Responsabilidade civil de imobiliárias e corretores de imóveis - Jus.com.br | Jus Navigandi
1. O dever de probidade e boa fé
Tratando dos contratos em geral, o artigo 422 do Código Civil Brasileiro é expresso ao impor às partes que, na conclusão e na execução do contrato, observem os princípios de probidade e boa-fé:
2. O serviço de corretagem
"A mediação do corretor não se limita a aproximar as partes e singelamente apontar o preço do imóvel. Dele se exige mais, por definição legal e como recompensa pela remuneração contratada, o dever de prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações e esclarecimentos acerca da segurança e do risco do negócio"[1]
Referido dispositivo legal é claro ao dizer que o dever de agir com prudência, diligência e de prestar informações deve ser "espontâneo", ou seja, devem estar sempre presentes a probidade e a boa-fé. Assim, por exemplo, se o intermediador – corretor ou a imobiliária – está ciente ou suspeita de algum problema na documentação do imóvel em negociação, tem o dever de informar o cliente, ainda que este não questione sobre qualquer irregularidade. Isto porque, como dissemos, o dever de prestar todas as informações deve ser espontâneo. É certo que o cliente pode, mesmo ciente da irregularidade, optar por correr os riscos e levar o negócio adiante, mas aos corretores e às imobiliárias incumbe o dever de informarem sobre eventuais irregularidades e riscos. Nesse sentido, confira-se:
"O corretor tem os deveres de diligência e prudência no exercício desse mister e se nessa condição se omite, causando prejuízos a quem devia lealdade e informação, deve reparar os danos decorrentes do descumprimento de tais deveres."[2]
"Ação de indenização por danos materiais e morais. Compromisso de compra e venda de bem imóvel, com intermediação imobiliária. Pagamento de prestações, por parte do promitente vendedor, sendo esta obrigação dos promissários compradores. Alegação de falha na prestação de serviços de intermediação. Gratuidade processual. Análise do pedido prejudicado. Benefício concedido pelo D. Juízo a quo. Nulidade da sentença. Afastamento. Juiz não está obrigado a permitir dilação probatória, quando convencido de sua desnecessidade e quando os elementos constantes dos autos são suficientes para formação de sua convicção. No mérito, os réus assumiram expressamente a responsabilidade pelo pagamento de todas as obrigações vinculadas ao contrato de origem. Várias parcelas do financiamento pagas pelo autor. Ressarcimento dos valores pagos para evitar o enriquecimento ilícito. Falha constatada na prestação de serviços de intermediação. O art. 723 do Código Civil expressamente determina ao corretor a obrigação de executar a mediação com diligência e prudência. Esta obrigação envolve a necessária verificação de todas as obrigações originalmente assumidas pelo cedente no contrato originário de compromisso de compra e venda. Se a corretora não age desta forma, preferindo trabalhar com os dados unilateralmente informados pelo contratante, sem se assegurar da correção destes, é porque assume o risco negocial quanto a eventuais danos sofridos pelos seus clientes, considerando a atuação temerária que apresentou. Justamente por isso o art. 723, parágrafo único, do Código Civil, impõe ao corretor a obrigação de responder pelas referidas perdas e danos. Manutenção das verbas sucumbenciais. Sentença mantida. Motivação da sentença adotada como fundamentação do julgamento em segundo grau. Inteligência do artigo 252 do RITJ. Recursos improvidos."[3]
Observe-se que o parágrafo primeiro do artigo 723 do Código Civil é preciso ao estabelecer que o corretor – ou imobiliária – deve prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou riscos do negócio, bem como sobre alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da intermediação, sob pena de responderem por perdas e danos. Vale transcrever, in verbis:
