Índice IFIX: o que é e qual é a composição da carteira? - Diário de Investimentos
Almir S. Gomes 23 de outubro de 2020 12 de março de 2021
Os fundos de investimento imobiliários (FIIs) são inegavelmente uma modalidade de investimento que caiu no gosto dos brasileiros. Semelhante às ações com o IBovespa, IBrX 50, IBrX 100, os FIIs têm o índice IFIX como o seu termômetro oficial.
Em setembro de 2020, os fundos imobiliários alcançaram a marca de 1 milhão de investidores, um salto considerável se olharmos para os 645 mil de dezembro de 2019 e os 208 mil de dezembro de 2018. Desse milhão, cerca de 74% são pessoas físicas, como eu e você. Ou seja, não é um investimento de ricos.
Neste artigo, vamos entender um pouco mais sobre o que é o índice IFIX, para o que ele serve na prática, sua composição e principais ativos para entrarmos com mais confiança nesse mercado. Vamos lá?
Os fundos de investimento imobiliários são classes de ativos que permitem ser "donos" de partes de imóveis de diferentes usos. Assim como as ações permitem que tenhamos uma fatia do patrimônio de uma empresa, os FIIs nos possibilita ter uma fatia do patrimônio de um conjunto de imóveis e sermos remunerados proporcionalmente.
Em outras palavras, ao invés de comprarmos um imóvel inteiro para alugar, dividimos essa tarefa com milhares de outros investidores.
Na mecânica de operação dos FIIs, o fundo capta o dinheiro dos investidores, adquire e administra os imóveis e os explora comercialmente, retornando o valor dos alugueis para os cotistas. Os fundos devem distribuir 95% dos lucros auferidos para esses cotistas, seguindo o regime de caixa.
Hoje, há centenas de FIIs negociados na bolsa de valores com um patrimônio da casa das dezenas de bilhões de reais. Como são ativos de renda variável, torna-se necessária a criação de indicadores que permitem avaliar o crescimento dessa modalidade, a volatilidade dos negócios, sua movimentação histórica e demais análises. Com esse intuito, a B3 criou o índice IFIX.
O que é e para o que serve o índice IFIX?
Com função semelhante ao Ibovespa – índice que acompanha a evolução de uma carteira teórica de ações – o índice IFIX é uma carteira teórica com os principais fundos imobiliários da bolsa brasileira, definida conforme metodologia da B3.
Esse indicador existe desde 2012 com a finalidade de apurar o "desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários negociados" na bolsa. Logo, é um termômetro do mercado de FIIs.
Ele também adota a metodologia de pontos, em que o somatório das participações de cada FII no fundo resulta em um número X de pontos ao final do pregão. É relevante dizer ainda que, além das cotações dos papeis, o IFIX também considera a distribuição de lucros aos cotistas.
É importante salientar que ainda não existem ETFs do IFIX da mesma forma como há ETFs do IBovespa (Ex.: BOVA 11, BOVV11 etc). Isto significa que não é possível investir diretamente na variação do IFIX.
A única forma de fazer algo semelhante a isso seria montar uma carteira parecida com o IFIX, comprando fundo a fundo e em proporções parecidas. Claro que esta seria uma tarefa hercúlea. Então, o melhor a se fazer é estudar e investir nos melhores FIIs, balanceando e diversificando bem a carteira.
Metodologia da B3: como os FIIs são escolhidos para entrar no IFIX?
Conforme metodologia específica definida pela B3, os FIIs devem atender a alguns critérios para fazer parte do índice IFIX. Aqui estão os principais:
estar classificado entre os ativos elegíveis que, em 3 carteiras anteriores, em ordem decrescente de índice de negociabilidade (IN), representem um 95% do total desses indicadores.
estar presente em 95% dos pregões no período das 3 carteiras anteriores;
não ser classificado como "penny stock" (valor da cota abaixo de 1 real);
um FII que esteja em oferta pública pode ser incluído, mesmo sem estar listado durante as 3 carteiras anteriores. A sua oferta pública deve ter sido realizada antes do rebalanceamento anterior e ter 95% da presença desde seu início de negociação.
Após a escolha dos FIIs que participarão do índice, é preciso definir qual será o peso de cada um deles no IFIX. Isso é feito por meio dos critérios de ponderação, mas, por regra, não pode passar de 20% da composição do índice. Essa ponderação será feita pelo valor de mercado da totalidade das cotas emitidas pelo FII. Em outros termos, quando maior, mais peso no índice.
Como são muitos FIIs na carteira, o que veremos abaixo, é natural que eles tenham um peso menor em relação ao total e nenhum deles ultrapassa os 5% de peso na carteira, atualmente.
Os principais FIIs do IFIX
Alguns ativos de maior destaque são chamados de market movers. Da forma similar ao mercado de ações, em que apenas 5 empresas (Bradesco, Itaú, Petrobras, Vale, B3 e Weg) respondem por 40% da movimentação do Ibovespa -, ainda que esse índice tenha dezenas papeis na composição -, alguns ativos ocupam maior proporção na formação do IFIX.
Por conseguinte, podemos dizer com tranquilidade que os principais FIIs do IFIX são aqueles que possuem mais de 2% na composição da carteira ideal, como podemos ver abaixo na lista completa. São eles:
Qual é a composição da carteira do IFIX hoje?
