Regras do Financiamento Imobiliário | Bauma Engenharia | Imóveis em Joinville
Bauma Engenharia	Página Inicial
Como chegar na Bauma
Construindo seu futuro melhor CRECI no. 2386-J
Clique na imagem para ir para página do simulador.
Financiamento Contratação
Em princípio, toda pessoa que comprovar que tenha um ganho constante –uma renda, alta ou baixa, estará habilitada a receber um financiamento imobiliário. Da mesma maneira, estará capacitada toda pessoa que comprovar, por meio de documentos e certidões, que sua situação perante o sistema judiciário e fiscal esteja em ordem.
Todas as instituições que fazem financiamento de imóveis têm regras e exigências próprias e impostas pelo Banco Central. O montante do financiamento –em geral uma porcentagem fixa do valor de avaliação do imóvel– vai depender da capacidade de pagamento do cliente.
Esse sistema beneficia as pessoas que não têm carteira de trabalho assinada e que, portanto, não possuem contracheque ou são profissionais liberais, ou fazem parte da crescente economia informal.
Prefira uma instituição que tenha um nome respeitado e ao mesmo tempo ofereça condições melhores, como a menor taxa anual de juro –ela vai influenciar demais no cálculo da prestação– e o melhor sistema de reajuste.
Selecionar o tipo de financiamento e a instituição financeira exige alguns cuidados. Não se deixe levar por argumentos fantasiosos só porque o assunto parece complicado. Na verdade, o seu bolso é que sente a diferença.
Faça um levantamento objetivo, na ponta do lápis, do que você já tem (economias, aplicações e o saldo do FGTS) e do que pode dispor por mês. A diferença entre o total do que você tem e o preço do imóvel será o crédito que você realmente precisará obter.
Vá a um banco para saber quais os limites impostos e qual a prestação. Experimente fazer uma simulação de financiamento imobiliário nas páginas de internet dos principais bancos. Saiba mais nos Sites Relacionados.
A mais polêmica diferença entre os sistemas de financiamento mais antigos –SFH e Carteira Hipotecária– e o SFI é a garantia dos bancos contra a inadimplência (falta de capacidade de cumprir o contrato, deixando de pagar) do mutuário.
Nos dois primeiros, prevalece a hipoteca: o imóvel é a garantia da instituição credora, mas continua a integrar o patrimônio do mutuário. Na falta de pagamento da dívida, o agente financeiro abre um processo judicial (leva até dez anos) para se apossar do imóvel.
No SFI, o banco pode usar a alienação fiduciária, uma figura jurídica recente. Feita a compra do imóvel, o mutuário o transfere por contrato ao credor, que tem a propriedade do imóvel. O mutuário mantém sua posse direta, o que lhe garante o uso do imóvel.
Ele só receberá a posse definitiva depois de pagar todas as prestações do financiamento. Aí, no prazo de 30 dias, segundo a lei, deverá receber do agente financeiro um "termo de quitação".
Esse é o documento que, levado ao cartório onde está registrado o imóvel, garante o cancelamento da "propriedade fiduciária" (ou seja, dada em confiança, em garantia) e a transferência automática do imóvel para o mutuário, assegurando-lhe posse definitiva.
Os sistemas de amortização são métodos de cálculo da matemática financeira que abrangem os juros e o prazo acertados em contrato e definem qual a prestação mensal e que parcela dessa prestação abaterá aos poucos a dívida.
São estes os sistemas de amortização mais comuns do mercado:
Ao contrário da TP, no Sistema de Amortização Constante (SAC) as prestações iniciais são mais altas –de 20% a 30%–, mas as amortizações do saldo devedor são constantes: uma parcela fixa da prestação vai abatendo o que você deve, o saldo, e é sobre ele, cada vez menor, que se aplicam os juros. Isso faz com que o valor pago a título de juros e, afinal, as próprias prestações sejam decrescentes, ao longo do tempo.
Esse sistema, mais conhecido por sua abreviatura Sacre, é muito parecido com o Sistema de Amortização Constante. Utilizado pela Caixa Econômica Federal e por poucos bancos privados, suas prestações iniciais são mais altas, mas decrescem à medida que o tempo passa.
A única diferença é que a taxa referencial (TR) –índice oficial de correção da caderneta de poupança– entra nos cálculos posteriormente, fazendo com que a amortização seja não constante, mas variável. Há matemáticos que comprovam que, se a TR for seguidamente mais baixa, a amortização do saldo devedor será decrescente, não crescente.
Apesar de proibidos por lei quando entraram em vigor, em 1969, e até a medida provisória (MP) de março de 2000, os juros compostos da TP (Tabela Price) corrigem as prestações e o saldo devedor de financiamentos imobiliários de grande parte dos bancos.
O modo de cálculo da TP tem levado milhares de mutuários à inadimplência. Se no princípio as prestações usam no máximo 25% da sua renda familiar, mais para a frente poderão provocar um comprometimento de até 80%, conforme o prazo de financiamento, a taxa de juro anual e a correção mensal do período, cobrada de acordo com a taxa referencial (TR).
A prestação pela TP é obtida por uma fórmula complicada, e mesmo especialistas recorrem a uma calculadora financeira para fazer as contas.
Para quem desconhece o efeito dessa fórmula (caso da maioria dos mutuários), é difícil imaginar que uma prestação acessível no princípio, de até 30% da renda, se torne tão alta em pouco tempo.
A razão disso é que o sistema obriga, durante a maior parte do contrato, que primeiro sejam pagos essencialmente os juros, não o principal da dívida.
Como a parcela cobrada a título de juros não reduz o saldo devedor, a amortização do saldo é muito pequena e lenta de início, aumentando à medida que os anos passam. E essa amortização só se torna possível porque as prestações são cada vez mais altas.
Se você já tem um financiamento pela TP, estude com o banco credor a possibilidade de mudar para o SAC ou o Sacre. Atenção: ao mudar de sistema, sua prestação atual aumentará de 20% a 30%.
Mas lá na frente, mantendo-se o nível de renda, você e sua família não ficarão preocupados com as prestações, que se reduzirão pouco a pouco.
Todo contrato de financiamento imobiliário traz uma cláusula a respeito da modalidade de reajuste que deve ser seguida.
Os Planos de Financiamento mais atuais possuem cláusula de reajuste anual em geral pela TR.
Certifique-se do reajuste na consulta ao seu Banco de Crédito
Fonte de Consulta: Guia Folha Imóveis e Caixa Econômica Federal
Se você dispõe de uma conta antiga no FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), vale a pena utilizar o dinheiro para ajudar na compra de um imóvel.
Quando é permitido o uso:
Estas regras tem se alterado seguidamente pelo Conselho Curador do FGTS e podem novas informações serem adquiridas no seu Banco de Crédito
Blog da Bauma
O QUE DIZEM NOSSOS CLIENTESPostado por luizotavio em 20 de junho de 2014
NOSSOS CUIDADOS COM SUAS OBRASPostado por luizotavio em 21 de maio de 2013
Plantão da Vitória- GuanabaraPostado por luizotavio em 24 de outubro de 2012
FAMILIAS RECEBEM VILA VITÓRIA COM SATISFAÇÃOPostado por luizotavio em 17 de setembro de 2012
Atualidades da Construção
Caixa corta juros para imóveis acima de R$ 500.000Postado por luizotavio em 16 de janeiro de 2013
Obras em São Paulo passam a ser aprovadas pela internetPostado por luizotavio em 15 de setembro de 2012
Empreendimento gerenciado pela Bauma é referência no setorPostado por TWC Comunicação em 17 de outubro de 2011