedades civis e comerciais, bem como quaisquer outros entes coletivos personalizados), suas representações, as entidades que prosseguem finalidades autónomas ainda que não dotadas de personalidade jurídica, fundos fiduciários ou outros centros de interesse sem personalidade coletiva, ou realidades equiparáveis, encontram-se todas sujeitas à inscrição de informação sobre os respetivos beneficiários efetivos no RCBE, com muito escassas exceções.
O cumprimento de tal dever de inscrição, por todas as entidades sujeitas ao RCBE, é feito através da "declaração de beneficiário efetivo", com a introdução e autenticação na plataforma eletrónica disponibilizada pelo IRN, I.P., nos prazos legalmente previstos, de informação suficiente, exata e atual sobre os seus beneficiários efetivos, todas as circunstâncias indiciadoras dessa qualidade e a informação sobre o interesse económico nelas detido.
Importa destacar ainda que, para além da "declaração de beneficiário efetivo" inicial, a informação constante do RCBE deve ser mantida atual e correta, tendo todas as entidades sujeitas a este dever de declaração que proceder a refletir e atualizar neste Registo quaisquer alterações que ocorram, no mais curto prazo possível, mas sem nunca exceder 30 dias (contados a partir da data do facto que determina a alteração).
Este regime não prejudica outras obrigações mais exigentes de declaração ou confirmação previstas na Lei, nomeadamente quanto a entidades estrangeiras que desenvolvam em Portugal atos ocasionais, ou a aplicabilidade de regras especiais no momento da extinção, dissolução ou cessação, de facto ou de direito, da entidade.
Por fim e ainda nesta matéria, a Portaria n.º 200/2019, de 28.06, alterando os prazos anteriormente vigentes, veio estabelecer que a declaração inicial das entidades sujeitas ao RCBE, constituídas à data de entrada em vigor desta portaria é efetuada de forma faseada, nos prazos seguintes:
Sem prejuízo dos deveres a que se encontram sujeitas enquanto entidades obrigadas, no âmbito da LBCFT (nomeadamente no desempenho de identificação e diligência, ou de deveres de controlo), as entidades com atividades imobiliárias encontram-se igualmente sujeitas, nos termos gerais, ao dever de determinar e efetuar a comunicação da "declaração de beneficiário efetivo" inicial, e proceder à sua atualização e correção sempre que necessário.
Poderá efetuar-se para além da necessária leitura da Lei n.º 89/2017, de 21.08, e da LBCFT, e demais diplomas relevantes, a consulta de um conjunto abrangente de informação sobre a definição, determinação e deveres quanto ao beneficiário efetivo no Portal na internet da Comissão de Coordenação de Políticas de Prevenção e Combate ao Branqueamento de Capitais e ao Financiamento do Terrorismo (http://portalbcft.pt/pt-pt/content/perguntas-frequentes-0), sob os itens "BENEFICIÁRIO EFETIVO" e "REGISTO CENTRAL DE BENEFICIÁRIO EFETIVO".
12. Quais os principais deveres que, designadamente nos termos dos arts. 29.º a 34.º da LBCFT, as entidades obrigadas detêm no que concerne à verificação e averiguação do beneficiário efetivo de clientes, intervenientes e quaisquer outras entidades terceiras, com quem estabeleçam, participem ou interajam em relações de negócio, transações ocasionais ou outras operações?
As entidades obrigadas devem obter um conhecimento satisfatório sobre os beneficiários efetivos do cliente ou entidade, em função do concreto risco de branqueamento de capitais e de financiamento do terrorismo, sempre que:
- O cliente, interveniente ou quaisquer outras entidades terceiras, participantes, intervenientes ou envolvidas em operações comercias seja uma pessoa coletiva ou um centro de interesses coletivos sem personalidade jurídica; ou
- Esteja em causa a relação com uma pessoa singular, que possa encontrar-se a atuar por conta de uma pessoa coletiva ou um centro de interesses coletivos sem personalidade jurídica.
As entidades obrigadas devem, com a finalidade de identificar os beneficiários efetivos de clientes ou intervenientes, adotar todas as medidas necessárias a tal, desde o momento anterior ao estabelecimento de uma relação de negócio ou da realização de uma transação ocasional – mais devendo procurar ampliar o conhecimento sobre o beneficiário efetivo do cliente ou interveniente, bem como aperceber e averiguar qualquer eventual alteração que possa ocorrer quanto ao mesmo, no decurso do acompanhamento contínuo da relação de negócio ou da preparação e execução de transação ocasional.
As entidades obrigadas detêm, após registo, acesso amplo à informação constante do RCBE, sobre as pessoas coletivas e outras entidades sujeitas a obrigação de declaração no mesmo.
Para efeito do desempenho dos seus deveres previstos na LBCFT – nomeadamente, de identificação e diligência; e de controlo –, as entidades obrigadas devem apurar as informações constantes do RCBE, quanto ao cliente ou interveniente, procedendo à sua consulta e verificação (reiterando-a com periodicidade adequada), visando, nomeadamente:
- Aferir da obrigatoriedade de sujeição do cliente ou interveniente, enquanto pessoa coletiva ou entidade equiparada, ao dever de declaração de beneficiário efetivo junto do RCBE em Portugal;
- Verificar que a entidade cumpriu os deveres de declaração do beneficiário efetivo, a que está sujeita junto do RCBE – sendo que deverá fazer depender o estabelecimento ou prosseguimento da relação de negócio, ou a realização da transação ocasional, da verificação do cumprimento efetivo da obrigação de registo no RCBE, pela mesma;
- Averiguar quaisquer desconformidades entre a informação constante do RCBE e a informação obtida no âmbito do cumprimento dos deveres previstos na LBCFT, assim como outras omissões, inexatidões ou desatualizações que detetem – caso em que, sem prejuízo de outras medidas e comunicações que possam relevar, deverão comunicar tais desconformidades, omissões ou desatualizações junto da entidade gestora do Registo, o IRN, I.P..
Quando o cliente não esteja obrigado a registar os seus beneficiários efetivos em território nacional (decorrendo o RCBE de uma iniciativa e atuação harmonizada a nível europeu, existindo registos congéneres nos demais países), as entidades obrigadas deverão envidar os esforços adequados para obter do cliente ou interveniente as informações constantes de registo central de beneficiários efetivos ou de mecanismo equivalente estabelecido noutras jurisdições, quando o acesso pelas entidades obrigadas a tais mecanismos não seja possível ou não possa ser efetuado em tempo útil.
Em qualquer caso, a realização de consultas e diligências relativamente à informação sobre beneficiários efetivos constante do RCBE ou de registo/mecanismo equivalente não dispensa as entidades obrigadas de executarem os demais procedimentos de identificação e diligência definidos na LBCFT, designadamente aqueles destinados a averiguar e confirmar a qualidade de beneficiário efetivo.
Por fim, nos termos gerais, as entidades obrigadas devem manter um registo escrito de todas as ações destinadas a dar cumprimento ao disposto artigos 29.º a 34.º da LBCFT, incluindo de quaisquer meios utilizados para aferir a qualidade de beneficiário efetivo, que deverá ser mantido e conservado para disponibilização, sempre que solicitado a autoridades judiciárias ou autoridades sectoriais.
Sem prejuízo da necessária consulta da Lei n.º 89/2017, de 21.08, da LBCFT, e demais diplomas relevantes, encontra-se disponível um conjunto abrangente de informação sobre a definição, determinação e deveres quanto ao beneficiário efetivo no Portal na internet da Comissão de Coordenação de Políticas de Prevenção e Combate ao Branqueamento de Capitais e ao Financiamento do Terrorismo (http://portalbcft.pt/pt-pt/content/perguntas-frequentes-0), sob os itens "BENEFICIÁRIO EFETIVO" e "REGISTO CENTRAL DE BENEFICIÁRIO EFETIVO"
13. Quais os principais deveres que recaem sobre as entidades obrigadas, no que concerne à prevenção da violação dos limites à utilização de numerário, previstos, com carácter geral, no art. 63.º-E da Lei Geral Tributária (alterada pela Lei. n.º 92/2017, de 22.08) – quer quanto às suas operações comerciais, quer no cumprimento de deveres enquanto entidades obrigadas em sede do regime jurídico da prevenção e repressão do branqueamento de capitais e do financiamento do terrorismo?
O art. 63.º-E da Lei Geral Tributária (na sequência das alterações introduzidas pela Lei. n.º 92/2017, de 22.08) veio estabelecer limites máximos, no que concerne à utilização de numerário.
Nos termos dessa norma, resultam proibidos, em especial, os pagamentos ou recebimentos em numerário que envolvam montantes iguais ou superiores a 3.000 euros (ou equivalente noutra moeda), em transações de qualquer natureza; ou montantes iguais ou superiores a 10.000 euros (ou equivalente), se se tratar de pagamento realizado por pessoas singulares que não sejam residentes em território português e, cumulativamente, não atuem na qualidade de empresários ou comerciantes. Tais montantes devem ser considerados quer em pagamentos isolados, quer de forma agregada quando exista uma pluralidade de pagamentos associados à venda de bens ou prestação de serviços.
Numa segunda vertente, no caso de pagamentos respeitantes a faturas ou documentos equivalentes que sejam de valor igual ou superior a 1.000 euros (ou o seu equivalente em moeda estrangeira), os sujeitos passivos de IRC e de IRS que disponham, ou devam dispor, de contabilidade organizada encontram-se obrigados a utilizar meios de pagamento que permitam a identificação do respetivo destinatário (designadamente, transferência bancária, cheque nominativo ou débito direto).
Estas normas relevam para as entidades obrigadas com atividades imobiliárias, no que concerne às suas operações e atividades comerciais próprias, em que se devem precaver e proceder de forma a elas próprias respeitarem este conjunto de deveres, não realizando ou recebendo pagamentos ou recebimentos em numerário em desconformidade ao previsto na lei.
Mas relevam em especial, enquanto entidades obrigadas com atividades imobiliárias e sujeitas à aplicabilidade genérica dos deveres previstos na LBCFT, porquanto, nos termos do art. 10.º desta Lei, estas entidades encontram-se expressamente obrigadas a abster-se de, no âmbito da sua atividade profissional, celebrar ou de algum modo participar em quaisquer negócios dos quais possa resultar a violação dos limites à utilização de numerário previstos em legislação específica.
Sem prejuízo da necessária consulta da LBCFT, e do art. 63.º-E da Lei Geral Tributária (alterada pela Lei.º n.º 92/2017, de 22.08) e demais diplomas relevantes, encontra-se disponível um conjunto abrangente de informação sobre a definição e deveres quanto aos limites máximos para a utilização de numerário no Portal na internet da Comissão de Coordenação de Políticas de Prevenção e Combate ao Branqueamento de Capitais e ao Financiamento do Terrorismo (http://portalbcft.pt/pt-pt/content/perguntas-frequentes-0), sob o item "UTILIZAÇÃO DE NUMERÁRIO".
B) Deveres preventivos gerais aplicáveis a entidades com atividades imobiliárias objeto de regulamentação pelo IMPIC
B.1.) Dever de identificação e diligência
LBCFT | artigos 23º a 42º, 68º a 71º, Anexo II e Anexo III
Regulamento IMPIC | artigos 5º a 8º
Medidas Normais:
14. Em que consiste o dever de identificação e diligência?
Consiste no dever de as entidades obrigadas observarem procedimentos de identificação e diligência – relativamente aos clientes, aos respetivos representantes e aos beneficiários efetivos – quando:
a) Estabeleçam relações de negócio;
b) Efetuem transações ocasionais:
- de montante igual ou superior a 15.000 euros (independentemente de a transação ser realizada através de uma única operação ou de várias operações aparentemente relacionadas entre si);
- que constituam uma transferência de fundos de montante superior a 1.000 euros;
- de montante igual ou superior a 2.000 euros (independentemente de a transação ser realizada através de uma única operação ou de várias operações aparentemente relacionadas entre si), no caso específico dos (i) concessionários de exploração de jogo em casinos, (ii) concessionários de exploração de salas de jogo do bingo, (iii) entidades pagadoras de prémios de apostas e lotarias e (iv) entidades abrangidas pelo Regime Jurídico dos Jogos e Apostas Online;
c) Se suspeite que as operações, independentemente do seu valor e de qualquer exceção ou limiar, possam estar relacionadas com o branqueamento de capitais ou com o financiamento do terrorismo;
d) Existam dúvidas sobre a veracidade ou a adequação dos dados de identificação dos clientes previamente obtidos.
15. Quando ocorrem alterações na legislação ou regulamentação sobre prevenção do BCFT, as entidades obrigadas devem adotar/atualizar os procedimentos de identificação e diligência relativamente aos clientes mais antigos?
Neste caso, as entidades obrigadas devem verificar se os procedimentos de identificação e diligência anteriormente adotados se mostram adequados, suficientes e atuais, tendo em consideração os riscos de BCFT especificamente associados a esses clientes e os requisitos previstos no novo quadro legal ou regulamentar em vigor.
