Habitação e arrendamento: conheça as propostas que estão em debate - Millenniumbcp
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Governo e partidos entregaram várias propostas que vão ser discutidas nos próximos meses. Conheça-as aqui
O Governo apresentou no passado dia 23 de abril uma proposta de lei de bases da Habitação, vários programas destinados a concretizar a sua política relativa a essa matéria, e ainda propostas relativas ao arrendamento.
Por outro lado, tanto o PS, como o PCP, o CDS-PP, Bloco de Esquerda (BE), o PAN, os Verdes e o PSD apresentaram as suas propostas relativas a habitação e arrendamento.
12 destes diplomas seguiram para a Comissão de Ambiente, Ordenamento do Território, Descentralização, Poder Local e Habitação por 45 dias, sem serem votados, por acordo entre os partidos. Outros que já tinham sido apresentados ou que foram apresentados posteriormente, como os da autoria do PSD, deverão seguir o mesmo caminho.
Apenas dois diplomas deverão ser aprovados num prazo mais curto: o projeto de lei apresentado pelo PS que estabelece um regime extraordinário e transitório de proteção de pessoas idosas ou com deficiência que sejam arrendatários e residam no mesmo local há mais de 15 anos, segue para a mesma comissão para ser negociada num período de 15 dias, ou seja, até dia 20 de maio, tal como o projeto do BE que estabelece a suspensão de prazos do novo Regime do Arrendamento Urbano e de processos de despejo.
Governo: vários programas e alterações aos regimes em vigor
O Governo propõe vários programas e diplomas:
-1.º Direito - Programa de Apoio ao Acesso à Habitação, através do qual se pretende, mediante a concessão de apoio público, criar as condições para proporcionar o acesso a uma habitação adequada a pessoas que vivem em situações habitacionais indignas e que não dispõem de capacidade financeira para encontrar uma solução habitacional no mercado;
-Programa de Arrendamento Acessível, o qual visa promover a oferta alargada de habitação para arrendamento a preços reduzidos, de acordo com uma taxa de esforço comportável pelas pessoas e agregados. Pretende-se responder às necessidades de uma larga faixa da população com rendimentos intermédios, que têm dificuldade em obter habitação adequada no mercado sem entrarem em sobrecarga de custos, mas cujos rendimentos são superiores aos que permitiriam aceder a apoio habitacional público;
-Chave na Mão - Programa de Mobilidade Habitacional para a Coesão Territorial, que visa facilitar a mobilidade habitacional das famílias atualmente residentes em áreas de forte pressão urbana e que queiram fixar-se em territórios de baixa densidade. Favorece-se, ao mesmo tempo, a oferta de habitação para arrendamento a custos acessíveis nas áreas de maior pressão da procura;
- Proposta de lei que estabelece taxas autónomas diferenciadas para os arrendamentos habitacionais com contratos de longa duração, alterando para o efeito o Estatuto dos Benefícios Fiscais. criando um incentivo fiscal ao arrendamento de longa duração.
De acordo com o proposto pelo Executivo em diploma entregue na Assembleia da República, os sujeitos passivos, titulares de rendimentos prediais, pagos ou colocados à sua disposição no âmbito dos contratos de arrendamento para habitação permanente, beneficiam das seguintes taxas autónomas de IRS, sem prejuízo da opção pelo seu englobamento:
- 14%, para contratos ou renovações contratuais com prazo igual ou superior a 10 e inferior a 20 anos;
- 10%, para contratos ou renovações contratuais com prazo igual ou superior a 20 anos.
Excluem-se deste benefício os contratos de arrendamento e as renovações relativos a imóveis com valor de renda superior ao estabelecido em portaria a aprovar pelos membros do Governo responsáveis pelas áreas das finanças e da habitação.
Estes benefícios fiscais não são considerados para efeitos do limite das deduções à coleta de IRS.
A verificação dos requisitos exigidos faz-se mediante a apresentação à Autoridade Tributária e Aduaneira dos seguintes documentos:
- contrato de arrendamento, caso exista contrato escrito;
- comprovativo do pagamento do Imposto de Selo, quando aplicável;
- documento comprovativo da titularidade do direito de arrendamento, quando o arrendatário seja pessoa diferente da indicada no contrato;
- outros documentos comprovativos da existência da relação jurídica de arrendamento, nos casos de inexistência de contrato escrito.
