Estabelecido através de Lei Municipal, esta deve ser consultada quanto a metragem e área mínima necessária para a autorização de desmembramento de terreno urbano.
Conceitua-se como a divisão do terreno em lotes destinados a edificação com o aproveitamento do sistema viário existente desde que não implique em abertura de novas vias ou modificação das já existentes como seu alargamento( Lei nº 6.766/79, em seus § 2º). Não confundir com parcelamento do solo que é o loteamento em que implica abertura de vias de circulação pública ou sua modificação.
Todo terreno com metragem estabelecida dentro da Lei Municipal pode ser desmembrado permitindo assim que seja dividido em 2 ou mais lotes cada um com sua escritura e matricula. Não tenho aqui como definir metragem mínima pois cada município tem sua regra especificando-a quanto a metragem minima de testada(frente dos lotes), etc.
O proprietário(s) do terreno com ou sem construção deverá contratar profissional habilitado junto ao CREA para medir o terreno e sua divisão elaborando as plantas e o memorial descritivo que serão protocolados na prefeitura para aprovação.
O memorial deverá conter todas as descrições, medições, divisões, enfim a caracterização completa da divisão do terreno. Após concedido o alvará municipal para o desmembramento, junta-lo com o memorial e as plantas e apresentar requerimento ao oficial do cartório solicitando a divisão.
Ilmo. Sr. Oficial de ---- Registro de Imóveis e Anexo de CIDADE/ESTADO.
(Ref.: Requerimento de desmembramento/desdobro de matrículas e/ou transcrições)
................................................(nome).............................(nacionalidade), RG.........................., CPF............................., profissão..........................., estado civil............................, domiciliado na rua/avenida ..........................................., nº................., município de ............................., estado ........(todos os proprietários e cônjuges devem firmar o requerimento), vem, respeitosamente, requerer seja desmembrada a matrícula/transcrição de nº.................................................dessa Serventia Extrajudicial, com a consequente abertura de .............(quantidade) matrículas, uma para cada nova unidade, cujas descrições são as seguintes:
"Área 1 (ou A, ou I, etc).......................
Área 2 (ou B, ou II, etc)..................."
(descrever cada uma das novas áreas/glebas/lotes, com todas as suas características – área superficial, confrontação, rumos magnéticos, linha perimetral, endereço, inclusive lado par ou ímpar da via pública e distância métrica da esquina ou construção mais próxima, se for apenas terra nua; indicar em qual das novas unidades ficará eventual edificação já existente na matrícula/transcrição).
Acompanham a respectiva documentação necessária (alvará ou outro documento expedido pela Prefeitura Municipal autorizador do desmembramento; memoriais descritivos das novas unidades, aprovados pela prefeitura municipal, elaborados e assinados por profissional com inscrição no CREA, com sua completa caracterização; planta assinada pelo mesmo profissional, igualmente aprovada pela prefeitura municipal; certidão ou documento da prefeitura municipal indicativo do número do cadastro de cada nova unidade, se existente).
N.T.em que,
cidade, ......../......../.........
(assinaturas com firmas reconhecidas de todos os proprietários e cônjuge)
Anônimo 20/07/2010 16:30
MARIA MUITO OBRIGADO.UMA ÚLTIMA DÚVIDA. PRIMEIRO FAÇO A CESSÃO OU PRIMEIRO FAÇO A ESCRITURA?
ABS. SANDRO
KOKY 21/07/2010 13:33
a Cessão é feita por escritura pública, chama-se escritura publica de cessão ou doação, o tabelionato te orienta.
Anônimo 21/07/2010 13:46
Olá estou impressionado com a boa vontade de vocês. muito obrigado e que deus os abençoe. abs sandro
KOKY 21/07/2010 16:45
Obrigada Sandro, mas não é um blog profissional, é um blog privado que pertence a mim e crie para concetrar assuntos do ramo em um único lugar.
abraços. Maria Angela
Clara 21/07/2010 17:37
Olá, preciso fazer o desdobro de um terreno que possui dois donos e área construída (duas casas), no entanto, ele não tem escritura, somente contrato de venda e está registrado no cartório de imóveis. Fui informada que seria necessário a escritura, depois faríamos o desdobro e então tiraríamos novamente outra escritura, dessa vez uma para cada parte. Isso procede? Sou de SP capital.
KOKY 21/07/2010 18:02
Oi Clara, a informação procede.
O que existe é um contrato particular que prova o negócio com o imóvel e concede a posse mas não o direito de propriedade por isso é preciso primeiro escriturar o imóvel em nome dos dois proprietários. Se vocês não tem como achar quem vendeu para fazerem a escritura pública será preciso uma ação judicial para provar o negócio e obter sentença que autorize a escritura pública e o devido registro imobiliário.
Elma 21/07/2010 18:48
Oi boa noite obrigada pela resposta,o meu caso se parece com de Clara,sandro...acho!!...um terreno(só recibo) 4 casas(só com recibo).Primeiro faz o que escritura de cada casa?ou escritura conjunta das quatro casas?ou conjunta do terreno primeiro?e a quem cabe tomar primeiras providencias ...quem tem recibo de propriedade do terreno?Por favor não desista de mim preciso ir entendendo vc esta´me ajudando muito.Brigada Elma
Anônimo 22/07/2010 09:59
Bom dia !! Meu nome é Denise, Coloquei uma pergunta no blog dia 13 de julho , voces nao responderam minha pergunta e ainda tiraram do blog, nao entendi o porque! Tem que cadastrar meu nome no site pra poder ter as respostas??
KOKY 22/07/2010 11:37
desculpe, algo aconteceu, talvez tenha excluído teu cometário por engano. Este blog não é profissional e sim particular e atualmente somente eu lido com ele pois estou sem colaboradores. Verifiquei na minha listagem e não achei a exclusão do teu comentário mas nunca é tarde para se redimir.
Por favor refaça seu comentário que terei prazer em responde-lo se estiver dentro dos meus conhecimentos.
abraços e desculpas mais uma vez
KOKY 22/07/2010 13:09
quem tem o recibo de compra e venda do terreno é quem deve providenciar tudo.
Veja bem. Se não há escritura pública e registro imobiliário em nome do comprador, este tem somente a posse do terreno mas a propriedade deste terreno ainda esta em nome de quem vendeu, por isso é obrigatório regularizar a situação.
No teu caso, parece que por não haver contrato somente recibo, talvez seja preferível buscar o titulo de propriedade pela via judicial com usucapião.
Somente se quem comprou o terreno puder localizar quem vendeu é que se pode fazer tudo pelo tabelionato e cartório de imóveis.
Na ordem é preciso primeiro tirar o titulo de propriedade que é a escritura pública de compra e venda e o registro desta escritura na matricula do terreno que fica arquivada no cartório de imóveis. Depois que estes dois documentos estiverem em nome de quem comprou o terreno é que se pode analisar se pode-se desdobrar o terreno. Se cada casa tem um dono, sendo 4 casas, cada dono terá 1/4 do terreno ou seja 25% da fração deste terreno.Será uma unica matricula imobiliária com 04 construções averbadas(anotadas nesta matrícula)e 04 proprietários em conjunto.
Se puder dividir o terreno em 4 terrenos separados aí os documentos serão um para cada proprietário. É muito dificil te orientar corretamente sem conhecer todo o processo desde a aquisição deste terreno mas dá para vc ter uma base do que precisa saber.
A matricula imobiliária é o único documento que concede a propriedade de um imóvel. Ela fica arquivada no cartório de imóveis e é de consulta pública. Vc pode pedir uma matricula atualizada para saber quem consta como dono e assim poder tomar as providências. Teu caso parece ser para um advogado.
Elma 22/07/2010 19:08
Obrigada mesmo.Vou ver o que consigo resolver e depois te dou retorno,ok?abração
Anônimo 23/07/2010 03:56
Estou desdobrando meu terreno em 2 ja peguei a autorização (documentação ) e levei no cartorio para solicitar as 2 matricula, depois que eu estiver com as duas matriculas tenho que levar novamente na prefeitura para desdobrar o IPTU e o valor venal, neste meio tempo por qualquer motivo a prefeitura pode indefirir o processo de desdobro, sendo que ela me deu a autorização para registro no cartorio ?
KOKY 24/07/2010 18:58
a resposta é não. Se você já recebeu da prefeitura a autorização para solicitar a separação das matrículas(registro imobiliário) não haverá INDEFERIMENTO.
O que pode ocorrer é o cartório exigir algum documento a mais ou sucitar uma dúvida mas nada que interfira na separa ção do terreno.
Denise 28/07/2010 15:41
Ola ! Vou perguntar de novo entao, essas coisas acontecem mesmo ! É o seguinte, meu tio tem um galpao onde funciona uma empresa de manutençao. Fica em um bairro bom , o terreno tem uns 1.800m² , sendo 1.000 de area construida. Tem como o meu tio me vender uma parte deste terreno que nao esta construida, uns 600m² por exemplo? essa parte que quero comprar é de esquina, quero construir minha casa , mas sera que ele pode separar esta parte pra me vender?? fica muito caro pra desmembrar essa parte?
Maria Ângela 29/07/2010 00:52
Oi Denise, o desdobro do terreno depende de lei municipal. Você tem que consultar na prefeitura para saber se é permitido.
A principio por ser de esquina e pela área total acredito que possa ser separado.
Quanto a custos não é muito barato pois envolve engenheiro, plantas, aprovação do desdobro e novos documentos dos imóveis já separados.
Não tenho como fazer uma previsão pois os custos são variados de uma cidade para outra.
Depois de desdobrado o terreno pode ser vendido a você.
Procure a secretaria municipal da fazenda.
João 31/07/2010 17:42
Boa tarde. Comprei um terreno e pretendo construir duas casas (69m²), desmembrar o terreno para depois vende-las separadas.
Porém, me informaram que o desmembramento de Terrenos só vai poder ser feito até Março de 2011, e se eu não acabar as casas antes disso não vou conseguir desmembrar. Essa informação procede???
KOKY 31/07/2010 18:35
Oi João, desculpe mas o desdobro de terrenos é estabelecido por lei Federal e as regras por lei municipal e portanto não tenho como opinar sobre o assunto pois cada município estabelece as regras. Procure no site da prefeitura de sua cidade se há alguma informação a respeito.
Talvez a área do teu terreno venha a sofrer modificações na lei e na prefeitura você terá estas informações. você pode solicitar o desdobro antes de terminar as construções.
João 31/07/2010 18:48
Então eu posso Solicitar o Desdobro durante a construção? Quanto tempo será que demora?
KOKY 31/07/2010 18:53
Desdobrar um terreno significa contratar engenheiro para fazer as plantas do terreno já dividido em dois, aprova-las no município e providenciar novas escrituras e registros separados e depois averbar as construções das casas.
Como não conheço a lei do teu município posso estar te dando a informação errada então, fique atento porque pode ser diferente mas a principio você pode.
O custo não é muito barato mas não tenho como informar.
João 31/07/2010 19:01
Obrigado. Vou me informar na Prefeitura certinho...
É que o pessoal aqui da cidade diz de só se consegue o desmembramento depois de conseguir o habite-se, depois da obra terminada. Mas de qualquer modo vou me informar melhor.
Olá...meu nome é Cleide, preciso de um esclarecimento, moro num terreno com dois donos, casa de um lado separadas por uma grande janela, pois somos tios e primos, com um muro baixo e grades,com uma unica escritura em nome do meu pai já falecido e do meu tio, foi uma compra amigavel, um só IPTU, gostaria de saber se há possibilidade de haver desdobramento ou se podemos solicitar apenas o IPTU para cada um e se futuramente alguma das partes poderia vender. Muito grata, parabens pelo blog.Sou de SP
Anônimo 20/08/2010 20:58
Postei um comentario anterior, Cleide...sendo lendo todas as respostas dadas por vcs, pude entender como tudo deve ser feito, por isso vcs podem tira-lo e me responderem esse que é o que é mais importante para mim.Moro num terreno onde há duas casas construídas, minha mãe e meu tio um de cada lado separados apenas por uma enorme janela e um muro com grade, uma de frente para outra, possui apenas uma escritura em nome do meu tio e do meu pai já falecido.Podemos desmembrar? se não, com o falecimento de meu pai ( não fizemos inventario ainda) esse meu tio pode ser proprietário único do imóvel, o IPTU tambem é único.Obrigada pela atenção.
Maria Ângela 21/08/2010 20:58
Oi Cleide, não se preocupe com os comentários, eles ajudam aos outros que precisam perguntar algo e não sabem como faze-lo.
Bem, é um único terreno com uma única escritura, um único registro imobiliário(Matricula do imóvel) e dois proprietário que são teu pai e teu tio na proporção de 50% do terreno para cada um se não foi determinado percentual diferente na escritura pública.
Para explicar melhor, imóvel é o terreno, as casas são acessórios deste terreno e sendo assim temos um terreno e duas casas.
Antes de mais nada é preciso fazer o inventário do teu pai, sem ele nada pode ser feito para separar o terreno. O inventário irá passar o imóvel para a tua mãe e os filhos. 50% da parte do teu pai já é da tua mãe por força do casamento, salvo se casaram com separação de bens. Então somente 50% da parte que cabe a teu pai é que será inventariado junto com outros bens que ele tiver. Esta metade do teu pai será dividia igualmente entre tua mãe que é herdeira também e os filhos. A parte do teu tio é dele e fica do jeito que esta.
Depois de fechado o inventário aí sim você poderá tentar desmembrar o terreno e é obrigatorio que todos concordem isto é, sua mãe, vc e seus irmão e seu tio. Se uma parte não concordar, somente pela via judicial para resolver. Sua mãe tem o direito de uso do imóvel até falecer portanto nem vc nem seus irmãos poderão solicitar a venda antes que ela faleça.
