Ao preencher o programa Ganho de Capital um proprietário de terreno deparou-se com um calculo que ele não sabe de onde saiu e como foi feito. Veio então para meu Email esta questão.
O que significa e como é feito o calculo de permuta de imóveis pessoa física para fins de ganho de capital.
Esta postagem visa esclarecer os pontos básico e não sendo eu contabilista, trate de consulta-lo sempre que precisar. Ele será o profissional adequado a orientar em caso de dúvida. Muitos para economizar um dinheirinho, dispensam a ajuda do profissional e fazem de qualquer jeito. Depois de pago um imposto, receber de volta é trabalhoso e se pago a menos, recolher a diferença incorre em multa, juros e correção monetária. Ressaltando: se seu corretor não puder te orientar detalhadamente, procure um contabilista de sua confiança. Não custa caro e você estará garantido.
A conceituação encontra-se em outra postagem - link abaixo - para quem desejar ler.
http://saberimobiliario.blogspot.com.br/2008/09/permuta-de-imveis.html
ITBI - imposto municipal de transmissão de bens imóveis. Pago por ambas as partes, pois havendo permuta de dois ou mais imóveis estará havendo transmissão de bens e sendo assim haverá incidência deste imposto municipal sobre cada imóvel transferido. Cada parte paga o imposto e custas referente ao imóvel que esta recebendo na troca. Pode ser somado os gastos totais e acordar cada um pagar a metade, mais justo.
Não há qualquer tipo de isenção. O valor a pagar varia dependendo de legislação municipal.
Os cálculos apresentados são exemplos simples de ganho de capital.
O objetivo da postagem é informar como se acha o ganho de capital e o custo do valor recebido em dinheiro na troca de imóveis.
No foto abaixo temos a Aba da apuração do custo da aquisição do imóvel no programa GCAP 2013( o mesmo vale para os dias atuais de 2017, nada mudou).
Informamos o valor da torna( valor recebido em dinheiro), custo da aquisição que é o valor do imóvel declarado ao imposto de renda e logo em seguida aparece os valores que as pessoas não entendem de onde saiu que são: aquisição da torna e ganho de capital resultado 1, o principal, porque dependendo do ano de aquisição pode haver redução no imposto a pagar calculado em outra aba do programa.
Tipos de permuta(troca)
1) Na troca de imóveis urbanos de mesmo valor, sem contrapartida em dinheiro e desde que seja realizado o negócio por escritura pública de PERMUTA lavrada em Tabelionato de Notas, as partes permutantes estarão isentas do imposto sobre ganho de capital. Nesta situação ambos os imóveis são de mesmo valor e não ocorre ganho de capital pelos permutantes, não havendo assim, lucro imobiliário na troca.
Atente para que a Escritura seja de Permuta e não de compra e venda.
-Paulo é dono de um imóvel de 03 dormitórios de valor na ultima declaração de renda de R$ 350.000,00.
-Silvia é dona de um imóvel casa de 02 dormitórios de valor na última declaração de R$ 350.000,00.
-Paulo quer uma casa e gostou da de Silvia e esta por sua vez quer um apartamento de 03 dormit. e gostou do de Paulo. Ambos decidem a troca.
-O ITBI municipal é calculado pelo valor fiscal ou o da troca, o que for maior.
-Paulo e Silvia pagam o ITBI e fazem a Escritura Pública de permuta no Tabelionato de Notas.
Estão isentos de qualquer tributação relativa a Ganho de Capital, a escritura pública comprova que os valores se equivalem.
Este tipo de permuta não tem complicação e nem exige maiores conhecimentos das partes.
2) Na troca de imóveis de valores diferentes sem contrapartida em dinheiro e desde que realizado por Escritura pública de Permuta. Neste caso também não há Ganho de Capital mesmo que os imóveis tenham valor diferente porque os permutantes(partes envolvidas no negócio de troca) permutam unidade imobiliária por unidade imobiliária conforme autoriza a legislação e não havendo contrapartida em dinheiro não há o que se falar em Ganho por uma ou ambas as partes. O valor do imóvel recebido é o mesmo do imóvel trocado e sendo assim não existe ganho de capital.
- André é dono de uma casa de 03 dormt. com valor de R$ 600.000,00
- Maria é dona de uma casa de 03 dormt. com valor de R$ 680.000,00
- Ambos decidem a troca sem pagamento da diferença em dinheiro.
- Recolhem o ITBI e fazem a Escritura Pública de Permuta.
Estão isentos de qualquer tributação por ganho de capital porque a troca foi feita de unidade imobiliária unidade imobiliária sem envolver compensação em dinheiro. A diferença aqui aparecerá na hora de declarar a troca na Declaração anual de imposto de renda. Na troca, os valores se mantém para ambos imóveis.
André vai declarar que permutou o imóvel dele por 600 mil e recebeu o imóvel de Maria que valeria 680 mil, também por 600 mil e Maria fará o mesmo. Permutou o imóvel dela por 680 mil e recebeu em troca o imóvel de André que valeria 600 mil por 680 mil. Não havendo lucro para as partes.
Quando cada parte for futuramente vender o imóvel permutado é que poderá aparecer o ganho de Capital. Se as partes forem reformar os imóveis recebidos convém guardar notas fiscais e recibos com CPF do prestador para que depois possam declarar benfeitorias e atualizar o valor diminuindo o lucro na venda.
Resumindo: se André tinha um imóvel de 600 e recebeu um de 680, para a Receita o imóvel continuará sendo de 600 mil. Ele tem que manter o mesmo preço de aquisição do imóvel que possuía antes da troca. O mesmo ocorre com Maria.
3) Na troca de imóveis com recebimento de contrapartida em dinheiro. Lembrando que quando na troca ocorre pagamento de parte em dinheiro chamamos esta parte de "Torna". Começa aqui os cálculos que aparecem no Programa Ganho de Capital que a maioria não sabe como é feito.
Neste tipo de permuta, o valor da diferença paga em dinheiro vai se somar ao custo do imóvel dado em permuta e portanto temos que achar o valor do custo deste imóvel permutado.
Depois de somar o custo do imóvel com o do valor recebido em dinheiro, o resultado será dividido pelo valor do custo somado com a torna multiplicado por 100% para que possamos encontrara o percentual que apontará o ganho de capital(se houver). Por fim encontraremos o Ganho de Capital quando multiplicarmos o valor da torna pelo percentual. Acharemos o custo da torna diminuindo-a do valor do ganho de capital encontrado e por fim o custo do imóvel será achado ao diminuir seu valor do valor do custo da torna.
Confuso né! Quando temos uma permuta de imóveis com recebimento de dinheiro o Lucro imobiliário deve ocorrer somente sobre o valor recebido de fato, abatendo o custo da torna. Não seria justo apurar o ganho sobre todo o valor.
- Ana tem uma imóvel de valor R$ 110.000,00
- Luis tem um imóvel no valor de R$ 100.000,00
- Ambos decidem a troca.
- Ana deseja receber 10 mil em dinheiro na troca do seu bem.
- Luis aceita pagar os 10 mil.
Valor recebido por Ana de 10 mil reais somado ao valor do imóvel dado em permuta isto é, o imóvel de Ana, assim:
R$ 10.000,00 + 110.000,00 = R$ 120.000,00
Valor da torna dividido pelo valor total da permuta multiplicado por 100 = percentual para calcular o ganho e capital
10.000,00 / 120.000,00 x 100 = 08,333
Para calcular ganho de capital é o valor da torna multiplicado pelo percentual encontrado, dividido por 100
10.000,00 x 08,333 = 833,37
Sendo assim o custo da torna será o valor desta menos o ganho de capital apurado acima
10.000,00 - 833,00 = R$ 9.167,00
Desta forma chegamos aos valores que constam no programa e fica mais fácil entender de onde eles apareceram.. Valido para permutas recebidas a vista.
Leia também: Permuta de imóveis com torna a prazo
http://saberimobiliario.blogspot.com.br/2013/02/permuta-de-imovel-com-recebimento-da.html
Garcia 18/03/2013 23:48
Gostei das informações, são muito pertinentes e precisas, no entanto notei a falta de uma hipótese, qual seja: fulano permuta um imovel de R$ 100 com um construtor que lhe edificará em outro terreno uma área construida de xx metros quadrados. e aí como fica o ganha de capital.
Maria Ângela 19/03/2013 13:52
Oi Garcia, boa tarde. Não se encontra nesta postagem porque se refere a permuta de pessoa física com pessoa juridica. Deveria te-la publicado logo em seguida e acabou ficando para trás por falta de tempo. vou providenciar a postagem sobre o assunto Permuta PF/PJ.
Anônimo 24/03/2013 12:38
Cabe o redutor de ganho de capital sobre a torna? Ou eles são incompatíveis?
Maria Ângela 24/03/2013 14:58
Olá. Segundo a Receita Federal para os imóveis adquiridos até 31/12/1988, pode ser aplicado o percentual de redução previsto no art. 18 da Lei n º 7.713, de 1988, sobre o ganho de capital correspondente à torna. Portanto dependendo da data de aquisição do imóvel que será permutado pode haver a aplicação do fator redutor. De qualquer forma o valor do ganho de capital sobre a torna é aplicado sobre o custo desta torna e o programa GCAP da Receita Federal faz este calculo para você sem erro.