Sempre que concluam pela inadequação, insuficiência ou desatualização daqueles procedimentos face ao grau de risco de BCFT concretamente identificado, as entidades obrigadas devem suprir as deficiências detetadas, no mais curto prazo possível.
16. Como se procede à identificação dos clientes das entidades obrigadas que sejam pessoas singulares e, sendo o caso, dos respetivos representantes?
A identificação é efetuada mediante a recolha e o registo dos seguintes elementos identificativos:
a) Fotografia;
b) Nome completo;
c) Assinatura;
d) Data de nascimento;
e) Nacionalidade constante do documento de identificação;
f) Tipo, número, data de validade e entidade emitente do documento de identificação;
g) Número de identificação fiscal ou, quando não disponha de número de identificação fiscal, o número equivalente emitido por autoridade estrangeira competente;
h) Profissão e entidade patronal, quando existam;
i) Endereço completo da residência permanente e, quando diverso, do domicílio fiscal;
j) Naturalidade;
k) Outras nacionalidades não constantes do documento de identificação;
No caso dos representantes dos clientes, as entidades obrigadas verificam igualmente o documento que habilita tais pessoas a agir em representação dos mesmos.
17. Como se procede à identificação dos clientes das entidades obrigadas que sejam pessoas coletivas ou centros de interesses coletivos sem personalidade jurídica e dos respetivos representantes?
a) Denominação;
b) Objeto;
c) Morada completa da sede social e, quando aplicável, da sucursal ou do estabelecimento estável, bem como, quando diversa, qualquer outra morada dos principais locais de exercício da atividade;
d) Número de identificação de pessoa coletiva ou, quando não exista, número equivalente emitido por autoridade estrangeira competente;
e) Identidade dos titulares de participações no capital e nos direitos de voto de valor igual ou superior a 5 %;
f) Identidade dos titulares do órgão de administração ou órgão equivalente, bem como de outros quadros superiores relevantes com poderes de gestão;
g) País de constituição;
h) Código CAE (Classificação das Atividades Económicas), código do setor institucional ou outro código de natureza semelhante, quando exista.
18. Como se procede à comprovação dos elementos identificativos das pessoas singulares?
As entidades obrigadas devem exigir sempre a apresentação de documentos de identificação válidos, dos quais constem os seguintes elementos identificativos:
f) Tipo, número, data de validade e entidade emitente do documento de identificação.
A comprovação daqueles elementos identificativos das pessoas singulares deve processar-se nos seguintes termos:
1. Sempre que os clientes e os respetivos representantes disponham dos elementos necessários para o efeito e manifestem à entidade obrigada a intenção de assim proceder, a comprovação é efetuada com recurso aos seguintes meios (a disponibilizar pela entidade obrigada):
a) Utilização eletrónica do cartão de cidadão com recurso à plataforma de interoperabilidade da administração pública, após autorização do titular dos documentos ou do respetivo representante;
b) Chave Móvel Digital;
c) Plataformas de interoperabilidade entre sistemas de informação emitidos por serviços públicos, nos termos do Regulamento (UE) 910/2014, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 23 de julho de 2014.
2. Não sendo possível utilizar qualquer um dos meios mencionados em 1, a comprovação é efetuada mediante:
a) Reprodução do original dos documentos de identificação, em suporte físico ou eletrónico;
b) Cópia certificada dos mesmos;
c) Acesso à respetiva informação eletrónica com valor equivalente, designadamente através:
- do recurso a dispositivos que confiram certificação qualificada, nos termos a definir por regulamentação;
- da recolha e verificação dos dados eletrónicos junto das entidades competentes responsáveis pela sua gestão.
19. Posso para efeitos de comprovação da identificação do cliente ou do representante legal e interveniente obter cópia do cartão de identificação respetivo? Como devo proceder em caso de recusa do cliente em fornecer cópia do documento de identificação?
A Lei n.º 7/2007, de 5 de fevereiro (cria o cartão do cidadão) prevê no artigo 5.º, n.º 2, no âmbito da figura da proibição da retenção e reprodução do cartão do cidadão que "É igualmente interdita a reprodução do cartão do cidadão em fotocópia ou qualquer outro meio sem consentimento do titular, salvo nos casos expressamente previstos na lei ou mediante decisão de autoridade judiciária."
Para efeitos de aplicação da LBCFT, o pedido de conferência e de reprodução do cartão do cidadão está devidamente protegido nos artigos 24.º e 25.º, n.ºs 1 e 4, alínea a) encontrando assim previsão legal, quer a exigência de apresentação do documento dos intervenientes na transação ocasional ou no âmbito da relação de negócio em causa, assim como, a reprodução do original dos documentos de identificação, em suporte físico ou eletrónico.
Deste modo, a lei prevê quer a exigência dos referidos documentos, quer a conservação dos documentos obtidos no âmbito do cumprimento do dever de identificação e de diligência encontrando-se desse modo cumprida a salvaguarda constante do artigo 5.º, n.º 1 do regime do cartão do cidadão.
Se ainda assim existir alguma resistência por parte do cliente/interveniente a identificar, deverá a entidade obrigada proceder a um registo manual dos dados constantes do cartão do cidadão e juntar ao mesmo uma informação que explique devidamente a recusa/resistência do cliente/interveniente na cedência de cópia do documento de identificação para justificação do procedimento.
Atente-se ainda que em acréscimo à interpretação acima descrita o Regulamento Geral de Proteção de Dados (Diretiva (EU) 2016/680 do Parlamento Europeu e do Conselho de 27 de abril de 2016) prevê no considerando 11 autorização para a recolha e o tratamento de dados pessoais sempre que tal tarefa tenha como fim dar cumprimento a uma obrigação legal a que está sujeito.
Tal permissão em termos de recolha e tratamento de dados pessoais encontra-se concretizada também no Regulamento (EU) 2016/679 do Parlamento Europeu e do Conselho Europeu de 27 de abril de 2016 no Considerando 51 e no artigo no artigo 13, n.º 2 alínea e) – "(…) dados pessoais não deverão ser objeto de tratamento, salvo se essa operação for autorizada em casos específicos definidos no presente regulamento, tendo em conta que o direito dos Estados-Membros pode estabelecer disposições de proteção de dados específicas, a fim de adaptar a aplicação das regras do presente regulamento para dar cumprimento a uma obrigação legal, para o exercício de funções de interesse público ou para o exercício da autoridade pública de que está investido o responsável pelo tratamento."
Ora esta situação é perfeitamente aplicável às entidades com atividades imobiliárias para efeitos de prevenção e combate ao branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo.
20. Como se procede à comprovação dos elementos identificativos das pessoas coletivas e dos centros de interesses coletivos sem personalidade jurídica?
As entidades obrigadas devem exigir sempre a apresentação (i) do cartão de identificação da pessoa coletiva, (ii) da certidão do registo comercial ou (iii) de documento equivalente emitido por fonte independente e credível, no caso de entidade com sede social situada fora do território nacional, para comprovação dos seguintes elementos identificativos:
d) Número de identificação de pessoa coletiva ou, quando não exista, número equivalente emitido por autoridade estrangeira competente.
A comprovação daqueles elementos identificativos das pessoas coletivas e dos centros de interesses coletivos sem personalidade jurídica deve processar-se através da utilização de um dos seguintes meios:
a) Plataformas de interoperabilidade entre sistemas de informação emitidos por serviços públicos, nos termos do Regulamento (UE) 910/2014, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 23 de julho de 2014;
b) Reprodução do original dos documentos de identificação, em suporte físico ou eletrónico;
c) Cópia certificada dos mesmos;
d) Acesso à respetiva informação eletrónica com valor equivalente, designadamente através:
21. O que devem as entidades obrigadas fazer no caso de os meios de identificação eletrónica não contemplarem alguns dos elementos de identificação exigidos?
Nestas situações, as entidades obrigadas devem proceder à recolha dos elementos identificativos em falta através de outros meios complementares admissíveis.
22. O que devem as entidades obrigadas fazer caso tenham dúvidas sobre o teor, a idoneidade, a autenticidade, a atualidade, a exatidão ou a suficiência dos suportes comprovativos dos elementos identificativos apresentados?
Nestas situações, as entidades obrigadas devem promover as diligências que se mostrem adequadas à cabal comprovação dos elementos identificativos.
23. Em que momento devem as entidades obrigadas proceder à verificação da identidade dos seus clientes e dos respetivos representantes?
Em regra, a comprovação da identidade deve ter lugar antes do estabelecimento da relação de negócio ou da realização de qualquer transação ocasional, isto é, em momento anterior à celebração de contrato-promessa ou escritura pública (sendo que, neste último caso, as entidades obrigadas devem verificar a atualidade dos elementos de identificação apresentados mesmo que tais elementos já tenham sido recolhidos no âmbito de uma transação ocasional anterior).
No caso específico das relações de negócio, admite-se que, excecionalmente, a comprovação da identidade seja completada após o início das mesmas desde que se verifiquem todos os seguintes pressupostos:
a) Ser o adiamento da comprovação necessário para não interromper o normal desenrolar do negócio;
b) Não ser o adiamento da comprovação vedado por norma legal ou regulamentar aplicável à atividade da entidade obrigada;
c) Apresentar a situação em causa um risco reduzido de BC/FT, expressamente identificado como tal pela entidade obrigada;
d) Executarem as entidades obrigadas as medidas adequadas para gerir o risco associado àquela situação, designadamente através da limitação do número, do tipo ou do montante das operações que podem ser efetuadas.
Quando procedam ao adiamento da comprovação dos elementos identificativos dos seus clientes ou dos respetivos representantes, devem as entidades obrigadas completar os procedimentos de verificação da identidade no mais curto prazo possível.
24. Qual o instrumento que posso adotar para a recolha dos elementos obrigatórios de modo a dar cumprimento ao dever de identificação e de diligência dos intervenientes na transação ocasional ou na relação de negócio?
As entidades com atividades imobiliárias poderão adotar a elaboração de questionários para preenchimento pelo cliente ou representante legal e pelos outros intervenientes no negócio jurídico por forma a dar cumprimento aos procedimentos de identificação e diligência previstos na LBCFT.
25. No caso de existência de partilha de contrato de mediação imobiliária com outra entidade a quem compete dar cumprimento ao dever de identificação e diligência dos intervenientes no negócio?
O cumprimento dos deveres preventivos compete a todas as entidades com atividades imobiliárias que intervenham na realização do negócio jurídico, quer seja a entidade que procede à angariação do interessado, quer seja a entidade que foi contratada diretamente pelo cliente para promover o negócio visado.
26. No caso de uma transação imobiliária ou de contrato de arrendamento em que intervenham duas mediadoras imobiliárias com clientes distintos (comprador e vendedor/ inquilino e senhorio) estão as duas entidades obrigadas a executar os procedimentos de identificação e diligência relativamente a todos os intervenientes?
Ambas as entidades estão obrigadas a realizar os procedimentos de identificação e diligência nos termos comuns, quer quanto ao seu cliente, quer quanto ao outro interessado ou interveniente no negócio sobre bens imóveis em que intervenham.
Procedimentos de Diligência:
27. Além dos procedimentos de identificação, que outro tipo de procedimentos devem as entidades obrigadas adotar no âmbito deste dever específico?
As entidades obrigadas devem, complementarmente, adotar também os seguintes procedimentos de diligência:
a) Obter informação sobre a finalidade e a natureza pretendida da relação de negócio;
b) Obter informação sobre a origem e o destino dos fundos movimentados no âmbito de uma relação de negócio ou na realização de uma transação ocasional, quando o perfil de risco do
cliente ou as características da operação o justifiquem;
c) Manter um acompanhamento contínuo da relação de negócio, a fim de assegurar que as operações realizadas no decurso dessa relação são consistentes com o conhecimento que a entidade obrigada tem das atividades e do perfil de risco do cliente e, sempre que necessário, da origem e do destino dos fundos movimentados.
Medidas Simplificadas
28. As entidades obrigadas podem adotar medidas simplificadas de identificação e diligência?
Sim. Podem fazê-lo quando identifiquem um risco comprovadamente reduzido de BCFT nas relações de negócio, nas transações ocasionais ou nas operações que efetuem, desde que:
- essa identificação se baseie numa avaliação adequada dos riscos, efetuada pelas próprias entidades obrigadas ou pelas respetivas autoridades setoriais;
- as medidas simplificadas a aplicar sejam proporcionais aos fatores de risco reduzido identificados.
29. É possível encontrar na lei alguns exemplos de situações indicativas de um risco de BCFT potencialmente mais reduzido?
Sim. Sem prejuízo de outras situações elencadas pelas respetivas autoridades setoriais, a LBCFT contém, no seu Anexo II uma lista de fatores e tipos indicativos de risco de BCFT potencialmente mais baixo, a qual:
- tem uma natureza meramente exemplificativa, não constituindo um elenco fechado das hipóteses que podem configurar um risco mais baixo de BCFT;
- não tem por objetivo induzir as entidades obrigadas a conferir – de forma automática – um risco baixo a qualquer relação de negócio, transação ocasional ou operação concreta enquadrável nas situações descritas (devendo a aferição do grau de risco de BCFT decorrer da apreciação casuística das circunstâncias concretas de cada situação).