Para desdobrar o terreno vc tem que saber na prefeitura se a metragem dele permite. Se permitir será preciso gastar com engenheiro para fazer as plantas e novo projeto de divisão do imóvel mais custos de autorização municipal, novas escritura e registro. Não sei te dizer quanto custará pq varia mas não é barato.
O mais importante é fazer o inventário que atualmente pode ser feito em tabelionato se não houver herdeiro menor e todos concordarem com a divisão dos bens. Advogado é obrigatório.
wagner luiz 21/08/2010 21:31
eu sou o wagner e gostaria de saber algumas informaçoes.
minha mae tem um terreno com os irmaos dela e neste terreno existe varias casas. Minha mae faleceu em marco de 2010 e sei que tenho que fazer inventario dela para mim e meus irmaos, uma dessas casas fui eu quem construi e gostaria de saber quanto tempo demora para fazer o desmenbramento desta parte do terreno onde esta a casa, já tenho o IPTU dela e nao tenho o registro dela no registro de imoveis, posso fazer as duas coisas em paralelo. O que primeiro tenho que fazer?
Tenho o registro do terreno no registro de imoveis. Como proceder, me ajudem por favor.
KOKY 22/08/2010 14:39
Oi Wagner, para desdobrar o terreno tem que primeiro verificar a lei municipal para saber se a metragem deste terreno permite desmembramento.
Somente pode propor o desdobro os proprietários que constam na matricula imobiliária.
Se o terreno esta em nome da tua mãe primeiro deve ser feito o inventário e somente depois de fechado este, você poderá tentar o desdobro.
wagner 23/08/2010 22:50
koki obrigado pelo esclarecimento e que Deus te abençoe. abraço wagner.
Anônimo 25/08/2010 16:45
Meu nome é Paulo (Rio Claro SP)...Comprei um lote com 11 por 33 junto com minha mãe, ela já construiu uma casa na parte dela (5,5 por 33) gostaria de saber se posso desmembrar para poder construir a minha (Pela C.E.F.).
Maria Ângela 25/08/2010 17:22
Olá Paulo, você tem que entrar em contato com a prefeitura de sua cidade para saber qual a metragem estabelecida pelo município para divisão de terrenos. Não tenho como te informar pois depende de regulamentação estabelecida por lei municipal.
Se for permitido primeiro deverá ser feito o desdobro para somente depois você tentar junto a CEF financiamento pelo Construcred.
Anônimo 30/08/2010 11:40
Olá Maria, obrigada por ter respondido , dificilmente outras pessoas respeitam nossas duvidas que são enviadas pela internet.
Bom se não for abuso de minha parte, tenho outra duvida que tambem me preocupa.
O IPTU deste nosso imovel esta apenas no nome desse meu tio (cunhado) de meus pais, ele fez isso sem nada sabermos e o colocou apenas no nome dele sem que meu pai soubesse.Agora com o falecimento de meu pai nossa duvida é: Ele fica sendo dono exclusivo? ou nada muda, o que vale é a antiga escritura deste imovel quando tinha apenas uma casa?`Pergunto pq ele disse que passaria tudo em nome da filha. Por favor me esclareça...corremos esse risco por causa do IPTU estar apenas no nome dele?
Cleide (sp)
Maria Ângela 30/08/2010 23:47
O IPTU não define nada, o que importa é o que consta na matricula imobiliária do imóvel.
Vamos tratar aqui o imóvel como sendo o terreno pois as casas construídas são apenas acessórios deste terreno.
O terreno tem um registro imobiliário que chamamos também de Matricula Imobiliária. este é o ÚNICO documento oficial do imóvel(terreno) e quem constar o nome nesta matricula como proprietário é o dono de direito e fato.
Portanto nesta matricula deve constar o nome do teu pai e do teu tio como donos, se não constar o nome do teu pai então vai ter problema pela frente e um advogado será necessário para ajuda-los a provar que teu pai tinha metade do terreno. Não sou advogada por isso não opino nesta área.
O IPTU deve estar somente em nome do teu tio porque a prefeitura nunca fiscalizou ou teu pai nunca pediu a divisão para que cada casa ficasse com seu imposto, mas isso não o torna proprietário absoluto o que o torna proprietário absoluto é se somente o nome dele constar na matricula imobiliaria.
Seria bom que no cartório de imóveis você solicitasse uma certidão de propriedade do imóvel para saber em nome de quem esta este terreno.
Anônimo 01/09/2010 20:55
Maria muito grata pelas suas preciosas informações, estou muito tranquila agora.
Um grande abraço e muito sucesso para voces.
Anônimo 02/09/2010 14:00
tenho uma duvida......minha m~e e seus 6 irmãos são proprietários de 3 glebas ,sem nenhum tipo de construção.Temos a matricula de cada gleba registrada no cartório e nela aparece os 7 irmãos como proprietarios das glebas,tudo em comum.Estamos desmembrando ,para transformar 3 glebas em 14 terrenos,ai cada terreno terá sua matricula,certo?............pois bem.....Te pergunto o seguinte:na matricula de cada terreno sairá o nome dos 7 irmãos como proprietários de cada unidade em comum,ou cada irmão será proprietario na matricula de 2.E no meu caso,em que meu pai faleceu,e casado em 2° nupcias com minha mãe, no regime de comunhão de bens ,deixou 4 netos de seu primeiro casamento,esses netos seráo citados em todas 14 matriculas ou somente nos dois pertencentes aos meus pais,sendo que as glebas iniciais naum tinham escritura.
KOKY 02/09/2010 14:34
Oi, é arriscado te orientar sem conhecer os detalhes mas vou tentar.
São sete irmãos donos de 03 glebas que querem dividir oficialmente.
Em cada gleba cada um tem 1/7.
Pelo que entendi você estão unificando as glebas para aí sim desdobrar em 14 terrenos(ou dividindo direto) ficando cada proprietário com de 02 terreno.
Isso tem que constar no desdobro. Já se determina que os terrenos são todos do mesmo tamanho e que cada um ficará dono de 02 undidades e as matriculas já saem individuais.
Pois bem, depois de desdobrada as glebas em 14 terreno, cada terreno terá um único dono e sendo assim as matriculas sairão apenas no nome do dono do terreno. Como são 14 terrenos, decididos que ficam 02 terreno para cada irmão então depois de separados não aparecerá o nome dos outros 6 apenas do que ficou como proprietário.
AS 03 glebas deixam de ser multipropriedade(mais de um dono) e passar a ser propriedade única(um só dono.
Até aqui é fácil te oreintar.
No teu caso, como teu pai faleceu primeiro terá que ser feito o inventário da parte dele em cada gleba, isto é 1/7 de cada gleba.
São herdeiros todos os filhos vivos dele, o cônjuge se for regime de comunhão de bens ou parcial e se houver filho falecido são herdeiros os netos(não as esposas, só netos).
Portanto depois do inventários a parte do teu pai vai ficar no teu nome e dos netos e na divisão todos vocês vão aparecer como donos de dois terreno. a parte dos teus tios não sofre alteração, só a do teu pai.
Sem o invetário não será possível fazer o desdobro destas glebas.
Daiane 18/09/2010 00:50
Boa noite me chamo Daiane e moro em SC, sou engenheira civil, fui procurada para fazer um desmembramento de um terreno, o proprietário necessita de um memorial contendo as informaçoes do terreno, ao que li nos comentários acima são necessárias algumas plantas vc saberia me informar o que deve conter nessas plantas? Seriam plantas de locação e situação algo deste genêro? Desculpe a pergunta mas acabo de me formar e estou entrando no mercado de trabalho agora.
Também não tenho noções de quanto custaria pois terei responsabilidade técnica pelo memorial e as plantas.
Se puderes me ajudar ficarei mto grata.
Aproveito para parabenizar pelo blog, muito útil, respondidas as dúvidas com seriedade e clareza.
KOKY 20/09/2010 12:04
Primeiro você tem que verificar se o terreno tem a metragem mínima necessária para o desdobro. Isso você verifica na legislação municipal no site da prefeitura ou direito na prefeitura.
Você é que fará amediação do terreno e a sua divisão.
O memorial descritivo trará a descrição completa do terreno, a divisão, mediadas completas e como será dividido.
Quantos as plantas necessárias tem que ver quais a prefeitura exige. A principio é a de situação simplificada pois não tem construção em cima.
O que você precisar saber na prefeitura e cartório de imóveis você encontra.
sandro 24/09/2010 11:32
fiz uma consulta com vc em 21/07/2010. sobre um terreno que meu tio tem com meu pai. na ocasião vc sugeriu que se fizesse um condominio do terreno com duas casas. porém agora fiquei com uma dúvida, essa cessão eu posso averbar no RGI do terreno? pois do contrário como fica um caso de futuro inventário por parte dos filhos do meu tio?.desde já muito obrigado.
Maria Ângela 25/09/2010 21:19
Oi Sandro.A Cessão deve ser feita via escritura pública e aí sim poderá ser averbada no RGI e os herdeiros do teu tio não tem nada a ver com a parte que cabe ao teu pai, só com a parte que cabe ao teu tio.
Unknown 30/09/2010 23:45
Boa Noite, Meu nome é Paulo e estou fazendo o inventário do meu pai. Na escritura de um terreno, cita que o 50% do terreno pertence ao meu pai e os outros 50% ao meu tio (sao sobrados geminados). Tambem foram feitas mudanças nas casas sem informar a prefeitura.
Gostaria de saber como devo proceder para fazer o desmembramento? Deve efetuar o inventário primeiro? Devo legalizar na prefeitura as plantas? Qual é a sequencia correta?
Desde já agradeço pela atenção e pelo sua ajuda.
Seu blog é ótimo, muito claro e esclarecedor.
Maria Ângela 01/10/2010 12:44
Primeiro de tudo tem que fazer o inventário da parte do terreno que pertence a teu pai. Depois do inventário pronto é que você terá que verificar a possibilidade de desdobro deste terreno. Existe legislação Federal sobre o assunto mas é o município que também por lei faz a regulamentação. Por isso você terá que na prefeitura verificar a legislação municipal para saber se o terreno tem a metragem mínima estabelecida pelo município para se fazer o desdobro. Se for possível então o primeiro passo será conversar com seu tio para saber se ele aceita faze-lo visto que cada um terá que arcar com os custos do desdobro que implica contratação de engenheiro para fazer as plantas dos imóveis e da divisão, aprovação no município, habite-se, escritura e matricula para cada terreno desdobrado.
Anônimo 10/10/2010 11:59
Olá pessoal. Parabéns pela iniciativa.
É o seguinte: Ao levar o formal de partilha para registro no cartório de registro de imóveis, foi solicitado croqui do imóvel e alvará de desdobro, pois trata-se de um terreno com 03 casas. O IPTU já é desmembrado. Como devo proceder? Preciso contratar engenheiro para fazer o croqui? Com a documentação em mãos, como fica a escritura? Cada herdeiro providencia a sua? Desde já obriga.
KOKY 10/10/2010 13:53
Olá. Para o desdobro do terreno é preciso contratação de engenheiro para elaborar as plantas do desdobro em 03 terrenos cada qual com sua casa. Estas plantas deverão ser aprovadas na prefeitura que emitirá o habite-se para assim requisitar junto ao cartório a divisão do mesmo cada qual com sua matricula individual.
Cada herdeiro arca com o seu custo na divisão providenciando a sua documentação. O custo não é muito barato.
Anônimo 11/10/2010 10:14
Oi pessoal. Tudo bem! Meu nome é Rosangela. É o seguinte: Preciso do alvará de desdobro para registrar o formal de partilha. No terreno existem 03 casas. Gostaria de saber se posso contratar engenheiro para fazer apenas a planta para desdobro da minha casa para então proceder o registro no cartório de imóveis. Outra dúvida: O registro em cartório com n° de matrícula já é a escritura, ou tenho que tomar outras providências. Obrigada.
Qual é metragem minima pra se fazer um desmembramento do terreno e quanto sairia pra fazer a papelada?
Maria Ângela 18/10/2010 14:58
você tem que contratar o engenheiro para fazer as plantas e aprova-las na prefeitura. Depois de concedido o documento que autoriza o desdobro aí sim você pode providenciar a documentação junto ao Cartório de imóveis.
O registro em cartório não é a escritura pública é a separação dos imóveis pois cada um terá uma matricula em separado.
após o engenheiro providenciar a aprovação do desdobro você terá que fazer o requerimento ao cartório. Cada municipio tem sua legislação própria sobre o assunto.
Maria Ângela 18/10/2010 15:04
Oi anônimo, o custo varia pois depende de lei estadual para os registros e municipal para aprovação do projeto de desdobro dos terrenos, então não tenho como informar o custo.
Quanto a metragem mínima também depende da legislação municipal e varia de acordo com a utilização do terreno isto é, se é área industrial, residencial. Geralmente se pede no minimo 10 metros de frente mas é bastante variado. No cartório de imóveis de tua cidade você pode se informar.
Anônimo 18/10/2010 22:49
Primeiro PARABÉNS pelo espaço e pelo comprometimento de sanar todas as dúvidas que aqui são expostas. E sou a próxima a recorrer aos seus conhecimentos.
Bem, em 1983, comprei um imóvel composto de duas partes, sendo que uma foi vendida pelo antigo proprietário e o atual não providenciou até hoje o registro. Assim, consta no RGI a metragem total apenas em meu nome.
À época, o atual proprietário se comprometeu, por escritura pública, arcar com as despesas do desmembramento em 1983, mas até hj não fez nada.
Para piorar, o vizinho fez várias obras irregulares e acredito que não queira regularizar com receio de pagar multa.
O que seria mais rápido e menos oneroso: o usucapião a ser requerido pelo vizinho ou o desmembramento? E se o vizinho não quiser arcar com as despesas do desmembramento o que posso fazer?