Desta forma, se, por exemplo, a documentação referente ao negócio aponta alguma irregularidade capaz de no futuro trazer problemas ou gerar danos ao cliente, o intermediador poderá ser responsabilizado por perdas e danos, caso não tenha informado o comprador sobre tal irregularidade e o orientado quanto aos respectivos riscos. Vale conferir, in verbis:
"RESPONSABILIDADE CIVIL - CORRETOR DE IMÓVEIS - OMISSÃO DE INFORMAÇÃO ACERCA DA EXISTÊNCIA DE PENHORA A INCIDIR SOBRE O BEM NEGOCIADO - AFRONTA AO ART. 723 DO CÓDIGO CIVIL - DANOS MATERIAIS A SEREM RESSARCIDOS MEDIANTE RESTITUIÇÃO DO VALOR RECEBIDO A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM - DANOS MORAIS BEM CARACTERIZADOS - INDENIZAÇÃO DEVIDA - AÇÃO JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE - RECURSO PROVIDO EM PARTE."[4]
Não estamos dizendo que ao corretor ou à imobiliária compete a responsabilidade pela análise profunda de documentos, mesmo porque, na grande maioria das vezes a análise dessa documentação envolve aspectos jurídicos, o que demanda a indispensável consulta a um advogado. Isto, contudo, não exime o corretor ou a imobiliária de informarem sobre a existência de possíveis defeitos ou pendências na documentação e sempre orientarem o cliente a procurar um advogado de sua confiança para uma apreciação mais técnica e detalhada. Ademais, o artigo 1º da Lei nº 8.906/1998 prevê como privativas da advocacia as atividades profissionais de consultoria, assessoria e direção jurídicas:
"Art. 1º. São atividades privativas de advocacia:
Se, por outro lado, o intermediador cumpre seu papel de forma a atender seu cliente com toda cautela e diligência que dele se espera, não há como ser responsabilizado:
"EMBARGOS À EXECUÇÃO - Ilegitimidade da corretora reconhecida - Execução de cláusula penal c.c. perdas e danos por descumprimento contratual - Nos moldes estatuídos no art. 723 do CC, responde por perdas e danos a intermediária que não agir com zelo e dever de informação necessários - Incumbência de esclarecer sobre os riscos do negócio e situação documental - Verificada conduta compatível com a atuação esperada, inviável reconhecer a responsabilidade da intermediadora que não concorreu para que o negócio jurídico não se concretizasse após as negociações - Inexistência da responsabilidade solidária quando a inexecução do contrato verifica-se por culpa exclusiva de um dos contratantes - Corretora que não tem o poder de compelir os contratantes ao cumprimento das obrigações assumidas em contrato que sequer figura como parte ou anuente - Fixação de verbas de sucumbência à parte beneficiária da gratuidade judiciária - Possibilidade - Permanece a isenção à exigibilidade da condenação imposta enquanto durar a condição de necessitado, no período de cinco anos - Inteligência dos arts. 1 e 12 da Lei nº 1060/50 - Preliminar rejeitada - Sentença mantida - Recurso desprovido."[6]
A atividade de corretagem, tal como descrita em lei, é remunerada pela comissão decorrente do negócio levado a efeito. Assim, se o negócio imobiliário é concretizado com a intermediação de um corretor ou imobiliária, e fica caracterizado que referido trabalho não foi realizado prestando toda assistência legalmente exigida, é indevida a respectiva comissão. Nesse sentido, in verbis:
"Monitória - Corretor de imóveis - Aproximação entre comprador e vendedor e celebração de contrato de compromisso de compra e venda - Documento com força monitória - Reforma da sentença que entendeu inexistente a força monitória - Improcedência do pedido monitório com acatamento dos embargos, pelo mérito - Corretor que deve prestar toda a assistência a seu cliente, sob pena de perder o direito ao recebimento da comissão - Ao corretor de imóveis cabe dar a seu cliente toda a assistência necessária, não bastando aproximar comprador e vendedor e celebrar o compromisso de compra e venda. Conforme artigo 723 do CC, o corretor é obrigado a fazer a mediação com diligência e prudência, zelar para que o negócio seja feito com segurança, informando o cliente dos riscos existentes. Não agindo assim, perde o direito à comissão contratada caso o compromisso seja posteriormente rescindido por ausência de cuidados que deveriam ter sido tomados antes de sua elaboração - Anula-se a sentença de extinção; no mérito, julga-se improcedente o pedido monitório, com acatamento dos embargos, v.u."[7]
