Vou abordar neste artigo algumas mudanças importantes para todos nós que lidamos com contratos de locação. Novos entendimentos na jurisprudência, por vezes estimuladas pela necessidade de medidas que garantam o equilíbrio econômico-financeiro em tempos de Covid-19.
Um novo entendimento sobre a Revisional para o Contrato de Locação Recentemente pudemos acompanhar uma importante decisão do STJ, referente à Lei do Inquilinato, e que coloca uma nova perspectiva sobre a possibilidade de revisão contratual sobre um contrato de aluguel em razão de benfeitorias.
A ação revisional ajuizada no Distrito Federal trata de obras realizadas pelo Hospital Oftalmológico de Brasília em um terreno alugado em 2008, que à época, já dispunha de um edifício. Com o contrato em vigor, houve então a construção pelo locatário de mais dois prédios.
O valor inicial do aluguel era de R$ 60 mil e que, em razão das benfeitorias, entendeu o proprietário, na ação ajuizada, pela majoração do valor para R$ 300 mil.
A propositura da ação revisional, em tese, visa ajustar o valor do aluguel ao valor de mercado do imóvel, e neste sentido seguia o entendimento do STJ sobre a Lei do Inquilinato. Vale lembrar aqui que em 2015, nesta mesma ação, a 4ª Turma negou o pedido argumentando que não caberia em Ação Revisional novo cálculo sobre benfeitorias realizadas, mas sim em Renovatória de Locação.
A nova decisão da ministra Nancy Andrighi, já na Corte Especial, entende que para a ação revisional cabe o pedido de reajuste do aluguel de acordo com a obra realizada.
Redução do valor do aluguel Vamos analisar uma decisão interessante do Tribunal de Justiça de São Paulo, e extremamente pertinente em um momento de crise como o qual passamos. No processo nº 1026645–41.2020.8.26.0100, discutia-se a necessidade de redução do valor do aluguel pago por um restaurante.
Como resultado das medidas tomadas em todo o país para conter a pandemia, considerando a atividade econômica reduzida e queda de rendimento das empresas, verificou-se a necessidade de redução dos valores a fim de que o restaurante pudesse cumprir com seu dever e evitar uma situação de insolvência.
A questão que se coloca é: de que maneira podemos manter as relações contratuais, equilibrando os prejuízos. Que a Covid-19 nos trouxe um impacto econômico, é fato. Mas um impacto que atinge a todos. E o desafio é justamente promover este equilíbrio de maneira a minimizar os prejuízos, tanto para pessoas físicas quanto jurídicas. Ou, neste caso, tanto para locador quanto para locatário.
Na ação citada, o pedido inicial era de suspensão da exigibilidade de aluguéis durante a pandemia, prejudicando então o locador. O juízo entendeu por diminuir para 30% do valor original, uma decisão acertada, visto que não se trata de revisão do valor, mas apenas um ajuste em um momento excepcional, que permita a sobrevivência do negócio.
Revisão contratual na pandemia Trago aqui mais uma recente decisão muito oportuna, referente ao período de pandemia, que vale a nossa análise. Trata-se de uma decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, AI 2084786–45.2020.8.26.0000, que negou provimento à uma tutela provisória de urgência em ação de revisão de contrato, em que a autora pleiteava a redução do valor dos aluguéis pela metade.
O juízo não verificou o perigo de dano ou risco ao resultado do processo. A questão, neste caso, é que o momento de excepcionalidade não abarca, necessariamente, a revisão de contratos, considerando o aspecto transitório da pandemia.
No tópico anterior, examinamos uma decisão judicial quer permitiu a redução do aluguel pago por um estabelecimento durante o período de crise. Pode parecer contraditória com a decisão, mas o que se observa é que os Tribunais estão fazendo a análise de cada caso concreto, considerando suas especificidades, e buscando equilíbrio tanto para locador quanto para locatário.
O equilíbrio econômico-financeiro em tempos de Covid-19 A crise financeira causada pela pandemia nos trouxe uma reflexão sobre nossas relações contratuais, do ponto de vista da capacidade econômica comprometida para muitas pessoas e empresas. O fato é que, durante o cumprimento contratual, é possível que ocorram situações excepcionais que induzam a uma desproporcionalidade contratual.
O contrato é uma importante ferramenta que proporciona segurança jurídica entre as partes. Celebrado livremente, tem força de norma em sua execução. No entanto, o que observamos é que a crise econômica causada pelo Covid-19 impôs um desequilíbrio econômico-financeiro para muitos deles. Para estes casos específicos, dispõe o Código Civil, em seu artigo 317:
Também, o artigo 478 do mesmo Código:
Passamos por um momento que, inevitavelmente, ocorrerá um desequilíbrio econômico para muitos. Cabe a nós a análise de cada caso, à luz da legislação vigente.
A importância do advogado nos momentos de crise É muito comum que, em momentos de crise como este pelo qual passamos, tenhamos que repensar a nossa rotina e as nossas relações contratuais. São situações que requerem a orientação técnica para tomarmos decisões acertadas, seja ela em um vínculo entre locador e locatário, ou em negócios mais complexos do direito empresarial.
Nós, advogados, temos papel fundamental na defesa dos interesses em litígios extra ou judiciais. Mais do que isso, nós estabelecemos uma relação de confiança no relacionamento entre profissional e cliente.
Você tem um advogado de confiança? A crise é passageira, mas, mais do que nunca, não se pode negligenciar os cuidados no âmbito legal. Conte comigo nesta luta.