Assim, considera a LBCFT que oferecerem um risco potencialmente mais reduzido os seguintes fatores exemplificativos:
A) Fatores de risco inerentes ao cliente:
- sociedades com ações admitidas à negociação em mercado regulamentado e sujeitas, em virtude das regras desse mercado, da lei ou de outros instrumentos vinculativos, a deveres de informação que garantam uma transparência adequada quanto aos respetivos beneficiários efetivos;
- administrações ou empresas públicas;
- clientes que residam em zonas geográficas de risco mais baixo (vd. infra "Fatores de risco inerentes à localização geográfica").
B) Fatores de risco inerentes ao produto, serviço, operação ou canal de distribuição:
- contratos de seguro «Vida» e de fundos de pensões ou produtos de aforro de natureza semelhante cujo prémio ou contribuição anual sejam reduzidos;
- contratos de seguro associados a planos de pensão desde que não contenham uma cláusula de resgate nem possam ser utilizados para garantir empréstimos;
- regimes de pensão, planos complementares de pensão ou regimes semelhantes de pagamento de prestações de reforma aos trabalhadores assalariados, com contribuições efetuadas mediante dedução nos salários e cujo regime vede aos beneficiários a possibilidade de transferência de direitos;
- produtos ou serviços financeiros limitados e claramente definidos, que tenham em vista aumentar o nível de inclusão financeira de determinados tipos de clientes;
- produtos em que os riscos de BCFT são controlados por outros fatores, como a imposição de limites de carregamento ou a transparência da respetiva titularidade, podendo incluir certos tipos de moeda eletrónica.
C) Fatores de risco inerentes à localização geográfica:
- Estados-membros da União Europeia;
- países terceiros que dispõem de sistemas eficazes em matéria de prevenção e combate ao BCFT;
- países ou jurisdições identificados por fontes credíveis como tendo um nível reduzido de corrupção ou de outras atividades criminosas;
- países terceiros que estão sujeitos, com base em fontes idóneas, tais como os relatórios de avaliação mútua, de avaliação pormenorizada ou de acompanhamento publicados, a obrigações de prevenção e combate ao branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo coerentes com as recomendações revistas do GAFI e que implementam eficazmente essas obrigações.
30. É possível encontrar na lei alguns exemplos de medidas simplificadas de identificação e diligência?
Sim. O n.º 4 do artigo 35.º da LBCFT elenca como possíveis medidas simplificadas as seguintes (sem prejuízo de outras que se mostrem mais adequadas aos riscos concretos identificados e/ou de outras cujo conteúdo concreto seja definido pelas autoridades setoriais competentes):
- a verificação da identificação do cliente e do beneficiário efetivo após o estabelecimento da relação de negócio;
- a redução da frequência das atualizações dos elementos recolhidos no cumprimento do dever de identificação e diligência;
- a redução da intensidade do acompanhamento contínuo e da profundidade da análise das operações, quando os montantes envolvidos nas mesmas são de valor baixo;
- a ausência de recolha de informações específicas e a não execução de medidas específicas que permitam compreender o objeto e a natureza da relação de negócio, quando seja razoável inferir o objeto e a natureza do tipo de transação efetuada ou relação de negócio estabelecida.
31. A aplicação de medidas simplificadas dispensa as entidades obrigadas do acompanhamento das operações e das relações de negócio?
Não. Mesmo nos casos em que tenham adotado medidas simplificadas de identificação e diligência, as entidades obrigadas devem acompanhar as operações e as relações negócio, de modo a permitir a deteção de operações não habituais ou suspeitas.
32. Existem situações em que às entidades obrigadas é vedada a adoção de medidas simplificadas de identificação e diligência?
Sim. A adoção de medidas simplificadas nunca pode ter lugar:
- quando existam suspeitas de branqueamento de capitais ou de financiamento do terrorismo;
- quando devam ser adotadas medidas reforçadas de identificação ou diligência;
- sempre que tal seja determinado pelas autoridades setoriais competentes.
Medidas Reforçadas
33. Em que casos devem as entidades obrigadas adotar medidas reforçadas de identificação e diligência?
Em complemento dos procedimentos normais de identificação e diligência, as entidades obrigadas devem adotar medidas reforçadas no âmbito do cumprimento deste dever:
a) Quando for identificado – pelas próprias entidades obrigadas ou pelas respetivas autoridades setoriais – um risco acrescido de BCFT nas relações de negócio, nas transações ocasionais ou nas operações que efetuem.
b) Sempre que estiver em causa alguma das situações previstas nos seguintes artigos da LBCFT (independentemente do grau de risco de BCFT associado à situação concreta):
- artigo 37.º (países terceiros de risco elevado);
- artigo 38.º (contratação à distância);
- artigo 39.º (pessoas politicamente expostas e titulares de outros cargos políticos ou públicos);
- artigo 69.º (beneficiários de contratos de seguros do ramo Vida);
- artigos 70.º e 71.º (relações de correspondência).
c) Em quaisquer outras situações que, para o efeito, venham a ser designadas pelas autoridades setoriais competentes, inclusive através da identificação de pessoas singulares ou coletivas ou centros de interesses coletivos sem personalidade jurídica que devam motivar a adoção de tais medidas.
34. Paralelamente às situações que se encontram expressamente previstas na LBCFT, como justificativas da adoção obrigatória de medidas reforçadas, é possível encontrar na lei alguns exemplos de situações indicativas de um risco de BCFT potencialmente mais elevado?
Sim. Sem prejuízo de outras situações elencadas pelas respetivas autoridades setoriais, a LBCFT contém, no seu Anexo III uma lista de fatores e tipos indicativos de risco de BCFT potencialmente mais alto, a qual:
- tem uma natureza meramente exemplificativa, não constituindo um elenco fechado das hipóteses que podem configurar um risco mais alto de BCFT;
- não tem por objetivo induzir as entidades obrigadas a conferir – de forma automática – um risco alto a qualquer relação de negócio, transação ocasional ou operação concreta enquadrável nas situações descritas (devendo a aferição do grau de risco de BCFT decorrer da apreciação casuística das circunstâncias concretas de cada situação).
Assim, considera a LBCFT que oferecerem um risco potencialmente mais elevado os seguintes fatores exemplificativos:
- relações de negócio que se desenrolem em circunstâncias invulgares;
- clientes residentes ou que desenvolvam atividade em zonas de risco geográfico mais elevado (vd. infra "Fatores de risco inerentes à localização geográfica");
- pessoas coletivas ou centros de interesses coletivos sem personalidade jurídica que sejam estruturas de detenção de ativos pessoais;
- sociedades com acionistas fiduciários (nominee shareholders) ou que tenham o seu capital representado por ações ao portador;
- clientes que prossigam atividades que envolvam operações em numerário de forma intensiva;
- estruturas de propriedade ou de controlo do cliente que pareçam invulgares ou excessivamente complexas, tendo em conta a natureza da atividade prosseguida pelo cliente.
- private banking;
- produtos ou operações suscetíveis de favorecer o anonimato;
- pagamentos recebidos de terceiros desconhecidos ou não associados com o cliente ou com a atividade por este prosseguida;
- novos produtos e novas práticas comerciais, incluindo novos mecanismos de distribuição e métodos de pagamento, bem como a utilização de novas tecnologias ou tecnologias em desenvolvimento, tanto para produtos novos como para produtos já existentes.
- países identificados por fontes idóneas, tais como os relatórios de avaliação mútua, de avaliação pormenorizada ou de acompanhamento publicados, como não dispondo de sistemas eficazes em matéria de prevenção e combate ao BCFT (sem prejuízo do disposto na LBCFT relativamente a países terceiros de risco elevado);
- países ou jurisdições identificados por fontes credíveis como tendo um nível significativo de corrupção ou de outras atividades criminosas;
- países ou jurisdições sujeitos a sanções, embargos, outras medidas restritivas ou contramedidas adicionais impostas, designadamente, pelas Nações Unidas e pela União Europeia;
- países ou jurisdições que proporcionem financiamento ou apoio a atividades ou atos terroristas, ou em cujo território operem organizações terroristas.
35. É possível encontrar na lei alguns exemplos de medidas reforçadas de identificação e diligência?
Sim. O n.º 6 do artigo 36.º da LBCFT elenca como possíveis medidas reforçadas as seguintes (sem prejuízo de outras que se mostrem mais adequadas aos riscos concretos identificados e/ou de outras cujo conteúdo concreto seja definido pelas autoridades setoriais competentes):
- a obtenção de informação adicional sobre os clientes, os seus representantes ou os beneficiários efetivos, bem como sobre as operações planeadas ou realizadas;
- a realização de diligências adicionais para comprovação da informação obtida;
- a intervenção de níveis hierárquicos mais elevados para autorização do estabelecimento de relações de negócio, da execução de transações ocasionais ou da realização de operações em geral;
- a intensificação da profundidade ou da frequência dos procedimentos de monitorização da relação de negócio ou de determinadas operações ou conjunto de operações, tendo em vista a deteção de eventuais indicadores de suspeição e o subsequente cumprimento do dever de comunicação previsto no artigo 43.º da LBCFT;
- a redução dos intervalos temporais para atualização da informação e demais elementos colhidos no exercício do dever de identificação e diligência;
- a monitorização do acompanhamento da relação de negócio pelo responsável pelo cumprimento normativo referido no artigo 16.º da LBCFT ou por outro colaborador da entidade obrigada que não esteja diretamente envolvido no relacionamento comercial com o cliente;
- a exigência da realização do primeiro pagamento relativo a uma dada operação através de meio rastreável com origem em conta de pagamento aberta pelo cliente junto de entidade financeira ou outra legalmente habilitada que, não se situando em país terceiro de risco elevado, comprovadamente aplique medidas de identificação e diligência equivalentes.
36. Que medidas reforçadas devem as entidades obrigadas adotar nas situações que envolvam países terceiros de risco elevado?
As entidades obrigadas devem, em qualquer circunstância, adotar medidas reforçadas eficazes e proporcionais aos riscos existentes sempre que estabeleçam relações de negócio, realizem transações ocasionais, efetuem operações ou de algum outro modo se relacionem com pessoas singulares ou coletivas ou centros de interesses coletivos sem personalidade jurídica estabelecidos em países terceiros de risco elevado.
As entidades obrigadas devem também adotar medidas reforçadas de identificação e diligência:
- no âmbito de relações de negócio, transações ocasionais ou operações com pessoas singulares ou coletivas ou centros de interesses coletivos sem personalidade jurídica estabelecidos noutras jurisdições que venham a ser identificadas pelas autoridades setoriais, com base nas divulgações efetuadas pelo GAFI ou noutras fontes credíveis;
- em quaisquer outras situações em que as próprias entidades obrigadas – com base nas divulgações efetuadas pelo GAFI, noutras fontes credíveis ou noutras informações que lhes sejam disponibilizadas pelas autoridades setoriais – identifiquem um risco geográfico acrescido, à luz de uma abordagem baseada no risco.
37. Que medidas reforçadas devem as entidades obrigadas adotar no âmbito da contratação à distância?
Nos casos em que o estabelecimento da relação de negócio ou a realização da transação ocasional tenha lugar sem que o cliente ou o seu representante estejam fisicamente presentes, a comprovação dos documentos referidos nos n.ºs 1 e 5 do artigo 25.º da LBCFT deve ser efetuada:
- nos termos previstos nos n.ºs 2 a 4 do referido artigo 25.º, no caso das pessoas singulares;
- nos termos previstos no n.º 6 do mesmo artigo, no caso das pessoas coletivas ou centros de interesses coletivos sem personalidade jurídica.
Complementarmente, as entidades obrigadas adotam as demais medidas reforçadas que se mostrem necessárias para fazer face ao risco concreto identificado, designadamente:
- a realização de diligências adicionais para comprovação da informação obtida; ou
38. Que medidas reforçadas devem as entidades obrigadas adotar relativamente às pessoas politicamente expostas e aos titulares de outros cargos políticos ou públicos?