Alexandre 29/10/2013 14:13
Muito boa a postagem. Mas existe um exemplo que tenho procurado e não encontrei ainda:
1- Permutante A vende um imóvel por 10.000
2- Permutante A permuta outro imóvel (comprad por R$20.000) com permutante B (comprado por R$45.000)
3- Permutante A torna R$30.000 ao permutante B
Questão: o permutante A pode usufruir do benefício de fazer a permuta em menos de 180 dias e ser isento do pagamento o imposto referente à venda do primeiro imóvel?
se alguém souber a resposta: byfera@yahoo.com.br
Maria Ângela 29/10/2013 14:55
Oi Alexandre. As situações de permuta são diversas e por isso abordo apenas as que tenho domínio no assunto pois algumas situações fogem do meu conhecimento me necessitariam de auxilio de um contabilista para não haver riscos. a informação que buscar tem no meu livro sobre permutas e bem simples.
Valeu a dica para providenciar um,a postagem sobre esta situação.
O permutante A vende um imóvel por 10 mil reais. Está isento do imposto mesmo sendo dono de outro imóvel porque o valor de venda do imóvel esta baixo de 35 mil reais e assim é considerado bem de pequeno valor e portanto isento do imposto sobre lucro. Portanto neste imóvel vendido não há imposto a recolher.
O permutante A tem outro imóvel com valor de aquisição(nunca de venda, sempre o valor de aquisição)de R$ 20 mil reais.
O permutante B tem um imóvel com preço de aquisição de 45 mil reais.
A e B decidem trocar os imóveis com torna a ser paga para o permutante B no valor de 35 mil reais.
Haverá imposto a recolher sobre a torna paga pelo permutante A porque a legislação não prevê isenção no pagamento do imposto por não se tratar de compra e venda e sim "permuta"(troca).
Para ficar isento do imposto você teria que vender teu imóvel e usar todo o valor recebido na venda na compra de outro imóvel em 180 dias e ambos obrigatoriamente teriam que ser residenciais.
Como temos uma situação de permuta e não compra e venda não tens direito a isenção.
Sendo assim na venda do imóvel de 10 mil estavas isento por ser bem de pequeno valor e na permuta do imóvel com torna não tens direito a isenção.
Procure um contabilista porque antes de calcular o imposto a todo um calculo sobre o custo do imóvel que vai reduzir o valor final a recolher.
Anônimo 18/12/2013 11:11
òtimo post, apenas uma observação: R$ 833,37 é a BASE DE CÁLCULO do imposto devido (IR), sobre os R$ 833,37 é aplicado o percentual de redução (6,42% - Lei 11.196)resultando numa base final de R$ 779,85 x 15% (alíquota do IR) encontra-se o valor de R$ 116,97 que é o imposto devido na operação!
Tarcísio Cordaro 24/01/2014 10:18
Realmente a Permuta é uma ótima alternativa de negócio, principalmente para imóveis de pouca liquidez. Reduz substancialmente o tempo para efetivação da transação além de não necessitar depreciar o valor do bem, como é comum ocorrer neste nicho! (www.webpermutas.com.br)
Maria Ângela 25/01/2014 10:56
Com certeza Tarcísio Cordaro. A primeira vista parece algo complicado de se fazer mas com o profissional adequado é rápido e seguro. abraços
Cristiano 26/04/2014 16:30
Parabéns, excelente texto, muito bem esclarecido.
Tenho um caso, creio que se encaixa no exemplo 2, mas gostaria de tirar a dúvida... Vamos lá.
- Pedro é dono de 2 terrenos, TERRENO01 está na sua DIRPF por R$ 14.000,00 e TERRENO02 está por R$ 35.000,00.
- Paulo e João tem um terreno (TERRENO03) que está em sua DIRPF por R$ 150.000,00.
- Ambos decidem trocar, sendo que Pedro ficará com o TERRENO03 de Paulo e João. João ficará com o TERRENO01 e Paulo ficará com o TERRENO02.
- O ITBI é recolhido conforme o valor fiscal.
- Pedro, Paulo e João pagam o ITBI e fazem a Escritura Pública de Permuta no Tabelionato de Notas sem torna.
Como Pedro irá proceder na sua declaração de IRPF?
- Dará baixa no TERRENO01 e TERRENO02 cfe Escritura de Permuta e dará entrada no TERRENO03 pelo valor de R$ 49.000,00 (R$14.000,00+R$35.000,00)?
Maria Ângela 27/04/2014 11:05
Entendendo que o terreno de Paulo e João tenha valor declarado de 150 mil para cada um(50%) totalizando 300 mil o valor de 100% do terreno.
Se o total do terreno for 150 mil cada um deve ter declarado a sua parte com valor de R$75 mil. Se não fizeram tem que retificar as ultimas 05 declarações.
Pedro da baixa de cada terreno informando que permutou ambos com João e Paulo pelo valor de 14 mil o terreno 1 para Paulo e 35 mil o terreno 2 para João e recebeu em permuta o terreno xx de Paulo e João que entra na lista de bens por 49 mil que é a soma dos terrenos permutados.
Cristiano 27/04/2014 15:59
O terreno de Paulo e João está declarado por R$ 75.000,00 na DIRPF de cada um, totalizando R$ 150.000,00.
Mas é isso aí! Eu tava na dúvida, pois nas escrituras de permuta aparece o valor dos TERRENOS01 e TERRENO02 de R$ 75.000,00 cada, por isso tava pensando que teria que apurar ganho de capital e recolher o IR devido.
Maria Ângela 28/04/2014 13:35
Oi Cristiamo. Cada um tem 50% do imóvel, pagaram 150 mil pelo imóvel e na escritura consta 50% do terreno para cada um correspondendo a 75 mil o valor de aquisição. Na venda e permuta ocorre a mesma coisa o preço total de acordo com o percentual de cada proprietário.
Sempre que um imóvel tem mais de um dono a escritura tem que informar o percentual que cabe a cada um.
Anônimo 07/05/2014 14:40
Tenho um caso muito parecido.
"A" e "B" são donos na proporção de 50% para cada, de um imóvel no valor de mercado de R$1.000.000,00; mas que encontra-se declarado no IR por R$300.000,00. (R$150.000,00 em cada IR).
Os mesmos resolveram permutar o referido imóvel com "C", proprietário de 4 imóveis no valor de R$250.000,00 cada, totalizando R$1.000.000,00.
A permuta ficou desenhada da seguinte forma:
"A" e "B" permutam como "C"
o terreno no valor de R$1.000.000,00 pelas 4 unidades no valor de 250.000,00 cada, totalizando R$1.000.000,00.
O valor da permuta é de UM milhão.
"A" e "B" vão receber cada um 2 unidades de "C".
A pergunta é. Como fica a situação de "A" e "B", tendo em vista que no IR o bem permutado por UM milhão encontra-se declarado por R$300.000,00? Vai incidir ganho de capital???
Maria Ângela 07/05/2014 15:57
Para não haver lucro imobiliária primeiro de tudo a escritura pública tem que ser de permuta e não compra e venda. Atentem para este fato.
Quanto ao lucro imobiliário na troca tem que manter o valor declarado no ultimo imposto de renda. Como se trata de uma troca vale o preço de aquisição dos imóveis e não o de mercado, se informarem o preço de mercado vão ter que recolher imposto.
A e B tem um imóvel a preço de aquisição de 150 mil para cada um correspondendo a 50% do imóvel.
Vão permutar com C por 4 imóveis.
O valor da permuta é de 1 milhão na escritura pública porque para a Receita continua sendo 150 mil para cada um A e B.
A = 02 imóveis no valor de R$ 75.000,00 cada um totalizando os 150 mil do imóvel permutado (50%).
B - 02 imóveis de valor de aquisição de R$ 75 mil totalizando os R$150 mil do imóvel permutado(50%).
Note que o imóvel que sai da tua lista de bens tem preço de aquisição de 150 mil para cada uma e sendo assim o que entra na lista de bens de A e B terá que ter o mesmo valor. Se fosse um imóvel para cada seria 150 mil o preço de troca, se fosse 03 seria 50 mil o preço de cada na troca.
Se colocarem 1 milhão estão atualizando o valor dos imóveis a preço de mercado e assim vão pagar imposto pois houve lucro.
Quanto a C que vai receber o imóvel de você este imóvel entrará na lista de bens dele pelo preço dos 4 imóveis que ele esta trocando com vocês. Se na declaração de C cada imóvel esta por 50 mil, totaliza 200 mil e este é o valor que o imóvel de vocês vai entrar na lista de bens de C, se ele modificar paga imposto.
Unknown 27/02/2015 00:31
Caso "A" tenha um imóvel no valor de 1milhão e aceita permutar por um outro imóvel no valor de 460mil, mas esse imóvel foi declarado por 500mil, e ainda existe um financiamento de 500mil? como fica nessa situação sobre ganho de capital..
