Cobrança de sanções pelo atraso no pagamento das contribuições
O Tribunal da Relação de Lisboa (TRL) decidiu que as atas de reunião de assembleia de condóminos em que tenha sido deliberada a aplicação de sanções pecuniárias pelo atraso de pagamento das contribuições de condomínio não constituem título executivo válido para cobrança dessas penalizações.
Em assembleia de condóminos foi deliberado, por unanimidade, que, a partir de janeiro de 2009, qualquer condómino que apresentasse mensalidades em divida por um período superior a 90 dias, teria de pagar uma sanção pecuniária de 10 euros mensais, sobre cada uma das mensalidades em dívida, até à completa regularização.
Aplicando essa decisão, o condomínio intentou uma ação executiva contra os proprietários de uma das frações, que não pagavam as quotas mensais do condomínio e do fundo comum de reserva desde abril de 2010, para cobrança dos valores em dívida, nos quais incluiu as respetivas penalizações.
Os executados deduziram embargos, sustentando a inexistência de título executivo para a cobrança do montante correspondente às sanções aplicadas pelo atraso no pagamento das contribuições de condomínio. Mas os embargos foram julgados improcedentes, decisão da qual recorreram para o TRL.
O TRL concedeu provimento ao recurso, revogando a sentença recorrida e julgando a oposição à execução procedente, com a consequente extinção da mesma na parte correspondente à cobrança das sanções pecuniárias aplicadas pelo atraso no pagamento das contribuições de condomínio.
Decidiu o TRL que as atas de reunião de assembleia de condóminos em que tenha sido deliberada a aplicação de sanções pecuniárias pelo atraso de pagamento das contribuições de condomínio não constituem título executivo válido para cobrança dessas penalizações.
Diz a lei que a ata da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.
Ora, as penalizações pecuniárias que sejam deliberadas pelos condóminos estão excluídas dessa previsão legal. Isto porque, além dos títulos expressamente previstos na lei, a execução pode ter por base apenas os documentos a que, por disposição especial, seja atribuída força executiva. De onde resulta a excecionalidade das normas que preveem títulos executivos avulsos em razão do seu caráter restritivo de direitos patrimoniais e mesmo processuais do devedor. Como tal, as normas que preveem títulos executivos extrajudiciais têm um âmbito taxativo, não admitindo interpretação analógica, apesar de permitirem interpretação extensiva.
Assim sendo, a integração da previsão legal no que concerne às contribuições devidas ao condomínio deve ser feita com referência à norma que define como encargos de condomínio os respeitantes à conservação e fruição das partes comuns do edifício, bem como os que respeitam aos serviços de interesse comum. O que excluí, necessariamente, as sanções pecuniárias aplicadas em consequência do atraso no pagamento das contribuições devidas, na medida em que estas não correspondem a um encargo de condomínio de acordo com a definição legalmente consagrada.
De outra forma estaria em causa a consagração de uma norma aberta, em que a assembleia de condóminos assumiria uma estranha soberania, pois tudo o que deliberasse que fosse devido ao condomínio passaria a ser de imediato exequível sem recurso à ação declarativa. Sendo também de considerar que, enquanto se torna necessário e essencial que os encargos comuns sejam atempadamente providos, sob pena evidente de deterioração e desvalorização do prédio, o que justifica a atribuição de força executiva às atas da assembleia de condóminos, face à urgência de recuperar o montante em dívida, já não é assim em relação às penalizações aplicadas, em relação às quais não é de dispensar a maior amplitude duma defesa contra o fundamento sancionatório que a ação declarativa proporciona.
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, proferido no processo n.º 2636/14.3T8OER-A.L1-6, de 11 de dezembro de 2018