Perdem o direito aos benefícios agora previstos, com efeitos desde a sua aplicação, os sujeitos passivos titulares de rendimentos prediais pagos no âmbito dos contratos referidos, sempre que os mesmos, por razão imputável ao senhorio, se extingam antes de decorridos os prazos também referidos supra.
Esta lei entrará em vigor no dia seguinte ao da sua publicação e produz efeitos a partir do período fiscal de 2018, relativamente a novos contratos de arrendamento e a renovações contratuais que tenham lugar a partir da sua entrada em vigor.
Partido Socialista: lei de bases da habitação e proteção nos despejos
Além de ter apresentado uma proposta de Lei de Bases da Habitação, mais programática , que estabelece como objetivo nacional a garantia a todos o direito a uma habitação condigna. A nova lei prevê que os titulares de imóveis ou frações habitacionais detidos por privados devem participar na concretização desse objetivo, pelo que o proprietário de um imóvel ou fração habitacional tem o dever de fazer uso do seu bem para que o exercício do direito de propriedade contribua para o interesse geral.
Conforme proposto no documento, as habitações que se encontrem injustificadamente devolutas ou abandonadas incorrem em penalizações, nomeadamente fiscais e/ou contraordenacionais, e podem ser requisitadas temporariamente, mediante indemnização, pelo Estado, regiões autónomas ou autarquias locais, a fim de serem colocadas em efetivo uso habitacional, mantendo-se no decurso da requisição a titularidade privada da propriedade.
A concretização da nova lei deve fazer-se através dos instrumentos nacionais e locais que ela própria prevê; a produção de efeitos não deverá depender da sua regulamentação, salvo alguns aspetos a definir. Seis meses depois da publicação da nova lei, o Governo deverá submeter ao Parlamento as propostas necessárias, bem como os órgãos de governo próprio das regiões autónomas e os órgãos competentes das autarquias locais.
Despejos: regime especial
A proposta socialista estabelece um regime extraordinário e transitório de proteção de pessoas idosas ou com deficiência que sejam arrendatários e residam no mesmo local há mais de 15 anos.
Esta lei aplicar-se-á a contratos de arrendamento para habitação cujo arrendatário, à data da sua entrada em vigor, resida há mais de 15 anos no locado e tenha idade igual ou superior a 65 anos ou grau comprovado de deficiência igual ou superior a 60%.Durante o período transitório até à aprovação no novo quadro legislativo, o senhorio só poderá opor-se à renovação, ou proceder à denúncia, do contrato de arredamento, para dar resposta a necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau.
No entanto, este regime transitório não se aplicará:
quando tenha havido lugar ao pagamento de indemnização ao arrendatário pela não renovação ou pela denúncia do contrato de arrendamento, quando tenha sido celebrado contrato envolvendo pagamento dessa indemnização, quando tenha sido determinada a extinção do contrato de arrendamento por decisão judicial, ou quando tenha sido emitida decisão ou título de desocupação do locado nos termos da lei.
O PS pretende que esta lei produza efeitos até à entrada em vigor da revisão do regime do arrendamento urbano que venha a criar um quadro definitivo de proteção dos inquilinos em função da idade e deficiência.
Bloco de Esquerda: várias matérias
Também o Bloco de Esquerda (BE) decidiu apresentar quatro propostas no âmbito da habitação.
- Alterações ao Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU)
Um dos projetos de lei introduz alterações ao Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), estipulando que os contratos de arrendamento passariam a ter uma duração mínima de cinco anos.
Por outro lado, o BE propõe a alteração da taxa de IRS aplicável aos rendimentos decorrentes destes contratos, que deverá ser fixada em 14,5% (a taxa geral mínima de IRS) para os contratos de arrendamento habitacional de duração indeterminada cujo rendimento anual não exceda 4% do valor patrimonial do locado, e de 23% (a segunda taxa geral mais baixa de IRS) para os demais contratos de arrendamento urbano para habitação de duração indeterminada, face à taxa especial genérica de 28% para os rendimentos prediais.
