Tire suas dúvidas: Síndico | Garante Araribóia
7 de julho de 2014 Publicado por: Garante Araribóia
Tire suas dúvidas: Síndico
André: É legal haver isenção de condomínio para o síndico?
Se estiver expresso na convenção, não há problema. O advogado Euzébio Inigo Nunes, porém, acredita que não é vantajoso para o condomínio que o síndico tenha isenção, já que ele passa a se desinteressar pelo valor da taxa. Em alguns prédios com poucos moradores, a isenção do síndico também onera excessivamente os demais condôminos.
Henrique: Quais as providências a se tomar quando o síndico não executa as decisões da assembléia geral?
O síndico deve ser destituído do cargo em assembléia e sofrer medidas judiciais.
Eugênia Maria: Moro em um condomínio onde o síndico é muito arbitrário. Intimida os condôminos com ameaças de multas cujo valor ele estipula a seu bel-prazer. Ele pode fazer isso?
O síndico só pode aplicar multas se o condômino transgredir uma regra da convenção. A multa deve também estar prevista na convenção. Antes de receber a multa, porém, o condômino tem de ser advertido por escrito. Se persistir no erro, então poderá ser aplicada a multa.
Gleiceane: O síndico do meu prédio fez alterações no projeto paisagístico por conta própria. Ele tem poderes para isso?
Só se estes foram conferidos pela convenção, ou pela assembléia, com voto de 2/3 do total dos condôminos. Se não houve aprovação, o síndico poderá ser processado e condenado a pagar do próprio bolso as mudanças feitas.
Marco Antonio: O síndico pode ser eleito por tempo indeterminado?
De acordo com a Lei do Condomínio, no artigo 22, o mandato do síndico não poderá ultrapassar dois anos.
José Sidney: Quais são as obrigações de um síndico?
O síndico deve representar o condomínio em juízo ou fora dele, praticar os atos de defesa dos interesses comuns; exercer a administração interna da edificação, praticar os atos que lhe atribuírem as leis e a convenção, impor as multas estabelecidas na lei e na convenção, cumprir e fazer cumprir a convenção bem como executar e fazer executar as deliberações da assembléia; prestar contas à assembléia dos condôminos e manter guardada, durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio.
Rita de Cássia: Eu era síndica de um prédio, mas agora me mudei. Posso continuar sendo síndica mesmo não morando mais lá?
Sim, o síndico poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, salvo se a convenção dispuser diferentemente.
Matheus: Quais são as leis que falam dos direitos e deveres do síndico?
O artigo 22 da Lei 4591/64 e o artigo 1348 do Novo Código Civil falam dos direitos e obrigações do síndico.
Antonio: Posso acionar judicialmente a síndica por não cobrar na Justiça a dívida dos inadimplentes?
Pode. O novo código civil diz, no artigo 1348, que compete ao síndico impor e cobra as multas devidas. E diz ainda que a assembléia poderá investir outra pessoa no lugar do síndico para mover ação em nome do condomínio.
Tirso: Gostaria de saber se uma síndica pode ser remunerada e ainda ter isenção do condomínio.
A convenção do condomínio deve prever a isenção do condomínio ao síndico ou esta deve ser aprovada em assembléia. Também poderia haver remuneração, desde que aprovada em assembléia. É bom lembrar que síndico é um cargo eletivo, e não deve ser confundido com contrato trabalhista. O condomínio deve estar atento a isso para não ter problemas futuros.
Lucia Souto: O síndico do meu prédio vive mandando despesas extras embutidas no condomínio sem consultar os condôminos. Ele pode fazer isso?
Não, o condômino tem o direito e o síndico o dever de consultar a assembléia antes de aprovar despesas extras. Com o novo Código Civil, os condôminos tem agora o direito de pedir prestações de contas ao síndico a qualquer momento. Por isso, o caminho a seguir é esse: mande uma carta para o síndico solicitando a prestação de contas das despesas que ultrapassarem a cota ordinária do condomínio. Se não houver resposta, deposite a quantia em juízo tendo o comprovante de que não obteve a devida prestação. Não deixe de pagar a conta, para não ser cobrado judicialmente.