Maria Ângela 01/03/2015 22:07
Oi Max Monteiro. Permuta de imóveis exige escritura pública de permuta na conclusão do negócio e portanto o imóvel financiado tem que ser quitado para poder ser permutado. Nessa situação o permutante dono do imóvel financiado irá quita-lo, liberar a garantia do financiamento e somente após concluem o negócio.
Os imóveis são permutados pelo mesmo valor que consta na declaração de cada um.
Unknown 08/07/2016 13:08
Olá, Maria Angela. Tenho um imóvel não quitado pelo Minha casa, minha vida no valor de R$ 250.000 que ainda faltam pagar R$ 70.000. Encontrei um imóvel de interesse por um valor menor, R$ 170.000. Seria possível eu fazer um acordo com o banco para quitar esses R$ 70.000 e comprar o outro imóvel à vista usando o imóvel atual?
Maria Ângela 08/07/2016 14:54
Oi Felipe, custei a te achar, postastes na resposta de outro. Nesse caso não é permuta é dação em pagamento. Tens que quitar o saldo devedor, liberar a garantia averbada na matricula e depois compras o outro imóvel dando este como pagamento ao vendedor e este te daria + um dinheiro.
Anônimo 08/05/2015 13:43
Temos uma casa com valor no IR de R$320.000,00, preço de mercado R$530.000,00. Recebi uma proposta de permuta por um apartamento, IR de R$180.000,00, valor de mercado R$530.000,00. Como ficaria para R.Federal, esta negociação?
Maria Ângela 08/05/2015 15:16
Para Receita Federal devem ser utilizados os valores que constam na ultima declaração de renda e não o preço de mercado. Se permutarem por preço de mercado haverá ganho de capital e incidência de 15% de imposto a recolher. É obrigatorio que seja feita escritura pública de permuta.
Sendo assim se tua casa tem valor declarado no IR de 320 mil ao trocar pelo apartamento este entrará pelo valor de 320 mil na tua propriedade e o permutante 2 que tem o apt declarado por 180 mil recebe tua casa por este valor de 180 mil. Nessa situação não há ganho de capital nem imposto e cada um arca com seu ITBI municipal e custas de escritura e registro da permuta.
Anônimo 09/06/2015 19:58
Oi Maria. Tenho uma dúvida no caso de permuta de imóvel.
Exemplo: Estou permutando um imóvel que vale R$ 400 mil por outro que vale R$ 650 mil. A diferença de R$ 250 mil admite financiamento por instituição financeira ou devo pagar essa diferença ao outro proprietário à vista.
Antonio Carlos Mendes Fº
Maria Ângela 10/06/2015 11:21
Oi Antonio Carlos Mendes Fº. Se houver financiamento nesta operação não temos permuta e sim compra e venda com pagamento de parte do negócio em imóvel. Na permuta os imóveis são trocados pelo valor do imóvel que sia da propriedade da pessoa e não pelo preço de marcado atual. Se vão fazer a troca pelo valor atual é compra e venda com parte do valor pago em imóvel e o restante financiado. abraços
DSC 24/07/2018 22:04
Maria Angela, Boa noite! Por que você compreende que ficaria descaracterizada a permuta diante da presença de financiamento (na torna)? Qual o fundamento (lógico ou legal) para essa interpretação?
Anônimo 10/06/2015 22:53
Anônimo 24/06/2015 16:28
Tenho um imóvel que foi adquirido em 2006 por R$50.000, 00, através de cessão de direitos, constando esse valor na minha declaração de IR, .
Estou fazendo uma permuta por outro que consta na transação como R$ 150.000,00 e recebendo uma diferença em dinheiro de R$ 330.000,00 nesse mês. Há tributação? Obrigada! Abraços!
Maria Ângela 24/06/2015 16:50
Olá. Sim vais receber parte em dinheiro que se chama "torna" e haverá tributação sobre este ganho de capital.
Na permuta é obrigatório que a escritura pública seja de permuta com torna ou a Receita Federal não aceita e considera que foi compra e venda, atente para isso.
O valor dos imóveis deve ser o de aquisição constante na ultima declaração se for modificado tem ganho de capital e imposto sobre o valor que for atualizado.
Se teu imóvel tem preçod e aquisição de 50 mil e o do 2º poermutante 150 mil então o imóvel do 2º permutante vai entrar na tua lista de bens pelo preço do teu que sai isto é 50 mil, para não haver lucro sobre a troca e como vais receber 330 mil em dinheiro vai recolher imposto sobre este valor.
o 2º permutante vai receber teu imóvel pelo custo de aquisição do imóvel que sai da propriedade dele que é 150 mil. note que na troca nos preços de aquisição devem se manter. ou haverá ganho de capital.
Unknown 26/06/2015 02:34
Olá Maria! Primeiramente, parabéns pelo blog. Muito esclarecedor..
Estou com uma dúvida também sobre o exemplo 2, onde temos a permuta de imóveis de valores diferentes sem contrapartida em dinheiro.
Maria, permutante A, possui um terreno que está declarado em seu IRPF no valor de R$ 30.000,00. No entanto, o valor de mercado do terreno se aproxima de R$ 450.000,00.
José, permutante B, possui uma incorporadora e gostaria de construir um condomínio residencial no terreno de Maria. José e Maria acordaram em fazer uma permuta sem torna. Maria vai permutar o seu terreno por uma área a ser construída, equivalente a uma unidade autônoma (casa) no condomínio a ser edificado. O valor de mercado da casa é de R$ 450.000,00.
Já está claro para mim que no IRPF de Maria a casa vai entrar no valor de R$ 30.000,00.
- José e Maria vão pagar ITBI sobre qual valor base?
- Na escritura pública de permuta sem torna, é necessário atribuir um valor para a transação? Ou posso apenas descrever os imóveis permutados sem citar valores?
Maria Ângela 26/06/2015 08:59
Oi José Maranhão.
O ITBI irá incidir sobre o valor de mercado do imóvel ou valor de custo deste imóvel depende da legislação municipal e a escritura de permuta vai constar o valor do teu terreno pelo preço de 30 mil e a área construída pelo valor do custo de construção. È um calculo diferente quando temos permuta por área construída mas nesse calculo não tenho como te ajudar porque é mais complexo.
Anônimo 27/08/2015 23:38
Olá Maria Angela, muito interessante o seu POST.
Gostaria de tirar uma dúvida contigo sobre a seguinte situação caso, logicamente, consiga responder.
1) Pedro possui um imóvel no valor presente no IPTU de R$ 750.000, mas devido a valorização imobiliária ocorrida depois de anos consegue fazer um negócio da seguinte forma:
a. Permuta por outro imóvel no valor de R$ 2,5 milhões
b. E recebe uma parte em dinheiro no valor de R$ 500 mil
2) A parte de R$ 500 mil (b), de acordo com o seu POST entendi que deve recolher IR baseado no cálculo da Torna.
3) Já a parte (a) relativa à permuta não possui incidência de IR
4) Contudo, tempos depois, Pedro vende este imóvel de R$ 2,5 milhões por R$ 2,4 milhões, ou seja, abaixo do valor obtido na negociação inicial.
5) Dúvida: há ou não pagamento do IR nessa situação (4)?
a. Entendo que se considerarmos a etapa 4 deste fluxo, está havendo um "prejuízo" na venda, de forma que, se olhada fora de um contexto, não haveria IR
b. Contudo, se considerarmos que Pedro vendou um imóvel e embolsou R$ 2,4 milhões e que tudo isso se originou de um imóvel de R$ 750 mil, minha dúvida é se não deve haver recolhimento.
Maria Ângela 28/08/2015 08:42
Olá te respondi via email. abraços
Unknown 16/02/2016 11:49
O seu POST foi muito esclarecedor para mim, porém fico ainda com dúvida em relação ao ITBI.
Eu quero permutar um apartamento meu por uma casa. Não haverá torna.
A casa entrará para mim pelo valor que está declarada em meu IR e o apartamento irá entrar para a outra parte pelo valor que a casa está declarada em seu IR, correto? Por não haver torna não haverá ganho de capital. Para eu recolher o ITBI, devo utilizar para base de cálculo o valor que o meu apartamento está declarado em minha declaração e a outra parte irá recolher o ITBI sobre o valor que a casa consta para ele em sua declaração??
Maria Ângela 16/02/2016 19:03
Olá. Para fins de ITBI infelizmente a base de calculo é o valor do imóvel que consta no cadastro da fazenda municipal que em geral é o valor de mercado. Abraços
Anônimo 09/03/2016 21:49
Olá Maria. É possível permutar( com torna) 50% de um imóvel A por 100% do Imóvel B, sendo que o vendedor de B já detém os outros 50% do imóvel A.
Maria Ângela 10/03/2016 09:05
Olá. Sim é possível o único problema é que você estará dando 50% do imóvel A que comprou pelo valor X e receberá 100% do imóvel B que terá obrigatoriamente que entrar na tua propriedade 50% pelo mesmo valor de A e a torna vais recolher imposto sobre ganho de capital.