Em caso específico sobre a responsabilidade de uma corretora de imóveis no que se refere à verificação dos documentos relativos ao imóvel, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo ressaltou que, de fato, os corretores devem agir com prudência e diligência no exercício de seu trabalho, contudo isto não significa que o comprador também não deva ser cauteloso. Nesse processo, o imóvel comprado foi penhorado em ação trabalhista. Confira-se, in verbis:
"RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS. Aquisição de imóvel sobre o qual recaiu penhora trabalhista. Sentença que condena a corretora de imóveis ao pagamento de danos materiais e morais no valor de R$ 20.000,00. Dever de diligência do corretor não exclui o dever de cautela da compradora, que deve investigar a higidez jurídica do negócio que pretende celebrar. Inexistência de prova de que a corretora havia expressamente se obrigado a providenciar todas as certidões pessoais necessárias à segurança do negócio. Vendedora que declarou expressamente que não respondia a nenhuma ação pessoal. Autora que pode ajuizar ação de indenização em face da vendedora. Ação improcedente. Recurso provido."[8]
Confira-se ainda, in verbis:
"AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. Autores afirmam que não foram informados pelo corretor de imóveis de que havia gravame registrado na matrícula do bem. Alegação de que a conduta omissiva do corretor deu causa a transtornos posteriores. Artigo 723 do Código Civil. Não é razoável que os compradores deixem de adotar as medidas preventivas naturais a um processo de aquisição de imóvel. O dever de diligência do corretor não exclui o dever de cautela dos compradores, que também deve investigar a situação documental do imóvel e de seu vendedor. Gravame já estava averbado na matrícula do imóvel no momento da aquisição, sendo plenamente possível aos autores conhecerem a circunstância do negócio. Sentença mantida. Recurso improvido"[9]
[1] TJ/SP – 29ª C. Dir. Priv., Ap. nº 001783-43.206.8.26.0068, Rel. Des. S. Oscar Feltrin, Julg. 03.10.2012.
[2] TJ/SP – 29ª C. Dir. Priv., Ap. nº 0062030-96.208.8.26.0000, Rel. Des. S. Oscar Feltrin, Julg. 10.04.2013.
[3] TJ/SP – 5ª C. Dir. Priv., Ap. nº 0010795-69.2011.8.26.0361, Rel. Des. Edson Luiz de Queiróz, Julg. 27.02.2013.
[4] TJ/SP – 1ª C. Cir. Priv., Ap. nº 0012270-34.2009.8.26.0554, Rel. Des. Elliot Akel, Julg. 23.07.2013.
[5] TJ/SP – 7ª C. Dir. Priv., Ap. nº 9195215-77.2008.8.26.0000, Rel. Des. Pedro Baccarat, Julg. 11.05.2011.
[6] TJ/SP – 6ª C. Dir. Priv., Ap. nº 0008237-97.201.8.26.0079, Rel. Des. Percival Nogueira, Julg. 02.08.2012.
[7] TJ/SP – 35ª C. Dir. Priv., Ap. nº 9151581-31.2008.8.26.0000, Rel. Des. Manoel Justino Bezerra Filho, Julg. 07.02.2011.
[8] TJ/SP – 6ª C. Dir. Priv., Ap. nº 0011428-31.2011.8.26.0248, Rel. Des. Francisco Loureiro, Julg. 07.11.2013.
[9] TJ/SP – 6ª C. Dir. Priv., Ap. nº 0010014-14.2011.8.26.0566, Rel. Des. Ana Lucio Romanhole Martucci, Julg. 16.04.2014.
ROSSI, Carlos Alberto Del Papa. Responsabilidade das imobiliárias e corretores de imóveis. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 21, n. 4630, 5 mar. 2016. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/46414. Acesso em: 25 jan. 2022.
Larissa Neves 14/10/2016 17:11
Coloquei um imóvel a venda por uma imobiliária. O imovel foi invadido e deteriorado. Quem reponde pelos danos já que estava sob os cuidados da imobiliaria que está inclusive com as chaves do imovel? Desde já obrigado.