No âmbito das relações de negócio ou transações ocasionais com clientes, representantes ou beneficiários efetivos que sejam pessoas politicamente expostas, devem as entidades obrigadas (em complemento dos procedimentos normais de identificação e diligência):
a) Detetar a qualidade de "pessoa politicamente exposta", adquirida em momento anterior ou posterior ao estabelecimento da relação de negócio ou à realização da transação ocasional, com base nos procedimentos ou sistemas de informação previstos no artigo 19.º da LBCFT;
b) Assegurar a intervenção de um elemento da direção de topo para aprovação:
- do estabelecimento de relações de negócio ou da execução de transações ocasionais;
- da continuidade das relações de negócio em que a aquisição da qualidade de "pessoa politicamente exposta" seja posterior ao estabelecimento da relação de negócio.
c) Adotar as medidas necessárias para conhecer e comprovar a origem do património e dos fundos envolvidos nas relações de negócio, nas transações ocasionais ou nas operações em geral, para o efeito entendendo-se por:
- "património", a totalidade dos ativos que compõem as fontes de riqueza da pessoa politicamente exposta; e por
- "fundos", os montantes ou ativos concretamente afetos à relação de negócio estabelecida, à transação ocasional ou à operação efetuada com a pessoa politicamente exposta.
d) Monitorizar em permanência e de forma reforçada as relações de negócio, tendo particularmente em vista identificar eventuais operações que devam ser objeto de comunicação nos termos previstos no artigo 43.ºda LBCFT.
e) Adotar outras medidas reforçadas ou intensificar as medidas referidas nas alíneas b), c) e d), sempre que o concreto risco acrescido da relação de negócio ou da transação ocasional se revele particularmente elevado.
39. As medidas reforçadas de identificação e diligência adotadas relativamente às pessoas politicamente expostas são extensivas a outras pessoas consigo relacionadas?
Sim. As medidas reforçadas de identificação e diligência previstas no artigo 39.º da LBCFT são igualmente aplicáveis às relações de negócio ou transações ocasionais com clientes, representantes ou beneficiários efetivos que sejam:
a) Membros próximos da família das pessoas politicamente expostas, considerando-se como tal:
- os ascendentes e descendentes diretos em linha reta de pessoa politicamente exposta;
- os cônjuges ou unidos de facto de pessoa politicamente exposta;
- os cônjuges ou unidos de facto dos ascendentes e descendentes diretos em linha reta de pessoa politicamente exposta.
b) Pessoas reconhecidas como estreitamente associadas a pessoas politicamente expostas, considerando-se como tal:
- qualquer pessoa singular, conhecida como comproprietária, com pessoa politicamente exposta, de uma pessoa coletiva ou de um centro de interesses coletivos sem personalidade jurídica;
- qualquer pessoa singular que seja proprietária de capital social ou detentora de direitos de voto de uma pessoa coletiva, ou de património de um centro de interesses coletivos sem personalidade jurídica, conhecidos como tendo por beneficiário efetivo pessoa politicamente exposta;
- qualquer pessoa singular, conhecida como tendo relações societárias, comerciais ou profissionais com pessoa politicamente exposta.
B.2.) Dever de controlo
LBCFT | artigos 2º/1/alíneas n), t), u) e aa) e 12º a 22º
Regulamento IMPIC | artigo 10º
Circular n.º 2/2019, de 24.06.2019
40. Em que consiste o dever de controlo?
Consiste no dever de as entidades obrigadas definirem e aplicarem, de forma eficaz e em permanência, as políticas, procedimentos e controlos que se mostrem adequados para:
- gerir os riscos de BCFT a que entidade obrigada esteja ou venha a estar exposta;
- dar cumprimento às normas legais e regulamentares em matéria de prevenção do BCFT;
- assegurar o cumprimento das medidas restritivas de congelamento de bens e recursos económicos, adotadas pelo Conselho de Segurança das Nações Unidas ou pela União Europeia e relacionadas com o terrorismo, com a proliferação de armas de destruição em massa e com o respetivo financiamento.
41. Todas as entidades obrigadas devem adotar as mesmas políticas, procedimentos e controlos preventivos do BCFT?
Não. As políticas, procedimentos e controlos em que se traduz o sistema de controlo interno devem ser proporcionais à natureza, dimensão e complexidade da entidade obrigada e da atividade por esta prosseguida.
No entanto, as entidades obrigadas devem incluir no seu sistema de controlo interno, pelo menos:
42. As entidades obrigadas devem avaliar periodicamente o seu sistema de prevenção do BCFT?
Sim. As entidades obrigadas devem monitorizar, através de avaliações periódicas, a qualidade, a adequação e a eficácia das suas políticas, procedimentos e controlos em matéria de prevenção do BCFT.
43. Como devem as entidades obrigadas gerir os riscos de BCFT?
A gestão dos riscos de BCFT assenta em três pilares essenciais: identificação, avaliação e mitigação dos riscos. Assim, devem as entidades obrigadas:
a) Identificar os concretos riscos de BCFT inerentes à sua realidade operativa específica, incluindo os riscos associados:
- à natureza, dimensão e complexidade da atividade prosseguida;
- aos respetivos clientes;
- às áreas de negócio desenvolvidas, bem como aos produtos, serviços e operações disponibilizados;
- aos canais de distribuição dos produtos e serviços disponibilizados, bem como aos meios de comunicação utilizados no contacto com os clientes;
- aos países ou territórios de origem dos clientes da entidade obrigada, ou em que estes tenham domicílio ou, de algum modo, desenvolvam a sua atividade;
- aos países ou territórios em que a entidade obrigada opere, diretamente ou através de terceiros, pertencentes ou não ao mesmo grupo.
b) Avaliar o risco de BCFT associado à sua realidade operativa específica, designadamente através da determinação:
- do grau de probabilidade e de impacto de cada um dos riscos concretamente identificados, tendo em atenção, para o efeito, todas as variáveis relevantes no contexto da sua realidade operativa, incluindo a finalidade da relação de negócio, o nível de bens depositados por cliente ou o volume das operações efetuadas e a regularidade ou a duração da relação de negócio;
- do risco global da entidade obrigada e, se aplicável, das respetivas áreas de negócio, a aferir com base na ponderação de cada um dos riscos concretamente identificados e avaliados;
c) Definir e adotar os meios e procedimentos de controlo que se mostrem adequados à mitigação dos riscos específicos identificados e avaliados, adotando procedimentos especialmente reforçados quando se verifique a existência de um risco acrescido de BCFT;
d) Rever, com a periodicidade adequada aos riscos identificados, ou com a periodicidade definida em regulamentação, a atualidade das práticas de gestão de risco referidas nas alíneas anteriores, de modo a que as mesmas reflitam adequadamente eventuais alterações registadas na realidade operativa específica e riscos a esta associados.
As entidades obrigadas devem ainda:
a) Adaptar as referidas práticas de gestão do risco de BCFT (e as respetivas atualizações) à natureza, dimensão e complexidade da sua estrutura e da atividade prosseguida;
b) Ter em consideração os riscos identificados:
- nas informações disponibilizadas pelas autoridades setoriais com o objetivo de facilitar as avaliações de risco a conduzir pelas entidades obrigadas;
- nos relatórios e pareceres a que se refere o n.º 4 do artigo 8.º da LBCFT, bem como nas respetivas atualizações;
- em quaisquer outras informações relevantes para a condução das avaliações nacionais dos riscos de BCFT e das respetivas atualizações, designadamente as que forem indicadas pelas autoridades setoriais (através de publicação nos seus websites ou por outro meio) ou pela Comissão de Coordenação das Políticas de Prevenção e Combate ao BC/FT (através do website www.portalbcft.pt);
c) Fazer constar de documentos ou registos escritos que demonstrem detalhadamente:
- os riscos inerentes à realidade operativa específica da entidade obrigada e a forma como esta os identificou e avaliou;
- a adequação dos meios e procedimentos de controlo destinados à mitigação dos riscos identificados e avaliados, bem como a forma como a entidade obrigada monitoriza a sua adequação e eficácia;
d) Conservar esses documentos e registos nos termos previstos no artigo 51.º da LBCFT e colocá-los, em permanência, à disposição das autoridades setoriais.
Quando os riscos específicos inerentes a um determinado setor de atividade sujeito à aplicação da LBCFT se encontrem claramente identificados e compreendidos, as autoridades setoriais podem, através de regulamentação:
- dispensar a realização de avaliações de risco individuais e documentadas ou permitir que as mesmas sejam realizadas em termos simplificados, a definir pela respetiva autoridade setorial;
- estabelecer os procedimentos alternativos à realização das avaliações de risco individuais ou simplificadas.
Responsável pelo Cumprimento Normativo (RCN)
44. Quem deve ser o responsável pelo cumprimento normativo?
O RCN é um elemento da direção de topo ou equiparado de uma entidade obrigada, designado pelo respetivo órgão de administração, que tem como missão zelar pelo controlo do cumprimento do quadro legal e regulamentar vigente em matéria de prevenção do BCFT. Nos termos da alínea n) do n.º 1 do artigo 2.º da LBCFT, integra a "direção de topo" de uma entidade obrigada qualquer dirigente ou colaborador com conhecimentos suficientes da exposição da entidade em causa ao risco de BCFT e com um nível hierárquico suficientemente elevado para tomar decisões que afetem a exposição ao risco, não sendo necessariamente um membro do órgão de administração.
As entidades obrigadas devem garantir que o cargo de RCN é exercido por uma pessoa idónea e dotada da qualificação profissional e da disponibilidade adequadas, cabendo-lhes avaliar previamente o preenchimento destes requisitos e, sempre que solicitadas a tal, disponibilizar às autoridades setoriais os resultados dessa avaliação.
O RCN, em matéria de prevenção e combate ao BCFT, deverá ser o elemento privilegiado de contacto entre a empresa e o IMPIC, nesta matéria.
Sem prejuízo do disposto em legislação especial, as autoridades setoriais podem:
a) Sujeitar a autorização prévia a designação do RCN e estabelecer os pressupostos que devam determinar a reavaliação do mesmo;
b) Avocar a avaliação da adequação do RCN, com base em:
- circunstâncias já verificadas ao tempo da sua designação ou outras, caso entendam que tais circunstâncias foram objeto de uma apreciação manifestamente deficiente pela entidade obrigada;
- quaisquer circunstâncias supervenientes que possam fundamentar a inadequação para o exercício da função;
c) Determinar as medidas necessárias a assegurar a eficaz gestão dos riscos de BCFT, incluindo, sempre que necessário, a suspensão provisória de funções e a fixação de prazo para a substituição do RCN.
45. Que entidades com atividades imobiliárias estão obrigadas a designar o RCN?
As entidades com atividades imobiliárias designam, nos termos do n.º 1 do artigo 16.º da LBCFT e do artigo 10.º do Regulamento IMPIC, um elemento da sua direção de topo ou equiparado, desde que detentor dos poderes e competências necessários para zelar pelo controlo do cumprimento do quadro normativo em matéria de prevenção e combate ao BCFT, sempre que a entidade seja:
a) Sociedade por quotas ou empresário em nome individual, cujo número de colaboradores, em regime de contrato de trabalho ou de prestação de serviços, seja superior a cinco;
b) Sociedade anónima.
As entidades imobiliárias garantem o preenchimento pela pessoa designada dos requisitos de idoneidade, qualificação profissional e disponibilidade constantes do n.º 3 do artigo 16.º da LBCFT.
No que concerne às entidades com atividades a interpretação que o IMPIC tem vindo a reiterar é a de que devem contar para efeitos de obrigação de nomeação do RCN todos os colaboradores que tenham funções comerciais e de atendimento ao público na empresa.
Advogados, contabilistas e pessoal com outras funções não relacionadas com BCFT, embora essenciais à vida da empresa não terão incumbências de acompanhamento da transação ocasional ou da relação de negócio estabelecida. Assim sendo contarão, todos os colaboradores com competências na área comercial, que tenham contacto frequente com o cliente, assim como, os representantes legais e gerentes da empresa.
46. Posso atribuir as funções do RCN a uma entidade externa à organização (exs. advogado, consultor, auditor)?
Não existe nenhum normativo na LBCFT e no Regulamento IMPIC que impeça a designação do RCN a uma entidade externa à organização através de um contrato de prestação de serviços. Porém, relembra-se a importância e o papel fundamental que o RCN deve ter, quer no âmbito do controlo interno dos procedimentos BCFT, quer no reporte de desconformidades ou irregularidades e na correção dos mesmos, na disponibilidade para o serviço, assim como, no contato privilegiado com as entidades de regulação e de investigação nesta sede.
47. Como e quando deve ser feita a comunicação ao IMPIC da nomeação do RCN?
A nomeação do RCN, prevista no n.º 8 do artigo 16.º da LBCFT, é comunicada no prazo de 60 dias úteis a contar da data de designação através de formulário eletrónico (Ponto 3 do Anexo A) disponibilizado no Portal do IMPIC.
À referida comunicação deve ser anexo o documento de nomeação e o respetivo termo de aceitação pela pessoa designada, contendo obrigatoriamente a seguinte informação:
a) Nome completo do nomeado;
b) Nacionalidade constante do documento de identificação do nomeado;
c) Número de identificação fiscal do nomeado;
d) Tipo, número, data de validade do documento de identificação do nomeado;
e) Número de contacto e endereço eletrónico do nomeado;
f) Data de nomeação;
g) Vínculo contratual;
h) Descrição sumária das funções exercidas pela pessoa nomeada;
i) Indicação da qualidade e assinatura do nomeante no documento de nomeação e da pessoa nomeada no termo de aceitação da nomeação.