Anônimo 24/03/2016 09:21
Olá, Maria. Pretendo permutar o meu imóvel com outro, recebendo uma torna de R$ 50.000,00. Somando o valor do imóvel com a torna, o total é inferior a R$ 440.000,00. Trata-se do único imóvel que possuo. Nesse caso, terei de pagar imposto de renda ou estarei isento? Desde já agradeço.
Maria Ângela 24/03/2016 10:43
Olá, a permuta tem quer ser feita pelo mesmo valor de aquisição para ser isenta do imposto. Significa que se teu imóvel tem valor de aquisição de 100 mil o que vais receber vai entrar por 100 mil. Sobre a torna de 50 recolhe imposto mesmo abaixo de 440 mil. Abraços
Anônimo 08/04/2016 09:27
Olá, Maria. Tenho um imóvel declarado por R$ 60.000,00 no IR, valor atual de R$ 550.000,00, vou permutar por uma apto no valor de R$ 300.000,00 mais R$ 250.000,00 em dinheiro como torna (há ganho de capital e pagamento de imposto). Por qual valor declarar no IR esse apartamento recebido na permuta, que será vendido assim que possível? Por R$ 60.000,00 ou R$ 300.000,00 (já que houve torna)?Se declarar por R$ 60.000,00 haverá ganho de capital na hora da venda por R$ 300.000,00, certo? Como faço? Obrigada, abraços.
Maria Ângela 09/04/2016 23:02
Olá. Na permuta mantém o valor de aquisição. Sai o de 60 mil e entra pelo mesmo valor 60 mil somado com o valor da torna. Sobre este recolhe ganho de capital. Na venda haverá novo ganho sobre o valor a mais que for vendido. Abraços
Maria Ângela 09/04/2016 23:34
Anônimo 19/04/2016 15:42
Como fica o caso de permuta com imóvel financiado? Tenho um imóvel declarado por R$180.000 no IR, com valor atual de R$600.000 e saldo devedor de R$92.000. Se possível, gostaria de realizar uma permuta por imóvel no valor de R$280.000 mais R$320.000 de torna. Pensei em quitar o financiamento com o dinheiro recebido como entrada (parte da torna). Nesse caso é possível fazer a permuta? Como fica a incidência de imposto sobre o ganho de capital? Desconta-se o saldo devedor? Obrigada!
Maria Ângela 20/04/2016 18:24
Olá a permuta tem que ser pelo valor de aquisição do imóvel não pelo valor de mercado. O imóvel que entra na tua propriedade vai entrar pelo mesmo preço de aquisição do imóvel que vai para o outro permutante. sobre a torna incide imposto sobre ganho d e capital. Aconselho a quitar o saldo devedor e a procurar um contador para não haver erro.
Unknown 27/04/2016 08:00
Bom Dia, parabéns pelo site..
Uma pergunta.. Imóvel foi permutado e 4 anos depois, vendido pelo valor da permuta, como não houve ganho de capital, não terá que paga IR, Certo??
DEUS ABENÇOE!!RS
Maria Ângela 27/04/2016 11:49
Olá , depende. sim se foi vendido pelo mesmo valor da permuta e não houve ganho, não há que se falara em pagamento de imposto, está isento.abraços
Anônimo 15/05/2016 20:51
Em 2009 comprei um apartamento pelo valor de R$ 110.000. Recentemente negociei com uma construtora a compra de um outro apartamento no valor de R$ 600.000. No compromisso de compra e venda assinado ficou definido a entrega do apartamento comprado em 2009 como parte do pagamento, no valor de R$ 295.000 + R$ 170.000 em dinheiro e R$ 135.000 financiado por instituição financeira. Neste caso devo pagar ganho de capital?
Maria Ângela 16/05/2016 15:41
Olá. A principio sim, vais ter que pagar imposto sobre ganho de capital porque o valor do imóvel dado em dação em pagamento deveria ter sido mantido em 110 o mesmo valor que pagaste por ele. Procure um contador e leve o contrato.
Mohamed 19/05/2016 19:33
Tenho um imóvel com escritura antiga que está declarado no imposto de renda por R$ 300mil e estou permutando sem torna por outro imóvel que está com o valor atualizadado de R$ 1milhão. Já entendi como fazer na declaração de imposto de renda a minha dúvida é qual valor utilizar no cartório de notas na hora de fazer a escritura, visto que como é uma permuta sem torna, na escritura deve-se colocar o mesmo valor para ambos os imóveis
Maria Ângela 03/06/2016 16:09
É exatamente isso, mantém o mesmo valor de cada um na escritura, já o imposto será pelo valor de mercado.
Unknown 04/06/2016 12:35
Tenho um apto que ainda está em construção e portanto só tenho o contrato de compra e venda da construtora. Nesse contrato o meu apto está com valor de 130 mil reais. Vou fazer uma permuta para um apto que também está na planta (em construção ) , este apto será negociado por 260 mil reais , onde nesse valor o meu apto que paguei 130 mil entrará como 190 mil e irei dar mais 70 mil à vista. Vou precisar pagar lucro imobiliário ? Pois no caso meu apto de 130 mil entrará por 190 mil , estou isento por usar esse valor para comprar outro imóvel ou não ?
Maria Ângela 05/06/2016 20:01
Olá, se temos uma troca o imóvel tem que entra por 130 mil e não 190 mil. Os 70 que vais pagar não tem imposto.
O construtor tem que autorizar esta troca. Abs
Maria Ângela 05/06/2016 20:41
Unknown 16/06/2016 20:58
Olá Maria, tem uma resposta pra mim? vou postar de novo:
Olá Maria, estou permutando um apto de 400mil(170 no IRPF) por outro de 650mil (250 no IRPF) com torna de 250 mil. A outra parte não quer fazer permuta. E sim dois contratos de compra e venda no mesmo dia para que o imóvel que ele receberá fique a preço de mercado (pois TALVEZ venderá o imóvel recebido em breve) e para que ambos se beneficiem com a isenção de ganho de capital dentro dos 180 do valor investido: eu isento de ganho de capital, ele pagando 15700,00 conforme calculo do aplicativo ganho de capital sobre a venda. Eu concordei. Posso fazer assim, ou sou obrigado a fazer permuta com torna. A Receita poderia desconsiderar por entender que se trata de permuta com torna (que no caso pagaria até menos imposto)? Ou poderia desconsiderar a isenção de um ou outro, pois em cada declaração se entende que o outro imóvel é o destino do investimento do ganho de capital?
Maria Ângela 17/06/2016 11:47
Oi Leonardo Oliveira. Respondi teu comentário e acho que em vez de enviar a resposta a apaguei sem querer pois lembro de ter respondido e notei que está sem resposta. Nunca é tarde, vamos lá.
Não és obrigada a fazer permuta. Podem sim fazer uma compra e venda ao mesmo tempo dos imóveis sem problemas que terão a mesma data. solicitem ao cartório de notas as escrituras ao mesmo tempo de compra e venda. você está isenta se é teu único imóvel e ele utilizando na compra de novo imóvel ficará isento também. Perfeitamente legal.
Unknown 17/06/2016 23:48
Obrigado pela resposta... só complementando... não é meu único imóvel, mas acho que eu estaria isento pois estou comprando um de 650mil.(250mil mais caro que meus apto de 400mil) e portanto investindo todo meu ganho de capital no mesmo dia.Seria isto? e a outra parte estaria investindo apenas 400mil no meu imóvel e portanto teria que pagar ganho de capital sobre os 250 não investidos?
Anônimo 22/06/2016 22:15
estou dando 2 terrenos, que estão no IR por 50 mil cada um, (mas que valem 100 mil cada um), em permuta por um apartamento, no valor de 250 mil, mais uma torna de 50 mil. Pergunto: eu que pago a torna tenho que pagar algum imposto de renda sobre ganho de capital?
Maria Ângela 23/06/2016 08:56
Olá, quem recebe a torna é que vai recolher o imposto sobre ganho de capital. você somente recolhe se modificar o preço do imóvel que esta recebendo. você está trocando dois terreno no valor total de 100 mil pois cada um está por 50 mil no teu IR. O imóvel que vais receber tem que entrar na tua propriedade por 100 mil que é o valor dos dois terrenos. Se declarar a aquisição por outro valor vai recolher imposto também por ter atualizado o valor do imóvel.
Unknown 23/06/2016 08:00
Estou fazendo uma permuta , onde o apto que vou dar ainda está em construção ( sem escritura portanto ) ele está declarado por 130 mil no IR mas entrará no negócio por 195 mil. O imóvel que vou receber também não tem escritura pois está em construção. No negócio vou dar mais 75 mil de torna. No caso eu preciso pagar algum IR ? Neste caso por ser permuta , não estarei usando o benefício de isenção de IR por utilizar o valor para comprar outro imóvel em até 180 dias não né ?? E como devo fazer quando o imóvel ficar pronto e for entregue pela construtora , a escritura precisa ser feita como escritura de permuta ???
