Prós e contras do novo regime de habitação vitalícia
Regime de habitação vitalícia tem vantagens?
Já está em vigor a lei que permite viver numa casa durante toda a vida sem ser necessário comprá-la. Quais os prós e contras do novo regime?
Chama-se Direito Real de Habitação Duradoura (DHD) e permite que um morador (ou moradores) possa permanecer numa casa, como residência permanente, de forma vitalícia, mediante o pagamento de uma caução e de uma prestação mensal acordada entre proprietário e morador.
Apesar de reunir alguns traços dos regimes da propriedade e do arrendamento, o DHD é uma figura legal autónoma. Ou seja, tem regras próprias. Não substitui, nem pode ser confundido, com o regime de arrendamento tradicional, do mesmo modo que não pode ser equiparado à comum aquisição de um imóvel (apesar de estar prevista a possibilidade de o proprietário transmitir – vendendo ou cedendo – a habitação ao morador).
O diploma que cria esta nova figura jurídica, classifica o DHD de "solução alternativa" à compra de habitação própria e ao "consequente endividamento das famílias", que garante segurança habitacional. Mas será mesmo assim?
Prós e contras da habitação vitalícia
O contrato de DHD é celebrado por escritura pública ou documento particular com reconhecimento presencial das assinaturas e tem de ser registado na Conservatória do Registo Predial no prazo de 30 dias após a sua celebração.
No arrendamento, basta a celebração de um contrato por escrito. As assinaturas não têm de ser reconhecidas presencialmente (essa é uma opção das partes), e só os contratos de arrendamento superiores a seis anos estão sujeito a registo na Conservatória do Registo Predial.
Na celebração do contrato, o morador entrega ao proprietário o valor da caução, que será entre 10% a 20% do valor do imóvel, apurado pelo valor mediano "das vendas por m2 de alojamentos familiares, por freguesia, aplicável em função da localização da habitação e da área constante da respetiva caderneta predial". A percentagem concreta é acordada entre as duas partes. A caução é prestada pelo prazo de 30 anos.
Se o valor do imóvel corresponder, por exemplo, a 250 mil euros, o morador que celebre um contrato de DHD deve entregar ao proprietário um montante entre 25 mil e 50 mil euros a título de caução.
Caso o morador queira entregar a casa ao proprietário, estando o contrato ainda a decorrer, recebe de volta a caução. No entanto, só a receberá na totalidade, se renunciar ao DHD nos primeiros dez anos do contrato. A partir do 11.º ano (e até ao 30.º), o valor é reduzido anualmente em 5 por cento.
Comparando com o arrendamento: por norma, o inquilino entrega duas rendas e uma caução (esta corresponde, habitualmente, ao valor de uma renda) quando celebra o contrato. Por exemplo, no caso de uma renda de 700 euros mensais, o inquilino paga ao senhorio 2100 euros.
Questionamos a aplicabilidade prática da caução no DHD. Poderá ser uma opção para quem não tem acesso ao crédito à habitação (por motivos de idade, por exemplo) e pretende viver numa casa o resto da vida. Mas o mesmo já não será aplicável a quem pode recorrer ao crédito. Imagine-se um jovem casal com capacidade de endividamento e capital próprio para dar de entrada na compra de uma casa: por que motivo optaria pelo DHD? O valor da caução e o da entrada serão equivalentes, provavelmente, e a casa nunca será propriedade sua. E porque correria o risco de perder 5 por cento da caução que lhe seria devolvida, se, fruto da vontade ou da necessidade de mudança, desistisse da casa entre o 11.º ano e o 30.º ano do contrato?
Quanto ao proprietário, deve ponderar os prós e contras. Por um lado, ao receber a caução, obrigado que está à sua devolução em caso de desistência do morador, fica condicionado quanto ao tipo de investimento que poderá fazer. A possibilidade iminente de ter de devolver 100% do valor nos primeiros dez anos limita a realização de investimentos diversificados e bem planeados. Ainda que tenha a vantagem de só ser tributado em 10% sobre os rendimentos gerados. Por outro lado, durante pelo menos 10 anos, as principais despesas com o imóvel, imposto municipal sobre imóveis (IMI) incluído, ficam a cargo do morador. Anualmente, além dos 10% sobre as prestações acordadas, a partir do 11º ano e até ao 30º ano, 5% da caução inicial passa a ser considerado rendimento do proprietário. A taxa de IRS que vai incidir sobre a caução sobe para os 28 por cento.