Prevê-se também uma limitação do valor máximo de renda dos contratos habitacionais na transição para o Novo Regime do Arrendamento Urbano para um máximo de 4% do valor do locado.
Este partido propõe ainda a extinção do balcão nacional de arrendamento, voltando a vigorar as normas vigentes anteriores ao NRAU.
Em causa está ainda o reforço da proteção aos agregados familiares que incluam pessoas com mais de 65 anos e/ou incapacidade superior a 60%, independentemente de serem os titulares do contrato e, por outro lado, a criação de apoio para os senhorios com rendimentos familiares inferiores a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA) (em 2018, o valor corresponde a 40.600 euros).
- Aprimoramento do direito de preferência
Num segundo projeto de lei, o BE estipula o direito de preferência, nomeadamente para venda massiva de património, assegurando que os inquilinos possam exercer o direito de preferência em tempo razoável e desde que possuam um contrato de arrendamento, cabendo ao proprietário a constituição da propriedade em regime de propriedade horizontal para que a venda se possa efetivar.
- Punição por assédio no arrendamento
Neste diploma, é penalizado o comportamento indesejável do senhorio ou de quem o represente, que vise a criação de condições, por ação ou omissão dolosa, com vista a prejudicar ou diminuir a fruição do locado pelo inquilino, com o objetivo ou o efeito de o perturbar ou constranger, afetar a sua dignidade, ou de lhe criar um ambiente intimidativo, hostil, degradante, de perigo, humilhante ou desestabilizador.
Assim, além de propor a aplicação de coimas, o BE defende que a prática dessa contraordenação implicará ainda a proibição de denúncia do contrato de arrendamento pelo senhorio por período até cinco anos; ou a prorrogação do prazo do contrato por período até 10 anos, contados a partir da decisão condenatória definitiva.
As coimas propostas são no montante mínimo de 1/50 do valor patrimonial do locado a 1/10 do valor patrimonial do locado quando o agente seja pessoa singular; e de montante mínimo de 1/25 do valor patrimonial do locado a 1/5 do valor patrimonial do locado quando o agente seja pessoa coletiva.
- Endividamento municipal
São previstas duas medidas sobre o endividamento municipal:
- excecionam-se os investimentos em habitação municipal dos limites de endividamento municipal;
- dilata-se de 20 para 30 anos o período para amortização dos empréstimos municipais a médio e longo prazo de verbas para operações de construção e reabilitação de habitação.
A proposta de lei do BE estabelece a suspensão de prazos do novo regime do arrendamento urbano e de processos de despejo até dia 31 de dezembro de 2018.
Diz a proposta que «Ficam suspensos até 31 de dezembro de 2018 a instância e todos os prazos processuais nas ações de despejo e nos procedimentos especiais de despejo que tenham por causa de pedir a oposição pelo senhorio à renovação de contratos de arrendamento que provenham da transição para o Novo Regime do Arrendamento Urbano de contratos celebrados antes da entrada em vigor do mesmo.»
Considera o BE que existe grande desequilíbrio no mercado habitacional, o que se traduz na desproteção de milhares de inquilinos, obrigados a abandonar as suas residências, a deslocarem-se para a periferia das cidades, com agravamento dos custos de mobilidade, e a perderem condições para pagar as rendas especulativas que lhes são propostas.
Como deram entrada na Assembleia da República várias propostas para alterar o enquadramento legislativo do arrendamento habitacional, visando proteger inquilinos em situação mais frágil e evitar a cessação dos contratos devido à realização de obras nos imóveis, e ainda iniciativas legislativas de diversos partidos sobre o Regime do Arrendamento Urbano, o BE entende que é necessário suspender a continuação da execução de despejos, a livre resolução de contratos e a transição para o NRAU, sob pena de se frustrarem as anunciadas alterações à legislação, o que poderia ocorrer por uma corrida às resoluções por parte dos senhorios.
Além destas medidas, e ainda no âmbito do tema habitação, o BE pretende propor, no âmbito das negociações para o próximo Orçamento do Estado, a alteração do regime de residentes não habituais e dos vistos Gold.
PCP: revogação do regime em vigor
O PCP foi o primeiro partido a apresentar uma proposta relativa ao arrendamento, defendendo a revogação da revisão do regime jurídico do arrendamento urbano aprovada em agosto de 2012.