No caso de o RCN já estar nomeado à data da entrada em vigor do presente regulamento, a comunicação prevista no n.º 3 do artigo 10 do Regulamento IMPIC deverá ser efetuada no prazo de 60 dias úteis, a contar da data de entrada em vigor do mesmo (Circular n.º 2/2019).
Sendo entidade obrigada a nomear o RCN e não o tendo ainda feito à data da entrada em vigor do Regulamento IMPIC, deverá fazê-lo e proceder à respetiva comunicação no prazo de 60 dias úteis após a data da entrada em vigor do mesmo.
48. O que fazer quando ocorram alterações à nomeação efetuada do RCN?
Sempre que ocorram alterações à designação efetuada pela entidade obrigada ou relativas à pessoa designada ou a algum dos elementos constantes do n.º 3 do artigo 10.º do Regulamento IMPIC, a entidade com atividade imobiliária deverá comunicar tais alterações no prazo de 20 dias úteis a contar da data da sua ocorrência, nos termos e através dos meios previstos no mesmo.
49. Estão as entidades financeiras com atividades imobiliárias obrigadas a comunicar ao IMPIC o seu RCN?
As entidades financeiras com atividades imobiliárias não estão abrangidas pela obrigação de comunicarem ao IMPIC o RCN por elas designado, uma vez que o âmbito de intervenção do IMPIC, se limita às normas contidas no artigo 46º da LBCFT. No entanto, atenta a relevância da figura, o seu papel na verificação do cumprimento interno das normas de prevenção e combate ao BCFT e no relacionamento institucional com as entidades reguladoras, considera-se ser uma boa prática a sua indicação no Ponto 3 do anexo A do Regulamento IMPIC.
Em conclusão, para as entidades financeiras a designação do RCN é facultativa.
50. O que devem fazer os colaboradores das entidades obrigadas quando tomam conhecimento de factos graves que configurem violações da LBCFT ou do Regulamento IMPIC que a concretiza, ou infração das políticas, procedimentos e controlos internamente definidos em matéria de prevenção do BCFT?
As pessoas que, em virtude das funções que exercem na entidade obrigada, nomeadamente ao abrigo do artigo 16.º da LBCFT, tomem conhecimento de tais factos têm o dever de os comunicar ao órgão de fiscalização da entidade obrigada ou, na ausência deste, ao órgão de administração.
Para a concretização das comunicações dessas irregularidades, as entidades obrigadas devem criar canais internos específicos, independentes e anónimos que, de forma adequada, assegurem a receção, o tratamento e o arquivo das comunicações dos referidos factos, devendo tais canais internos:
- ser proporcionais à natureza, dimensão e complexidade da atividade da entidade obrigada;
- garantir a confidencialidade das comunicações recebidas e a proteção dos dados pessoais do denunciante e do suspeito da prática da infração, nos termos da Lei n.º 67/98, de 26 de outubro.
- conservar – nos termos do artigo 51.º da LBCFT - as comunicações efetuadas e os relatórios a que elas dêem lugar, colocando-os, em permanência, à disposição das autoridades setoriais;
- facultar às entidades setoriais – nos termos e com a periodicidade por estas definidos – as informações que as mesmas solicitem sobre os canais internos existentes, bem como sobre as comunicações recebidas e o respetivo processamento;
- abster-se de quaisquer ameaças ou atos hostis e, em particular, de quaisquer práticas laborais desfavoráveis ou discriminatórias contra quem efetue tais comunicações, não podendo as mesmas, por si só, servir de fundamento à promoção pela entidade obrigada de qualquer procedimento disciplinar, civil ou criminal relativamente aos respetivos autores (salvo se as mesmas forem deliberada e manifestamente infundadas).
51. No caso das entidades com atividades imobiliárias o que estabelece o Regulamento IMPIC quanto à comunicação de irregularidades?
As autoridades setoriais podem exigir às respetivas entidades obrigadas a apresentação de um relatório, nos termos e com a periodicidade a definir por aquelas autoridades, contendo a descrição dos canais referidos no n.º 1 do artigo 20º da LBCFT e uma indicação sumária das comunicações recebidas e do respetivo processamento.
O Regulamento IMPIC estipula que, para efeitos do disposto no n.º 7 do artigo 20.º da LBCFT, as entidades obrigadas, elaboram um relatório anual que deve conter:
a) A descrição dos canais específicos, independentes e anónimos que internamente assegurem, de forma adequada, a receção, o tratamento e o arquivo das comunicações de irregularidades relacionadas com eventuais violações à LBCFT, ao Regulamento IMPIC e às políticas e aos procedimentos e controlos internamente definidos em matéria de prevenção do BCFT;
b) Uma indicação sumária das comunicações internas recebidas e do respetivo processamento.
No caso da entidade imobiliária não estar obrigada a designar um RCN, atenta a dimensão e a estrutura da mesma, o relatório deverá ser elaborado pelo seu representante legal, pelo empresário em nome individual ou colaborador designado, contendo os elementos referidos no número anterior.
As comunicações constantes do artigo 20.º da LBCFT, bem como, os relatórios a que elas dêem lugar, são conservados nos termos previstos no artigo 51.º da LBCFT e colocados, em permanência, à disposição do IMPIC.
O RCN assegura ainda o cumprimento dos n.ºs 3 e 4 do artigo 20.º da LBCFT.
52. Em caso de inexistência de comunicação de irregularidades no cumprimento dos procedimentos previstos na LBCFT e no Regulamento IMPIC adotados pela entidade é necessário elaborar algum documento?
Nesta situação apenas deve ser elaborado e assinado um documento pelo RCN, representante legal, empresário em nome individual ou colaborador designado a mencionar a existência de canais de comunicação específicos e a inexistência de comunicações internas de irregularidades nos procedimentos adotados.
53. Em sede do dever de controlo as entidades obrigadas estão sujeitas a manter a atualização de dados das entidades relativamente às medidas restritivas aplicadas por organismos internacionais, designadamente pelo Conselho de Segurança das Nações Unidas e pela União Europeia?
Sim, as entidades estão obrigadas a atualizar os dados relativos ao cumprimento das medidas restritivas aplicadas, designadamente, em sede de relação e negócio.
O IMPIC disponibiliza de forma imediata por email a todas as associações representativas dos setores do imobiliário e da construção a informação relativa às medidas restritivas aplicadas pelos organismos internacionais acima mencionados.
B.3.) Dever de formação
LBCFT | artigos 11º, n.º 1, alínea j) e 55º
Regulamento IMPIC | artigo 11º
54. Em que consiste o dever de formação?
Consiste no dever de as entidades obrigadas – de forma proporcional aos respetivos riscos e à natureza e dimensão da sua atividade – assegurarem aos seus dirigentes, trabalhadores e demais colaboradores cujas funções sejam relevantes para efeitos da prevenção do BCFT um conhecimento adequado das obrigações decorrentes da LBCFT e da respetiva regulamentação, através da realização de ações específicas e regulares de formação, adequadas a cada sector de atividade, que habilitem os mesmos, a todo o momento, a reconhecer operações que possam estar relacionadas com o BCFT e a atuar de acordo com o quadro normativo vigente.
55. Existe alguma especificidade para os colaboradores recém-admitidos?
No caso de colaboradores recém-admitidos cujas funções relevem diretamente no âmbito da prevenção do BCFT, as entidades obrigadas, imediatamente após a respetiva admissão, devem proporcionar-lhes formação adequada sobre as políticas, procedimentos e controlos internamente definidos nesta matéria.
56. Nos casos em que a entidade obrigada é uma pessoa singular que exerce a sua atividade profissional como colaborador de uma pessoa coletiva, a quem compete dar cumprimento ao dever de formação?
Nestes casos, o dever de formação incide sobre a pessoa coletiva.
57. Que requisitos devem preencher as ações de formação em matéria de prevenção do BCFT?
As ações de formação proporcionadas pelas entidades obrigadas aos seus colaboradores – independentemente de serem ministradas interna ou externamente – devem:
a) Ser asseguradas por pessoas ou entidades com reconhecida competência e experiência no domínio da prevenção e combate ao BCFT;
b) Ser precedidas de parecer favorável do RCN designado nos termos do n.º 1 do artigo 16.º da LBCFT quando tal cargo exista na estrutura organizativa da entidade obrigada.
58. Que outras obrigações impendem sobre as entidades obrigadas no âmbito do dever de formação?
As entidades obrigadas devem manter registos atualizados e completos das ações de formação internas ou externas realizadas, conservando-os nos termos previstos no artigo 51.º da LBCFT e colocando-os, em permanência, à disposição das autoridades setoriais.
59. Quais as especificidades introduzidas pelo Regulamento IMPIC, quanto ao dever de formação?
A formação continua a ser obrigatória, em moldes ligeiramente diferentes do previsto no Regulamento n.º 282/2011, anteriormente vigente, colocando-se o enfoque na exigência do programa de formação conter uma área dedicada a métodos e mecanismos de implementação de análise de risco setorial e individual referentes ao imobiliário. (art. 55.º).
É ainda efetuada a adequação das exigências de formação à estrutura e dimensão das entidades imobiliárias, nos seguintes moldes:
- Entidades com 1-5 colaboradores – uma ação de formação em cada 2 anos civis;
- Entidades com 6-10 colaboradores – uma ação de formação p/cada ano civil;
- Entidades com mais de 10 colaboradores asseguram de forma rotativa que os seus colaboradores recebam formação adequada – uma ação de formação no mínimo por cada ano civil, com a presença em todas do RCN.
O registo, atualizado e completo das ações de formação, referido na LBCFT é também concretizado no n.º 7 do artigo 11.º do Regulamento IMPIC.
Nos termos do artigo 21.º do Regulamento IMPIC, os destinatários da formação prevista no artigo 11.º do mesmo, que tenham sido admitidos ou nomeados posteriormente à entrada em vigor do presente regulamento, só estão vinculados ao cumprimento do disposto no referido preceito seis meses após a sua admissão, designação ou nomeação.
B.4.) Dever de conservação
LBCFT | artigos º, n.º 1, alínea f) e 51.º
Regulamento IMPIC | artigo 9.º
60. Qual o prazo de manutenção de documentos e elementos que deve ser assegurado pelas entidades obrigadas no cumprimento dos procedimentos conservatórios?
A LBCFT e o Regulamento IMPIC estabelecem um prazo limite de 7 anos para a conservação dos documentos e elementos que suportaram o cumprimento dos procedimentos e dos deveres preventivos.
61. Posso efetuar o registo e a conservação dos documentos e elementos obtidos em suporte digital?
Sim, o arquivamento dos documentos obtidos junto dos clientes e intervenientes, bem como, outros decorrentes da tramitação e conclusão da relação de negócio ou da transação ocasional podem ser arquivados em suporte físico ou digital devendo ser disponibilizados em permanência às entidades com competência em matéria de BCFT, designadamente, ao IMPIC, sempre que solicitados.
62. Pode no âmbito da conclusão de uma transação imobiliária um cliente ou interveniente no negócio celebrado exigir a destruição dos documentos entregues e o apagamento dos dados fornecidos à entidade obrigada no âmbito do dever de identificação e diligência previsto na LBCFT?
O direito ao apagamento dos dados "direito a ser esquecido" previsto no artigo 17.º, n.º 3, alínea b) do Regulamento (UE) 2016/679 do Parlamento Europeu e do Conselho Europeu de 27 de Abril de 2016 prevê que o mesmo não se aplica sempre que o tratamento dos dados se revele necessário ao cumprimento de uma obrigação legal e decorrente do interesse público ou ao exercício da autoridade pública de que esteja investido o responsável pelo tratamento dos dados, previsto na LBCFT, relativamente aos procedimentos conservatórios dos elementos recolhidos nesse âmbito.
B.5.) Deveres de comunicação de atividades imobiliárias
LBCFT | artigos 46º, n.º 1 a 4, 89.º e 91.º
Regulamento IMPIC | artigos 14º a 20.º
I - Comunicações obrigatórias ao IMPIC por entidades com atividades imobiliárias:
63. Quais as entidades obrigadas a efetuar a comunicação de atividades imobiliárias junto do IMPIC?
As entidades, independentemente da sua natureza financeira ou não financeira que exerçam as seguintes atividades imobiliárias ou, pratiquem atos materiais de Mediação imobiliária; Compra, Venda, Compra para revenda ou permuta de imóveis; Promoção imobiliária; e, Arrendamento de bens imóveis.
64. As sociedades irregulares têm de efetuar à comunicação de atividades imobiliárias?
Sim, se desenvolverem uma atividade imobiliária, estão sujeitas ao cumprimento dos deveres previstos na LBCFT.
65. Procedo à compra, venda e/ou arrendamento de imóveis na atividade da minha empresa mas não tenho na descrição do objeto social as referidas atividades. Estou obrigado ao cumprimento das comunicações de atividades imobiliárias de acordo com o Regulamento IMPIC?
