Supercondomínios exigem gestão profissionalizada
A administração de complexos com grandes orçamentos requer cuidados especiais. Síndicos e especialistas dizem quais são
26 de julho de 2014 | 17h01
Para gerenciar um conjunto residencial com orçamento equivalente ao de uma pequena empresa, cerca de R$ 3 milhões anuais, o síndico e morador Carlos Eduardo Antunes da Torre, de 48 anos, conta com o apoio do conselho consultivo, um subsíndico para cada prédio, uma administradora, um posto de atendimento e três funcionários administrativos no próprio condomínio. O condomínio, situado na zona sul, é formado por 15 edifícios e 1.272 apartamentos. No cargo há 11 anos, o dentista foi reeleito neste ano para mias um mandato, que vai expirar em 2016.
Os números acima dão ideia da complexidade da função. No caso de Torre, ele conta que, ao assumir o posto, demorou seis meses para entender todas as pastas de contas, pagamentos e recebimentos do condomínio.
"O montante é de uma minicidade"
Afinal, além de contribuir para a solução de problemas corriqueiros e de serem responsáveis por cuidar da infraestrutura de um condomínio, síndicos precisam gerenciar o complexo residencial, o que exige competências em gestão e em movimentação financeira, principalmente em empreendimentos de grande porte. "É preciso ter responsabilidade ao administrar o patrimônio que é também é seu. Valorizar meu imóvel foi um dos motivos que me levaram a ser síndico", diz.
"A situação no condomínio era precária, com portaria e empresa de segurança não legalizadas, Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) vencido, problemas de orçamento e falta de dinheiro para as despesas", acrescenta, referindo-se à época em que assumiu o posto.
Complexo residencial é formado por 15 prédios, 1.272 unidades e movimenta R$ 3 milhões por ano
Ele alega que o condomínio sempre teve uma equipe administrativa "muito boa", mas acredita que faltava "pulso firme" para gerenciar e cuidar do empreendimento. "Para administrar um edifício dessa grandeza é preciso assumir riscos", acredita.
Torre admite que foram anos até equilibrar as contas. "Hoje, consigo dar conta desse orçamento, porque tenho ao meu lado um conselho e uma administradora competentes. O trem está nos trilhos." Ele se orgulha de dizer que nunca fez rateio para melhorias e alega que o conjunto é, hoje, um lugar mais seguro, agradável e valorizado.
De acordo com a professora de administração de condomínios da Escola Paulista de Direito (EDP) Rosely Schwartz, quem administra prédios com orçamentos vultosos deve estar preparado para, eventualmente, contratar profissionais que o auxilie em questões técnicas que estão fora do seu conhecimento. "Por exemplo, no momento de uma manutenção ou obra, contrate um arquiteto ou engenheiro para fazer o projeto e acompanhar os detalhes. Em condomínios com altos orçamentos, uma obra pode ultrapassar os R$ 200 mil. Por isso, é bom ter apoio de um técnico."
Empresas. O diretor de produtos, serviços e tecnologia da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), Flávio Cintra de Oliveira Martins, também dá uma dica: "Esses grandes empreendimentos devem ser administrados como empresas, devido ao elevado orçamento anual e em razão da quantidade de funcionários".
Para ele, o síndico de um conjunto com alta movimentação financeira deve escolher adequadamente a administradora com a qual vai trabalhar. Esse tipo de empresa pode dar o suporte necessário na gestão dessas minicidades. Algumas companhias possuem setores específicos para dar conta desses orçamentos milionários.
"Temos equipe de 22 funcionários internos que dão assessoria administrativa, fiscal, tributária e, lá nos empreendimentos, há o gestor predial que atua no dia a dia da operação", afirma o diretor do Grupo Itambé, Audrey Ponzoni. Ele conta que a organização tem, em seu portfólio, 28 condomínios com orçamento anual de aproximadamente R$ 100 milhões.
Na opinião de Ponzoni, o síndico, como representante legal, deve ter uma gestão com visão macro, adotar metas, gerenciar os indicadores e contar com um conselho participativo. Já o gestor predial, que normalmente é um profissional que vem do mercado de facilities, tem a expertise para cuidar da rotina.
Para o supervisor de atendimento da Oma Patrimônios, Henrique Heleno de Souza, condomínios com alto volume financeiro e de grande porte exigem gestão operacional, administrativa e, principalmente financeira, profissionalizada. "É necessário transparência e profissionalismo na administração, controle diário e participação do corpo diretivo."
O diretor da administradora Manager, Marcelo Mahtuk, conta que a empresa movimenta cerca de R$ 40 milhões mensais com esses empreendimentos. "Tenho uma equipe de trabalho multidisciplinar, com administradores, advogados, contabilistas, engenheiros. O cliente é muito exigente. Por isso, nos condomínios, temos um gerente para ajudar na gestão e cuidar das questões do dia a dia", diz.