Contratos vitalícios de habitação chegaram. Saiba como funcionam em 12 pontos – ECO
Contratos vitalícios de habitação chegaram. Saiba como funcionam em 12 pontos
Proprietários e moradores já podem celebrar contratos vitalícios de habitação, mediante o pagamento de uma renda e de uma caução. Saiba, em 12 pontos, como tudo vai funcionar.
De que forma é pago o DHD?
Quais são as vantagens do DHD?
Proxima Pergunta: DHD tem de ser para toda a vida?
Proxima Pergunta: Quem pode constituir um DHD?
É constituído pelo proprietário de uma habitação a favor de um ou mais moradores. Qualquer pessoa, singular ou coletiva, pública ou privada, proprietária de uma habitação pode constituir um DHD, desde que esta esteja livre de encargos e ónus (nomeadamente, de uma hipoteca) e seja entregue ao morador com um nível de conservação, no mínimo, médio. E qualquer pessoa, ou conjunto de pessoas singulares, pode constituir-se como morador.
Proxima Pergunta: Como é constituído o DHD?
Proxima Pergunta: De que forma é pago o DHD?
Com a constituição do DHD, o morador paga ao proprietário uma prestação mensal, cujo valor é livremente estabelecido entre ambos. Além disso, paga também uma caução inicial — que lhe pode ser devolvida, em parte ou na totalidade, se renunciar ao DHD durante os primeiros 30 anos de residência na habitação — e uma prestação mensal:
O valor da caução é estabelecido por acordo entre o morador e o proprietário, tendo obrigatoriamente que ser entre 10% e 20% do valor mediano de venda de mercado da habitação, de acordo com a sua localização e dimensão. Este valor mediano é calculado com base no indicador de preço de venda por metro quadrado divulgado pelo INE.
Nos primeiros dez anos de vigência do contrato, o morador tem o direito a lhe ser devolvida a totalidade da caução prestada caso decida renunciar ao DHD. A partir do 11.º ano de vigência, e até ao 30.º ano, é deduzido anualmente o montante de 5% da caução, como forma de pagamento ao proprietário. Assim, no final do 30.º ano a totalidade da caução terá sido paga ao proprietário. Em qualquer momento entre o 11.º e o 30.º ano de vigência do DHD, o morador tem o direito a lhe ser devolvida o saldo restante da caução, caso renuncie ao DHD.
Proxima Pergunta: Quais são as vantagens do DHD?
– Rentabilidade estável e segura, dado que a garantia da caução paga pelo morador neutraliza o risco do não pagamento por este das contrapartidas devidas ou de não realização das obras que deve efetuar;
– Redução significativa do custo da gestão do seu património edificado, pois é o morador que tema seu cargo a realização das obras de conservação ordinária e o pagamento das despesas relativas às mesmas, às taxas municipais e ao IMI;
– Possibilidade de gerir e rentabilizar o capital correspondente à caução paga pelo morador;
– Direito de reaver a habitação em estado de conservação, no mínimo, médio, em caso de extinção do direito. Quando recupera a habitação, se não tiver sido assegurado pelo morador o estado de conservação da habitação, no mínimo, médio, o proprietário pode deduzir as despesas das obras no saldo da caução a devolver ao morador.
– Direito a residir toda a vida numa habitação. O morador goza de um direito vitalício, que só pode ser extinto se ele assim o desejar ou se entrar em incumprimento definitivo do contrato;
– Muito menor necessidade de investimento (e endividamento, se for caso disso) em comparação com a aquisição de casa própria;
– Solução alternativa em condições de estabilidade e segurança para as situações em que a aquisição com recurso a crédito não é possível ou desejável;
– Solução para os proprietários ocupantes que desejem vender a sua habitação sem comprometer o acesso a uma nova solução habitacional em condições de estabilidade, reinvestindo apenas uma pequena parte do valor de venda têm acesso a uma nova habitação de forma estável, libertando a verba restante para complementar o orçamento familiar ou reinvestir;
– Direito à devolução, total ou parcial, da caução, caso opte por renunciar ao DHD nos primeiros 30 anos de vigência do mesmo (ver ponto cinco), podendo posteriormente reutilizar esse montante para aceder a outra solução habitacional mais adequada ao seu percurso pessoal, familiar ou profissional;
-Possibilidade de hipotecar o DHD se precisar de contratar crédito para pagar a caução.