Obrigada, Priscila (RJ)
Maria Ângela 20/10/2010 14:25
Se por escritura pública houve o comprometimento de desdobrar os terrenos então você deve constituir advogado para com ação judicial de obrigação de fazer, obriga-lo a providenciar o que se comprometeu.
É um caso que para emitir opinião deve-se conhecer toda a documentação do imóvel desde o primeiro vendedor, por isso fica dificil te ajudar. Se há escritura de compra e venda não pode ser proposto usocapião.
Anônimo 21/10/2010 00:05
Moramos, meu marido e filha no mesmo terreno de meu sogro há mais de 7 anos e construímos um sobrado na frente. Meus sogros moram na casa dos fundos do terreno. Meu marido possui uma irmã solteira e a outra faleceu e deixou 2 filhos. Meus sogros têm a guarda de 2 netos menores de idade. Estamos preocupados em regularizar a situação, pois não houve desmembramento do terreno na época da construção do sobrado. Em caso de falecimento de um dos sogros, todo o terreno será dividido entre quem ? Minha sogra deu a idéia de irmos ao cartório e ela fazer uma doação. É possível ? E quais os procedimentos que devemos fazer ?
Agradeço a atenção e esclarecimento,
Oi Magaly, boa tarde.
Temos um único terreno com duas construções e o terreno como um todo pertencente aos teus sogros e portanto mesmo tendo construído no terreno você não é dono pois ele pertence a outra pessoa e quem constrói em coisa alheia não é proprietário.
No caso em questão os filhos são os herdeiros mas não sei te dizer se os netos que estão sob a guarda dela também são pois a mãe deles tendo falecido antes tira o direito de herança deles porém não sei se com aguarda eles recebem este direito. Teria que se consultar um advogado.
No geral os filhos são os herdeiros do terreno e este seria dividido em partes iguais por todos os herdeiros e se um único herdeiro quisesse vender judicialmente conseguiria. Este é o principal problema de ser proprietário em condomínio isto é, mais de um dono no mesmo imóvel.
Para que vocês fiquem garantido o ideal e desdobrar este terreno em dois ficando cada um com uma documentação diferente e assim tua sogra doar a parte que esta a casa de vocês.
Tem um custo pois é preciso contratar engenheiro para fazer as plantas de separação e aprova-las no municipio para depois solicitar ao cartório de imóveis a separação do registro imobiliário. Esta é a única forma de não perder a casa.
Se ela doar parte do terreno onde esta a casa a vocês com a concordância dos outros herdeiros, se depois de falecida, um dos herdeiros quiser vender vocês terão que acatar e ficar sem o imóvel. então convém desdobrar antes da doação.
Anônimo 25/10/2010 14:53
Olá,estou com um processo de alvará de desdobro de lote, na subprefeitura santana tucuruvi, alguém sabe me informar quanto tempo demora,se existe alguma lei de prazos,porque entrei em contato por telefone com a prefeitura e não tive nenhuma informação,eu não moro sp, e queria resolver isso logo.
KOKY 26/10/2010 12:02
Olá, não existe prazo definido em lei municipal, tudo vai depender de você ter entregue a documentação correta e da demanda do setor. Tem prefeituras que são rápidas outras podem levar 03 meses para analisar as plantas e fornecer o alvará.
Anônimo 27/10/2010 11:18
Maria, tenho um terreno com metade construída e outra não, ele já está desdobrado e averbado, porém possui somente uma matrícula. Gostaria de saber se é possível fazer outra matrícula do terreno à construir tendo em vista que possuo divídas com o inss (CND) ou tenho que quitar estas dívidas primeiro para poder requerer a segunda matrícula e o mesmo ficar desembaraçado.
Anônimo 18/11/2010 17:25
Moramos em um terreno que mora de um lado meu pai e do outro o unico irmão q ele tem,só que uns tempos pra cá não tá dando certo mais ficarmos juntos,pq a unica coisa que separa é um muro que fizemos,gostaria de saber se pra dividir esse terremo pra os dois cada um com a sua escritura,se será preciso faze um inventário primeiro.
Maria Ângela 18/11/2010 17:41
Se um dos donos faleceu será preciso fazer o inventário primeiro. Também é preciso consultar a legislação do município para saber se a área total do terreno tem a metragem para o desdobro pois a legislação municipal fixa uma metragem mínima. Na prefeitura vocês conseguem esta informação.
Depois do inventário aí sim se tiver a metragem você terão que fazer as plantas de situação da divisão do terreno, aprova-las no municipio, esperar o alvará de desdobro para requerer junto ao cartório a regularização da separação.
Samuel Alarcon 25/11/2010 11:28
meu pai e minha mãe ja faleceram moramos no terreno que eles deixaram que não tem ainda a escritura em nome deles o inventário ainda não foi feito no terreno foram construidas mais 3 casas.minha irmã mais velha que não mora no terreno (ela tem o apto e casa própria)ela diz que como é a mais velha pode vender a qualquer hora e que o valor adiquirido será rateado entre os irmãos.
só que a minha casa esta terminada e ainda estou fazendo mais dois comodos em cima não seja justo eu gastar muito e receber o mesmo que eles.
gostaria de saber se ela pode mesmo fazer isso e qual o procedimento eu tenho que fazer pois não estou interessado em vender a minha casa ..
Maria Ângela 25/11/2010 11:46
Oi Samuel, a primeira coisa a fazer é providenciar o inventário do imóvel para regularizar toda a documentação e coloca-lo em nome dos herdeiros através da partilha.
O que tua irmã informou não existe.
A partilha do imóvel é feita igualmente entre todos os herdeiros. Se forem 03 irmão cada um fica com1/3 do terreno, se forem 5 irmão será 1/5 para cada um. todos tem os mesmos direitos e em nenhum lugar da lei esta escrito que o herdeiros mais velho tem mais direitos e pode vender sem autorização dos outros. Isso não existe e tua irmã ou esta mau informada ou mau intencionada.
Antes do inventário feito o mesmo não pode ser vendido até porque existe problema com a documentação do terreno que deve antes de tudo ser solucionado.
Para vender o imóvel é OBRIGATÓRIO que todos os herdeiros concordem. Se um discordar da venda os outros tem que pela via judicial solicitar a dissolução do condomÍnio(o condomínio é a propriedade do imóvel por mais de uma pessoa)e a autorização para venda judicial e para isso toda a documentação tem que estar em ordem e o inventário feito.
Em uma venda de imóvel com mais de um dono é obrigatório que todos assinem a escritura. Se um se recusa a vender e não assina a venda não pode ser feita.
Lembro que depois de feito o inventário e a documentação regularizada aí sim pela via judicial tua irmã pode pedir a venda e você não terá como impedir porém como um dos donos você tem preferência na compra da parte dela.
sugiro que você contrate advogado para cuidar disso o mais breve possível.
Não é possível usucapião de sua parte porque o imóvel é direito de herança e neste caso o usucapião não pode ser solicitado pois os herdeiros seriam citados e você é um deles então não ha como você ser réu e beneficiário no mesmo processo.
Samuel 25/11/2010 14:10
Oi muito obrigado pelo aconselhamento não mencionei mas existe mais um terreno no interior que também não esta feito o inventário.
apo´s a conclusão do inventário os dois devem ser vendidos separadamente primeiro um depois o outro?
mais uma coisa como citei acima minha casa esta terminada(piso,azulejo,lavanderia) na venda do imóvel com certeza eu não vou recuperar o valor investido. após a venda caso queira posso retirar algo da minha casa (portas,janelas,pia )para uma futura construção..?
grato mais uma vez..
Maria Ângela 25/11/2010 16:11
Oi,podem ser vendidos depois sem problema ou durante o inventários também desde que o juiz conceda o alvará de venda, o falecido não tenha dividas e os recursos para cubrir os custos do inventários estejam separados.
Quanto a tua casa depende de como será a venda.
Se for vendido somente o terreno você pode levar, se for vendido o terreno com construção em cima aí neste caso tem que constar no contrato de compra e venda o que será levado do imóvel pelos vendedores.
Se você construiu a casa e tem todas as Notas Fiscais dos materiais e recibos da mão de obra pode tentar que seja ressarcido na venda por esta construção, depende muito.
Samuel 26/11/2010 11:37
Oi primeiramente parabéns pelo espaço e tempo gastos para resolver problemas de pessoas que não tem noção alguma de imóveis.
Muito obrigado mesmo pelas dicas na próxima segunda tenho hora com um advogado para dar inicio aos procedimentos.
Mais uma vez Grato!!!!
MAINGLES 09/12/2010 20:01
Gostei do seu blog, e gostaria de tirar uma dúvida: Minha sogra está vendendo seu imóvel em São Paulo no bairro do Piqueri/Freguesia do Ó contendo uma metragem de 400,00 m2 (10 X 40)ela possui possui escritura datada de 1939 e meu sogro faleceu a 17 anos e só agora ela está providenciando o inventário. Porém, em 1991, minha sogra e meu sogro venderam parte do terreno para uma vizinha, contendo uma metragem irregular assim descrita ¨ compreendendo uma parte dos fundos mais uma faixa lateral do terreno, encerrando uma área de cento e oitenta e quatro metros quadrados (184,00 m2)situando 10 metros de largura por 12 metros de cumprimento, na parte dos fundos,mais uma faixa lateral de 2 metros inteiros e trinta décimos (2,30m)de largura por 28 metros de cumprimento no lado direito do terreno... Isso foi feito através de Contrato de Compromisso de Compra e Venda onde todos os herdeiros a época assinaram ( o terreno estava em nome da mãe e do pai de minha sogra já falecidos em 1991).
Em tempo, no restante do terreno a minha sogra reside em imóvel construído e averbado na matrícula que se encontra no meio do lote desde 1939
1º - Se há possibilidade de desdobro e consequente averbação de matrículas individualizadas?
2º - O que é preciso para fazer o desdobro?
3º - é possível minha sogra vender o imóvel após o inventário sem a necessidade de haver
acordo com a vizinha, pois a mesma não aceita vender a parte dela...
Desde já, agradeço sua colaboração e Parabéns pelo seu blog
KOKY 12/12/2010 00:17
Oi Mario, pela metragem o terreno pode ser desdobrado pois tem mais de 5 metros de frente porém em Saõ Paulo você tem que buscar informações na subprefeitura pois tem vários critérios para a liberação. A principio pode ser feito o desdobro e todos os proprietários tem que concordar.
Para fazer o desdobro cada município estabelece em lei a documentação mas já te digo que é preciso contratar engenheiro para fazer as plantas em separado, aprova-las no município e depois de liberado o desdobro providenciar toda documentação. Cada proprietário paga a sua parte o que pode acabar em justiça se um não concordar em separar. Cabe acordo.
Até que ocorra o desdobro a vizinha e os herdeiros serão proprietários em comum do terreno pois este tem apenas um documento e sendo assim se a vizinha não quiser vender os herdeiros terão que solicitar a venda judicial do imóvel. a vizinha tem preferência na compra.
Se estão fazendo o inventário, esta vizinha tem que se habilitar a este inventário para garantir a parte dela que foi adquirida se não vai dar problema depois.
Anônimo 18/12/2010 22:49
tenho interesse em uma casa, a qual esta na situação: o registro esta ainda no nome do antigo proprietario já falecido que vendeu ao atual por procuração, o atual já esta providenciando as assinaturas dos herdeiros para o inventario, apos terá que desmembrar pois o antigo dono, registrou 4 lotes em um registro só. Minha duvida é? Atualmente em um dos lote existe edificação(a casa que tenho interesse) na ora do proprietario atual registar para seu nome e só ai depois eu escriturar para o meu, eu ou ele teremos que averbar a construção já existente? Se eu concretizar o negocio agora ainda na fase do inventario somente com um contrato qual meu risco?
Maria Ângela 19/12/2010 13:40
Oi. Esta situação precisa de analise de documentos desde o primeiro proprietário. Da forma que você relata tem risco sim porque o terreno não estará em teu nome até que toda a documentação esteja acertada.
quanto a averbação da casa ela vai ter que ser feita pelo dono atual que esta regularizando tudo para vender a você. O cartório vai pedir a averbação e neste caso é preciso as plantas do imóvel, aprovação no município e habite-se municipal o que pode levar uns 4 meses ou mais e tem custo muito caro.
Não vejo vantagem em a pessoa que esta te vendendo gastar muito dinheiro para regularizar tudo isso para você então todo cuidado é pouco. Também estou opinando sem conhecer os detalhes.
Viocê fala que o primeiro proprietário vendeu por procuração. Se ele faleceu a procuração perdeu valor salvo se foi feito procuração pública com cláusula "em causa própria que vale mesmo depois da pessoa ter falecido. Não deve ser o caso porque se não ele passaria direto para você o imóvel.
Quanto ao inventário, se o falecido tinha dividas pode ter problemas, se não tinha corre normalmente.
minha opinião é que você não feche negócio sem que um advogado de uma olhada em toda a documentação.
Quem tem apenas o contrato não tem a propriedade do imóvel que continuará em nome do falecido e neste caso sujeito a problemas.
Anônimo 20/12/2010 20:37
Gostaria de agradecer pelo auxilio prestado por vocês. Deixei dia 18/12/2010 minhas duvidas. E com agilidade foi respondida. Seu blog tem um alto teor de utilidade!!!!!
Maria Ângela 20/12/2010 22:52
Agradeço, na medida do possível procuro ajudar com os conhecimentos que tenho. Quanto mais se conhece do assunto mais garantias se tem de tomar a decisão certa. Boas Festas.
Samantha 21/12/2010 15:47
Maria, boa tarde! Excelente a iniciativa e o blog! Uma boa parte das minhas dúvidas já foram mais ou menos sanadas na leitura das respostas.