Sim, o conceito de atividade imobiliária previsto no artigo 2.º da LBCFT e no artigo 1.º do Regulamento IMPIC consiste na prática no exercício de atos materiais correspondentes às entidades de mediação imobiliária, compra, venda, compra para revenda ou permuta de imóveis, arrendamento e promoção imobiliária pelo que deverá ser comunicada após a data do 1.º ato material de execução dessas atividades; pelo que, a comunicação deve ser efetuada após a data do 1.º ato material de execução dessas atividades.
66. Quais são as comunicações obrigatórias a efetuar pelas entidades, de natureza financeira ou não financeira, com atividades imobiliárias ao IMPIC?
- A data de início de atividade imobiliária (a data declarada para efeitos fiscais), acompanhada do código de acesso à certidão permanente do registo comercial ou da certidão do registo comercial (caso a entidade comunicante não possua a certidão permanente mencionada), através do formulário, Anexo A, "Comunicação de Atividade Imobiliária".
A data de início de uma nova atividade imobiliária deve, igualmente, ser comunicada ao IMPIC.
- A designação do Responsável pelo Cumprimento Normativo (RCN):
A nomeação do Responsável pelo Cumprimento Normativo (RCN), deve ser efetuada através do formulário, Anexo A, "Comunicação de Atividade Imobiliária", Grupo 3. IDENTIFICAÇÃO DO RESPONSÁVEL PELO CUMPRIMENTO NORMATIVO (RCN).
- Os elementos relativos a cada transação imobiliária em que intervenham; e,
- Os elementos relativos a cada contrato de arrendamento celebrado, cujo valor da renda mensal seja igual ou superior a € 2.500,00, através do formulário, Anexo B, "Comunicação de Elementos de transação Imobiliária ou Contrato de Arrendamento".
II - Dever de Comunicação da data de início de atividades imobiliárias (Anexo A):
67. Tenho de comunicar ao IMPIC o início de uma nova atividade imobiliária, por exemplo de arrendamento de bens imóveis?
Sim. Mesmo as entidades que, em cumprimento do disposto em legislação anterior, já tinham efetuado a comunicação da data do início de uma, ou mais, atividades imobiliárias ao IMPIC e já tinham iniciado (ou vão iniciar) a atividade de arrendamento de bens imóveis devem, também, efetuar a comunicação da data do início dessa atividade, através do formulário Anexo A - "Comunicação de Atividade Imobiliária", de acordo com a alínea a), n.º 1 da LBCFT e em conjugação com a alínea a), n.º 1 do artigo 14.º do Regulamento IMPIC.
68. A comunicação da data de cessação de uma atividade imobiliária tem de ser comunicada ao IMPIC?
Não. As entidades que exercem atividades imobiliárias apenas se encontram obrigadas a comunicar a data de início da sua atividade imobiliária. No entanto, não obstante a cessação de atividade da empresa esta, ainda carece de praticar uma série de requisitos legais; designadamente, o cumprimento do dever previsto no artigo 46.º, n.º 1, alínea b) da LBCFT – proceder à comunicação dos elementos sobre cada transação imobiliária e contrato de arrendamento efetuados. Apesar de, a entidade ter cessado a sua atividade numa determinada data, a mesma pode efetuar as comunicações em que interviu durante o semestre, logo após a celebração do negócio, apenas tem como prazo limite dois meses após o termo do semestre correspondente. Nos termos do n.º 1 do artigo 20º do Regulamento IMPIC, as transações imobiliárias e contratos de arrendamento efetuados no 1.º semestre de cada ano devem ser comunicadas até 31 de agosto do mesmo ano e os efetuados no 2.º semestre de cada ano até o último dia do mês de fevereiro do ano seguinte.
69. Quais as entidades dispensadas de efetuar a comunicação da data de início de atividade imobiliária?
- As entidades financeiras, com atividades imobiliárias;
- As entidades com atividade de mediação imobiliária que, no âmbito do respetivo processo de licenciamento, tenham entregado no IMPIC, a declaração de início de atividade ou de alteração de atividade.
Esta desobrigação refere-se estritamente à atividade de mediação imobiliária - caso estas entidades desenvolvam outras atividades imobiliárias a data do início das mesmas deve ser comunicado ao IMPIC; e,
- As entidades que, em cumprimento do disposto em legislação anterior, já haviam comunicado ao IMPIC o início de uma atividade imobiliária.
No entanto, a data de início de uma nova atividade imobiliária (ou a data de início da atividade de arrendamento) deve ser comunicada ao IMPIC.
70. As Entidades dispensadas de efetuar a comunicação da data de início de atividade imobiliária são obrigadas a registar-se por via eletrónica no sítio da internet do IMPIC?
Sim, as entidades financeiras com atividades imobiliárias e as entidades com atividade de mediação imobiliária devem previamente à primeira "Comunicação de Elementos de Transação Imobiliária ou Contrato de Arrendamento" que venham a efetuar, registar-se por via eletrónica no sítio da internet do IMPIC com o endereço www.impic.pt e proceder ao preenchimento e submissão do formulário Anexo A "Comunicação de Atividade Imobiliária". A submissão deste formulário permite que, quando o agente económico proceder à comunicação dos elementos de uma transação imobiliária ou contrato de arrendamento os campos do grupo 1 - Identificação da entidade comunicante já se encontrem preenchidos (com os dados constantes da "Comunicação de Atividade Imobiliária").
Acresce referir que, o formulário Anexo A "Comunicação de Atividade Imobiliária" pode ser, também, utilizado para efeitos de atualização de dados da entidade comunicante (denominação/nome, morada, etc.) sendo que, após a sua submissão a atualização desses elementos é imediata em novo formulário Anexo B "Comunicação de Elementos de Transação Imobiliária ou Contrato de Arrendamento".
71. Posso alterar os dados da entidade comunicante através do formulário Anexo A "Comunicação de Atividade Imobiliária"?
Sim, o formulário Anexo A "Comunicação de Atividade Imobiliária" pode ser utilizado para efeitos de alteração dos dados constantes do grupo 1. IDENTIFICAÇÃO DA ENTIDADE COMUNICANTE. (denominação/nome, morada, etc.) Após a submissão deste formulário, a atualização destes elementos é imediata no formulário "Comunicação de Elementos de Transação Imobiliária ou Contrato de Arrendamento".
72. Qual o prazo para efetuar a comunicação da data de início de atividades imobiliárias ao IMPIC?
A Comunicação da data de início da atividade imobiliária, acompanhada do código da certidão permanente do Registo Comercial (ou da certidão do Registo Comercial, no caso de a entidade comunicante não possuir certidão permanente), deve ser efetuada no prazo máximo de 60 dias úteis contados a partir da data declarada na Autoridade Tributária e Aduaneira como data de início da(s) atividade(s) imobiliária(s).
73. Como posso anexar documentos ao formulário Anexo A "Comunicação de Atividade Imobiliária"?
Através da opção "Anexar" disponibilizada no grupo 5 do formulário.
74. Qual o tipo de formatos de arquivos digitais admissíveis como anexos ao formulário Anexo A "Comunicação de atividade Imobiliária"?
São permitidos os seguintes formatos: doc, docx, pdf, jpg, png, jpeg, gif, txt e tif.
75. Quais os documentos que devem ser anexados ao formulário Anexo A "Comunicação de Atividade Imobiliária"?
Os documentos a anexar são os seguintes:
- Nomeação com termo de aceitação do RCN: Documento de nomeação do Responsável pelo Cumprimento Normativo (RCN) e o respetivo termo de aceitação pela pessoa designada;
- Certidão do Registo Comercial: Caso a entidade comunicante não possua a Certidão Permanente do Registo Comercial deve anexar a Certidão do Registo Comercial;
- Procuração de Advogado, de Solicitador ou de outra pessoa: nos casos em que as comunicações sejam autenticadas eletronicamente através do certificado profissional do advogado ou do solicitador, ou através do certificado digital qualificado do cartão do cidadão de qualquer outra pessoa individual mandatada, enquanto responsável pelo preenchimento da "comunicação" e em nome da entidade comunicante, deve ser junta, procuração.
76. Todos os campos constantes do formulário Anexo A, "Comunicação de Atividade Imobiliária" são de preenchimento obrigatório?
Todos os campos assinalados com (*) são de preenchimento obrigatório podendo clicar no número do campo para consultar as instruções de preenchimento do mesmo.
77. Pode-se enviar a certidão do registo comercial em papel?
O código de acesso à certidão permanente é a informação preferencial, sendo de rápida obtenção e de mais baixo custo que a certidão em suporte de papel. Além de que, a comunicação referida na alínea a) do n.º 1 do artigo 46.º da LBCFT é efetuada através do modelo intitulado "Comunicação de Atividade Imobiliária", devendo no caso de a entidade comunicante ser pessoa coletiva indicar o código no campo "Código de acesso à Certidão Permanente do Registo Comercial:", que é um campo de preenchimento obrigatório, para as sociedades comerciais.
78. Onde obter o Código de Acesso à Certidão Permanente?
Numa Conservatória de Registo Comercial ou em qualquer um dos seguintes sítios na internet, com os endereços: www.eportugal.gov.pt; www.empresaonline.pt ; www.portugal.gov.pt e, www.portaldocidadao.pt .
79. Como proceder em caso de dificuldade em registar o código CAE (Código da atividade económica principal) ou o CIRS (Código da atividade profissional) no formulário "Comunicação de Atividade Imobiliária?
Deve posicionar o cursor e fazer "clique" na janela "PopUp CAE" ou "PopUp CIRS" consoante o caso e aguardar a abertura de nova janela; após o que deve inscrever o CAE ou o CIRS da entidade comunicante no campo denominado "CAE Identificador:" ou "CIRS Identificador:"; fazer "pesquisar" e "selecionar" a designação da atividade correspondente, voltar ao formulário, o campo estará preenchido.
80. Como anular uma "Comunicação de Atividade Imobiliária" (Anexo A) submetida?
O pedido de anulação tem de ser subscrito pelo representante da entidade comunicante responsável pela submissão da Comunicação (inicialmente submetida) com indicação do seu nome e do n.º dos seus documentos de identificação. Devem ainda ser indicados os elementos que permitam identificar devidamente a Comunicação, bem como a entidade comunicante, para que os serviços do IMPIC, de forma inequívoca, possam proceder à anulação da comunicação submetida (Ex. indicar a referência A/XXXXXXXXX/XX/XXXX). O(s) pedido(s) deve(m) ser enviado(s) para o seguinte endereço de correio eletrónico: informa.lei83@impic.pt
III – Dever de comunicação da designação do responsável pelo cumprimento normativo (RCN) - Grupo 3 do Anexo A
81. Como posso anexar o documento de nomeação e respetivo termo de aceitação pela pessoa nomeada para Responsável pelo Cumprimento Normativo (RCN)?
Através da opção "Anexar" – "Nomeação com termo de aceitação do RCN", disponibilizada no grupo 5 do formulário Anexo A, "Comunicação de Atividade Imobiliária".
IV – Dever de comunicação de elementos sobre cada transação imobiliária e contrato de arrendamento celebrado cujo valor da renda mensal seja igual ou superior a 2.500 euros (Anexo B)
82. Quais as transações imobiliárias que devem ser comunicadas?
Todas as transações imobiliárias efetuadas, entendidas estas como as que concretizam transferências de propriedade, realizadas por escritura pública, ou documento particular equivalente, desde que se concretizem no âmbito da atividade imobiliária exercida pela entidade comunicante.
83. Quais as transações imobiliárias e contratos de arrendamento que não se inserem no âmbito da comunicação obrigatória prevista no art. 46, n.º 1, alínea b) e n.º 3 da LBCFT?
Atendendo à natureza jurídica das operações e configuração matricial do risco associado as transações imobiliárias e contratos de arrendamento que não se inserem no âmbito da comunicação obrigatória prevista no art. 46, n.º 1, alínea b) e n.º 3 da LBCFT, são as seguintes:
- Expropriação por utilidade pública;
- Processos de execução fiscal;
- Vendas de imóveis efetuadas por adjudicação no âmbito de processo de execução judicial;
- Processos de negociação particular por ordem de Tribunal Judicial, efetuadas por adjudicação no âmbito dos processos de execução;
- Contratos de doação;
- Contratos de promessa de compra e venda;
- Contratos de arrendamento de imóveis cujo valor da renda mensal seja inferior a 2.500 euros após a entrada em vigor do Regulamento IMPIC (Circular n.º 2/2019);
- Contratos de arrendamento de imóveis cujo valor da renda mensal seja igual ou superior a 2.500 euros celebrados até ao dia 30 de junho de 2019;
- Contratos de exploração dos estabelecimentos de alojamento local (Decreto-lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, alterado pela Lei n.º 62/2018 de 22 de agosto);
- Contrato de cedência de utilização de loja num complexo comercial;
- Contrato de cessão de quotas de sociedade comercial.
84. Procedi à compra, venda ou arrendamento de um imóvel para a instalação da sede da minha empresa. Estou obrigado a efetuar a comunicação dos elementos da transação imobiliária ou do contrato de arrendamento efetuado?
