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EDERSON CARLOS MANZINI - PERITO AVALIADOR IMOBILIÁRIO
Atuando desde 25/04/2002 como Corretor de Imóveis, formado em Técnico em Transações Imobiliárias, devidamente cadastrado junto ao CRECI-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis), sob nº 61.576, com vasta experiência na comercialização de imóveis residenciais, comerciais, industriais e rurais, e capacitado na elaboração de Laudos e Pareceres Técnicos de Avaliação Mercadológica (PTAM), de acordo com as normas da ABNT 14.653 (1 à 3), sendo integrante do Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis - C.N.A.I. nº 18.538, na forma da resolução COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis) nº 1.066/2007 e regulamentado pelo lei 6.530/78 - art. 3º, certificado no curso de Perito Judicial pelo CRECI-SP e cadastrado nos Tribunais de Justiça de Jaú e Região.
Em consonância, prestamos um serviço eficiente com toda agilidade, clareza e segurança à parte interessada e no auxílio técnico aos escritórios de advocacias e contábeis na elaboração dos Laudos e Pareceres.
Alguns casos que se faz necessário contratar um Laudo de Avaliação:
✓ Na Compra e Venda de imóveis;
✓ Operação Comercial com Exigência de Garantias Reais;
✓ Financiamento e ou Consórcio de Imóveis com alienação Fiduciária;
✓ Renovação de Alugueis;
✓ Ações Judiciais que envolvem discussão sobre o valor de um bem;
✓ Processos Judiciais que exigem garantias reais;
✓ Dissoluções Societárias;
✓ Patrimônio Imobiliário de uma Empresa;
✓ Leilão de Imóveis;
✓ Desapropriação de Imóveis;
✓ Contratação de Seguro Patrimonial;
✓ Inventários e Partilhas
✓ Divergências Tributárias
✓ Garantias para Financiamentos
✓ Usucapião
✓ Leilões
✓ entre outros...
DA COMPETÊNCIA (LEI 6.530/78):
Art. 1º - O exercício da Profissão de Corretor de Imóveis, no Território Nacional, é regido pelo disposto na Lei 6530/78.
Os pareceres são elaborados em conformidade com o disposto no art. 3º da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), assim redigido:
Art. 3º - Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo ainda, "OPINAR" quanto à comercialização e ou locação imobiliária.
Atendendo ainda as Resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) n.ºs 957, de 22 de maio de 2006 (D.O.U. de 26/06/2006) e 1.066, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U. de 29/11/2007), que dispõem sobre a competência do Corretor de Imóveis para a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e regulamentam a sua forma de elaboração.
PARTES DA NORMAS ABNT / NBR:
A ABNT/NBR 14.653 é constituída pelas seguintes partes, sob o título geral: "Avaliações de Bens".
Parte 1: Procedimentos gerais;
Parte 2: Imóveis urbanos;
Parte 3: Imóveis rurais;
Parte 4: Empreendimentos;
Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações de bens industriais em geral;
Parte 6: Recursos naturais e ambientais;
Parte 7: Patrimônio histórico
Esta parte da NBR 14653-1 desempenha o papel de guia, indicando os procedimentos gerais para as demais partes e somente será utilizável em conjunto.
"Análise técnica para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica para uma determinada finalidade, situação e data."" É a definição técnica do valor de mercado dos bens (materiais) ou de direitos sobre eles (intangíveis).
Avaliando um imóvel:
A avaliação de um imóvel depende de uma grande quantidade de fatores, tanto técnicas como também análises variadas, que envolvem as situações de mercado. Esses diversos fatores definem o valor do imóvel, isentado os valores sentimentais, que no caso é o que gera os maiores desacordos sobre o valor final apresentado.
Os clientes quando na intenção de compra, venda, locação ou alienação de um imóvel, encontram inúmeras dificuldades e discrepância nos valores finais apresentados. A imobiliária emite um valor, vizinho sugere outro e o banco emite outro preço, ficando assim desorientados a quem devem seguir, pois cada um busca o seu próprio interesse.
São principalmente nestes casos, que cabe uma avaliação feita por um profissional que seja imparcial para apresentação de uma Avaliação Mercadológica, por meio de um Parecer Técnico realizado por Perito Avaliador de Imóvel Certificado, que fará um estudo profundo para emitir o valor do bem de maneira idônea e neutra.
Ao ter os dados e conhecimento do imóvel avaliado, primeiramente definirá qual metodologia mais adequada a ser aplicada e com o uso do conhecimento técnico analisará as condições atuais: topografia, benfeitorias, disposição, localização, seu entorno e etc. Esses são uns dos fatores que influenciam de forma positiva ou negativa sobre o valoresr do imóvel objeto.
Diante de tantas variáveis e conflitos existentes sobre o valor imobiliário de uma propriedade, foram desenvolvidos vários estudos e métodos para que seja possível determinar o seu valor real. Sendo assim, existem um conjunto de métodos e técnicas utilizadas para a essa avaliação que são essas normatizadas pela ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas através da Norma Brasileira Regulamentadora NBR 14653-1 para procedimentos gerais na avaliação de bens, NBR 14653-2 para avaliações de imóveis urbanos, NBR 14653-3 para avaliação de imóveis rurais e NBR 14653-4 para avaliação de Empreendimentos.