Proxima Pergunta: Quais são as obrigações do proprietário e do morador?
– Entregar a habitação ao morador em estado de conservação, no mínimo, médio;
– Pagar os custos de obras e outros encargos relativos às partes comuns do prédio e, no caso de condomínio constituído, pagar as quotizações e cumprir as demais obrigações enquanto condómino;
-Assegurar a vigência de seguros relativos ao prédio e à habitação que sejam legalmente obrigatórios;
– Realizar e suportar o custo das obras de conservação extraordinária na habitação (salvo se as anomalias existentes resultarem de atos ilícitos e ou do não cumprimento de obrigações por parte do morador);
– Gerir o montante recebido a título de caução e, com a extinção do DHD, assegurar a devolução ao morador do saldo devido.
– Utilizar a habitação exclusivamente para sua residência permanente;
– Pagar as taxas municipais e o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI);
– Realizar e suportar o custo das obras de conservação ordinária na habitação e da avaliação do estado de conservação da habitação a cada oito anos. Quando o nível de conservação da habitação resultante desta avaliação periódica for inferior a médio, e a avaliação demonstre que as anomalias existentes resultam da não realização de obras de conservação ordinária, o morador deve promover a realização das obras necessárias à reposição do nível médio de conservação e confirmá-lo através de nova avaliação;
– Consentir ao proprietário a realização das obras de conservação extraordinária, a que este está obrigado, e informá-lo logo que tenha conhecimento da existência de anomalias na habitação cuja reparação seja obrigação do proprietário.
Proxima Pergunta: Em que condições pode o DHD ser extinto?
O DHD pode ser extinto por renúncia do morador, com a morte do morador (ou, se o DHD for constituído a favor de mais do que uma pessoa, com a morte do último deles) ou por incumprimento definitivo de qualquer uma das partes. Constituem causa de incumprimento definitivo:
– O não pagamento de montantes devidos pelo morador ou pelo proprietário, uma vez ultrapassados os prazos estabelecidos;
– Reincidência de atraso no pagamento de montantes devidos pelo morador — três, quatro ou cinco vezes (seguidas ou interpoladas) consoante o contrato vigore respetivamente há menos de 15 anos, há mais de 15 e menos de 30 anos ou há mais de 30 anos.
Uma vez extinto o DHD, o morador deve entregar a habitação ao proprietário com nível de conservação, no mínimo, médio. Se a extinção do DHD ocorrer nos primeiros 30 anos de vigência do contrato, proprietário deve devolver ao morador o saldo da caução, cujo montante dependerá do momento efetivo em que a extinção ocorre (ver ponto cinco). Quando existam quantias em dívida decorrentes do não cumprimento pelo morador das suas obrigações, o proprietário, em qualquer caso de extinção do contrato, pode deduzi-las do montante da caução a devolver ao morador.
Proxima Pergunta: Um morador pode dar o DHD como garantia bancária num crédito para pagar a caução?
O DHD só pode ser hipotecado pelo morador para garantir crédito que lhe seja concedido para pagar, no todo ou em parte, o valor da caução. O cancelamento da hipoteca na sequência da renúncia do morador tem sempre de ser autorizado pelo credor hipotecário. Se o morador adquirir a propriedade do imóvel sobre o qual foi constituído o DHD, a hipoteca transfere-se para a propriedade.
Proxima Pergunta: O que acontece se existir uma hipoteca sobre o DHD e o morador deixar de cumprir as suas obrigações junto do banco?