De acordo com o projeto de lei apresentado em fevereiro, será revogada essa lei, repristinando as normas por esta revogadas.
São consequentemente revogados vários outros diplomas:
- o diploma que procede à instalação e à definição das regras do funcionamento do Balcão Nacional do Arrendamento e do procedimento especial de despejo,
- diploma que estabelece o regime de determinação do nível de conservação dos prédios urbanos ou frações autónomas, arrendados ou não, para os efeitos previstos em matéria de arrendamento urbano, de reabilitação urbana e de conservação do edificado.
Defende ainda a suspensão da atualização anual de renda dos diversos tipos de arrendamento, bem como a atualização da renda ao abrigo do regime relativo ao arrendamento para habitação.
Excecionam-se desta revogação:
- o regime jurídico das obras em prédios arrendados;
- a norma do Código Civil que estabelece que é lícito o não uso do arrendado se a ausência se dever à prestação de apoios continuados a pessoas com deficiência com grau de incapacidade superior a 60 /prct., incluindo a familiares, e as regras relativas à denúncia justificada por parte do senhorio;
- o diploma que reconhece e protege os estabelecimentos e entidades de interesse histórico e cultural ou social;
- algumas das regras aprovadas em junho de 2017.
Estabelece, por fim, que aos processos pendentes em tribunal ou não resolvidos definitivamente é aplicada a lei mais favorável aos arrendatários.
CDS PP: redução das taxas de IRS dos rendimentos de arrendamento e seguro de renda
O CDS PP apresentou três diplomas, com o objetivo de incentivar o arrendamento habitacional e a reabilitação dos edifícios:
- projeto de Lei para redução da taxa de tributação autónoma, em sede de IRS, dos rendimentos prediais, resultantes de contratos de arrendamento para habitação. Assim, os rendimentos prediais serão tributados à taxa autónoma de 28%, com as seguintes exceções:
- à taxa autónoma de 23%, no caso rendimentos resultantes de contrato de arrendamento para habitação de duração superior a um ano e inferior a cinco anos;
- à taxa autónoma de 15%, no caso de rendimentos resultantes de contrato de arrendamento para habitação de duração superior a cinco anos e inferior a oito anos;
- à taxa autónoma de 12%, no caso de rendimentos resultantes de contrato de arrendamento para habitação de duração igual ou superior a oito anos.
- projeto de resolução: criação do regime jurídico do seguro de renda, e que assim dispensa a prestação de caução pelos arrendatários;
- projeto de resolução: alteração do sistema de fundos de reserva dos edifícios em vigor e fiscalização da sua existência e manutenção realizada pelos municípios.
PEV: revogação do regime em vigor
Os Verdes defendem a revogação da lei de 2012 que procedeu à revisão do Regime Jurídico do Arrendamento Urbano.
Considera este partido que a lei em causa representa uma «evidente negação e violação do direito à habitação e uma completa liberalização das rendas, que se tem vindo a traduzir no despejo de milhares de famílias das suas casas e no despejo e encerramento de muitas micro, pequenas e médias empresas de vários sectores, de coletividades e de associações populares.»
Entretanto, foram introduzidas algumas alterações à legislação vigente, em dezembro de 2014 e em abril de 2017, no sentido de assegurar uma resposta imediata às situações mais gravosas e de evitar efeitos ainda mais perversos.
O PEV considera que essas alterações, embora positivas, não são suficientes para travar os despejos de arrendatários já abrangidos pelo novo regime de arrendamento urbano.
Por isso propõe:
- a suspensão qualquer atualização anual das rendas, independentemente do tipo de contrato;
- a revogação da Lei de 2012, que alterou o Regime Jurídico do Arrendamento Urbano;
- a revogação de todas as normas que decorram da vigência dessa lei, com exceção de certas regras que entraram em vigor em janeiro de 2015 e as que entraram em vigor em junho de 2017, e ainda o Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados, e o diploma que reconhece e protege os estabelecimentos e entidades de interesse histórico e cultural ou social.
O PAN considera que devem ser reformulados os trâmites do Balcão Nacional de Arrendamento (BNA), criado e regulamentado em 2013.