O pai de meu companheiro faleceu há alguns anos. Ele era casada e teve três filhos com a esposa (minha sogra). Além disso, teve uma filha fora do casamento que tinha 2 anos quando ele faleceu.
Em nome dele, tinha uma chácara de mais de 5000m2, em área urbana (recolhe IPTU), e no inventário que foi feito consta que 50% da chácara é da minha sogra (a viúva) e os outros 50% pertencem aos 4 filhos em partes iguais (25% dos 50% para cada um).
Não me recordo se consta no inventário (tenho quase certeza que sim), mas a chácara tem uma casa de mais de 200m2 onde reside minha sogra, poço artesiano e uma edícula no fundo. Esta edícula teve a fundação feita pelo meu falecido sogro, mas o restante da construção foi feito pelo meu marido, após meu sogro falecer (ele gastou, na época, cerca de 17mil). Além disso, meu marido (que na época residia na edícula) fez uma piscina na chácara.
No inventário também constam dois carros que estavam no nome dele, sendo que um ficou de posse do irmão do meu sogro e outro em posse da mãe da criança, nenhum dos dois devolvidos à família para ser dividido corretamente. Além disso, a "concubina", desde então sumiu, sendo que nem minha sogra nem os filhos legítimos do meu sogro não a encontraram nem sabem onde a mesma reside, nem como a encontrar.
Bom, há tempos meu marido aconselha minha sogra a vender a chácara, pois ela já tem uma certa idade e não dá mais conta de cuidar nem da casa que é muito grande para ela sozinha e nem financeiramente do terreno enorme (que tem que ser carpido), nem dos impostos.
Recentemente, minha sogra aceitou fazer a venda, os três filhos legítimos concordaram.
Assim sendo, as dúvidas são as seguintes:
1) É possível fazer a venda sem a assinatura da outra filha, tendo em vista que o paradeiro é desconhecido?
2) Em caso positivo, é possível levar em consideração a posse ilegal do veículo por parte da criança (representada legalmente por sua mãe) e "descontar" o veículo dela?
3) Com relação a todos os gastos tidos com a chácara e que aumentam o seu valor de venda (edícula, piscina), esses valores podem ser descontados de todos, em partes proporcionais, de forma a ressarcir meu marido?
4) Os custos de manutenção e impostos, podem ser abatidos da filha ilegítima, a fim de ressarcir os filhos e a minha sogra que fizeram os pagamentos?
Sei que a situação é bem complicada, mas agradeceria qualquer luz que você possa nos dar.
Maria Ângela 21/12/2010 22:12
Oi Samantha, boa noite.
Vamos deixar claro que não sou advogada e portanto não tenho como te orientar no sentido jurídico. O que posso te dizer com certeza é que a divisão entre os herdeiros foi correta, de acordo com a lei e que todos os bens do falecido tem por lei a obrigação de serem divididos entre todos. É preciso saber o que diz o formal de partilha do inventário em relação aos automóveis. Se foi partilhado entre todos ou se houver acordo. Se não foi partilhado tem que haver esta partilha e para isso é preciso reabrir o inventário. quem esta na posse dos bens terá que se manifestar e se estiver em lugar incerto será chamado por edital.
Quanto a chácara, a tua sogra tem o usufruto legal do imóvel. O usufruto legal é concedido por lei não por determinação de juiz ou acordo entre os herdeiros e por conta de ter o usufruto legal do imóvel até falecer, sua sogra é a responsável pela manutenção do imóvel e pelos impostos também visto que ela reside no mesmo. com o usufruto ela tem o direito de usar e colher os frutos sem precisar da autorização dos outros herdeiros que até ela falecer tem a propriedade do imóvel mas estão desprovidos do direitos sobres este.É o que chama de nú-proprietário.
Sendo assim não cabe a tua sogra requerer que os outros arquem cada um com a parte que lhes cabe.
Quanto a venda ela somente será possível epla via judicial. É obrigatório que todos os herdeiros assinem a venda e como a meia-irmã esta em lugar incerto terá que ser solicitado na justiça a venda judicial e ela será chamada por meio de edital. Se não aparecer a venda é autorizada e a parte dela fica em conta judicial rendendo até que apareça.
1- não, sem a assinatura dela somente se vende pela via judicial.
2- quanto ao veículo, depende do que diz o inventário e em que termos ele foi cedido visto que veiculo se desvaloriza com o tempo e pode não ter mais valor de venda.
3- não, sua sogra detém o usufruto legal de todo o imóvel visto que a cáacara não esta desmembrada em lotes. Cabe informar que teu marido construiu em algo que não era dele e sim dos pais. Pedir ressarcimento vai depender do quanto ele usou o imóvel e a parte do terreno. Neste caso um advogado analisará melhor esta possibilidade.
Cabe informar que gastos realmente aumentam o valor de venda mas quem tem direito sobre a venda é o dono do imóvel que eram os pais deles. Hoje, na herança todos tem direitos iguais.
4) não, sua sogra tem o usufruto legal do imóvel. Se for cobrar impostos e gastos com imóvel da herdeira esta pode podería então alegar que sua sogra deveria pagar aluguel da parte que cabe a ela e estaria instituída a discussão judicial.
Veja bem. Estou te orientando baseada em legislação e processos que leio na internet nos sites de tribunais. Cada caso é um caso e as vezes uma informação que você deixe de passar pode mudar muita coisa, então meu conselho é que você procure um advogado com toda a documentação do inventário.
O mais importante é localizar a herdeira pois uma venda judicial do imóvel irá desvaloriza-lo bastante.
quanto a seu esposo ele não podia ter construído sem a autorização dos outros herdeiros visto que a área não esta legalmente dividida.
Anônimo 24/12/2010 10:42
Tenho uma dúvida a respeito do desmembramento de um terreno.
Já verifiquei na Prefeitura, e o projeto será aprovado. Trata-se de um terreno que será dividido em duas partes.
Cada uma dessas partes foi vendida para um comprador diferente.
Como fica agora a matrícula desse imóvel? Eu terei que pagar pelas novas matrículas para depois passar a escritura aos compradores?
Ou eu faço o requerimento no Cartório, e, assim que aprovado, eu já posso passar a escritura dos dois novos terrenos para os compradores? Nesse caso, a matrícula ficaria por conta dos compradores.
KOKY 27/12/2010 09:54
Oi. Depende do que você acordou com eles em contrato. O terreno ainda esta em teu nome e a lei determina que você faça o desdobro portanto o custo é seu porque é seu interesse separa-los e vende-los. No entanto você poderia ter acordado com os compradores que eles pagassem as aberturas de matriculas individuais, se não foi feito o custo é seu.
Você, após a autorização do município leva a documentação ao cartório de imóveis e faz o requerimento da divisão, efetua os pagamento e quando estiver tudo pronto você pode fazer as escritura individuais no tabelionato. È preciso apresentar as duas matriculas atualizadas para fazer as escritura. Marque tudo junto com os compradores. O registro das escrituras é pago por eles assim como todos os custos da compra.
Renata 28/12/2010 23:28
gostaria de saber se duas casas uma em cima da outra dá p/ desmembrar, (fazer o desdobro) sendo que os imóveis só tem o documento de Posse?
KOKY 29/12/2010 12:04
Se a casa tem duas entradas independentes você pode na prefeitura solicitar que sejam dividdidas em duas casas com numeração e IPTU diferentes.
Neste caso você apenas esta alterando o projeto inicial que constava uma construção única.
Em relação ao terreno não ha como desdobra-lo porque você tem uma casa sobre a outra então você terá uma escritura única com duas casa averbadas. Após fazer a alteração na prefeitura você fará as alterações no registro imobiliário.
Consulte a prefeitura porque desdobro é lei municipal e pode haver algum empecilho.
Valenciana RJ 28/01/2011 13:40
boa tarde, possuo um terreno de posse á 20 anos e tenho o documento de legalização de posse, nos fundos tem uma construção que sedi a minha filha para morar sem nem um documento que prove que eu dei esta casa para ela. hoje ela se mudou mais trancou a casa e me disse que não vai entregar, pois a casa é dela e para minha surpresa chegou em minha casa o carne para pagamento de IPTU desta residencia no nome dela, ao indaguá-la ela muito áspera falou que foi na Prefeitura e solicitou o lançamento do imóvel no nome dela pra que ela tenha garantia de que a casa será sempre dela. Agora Pergunto A prefeitura pode lançar este imóvel no nome dela sem minha autorização. Desde já agradeço a resposta.
Anônimo 28/01/2011 13:50
Maria Ângela 28/01/2011 15:03
Oi, não, a prefeitura não pode fazer isso, acho muito estranho que ela tenha conseguido isso.
Pegue seu documento oficial de posse vá a Secretaría Municipal da Fazenda e solicite que seja retirado o nome dela do IPTU pois o terreno tem duas casa mas ambas pertencem a você e portanto não pode o IPTU constar em nome de outra pessoa.
Quanto a casa, uma vez que ela se mudou e o terreno tem posse oficial em teu nome você pode simplesmente retomar o que é seu. Arrombe o cadeado e troque as fechaduras.
ela não tem qualquer direito sobre o que não esta em nome dela.
Valenciana 29/01/2011 00:47
Obrigado pela resposta, pois só tenho uma dúvida eu minha residencia é em belford roxo Rj, e não entendo muito bem sobre estas coisas. Desculpe minha ingnorância a Secretaria municipal de fazenda é a mesma coisa da Prefeitura, cada município existe uma. ou tenho que ir na Secretaria do Rio de janeiro. abraços!!!
Maria Ângela 29/01/2011 16:58
Oi Valência, pela tua pergunta tinha quse certeza que era cidade pequena. estas costumam fazer as coisas na confiança. È na prefeitura da tua cidade não a do Rio. Vá a prefeitura é solicite a secretaria da fazenda ou de finanças. Explique que você quer alterar um erro no carnê do IPTU. Leve os documentos oficiais de posse que provam que o terreno e todos os acessórios deste(casas) estão sob sua posse.
Valenciana 30/01/2011 02:28
Obrigado Maria, segunda feira com certeza estarei providenciando isto. Obrigado mesmo por sua atenção e assim que eu resolver esta situação voltarei aqui comentar minha vitória. Beijos no coração!!!
Lùúhh Bertole 18/02/2011 17:09
Olá, Estou interessada em comprar um imóvel, mas o terreno ainda não foi desmembrado, são duas casas no terreno, o corretor garantiu que a documentação está certa, com escritura,faltando apenas o desdobro.
Corro algum risco em adquirir metade desse imóvel, sem o desdobro? grata.
Cleide 21/02/2011 20:06
moramos num terreno que foi dividido para meu pai e meu tio, ambos adiquiriram amigavelmente, o IPTU esta apenas no nome do meu tio, mas na escrituta consta tb o nome de meu pai, que ja é falecido. O problema é: Minha mãe recebe uma pequena pensão e meu tio é aposentado e teve cancer, o IPTU é de um valor absurdo mais de 2.000,00 podemos nos isentar do mesmo? eles podem somar a aposentadoria do meu tio com a pensão de minha mãe? porque sabemos que acima de 3 salarios não seria possivel. Por favor me esclareça. Muito grata.
Cleide 21/02/2011 21:05
Maria esqueci de mencionar a cidade em que moro: São Paulo Capital.
Maria Ângela 22/02/2011 10:54
Oi Cleide, a lei não diz nada a respeito de somar a renda de ambos proprietários. A principio assim como cada um paga 50% do IPTU cada um pode requerer a isenção da sua parte.
Se a renda de ambos não atinge os 3 salários solicitados pode ser requerido. Quanto a doença somente na prefeitura se pode ter esta informação pois depende como disse antes de decisão deles.
A lei de isenção não fala no assunto que você se refere e portanto somente pessoalmente você obtem a informação.
como não sou de SP não tenho como te orientar com certeza.
Cleide 22/02/2011 18:44
Mais uma vez Maria, muito obrigada.
Werner 24/02/2011 20:32
Olá, parabéns pelo blog, está excelente! Se puder me ajudar tenho as seguintes dúvidas:
estou interessado em um terreno que foi remembrado a outro e agora está sendo novamente desmembrado. O conjunto está em fase final de inventário. Além disso, consta uma dívida de iptu (imagino que para todo o conjunto). Esta dívida aparentemente já está em penhora, segundo a corretora. Pergunto: 1. ao ser desmembrado, assumiria que parte da dívida do iptu? 2. Como já está em penhora, qual o risco de eu assumir a dívida de iptu? Corro o risco desta penhora ser executada, mesmo eu pagando o iptu atrasado? 3. Qual a sequência ideal de etapas para eu verificar todos os eventuais problemas e riscos dessa operação. Antecipadamente agradeço!
Maria Ângela 25/02/2011 10:21
Oi Werner, é dificil opinar com certeza sem conhecer o processo, o terreno e toda a documentação pois isso tem a ver com legislação municipal ou seja depende de cada municípios estabelecer suas regras.
Para desmembrar um terreno o IPTU tem que estar em dia então acredito que o processo de desdobro não será autorizado antes da quitação da divida, nem faria sentido o municipio levar a penhora e leilão o terreno e dar seguimento no desdobro. Acredito que enquanto a divida não for quitada não haverá o desdobro.
quanto ao IPTU é imposto do imóvel e se transfere com a venda e portanto se você compra agora fica responsável junto com todos o0s outros donos do imóvel pelo IPTU integral e estando em juízo o pagamento será feito a vista.
Se este terrneo inteiro esta em inventário o inventário é que tem que pagar esta divida ou seja, os bens do falecido são usados para pagamento dos credores. Para tr certeza de que a compra é segura você terá que consultar uma advogado pois do jeito que você informa há risco de perder o terreno.
Anônimo 26/02/2011 15:42
Ola gostaria de sabe se é proibido o beiral em sobrados, e se a metragem minima para desbodro dependa de lei municipal, ou existe leis especificas estadual ou federal.
