Artigos, Contratos de Imóveis
Rita Baptista Antunes 16 de Janeiro, 2020 13 de Março, 2021
Isto claro em alternativa à compra e arrendamento de apartamentos, tradicional!
O diploma foi publicado a 09 de janeiro de 2020, o Decreto Lei 1/2020 de 09 de janeiro, para criar o Direito Real de Habitação Duradoura (DHD), que é um regime que pretende dar às famílias uma solução habitacional estável – permite manter residência permanente numa casa por período vitalício – que surge em alternativa à compra e venda ou ao arrendamento tradicional.
Vamos então compreender o que consiste este arrendamento vitalício afinal, ou como se chama Direito Real de Habitação Duradoura (DHD).
O titular do DHD não tem de adquirir a casa e poderá viver no imóvel durante toda a vida mediante o cumprimento de determinados requisitos e pagamento, ao proprietário, de uma caução e de uma prestação por cada mês de duração do contrato, esclarece-nos o artigo 2º do Decreto Lei.
Quer isto dizer que com o DHD o morador detém direitos semelhantes aos previstos para o usufruto vitalício e, portanto, mais amplos que os do arrendatário. O direito real tem características próprias, pelo que não se lhe aplica a lei das rendas.
Avaliação Prévia do estado do imóvel.
Diz-nos a lei que, cabe ao proprietário promover a avaliação prévia do estado de conservação da habitação realizada por arquiteto, engenheiro ou engenheiro técnico inscrito na respetiva ordem profissional, que não se encontre em qualquer situação de incompatibilidade ou de impedimento no âmbito desse processo, em que deve de ter um registo com menos de 12 meses, das condições do imóvel.
O DHD é constituído pelo proprietário de uma habitação a favor de uma pessoa ou mais pessoas, que adquirem a qualidade de moradores, devendo a habitação ser entregue pelo proprietário ao morador com um nível de conservação, no mínimo, médio.
O contrato é celebrado por escritura pública ou por documento particular no qual as assinaturas das partes devem ser presencialmente reconhecidas;
O contrato deve conter a declaração do morador que aceita o estado de conservação da habitação, determinado de acordo coma avaliação prévia realizada; o endereço postal ou eletrónico que cada uma das partes se compromete a utilizar para efeito de todas as comunicações a realizar no âmbito do DHD;
Após celebração do contrato, qualquer alteração do endereço de uma das partes deve ser comunicada à contraparte no prazo máximo de 10 dias, sob pena de aquela não poder invocar a falta de receção de comunicações;
Qual é o valor da caução e prestação mensal?
O proprietário do imóvel e o futuro morador chegam a acordo sobre um primeiro pagamento inicial, que funcionará como caução, que deverá variar entre 10% e 20% do valor médio por m2 de alojamentos familiares, por concelho, aplicável em função da localização da habitação e da área constante da respetiva caderneta predial, de acordo com a última atualização divulgada pelo Instituto Nacional de Estatística (INE).
À caução somar-se-á uma prestação mensal, cujo valor também será decidido pelas partes, e que poderá ser depois atualizada anualmente de acordo com o índice publicado pelo INE.
Qual é a função da caução no DHD?
A caução é prestada por um prazo de 30 anos, sendo o seu valor inicial reduzido em 5% ao ano a partir do início do 11.º ano e até ao final do 30.º ano de vigência do DHD".
Na prática, ao fim de 30 anos o morador perde o direito à caução. Já o proprietário poderá investir o valor como bem entender até ao 11º ano, uma vez que só nessa altura será tratado como rendimento sujeito a pagamento de IRS.
O proprietário pode utilizar a caução para se ressarcir de dívidas e de despesas decorrentes do não cumprimento pelo morador das suas obrigações, bem como para pagamento de dívidas garantidas por hipoteca constituída pelo morador sobre o DHD, caso em que o proprietário fica sujeito aos direitos do credor, na medida do pagamento efetuado.
E o proprietário tem obrigações?