Considera que o BNA não cumpriu os objetivos para que foi criado - dinamização do mercado de arrendamento urbano, descongestionamento dos tribunais.
De acordo com a sua avaliação, o BNA não mais representa que uma via sem utilidade prática relevante, com imensas lacunas, e que por isso, a esmagadora maioria das situações de incumprimento dos contratos de arrendamento são resolvidas nos tribunais.
Cita Guilherme Figueiredo, bastonário da Ordem dos Advogados, que ao pronunciar-se sobre o BNA enquanto instrumento para a tramitação do procedimento especial de despejo, considera que não reconhece utilidade ao Balcão. Primeiro, porque não é um Balcão para o arrendamento, é um Balcão para o despejo. Em segundo lugar, procede a notificações. Em terceiro lugar, não integra o problema dos fiadores. Em quarto lugar, a prática, no terreno hoje é que a grande parte dos advogados se dirigem diretamente ao tribunal com melhor eficácia.
Para um advogado, é muito mais simples colocar a ação em tribunal, colocando, desde logo, também os fiadores, sublinhando que os senhorios conseguem obter nos tribunais com muito maior rapidez o título para desocupação do locado.
Por isso, conclui, é necessário reconfigurar os trâmites de atuação e de competências do Balcão Nacional de Arrendamento transformando-o numa alternativa viável na resolução deste género de conflitos, podendo desta forma concretizar os desideratos que estiveram na base da sua criação e implementação.
PSD: alterações ao IRS, extinção do AIMI e outras propostas sobre o arrendamento
O PSD apresentou três projetos de lei relativos a aspetos fiscais do arrendamento e da tributação do património, além de várias resoluções relativas a subsídios de renda e seguro de renda, e ainda alterações ao funcionamento do Balcão Nacional de Arrendamento e da Comissão Nacional da Habitação.
Caso sejam aprovadas, todas estas leis entrarão em vigor com o próximo orçamento de Estado.
O PSD pretende que o Código do IRS seja alterado, de forma a consagrar taxas diferentes das que estão em vigor relativamente aos rendimentos prediais. Pretende assim incentivar o mercado do arrendamento.
Assim, o PSD propõe alterações à taxa especial dos rendimentos prediais daqueles que celebrem contratos de arrendamento com duração mínima de dois anos, e também para aqueles com duração mínima de cinco anos vigentes à data da entrada em vigor da lei proposta, por forma a que, daqui a nove anos, nos casos mais recentes, seja possível alcançar a taxa mínima de 14%.
De forma a estimular a poupança, adota um tratamento semelhante para os rendimentos de capital.
Assim, a taxa liberatória proposta pelo PSD é de 21% (em vez dos atuais 28%) e determina que as taxas são reduzidas em 2027, até aos 14%.
Estabelece também que os rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento em vigor com a duração mínima de dois anos, têm as suas renovações tributadas nas percentagens e durações temporais seguintes:
- em 2019, à taxa autónoma de 26%;
- em 2021, à taxa autónoma de 24%;
- em 2023, à taxa autónoma de 21%;
- em 2025, à taxa autónoma de 18%;
- em 2027, à taxa autónoma de 14%.
Os rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento em vigor com a duração mínima de cinco anos, têm as suas renovações tributadas nas percentagens e durações temporais seguintes:
- em 2019, à taxa autónoma de 21%;
- em 2021, à taxa autónoma de 14%.
Caso seja proposta, esta lei entrará em vigor com o próximo orçamento de Estado.
Dedução de encargos com imóveis de jovens até aos 30 com arrendamentos
Propõe também que o Código do IRS seja alterado, de forma a alterar a dedução de encargos com imóveis prevista naquele código.
Assim, a atual dedução de encargos com imóveis inscrita no Código do IRS à coleta do IRS devido pelos sujeitos passivos, que estabelece que é dedutível um montante correspondente a 15% do valor suportado por qualquer membro do agregado familiar com as importâncias, líquidas de subsídios ou comparticipações oficiais, suportadas a título de renda pelo arrendatário de prédio urbano ou da sua fração autónoma para fins de habitação permanente, quando referentes a contratos de arrendamento celebrados ao abrigo do Regime do Arrendamento Urbano, ou do Novo Regime do Arrendamento Urbano, até ao limite de 502 euros, passaria a ter o limite de 750 euros quando o membro do agregado familiar tenha idade igual ou inferior a 30 anos, sendo dedutível à coleta 20% dos valores suportados.