No DHD, além da caução, o morador tem de pagar uma prestação mensal ao proprietário (que a lei designa por "contrapartida periódica"), a acordar entre ambos, e ainda um valor anual correspondente a 5% da caução, entre o 11.º e o 30.º ano de vigência do contrato, descontado da caução que já foi entregue. No arrendamento, o inquilino paga apenas o valor relativo à renda mensal. Pondo lado a lado ambos os regimes, o DHD pode ser mais oneroso para o morador, apesar de lhe conferir segurança habitacional para o resto da vida.
No DHD, o morador paga as taxas municipais e tem a obrigação de entregar ao proprietário os montantes relativos ao Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). Mas que vantagem há em suportar este imposto, não sendo dono da casa e não a podendo deixar aos seus herdeiros? O DHD não se transmite por herança; termina por morte ou desistência do morador.
Entrega da casa ao morador
O proprietário tem de entregar a habitação com um nível de conservação, no mínimo, médio, livre de pessoas, ónus e encargos (hipoteca ou usufruto, por exemplo). Para garantir que cumpre o requisito da conservação, o proprietário tem de mandar fazer uma avaliação do estado de conservação. Esta pode ser realizada, por exemplo, por um engenheiro ou por um arquiteto. Na altura da celebração do contrato, o morador deve entregar uma declaração a aceitar o estado de conservação da habitação.
A cada oito anos de vigência do contrato, o morador "deve remeter ao proprietário ficha de avaliação atualizada do nível de conservação" do imóvel.
A prestação mensal a pagar ao proprietário só pode ser alterada por acordo entre as partes.
Quantias em dívida
Quando existam quantias em dívida decorrentes do não cumprimento das obrigações por parte do morador, em caso de extinção do contrato, o proprietário pode subtrai-las à caução.
Transmissão da habitação com contrato de DHD
O proprietário pode transmitir (vender ou ceder) o imóvel, no entanto, o morador continua a ter o direito de a habitar de forma vitalícia. A transmissão pode ser feita também ao próprio morador. Neste caso, é possível utilizar o montante da caução para compensar (total ou parcialmente) o pagamento do valor da casa.
Pedir um empréstimo para pagar a caução
O DHD pode ser hipotecado como garantia de um crédito que seja atribuído para pagamento da caução. A lei diz que o DHD "pode ser hipotecado pelo seu titular para garantir crédito que lhe seja concedido para pagar, no todo ou em parte, o valor da caução".
Obras e seguros
Compete ao proprietário pagar os custos de obras ou outros encargos relativos às partes comuns do prédio e quotas de condomínio. Deve ainda assegurar os seguros obrigatórios relativos ao prédio e à habitação (seguro de incêndio e multirriscos-habitação, por exemplo).
Quanto às obras da casa, a lei repartiu a responsabilidade entre as partes. As obras de conservação extraordinária ficam a cargo do proprietário. Que obras são estas? As que repõem as "condições de segurança, salubridade e conforto da habitação por anomalias que não sejam decorrentes do envelhecimento dos materiais e ou do seu desgaste pelo uso normal, incluindo as benfeitorias necessárias que se destinem a evitar a perda ou destruição da habitação".
O morador fica responsável pelas obras de conservação ordinária (resultantes do desgaste pelo uso normal).
Quem pode pôr fim ao contrato
Só o morador pode terminar o contrato (a não ser que entre em incumprimento). Pode fazê-lo em qualquer altura.
Desistir da casa
O morador pode renunciar livremente ao DHD. Para efetivar o pedido, deverá enviar uma carta registada com aviso de receção ao proprietário, com reconhecimento presencial de assinaturas com, pelo menos, 90 dias de antecedência.
Em caso de renúncia por parte do morador, o proprietário tem até três meses para devolver o remanescente da caução quando esse valor seja igual ou inferior a 30% do montante. O prazo passa para seis meses se o valor for superior a 30% a inferior a 60% da caução. Por fim, o limite sobe para os nove meses quando a quantia a restituir for igual ou superior a 60% do que o morador já pagou a título de caução.
Entrega da casa ao proprietário
Extinto o DHD, o morador tem três meses para devolver a casa ao proprietário. Se o contrato terminar por morte do morador, os herdeiros ou o cabeça de casal devem notificar o proprietário, no prazo de três meses a contar do óbito, e informá-lo sobre se a habitação ficou desocupada ou se irão permanecer algum dos membros do agregado habitacional. No entanto, estes só poderão permanecer na casa durante seis meses, a contar do óbito. Até lá, devem pagar um valor diário, proporcional ao montante da última prestação mensal.