Uso de superávit e de inadimplência sanada
procurei no site e na internet mas não achei resposta, por isto gostaria da ajuda dos síndicos mais experientes. Fui eleito síndico no mês passado, e a situação das finanças neste momento é a seguinte:
- tem bastante dinheiro em caixa, superávit devido a previsões de rateio maiores dos gastos no ano passado;
- estamos recebendo pagamento de alguns inadimplentes.
Legalmente, no que pode ser usado este dinheiro? Posso, após votação em assembléia, usá-lo para despesas extraordinárias? O que mais?
Roberto, legalmente, GUARDE o dinheiro, vcs vão precisar em obras como tratamento e pintura da fachada, eventualmente colunas vão estourar, reimpermeabilização etc etc; não saiam gastando à toa, planeje as obras do condomínio e leve para a assembleia aprovar o uso desse dinheiro.
Roberto, é tao dificil fazer um fundo de reserva e agora que voce tem, quer gasta-lo? Guarde-o para obras emergenciais. Voce ja viu o preco da troca dos cabos dos elevadores? R$20.000 a 25.000,00 e quando precisa trocar, nao pode ficar esperando. Ou entao faca benfeitorias que possa valorizar o condominio, mas tenha sempre em mente que o condominio deve ter sempre o valor de uma arrecadacao mensal, no fundo de reserva, isto no minimo, para emergencias.
Então ajuste bem a previsão orçamentária. Aplique a reserva e programe-se para:
1 - Pintura fachada - interior e exterior
2 - Troca de cabos de elevador - cerca de R$ 2.000,00/andar - uma paulada que exige troca a cada 7 anos.
3 - Situação de impermeabilização - mantas têm vida de 7 a 10 anos.
4 - Sempre esteja de olho nas questões trabalhistas.
5 - Faça um pente fino de avaliação do condomínio para infraestrutura.
6 - Tem CFTV?
E não saia gastando em bobagem. Ter verba em reserva ajuda a manter o condomínio tranquilo para as emergências. Porém não deixe de ajustar o valor condominial conforme o aumento da despesa ordinária. É a tentação de"político" usar a reserva para cobrir os aumentos da ordinária, condôminos ficam contentes com condomínio "congelado" por anos até que se faz necessário o ajuste pois a reserva acaba.
Roberto em princípio o que a AG decidir estará valendo. Entretando minha Convenção prevê que o recebimento de cotas atrasadas, assim como o superavit da previsão para as despesas ordinárias componham o fundo de reserva. O que diz a sua convenção a respeito?
Se a sua Convenção for omissa apresente o "problema" para a AG.
Eu estou com a situaçõ igual à sua; a ordinára está superavitária devido a recebimentos volumosos de inadimplentes e tenho fundo de reserva também acima do alor total das cotas condominaisi.
Ontem fiz uma assembléia sugerindo pintar os prédios, fazer reforma na guarita, fazer as calçadas (170 m) de acordocom o exigido pela prefeitura de SP e transformar o local da churrasqueira antiga em um gazebo.
Nao se devolve dinheiro aos moradres, você pode aplicar em benfeitorias para o condominio.
O que voce pode fazer é suspoender, temporariamente, a cobrança do FR ou de fundo de férias e 13º, pois o condominio não existe para dar lucro e sim para atender bem as necessidades dos mradores, mantendo conservado e em bom estado para valoriação do mesmo.
Olá Francisco! Temos fundo de reserva separado. A idéia era fazer benfeitorias de interesse dos moradores, que caso contrário seriam cobradas para deixar o superávit intacto. É que um morador contestou que este dinheiro, sendo originalmente arrecadado para despesas ordinárias, não deveria (nem por decisão da assembléia) ser usado para despesas extraordinárias, posição com a qual eu discordo.
Olá Jussara, obrigado! Bobagens não, nunca :)
Nosso prédio é novo, temos ainda 4 anos de garantia - e de tempo para compor o fundo de reserva. Os condôminos tem interesse em fazer benfeitorias, e ou é isto, ou será cobrado nos próximos boletos.
Olá Marisa, obrigado! Nossa Convenção não indica nada sobre o destino das cotas atrasadas, só indica que o superávit de um exercicio "será incorporado ao exercicio seguinte".
enki respondeu
Parabens pelos sindico que conseguem manter superavit em caixa, que nada menos formalizados DESPESAS ORÇADOS e DESPESAS EXECUTADOS. Na condição de locatário, não acho muito justo que superavit seja guardado para futuros benfeitorias do predio ou mesmo em investimento do predio, pois não é de responsabilidade do locatário e sim do proprietário. Neste caso, deveria ajustar no maximo possivel os VALORES DA DESPESAS MENSAL REAL baseando-se mes anterior e se caso queira FUNDO (aproveitar SUPERAVIT) para futuros investimentos deverá constatar no Boleto para que seja descontado para locatário. É necessário que a decisão seja praticamente mensal, pois pelos que se cita na pergunta, o locatário que foram embora, pagou que não era devido. Nada contra boa administração, mas seria mais pela justiça.