Vera Cruz II entra na disputa de grandes lajes em momento difícil - Leonidas Herndl
Vera Cruz II entra na disputa de grandes lajes em momento difícil
O edifício corporativo de padrão triple A Vera Cruz II chega ao mercado paulistano em cerca de um mês, num cenário bastante distinto de quando começou a ser erguido, no início de 2012. Naquele momento, a toada do mercado era de euforia e, assim como em 2011, prédios corporativos de alto padrão da região da Faria Lima, na zona sul de São Paulo, já estavam pré-locados totalmente ou em boa parte quando eram entregues. Mas, desde o começo do ano passado, a relação entre oferta e procura se inverteu, a vacância aumentou e os preços de locação caíram.
Na avaliação de consultorias que acompanham o mercado de edifícios corporativos, os preços de locação tendem a ficar estáveis daqui para frente na região da Faria Lima – endereço mais nobre de escritórios corporativos do país -, após um período de retração que resultou do grande volume de entregas em 2013 e da desaceleração da procura por novas áreas pelas empresas, devido ao menor crescimento da economia brasileira.
A expectativa de estabilidade de preços para a região é compartilhada pelo desenvolvedor e gestor do Vera Cruz II, Felipe Kheirallah. O aluguel do metro quadrado do edifício está sendo negociado a R$ 153. No segundo trimestre, o preço médio pedido na região ficou em R$ 138 por metro quadrado, conforme a Jones Lang LaSalle. De acordo com Kheirallah, como o prédio é sustentável, o valor do condomínio será menor, resultando num custo combinado competitivo. Ele diz esperar locação completa seis meses após a entrega.
O Vera Cruz II tem certificação Leed Platinum, capacidade de armazenagem de 200 mil litros de água para reúso e fachada de vidros insulados, que possibilita a entrada de luz, mas reduz a de calor. Na fachada, foram aplicadas faixas de cobre tratado para ficar com tons de azul-esverdeado e reduzir a área de insolação. "É o melhor prédio corporativo de São Paulo", afirma Kheirallah. As lajes têm 1800 metros quadrados, área maior do que quase todas as da região. A área locável do prédio é de quase 20 mil metros quadrados.
Os investimentos no edifício de 11 andares – incluindo terreno, projeto, construção, outorga e obtenção de licenças – somam R$ 400 milhões. O empreendimento tem como sócios a Sociedade Brasileira de Investimentos Imobiliários (SBII), cujos recursos são de familiares de Kheirallah, e a Cerfco Empreendimentos Imobiliários, do empresário Eduardo de Souza Ramos. SBII e Cerfco têm 50% de participação, cada.
Questionado se o mercado mais ofertado agora do que na época em que o investimento foi definido é uma fonte de preocupação, o idealizador do projeto afirmou que "o melhor prédio é o primeiro a ser ocupado e o último a ser esvaziado". Segundo ele, o prazo médio de ocupação do edifício em 15 ou 20 anos tende a ser superior ao dos demais da região.
Kheirallah tem outros três projetos de edifícios corporativos "em gestação", mas o martelo em relação ao desenvolvimento dependerá da definição dos rumos da economia. "Estou esperando o mercado me dizer para onde vai. O pior de tudo é a incerteza", diz. Segundo ele, o início de um novo ciclo de alta de preços do mercado de grandes lajes corporativas dependerá do rumo das eleições.
De acordo com Kheirallah, há demanda pelas áreas do Vera Cruz não por parte de empresas – nacionais ou estrangeiras – que buscam migrar para espaços melhor localizados, com mais tecnologia e áreas contíguas maiores. Há conversas com bancos, escritórios de advocacia e empresas de publicidade.
No jargão do setor, vem ocorrendo o movimento de "fly to quality" pelas empresas, ou seja, de busca de escritórios de mais qualidade. Muitas vezes, os ocupantes conseguem espaços melhores por preços semelhantes aos dos aluguéis dos contratos antigos, fechados na fase de alta do mercado. Desde o ano passado, a disputa acirrada por ocupantes leva proprietários a serem mais flexíveis nos preços e nas carências.
Em alguns casos, quando os prédios pertencem a vários proprietários, chegou a haver concorrência interna por inquilinos, de acordo com o diretor de locação da CBRE, Adriano Sartori. "Com isso, os preços pedidos caíram, a demanda veio, e boa parte das áreas foi absorvidas", diz Sartori. Segundo ele, os preços estão se estabilizando, e já começa a haver menos flexibilidade por parte dos proprietários do que no fim de 2013.
Recentemente, por exemplo, a GVT transferiu seu escritório da Berrini para 3,9 mil metros quadrados – o correspondente a três andares – do edifício F.L Corporate, na Faria Lima. Segundo a GVT, a mudança deveu-se à localização estratégica e à sustentabilidade do prédio, para o qual é buscada a certificação Leed Ouro. A Pirelli também é uma das empresas que terá seu escritório na região.
Para o diretor de transações da Jones Lang, José Victor Cardim, a vacância de prédios corporativos de alto padrão da região da Faria Lima tende a cair devido à redução do volume de entregas. A Jones Lang estima entrega total de 35 mil metros quadrados em 2014 e 2015, ante 40,8 mil metros quadrados no ano passado, quando a absorção ficou em 48 mil metros quadrados. No segundo trimestre, a vacância da Faria Lima era de 16,6%, ante 20,4% no primeiro trimestre – o patamar considerado saudável para a região é de 12%.
A média do preço pedido por metro quadrado na região, de R$ 138 no segundo trimestre, conforme a Jones Lang, foi 3,5% menor do que a do primeiro trimestre e 15% abaixo de abril a junho de 2013. "No geral, a tendência é os preços da região se manterem nos patamares já alcançados, diz Cardim. Ele afirma que a Faria Lima tende a ser a região que vai recuperar mais rapidamente o patamar de valor, por conta da "localização privilegiada e da qualidade mais elevada dos empreendimentos".
A gerente-geral de locações para São Paulo da Cushman & Wakefield, Raquel Miralles, discorda: "os preços da Faria Lima ainda são altos em comparação a outras regiões, como a Berrini e a Marginal Pinheiros". Segundo Raquel, os preços de locação começam a se estabilizar, mas ainda há um "descolamento forte" entre valores pedidos e fechados. "Não se espera transações por R$ 200 o metro quadrado, como ocorreu em 2011", diz.