Andréa: O síndico do meu prédio mora no apartamento embaixo do meu. Numa sexta-feira, ligou para meu apartamento reclamando do barulho. Quando disse que não estava fazendo barulho, falou uns palavrões, disse que era o síndico e que tinha dito que se eu estava fazendo bagunça, estava e ponto final. Na semana seguinte liguei para reclamar de um barulho no apartamento de cima e ele disse que a vida em apartamento é assim mesmo. O que posso fazer?
Esse é um problema pessoal que fica difícil de resolver na Justiça, porque ficará o dito pelo não dito. A melhor saída é não votar nele na próxima eleição.
Marcos: O antigo síndico cometeu irregularidades na sua gestão. Posso entrar com ação no juizado de pequenas causas, sem ônus para o condomínio?
A ação contra o síndico terá de ser levada à Justiça Comum, o que pressupõe a contratação de um advogado.
Raquel: Gostaria de saber se o síndico pode ser eleito só pelos condôminos que estão em dia com o condomínio.
De acordo com o artigo 1335 do novo Código Civil, só têm direito a voto os condôminos adimplentes.
Kátia: O atual síndico foi destituído pois foi constatado que utilizou recursos do condomínio em causa própria. O que o condomínio precisa fazer para recuperar o valor desviado?
Entrar com uma ação na Justiça Comum. O Juizado Especial Cível só aceita causas de pessoas físicas.
Nádia: Mês passado a síndica cobrou uma parcela de demissão de um funcionário, mas ninguém foi demitido. A síndica disse que fez fundo de caixa com o dinheiro. Ela pode fazer isso?
A síndica não pode dar uma nova destinação ao dinheiro sem aprovação dos condôminos.
Marisete: Estamos insatisfeitos com o síndico. É possível tira-lo antes de terminar o mandato?
Sim. Um quarto dos condôminos adimplentes têm de assinar uma convocação. E dois terços dos condôminos adimplentes presentes na assembléia devem aprovar a saída do síndico. Antes, porém, é necessário que o condomínio mande uma carta para o síndico informando-o que desejam tira-lo para que o síndico possa se defender. Se o condomínio não fizer isso, o síndico pode cancelar a assembléia que o retirou.
Olga: O síndico do meu condomínio dispensou um condômino de pagar juros e multa. Ele pode fazer isso?
Depende do que estabelece a convenção. Se ela der poderes para o síndico negociar as dívidas, ele pode faze-lo. Caso contrário, não.
Joelson: Não confio no síndico do meu prédio. O que a lei pode garantir ao condomínio?
Se o síndico causar algum tipo de dano ao condomínio poderá ser obrigado a indenizar o mesmo respondendo com seu patrimônio pessoal.
Marta: Meu condomínio é um escândalo. A síndica, que está lá há 18 anos, consegue se reeleger levando cartas de proprietários com apartamentos alugados. São muitas as irregularidades. O que posso fazer?
A senhora deve tentar mobilizar os demais condôminos para, em uma votação, destituir a síndica. Não se esqueça de que a síndica deve ser comunicada para que possa se defender na assembléia, caso contrário, a decisão poderá não ter validade legal.
Eduardo: O síndico do meu prédio vem aplicando regras que não constam em convenção para me punir. Caracterizada a arbitrariedade dos seus atos, que tipo de ação podemos tomar contra ele? Posso convocar uma assembléia para resolver esta questão?
Toda e qualquer sanção que o síndico aplicar em um condômino deve estar baseada na convenção. Se isso não acontecer, o condômino poderá recorrer ao Juizado Especial Cível. A assembléia só poderá ser convocada pelo síndico ou por Œ dos condôminos para tratar de assuntos de interesse coletivo.
Cláudio: Em um condomínio com 60 unidades, posso obter 31 procurações, votar em mim mesmo e me eleger síndico?
Se não existir restrições na convenção quanto ao número de procurações, pode. Vale lembrar, porém, que esta não é uma atitude ética. Para os condomínio, significa um acúmulo de poder nas mãos de um único condômino, o que pode resultar em arbitrariedades.
Eliane: A síndica do meu prédio proibiu a entrada dos condôminos em um terraço que é área de lazer do prédio sob alegação de que o mesmo está em obras. Só que esta obra já foi concluída e o terraço continua interditado. Ela pode fazer isso?
Não. O condomínio poderá entrar com ação contra ela para que libere a área.
Cláudio: O síndico é obrigado a colocar a prestação de contas mensais em um mural do prédio, acessível a todos os condôminos?