O sonho de muitos brasileiros é sair do aluguel e ter uma casa própria. A possibilidade de ser dono do seu primeiro imóvel é a válvula incentivadora para que grande parte dos cidadãos se esforce e trabalhe com afinco.
E, quando chega o tão aguardado momento de adquirir um residencial, cabe ao corretor de imóveis estar preparado para orientar o cliente da melhor maneira possível. Isso vale especialmente para quando há a necessidade de solicitar um financiamento de imóveis.
Para que a venda seja concretizada, o profissional não pode ter dúvidas. Ele tem que conhecer os procedimentos e os impedimentos, além de saber diferenciar os sistemas financeiros e de amortização.
O post de hoje abordará os principais pontos sobre o assunto. Acompanhe!
O financiamento de imóveis
Primeiramente, é necessário entender o que é um financiamento de imóveis. Existem regras que definem como e quem pode requerê-lo. Veja:
Quando uma pessoa deseja adquirir uma propriedade e não tem condições de quitá-la à vista, é necessário fazer um financiamento imobiliário. Ou seja: contrair um empréstimo bancário em que a instituição financeira faz o pagamento do imóvel, enquanto o comprador paga a ela um valor de entrada — e o restante é quitado em parcelas acrescidas de juros.
Caso a pessoa não consiga pagar a dívida, é possível vender a residência financiada para recuperar parte do investimento.
Deve-se procurar um banco e solicitar o empréstimo. Será feita uma análise de crédito para determinar se haverá a liberação ou não do financiamento. Como as taxas de juros variam bastante, é recomendável que seja solicitada uma simulação do valor a ser pago a mais de uma instituição.
Para requerer um financiamento bancário, alguns requisitos devem ser preenchidos:
não ter nome sujo nas empresas de proteção ao crédito;
comprovar renda familiar suficiente para o pagamento das prestações futuras.
Em quanto tempo é preciso quitar?
É possível pagar o financiamento em até 35 anos. Porém, o limite de tempo varia conforme a idade do solicitante. Isso significa que, quanto mais velho o contratante for, menor será o prazo para a quitação.
Em que situações pode ser usado o FGTS?
Quem tiver três anos de carteira assinada, no mínimo, pode usar o dinheiro do FGTS para pagar um imóvel residencial, quitar prestações, amortizar ou liquidar o saldo devedor de um financiamento em andamento. No entanto, isso somente será possível se a propriedade estiver localizada na mesma região metropolitana em que reside o comprador.
Uma vez que as dúvidas sobre a solicitação do financiamento de imóveis foram solucionadas, é necessário entender mais sobre as linhas de crédito que as instituições financeiras brasileiras operam.
Criado e regulamentado pela Lei nº 4.380/64, o SFH é o modelo de financiamento de imóveis mais utilizado no Brasil, uma vez que é destinado principalmente às classes de menor renda. Seus principais pontos são:
R$ 800 mil é o valor máximo de avaliação do imóvel, com exceção dos estados de Minas Gerais, São Paulo e Rio de Janeiro, além do Distrito Federal, onde o teto é de R$ 950 mil;
80% do valor do imóvel é o limite máximo de financiamento. Mas, se for utilizado o Sistema de Amortização Constante (SAC), a porcentagem sobe para 90%;
R$ 25 é o valor máximo da mensalidade da taxa administrativa a ser cobrada do cliente;
12% ao ano é o custo efetivo máximo permitido, sendo que as parcelas não podem ultrapassar 30% da renda do contratante.
Criado pela Lei 9.514/97, o SFI permite uma maior liberdade de negociação para o financiamento de imóveis, desde que não haja cláusulas abusivas, venda casada e onerosidade exagerada para o contratante. Esse sistema utiliza recursos de grandes investidores, tais como:
Programa do governo federal Minha Casa Minha Vida oferece financiamento de imóveis para famílias de baixa renda — desde que o solicitante não tenha nenhuma propriedade quitada ou em financiamento em seu nome. Também é necessário ter nome limpo nos sistemas de proteção ao crédito.
O financiamento, feito via Caixa Econômica Federal, é dividido em quatro faixas de renda. Cada uma delas tem valores de prestações, tempo de pagamento e subsídios específicos. Atualmente, são atendidas famílias com renda mensal de até 7 mil reais.
O próximo passo é entender como funcionam os dois sistemas de amortização. Trata-se de métodos que as instituições bancárias utilizam para que o saldo devedor seja quitado parceladamente e com juros em caso de atraso ou inadimplência.
No Sistema Price, o valor das prestações é fixo e definido previamente. Já o saldo devedor é corrigido mensalmente pela TR (Taxa Referencial).
No SAC, as prestações têm valores diferenciados: são mais altas no início, mas decrescem ao longo do contrato. O custo total do financiamento SAC é inferior ao do Price, podendo chegar a 15% (dependendo do valor do crédito).
Isso acontece porque, assim como no Price, o saldo devedor também é corrigido pela TR. Porém, como as prestações iniciais são mais elevadas, a amortização do saldo devedor é mais acelerada.
Os gastos extras
Independentemente da escolha do tipo de financiamento imobiliário, o cliente deverá arcar, ainda, com outras despesas para adquirir a casa própria. Conheça o ITBI, a escritura pública e o registro do imóvel:
O ITBI é o imposto que o comprador precisa pagar para transferir o novo imóvel para o seu nome assim que assina o contrato de compra e venda. O percentual cobrado varia de acordo com o município, podendo ser de até 3% do valor total da propriedade.
Nos casos em que houve financiamento de imóveis, o contrato feito com a instituição financeira serve como escritura pública, não sendo necessário outro pagamento.
O registro é o documento que declara quem é o proprietário legal do imóvel. Assim que o contrato é assinado, deve ser encaminhado ao cartório para que a transferência da propriedade seja registrada em sua matrícula.
A matrícula identifica cada imóvel por meio de sua descrição e localização, sendo que o valor pago depende do estado onde ele está localizado. O mercado imobiliário tem duas peculiaridades: a forte concorrência e a influência do momento econômico.
Para se destacar nesses cenários, uma das qualidades que o corretor deve ter é o conhecimento. Portanto, estude e informe-se o máximo que puder sobre o financiamento de imóveis e as outras características do setor. Não fique para trás.
Este post foi útil para você? Que tal descobrir, agora, como vender mais imóveis? Boa leitura e até a próxima!