Maria Ângela 26/02/2011 18:52
Oi, você tem que consultar a legislação municipal pois esta complemente a lei Federal.
Quanto ao beiral que eu saiba não há qualquer proibição em sobrados.
Fernanda 02/03/2011 20:58
Oi, comprei um terreno de esquina em Cachoeirinha-RS de 400m², mas neste terreno há uma senhora que ocupa 100m² com direito adquirido por uso capião. Quero construir um prédio de seis apartamentos nos 300m² restantes e estou encontrando dificuldades no desmembramento pois tenho que fazer uma escritura para cada apartamento, sendo que no meu município a área mínima para desmembramento é de 200m². Será que é possível conseguir o desmembramento dos 100m² já que essa pessoa possui o uso capião?
Maria Ângela 03/03/2011 11:26
Não conhecço a legislação da cidade mas acredito que possa ser feito.
Se a legislação de Cachoeirinha permite área mínima de 200m² para o desdobro do terreno e não o resultado desse desdobro e você tem 400m² sendo que 300 te pertence e 100m² pertence a outra pessoa você pode solicitar o desdobro do imóvel em 2 determinando a área de cada um isto é, a sua com 300m² e a da senhora com 100m². Note que 100m² é á area que resultará na divisão então não há problema, o problema seria se fosse um terreno com metragem mínima de por exemplo 150 m² para dividir em 2. Como é um terreno de esquina ele deve ter duas frentes o que facilita.
Você não tentou conversar com a senhora e saber se ela aceita permuta da parte dela por área construída, de repente ela aceita permutar e residir em um dos apartamentos e neste caso não precisa o desdobro, seria feita a permuta de forma a ela receber um apartamento e mais uma parte que seria pago um aluguel em outro imóvel para ela residir enquanto este estivesse sendo construido.
oi, comprei um terreno de 5x30 que não possui o desdobro, no registro de imóvel consta com 10x30 e está no nome da imobiliária, mas já vem dois IPTU especificando a metragem das casas, o lado A do vizinho eo lado B meu,como posso legalizar esta situção ? preciso qual documento da imobiliária para legalizar meu imóvel? e quais são os meus direitos? e como posso pedir o desdobro?
Maria Ângela 04/03/2011 10:41
O IPTU pode vir dividido mesmo que o terreno não esteja desdobrado. Você deve verificar junto a prefeitura se o desdobro é permitido porque a principio o terreno não tem a área mínima exigida então você deve buscar na prefeitura as orientações corretas e também a parte que você esta comprando deve ser passada para o teu nome. Solicite a imobiliária que providencie as informações para você.
Anônimo 04/03/2011 16:08
Tenho uma dúvida, é possível que uma pessoa proprietário em parte de um imóvel, atualmente ocupando uma parte maior daquela descrita no registro recebida por herança, atente uma ação de usucapião da parte ocupada? Como faço o desmembramento da parte ideal? É possível a prefeitura emitir 2 iptus, sem o desmembramento da área?
Anônimo 09/03/2011 22:24
Meu nome é Erika.Quero comprar uma parte de um terreno,que possui 2 casas construidas.Possui uma escritura pública no nome da mae passando para os filhos( adotivos)o terreno, depois o pai fez um documento em cartorio passando as duas casas do terreno para cada filho,se referindo a casa tal para filho tal.Com medo de que o filho que não é registrado nao ter direito.A mãe é falescida,pai vivo.Desejam vender a parte do terreno, nao construida.Nao possui registro no nome deles, nao pagam iptu. E pedem que nosso acordo fique em sigilo,pois o pai tem uma namorada e o filho dela mora atras da casa de um dos filhos e acham que se ele souber pode falar com o pai de forma que ele queira uma parte da venda.Qual problema posso ter se vier comprar esta parte do terreno?Poderei legaliza-lo?Grata!
Maria Ângela 10/03/2011 16:02
Oi Erika, não recomendo a compra sem que uma advogado te oriente sobre o assunto. Da forma que você coloca tem documentos que não são oficiais ou seja feitos em tabelionato e registrados na matricula imobiliária e também tem questão de posse que é a compra sem escritura pública, além de inventário da parte que cabe a mãe falecida. Tudo isso pode te prejudicar. Como não tenho como analisar detalhadamente sugiro que você consulte um advogado ou corretor em sua cidade.
Anônimo 10/03/2011 23:46
Ola estou em SP ja dei a papelada na não da engenheira/arquiteta,,pra desbobro de um terreno com casa que irei demolir parte deste imovel,,,me diga é demorado um pedido de descobro???em SP capital ???tem ideia +/- de quanto tempo demora pra receber um ok da prefeitura ???
outra terreno esta em uso fruto de meu sogro ele esta doando parte do terreno tem algum problema????sendo uso fruto
Anônimo 10/03/2011 23:47
ah uso fruto e ele é filho unico,,,,e ñ tem menor
Maria Ângela 12/03/2011 09:45
Oi Rita, desculpe mas não sou de SP e não sei quanto tempo demora a autorização para desdobro. Isso depende d volume de serviço que a subprefeitura tiver e da região onde se localiza o terreno.Ha casos que levam 3 meses mas aí em SP não sei o prazo.
Quanto ao usufruto, desde que este acompanhe o desdobro não ha problema.
Muito obrigada por sua informações ,,,vc é muito profissional ate no retorno rapido.
Luiza 15/03/2011 12:13
Ola, por favor uma informaçao. Entrei com processo de desmembramento em S Paulo (Vila Romana)e o cartorio exige assinatura de concordancia dos vizinhos. Um deles nao assina por ignorancia e o outro mora fora do Brasil e nao conseguimos contato. Com isto, perdi prazos e agora tenho que recomeçar o processo . Agora,, sera que nao existe uma alternativa em caso de nao haver concordancia dos vizinhos? Grata
Anônimo 15/03/2011 20:00
olá..gostaria de tirar uma dúvida..moro num terreno (lote) que existem 2 casas..a dona da outra casa possui o registro de compra e venda do terreno no nome dela..só isso..o iptu vem no nome dos antigos donos que são falecidos..qual o procedimento para desmembrar o terreno para que eu e ela tenhamos cada um sua escritura e seu iptu?
Anônimo 16/03/2011 08:33
Eu e meus 3 irmaos herdamos um terreno de 8 mt frente e 30 de comprimento .tem casa construida e gostariamos de demolir e fazer 4 sobrados. Mas todos querem uma escritura para cada casa. Isso é possível? o que devemos fazer primeiro? o terreno é SP Capital.
Maria Ângela 16/03/2011 13:40
Oi.A dona do terreno deverá se dirigir a prefeitura para verificar se a metragem do terreno permite desdobro e atualizar o cadastro em nome dela visto que ainda esta em nome do antigo dono.
Se o desdobro puder ser feito depois terão que contratar engenheiro para providenciar as plantas, a autorização municipal e depois a divisão do mesmo no cartorio de imóveis.
Maria Ângela 16/03/2011 13:44
Partindo do principio que o inventario e partilha já esteja finalizado, vocês devem pedir alvará de demolição da casa na prefeitura e depois aprovar o projeto dos 4 sobrados com profissional do CREA como responsável.
Quanto a documentação será uma escritura única para os 4 onde constará averbado 04 casas uma para cada proprietário. Não há como fazer a divisão do terreno por desdobro devido a ele ter somente 8 metros de frente e sendo assim o terreno terá uma única escritura em propriedade em condomínio com 4 donos
Mariane/SC 22/03/2011 19:15
Ola, Parabéns pelo site... Moro em SC, aqui no processo de desmembramento o promotor publico precisa autorizar. Mas no meu caso, a minha duvida é a seguinte: Comprei uma parte de um lote que foi herdadade por uma de 3 irmaos, a area total é 1630,00m2 sendo que cada uma herdou 545,00, e assim foi registrado. o topografo mediu, e a parte que eu comprei foi de 447,00m2, o cartorario esta exigindo que os 3 lotes sejam desmembrados, mas as 2 irmas nao tem interesse, eu tenho direito de desmembrar apenas o meu lote?
Maria Ângela 23/03/2011 11:28
Oi Mariane, vai ter que fazer os desdobros de todos, a legislação de SC deve impedir que somente uma parte do terreno seja separada porque por força da herança ha mais de um proprietário e cada qual com sua metragem definida, por isso o cartório exige que todo o terreno sofra a separação.
Anônimo 24/03/2011 20:01
Meu nome é Lucia e tenho uma dúvida, é possível que uma pessoa proprietário em parte de um imóvel, atualmente ocupando uma parte maior daquela descrita no registro recebida por herança, atente uma ação de usucapião da parte ocupada? Como faço o desmembramento da parte ideal? É possível a prefeitura emitir 2 iptus, sem o desmembramento da área?
KOKY 28/03/2011 10:15
Oi, tudo que você relatou depende de legislação municipal e portanto não tenho como opinar. O usucapião é possível sempre que alguém estiver na posse mansa e pacífica do imóvel ou área nos prazos estabelecidos pela lei, mas tudo vai depender da situação.Se a área que não te pertence também é proveniente da mesma herança que você recebeu neste caso há uma propriedade em conjunto e não tenho bem certeza mas acho que não será possivel usucapião sobre ela. O melhor é você consultar um advogado.
Anônimo 30/03/2011 18:47
vou precisar desmembrar um terreno de 1300 m2. A prefeitura me disse que cada lote devera ao minimum uma testada de 15m e um tamanho de 600m2. A testada vai ser dificil para um dos lotes.
Pesquisei e descobri no decreto da prefeitura que pode existe various categorias de lote.
Entao sera que é possivel desmembrar o terreno em um lote de 4a categoria (mini 15 m de testada e 600 m2) e um outro lote de 5a categoria (12m de testada e 360 m2).
Anônimo 04/04/2011 11:06
Comprei um apartamento, em contrato particular de compra e venda(sem registro), há 5 anos. Depois descobri que o lote onde foi contruído o prédio não estava no nome de quem me vendeu o apartamento e sim da pessoa que vendeu o lote. A pessoa que vendeu o lote, tbm só tem um contrato particular de compra e venda. Pra piorar a situação, o marido da dona do lote faleceu e ela está fazendo invetário(ela tem 5 filhos, sendo 1 menor de idade). Como faço pra regularizar a situação do meu apartamento?
Maria Ângela 04/04/2011 14:36
Esse caso é mais complicado e será preciso que um advogado analise todos os documentos pois envolve mais de uma propriedade e não tenho como opinar pois não sou advogada.
Sinto não poder ajudar mas quando nem o terreno em que esta a construção pertence a quem edificou fica dificil de dar uma opinião a respeito.
diego 19/04/2011 02:52
Olá, comprei um lote ha 7 anos em um loteamento q so agora descobri que não é resgistrado, ou seja, um loteamento clandestino. Construi minha casa ha 6 anos e agora precisei regularizar a documentação do imovel, mas o notario me informou q não é possivel porque teria q registrar o loteamento completo p desmembrar meu lote. Hoje não existe mais loteamento e sim um bairro c todos os serviços publicos existentes.
minha duvida é o seguinte: posso desmenbrar meu lote sem ter haver a regularização completa do loteamento, ja q hoje pago IPTU e moro em um bairro.
meu municipio é pequeno e n existe legislação especifica de parcelamento de solo, sendo aplicada as leis nacionais.
Anônimo 23/04/2011 22:35
Há muitos anos atras meu pai comprou a metade de um terreno e pagou em prestacoes para no final poder receber a escritura. Ele construiu uma casa no terreno, pagou todas as prestacoes e quando pediu a escritura descobriu que o terreno nao poderia ser desmembrado. Hoje o desmembramento do terreno é possível mas o vendedor e dono disse que nao pagará por qualquer despesa que meu pai terá para fazer o desmembramento. O que devo fazer??
KOKY 24/04/2011 20:54
Oi. Se no contrato diz que o vendedor passaria a escritura pública para o nome do vendedor quando da quitação do preço então teu pai pode judicialmente aciona-lo. Se nada consta, não há como teu pai culpa-lo pois ele deveria junto a9o cartório ter se certificado de que o desdobro seria possível e ter colocado em contrato quem arcaria com os custos.
Sendo assim, no desdobro se nada consta no contrato, cada um paga a sua parte.
Consulte um advogado, se o vendedor não quiser pagar a parte dele.
Ronaldo 11/05/2011 10:45
SABER IMOBILIÁRIO: Construção sobre casa da avó
Postado por Ronaldo Occy quarta-feira, 11 de maio de 2011
minha namorada mora com a avó a 20 anos,
agora nos pedimos a ela se poderiamos construir sobre a casa dela,
e ela nos autorizou, e até orçamos uma construtora para as obras.
O que devemos fazer legalmente, para evitar aborrecimentos com herdeiros que são dois o pai (que ja construiu um casa na área livre do terreno) e um tio, pois o engenheiro
nos disse que tambem dá suporte nessa área. E disse que não haveria problemas na construção, pois a avó permitiu a obra, mas ficamos na dúvida pois após assinar contrato, temos que pagar as coisas e a casa não foi inventariada, só temos uma planta feita na epoca que os avós compraram a casa e algum outro documento
Guto 07/06/2011 13:35
Parabéns por manter este espaço, li quase todas as perguntas e respostas e aprendi muito a respeito!!
Estou em dúvida se compro uma casa contruída em terreno que terá de ser desdobrado, pois já possui outra casa (eram de dois irmãos), mas estou achando que a burocracia e os gastos extras que vou ter não vão compensar... Um abraço e tudo de bom!
Anônimo 07/06/2011 13:41
comprar ou construir casa em terreno que não esta legalizado é uma furada....