As transações imobiliárias e os contratos de arrendamento realizados por entidades sem atividades imobiliárias que se destinem à sua atividade funcional (como é o caso do exemplo citado) não estão obrigadas a efetuar a comunicação ao IMPIC. No entanto, se materialmente o imóvel adquirido/arrendado vier a ser destinado a outra utilização, designadamente a sua revenda, promoção de edificação, arrendamento ou outra forma de exploração conducente à sua transação posterior, tal implicará o exercício efetivo de atividade imobiliária. Assim que tal suceda, a entidade, sem prejuízo de outras obrigações, deverá efetuar as comunicações obrigatórias perante o IMPIC (comunicação de atividade imobiliária e dos elementos de cada transação imobiliária ou contrato de arrendamento efetuados, quanto ao imóvel em causa ou quaisquer outros).
85. Tenho de proceder à comunicação de elementos referentes aos Contratos de Locação Financeira celebrados?
As entidades que exercem a atividade de mediação imobiliária não se encontram obrigadas à comunicação de elementos referentes ao Contrato de Locação Financeira. Mas, estão obrigadas a proceder à comunicação dos elementos sobre a transação, que esteve na origem da celebração do Contrato de Locação Financeira.
86. Tenho de proceder à comunicação de elementos referentes aos Contratos de Trespasse celebrados?
Sendo os contratos de trespasse contratos de compra e venda de estabelecimento empresarial ou industrial não devem ser comunicados elementos referentes a estas transações. A exceção ocorre no caso em que o imóvel é parte integrante do estabelecimento e confere o direito de propriedade do bem imóvel, nesta situação deve proceder à comunicação.
87. Tenho de proceder à comunicação de elementos referentes aos imóveis transacionados por dação em cumprimento de uma dívida?
Sim. Os imóveis transacionados por dação em cumprimento de uma dívida estão sujeitos à obrigação de comunicação, nos seguintes termos:
Data da transação: A data de transmissão da propriedade do imóvel;
Montante: Valor (global) do imóvel;
Tipo de Pagamento: [selecionar a opção] OMP (Outro Meio de Pagamento), descrevendo a situação, no espaço, livre, reservado para o efeito, identificado por "Qual": "dação em ?????".
88. Qual é o prazo para efetuar ao IMPIC a comunicação dos elementos de cada transação imobiliária e de cada contrato de arrendamento cujo montante da renda mensal seja igual ou superior a 2.500 euros?
A comunicação é semestral; sendo que, as transações imobiliárias e contratos de arrendamento efetuados:
- no primeiro semestre de cada ano, o prazo limite para a comunicação ao IMPIC, é o dia 31 de agosto desse ano; e,
- no segundo semestre de cada ano, o prazo limite para a comunicação ao IMPIC, é o último dia do mês de fevereiro do ano seguinte.
89. Quando se deve proceder à comunicação de elementos de cada transação imobiliária e contrato de arrendamento de bens imóveis?
A comunicação pode ser efetuada durante o semestre, logo após a celebração do negócio, apenas tem como prazo limite dois meses após o termo do semestre correspondente. Nos termos do n.º 1 do artigo 20º do Regulamento IMPIC, as transações imobiliárias e contratos de arrendamento efetuados no primeiro semestre de cada ano devem ser comunicados até 31 de agosto do mesmo ano e os efetuados no segundo semestre de cada ano até ao último dia do mês de fevereiro do ano seguinte.
90. Como proceder, no caso de a entidade imobiliária não ter efetuado nenhuma transação imobiliária nem contrato de arrendamento de bens imóveis cujo montante da renda mensal seja igual ou superior a €2500,00 mensais durante o semestre?
A entidade imobiliária não tem de efetuar qualquer comunicação, dado que, a alínea b) do n.º 1 do artigo 46.º da LBCFT, apenas obriga as entidades a comunicar os elementos das transações imobiliárias e contratos de arrendamento efetuados.
91. Pode ser efetuada a comunicação de elementos de cada transação imobiliária e contrato de arrendamento de bens imóveis após o prazo fixado no n.º 1 do artigo 20º do Regulamento IMPIC?
Caso a comunicação de elementos da transação imobiliária ou contrato de arrendamento não tenha sido efetuada no prazo (1.º semestre até 31 de agosto e 2.º semestre até ao último dia do mês de fevereiro do ano seguinte) deve ser efetuada quanto antes (mesmo fora do prazo).
92. Estou obrigado a comunicar os elementos dos contratos de arrendamento de bens imóveis celebrados em data anterior à entrada em vigor do Regulamento IMPIC (26 de junho de 2019), cujo valor da renda mensal seja igual ou superior a 2.500 euros?
A Circular n.º 2/2019, de 24 de junho aprovada pelo Conselho Diretivo do IMPIC estabelece que apenas os elementos dos contratos de arrendamento de bens imóveis cuja renda mensal seja igual ou superior a 2.500 euros, celebrados após o dia 1 de julho de 2019 estão obrigados à comunicação prevista no artigo 46.º, n.º, 1, alínea b) e n.º 3 da LBCFT e artigo 20.º do Regulamento IMPIC, não sendo abrangidos por tal obrigatoriedade os contratos efetuadas em data anterior.
93. Em que momento devo proceder à comunicação dos elementos do contrato de arrendamento cujo valor da renda mensal é inferior a 2.500 euros e posteriormente, vem a ser atualizado para um valor de renda igual ou superior a 2.500 euros mensais?
A comunicação de elementos do contrato de arrendamento de bens imóveis apenas deve ser efetuada ao IMPIC no prazo correspondente ao semestre em que o valor da renda mensal atinge o montante igual ou superior a 2.500 euros previsto na LBCFT, não sendo obrigatória nesse caso a comunicação dos elementos do contrato na data da celebração do contrato cujo montante é inferior àquele limite. Ou seja, a comunicação torna-se obrigatória no semestre em que o valor da renda mensal se torna igual ou superior a €2 500, devendo ser efetuada no prazo previsto no Regulamento IMPIC, de acordo com o semestre em que tal ocorra.
94. As entidades com a atividade de Compra/Venda, Promoção Imobiliária ou Arrendamento de imóveis têm de comunicar elementos referentes à intervenção de mediador imobiliário na transação ou no contrato de arrendamento?
Não. A entidade comunicante não tem de comunicar elementos referentes à intervenção de entidades com a atividade de mediação imobiliária na transação ou no contrato de arrendamento dado que, nos termos da LCBFT, estas entidades também se encontram obrigadas a proceder à comunicação dos elementos sobre as transações imobiliárias e os contrato de arrendamento mediados.
95. Como posso anexar documentos ao formulário Anexo B "Comunicação de Elementos de Transação Imobiliária ou Contrato de Arrendamento"?
96. Qual o tipo de formatos de arquivos digitais admissíveis como anexos ao formulário Anexo B "Comunicação de Elementos de Transação Imobiliária ou Contrato de Arrendamento"?:
97. Quais os documentos que devem ser anexados ao formulário Anexo B "Comunicação de Elementos de Transação Imobiliária ou Contrato de Arrendamento"?
Nota: Os ficheiros dos títulos de compra e venda e dos contratos de arrendamento de bens imóveis efetuados só devem ser anexos mediante solicitação do IMPIC.
Os documentos a anexar à comunicação constante do Anexo B são os seguintes:
- Esta procuração deve, apenas, acompanhar a 1.ª (primeira) "Comunicação efetuada em cada um dos semestres, produzindo efeitos apenas durante o decurso destes.
98. Quais os elementos obrigatórios a constar da Procuração?
A identificação da entidade mandante e do mandatário; o teor do mandato e o período de validade do mandato. No caso da "Comunicação de Elementos de Transação Imobiliária ou Contrato de Arrendamento" esta procuração deve, apenas, acompanhar a 1.ª "Comunicação efetuada em cada um dos semestres, produzindo efeitos apenas durante o decurso destes.
99. Os elementos referentes às transações imobiliárias e aos contratos de arrendamento efetuados têm de ser conservados? E durante quanto tempo?
Sim. As entidades com atividades imobiliárias devem conservar todos os elementos relativos ao cumprimento dos deveres de identificação e de diligência e à comprovação e registo das operações efetuadas, de forma a permitir a sua reconstituição. Estes elementos devem ser conservados, por um período de 7 anos.
No caso das entidades que exercem a atividade de mediação imobiliária as cópias das escrituras públicas, ou documento particular equivalente, dos negócios de compra e venda ou dos contratos de arrendamento que intermediaram, podem ser arquivados junto aos contratos de mediação imobiliária celebrados.
100. Como proceder quando o mediador imobiliário tem dificuldade em obter todos os elementos necessários?
O mediador imobiliário encontra-se obrigado a solicitar às partes intervenientes no negócio jurídico as informações necessárias ao comprimento dos deveres previstos na LCBFT e no Regulamento IMPIC, e estas são obrigadas a fornecê-las. Tendo em conta que o referido diploma tem por objetivo estabelecer um sistema de combate ao BCFT, eventual recusa em fornecer tais informações por parte dos intervenientes envolvidos no negócio poderão constituir um indício da prática destes crimes e determinar a sua participação às entidades competentes, bem como a recusa na celebração do negócio jurídico.
101. As entidades com atividade de mediação imobiliária que apenas acompanham os negócios até aos contratos promessa de compra e venda, (não acompanhando a partir daí, até à escritura), devem comunicar essa transação?
Sim, uma vez que, independentemente do âmbito dos serviços contratados, isto é, independentemente de eles se obrigarem ou não a acompanhar o negócio até à escritura pública, intermediaram um negócio que se veio a concretizar; pelo que, devem comunicar todos os negócios de compra e venda.
102. Que tipo de transação imobiliária deve ser indicada pelas entidades que exercem a atividade de mediação imobiliária?
Devem identificar a transação de acordo com o objeto do contrato de mediação imobiliária celebrado com o cliente. No caso de a entidade comunicante ter celebrado um contrato de mediação imobiliária com o proprietário do imóvel, cujo objeto seja a venda, e esta se venha a concretizar mediante a celebração de escritura, ou documento particular equivalente, o tipo de transação a comunicar pela entidade é "Venda".
103. Como proceder quando as transações são partilhadas entre duas empresas que exercem a atividade de mediação imobiliária?
A comunicação dos elementos da transação imobiliária ou do contrato de arrendamento deve ser efetuada pela entidade que celebrar o contrato de mediação imobiliária e que intermediar um negócio que se concretiza com a celebração de título de compra e venda ou de contrato de arrendamento. No entanto, se as duas entidades celebrarem contrato de mediação imobiliária com os dois intervenientes no negócio (comprador e vendedor), ambas devem comunicar a transação. A única diferença consiste na identificação do tipo de transação efetuada, dado que uma entidade comunicará a venda (a que tiver celebrado contrato de mediação imobiliária com o vendedor/transmitente do imóvel) e a outra entidade comunicará os elementos referentes à compra.
104. Quando uma empresa tem mais de um estabelecimento (local de atendimento ao público) pode cada estabelecimento efetuar as suas comunicações de elementos de transações imobiliárias e contratos de arrendamento de bens imóveis?
Não. A obrigatoriedade de proceder à comunicação semestral dos elementos das transações imobiliárias e contratos de arrendamento de imóveis efetuados é, nos termos do n.º 1 do artigo 46.º da LCBFT, das entidades que exerçam as atividades imobiliárias, independentemente do número de estabelecimentos de que disponham.
105. Todos os campos constantes do formulário do Anexo B "Comunicação de Elementos de Transação Imobiliária ou Contrato de Arrendamento" são de preenchimento obrigatório?
106. Nos casos em que os intervenientes, com a mesma qualidade (compradores/vendedores ou inquilinos/senhorios) são casados é necessário identificar ambos?
Sim. Independentemente da relação jurídica existente entre os intervenientes no negócio, estes devem ser todos identificados, tal como consta do título de compra e venda ou do contrato de arrendamento efetuado. No formulário Anexo B "Comunicação de Elementos de Transação Imobiliária ou Contrato de Arrendamento" é disponibilizada a opção "ADICIONAR INTERVENIENTE", que se destina à identificação de mais intervenientes no negócio jurídico (sempre que os compradores e/ou vendedores e os inquilinos e/ou senhorios sejam duas ou mais entidades).
107. Como preencher os campos do "Representante" no formulário Anexo B "Comunicação de Elementos de Transação Imobiliária ou Contrato de Arrendamento" nos casos em que os documentos de identificação nomeadamente, o N.º e data de validade não constam da escritura pública celebrada, ou documento particular equivalente?
Essa situação encontra-se contemplada pela opção de "Outro" disponibilizada no campo "Documento de identificação:" Como os campos seguintes são alfanuméricos permitem a descrição da situação; sendo que o campo NIF, dedicado à identificação do número de contribuinte do representante não é de preenchimento obrigatório, podendo ficar em branco No entanto, devem fazer corresponder o mais possível à informação que consta do título de compra e venda celebrado.