Maria Ângela 23/06/2016 09:00
Oi Cassio, A troca dos imóveis tem que ser pelo mesmo valor. Se teu imóvel esta declarado por 130 mil o imóvel que vais receber entrará por 130 mil também + 75 mil de torna que pagaste, aí não tem problema. O que não pode é declarar 195 + 1 torna aí você recolhe imposto.
Se é permuta não tem a isenção por comprar outro em 180 dias, somente se for comrpa e venda e nesse caso ambos fazem a escrituras no mesmo dia.
Unknown 23/06/2016 09:52
No caso da escritura , ela será feita só daqui há um ano que será quando o apto será entregue pela construtora , essa escritura precisa ser uma escritura de permuta ??
Maria Ângela 23/06/2016 10:09
A permuta ocorre agora e portanto temos uma troca de imóvel na planta. Para que a escritura dos imóveis trocados saia em nome de vocês é preciso a anuência do construtor que é o vendedor do imóvel. Significa que a troca tem que ser feita através dos construtores para que no término das construções cada um receba sua escritura definitiva de compra e venda pois a permuta foi feita antes por contrato particular.
Não haverá escritura de permuta porque o imóvel não está pronto ainda e quem passará a escritura é o construtor e ele passa de compra e venda.
É obrigatório que procurem os construtores e perguntem se pode ser feito e talvez não seja vantagem visto que para eles fazerem tudo e anuir cobram uma taxa que não é muito barata.
Unknown 26/06/2016 05:36
Olá, gostaria de entender sobre permuta de imoveis onde so um esta financiado pela cx economica, c torna e ou sem torna?
Maria Ângela 08/07/2016 11:34
Desculpe, a notificação de seu comentário não chegou em meu Email e ficou sem resposta breve. Se ainda ajudar, no caso em questão seria financiada a torna e o banco irá exigir contrato de compra e venda o que dificulta a permuta pois a escritura obrigatoriamente teria que ser de permuta de imóveis e não compra e venda. Abraços
Unknown 08/07/2016 09:52
No item 3, permuta com torna, não cita a condicionante que que seja realizado o negócio por escritura pública de PERMUTA. Entendi que o motivo seja a existência de ganho de capital. É isso mesmo?
Maria Ângela 08/07/2016 11:39
Oi Alexandre Leite. Se estiverem trocando os imóveis com ou sem torna a escritura publica deverá ser de permuta imobiliária se for compra e venda poderá haver imposto sobre ganho de capital para ambos e na permuta poderá haver somente para quem receber a torna. depende de cada situação avaliar onde se pagará menos.
Anônimo 03/08/2016 23:23
Boa noite Maria, primeiramente gostaria de lhe dar os parabéns por seus esclarecimentos em relação a esse assunto tão complexo para a maioria das pessoas. Tenho uma dúvida, comprei um terreno em 2009 pelo valor de 25 mil reais, valor esse que esta declarado no IR, e que hoje esta valendo 100 mil reais no mercado e estou negociando ele em um apartamento no valor de 130 mil reais, ou seja, estou dando mais 30 mil de volta em dinheiro, a minha dúvida é se podemos declarar essa transação como uma permuta? E se por tratar de um terreno e não ser o meu único imóvel ele não estaria passível de ganho de capital? Pois nesse caso pelo que li no site da Receita o terreno não se aplica a isenção de ganho de capital, obrigado.
Maria Ângela 04/08/2016 12:15
Olá. Para ser permuta obrigatoriamente a escritura pública tem que ser de permuta e nesse caso com torna, isto é, pagamento em dinheiro de 30 mil. Ocorre que o apartamento terá que entrar na tua lista de bens por 25 mil + 30 mil da torna totalizando 55 mil de aquisição na permuta.
Sobre o valor da torna de 30 mil vais recolher imposto.
talvez seja melhor fazer uma compra e venda dando o terreno como parte do pagamento, o contador tem que avaliar o que sai mais em conta.
Anônimo 04/08/2016 16:47
Sim, será feita a escritura pública de permuta com torna, e quem terá que preencher a guia de ganho de capital será o dono do apto que esta recebendo a quantia de 30 mil de volta? Eu proprietário do terreno não terei ganho de capital então? E mais uma dúvida, esse apto que esta na negociação foi declarado no IR em 2011 no valor de 32 mil, não teria problema em ele entrar na permuta com o mesmo valor do terreno no caso os 25 mil? Obrigado.
Maria Ângela 06/08/2016 11:54
Exatamente, quem recolhe o imposto é quem recebe o dinheiro, quem paga acrescenta o valor pago ao valor do imóvel que saiu da propriedade. Se você der o teu terreno de 25 mil e pagar mais 30 mil trocou teu imóvel por 55 mil e vai declarar que a permuta foi de 25 mil com torna paga de 30 mil ao permutante totalizando 55 mil. Você como pagou pode acrescentar sem imposto o que recebeu faz o mesmo.
É obrigatório entrar na permuta pelo mesmo valor do que saiu e não preço de mercado.
Fabiano Neves 19/09/2016 00:10
Estou comprando uma casa no valor de 750mil e como parte de pagamento um apto quitado no valor de 250mil e um outro apto não quitado também no valor de 250mil e 75mil de divida na cef. A diferença será financiada. Como fica o contrato? Permuta? Compra e venda com torna? É possível o apto que tem saldo devedor entrar na negociação? Obrigado
Maria Ângela 19/09/2016 09:39
Oi Fabiano Neves, bom dia.
Trata-se de compra e venda de imóvel financiado com dação em pagamento.
Basta saber se o vendedor vai quitar o saldo devedor ou você vai transferir para o teu nome. Até pode ser permuta mas para isso teria que haver primeiro a quitação do saldo pelo vendedor e liberação d a garantia do imóvel. Tem que calcular para saber o que vale mais a pena. Na dação você paga os gastos com escritura e ITBI dos dois imóveis que vais passar para o vendedor. Abraços
Xandinho 57. 07/10/2016 09:23
Nas escrituras antes de acontecer a permuta constam valores diferentes, como proceder para elaborar novas escrituras de permuta sem que se tenha que pagar qualquer tributo, tendo em vista que atualmente os imóveis têm o mesmo valor imobiliário?, segundo tabela do IPTU.Agradeço atenção e fico no aguardo.
Maria Ângela 07/10/2016 16:58
Oi Xandinho 57 na escritura de permuta os valores negociados podem ser o de mercado para fins do calculo do imposto municipal ITBI mas no imposto de renda deve ser mantido o mesmo valor do imóvel que saiu da propriedade de cada permutante.
Vejamos: o valor da permuta é sempre aquele que declarou no ultimo imposto de renda ou o de aquisição para não haver imposto de renda sobre ganho de capital. Exemplo
Permutante A tem um apartamento declarado por 300 mil que tem preçod e mercado de 600 mil;
Permutante B tem uma casa declarada por 250 mil que tem preço de mercado de 500 mil;
Ambos resolvem trocar os imóveis sem compensação em dinheiro.
A casa de B vale 500 mil e o ITBI e escritura saíra sobre este valor mas na declaração de renda vai entrar na propriedade de A pelo valor do apt que saiu ou seja 300 mil
O apt da A por sua vez entra na propriedade de B por 250 mil o mesmo valor da casa que saiu da lista de bens na troca. vai declarar o apt com aquisição no mesmo valor da casa 250 mil e na escritura para fins de ITBI constará o valor de mercado.
O importante é que na decalração de renda se mantenha no imóvel que entra o mesmo valor do que sai.
Eduardo Nunes 16/10/2016 12:07
Parabéns Maria pelo blog e pelas respostas rápidas e com informações claras.
Gostaria do teu auxílio para esclarecer como posso realizar a negociação de permuta abaixo de forma que incida menos impostos.
Segue os dados da operação:
- Comprador A: imóvel avaliado em 450mil, declarado no IR por 153mil e com financiamento bancário com saldo devedor de 160mil;
- Comprador B: imóvel avaliado em 220mil e declarado no IR por 19mil e outro imóvel avaliado em 180mil e declarado no IR por 1,1mil
- Vendedor: imovel avaliado em 850mil.
A permuta consiste somente na troca dos 3 imóveis dos compradores A e B pelo imóvel do Vendedor.
a) essa permuta pode gerar a cobrança de IR por ganhos de capital sobre os imóveis?
b) há alguma maneira do novo imóvel ficar registrado somente para o Comprador A? Se sim, como deve ser declarado? E também não caracterizaria como uma doação do Comprador B para o Comprador A, gerando assim ITCMD?
c) possui alguma sugestão para essa negociação?
Maria Ângela 18/10/2016 15:49
Oi Eduardo Nunes.
Situação inusitada. Sinceramente não sei te dizer se pode permutar imóveis de proprietário diferente para fins de isenção no imposto de renda. O que posso te dizer é que o saldo devedor do imóvel em financiamento tem que ser quitado pára a permuta e que na permuta o imóvel do vendedor tem que ficar em nome de A e B cada um com seu percentual correspondente ao valor de aquisição de seus imóveis. a principio quitando o financiamento acho que não tem problema, vou pesquisar.