A composição completa da carteira do IFIX hoje compreende os seguintes ativos:
ABCP11 FII ABC IMOB 1,046
BPFF11 FII ABSOLUTO 0,384
ALZR11 FII ALIANZA 0,624
BARI11 FII BARIGUI 0,534
BBPO11 FII BB PRGII 1,983
BBFI11B FII BB PROGR 0,317
BCFF11 FII BC FFII 2,044
BRCR11 FII BC FUND 2,412
BCIA11 FII BCIA 0,415
BCRI11 FII BEES CRI 0,541
BRCO11 FII BRESCO 1,825
BTCR11 FII BTG CRI 0,477
BTLG11 FII BTLG 1,652
CPFF11 FII CAP REIT 0,364
CPTS11 FII CAPI SEC 1,834
HGCR11 FII CSHG CRI 1,434
HGFF11 FII CSHG FOF 0,288
HGLG11 FII CSHG LOG 3,612
HGRU11 FII CSHG URB 2,564
HGPO11 FII CSHGPRIM 0,400
VRTA11 FII FATOR VE 1,262
GTWR11 FII G TOWERS 1,434
FIGS11 FII GEN SHOP 0,191
GGRC11 FII GGRCOVEP 1,141
HABT11 FII HABIT II 0,711
HCTR11 FII HECTARE 1,452
HGBS11 FII HEDGEBS 2,204
HGRE11 FII HG REAL 1,889
HTMX11 FII HOTEL MX 0,139
HSML11 FII HSI MALL 1,552
HFOF11 FII HTOPFOF3 2,394
FIIB11 FII INDL BR 0,392
IRDM11 FII IRIDIUM 3,068
JSRE11 FII JS REAL 2,118
KNRI11 FII KINEA 4,608
KNHY11 FII KINEA HY 1,352
KNIP11 FII KINEA IP 6,103
KNCR11 FII KINEA RI 3,937
KFOF11 FII KINEAFOF 0,486
MALL11 FII MALLS BP 0,804
MCCI11 FII MAUA 1,036
MXRF11 FII MAXI REN 2,636
MFII11 FII MERITO I 0,664
MGFF11 FII MOGNO 0,859
OUJP11 FII OURI JPP 0,374
OULG11 FII OURILOG 0,199
PATL11 FII PATR LOG 0,514
PATC11 FII PATRIA 0,328
PLCR11 FII PLURAL R 0,217
QAGR11 FII QUASAR A 0,296
RBRP11 FII RBR PROP 1,261
RBRF11 FII RBRALPHA 1,322
RBRR11 FII RBRHGRAD 0,816
RECR11 FII REC RECE 1,588
RECT11 FII REC REND 0,901
RBED11 FII RIOB ED 0,341
RBFF11 FII RIOB FF 0,282
RCRB11 FII RIOB RC 0,633
RBVA11 FII RIOB VA 1,369
RNGO11 FII RIONEGRO 0,190
FLMA11 FII S F LIMA 0,210
SADI11 FII SANT PAP 0,275
SARE11 FII SANT REN 0,569
SDIL11 FII SDI LOG 0,697
SPTW11 FII SP DOWNT 0,153
TEPP11 FII TEL PROP 0,384
TGAR11 FII TG ATIVO 1,125
TORD11 FII TORDE EI 0,315
TRXF11 FII TRX REAL 0,665
VGIP11 FII VALORAIP 0,437
VGIR11 FII VALREIII 0,455
CVBI11 FII VBI CRI 0,676
LVBI11 FII VBI LOG 1,527
PVBI11 FII VBI PRI 1,028
RVBI11 FII VBI REIT 0,150
VCJR11 FII VECTIS 0,668
VINO11 FII VINC COR 0,866
VISC11 FII VINCI SC 1,716
VILG11 FII VINCILOG 1,891
VTLT11 FII VOT LOG 0,263
XPCI11 FII XP CRED 0,697
XPIN11 FII XP INDL 0,833
XPLG11 FII XP LOG 3,351
XPCM11 FII XP MACAE 0,109
XPML11 FII XP MALLS 2,079
XPPR11 FII XP PROP 0,590
XPSF11 FII XP SELEC 0,458
Outros índices semelhantes ao IFIX
Como dissemos, o IFIX é o principal indicador do mercado de FIIs, mas há outros índices criados por outras instituições para estabelecer novas medidas para este mercado. Conheça alguns:
1. XPFI, XPFT e XPFP: índices de fundos imobiliários da XP Investimentos
A XP investimentos criou três índices para acompanhar o desempenho médio das cotações de fundos imobiliários. São eles:
a. XPFI – Índice XP de Fundos Imobiliários
b. XPFT – Índice XP de Fundos Imobiliários de Tijolo
c. XPFP – Índice XP de Fundos Imobiliários de Papel
Saiba mais: https://conteudos.xpi.com.br/fundos-imobiliarios/relatorios/indices-de-fundos-imobiliarios-xpfi-xpft-xpfp
2. Suno 30 FIIs
Índice criado pela casa de research Suno, por não considerar o IFIX como um bom benchmark para os investidores, uma vez que ele foca em fundos de tijolo. A Suno, então, criou o SUno 30 FIIs com três dezenas de ativos de tijolo, papel e híbridos.
Saiba mais: https://www.sunoresearch.com.br/indice-suno-30-fiis
Cotação do IFIX: gráfico histórico do índice da B3
Confira abaixo o gráfico de cotações históricas do IFIX nos últimos 5 anos (2016 a 2020):
Dados históricos do IFIX nos últimos 5 anos – Fonte: B3
IFIX vs IBovespa: um comparativo de 5 anos
Abaixo, podemos conferir um comparativo da evolução histórica do IFIX frente ao Ibovespa nos últimos 5 anos. Notamos que o Ibov deu um retorno próximo dos 120%, enquanto o IFIX está na casa dos 96% de rentabilidade.