Quer aproveitar o pico de valorização imobiliária? Saiba vender bem a sua casa
Quer aproveitar o pico de valorização imobiliária? Saiba vender bem a sua casa.
Vender a sua casa e aproveitar a conjuntura favorável requer alguma ciência e práticas acumuladas. Aprenda com os especialistas. 10-02-2020
No final de outubro de 2019, dados divulgados pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) davam conta que, no segundo trimestre de 2019, os preços das casas em Portugal aumentaram 10,1% face ao período homólogo (segundo trimestre de 2018).
Os mesmos dados revelavam que, desde o segundo trimestre de 2013, os preços das casas subiram mais de 53%. Em termos práticos, um apartamento então comprado por 200 mil euros teria agora potencial para ser vendido por cerca de 300 mil, tendo em conta o Índice de Preços da Habitação (IPHab) - indicador que mede a evolução dos preços dos alojamentos familiares adquiridos em Portugal e nos restantes países da União Europeia.
Outro dado que nos parece importante reter é que, de entre as 42.590 habitações transacionadas entre abril e junho de 2019, as usadas representavam a maioria das transações (85,7% do total). Num contexto de ebulição no imobiliário, uma das leituras possíveis deste dado é que muitos portugueses aproveitaram o pico da valorização imobiliária para vender a casa por um preço ajustado aos valores de mercado.
Apesar destes dados indicarem que o mercado já estará a corrigir (em baixa) os preços das casas usadas - sobretudo fora das zonas denominadas premium -, a atividade imobiliária dá sinais de continuar a ser um investimento seguro.
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Preço das casas: o que dizem os especialistas
Os ajustamentos entre a oferta e a procura levam, naturalmente, às oscilações de preço nos imóveis que, a médio prazo, podem levar a alguma estabilização. Nas palavras do especialista da Remax, Miguel Cunha "É este processo que os analistas preveem para 2020, numa certa estabilização de preços. O mercado português não registou as maiores subidas a nível europeu, mesmo no seu pico mas, existem diferentes realidades e diferentes momentos evolutivos, e por isso a comparação entre a realidade do mercado português e a realidade europeia deve ser cautelosa."
Já para o CEO da Century 21, Ricardo Sousa no que diz respeito à tendência generalizada de subida no pricing, é bastante difícil projetar estimativas para 2020 quer pelas condicionantes externas, quer pela nova escala que hoje Portugal tem, a nível nacional e internacional. Assinala, contudo, ser "expectável que o preço dos imóveis em segunda mão estabilizem, ou mesmo baixem. Os proprietários vão ser mais realistas na definição do valor das suas casas, sobretudo nos principais centros urbanos. Já nas cidades periféricas de Lisboa e Porto, é expectável que se registem subidas ligeiras de preços e transações".
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Antes de vender a casa: como maximizar o preço de venda?
Se pretende vender a casa, estará com certeza a debater-se com um sem número de questões, sendo a principal a de determinar o valor da venda.
Para responder a esta questão, terá, antes de mais, de pensar no modo como pretende vender a casa. Isto é:
1. Tem urgência em vender a casa?
Na venda da casa, a questão do tempo tanto pode ser determinante. Se tiver urgência em vender a casa, provavelmente terá de o fazer por um preço abaixo do valor de mercado. Agora, se a urgência não é uma questão que se coloca, tenha em mente que quanto mais alto for o preço de venda, maior será, no geral, o tempo médio de venda da casa.
2. Vai recorrer à mediação imobiliária ou pretende vender a casa de forma autónoma?
Recorrer à mediação imobiliária tem vantagens e desvantagens. Por um lado, os mediadores estão habilitados a lidar com todas as burocracias - legais ou fiscais - associadas à venda de uma casa. Por outro lado, detém uma infraestrutura de marketing e rede de contactos que não deve ser menosprezada e detém capacidade para fazer face ao tempo necessário para todo o processo de venda. Por norma, cobram, em média, 5% de comissão (+ IVA) sobre o preço registado no ato da escritura.
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Pondere as alternativas de venda
Sobre a possibilidade de vender casa por conta própria, Miguel Cunha da Remax deixa claro que "o processo de venda de uma casa demora o seu tempo, exige alguns cuidados, comporta vários riscos. Para que todo o processo corra da melhor forma, o ideal será vê-lo como um todo e não separadamente, não obstante ser prudente um passo de cada vez".