JavaLi 28/11/2016 10:58
oi Maria tudo bem, estou lendo seu blog e gostei muito e estou com uma duvida, tenho um imovel q paguei 150,000 financiado e devo 80 mil e esta a venda por 300,00 o comprador vai me dar 160 em dinheiro financiado e os outros 140 entra um ap. obrigado e bom dia
JavaLi 28/11/2016 11:03
minha duvida eh, se eu preciso pagar ir desse ap q esta entrando e se eu vender esse ap pelos mesmos 140 1 ano depois, preciso pagar alguma coisa de ir. obrigado e espero ter sido claro.
Maria Ângela 01/12/2016 08:25
Oi JavaLi.
Se a data da venda e da escritura de dação deste imóvel for a mesma ou seja ambas feitas no mesmo dia ficas isento de imposto mas se venderes daqui um tempo vai pagar imposto sobre o lucro.
Anônimo 29/01/2017 16:30
Parabéns peli seu blog!
Goataria de saber como proceder na seguinte situação:
Permuta de um prédio comercial
(+ 25.000,00 + mais um terreno financiado) por uma casa.
É possivel como Permuta,ou seria mais adequada a compra e venda?
Devo usar o valor venal para a permuta ou o calor constante no imposto de renda?
E se fizesse separadamente a permuta do prédio pela casa um negócio,a transferência fo financiamento outro negócio e a parte do dinheiro, outro negocio?
Sendo a primeira venda de um imóvel comercial em cinco anos,poderia fazer pelo preco de mercado, se adquirir outro imóvel no mesmo dia, haveria isenção de imposto de renda?
Maria Ângela 29/01/2017 20:29
Olá. Imóvel comercial só é isento de imposto de renda se for o único imóvel vendido, como não é o caso vais recolher imposto sobre ganho de capital de qualquer forma na compra e venda. O uso do dinheiro também incide imposto se usado para quitar financiamento a não ser que entres na justiça onde esta tem dado ganho de causa para o contribuinte.
a permuta de imóveis de igual preço não incide imposto se não houver pagamento de parte em dinheiro porém ele entra na tua lista de bens pela soma dos preços de aquisição dos que sairem. Abraços
Unknown 29/01/2017 23:06
Estou comprando um apto no valor de 360mil, sendo 100mil de entrada, 130 de financiamento e o apartamento de meus pais onde a construtora avaliou em 130mil (73 mil no Irpf). Meus pais ficarão com o meu antigo apto declarada em 50 mil no Irpf. Como devo declarar no Ir? Vou ter ganho de capital?
Maria Ângela 31/01/2017 16:47
Oi Cris Silva.
Vais ter que consultar um contador pois este tipo de negocio envolvendo construtor com dação em pagamento de imóvel que não é oficialmente do comprador deve ser avaliado por contabilista com base nos documentos que apresentares a ele pois qualquer erro o teu prejuizo e de teus pais será considerável.Desculpe não poder ajudar mas é para segurança de vocês.
Unknown 05/02/2017 18:09
Obrigada. Vou seguir seu conselho.
Unknown 03/02/2017 18:19
Parabéns pelo seu trabalho!! Excelente!! De grande utilidade. Continue assim, ajudando a sociedade. Que você tenha muito sucesso em sua vida.
Maria Ângela 04/02/2017 18:37
Obrigado Moises, espero dar continuidade enquanto tiver saúde para isso. Abraços
Unknown 06/02/2017 11:39
NO caso de venda de terreno para construtora, com permuta e torna em dinheiro, quem paga o ITBI dos imóveis permutados?
Maria Ângela 06/02/2017 12:01
Cada permutante arca com seus custos de escritura, ITBI e registro salvo acordo em contrario.
Unknown 06/02/2017 12:08
Anônimo 10/02/2017 00:33
Estou fazendo uma permuta da seguinte forma:
Minha casa esta declarada por 280 mil e a casa que eu receberei está declarada por 650 mil.
Eu entendi que na escritura de permuta cada um receberá a casa do outro e entrará no IR com o valor que está declarado, ou seja, a casa de 650 entrará no meu IR por 280 mil e vice versa.
Uma dúvida nessa escritura de permuta se atribui 2 valores? um para cada casa? Ex. Casa 1 280 mil e casa 2 650 mil?
Outra pergunta, ao invés de fazer uma permuta eu posso vender a minha casa por 650 mil, uso o benefício de isenção do ir comorando a casa 2 por 650 mil? Você vê alguma irregularidade? Pra mim seria melhor esse segundo cenaro o pois a casa ficaria declarada por 650 mil. Muito obrigado
Maria Ângela 10/02/2017 21:37
Olá.Atribui estes valores a cada casa que sai do patrimônio para fins de IR, e para fins de imposto ITBI cada um terá o valor venal cadastrado na prefeitura. o importante é que no Ir se dê baixa da que sai e entrada da que recebe pelo mesmo valor. Abraços
Filipe 18/02/2017 18:09
Boa tarde Maria Angela, estou permutando minha casa com um apartamento. A minha casa foi construída em 2012 com financiamento da Caixa, onde foram gastos cerca de 350 mil na construção. Nesses 5 anos paguei cerca de 180 mil em prestações. A negociação é a seguinte:
Valor de mercado e de venda da casa: 850 mil
Valor de mercado e de venda do apartamento: 600 mil
O adquirente da casa colocou o apartamento na negociação (pelos 600 mil) e assumiu o financiamento (saldo devedor de 250 mil), transferindo-o ao seu nome.
1. Como devo declarar o ganho de capital, se é que devo pagar alguma coisa;
2. E em relação ao ITBI?
Estou perdido sem saber o que fazer.
Maria Ângela 18/02/2017 22:34
Trata-se de compra e venda com dação em pagamento e não permuta de imóveis. O ITBI é livre acordo entre vocês em geral cada um paga seu ITBI e seu registro e escritura. Para não pagares imposto o apartamento deve entrar na tua propriedade pelo mesmo preço da casa que saiu do teu nome(total do financiamento pago + benfeitorias).
Fernando 06/03/2017 14:39
boa tarde Maria Angela, estou permutando um terreno adquirido em 1979, lançado em minha DIRPF por R$ 320.000,00 onde serão construídas 20 apartamentos, sendo que destes, 6 unidades serão passadas para mim pela troca (permuta) com o terreno, não houve torna. Cada apartamento está sendo avaliado, após prontos, por R$ 250.000,00, pergunto: Como e quando é feita a apuração do Ganho de Capital? Poderia encaminhar algum exemplo do cálculo?
Maria Ângela 06/03/2017 22:18
Se os 6 apartamentos entrarem na tua propriedade pelo preço total de 320 mil ñão haverá ganho e nem imposto ou seja os 6 imóveis tem que ser declarados pleo preço do terreno 320.000/06 = valor de aquisição de cada imóvel.
Se fores atualizar vais pagar imposto sobre cada um e aí precisas de um contador para formar o preço de custo de cada um.
Anônimo 13/03/2017 16:07
Parabéns pelo trabalho. Gostaria de tirar uma dúvida:
Tenho um terreno que está declarado no IR por R$ 11.000,00 mas o valor de mercado é R$ 500.000,00. Pretendo trocá-lo por imóvel (com 6 kitnets construídas) com mesmo valor de mercado. Como proceder na declaração do IR supondo que o imóvel que pegarei na permuta esteja declarado pelos R$ 500.000,00? Precisarei pagar algum IR?
Maria Ângela 16/03/2017 19:29
Olá. Vais pagar imposto sobre ganho de capital se declara-los pelo valor de mercado. É isento de imposto se os imóveis que entrarem na tua propriedade mantiverem o preço de aquisição do terreno. Se for atualizar os preços tem que procurar um contador porque leva-se em conta o custo de construção dos quitinetes na permuta.
no IR do ano que vem vais informar a troca preenchendo a GCAP para calculo do imposto e depois importar para a declaração e informar em bens e direitos a saída do terreno de tua propriedade e a entrada de cada kit.
Anônimo 13/04/2017 09:20
Bom dia, parabéns pelo site. Gostaria de tirar uma dúvida. Estou permutando um apartamento com valor declarado no I Renda de R$ 400.000,00 (valor de mercado de R$ 850.000,00) por um apartamento com valor declarado de I. Renda de R$ 600.000,00 (valor de mercado de R$ 700.000,00), recebendo uma torna de R$ 150.000,00, sobre a qual terei que pagar imposto sobre o ganho de capital. Minha dúvida consiste qual o valor dos imóveis é que devem ser considerados na Escritura Pública de Permuta? Serão os valores constantes das declarações do I Renda (valor de aquisição) ou serão os valores de mercado?
Maria Ângela 15/04/2017 19:42
Olá. O valor dos imóveis que entram devem ser o mesmo dos imóveis que saem da propriedade dos permutantes. Para fins de imposto - ITBI - é o preço venal que constar no cadastro da prefeitura.
Para escritura e informação no IR mantém o preço de aquisição.