108. Quando devem ser preenchidos os campos referentes ao "Representante" no Anexo B "Comunicação de Elementos de Transação Imobiliária ou Contrato de Arrendamento"?
Sempre que uma das partes intervenientes (comprador ou vendedor; inquilino ou senhorio) seja pessoa coletiva, ou sendo pessoa singular se faça representar no negócio jurídico por intermédio de um procurador.
109. Tem de se obter o número de identificação fiscal de cidadão estrangeiro interveniente em transações imobiliárias?
Sendo proprietário de bens imóveis em Portugal, o cidadão estrangeiro tem de ter número de contribuinte fiscal pelo que, as entidades comunicantes devem diligenciar no sentido de obter esse elemento.
110. Como preencher o campo "Tipo de pagamento" no Anexo B "Comunicação de Elementos de Transação Imobiliária ou Contrato de Arrendamento" quando no negócio jurídico não foi realizada a totalidade do pagamento?
Nas situações em que o pagamento da transação imobiliária ainda não se tenha efetivado, pode ser selecionado o meio de pagamento OMP (Outro Meio de Pagamento), descrevendo a situação no espaço, livre, reservado para o efeito, identificado por "Qual".
111. Como proceder à comunicação de uma transação imobiliária em que intervenha um Fundo de Investimento Imobiliário, através de uma Sociedade Gestora de Fundo Imobiliário? Quem tem a responsabilidade pela comunicação dos elementos da transação imobiliária ou contrato de arrendamento em que intervenha um Fundo de Investimento Imobiliário?
Estando em causa a atuação de um Fundo ou entidade não personalizada, a obrigação de comunicação das atividades imobiliárias incumbe e deve ser realizada pela entidade que realize a respetiva administração, a sociedade gestora do fundo de investimento imobiliário.
Atenta a estrutura dos modelos aprovados como Anexo A e Anexo B ao Regulamento IMPIC entende-se ser a sociedade gestora de fundos de investimento imobiliário a entidade comunicante, devendo esta entidade identificar como interveniente (comprador/vendedor; inquilino/senhorio) no negócio jurídico o fundo de investimento imobiliário gerido. Através da opção "Adicionar Representante", disponível no formulário, devem ser preenchidos os campos com os elementos do representante da entidade/interveniente com quem é efetuada a transação - com os elementos da sociedade gestora do fundo que o representa. E, novamente, através da opção "Adicionar Representante", deve ser indicado o nome da pessoa singular que a representa. [No caso da "sociedade gestora do fundo" ser representada por 2 procuradores deve ser repetido este processo através da opção "Adicionar Representante"].
112. No mesmo ato, título de compra e venda ou contrato de arrendamento efetuado foram transacionados 10 imóveis a clientes diferentes, tem de se efetuar o preenchimento e submissão de 10 formulários Anexo B "Comunicação de Elementos de Transação Imobiliária ou Contrato de Arrendamento"?
A entidade terá de submeter os formulários Anexo B "Comunicação de Elementos de Transação Imobiliária ou Contrato de Arrendamento" em número igual ao de títulos de compra e venda e contratos de arrendamento efetuados. Dado que, este formulário foi estruturado de forma a fazer reportar, apenas, a comunicação de elementos referentes a uma transação imobiliária ou contrato de arrendamento. Pelo que, por cada transação imobiliária, com escritura pública celebrada (ou documento particular equivalente), ou por cada contrato de arrendamento efetuado deverá proceder-se ao preenchimento de um formulário.
No entanto, sempre que seja transacionado /arrendado mais de 1 imóvel e/ou parte de imóvel no mesmo ato (mesmo negócio jurídico) a entidade comunicante pode optar por uma das seguintes formas de preenchimento:
a) Caso os imóveis transacionados / arrendados tenham características comuns (Valor, morada similar e quota-parte) a informação relativa à identificação destes imóveis pode ser agregada no mesmo grupo de campos. Ex. R. XXXX, Lotes nºs, 10/11/12…; 1.º Esq./ 2.º Esq./ 3.ºEsq... [Recomendável para as situações em que são transacionados muitos imóveis no mesmo negócio].
b) Caso os imóveis transacionados / arrendados tenham características diferentes deve ser utilizada a opção "ADICIONAR IMÓVEL", para identificar esses imóveis. A opção "ADICIONAR IMÓVEL", destina-se à identificação de mais imóveis transacionados/arrendados. [Recomendável para a identificação de imóveis, sempre que estes forem frações autónomas].
113. Como proceder quando surge a seguinte mensagem de erro "A entidade comunicante tem de ser interveniente no negócio jurídico"?
O preenchimento do formulário online obriga à identificação dos dois intervenientes no negócio jurídico (comprador e vendedor ou inquilino e senhorio), deve verificar-se se o tipo de transação identificada corresponde ao tipo de transação efetuada pela entidade comunicante. Por exemplo, se a entidade comunicante intervém no negócio com a qualidade de Vendedor/Transmitente, o tipo de transação a comunicar corresponde a "VENDA".
114. Como corrigir ou anular os elementos constantes do formulário Anexo B - "Comunicação de Elementos de Transação Imobiliária ou Contrato de Arrendamento" submetidos?
Os elementos constantes do formulário Anexo B - "Comunicação de Elementos de Transação Imobiliária ou Contrato de Arrendamento" submetido podem ser corrigidos, pela entidade comunicante, nos 15 dias subsequentes à sua submissão. Esta opção é disponibilizada em "ÁREA RESERVADA > SERVIÇOS ONLINE > COMUNICAÇÃO DE ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS > COMUNICAÇÕES SUBMETIDAS > COMUNICAÇÃO DE ELEMENTOS DE TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA OU CONTRATO DE ARRENDAMENTO > "EDITAR".
Ultrapassado aquele período (de 15 dias após a submissão), a retificação dos elementos constantes do formulário Anexo B - "Comunicação de Elementos de Transação Imobiliária ou Contrato de Arrendamento" submetidos só pode ser efetuada pelo IMPIC a pedido da entidade comunicante, assim como a anulação das comunicações submetidas.
Para efeitos de correção de elementos constantes da "Comunicação de Elementos de Transação Imobiliária ou Contrato de Arrendamento" submetida, a entidade comunicante pode, também, optar pelo preenchimento e submissão de novo formulário Anexo B, "Comunicação de Elementos de Transação Imobiliária ou Contrato de Arrendamento" devendo, neste caso, solicitar ao IMPIC a anulação da comunicação inicialmente submetida, e ter em consideração o prazo fixado no Regulamento IMPIC para a comunicação.
Os pedidos de correção e de anulação, têm de ser subscritos pelo representante da entidade comunicante responsável pela submissão da Comunicação (inicialmente submetida) com indicação do seu nome e do n.º dos seus documentos de identificação. Devem ainda ser indicados os elementos que permitam identificar devidamente a Comunicação, bem como a entidade comunicante, para que os serviços do IMPIC, de forma inequívoca, possam proceder à correção/anulação da comunicação submetida (Ex. indicar a referência T/XXXXXXXXX/XX/XXXX). O(s) pedido(s) deve(m) ser enviado(s) para o seguinte endereço de correio eletrónico: informa.lei83@impic.pt.
115. Como anular uma "Comunicação de Elementos de Transação Imobiliária ou Contrato de Arrendamento" (Anexo B) submetida?
O pedido de anulação tem de ser subscrito pelo representante da entidade comunicante responsável pela submissão da Comunicação (inicialmente submetida) com indicação do seu nome e do n.º dos seus documentos de identificação. Devem ainda ser indicados os elementos que permitam identificar devidamente a Comunicação, bem como a entidade comunicante, para que os serviços do IMPIC., de forma inequívoca, possam proceder à anulação da comunicação submetida (Ex. indicar a referência T/XXXXXXXXX/XX/XXXX). O(s) pedido(s) deve(m) ser enviado(s) para o seguinte endereço de correio eletrónico: informa.lei83@impic.pt
116. Quais as consequências do não envio da Comunicação de Elementos de Transação Imobiliária ou Contrato de Arrendamento através do formulário eletrónico Anexo B com a certificação digital?
Desde 01.07.2010 que as comunicações obrigatórias - comunicação da data de início de atividade e comunicação dos elementos referentes às transações imobiliárias - são autenticadas eletronicamente através da utilização de certificado digital qualificado. O não cumprimento consubstancia uma violação ao disposto no artigo 46.º da LBCFT, e a eventual instauração de um procedimento de mera ordenação social contra a entidade infratora.
117. Como comunicar uma transação imobiliária com contrato de usufruto?
Neste caso basta identificar uma das partes do usufruto - o nu-proprietário (aquele que é proprietário do bem imóvel, objeto do usufruto). Não sendo necessário identificar a outra parte - o beneficiário (usufrutuário). O montante da transação a indicar deve corresponder ao valor global do imóvel transacionado, independentemente de qualquer distinção de valores que lhe possa ter sido atribuída.
118. Como proceder à comunicação de uma transação com Permuta de Imóveis, no formulário B "Comunicação de Elementos de Transação Imobiliária ou Contrato de Arrendamento? [exemplo do preenchimento de alguns dos campos do formulário]
No caso de uma transação com permuta de imóvel(is) deve ser indicado o n.º de imóveis inteiros e/ou de quotas partes de imóveis e identificados todos os imóveis transacionados, incluindo o(s) imóvel(éis) permutado(s), através da opção "ADICIONAR IMÓVEL" existente no formulário eletrónico. Sendo que, o valor a indicar no campo "(25)* Montante:", deve corresponder ao imóvel de maior valor. No caso de ter sido atribuído o mesmo valor aos imóveis permutados deve, apenas, ser indicado o valor de 1 dos imóveis. O valor atribuído a cada um dos imóveis deve ser indicado nos campos "(30)* Valor do Imóvel:", do grupo 3.3. IDENTIFICAÇÃO E LOCALIZAÇÃO, INDIVIDUAL DE CADA IMÓVEL TRANSACIONADO / ARRENDADO OU DA SUA PARTE. ]
Exemplo de preenchimento de alguns campos:
3.2. IDENTIFICAÇÃO DA TRANSAÇÃO:
(23)*N.º de Imóveis (inteiros): e/ou (24)*N.º de Partes de Imóvel: Indicar o n.º de todos os imóveis transacionados no mesmo ato. [o valor inscrito neste campo corresponde à soma de todos os números de imóveis mencionados no campo (29)* N.º de Imóveis do grupo 3.3. IDENTIFICAÇÃO E LOCALIZAÇÃO, INDIVIDUAL DE CADA IMÓVEL TRANSACIONADO / ARRENDADO OU DA SUA PARTE]
(26)*Tipo) de pagamento utilizado: No caso de uma transação com permuta de imóvel é ativado o meio de pagamento "(28)* Valor do imóvel permutado (€):" onde deve ser inscrito o valor atribuído a este imóvel; sendo que, no caso de ter sido atribuído valor diferente aos imóveis transacionados, deve(m) ser selecionado(s) o(s) outro(s) tipo(s) de pagamento utilizado(s) no negócio jurídico e indicado(s) o(s) valor(es).
3.3. IDENTIFICAÇÃO E LOCALIZAÇÃO, INDIVIDUAL, DE CADA IMÓVEL TRANSACIONADO / ARRENDADO OU DA SUA PARTE.
119. Como proceder para preencher o campo "(24)* N.º de PARTES DE IMÓVEL" do formulário Anexo B "Comunicação de Elementos de Transação Imobiliária ou Contrato de Arrendamento"
O campo "*(24)* N.º de PARTES DE IMÓVEL:" deve ser preenchido sempre que forem transacionadas partes de imóveis. Esta opção é disponibilizada para as situações, menos comuns, em que são transacionadas partes de 1 imóvel; por exemplo na partilha de bens imóveis, mas tal terá de constar do título de compra e venda e do contrato de arrendamento celebrados. Se for este o caso deve ser preenchido o campo "(29)*Valor da parte de imóvel (%) do grupo 3.3 – IDENTIFICAÇÃO E LOCALIZAÇÃO, INDIVIDUAL, DE CADA IMÓVEL TRANSACIONADO / ARRENDADO OU DA SUA PARTE; sendo que, a quota-parte de imóvel(veis) transacionada(s) / arrendada(s) deve ser inserida sob o formato numérico de percentagem (valor em percentagem).
120. Pode-se inserir os dados no formulário Anexo B "Comunicação de Elementos de Transação Imobiliária ou Contrato de Arrendamento", suspender, completar o registo, assinar e submeter em momento posterior?
Sim. No final do formulário é disponibilizada a opção "Guardar Rascunho" que permite guardar a informação registada para ser completada, assinada ou submetida posteriormente. Para aceder à comunicação já preenchida (rascunho) deve no formulário Anexo B, "Comunicação de Elementos de Transação Imobiliária ou Contrato de Arrendamento" selecionar o botão "Escolher ficheiro"; localizar o ficheiro [Abrir]; e selecionar o botão "Carregar", para recuperar a comunicação já preenchida, confirmar/completar os dados inseridos, assinar com certificado digital qualificado e submeter.