A Remax faz ainda notar, "com o aparecimento dos primeiros interessados, surgem outras necessidades: os horários disponíveis para as visitas, a arrumação dos móveis, as questões sui generis que são colocadas pelos visitantes, a negociação do preço de venda ou até mesmo algumas questões mais burocráticas como a da caderneta predial, certificado energético, entre outros detalhes".
É também recomendável refere, toda a ajuda que puder prestar a quem compra. Nomeadamente, na rápida disponibilização da documentação do imóvel para o comprador aceder ao crédito. Por isso, remata o especialista da Remax, "é sempre aconselhável recorrer a especialistas (e destes os de maior renome) quando se decide vender. Asseguram maior valor de venda possível, poupam-nos muito tempo, dão-nos segurança no negócio e sobretudo poupam-nos a muitas preocupações e burocracias".
Já o CEO da Century 21 partilhou que vender uma casa é, provavelmente, a maior transação financeira efetuada no decorrer da vida da maioria das pessoas. "É um processo complexo, que se pode tornar muito demorado, e implica sólidos conhecimentos nas áreas de marketing, jurídica e financeira, que são aspetos frequentemente decisivos para o sucesso de uma transação imobiliária. Em muitos casos, torna-se uma aventura frustrante, e potencialmente dispendiosa".
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E como atuar para valorizar?
1. Pretende fazer melhorias (obras) antes de vender a casa?
Se o seu objetivo é maximizar o preço de venda, pondere investir algum dinheiro em melhorias na casa. Pequenas remodelações (pintura de paredes, trocar azulejos e mobiliário da cozinha e casas de banho ou mesmo apostar num soalho flutuante) podem não só tornar o processo de venda mais rápido, mas também valorizar significativamente o imóvel, até porque os pormenores fazem efetivamente a diferença para quem compra.
O mesmo princípio se aplica ao recheio da casa. Se considerar que o mobiliário e os equipamentos não acrescentam valor ao imóvel, talvez seja melhor vender a casa vazia. Ou pelo contrário, trocar o mobiliário da cozinha e os eletrodomésticos permitir-lhe-ão negociar por um valor mais alto?
2. Encara a possibilidade de vender a sua casa com permuta?
Apesar de ser um processo mais complexo, tenha em mente que este tipo de negócio tem vantagens em termos fiscais - quer para o comprador, quer para o vendedor. Na prática, só terá de pagar o IMT na compra da nova habitação se aos imóveis trocados forem atribuídos valores diferentes ou se houver diferença entre os valores patrimoniais.
Por exemplo, imagine que vai trocar um apartamento de 200 mil euros por uma moradia de 300 mil. O comprador que lhe vai adquirir o apartamento, portanto, o imóvel mais barato não vai pagar IMT. No seu caso, que vai comprar a habitação mais cara, pagará o IMT calculado apenas com base na diferença de valores.
Além disso, se vai recorrer ao crédito habitação para pagar apenas a diferença, conseguirá economizar muito mais e certamente baixará a sua taxa de esforço.
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Determinar o valor da casa: fatores a considerar
São múltiplos os fatores que podem influenciar o valor de uma casa.
Além da data, tipo e qualidade da construção; áreas; conservação; tipologia; acabamentos; equipamentos; orientação e exposição solar; proximidade de transportes; de escolas; de comércio e de hospitais, um dos fatores fundamentais é o ponto de equilíbrio entre a oferta e a procura na localização precisa do imóvel. Segundo o especialista da Remax, "é importante recordar que os imóveis tendem a valer mais para quem vende (por várias razões) e não tanto para quem compra, pelo que uma avaliação independente é sempre recomendável", afirma.
Não caia na tentação de comparar preços de imóveis localizados em zonas distintas e muito menos estabeleça um valor para a sua casa com base neste tipo de comparação. Se decidir vender a casa sem recorrer à mediação imobiliária, pode consultar, por exemplo, o Portal das Finanças ou o site do INE para consultar os preço médios por metro quadrado na região onde está localizado o imóvel que quer vender.