Se teu imóvel tem valor declarado de 400 mil ele sai de tua propriedade e entra o outro apartamento pelo valor de 550 mil, 400 mil preço de permuta que é o mesmo do imóvel que sai de tua propriedade e 150 mil de torna e sobre este valor recolhe imposto
O teu imóvel de 400 mil entra na propriedade do outro permutante por 600 mil que é o preço do imóvel que ele decclrava e foi para tua propriedade. ele não terá imposto a recolher pois não recebeu torna. Cada um paga o ITBI do imóvel que recebe.
Unknown 06/07/2017 05:24
Estou em dúvida quanto pagarei de imposto e lucro real.
Tenho um terreno de (1420 m2) valor Imposto de Renda - R$ 780.000,00
Foi oferecido por uma construtora: (1187 m2) de apartamentos.
E R$ 5.000.000,00 em dinheiro.
Me ajude por favor a calcular o lucro real.
A construtora estima o valor do m2 do empreendimento de R$ 6.000,00
Maria Ângela 06/07/2017 14:55
Oi Adriano Santos
Trata-se de permuta por área construída + torna em dinheiro.
Você precisa saber quantos apartamentos irá receber.
Como envolve custo, preço do construtor, e torna de 5 milhões não tenho como te ajudar, precisas de um contador para te auxiliar porque os 780 mil divididos entre o numero de apartamentos que irá receber não incide imposto e a torna em dinheiro recolhe imposto distribuída entre os Apt recebidos.
Unknown 08/07/2017 07:13
Muito obrigado pela atenção e parabéns a seu site e parabéns pela disposição de responder cada um.
Maria Ângela 09/07/2017 20:12
Disponha Adriano, abraços.
JOÃO ZANATTA 17/07/2017 02:29
Olá Maria Angela. Parabéns pelo Blog tão esclarecedor.
Recebi, em doação paterna, com meus irmãos, um quinhão de terras em 1978, que venho declarando no IR e hoje está valorizado em R$ 14.000,00. Há dois anos assinamos uma Escritura de Permuta, com uma Construtora, que se comprometeu a devolver, em troca, 50% do terreno, em lotes beneficiados. Cada quinhão, nessa Escritura, foi valorado em R$ 64.000,00. Agora, pronto o loteamento, estamos prestes a assinar outra Escritura, de "Adimplemento de Obrigação Decorrente de Permuta Anterior...", pelo mesmo valor de R$ 64.000,00, recebendo, cada donatário, 8 lotes no valor de R$ 8.000,00 cada um. Sem torna, para não pagar o IR. Ocorre que, nessa nova escritura, a Prefeitura Municipal, para cobrança do ITBI, valorou cada lote em R$ 80.000,00. Esse valor é o valor de mercado.
Pelo que li numa de suas respostas, vamos ter que pagar o IR sobre a diferença positiva entre o preço de custo (R$ 14.000,00) e o preço de permuta (R$ 64.000,00), com aproveitamento do benefício da MP do Bem.
Vejo que esse aproveitamento vai ser muito pequeno, em face do valor de mercado (dez vezes maior). Constato que a valorização pequena do preço da permuta foi um erro. Quando fizer a venda dos lotes para o comprador final, vai haver a incidência de um IR bem alto, porquanto não mais vou poder utilizar o incentivo fiscal.
Minha pergunta é: Poderia eu declarar o valor da permuta pelo valor que foi atribuído pela Prefeitura Municipal na cobrança do ITBI? Afinal, não acho justo pagar um imposto, o ITBI, sobre um valor de mercado, mais alto, e outro, o IRPF, sobre um valor menor, tratando-se do mesmo negócio.
JOÃO ZANATTA 17/07/2017 17:09
Ou, talvez, por ter sido a permuta no valor de R$ 64.000,00, sem torna, poderia eu simplesmente discriminar no texto da coluna, que houve uma permuta sem torna, do que resultaram 8 lotes, com áreas e matrículas x e y, continuando o valor deles no total dos anos anteriores, R$ 14.000,00/8? Continuando, a data da aquisição 1978, podendo eu utilizar, na venda final de cada lote, o incentivo da MP do Bem? Li que autores defendem que não havendo entrada de "caixa", não há fato gerador do IR...... e, assim, a permuta referida não teria fato gerador de imposto.... e não prejudicaria o aproveitamento do benefício da MP do Bem.
Maria Ângela 17/07/2017 20:54
Oi João zanatta
Lotes não são imóveis residenciais e portanto não estão dentro dos critérios de isenção. quando fores vender haverá de qualquer forma imposto sobre ganho de capital. Procure um contador para agora no recebimento avaliar se é melhor pagar o imposto agora ou declarara os 8 lotes pelo preço de 14 mil, 1750,00 cada e depois na venda recolher o ganho de capital.
Na permuta a escritura tem que ser de permuta.
JOÃO ZANATTA 25/07/2018 20:23
Fizemos escritura de adimplemento da permuta, pela qual recebemos, cada herdeiro, oito lotes pelo valor de R$ 14 mil, valor rateado pelos m² de cada lote (média de R$ 1.750,00); na venda para o comprador final, sobre esse valor considerado no ano de 1978, será aplicado o percentual de redução de 55% sobre o ganho de capital, que a máquina calculará automaticamente no respectivo formulário de GCAP; (artigo 26 da IN SRF 84/2001).
Anônimo 05/08/2017 20:16
Olá, boa noite. Me chamo Luiz e tenho uma dúvida:
Tenho um terreno que adquiri em 2003 por 80.000,00, estou permutando ele por um terreno cujo valor é de 400.000,00. Minha dúvida é na hora que for vender esse terreno que estou recebendo na permuta,qual vai ser a data de aquisição que a receita vai considerar para calcular o ganho de capital, 2003 ou 2017. Pois se for a de 2017 estarei perdendo 14 anos de redução do imposto de ganho de capital.
Maria Ângela 08/08/2017 14:22
Oi Luiz. Você esta fazendo uma troca. Este terreno que irá entrar na tua propriedade entra com data de 2017 e o valor será o mesmo do terreno que sai, 80 mil. Resumindo, mantém o valor de aquisição para não haver lucro imobiliário mas na hora da venda a data de aquisição é 2017 e haverá o imposto sobre o lucro obtido com a venda.
Realmente estará perdendo uma boa parcela da redução, não vale a pena.
Anônimo 14/09/2017 21:43
boa noite. Meu nome e Garcia.
Estou fazendo uma permuta de meu apto com valor de 800M (ir 350M) valor venal 1200M recebendo outro apto menor no valor de mercado 650M (ir 400M e valor venal 550M) mais uma torna de 150M.
Como eu e o outro permutante devemos proceder?
Maria Ângela 15/09/2017 14:32
Oi Garcia.
Na permuta tem que ser usado o valor do imóvel que sai como preço do imóvel que entra ou terá que ser recolhido imposto sobre lucro. então na escritura de permuta(obrigatório) deve constar o valor dos imóveis para fins de imposto ITBI e o valor dos imóveis para fins de troca que é o mesmo valor que consta no ultimo IR de cada um.
Se teu imóvel está declarado por 350 mil.
O imóvel que vais receber entra na tua propriedade por 350 mil + 150 de torna ou seja um total de 500 mil recolhendo imposto sobre ganho de capital do valor da torna. Se fores colocar o valor que informas temos uma compra e venda e não permuta.
O mesmo ocorre com o outro permutante. O teu imóvel que vai entrar na propriedade dele entra com valor de troca de 450 mil o mesmo valor declarado do imóvel que foi para você. Se mudar o preço paga imposto.
Nara 30/10/2017 22:56
Em 30.06.2015 comprou uma casa no valor de 80.000,00
Entrada de 16.476,00 em dinheiro
E 63.524,00 parcelado pela Caixa em 180 meses.
Pagou em 2015 e 2016 o total de R$35.406,79 com as parcelas de financiamento
Pago 4 parcelas em 2017 R$4.169,88 em 30.04.2017
Total do custo desse imóvel em 30.04.2017, para ser baixado na declaração de IR de 2017 R$39.587,67
Em 30.04.2017 permutou a Casa com um apto por R$90.000,00.
Recebeu de entrada R$29.300,69
Recebeu FGTS de 2.700,00
E o valor de R$57.999,31 utilizado para quitar o financiamento da Casa acima.
Minha duvida é por quanto dou entrada desse apto na declaração de IR ? no valor do custo da casa no valor de R$39.587,67 ou por R$90.000,00??
Essa permuta é sem torna.
Maria Ângela 03/11/2017 15:36
Olá, o valor deve ser o mesmo que você pagou pela aquisição para não haver ganho de capital e imposto a pagar. Se comprou por 90 mil o imóvel recebido deve entrar por 90 mil porque foi quitado o saldo devedor para fazer a permuta.
Drika 01/11/2017 16:44
Consinderando o exemplo que vcs citaram da Ana e Luis como eles iriam fazer em suas declaraçoes e quem pagaria o ganho seria a Ana uma vez que ela recebeu em dinheiro?
O dinheiro pago por Luiz pode ser somado ao valor do bem?
