Valor Patrimonial Tributário – O que é e como se calcula? - Home Hunting
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Published date 11 Maio, 2018
O Valor Patrimonial Tributário (VPT) é o valor administrativo do imóvel apurado pela Autoridade Tributária e serve de base ao cálculo do IMI e do IMT, entre outras aplicações. O apuramento do VPT permite à Autoridade Tributária que haja um método homogéneo de avaliar os ativos imobiliários em Portugal.
O VPT não representa o valor comercial do imóvel e por norma é mais reduzido do que o segundo. Num mundo perfeito, o VPT seria substituído pelo valor comercial do imóvel, mas atualmente não é possível fazer isso sem que haja uma avaliação individual realizada por um perito a todos os imóveis de Portugal (o que torna o exercício impraticável).
Para saber qual o VPT do seu imóvel basta consultar a informação matricial do imóvel, como a caderneta predial, no separador "Dados de Avaliação". Mas vamos prosseguir para a aula teórica e perceber como é feito o cálculo e afinal para que é que serve o VPT.
Antes de mais, é importante salientar que o VPT é calculado de forma diferente para prédios urbanos ou para prédios rústicos, contudo, para efeitos deste artigo, apenas vamos explorar o VPT sobre prédios urbanos.
PARA O QUE É UTILIZADO O VALOR PATRIMONIAL TRIBUTÁRIO?
Como já referimos são várias as aplicações do VPT, no entanto as mais frequentes são:
IMI = TAXA IMI DO CONCELHO x VPT
IMT = TAXA IMT DO ESCALÃO x VPT
IMPOSTO DE SELO = 0,8% x VPT
Nota que, neste último caso, o IMT e o Imposto de Selo só incidem sobre o VPT apenas se o VPT for superior ao valor do negócio, o que acaba por ser uma situação rara. Poderá simular o valor do seu IMT e Imposto de Selo aqui.
COMO SE CALCULA O VALOR PATRIMONIAL TRIBUTÁRIO?
Onde: VPT = valor patrimonial tributário; Vc = valor base dos prédios edificados; A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação; Ca = coeficiente de afetação; Cl = coeficiente de localização; Cq = coeficiente de qualidade e conforto; Cv = coeficiente de vetustez.
Se tiver interesse em aprofundar ainda mais o tema, explicamos em detalhe cada parcela (tentámos explicar da forma mais simples possível!):
O Vc (valor base dos prédios edificados) corresponde ao valor médio de construção por metro quadrado mais o valor do metro quadrado do terreno de implantação que corresponde a 25% do primeiro. O valor médio de construção é determinado tendo em conta os encargos diretos e indiretos suportados na construção do edifício, tais como os relativos a materiais, mão-de-obra, equipamentos, administração, energia, comunicações e outros consumíveis.
O A (área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação) resultam da seguinte expressão:
Em que: Aa representa a área bruta privativa; Ab representa as áreas brutas dependentes; Caj representa o coeficiente de ajustamento de áreas; Ac representa a área de terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação; Ad representa área de terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação.
O Caj (coeficiente de ajustamento de áreas), para os prédios cuja afetação seja a habitação, é aplicado às áreas bruta privativa e dependente e é variável em função dos escalões de área, de acordo com esta tabela e respectivas fórmulas. Caso a afetação seja diferente (comércio, serviços, indústria, etc.), as tabelas serão diferentes.
O Ca (coeficiente de afetação) depende do tipo de utilização dos prédios edificados, de acordo com o seguinte quadro:
O Cl (coeficiente de localização) varia entre 0,4 e 3,5, podendo, em situações de habitação dispersa em meio rural, ser reduzido para 0,35. Os coeficientes a aplicar em cada zona homogénea do município podem variar conforme se trate de edifícios destinados a habitação, comércio, indústria ou serviços. Saiba aqui qual o seu coeficiente de localização.
O Cq (coeficiente de qualidade e conforto) é aplicado ao valor base do prédio edificado, podendo ser majorado até 1,7 e minorado até 0,5 e obtém-se adicionando à unidade os coeficientes majorativos e subtraindo os minorativos que constam das tabelas seguintes:
Caso a afetação seja diferente (comércio, serviços, indústria, etc.), as tabelas serão diferentes.
O Cv (coeficiente de vetustez) é determinado em função do número inteiro de anos decorridos desde a data de emissão da licença de utilização, quando exista, ou da data da conclusão das obras de edificação, de acordo com a presente tabela:
Parece complicado? Não se preocupe porque, caso não tenha encontrado o valor patrimonial do seu imóvel na caderneta predial do mesmo, é possível simular o VPT do seu imóvel online (felizmente!). Após selecionar o seu imóvel através da indicação da morada, clique sobre ele, e após escolher a afetação (habitação, comércio, serviços, etc.), escolha simular. Irá ser direcionado para uma nova página onde terá que submeter alguma informação adicional, et voilà, o VPT do seu imóvel é apurado.
Se tiver mais alguma questão sobre este ou outros assuntos, deixe-nos a sua questão nos comentários.
VRuno diz:
Segunda, 31 de Dezembro de 2018 às 01:41
como se calculam o Ac e Ad, "Ac representa a área de terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação; Ad representa área de terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação", para:
Área total do terreno: 364 m² a)
Área de implantação do edifício: 126,4 m² b)
Área bruta de construção: 320 m² c) (?= Ab + Aa)
Área bruta dependente: 140 m² Ab
Área bruta privativa: 180 m² Aa
E o Vc é constante e igual para Portugal inteiro durante 5 anos (acresce a inflação?) ou varia de concelho para concelho?
Quinta, 3 de Janeiro de 2019 às 10:34
Bom dia, para ter a certeza do cálculo dessas áreas, e dada a complexidade, recomendo contactar um serviço de Finanças ou um perito avaliador.
Em relação ao VC, este é apurado em portaria anualmente, sendo válido para Portugal inteiro. Veja mais informação em https://www.portaldahabitacao.pt/pt/portal/legislacao/valor_construcao_IMI.html
Segunda, 31 de Dezembro de 2018 às 01:52
No simulador do IMI e dos IMT e Imposto de Selo, o VPT é o CIMI ou o VT (valor patrimonial tributário)? Estou confuso entre o VPT e VT..
E para o IMT qual a taxa do escalão em Portugal e nas ilhas?
Quinta, 3 de Janeiro de 2019 às 10:36
Para o cálculo de IMI, incide sempre sobre o VPT (CIMI). Para o cálculo de IMT e Imposto de Selo numa operação de compra e venda, incide sempre sobre o valor mais alto entre o valor declarado do negócio ou o VPT (CIMI).
Em relação às taxas de IMT, pode consultar aqui: https://www.homehunting.pt/pt/simulador-imt-e-imposto-selo