Na página da DECO também poderá consultar os valores médios dos imóveis por concelho e freguesia. Pode ainda recorrer às páginas das imobiliárias para comparar o seu imóvel com os que estão à venda na mesma zona ou averiguar junto dos vizinhos se algum imóvel foi vendido e a que preço.
Vender bem - as boas práticas
Ricardo Sousa, da Century 21 destaca um conjunto de cuidados para quem vai vender, sendo que recorda "falamos de um processo complexo que se pode tornar longo, frustrante, com vários riscos associados e pouco rentável".
Determinar com rigor o preço do imóvel. Acautelar que os compradores comparam os preços. Se os compradores se afastarem, podem fazer eternizar o esforço de venda e levantar a suspeita de que a casa "tem algum problema";
Preparar a casa para as visitas é importante. Os compradores valorizam uma casa que lhes exija um menor esforço para a mudança;
Maximizar a divulgação e atrair o "maior número de potenciais compradores qualificados". É que não basta colocar uma placa de venda, publicar uma oferta online, ou atender visitas. De acordo com a Century 21, "82% das vendas provêm da carteira de clientes e dos contatos dos consultores imobiliários, que trabalham em parceria e cooperação com todos os mediadores do mercado";
Aposte numa pré-seleção de potenciais compradores. Poupe tempo e evite visitas desnecessárias;
Proteja-se contra futuras reclamações, um contrato de compra e venda mal elaborado pode levar a ações legais dispendiosas;
Por fim, e caso opte por vender sem a ajuda de um intermediário, tenha noção antecipada dos riscos que corre. Nomeadamente, vender abaixo do valor potencial do imóvel; demorar demasiado tempo na transação; expor-se a si próprio e à sua casa, com alguns inconvenientes de segurança; ou ainda ficar sujeito a reclamações e a desperdiçar tempo com compradores não qualificados.
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Vender a casa: impostos e outros encargos a considerar
Depois de determinar o valor médio do seu imóvel, note que o preço a constar da escritura nunca coincidirá com o que a sua bolsa virá a encaixar. É que deve sempre contar com impostos e outros encargos associados à venda do imóvel. Portanto, antes de "fechar o valor", tenha em linha de conta aqueles custos.
Esteja atento às mais-valias da venda (lucro que vai obter com a venda), cuja liquidação será feita em sede de IRS. O Estado tributa 50% sobre as mais-valias da operação, sendo que é possível deduzir despesas (gastos com obras, comissão da imobiliária, custos com o Certificado Energético, despesas com registos e escritura da venda) para o seu cálculo assim como beneficiar de isenções.
Calcule as suas mais-valias:
Para saber as mais-valias geradas com a venda de um imóvel, pode recorrer à seguinte fórmula:
Mais valias = valor de venda do imóvel – (valor de aquisição do imóvel x coeficiente monetário) – encargos com compra e venda – encargos suportados com valorização do imóvel (nos últimos 5 anos).
Vamos supor que vai vender a sua casa por 285.000.00€, sendo que a comprou, em 2013, por 210.000,00€. Para calcular as mais-valias, terá então de ter em consideração os seguintes fatores:
Valor da venda em 2020: 285.000,00 €
Aquisição em 2013: 210.000,00 €
Aquisição em 2020 (com inflação): 210.000, 00€ x 1,03 (valor do coeficiente monetário correspondente a 2013) = 216.300,00 €.
Ou seja, numa relação de correspondência, os tais 210.000, 00€ que gastou em 2013, valem hoje 216.300,00€.
Vamos ainda supor que apresentará as seguintes despesas:
Certificado energético: 170 €
Despesas com obras: 22.000 €
Escritura: 700 €
Impostos (IMT + Imposto de Selo): 10.862,81€ + 2.280€= 13.142,81 €
Comissão de 5 por cento da imobiliária (sobre o valor da escritura): 14.250 €
Total de deduções: 50.262,81 €
O valor da mais-valia seria: 285.000,00€ - 216.300,00€ - 50.262,81€ = 18.437,19 €
A tributação sobre esta mais-valia (50% do seu valor) seria: 18.437,19 € - 50%(18.437,19 €)= 9.218,59 €
O que é o coeficiente monetário?
O Estado publica todos os anos a tabela dos coeficientes de desvalorização de moeda para poder calcular o valor de compra ajustado ao ano da venda (o valor da inflação naquele período de tempo).