VINO11: a Gourmetização das Lajes Corporativas
O fundo imobiliário aposta em um conceito chamado de "boutique offices" que são ativos de médio porte com arquitetura diferenciada.
Gourmetizaram as lajes corporativas.
O Vinci Offices (VINO11) tem uma proposta para edifícios comerciais diferente dos tradicionais arranha céus na áreas mais nobres de
São Paulo, como Faria Lima e Paulista.
Sabe aquele prédio comercial mais baixinho, mas cheio de estilo em ruas menos agitadas? É disso que eles gostam.
O próprio fundo lista os atributos que gosta:
Localização em grandes centros;
Novas tendências (coworking, space as a service);
Projetos diferenciados e porte médio;
Locatários de primeira linha.
Na hora de comprar tem foco na renda gerada, mas com potencial de valorização do imóvel.
Também prefere ter participação no imóvel que lhe permita ter o controle sobre ele, para não ficar na posição desconfortável de "caroneiro" no investimento.
De caroneiro, já tem a gente, os cotistas.
O fundo imobiliário tem que ter autonomia mesmo.
Dos sete ativos que o fundo tem, em seis ele é controlador.
Esse um imóvel onde ele é minoritário representa apenas 4% de sua ABL (Área Bruta Locável) total.
O seu valor de mercado é de 589 milhões de reais e são mais de 27 mil cotistas investindo nele.
Esses números são bons e garantem uma adequada liquidez para que você consiga comprar e vender suas cotas com facilidade na bolsa.
Metade de sua receita vem de São Paulo e a outra vem do Rio de Janeiro.
67% dos seus ativos são novos, com até 5 anos de idade.
Agora vem alguns pontos dele que chama a atenção.
53% de sua receita de aluguéis vem da própria Vinci Partners (que é a gestora do VINO11) e da WeWork.
WeWork é um inquilino do qual muitos têm medo atualmente em função das dificuldades que vem passando e de vários imóveis devolvidos aos locatários.
O caso da Vinci é um potencial conflito de interesses, mas que foi aprovado (aceito) pelos cotistas em assembleia.
O contrato com a Vinci é atípico e em valores acima do que é praticado na região do imóvel.
A Vinci também não ocupa toda a área que tem direito e subloca parte dela para outros.
O valor do aluguel, de acordo com o laudo de avaliação do imóvel (de 2019) é de 323 reais por metro quadrado, sendo que a avaliadora enxerga um valor potencial a ser praticado na região de 220 reais por metro quadrado.
Ou seja, essa receita que hoje representa 33% do total, pode cair bastante ao final do contrato.
O atenuante é que este contrato é atípico e vence apenas em 2025.
Já está acordado com a Vinci Partners uma prorrogação do seu contrato por mais 5 anos após o vencimento original.
Mas ele será para apenas 2.600 dos 3.300 metros quadrados ocupados atualmente.
E o valor cairá para 228 reais.
Ou seja, em 2025, o fundo vai ter um decréscimo relevante nas suas receitas.
Me soa estranho isso tudo, mas não me faz pensar que é um mal negócio não.
Primeiro que falta bastante tempo até 2025, depois que até lá o fundo poderá crescer e tornar essa questão bem menos relevante do que seria com o tamanho atual.
Outro ponto que me chama a atenção são os gráficos abaixo:
Eles mostram o fundo praticando um valor de aluguel abaixo do que é praticado pelo mercado, mas com uma taxa de ocupação bem acima do mercado.
Aqui estamos falando dos contratos típicos.
A questão anterior da Vinci, envolve os contratos atípicos do fundo.
Parece ser uma coisa boa e outra ruim no gráfico, mas a verdade é que as duas coisas estão interligadas.
Se você é inquilino e seu contrato é 20% abaixo da média do mercado, você não vai querer trocar de imóvel. Não é mesmo?
Por um lado, o fundo imobiliário tem potencial de aumentar suas receitas nas próximas revisionais se esse diferencial de preço ainda existir na época.
Enfim, este é o FII de escritórios mais "gourmet" da bolsa.
Eu gosto dele, especialmente por ser diferente dos outros.
Esse tipo de ativo, diferente e bom, combinado com os demais da sua carteira, torna o seu portfólio mais robusto.