Maria Ângela 07/06/2011 18:54
Oi Guto. Para o desdobro será preciso contratar engenheiro para fazer as plantas e isso implica pagamento e registro de ART fora outros gastos e cada proprietário tem que arcar com sua parte. É um custo que não é barato. Para ser vantajoso a parte vendida teria que ter um preço que compensasse a compra e também verificar se a legislação municipal permite este desdobro. Normalmente os terreno tem que ter 10 metros de frente no mínimo e também 125m² de área total. Só vale a pena se for exatamente o que você procura e teus custos forem descontados do valor de venda.
Maria Ângela 07/06/2011 18:57
Construir ou comprar um terreno não legalizado significa que você pode perder o terreno e o que você construir sob este terreno tendo que pela demorada via judicial, buscar ressarcimento das benfeitorias feitas se for o caso de terreno de particular. Se for bem publico ou área verde simplesmente botam tua casa abaixo e recolhem todo o entulho e nem ressarcimento terás. Não recomendo.
Maria Ângela 07/06/2011 19:01
Desculpe Ronaldo, teu comentário não chegou no meu email e somente agora estou tomando ciência de que você postou no Blog.
É complicado construir em algo que não esta em nome de vocês. Primeiro porque um inventário não foi feito e depois porque tem herdeiros da avó.
Para evitar problemas o certo seria vocês comprarem uma parte do terreno com todos os herdeiros assinando que concordam e assim garantir por contrato os direitos.Desta forma se tem garantias, já a doação de boca nada vale e no futuro poderia dar briga judicial.
Guto 08/06/2011 17:01
Obrigado pela resposta, Maria!
Na imobiliária me informaram que o custo estimado para fazer todo o processo de escrituração das duas casas e desdobramento do terreno ficaria no mínimo em 11 mil reais.
Acabei levando em consideração esse valor, e os riscos envolvidos (o outro morador pode se recusar ou demorar a dar andamento nos papéis da escritura dele) e acabei desistindo da compra...
Priscila 08/06/2011 22:44
Estou comprando um imovel onde o mesmo foi destinado a vendedora por inventario, o inventario ja foi registrado, a area é constutuida por 2 lotes onde 2/4 foram destinados a viuva e 1/4 para cada filha, estou comprando a parte da frente do lote que existe uma construção, e a parte que foi destinada a viuva tbm existe uma construção, quando fiz a escritura constava apenas que comprei 25% dos 2 lotes, gostaria de saber se a irmã que ficou com os fundos do lote ou até mesmo a mãe pode questionar a minha parte? e o iptu vai chegar um só pra mim ou vai ser um para os 2 lotes mesmo eu tendo registrado minha escritura? Seria melhor eu fazer um adendo do contrato onde seria especificado que parte do lote comprei ou seria melhor ou fazer um desmenbramento? caso não faço o desmenbramento isso poderia me acarretar problemas futuros?
Obrigada e desculpas se não consegui ser clara..rsrs
Maria Ângela 09/06/2011 20:01
É isso mesmo Guto, não é nada barato e seria vantajoso para você se este valor fosse descontado do pagamento do terreno aí até se poderia estudar o caso. abraços
Maria Ângela 09/06/2011 20:04
Oi Priscila, pelo que você explica não foi feito nenhum esboço do terreno apontando qual a sua parte e só consta 25% do lote como sua propriedade. Neste caso pode ser qualquer parte do lote como um todo e pode sim no futuro ter discussão entre vocês. O melhor a fazer é conversar diretamente com as herdeiras dos fundos para deixar claro o que pertence a quem e evitar problema s futuros. Sem conhecer a escritura não tenho como opinar com segurança. abraços
Marcos 12/06/2011 22:27
boa noite, estou com uma dúvida do q fazer, meu irmão construiu uma casa nos fundos da casa da minha mãe, ele quer me vender e eu quero comprar muito aquela casa, o q eu devo fazer para poder fazer um finamciamento de compra? tem q desmembrar o terreno e minha mae me vender? ela teria q passar o pedaço do terreno q esta a casa p/ nome dela e depois p/ meu nome? e qual o custo eu teria com isso?
Maria Ângela 13/06/2011 15:56
Oi Marcos. É dificil te orientar pois tudo depende de legislação municipal(desdobro)estadual(registros).Priemira coisa a fazer é saber se tem como colocar o imóvel em teu nome direto. Não sei porque não esta em nome da tua mãe e para fazer isso é preciso que quem consta como dono na matricula passe o imóvel para o nome dela ou o teu. Se não for possível somente usucapião poderá autorizar. Depois tem que ver qual a metragem minima que a prefeitura exige para o desdobro e por último verificar se o imóvel se enquadra nos requisitos da CEF, pois sem o desdobro é difícil.
FERNANDA 25/08/2011 16:23
Boa tarde, preciso tirar uma dúvida. Tenho um imóvel que já foi desmembrado e consta até mesmo na matricula do imovel a numeração dos lotes que surgiram;o proprietario faleceu e agora os moradores dos lotes querem escriturar seus terrenos. Posso inventariar um lote de cada vez por escritura publica, mesmo estando todos em uma única matricula?
Anônimo 20/09/2011 15:04
1 gostaria de saber onde posso fazer curso de despachante imobiliário no rj.
2 pergunta: um imóvel recebido em doação por uma instituição sem fins lucrativos que resolve vende-lo não tendo autorização expressa para tal, pode, por vias judiciais ser compelida a fazê-lo, já que o adquirente não quer desfazer a negociação - já pagou(...)?
Advocacia Tomasia e Silva 20/09/2011 19:19
Excelente seu blog, parabéns, pela disposição e boa vontade, tem muita gente precisando de auxílio.
Informo que sou Advogado atuante no seguimento de Imóveis em São Paulo e Minas Gerais, presto consultoria, inclusive nos assuntos relacionados a Desdobro, Parcelamento de Solo, Usucapião, etc. Conte comigo.
Advocacia Tomasia e Silva 20/09/2011 19:32
Respondendo ao Anônimo e 6 Irmãos de 04/07/2011
Juridicamente, seu caso é o seguinte:
Devido ao fato da Imobiliária não existir mais, (verificar se não há mais sucessores desta empresa). De qualquer forma, você tem a opção da Ação de Usucapião, ou da Ação de Adjudicação Compulsória, o primeiro é extremamente complicado, mas na maioria das vezes é a única opção que resta, a segunda opção (adjudicação) só poderá ser utilizada, se vocês tiverem o documento de quitação completo do imóvel, pois com esse documento, você se livra da Usucapião, não se assuste, o correto é "a Usucapião".
Espero que tenha feito inventário deste imóvel, se não fez terá que faze-lo tb.
jone jefferson 21/09/2011 15:42
Boa tarde, estou com uma proposta para a compra de um terreno que fica dentro de um sitio, em que a proprietaria do mesmo esta fazendo um documento de venda deste pedaço de terra de 10x20, so que nao é so eu que estou comprando é como se fosse um loteamento,tudo bem divido, so que nao existe planta de loteamento ainda , qual seria o procedimento para os moradores regularizarem esta situaçao posteriormente ? é possivel? vale a pena?é legal? fica caro?
Maria Ângela 21/09/2011 17:58
Anônimo 30/09/2011 19:55
Amei seu blog. Posso aproveitar e esclarecer uma dúvida? Possuo um apartamento que possuía vaga de garagem. Ocorre que esta vaga foi vendida há mais de 10 anos e este ano, ao solicitar uma certidão do imóvel junto a prefeitura verifiquei que ainda é realizada a cobrança do IPTU sobre aquela área. Bem, o lançamento de IPTU é realizado de ofício, portanto, não comporta obrigação acessória, diferente do ITBI que foi recolhido pelo novo proprietário. Conclui que ocorreu erro de lançamento por parte, dada a impossibilidade da obrigação acessória por parte do vendedor, correto? Desta forma, deveria impugnar este lançamento de IPTU como nulo ou anulável diante do erro de metragem?
Maria Ângela 04/10/2011 11:43
Oi Bartira, abrigada. Desculpe mas não tenho como ajuda-la nessa tua questão pois é exclusiva para advogados te orientarem e não domino o assunto. Quando a garagem foi vendida deveria ter sido feita a alteração no cadastro municipal pois tendo matricula em separado a garagem tem área privativa e fração ideal no terreno e assim o comprador deveria ter solicitado o IPTU separado. Acredito que você terá que cobrar do comprador e não da prefeitura. Se a devida alteração não foi solicitada pelas partes a prefeitura não tem como adivinhar. De qualquer forma, é somente minha opinião e será preciso que você busque orientação de advogado.
abraços e desculpe a demora em responder
Deise 11/10/2011 14:34
Ola,estou com uma grande duvida e gostaria de saber se vc pode por favor me ajudar. É possivel lotear um terreno de posse? É que me ofereceram um terreno de metragem 7x20 com otimo preço. E o dono disse que tem documentaçao de posse e que so esta esperando liberaçao da prefeitura para fazerem a mediçao e em seguida o loteamento. Sera que é esse terreno pode ser loteado? E se caso for mesmo possivel, vc saberia me dizer quanto tempo em media demora esse tipo de tramit?
Maria Ângela 14/10/2011 22:27
Oi Deise, dificl te responder sem conhecer a documentação do vendedor. A principio ele não pode vender os lotes sem ter o loteamento aprovado pela prefeitura. Não recomendo que você faça negócio sem ter consultado um profissional da cidade que verifique para você como anda o projeto de loteamento. Para lotear ele tem que ter a propriedade do terreno ou a procuração do proprietário.
Anônimo 25/10/2011 12:42
A prefeitura autorizando ou aprovando um desmembramento, o cartório ou o promotor pode indeferir?
Carlos 25/10/2011 14:18
Quais documentos são necessarios para alterar o tamanho de um terreno no cartório? Comprei um imovel e descobri que o terreno é maior do que o consta na escritura? Quero regularizar a situação.
Anônimo 26/10/2011 11:47
Saber Imobiliário: Eu e um amigo estamos comprando um terreno em minha cidade e ele tem 194 metros. Liguei na prefeitura da cidade para saber se é possível cada um de nós termos nossa própria escritura e registro do terreno. Eles disseram que sim, mas que o terreno ficar em comum...Não entendi bem o quer dizer isso. Ele me disse que mesmo após as duas construções feitas e com habitse regularizado, que posso ter problemas no futuro, pois caso meu amigo que comprará o terreno junto comigo não pague suas contas, ex: imposto, eu seria responsável pela divida também por causa do terreno está em comum. Isso é verdade?
Maria Ângela 30/10/2011 01:28
O que a prefeitura te informou é que você terão que constituir um condomínio de casas isto é, um único terreno com uma escritura para cada casa. A casa seria a área privativa, as passagens de acesso seriam as áreas comuns e cada um teria uma fração ideal no terreno. Assim cada casa ficaria com uma escritura no mesmo terreno e IPTU separados. Se um dos donos não paga a prefeitura leva a leilão o imóvel.
O ideal seria vocês desdobrarem este terreno. Se ele tem 194 metros² de área total e mais de 10 metros de frente você podem desdobra-lo em dois isto é, separar o terreno em dois lotes e cada um ter sua documentação. Verifique se isso é possivel.
Maria Ângela 30/10/2011 15:57
Para retificar área de terreno que esta com metragem errada você deve se dirigir ao cartório de imóveis e solicitar que tipo de retificação deve se feita, "de oficio" ou judicial.
Para a lteração você precisa que todos os proprietários dos terrenos em divisa com o seu concordem e também precisa que o mesmo seja medido por um profissional da área, seja feita novo esboço do terreno e somente depois providenciar a correção . Há casos que se faz direto no cartório e outros precisa ser pela via judicial.
Paulocorujao 03/11/2011 23:59
Maylon 04/11/2011 00:01
Senhores boa noite ! Eu tenho uma dúvida, ninguêm esta reclamando de nada mas gostaria de saber, comprei uma casa faz 6 anos, a casa é antiga, a casa e muros já estão aqui a mais de 20 anos, mas na escritura consta que o terreno tem 15 metros de largura, mas na verdade medindo descobri que o terreno tem 17. tenho vizinhos de ambos os lados, com casas construidas.
Preciso fazer algo sobre este caso ?
Maylon 04/11/2011 00:17
Maria Ângela 04/11/2011 12:03
Oi Mailon, o que poderia ser feito se você quisesse é uma retificação na matricula imobiliária colocando a metragem correta com o consentimento de todos os proprietários dos terrenos lindeiros. Depois de tanto tempo o direito adquirido já esta configurado e não precisaria mexer nisso mas há um diferença em 2 metros de largura então se você quiser regularizar para deixar a documentação do imóvel OK terá que conversar com teus vizinhos e todos de comum acordo no cartório de Imóveis pedir a retificação o que tem um custo considerável, por isso talvez não concordem. Sem acordo somente judicialmente com metragem oficial do terreno, perícia, etc,etc, você resolve. abraços
Anônimo 07/11/2011 18:31
comprei um terreno com metragem de 11m por 33m, construi uma casa aos fundos com 11m de frente por 10m. me separei d minha esposa e dividi a casa ficando 2 separadas e dividi o e terreno com um muro ao meio ficando com 5,5metros cadas. agora quero ver se posso desmembrar e vender minha parte. o que devo comecar primeiro, o terreno esta quitado mas ainda nao tinha feito a escritura para nosso nome e tem uns 3 anos de iptu atrazados: espero sua ajuda. abraco.
Maria Ângela 07/11/2011 21:32
Primeiro verifique junto a prefeitura se o terreno pode ser desdobrado em dois, se puder então você terá que providenciar a quitação dos impostos devidos, a documentação em nome de vocês para somente depois fazer a separação em dois lotes com documentos diferentes.
Sabe me informar em Curitiba qual o custo total aprox para desmembrar um terreno de 13 x 40mt em igual parte ?
incluindo engenheiro, taxas, e registro de imovel?