A Avaliação de Imóveis é feita dentro de procedimentos técnicos para a realização das análises de valor. Os bens materiais são os imóveis urbanos, rurais e industriais, os veículos, as máquinas e equipamentos, o cultivo agrícola e os semoventes. Na categoria dos intangíveis se incluem o fundo de comércio, os lucros cessantes, as marcas e patentes.
Existem diversas formas de concluir uma avaliação para obter-se o valor de um imóvel e para que isso aconteça, faz-se necessário a escolha de um método e esse, depende das informações disponíveis e do nível de rigor desejado.
No caso da Avaliação de Imóveis Urbanos uma das melhores formas é por comparação com imóveis semelhantes (Método da Comparação de Dados de Mercado). Esse método é o mais indicado, mas depende da existência de transações do mesmo tipo de imóvel, na mesma época e localização espacial e em quantidade suficiente para possibilitar a análise dos valores. E, esses valores de transações com imóveis semelhantes são a maior evidência de mercado para um imóvel. Havendo esses dados, é possível obter um valor médio. É sempre uma média ponderada, visto que os imóveis são sempre diferentes uns dos outros.
Não existindo dados para comparação, podem ser empregados os métodos da Renda Residual, Involutivo e do Custo de Reprodução, que buscam o valor através de outras evidências. São aproximações, a serem utilizadas apenas em caso de necessidade.
Quem precisa de uma avaliação de imóvel?
Pessoas que estão em vias de efetuar alguma transação imobiliária como compra venda ou aluguel de imóvel e possuem a necessidade de eliminar discordâncias no valor real do bem para realizar um negócio justo e sem perdas. Nesse caso é recomendado que se proceda com a execução de laudo ou parecer de avaliação mercadológica. Também utiliza-se para Pessoas Jurídicas que necessitam da comprovação e avaliação patrimonial, no caso de processos de fusões, cisões, ou incorporações e Escritórios de Advocacia ou Advogados que necessitam de um laudo pericial ou Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica de imóvel para seus clientes em litígio ou processo civil.
Para que serve uma Perícia Judicial?
A Perícia Judicial se faz necessária para esclarecimento de fatos difusos e relevantes para resolução de um processo. Por exemplo, uma Pericia Judicial Médica pode ser solicitada para esclarecer a causa de uma lesão, uma Perícia Judicial Ambiental para determinar a causa da contaminação de um rio, ou uma Perícia Judicial Imobiliária para se determinar o valor de uma propriedade em disputa.
Perito Judicial Avaliador de Imóveis
Para Atuação em Perícias Judiciais, o profissional a ser convocado como Perito deve ser reconhecido como especialista e profundo conhecedor da sua área de atuação para realização de exames pericias abrangentes e ao mesmo tempo objetivos para resolução da questão. Ao atuar como Perito Judicial, o profissional deve emitir seu parecer sobre o tema de forma idônea e totalmente condizente com a verdade dos fatos, sem comprometimento com alguma das partes e sim com o objetivo de emitir um laudo detalhado e o mais conclusivo possível.
Em uma Perícia Judicial Imobiliária o perito avaliador de imóveis deve ter sua atuação comprovada e estar devidamente credenciado no conselho federal de corretores de imóveis e no COFECI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários.
Assitente Técnico Judicial
Ainda que se tenha definido um Perito Judicial para atuar em uma causa, as partes instauradas no processo podem ainda dispor de um Assistente Técnico Judicial para acompanhar a atuação do Perito Judicial selecionado para aquele litígio. Assim como o perito, o Assistente Técnico Judicial deverá ser especialista renomado e habilitado para exercer a atividade e não tenha suas afirmações anuladas ou desacreditadas. O Assistente Técnico Judicial poderá acompanhar o Perito na realização de uma Perícia Judicial e formular questões sobre o Laudo apresentado, a fim de garantir que seja realizado um exame preciso e que as informações apresentadas sejam precisas e bem especificadas.
Laudo de Avaliação de Imóvel ou PTAM
PTAM – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é como se denomina oficialmente o Laudo de Avaliação de Imóvel. Em uma ação judicial o PTAM pode ser requerido pelo Magistrado ou por uma das partes para se chegar a uma definição do valor do imóvel. Esse Laudo Pericial de avaliação do valor de mercado do imóvel em questão é considerado como prova em um processo judicial e será anexado como tal nos autos. O Perito Avaliador que realiza essa avaliação, é convocado pelo juiz da causa e, como autoridade e profundo conhecedor do tema, deve prestar seus serviços com competência e afinco, a fim de sanar quaisquer dúvidas sobre a disputa
Também é  permitido às partes do processo, contratar um especialista renomado da área de avaliação imobiliária para analisar e verificar a condução do trabalho realizado pelo perito judicial definido pelo magistrado. Esse profissional contratado poderá atuar no litígio como Assistente Judicial e terá função de analisar o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica  produzido ou até mesmo poderá formular seu próprio Laudo de Avaliação Imobiliária,  caso não esteja de acordo com o laudo inicialmente elaborado pelo perito judicial do caso
Avaliação verbal de imóvel
Essa forma de avaliação é bastante utilizada quando o cliente já tem uma noção do valor de mercado do seu imóvel e gostaria de uma confirmação de suas ideias através de um profissional capacitado e com custo menor de serviço. Mas atenção, esse profissional precisa estar totalmente atualizado ao mercado e conhecedor da região e condições do imóvel a ser avaliado para que não haja um erro e com isso um prejuízo na negociação a ser realizada ou simplesmente tornar inviável para absorção do mercado.