Walter Fábrega partilha principais conclusões do MIPIM 2012
Na sequência da presença da Jones Lang LaSalle no MIPIM 2012, a maior feira de imobiliário da Europa, Walter Fábrega, Diretor de Capital Markets da Jones Lang LaSalle Portugal, dá nota das principais conclusões que extraiu da sua participação no certame, considerando quer o mercado de investimento imobiliário português quer o internacional.
PRINCIPAIS IDEIAS PARA O MERCADO DE INVESTIMENTO INTERNACIONAL
- Os mercados com crescimento económico e outros mercados tradicionais que estiveram ativos em 2011, continuam bastante dinâmicos em termos de volumes de investimento para 2012 e irão atrair a maior parte do capital internacional.
- A confiança dos investidores é, em geral, positiva, embora menos entusiástica por parte dos proprietários e promotores, já que a sustentabilidade das rendas está a prejudicar os proveitos, seja por via da renegociação de rendas, ou, pior, devido a incumprimento no pagamento de rendas.
- A confiança do mercado de investimento melhorou face à última feira que reúne a comunidade de investimento internacional, nomeadamente a Expo Real, em Outubro.
- Os países emergentes e as cidades exóticas estão a tentar posicionar-se e tendem a promover os seus projectos e imóveis em desenvolvimento com base num retorno elevado e num valor potencial, e não com base em indicadores realistas do mercado. O mercado imobiliário já aprendeu a lição do crescimento insustentável e das expectativas sem fundamento.
- O mercado parece estar de acordo em relação ao tempo que demorar Envestidores institucionais eu á a sair da crise– 2015, que em alguns casos pode ter demasiado impacto nos timings de tomada de decisões.
- O financiamento, banca e carteiras de crédito tornaram-se temas centrais para a maior parte dos investidores institucionais e REIT's.
PRINCIPAIS IDEIAS PARA O MERCADO DE INVESTIMENTO PORTUGUÊS
- Enquanto país periférico, Portugal encontra-se numa situação excepcional, oferecendo diferentes níveis quer de risco quer de oportunidades. O país é agora um alvo para os investidores que procuram preços ajustados, com indicadores imobiliários credíveis subjacentes.
- Nota-se uma forte procura baseada em operações de sale & leaseback, envolvendo edifícios do sector terciário com contratos de arrendamento longos e imóveis construídos à medida e com garantia de pré-arrendamento. Estas operações serão válidas para todos os segmentos do mercado e procuram incluir contratos de arrendamento com pelo menos 10 anos, com atualização de rendas e indexados à inflação, bem como com um único ocupante, preferencialmente.
- Os investidores alemães mantêm-se ativos e começam a olhar de novo para os países periféricos: Espanha já está na mira e Portugal pode vir a ser um novo alvodeste investimento já na segunda metade de 2012 e durante 2013. A economia continua a ser o principal indicador para os investidores e os critérios deinvestimento são claros: os ativos de melhor qualidade em localizações prime, bons inquilinos, contratos longos e sem risco comercial.
- Apesar de não existir ainda capital disponível para projetos de risco elevado, os investidores oportunísticos começaram a procurar ativos em dificuldades e com elevado potencial a médio e longo prazo. O objetivo é duplicar ou triplicar o capital próprio investido.