Assegurar que a habitação é entregue ao morador em estado de conservação, no mínimo, médio;
Pagar, na parte relativa à habitação, os custos de obras e demais encargos e quotizações relativos às partes comuns do prédio e, no caso de condomínio constituído, o cumprimento das suas demais obrigações enquanto condómino;
Realizar e suportar o custo de obras de conservação extraordinária na habitação, salvo se as anomalias existentes resultarem de atos ilícitos e ou do não cumprimento de obrigações por parte do morador;
Gerir o montante recebido a título de caução, sem prejuízo de, em qualquer caso de extinção do DHD, assegurar a devolução da mesma ao morador nos termos previstos no presente decreto-lei.
E do morador, quais são as obrigações?
Contratar e assegurar a vigência, a todo o tempo, de um seguro multirrisco da habitação;
Pagar as taxas municipais e entregar ao proprietário do imóvel os montantes relativos ao IMI da habitação;
Promover, ou permitir a realização, das avaliações do estado de conservação da habitação e, em qualquer dos casos, pagar o respetivo custo;
Dar conhecimento, em tempo, ao proprietário da existência de anomalias na habitação e cuja reparação seja da sua responsabilidade;
Podem residir na habitação, além do morador, as pessoas que compõem o seu agregado habitacional.
Mas afinal, quais são as vantagens para o proprietário?
Trata-se de uma solução com rentabilidade estável para o seu património habitacional disponível;
A garantia da caução paga pelo morador, que neutraliza o risco do não pagamento por este das contrapartidas devidas ou de não realização das obras que deve efetuar;
Redução significativa do custo da gestão do seu edificado, pois é o morador que paga as despesas com a conservação ordinária, os seguros, as taxas municipais e o IMI.
E os direitos do morador?
Direito de residir toda a vida numa habitação, sem que exista um vínculo eterno, já que pode denunciar livremente o contrato;
Direito à devolução, total ou parcial, da caução por eles paga (até ao 30º ano);
Direito de hipotecar o DHD se precisar de contratar crédito para pagar a caução;
Direito de retenção da habitação quando o proprietário não lhe devolva a caução.
Quem tem a obrigação para pagar o IMI e as taxas?
As taxas municipais são pagas pelo morador e o IMI pelo proprietário, mas o morador tem de lhe entregar o respectivo montante.
Tem de se pagar o IMT?
Para já a lei não fala nada a esse respeito, pelo que não haverá lugar ao pagamento deste imposto.
E como caduca o contrato?
O DHD caduca com a morte do morador ou, se constituído a favor de mais do que uma pessoa, com a morte do último deles. O DHD não se transmite por morte aos herdeiros que não sejam também eles titulares do contrato inicial.
O proprietário pode vender ou doar o imóvel a terceiros?
O proprietário pode doar ou vender o imóvel, mas não pode constituir outros direitos reais sobre ele – nomeadamente uma hipoteca. No caso de transmissão da propriedade da habitação para o morador, este pode utilizar o montante da caução a cuja devolução tenha direito para compensar, total ou parcialmente, a obrigação de pagamento do preço.
O morador pode terminar o contrato de DHD?
O morador pode renunciar livremente ao DHD através de declaração com assinatura reconhecida presencialmente enviada ao proprietário, por carta registada com aviso de receção, com uma antecedência mínima de 90 dias em relação à data de entrega da habitação, juntando ficha de avaliação da habitação, comprovativa de um nível de conservação da mesma, no mínimo, médio. Se o DHD tiver mais que um titular, e se um deles renunciar ao direito, o contrato fica em nome do outro.
Qual é o prazo de devolução do proprietário em caso de renuncia do morador?
A extinção do DHD por renúncia do morador determina a devolução do montante correspondente à caução por parte do proprietário (quem tem um prazo para fazer o pagamento), nos seguintes termos:
Aqui ficou uma pequena noção deste novo regime de arrendamento, que teremos disponível no mercado, como solução para habitação própria permanente. Não estamos habituados ainda a esta noção, mas num instante iremos ficar, não se preocupe, estará em breve, mas pode sempre contar com o meu auxílio na mesma para o esclarecer. Em breve, irei explicar-lhe a diferença com o arrendamento tradicional.
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