Lilian 15/12/2011 23:05
Oi Maria ,dei entrada no desdobro do meu terreno À 4 meses , por que demora tanto para sair a documentação está toda em ordem iptu pago, quero vender uma parte e dependo do desdobro mas está difícil.
Maria Ângela 17/12/2011 17:54
Oi Lilian. Pela secretaría de obras passa todos os projetos construtivos da cidade bem como as autorizações de desdobro, reforma, demolição, etc. Sendo assim pode ocorrer acumulo de processo em análise e por isso a demora. O ideal é de vez em quando você procurara saber como esta o andamento.
Anônimo 05/01/2012 11:46
Olá meu nome é caroline.
a tia do meu noivo quer vender o terreno dela que foi desmenbrado para ele. haveria essa possibilidade?
Maria Ângela 05/01/2012 13:44
Oi Caroline, depende da situação. Se o terreno foi oficialmente desdobrado em dois lotes e um destes lotes foi colocado em nome do teu namorado ela não é mais dona do lote e não poderá vende-lo. Se mesmo após o desdobro ambos os lotes desdobrados continuam em nome dela então ela pode vende-lo pois não existe doação "de boca" somente por escritura pública.
wagner 24/01/2012 12:03
Prezados preciso de uma ajuda, estou comprando um terreno na Zona Sul de SP de metragem de 10x25, gostaria de saber se consigo desmembra-lo em 3 lotes para construção de 3 sobrados geminados, sei que isso vai de região por região portanto onde posso conseguir essa informação?, e esse tamanho de terreno é viavel a contrução ou precisa ser com 12x25? se possivel me mandem uma resposta, Grato Wagner
Maria Ângela 24/01/2012 15:38
Oi Wagner, desculpe mas não tenho como te orientar, a legislação paulista é bem diversificada e não sou de SP, portanto não tenho amplo conhecimento sobre o assunto.
125m e frente de 10 metros permite desdobro mas que eu saiba em dois lotes não mais. Procure a Secretaria municipal da Fazenda para maiores orientações.
Anônimo 07/02/2012 15:16
Acabei de construir 2 casas para vender pela caixa. Já tenho o habite-se, qual será o meu próximo passo, protocolar na prefeitura um pedido de desmembramento do terreno ?
Maria Ângela 09/02/2012 12:16
Oi pessoal da Muniz Construtora.
Realmente será preciso desdobrar o terreno para que a venda pela CEF mas antes é preciso verificar na prefeitura se é possível o desdobro do terreno.
A lei Federal determina área minima de 125m² de terreno e a prefeitura em legislação municipal regulamenta as regras. È preciso verificar se a testada esta dentro do limite municipal. Depois se for possível, um engenheiro fará todo o processo.
Anônimo 22/02/2012 10:36
Olá, gostaria da sua opinião no meu caso.
Eu disponho de uma granja rural medindo 10.000m², ainda sem qualquer construção o plantil. Apenas o terreno. inclusive já tirei escritura publica do meu nome. Está todo legalizado.
Dado o tamanho da área, decidi dividi-la em 7 área de tamanhos diferentes para a mesma finalidade de granja.
Busquei informações no cartorio para saber como proceder para fazer o desmembramento. Lá me informaram que eu nao poderia desmembrar minha área pois quando eu a adquiri, existia uma projeto já registrado em cartório de uma enorme área daquela regiao que previa os lotes todos no tamanho do que adquiri (10.000m2) e por tal motivo eu nao poderia mexer no tamanho desse lote, podendo apenas vende-lo em sua totalidade.
Ainda irei à prefeitura para me informar melhor da situação. Achei estranho o fato de eu ter escritura pública de uma área e nao poder dispor como bem entender.
Pergunto se essa situação realmente me impossibilita de proceder com o desmembramento da minha área? também questiono se poderia proceder com a venda desses 7 lotes sem proceder com o desmembramento, ou seja, a base da escritura particular, caso nao consiga o devido registro do desmembramento. Fico no aguardo. Obrigado --> email: thiago_mpm@hotmail.com
agbortoletto@uol.com.br 22/02/2012 14:01
Boa tarde mcamini
Estava lendo seu blog e surgiu uma duvida.
Meu pai tem um terreno de 490 m2, fiz a sua sub divisão ficando para mim por 170m2, a sub divisão foi aprovada na prefeitura, tudo correto, porem minha arquiteta me disse que não consigo fazer a escrituração deste terreno que so vou conseguir ter a escritura na Mao após a construção estiver terminada.
Esta correto isto ou posso conseguir apenas com a subdivisão fazer a escritura deste terreno em nome do meu pai mesmo para depois eu realizar a compra.
Pois vou ter que financiar para poder fazer a construção, e para financiar tenho que ter a escritura.
Anônimo 22/02/2012 15:51
bom dia gostaria de uma ajudinha, pois comprei um terreno. Mas esse terreno esta dividido em 4 partes e eu comprei 1 parte de 88m, mas so tenho documento de compra e venda. O que eu preciso fazer p/ ter certeza q ninguem pode tirar meu terreno de mim. O proprietario do terreno não tem escritura do terreno todo so tem inscriçao na prefeitura.
Fernanda 27/02/2012 16:46
Estou fazendo o inventário de um terreno que não foi desmembrado é a prefeitura não pode fazer o desmembramento porque o metro quadrado é menor que o mínimo. Como vou terminar esse inventário?
Maria Ângela 28/02/2012 11:40
Oi Fernanda. Pelo que entendi você queria desdobrar o terreno em dois ou mais lotes para que ao final do inventario estivesse feita a divisão entre os herdeiros. A metragem minima exigida é determinação de lei Federal e regulamentação municipal. Se o terreno não tem a metragem exigida não poderá ser desdobrado e assim sendo cada herdeiro deverá ter um percentual no terreno. Se são dois herdeiros cada um terá a propriedade de 50%(1/2),se forem 03 herdeiros cada um terá 1/3 ou 33,33% cada e assim por diante.
Desta forma será feita um propriedade em condominio onde existe mais de um proprietário no terreno e constará do Formal de partilha que finalizar o inventario que todos são donos do mesmo terreno cada um com seu percentual. Qualquer dos herdeiros poderá solicitar a venda do mesmo dando preferência ao outro herdeiro e todos pagam o imposto de sua parte.
Anônimo 01/03/2012 15:53
Estava dando uma olhada no seu blog e acho q vc poderia me ajudar se possível.
Eu tenho um terreno com uma casa já construída porem tenho uma área de 12x12m q faz parte deste mesmo terreno e estava pensando em construir nele.este terreno esta no meu nome, das minhas irmãs e mãe...como posso fazer para fazer o desdobro??desmembramento e desdobro seria a mesma coisa???posso fazer tipo lote, casa de fundos e casa de frente???ter duas casas no mesmo terreno com matriculas diferentes???
Sou de Niterói-RJ...estou querendo participar do projeto minha casa minha vida!
Unknown 07/03/2012 23:05
Estou comprando um terreno com 10x31. Na verdade o lote completo mede 20x31 sendo que o antigo dono vendeu duas parte de 5x31 e eu peguei o restante que é 10x31. A escritura de todo o lote completo será passada para meu nome já que eu comprei a maior parte. No futuro poderei ter problemas referente ao desmembramento?? Eu to achando que na verdade quem poderia ter problemas seria os que compraram partes menores caso eu n fosse honesto..mas pelo que depender de mim isso não vai acontecer...oq acha?
wanderson silva 12/03/2012 15:48
MINHA MÃE MORA EM UMA CASA A MAIS DE 30 ANOS E O PAI DELA FALECEU E AINDA CONTINUA NO NOME DA ANTIGA DONA , SÃO 7 IRMÃOS E COMO FUNCIONÁRIA A DIVISÃO DESTE IMÓVEL NO TERRENO TEM 3 CASAS , UMA TIA TERIA COMO DAR A SUA PARTE PARA UM SOBRINHO(A) ?
Anônimo 16/03/2012 10:36
Gostaria de uma informação , comprei uma casa com meu cunhado,financiada pela caixa economica, são duas casas no mesmo terreno,porém a casa esta no nome dele, gostaria de saber se tem alguma possibilidade de passar a minha casa para meu nome,como podemos fazer essa separaçã, me ajude por favor obrigado,
Anônimo 20/03/2012 17:15
Temos um título de sócio proprietário (terreno de 250M2) dentro de um clube chamado YACHT CLUB S. JOAO e nao temos documento que prove que é nosso. Segundo o Cartóri de Reg. de Imóveis a ultima informaçao que consta pra eles é de 25.11.1999:
"Pela escritura de compra e venda datada 08.11.99, lavrada no Tabeliao de Notas Fiscais (l... número...) o proprietário ROBERTO DE SOUZA.., VENDEU O IMÓVEL ao YACHT CLUBE S.JOAO, CNPJ .... ."
Sao 109 títulos todos vendidos e nenhum dos sócio-proprietários tem escritura ou algo que comprove que nos pertence.
Maria Ângela 21/03/2012 12:02
Oi Edna. A principio parece ser um loteamento que não foi regularizado e neste caso será preciso procurar a prefeitura e verificar a real situação deste terreno, se tem projeto aprovado de loteamento da área e como você terão que fazer. Não tenho como te ajudar com mais informações porque cada situação é um caso diferente e desconhecendo todo o processo não ha como ajudar. Se existe escritura lavrada por Tabelionato pode ser regularizado. Acho que o ideal é vocês formarem uma comissão e contratar advogado especializado na área.
Anônimo 23/03/2012 14:55
Olá, meu nome é aline. Tenho um lote, cujo parcelamento foi aprovado perante a prefeitura. Porém o loteamento continua com a matricula única de quando era uma chacara. tenho toda a documentação para pedir o desmembramento, quais sejam: memorial descritivo, alvará municipal para o desmembramento e plantas, mas o oficial se recusa. Quero saber como proceder e se posso entrar com uma ação de usucapião. me respondam com urgencia. grata
Maria Ângela 23/03/2012 15:15
Oi Aline, se você tem toda a documentação em teu nome tem que saber porque o oficial do Cartório de Imóveis não pode atender tua solicitação. Deve haver algum erro na documentação ou algo não esta em teu nome. Consulte um advogado especialista no assunto.
Anônimo 03/04/2012 14:03
Boa tarde, gostaria de tirar uma dúvida por favor, tenho dois terrenos um ao lado do outro, efetuei a venda do primeiro, e de uma parcela do segundo para o mesmo cliente, ocorre que quando fui efetuar o desmembramento do segundo para que o cliente pudesse providenciar a escritura, fui informada que deveria fornecer uma parcela do terreno para a prefeitura, ocorre, que descotando tal parcela o terreno torna-se praticamente inútil, como devo proceder? desfazer o negocio? existe alguma possibilidade de condominio para que nao precise fazer o desconto da prefeitura? obrigada
Maria Ângela 03/04/2012 20:42
Desculpe anônimo mas desconheço este assunto de dar uma parcela para a prefeitura e como não conheço o terreno e a legislação municipal não tenho como te orientar. Sugiro que você procure um advogado.
Anônimo 24/04/2012 21:26
Olá ! Meu nome é Lucia e gostaria de saber : Somos 5 herdeiros de um terreno que mede 6 metros de frente e 50 metros de extensão com duas casas construídas. Um único IPTU. Está em inventário. Agora um dos herdeiros quer vender a casa dos fundos (1 herdeiro construiu e agora quer vender a casa). Ela pode ser vendida sem que tenha havido o desdobro entre os 5 herdeiros? Como é feito o desdobro nesse caso? Obrigada.
Maria Ângela 24/04/2012 22:14
Oi Lucia. Enquanto o inventario estiver aberto a venda somente é possível com alvará judicial e após o final do inventario somente pode ser vendido com a assinatura de todos os herdeiros. O terreno não esta dividido e portanto o herdeiro não pode vender sua parte. Ocorre que até que ocorra a partilha cada herdeiro tem um percentual na herança ou seja, 06 herdeiros, 1/6 da herança para cada um. Somente após a partilha é que este 1/6 se transforma em algo real como uma casa, uma apartamento ou 1/6 de um terreno. A casa que ele quer vender pertence a todos os filhos do falecido. Se foi construída por um só herdeiros foi erro deste herdeiro que construiu em terreno que não era dele. Não existe herança de pessoa viva e portanto ninguém tem direitos antes que o titular da herança venha a falecer.
quanto ao desdobro depende de lei municipal mas só pode ser feito após o término do inventários e com o aval de todos.
Anônimo 12/05/2012 19:03
Ola, se o terreno for da minha mae e eu e meu irmao cacula somos os unicos que nao possuem casa propria, para desmembrar o terreno sera preciso assinatura ou consentimento de nossos outros irmaos, que ja tem sua casa propria?
Anônimo 16/05/2012 13:02
Ola meu nome eh Angelita tenho algumas duvidas.
Minha mae tem um terreno que mede mil metros quadradas, na matricula consta como terreno urbano, essa matricula foi feita 1980 e atualizada em 2008.
Procurei a prefeitura para desmembrar esse terreno pra poder construir em uma area que esta livre e preciso da escritura em meu nome, entao disseram que o terreno de minha mae esta na area rural, queria saber se a prefeitura pode mudar assim de urbano pra rural quando eles bem entendem? O meu interesse eh que continue urbano, como devo proceder nesse caso.