Também esta alteração entrará em vigor com o próximo orçamento de Estado, se for aprovada.
Revogação do Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI)
Finalmente, defende a revogação do Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI), e a repristinação das regras do Imposto de Selo revogadas aquando da criação do referido adicional, e ainda a reposição da tributação de imóveis de elevado valor patrimonial tributário, designadamente a verba 28 da Tabela do Imposto do Selo:
- Propriedade, usufruto ou direito de superfície de prédios urbanos cujo valor patrimonial tributário constante da matriz, nos termos do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), seja igual ou superior a € 1 000 000 - sobre o valor patrimonial tributário utilizado para efeito de IMI:
Por prédio habitacional ou por terreno para construção cuja edificação, autorizada ou prevista, seja para habitação, nos termos do disposto no Código do IMI: 1%
Por prédio, quando os sujeitos passivos que não sejam pessoas singulares sejam residentes em país, território ou região sujeito a um regime fiscal claramente mais favorável: propõe a taxa de 12,5%
Aproveitamento do património imobiliário público com vista ao arrendamento
O PSD defende a criação de um programa de cooperação entre o Estado e as autarquias, para potenciar o aproveitamento do património imobiliário público com vista ao arrendamento. Este programa deverá assentar no estabelecimento de um procedimento especial de cedência de utilização temporária, aos municípios ou a freguesias, de bens imóveis do domínio público do Estado e de bens imóveis do domínio privado do Estado e dos institutos públicos, que se encontrem devolutos ou subutilizados, com vista à sua colocação do mercado de arrendamento.
Atribuição de subsídios de renda
Pretende também que seja criado um subsídio para o arrendamento para famílias numerosas e monoparentais que se apresentem em situação de especial fragilidade social e económica, devidamente comprovadas.
Este subsídio deverá suportar o diferencial do capital próprio disponível para despesas com habitação e aquele que está contratado.
Este subsídio terá natureza não reembolsável e será atribuído durante o tempo em que se mantiverem as condições que lhe deram origem.
Propõe ainda a criação de um subsídio para o arrendamento a atribuir em situações de fragilidade súbita a arrendatários com mais de 65 anos ou com um grau de deficiência igual ou superior a 60% com contratos submetidos ao NRAU e cujas circunstâncias de vida se alterem pela diminuição comprovada da sua capacidade financeira ou do agregado familiar.
O subsídio deverá suportar o diferencial do capital disponível para despesas com habitação e aquele que está contratado, deverá ter natureza não reembolsável e ser atribuído durante o tempo em que se mantiverem as condições que lhe deram origem.
Estes dois subsídios deverão ser despesa suportada pelo Orçamento de Estado.
De acordo com a proposta do PSD, o Governo deverá criar um quadro legal para o seguro de renda, que deverá prever a possibilidade de este ser associado ao seguro multirriscos, e que determine a obrigatoriedade da sua subscrição para a celebração de contratos de arrendamento.
Considera ainda este partido que o Balcão Nacional do Arrendamento deve sofrer algumas alterações, designadamente que sejam efetuadas as alterações necessárias na aplicação informática que suporta a sua atividade do BNA, de modo a que seja possível:
- efetuarem-se comunicações eletrónicas entre o BNA e os agentes de execução, e entre os tribunais e o BNA;
- possa ser gerado automaticamente, no caso de oposição, o termo de remessa para distribuição do procedimento especial de despejo ao juiz competente;
- seja atualizado o formulário sempre que ocorram alterações ao requerimento de despejo, e após a recusa deste.
Considera que deve ser definida uma periodicidade semestral para as reuniões da Comissão Nacional da Habitação; e uma periodicidade trimestral para as reuniões da Subcomissão de Acompanhamento do Arrendamento Urbano. Considera ainda que a Associação Nacional de Freguesias (ANAFRE) deve fazer parte da composição da Comissão Nacional da Habitação.