Maria Ângela 03/11/2017 15:45
Quem recebe a torna(dinheiro) é quem paga o imposto sobre o valor recebido, sempre. Abraços
Unknown 09/08/2018 22:49
Como fica.o recolhimento do itbi sobre o valor da torna?
Maria Ângela 09/08/2018 23:27
Olá. o cálculo do ITBI é da mesma forma que a compra e venda, não há diferença. Cada permutantes paga o ITBI do imóvel que está recebendo. No caso de imóveis com valores diferentes, recomenda-se que as partes acordem dividir o total da despesa em 50% para cada onde invlui-se comissão imobiliária.
Unknown 16/09/2018 14:17
O cliente comprador se chama João. Ele já indicou à imobiliária que possui um imóvel residencial (apartamento) para aportar no negócio. Ele tem 50 metros quadrados e está localizado em área urbana de bom fluxo. Está avaliado em R$ 150.000,00.
O cliente comprador disponibiliza ainda R$ 100 mil em dinheiro e poderá financiar o restante por um financiamento imobiliário já aprovado.
O imóvel objeto da negociação é um apartamento residencial que mede 80 metros quadrados e que tem dois dormitórios (sendo uma suíte), garagem e elevador. O proprietário vendedor se chama Pedro. Ele aceita permuta por imóvel de valor mais baixo. O investimento no apartamento é de R$ 350.000,00. Ele é bem-localizado: situa-se próximo ao comércio e a estações de metrô.
É importante destacar que o proprietário vendedor encontra-se em fase final de processo de divórcio. Todavia, há um consenso estre as partes sobre a realização da venda.
Maria Ângela 18/09/2018 15:04
Olá, temos nessa situação uma compra e venda de imóvel com pagamento de sinal, dação em imóvel e financiamento e não uma permuta. Para ser uma permuta obrigatoriamente a escritura tem que ser de permuta e como tem financiamento de parte do valor pelo comprador quem faz a escritura é o banco e ele obriga que seja de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia.
Unknown 25/07/2019 10:53
Olá, a minha duvida é referente a uma permuta com torna, a situação foi que tenho um imóvel valor 150 mil estou permutando por outro imóvel de 80 mil com uma torna de 70 mil em dinheiro totalizando o mesmo valor do meu imóvel 150 mil como os valores são iguais tenho que declarar e pagar imposto sobre o valor de 70 mil ?
sabendo que não houve ganho lucro sobre o valor do imóvel?
Maria Ângela 26/07/2019 15:55
Se compraste o imóvel por 150 mil, tens que permuta-lo por outro que valha 150 mil, troca de chaves sem pagamento em dinheiro. Uma vez que tenha pagamento em dinheiro, haverá imposto a pagar sobre a torna recebida. Houve ganho sim porque recebeste o imóvel + 70 mil. Não haveria ganho se você tivesse dado o seu e recebido o do outro sem qualquer contrapartida financeira. Procure um contabilista. Lembrando que estes 150 mil deve ser o preço de aquisição não o valor de mercado atual. Abraços
ARIANI SILVA 14/05/2020 12:05
Bom dia Maria Ângela, gostaria de saber se seria possível fazer uma permuta conforme segue:
O sr. João tem um terreno e uma construtora deseja fazer uma permuta para incorporação imobiliária, onde irá construir no primeiro andar 10 lojas e acima apartamentos.
Em troca do terreno entregará um apartamento de sua propriedade que já esta pronto e registrado + 04 lojas do futuro empreendimento.
Como fica a questão tributária neste caso? desde já agradeço
Maria Ângela 14/05/2020 14:29
Olá, sim é perfeitamente legal a operação e muito comum porém atente que a escritura pública que transfere o terreno para o construtor deve obrigatoriamente ser de "permuta", não podendo ser compra e venda. A questão tributária vai depender de como for lançado. Na permuta a legislação determina que o valor pelo qual você troca o terreno será o mesmo para os imóveis que entram na sua propriedade. Assim se teu terreno foi comprado por você por 500 mil, o apartamento e as 4 lojas vão entrar na tua propriedade por este valor isto é, 100 mil de preço de aquisição cada um e desta forma não pagarás imposto algum de renda por ganho de capital. Procure um contador porque tem toda a questão do cálculo do custo de cada loja a ser construída e portanto será uma calculo diferenciado.
Unknown 18/06/2020 06:04
Unknown 12/11/2020 18:54
R$ 350.000,00 (apartamento dos sonhos do cliente)
R$ 150.000,00 (no apartamento de um dormitório)
Diante do contexto, faça o que se pede.
Descreva os procedimentos necessários para a intermediação do negócio referentes ao imóvel e ao proprietário vendedor, considerando o processo de divórcio.
Informe sobre taxas, tributos e documentação referentes às operações imobiliárias.
Descreva os procedimentos que devem ser realizados para que a proposta de compra e venda seja segura, já que envolve uma proposta de permuta.
Indique os documentos que deverão ser apresentados para transferir os imóveis, incluindo a documentação que o agente financeiro (banco) exigirá para aprovar o crédito do cliente comprador.
Maria Ângela 13/11/2020 16:23
Olá, já me formei em 2004 apesar de seguir estudando e aperfeiçoando. Qualquer negociação de permuta entre imóveis obrigatoriamente pede escritura pública de permuta ou a Receita Federal vai taxas como compra e venda com dação em pagamento e obrigar ao recolhimento de imposto sobre ganho de capital. Portanto não pode haver financiamento bancário pois o financiamento exige Escritura Particular de Compra e Venda financiada com pacto adjeto de alienação fiduciária o que impede a escritura de permuta.
Unknown 13/11/2020 17:52
Muito obrigada pela resposta e atenção!!!
Unknown 07/02/2021 22:26
Aprendi muito sobre permuta, torna e ganhos de capital lendo seus posts. Assim, já começo agradecendo por compartilhar seu conhecimento sobre o assunto.
Tenho uma dúvida que tentarei descrever por meio de um exemplo.
João tem uma casa e Maria tem um apartamento. João e Maria decidiram fazer uma permuta, com torna: Maria pagará a João R$ 300.000,00.
Os valores dos imóveis de João e Maria são apresentados na tabela abaixo:
Casa do João Apartamento da Maria
Valor na declaração IR 160.000,00 150.000,00
Valor venal (IPTU) 630.000,00 305.000,00
V V R 630.000,00 450.000,00
Valor da Torna 300.000,00
Ano Aquisição do Imóvel 1980 2005
Note que o valor do imóvel nas declarações de imposto de renda, valor venal no IPTU e valor venal de referência informado pelas respectivas prefeituras são distintos.
Qual desses valores deve ser adotado na escritura de permuta?
Considerando o valor da torna, pode-se adotar os valores lançados nas declarações do imposto de renda (IR), ou deve-se adotar os valores venais ou valores venais de referência (VVR)?
Com base no seu artigo acima calculei o ganho de capital de João, sem dificuldades.
Mas o que ocorre com Maria do ponto de vista do imposto de renda ?
A Lei 11.196/2005, artigo 40, faculta a aplicação de "Fatores de Redução" (FR1 e FR2) sobre ganhos de capital associados ao número de meses decorridos desde a aquisição dos imóveis.
Similarmente, a Lei 7.713/1988, artigo 18, faculta um Percentual de Redução sobre ganho de capital decorrente do ano de aquisição do imóvel.
Pelo que pude entender, no caso de João, FR1 = 49%, FR2 = 52% e o Percentual de Redução = 45%. Esses fatores de redução são "multiplicativos" ? Isto é, devo multiplicar o ganho de capital por FR1 x FR2 x Percentual de Redução ?
O que ocorre com Maria ? FR1 = 99%, FR2 = 52% e não existe Percentual de Redução. Houve algum ganho de capital sobre o qual aplicar esses Fatores de Redução ?
Parece haver disputas jurídicas no município de SP em relação a adoção do valor venal ou do VVR para o cálculo do ITBI. Pelo que li, o TJSP considera inconstitucional o uso do VVR para a cobrança do ITBI. Isso se aplicaria ao apartamento de Maria, mas não à casa de João cujo valor venal é igual ao VVR, por ser outra Prefeitura ?
Ficarei imensamente agradecido pelos esclarecimentos.
Maria Ângela 11/02/2021 15:27
Oi Gilberto. Essa postagem é antiga abrangendo as permutas de menos complexidades. No teu caso é diferente pois temos uma torna de 300 mil. Pela legislação o valor da torna não pode ser maior que 50% do total do negócio realizado. o total do negócio realizado é o valor que vocês declararem na Escritura Pública ou contrato particular de promessa de permuta.
Na permuta temos os valores declarados pelas partes para fins de troca incluindo a torna e os valores para fins de tributação(venal). Deve separar os valores porque para o imposto de renda faz diferença em relação ao calculo do ganho de capital. No teu exemplo o valor da torna excedo os 50% e portanto estamos diante de compra e venda da casa com dação(apt) em pagamento. Quanto ao ITBI seria preciso consultar a prefeitura.