Maria Ângela 23/05/2012 14:50
Oi angelita não tenho como orienta-la pois isso depende de legislação municipal. Geralmente uma área rual pode se tornar urbana mas é dificil uma área urbana se tornar rural. Também é fato que existem imóveis urbanos localizados em área rural mas não o contrario. Acho mais provavel que teu terreno sempre tenha se localizado em área rual. O que diz o IPTU do imóvel, vale o que no imposto esta.
ola , meu nome é Jeniffer .
tenho dois terrenos em Colombo-PR , um ao lado do outro cada um com 40m2 de profundidade e 12m2 de largura , gostaria de saber se existe alguma possibilidade de dividir eles ao meio fazendo virar dois terrenos de 20m2 de comprimento por 24 m2 de largura, pois estou com um problema na justiça e preciso devolver um dos terrenos , mais não gostaria de demolir a casa do meu pai que esta na divisa dos lotes ...Obrigada
Anônimo 20/07/2012 11:42
tenho dois terrenos, quero unificar e desmembrar em 5 lotes de frente para outra rua. Para não caracterizar loteamento, quantos lotes posso desmembrar? existe um nº específico por lei? se tiver qual a lei?
karoltintas@hotmail.com 25/07/2012 12:26
temos um terreno de 13 mt de frente e 36 mt lateral e queremos dividir 2 de 6.5 mt cada.mas a legslacao mnicpal e de 7mt frente.( mas dizem que tem uma lei federal que e de 6mt qual que prevalesse a municipal ou federal que devo fazer.desde de ja obrigado
Maria Ângela 26/07/2012 10:58
Oi Karol, cada município faz sua lei complementar visando ordenar a cidade e portanto vale o que determina esta lei. A lei Federal apenas regulamenta as área minimas porém o município pode estabelecer área e frente e fundos maior. Prevalece a determinação municipal.
Valésio Michels 04/08/2012 19:57
Eu tenho um terreno com 9.000m² no perímetro urbano e gostaria de fazer o desmembramento.
Gostaria de saber se isto vai envolver outro órgão além da prefeitura e do cartório de registro? (Ibama, Fatma etc...) e quais as taxas que devo pagar?
Valésio Michels
(48) 9927-7010
Maria Ângela 05/08/2012 23:18
Oi Valésio. É uma área muito extensa e se tem área de preservação natural pode envolver orgão Federal de proteção ambiental o que implicaria em licença ambiental e outras autorizações e também pode haver parte de área que não possa ser modificada.
O melhor a fazer é procurar a prefeitura para saber como proceder pois a legislação municipal se junta a Lei Federal de parcelamento do solo e ambas atuam juntas. Havendo lei municipal cada município tem a sua e estas se diferem e sendo assim não tenho como te ajudar. Normalmente engenheiros tem conhecimento da legislação vigente, se tens um conhecido consulte-o.
Quanto a custos, envolve engenheiro, elaboração de plantas, autorização de desdobro do imóvel ou parcelamento do solo e depois toda a documentação de cada lote no Cartório de Imóveis o que é um custo bem elevado. Procure a prefeitura.
Desculpe não poder ajuda-lo com detalhes mas é um assunto que não tenho dominio de conhecimento em cada caso.
Anônimo 16/08/2012 10:33
Inicialmente, PARABÉNS pela idéia do blog!!!
Gostaria de tirar uma dúvida. Meu pai vendeu somente a metade do lote, que é o fundo (parte de trás)para o vizinho fazer área de lazer de sua casa ao lado; e no contrato de compra e venda, disponibiliza um corredor no lote remanescente de meu pai de livre circulação para ambos! Queremos vender a parte da frente do lote, porém, estou na dúvida se posso vender toda a parte da frente ou ainda tenho obrigações com o vizinho por causa deste caminho (escadaria) que dá acesso ao lote dos fundos?!?! O imóvel já foi desmembrado na Prefeitura...
samuel 16/08/2012 17:54
ola,tudo bem,estou precisando de ajuda,se possivel,meu sogro me deu um lote ao lado da casa dele para eu construir,e eu queria desmembrar,mas tem um problema nele,meu lote tem 12m de frente,e eu construi a casa e fiz o muro em cima do lote ao lado,erramos na medida,ultrapasei 60cm por cima do outro lote,este lote ao lado é RFFSA,ferrovia,o que devo fazer agora,PARABENS PELO SEU BLOG.
Maria Ângela 16/08/2012 21:45
Oi Diogo.Quando se vende um imóvel que tem um corredor de acesso comum o contrato de compra e venda deve conter cláusula especifica que deixe claro que este direito deve ser mantido pelo comprador e inclusive discriminando exatamente qual a área de livre acesso a ambos e se possível com um esboço do terreno identificando-a. Isto não deixará dúvidas de que o comprador deverá manter a decisão. De preferência que conste exatamente o que consta no contrato atual. Se esta passagem é unica forma de acesso do vizinho a área do terreno que ele comprou não poderá ser desfeito, se hoiver outra forma de ele acessar, pode o comprador se recusar a dar esta passagem, por isso deve constar em contrato. Procure um profissional que te oriente com o contrato porque apenas posso dar minha opinião por não conhecer o terreno e como tudo foi elaborado.
Maria Ângela 16/08/2012 21:49
Oi Samuel. Você vai ter que consultar um engenheiro. Este profissional é o capacitado para avaliar a forma de corrigir o problema visto que para o desdobro do terreno em dois lotes não pode haver nenhum erro, além do que a construção tem que ter habite-se e estar averbado na matricula. Se somente o muro invadiu o terreno vizinho não há problema mas se a casa construída também avançou aí complica por ser área federal.
Se você deixa tudo como esta, daqui a anos pode até ter direito adquirido mas não conseguirá o desdobro desta forma. Como não sou engenheiro só posso te orientar a buscar a avaliação deste profissional que saberá achar uma solução. Desculpe não poder ajuda-lo.
Dany 08/09/2012 15:51
comprei um terreno com minha cunhada financiado pela caixa economica em 30 anos, só que foi finenciado apenas no nome dela, pago todo mes metade da prestação junto com meu irmão, estamos em conjunto construindo alguns kitinetes para alugar, que tipo de documento devo fazer para garantir minha parte no terreno e nos imóveis que estamos construindo? se quizermos vender algum kitinete tenho como desmembrá-lo?
Maria Ângela 09/09/2012 13:11
Oi Dany. É preciso fazer um contrato particular entre você e sua cunhada onde fique claro que 505 do terreno te pertence porque se não houver documento provando o negócio o problema pode ser bem maior. Para o banco você não existe e portanto tua cunhada é a unica dona junto com o esposo. Se ela vem a falecer o seguro de vida obrigatório quita o imóvel em nome dos herdeiros dela. Então façam um contrato de Cessão de direitos de 50% deste imóvel detalhando toda a situação para garantir teus direitos. quando os kut estiverem prontos deverão estar no documento quem fica com o que. Sugiro um profissional auxiliando você.
Quanto ao desmembramento para venda não será possível pois o imóvel esta financiado e portanto foi dado o terreno como garantia ao banco e assim não pode ser vendido por você. Lembro que oficialmente você não tem a propriedade do imóvel, terá direitos sobre este quando fizer o contrato mas não poderá fazer uso livremente enquanto o financiamento não for quitado.
Anônimo 11/10/2012 10:57
Bom dia, gostaria muito de uma informação, moro em Duque de Caxias(RJ) e estou querendo comprar um terreno com minha irma, o terreno tem de tamanho: 15x25, porém só ha uma promessa de compra e vendo registrada em cartório do rapaz que está vendendo. Estamos querendo comprar lembrando que não tem escritura, e queriamos desmembrar 7,50x25 para cada uma de nós, queria saber se é possível desmembrar este tamanho de terreno e os procedimentos que deve tomar para assim fazer. Muito grata. No aguardo, Maria Lúcia.
Maria Ângela 14/10/2012 13:55
Oi Maria Lucia, desculpe mas não conheço a legislação das cidades do RJ e este assunto é definido por lei municipal. você tem que procurar a prefeitura da cidade. quanto ao vendedor ter promessa de compra e venda ele terá que ceder os direitos a vocês duas por contrato para que possam estar garantidas. Procurem um profissional que analise a documentação para ter certeza de que é uma promessa de compra e venda registrada na matricula do imóvel.
Anônimo 14/10/2012 18:30
ola boa tarde eu tenho um terreno ao lado da minha casa, então eu queria desmembrar este terreno como faço?já que eu comprei a casa com o terreno
Maria Ângela 16/10/2012 12:56
Olá. Verifique junto a prefeitura se o terreno tem a metragem permitida para ser dividido, se tiver você terá que fazer as plantas do desdobro. impostos tem que obrigatoriamente estar em dia. abraços
Anônimo 31/10/2012 11:25
Minha tia tem em uma unica escritura 2 lotes e dentro destes lotes 3 casas, estou negociando comprar dela uma destas casas, o terreno está murado, tem casa construída, e consta na prefeitura como edificado, porém a casa não tem habite-se. Sei que a metragem do terreno em que se encontra a minha futura casa é passivel de desmembramento, pois o lote minimo seria de 180m2 e o meu ficaria com cerca de 250 m2. A duvida é, se eu fizer uma promessa de compra e venda e registrar no cartório terei a posse e não a propriedade correto? E se eu fizer o desmembramento, terei a propriedade do terreno e da edificação e terei que posteriormente tirar o habite-se para ter i imovel todo legalizado. É isso mesmo? Se eu tiver um engenheiro para fazer a medição e assinar a planta, os custos referentes a prefeitura são muito caros? Moro em niteroi/RJ.
Maria Ângela 31/10/2012 14:37
Olá.A primeira coisa que deve ser feita antes de desmembrar o terreno é providenciar o habite-se de todas as casas construídas neste terreno que não o tenham. Sem o habite-se o Cartório não permite que se faça nada, nem desdobro, nem escritura de compra e venda. Quem tem que cuidar de tudo é a tua tia que é a proprietária pois somente o proprietário pode providenciar o habite-se e desdobro do terreno. Lembro que você por enquanto construiu em terreno que não t pertence e por isso não pode lidar com a situação. Ela teria que fazer uma procuração pública para você representa-la.
Quanto a vender este lote para você é preciso que os herdeiros dela assinem concordam pois o Código civil tem regras especificas para compra e venda entre ascendente e descendente e para não ter problemas o melhor é a concordância de todos. A promessa de compra e venda pode ser feita e registrada no cartório se for paga parceladamente com nota promissória. Ha regras especificas não é qualquer promessa que se registra.
Comece por buscar um engenheiro e ele vai analisar o terreno e dizer tudo que deve ser feito. Não tenho como falar de custos porque cada municipio tem sua tabela mas não é barato.
Anônimo 01/02/2013 17:47
um terreno pode ser desmenbrado sem iventario pois meus pais ja faleceram e o terreno esta em nome deles ainda e são 5 herdeiros comigo e ai pode ou não pode?
Maria Ângela 01/02/2013 18:10
Olá. A autorização de desdobro do terreno é concedida pela prefeitura e esta exige que o requerimento seja feito pelo proprietário do imóvel, portanto é preciso fazer o inventario. De nada adiantaria desdobrar o terreno em 5 partes e ainda permanecer em nome do falecido, somente o formal de partilha transmite para os herdeiros a propriedade. Resposta não, não pode
Anônimo 14/02/2013 23:31
OI , BOM DIA ,ESTOU PRA COMPRAR UM TERRENO QUE FOI DESMENBRADO MAS ME DISSERAM QUE FALTA A ASSINATURA DO INCRA E A MESMA JA FOI SOLICITADA A UM ANO MAS AINDA NAO SAIU , GOSTARIA DE SABER SE POSSO CONSTRUIR NESSE TERRENO , E SE HA A POSSIBILIDADE DE NAO SAIR ESSE REGISTRO OQUE DEVO FAZER
Maria Ângela 15/02/2013 14:00
Oi, é dificil te orientar sem ter o conhecimento da documentação dá área a ser desmembrada. você diz que já foi desmembrado mas acredito que ainda não porque é preciso a autorização do iNCRA e se esta ainda não saiu é porque o desmembramento ainda não esta autorizado. Se você fechar negocio e começar a construir e o INcra não autorizar vais ter problema depois. Não tenho conhecimento suficiente sobre áreas rurais mas a autorização do INcra é fundamental.
Maria Ângela 24/03/2013 15:07
Oi Marcia. o mais importante que deves saber é que somente o proprietário que consta na matricula pode pedir o desmembramento do terreno em dois ou mais lotes e se ele se negar a faze-lo somente pela via judicial você resolve o problema, algo demorado e complicado de ser feito.
Solicite todas as certidões que o cartorio te informou para pedires, é tua garantia.
O ideal no teu contrato é que exista cláusula em que o dono do terreno afirme estar ciente do negócio e concorde em continuar o desdobro e também claúsula em que quem esta te passando o lote não desmembrado se comprometa a passar a escritura para você pois isso vai implicar em pagamento de imposto e taxas e ele depois não vai querer te passar.
Veja bem, o dono do terreno vendeu o lote a ser desmebrado para que esta te vendendo a posse. Esse capitulo não pode ser pulado, um imposto deverá ser pago para transmitir o lote desmembrado a quem esta te vendendo e depois este transmite para você. A documentação pode ser pulada e feita em uma só escritura mas o imposto deve ser pago por todos.
Não recomendo que você faça a negociação sem orientação de um advogado, é complicado e os custos são altos e portanto você deve procurar um profissional
Anônimo 04/04/2013 11:56
bom dia,tenho um terreno de 48 mil metros,mas com contrato de compra e venda,como posso fazer para obter a escritura dessa area?
Maria Ângela 04/04/2013 14:55
Olá, terreno em que o dono só possui o contrato de compra e venda para ser regularizado ou você tem que localizar quem te vendeu para fazerem a escritura pública que te dará direito ao registro imobiliário em teu nome ou então caso não localize o vendedor, pela via judicial com ação de usucapião provando que tens um titulo de compra e venda, por sentença receber a autorização de registro do terreno em teu nome.
Se o vendedor tiver falecido talvez se tenha que localizar os herdeiros para fazer o inventario das terras