FAEP - Boletim Informativo
no arrendamento rural
Os contratos submetidos ao regramento do Estatuto da Terra e Regulamento deixam pouca margem de autonomia aos pactuantes. Isso ocorre tanto na parceria rural quanto no arrendamento. A norma legal atinge minúcias, razão pela qual a autonomia da vontade contratual se manifesta de maneira restrita. A legislação determina com exatidão os termos obrigatórios dos pactos rurais, isto desde 1964, data da legislação de regência, até os dias atuais. Eventuais cláusulas que se coloquem contra disposições contidas na legislação serão tidas como nulas.
Uma das questões que chama a atenção de arrendadores e arrendatários é o prazo de desocupação do imóvel rural dado em arrendamento. Trata-se de temática comum em substrato de contrato rural de arrendamento. A legislação obriga ao proprietário do imóvel a notificar o arrendatário de tal propósito até seis meses anteriores ao vencimento da avença. Somente assim agindo se habilitará à ação de despejo prevista na própria lei. Essa referida cientificação do arrendatário deve operar-se nos termos do artigo 95, IV e V, da Lei nº 4.504/64, sob pena de não cumprir a exigência.
Na realidade esta precede a ação de despejo, constituindo-se em condição básica do procedimento. Envolve verdadeira carência acionária ou possibilidade jurídica, sem cujos requisitos a parte não pode propor demanda, tudo na harmonia da processualística vigente.
Ocorre, dessa forma, que não efetivada a notificação prevista no Estatuto da Terra, no prazo assentado, tem-se o contrato por renovado, significando dizer que este prevalecerá nos mesmos termos anteriores. Enfim, o contrato originário estará renovado automaticamente. Essa prorrogação dar-se-á em toda a extensão da avença contratual, permanecendo vigentes as suas cláusulas inclusive aquela que trata do prazo, o qual se manterá determinado.
Na prática, a ausência de notificação no prazo certo, com a anterioridade devida, irá gerar como resultado a renovação do contrato em todos os seus termos, obrigando-se o arrendador a aguardar o desfecho do novo prazo, ou seja, o mesmo interregno contratual primitivo. A simples omissão do proprietário em casos tais ensejará em seu desfavor a obrigação de aguardar o desfecho de novo prazo. Sabendo-se que o prazo mínimo para a vigência do contrato de arrendamento rural é de três anos, a questão envolve resultados econômicos efetivos e reais. O prazo mínimo fixado para o arrendamento encontra-se disposto no artigo 13, II, alínea "a", do Decreto nº 59.566/66.
A matéria pertinente ao arrendamento rural, não raras vezes, encontra divergência entre os tribunais estaduais, em razão das antigas práticas e tradições regionais relativas a aluguéis das glebas rurais. Em razão disso, torna-se mister o exame da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a fim de que se conheça a atualização do direito, até porque, cabe ao STJ a uniformização da jurisprudência ao nível nacional, prevalecente o seu entendimento. E os temas ligados aos contratos rurais mostram-se multiformes, exigindo exame permanente, pois travam-se debates intensos nos tribunais.
Apenas no tocante ao arrendamento, debate-se costumeiramente o valor do aluguel, valor de multa em caso de inadimplência, rescisão do contrato, modalidade de procedimento acionário, e outros, formando uma doutrina específica e extensa sobre Direito Agrário.