O que é e quais são os tipos de financiamento imobiliário? - Blog VivaReal
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Entenda um pouco mais sobre financiamento imobiliário e veja qual combina melhor com suas necessidades
24/03/2017 @ 16:05
Nos últimos anos, com o aumento da renda média dos brasileiros, é cada vez maior o número de pessoas que optam pelo financiamento imobiliário como forma de adquirir o tão almejado imóvel próprio. Os empréstimos bancários concedidos com o propósito de aquisição e construção de imóveis ultrapassam a casa dos bilhões de reais anualmente!
Entretanto, o financiamento de imóvel ainda é um assunto bastante nebuloso para muitas pessoas que desejam comprar sua casa própria. O que ele é, na verdade? Quais são os tipos existentes? Como é possível utilizá-lo? Quais documentos são necessários para conseguir um financiamento?
Se essas são algumas das dúvidas que rondam a sua cabeça ultimamente, não deixe de continuar a leitura deste post! Aqui, reunimos as principais informações sobre esse assunto em um guia básico sobre financiamento de imóvel, para você ficar, de uma vez por todas, por dentro desse assunto! Vamos lá?
Financiamento de imóvel nada mais é do que um empréstimo concedido, por um banco ou instituição financeira, às pessoas que desejam adquirir um imóvel. Dessa maneira, com o dinheiro emprestado, é possível quitar o imóvel à vista. O valor emprestado vai, então, sendo devolvido ao banco pouco a pouco, mensalmente.
Obviamente, como acontece em qualquer empréstimo, há juros embutidos no financiamento imobiliário. Esses juros são como um "aluguel" cobrado pelo dinheiro emprestado, que vem junto às prestações do financiamento.
O valor das prestações varia conforme o tipo de financiamento contratado, o valor do imóvel e as taxas de juros cobradas pelo banco responsável pela transação. Assim, as prestações são a questão mais importante do financiamento, e seus valores podem crescer ou decrescer ao longo do tempo de quitação.
Em função de todas essas características, entender a fundo como funciona a dinâmica desse tipo de empréstimo é fundamental na hora de escolher o financiamento mais adequado para o seu caso. Atualmente, existem 3 tipos de financiamento imobiliário no país. A seguir vamos explicar melhor as características, vantagens e desvantagens de cada um.
Antes de escolher o tipo de financiamento imobiliário mais adequado ao seu caso, é importante esclarecer que o valor das prestações desse tipo de empréstimo é dividido em amortização e juros.
Amortização é o percentual da parcela que corresponde à devolução do valor emprestado pelo banco. Já os juros, como explicamos, referem-se ao "aluguel" cobrado pelo empréstimo do dinheiro. Os juros sempre são cobrados em relação ao saldo devedor, ou seja, ao montante que ainda falta devolver ao banco.
Levando em conta essas características, os tipos de financiamento variam, principalmente, em relação a 2 fatores: qual é a porcentagem da parcela referente à amortização e aos juros, e como essa porcentagem varia ao longo do tempo. Confira abaixo os 3 tipos de financiamento imobiliários praticados atualmente no Brasil:
Bastante utilizado em muitos países mundo afora, o Sistema Price teve que ser remodelado para se adaptar à realidade brasileira (alta inflação e taxas de juros) e, por isso, não é muito praticado por aqui atualmente. Em seu modelo original, a Tabela Price tem prestações fixas, juros decrescentes e amortizações crescentes.
Assim, durante as primeiras prestações, a maior parte da parcela refere-se ao pagamento dos juros. Conforme o tempo passa, os juros diminuem, visto que sempre são cobrados sobre o valor que ainda se deve ao banco.
Como o saldo devedor diminui a cada mês, os juros cobrados também vão, assim, diminuindo. Porém, como no Sistema Price o valor das parcelas é fixo, o que aumenta a cada mês é o valor da amortização.
Entretanto, no Brasil, a Tabela Price passou por adaptações e as parcelas não são mais fixas, mas variam conforme a inflação. O indexador pós-fixado TR (taxa referencial) é o mais utilizado para o reajuste das prestações do Sistema Price.
Esse tipo de financiamento imobiliário é especialmente desvantajoso em situações nas quais a renda do devedor não é reajustada na mesma proporção de sua dívida com o banco. Nesses casos, com o passar do tempo, o valor da parcela comprometerá uma porcentagem cada vez maior de sua renda, o que pode dificultar e muito a quitação do empréstimo.
O Sistema de Amortizações Constantes, também conhecido pela sigla SAC, já explica seu funcionamento no nome. Nesse tipo de financiamento, o valor das amortizações é constante ao longo de todo o período de quitação do empréstimo. O que varia, então, são os juros cobrados.
Naturalmente, como os juros sempre são cobrados em relação ao saldo devedor, no SAC o valor das parcelas vai diminuindo gradativamente ao longo do tempo. Ao pagar prestações maiores logo no início do financiamento, a dívida é amortizada mais rapidamente e o juro total vai diminuindo.
A grande vantagem de financiar o seu imóvel no sistema SAC é a segurança que esse tipo de empréstimo proporciona ao longo do tempo. Como as prestações mais altas são cobradas logo de início, se algum tipo de imprevisto ocorrer no futuro, as parcelas do empréstimo já estarão menores e serão mais fáceis de serem honradas.
Por fim, o terceiro tipo de financiamento imobiliário praticado no Brasil é o Sistema de Amortização Crescente (Sacre). Esse sistema é uma mistura do Sistema Price e do SAC. As prestações desse tipo de empréstimo são crescentes ao longo do tempo, mas somente até certo ponto, a partir do qual começam a diminuir.
Assim como no Sistema Price, o reajuste das prestações do Sacre é atrelado à TR, as amortizações são crescentes ao longo dos anos e os juros, consequentemente, vão diminuindo. A vantagem quando se compara o Sacre ao Sistema Price, porém, é que, como as prestações decrescem ao longo do tempo, o risco de inadimplência diminui de maneira significativa.
Quando posso amortizar as parcelas?
Como já esclarecemos em outros tópicos, ao contratar um financiamento imobiliário, parte do valor das prestações refere-se à amortização da dívida, ou seja, à devolução do valor que você tomou emprestado do banco, e parte refere-se ao pagamento de juros do empréstimo.
Dependendo do sistema de financiamento que você escolher no momento da contratação (Sistema Price, SAC ou Sacre), essas porcentagens podem ou não variar ao longo do tempo.
Entretanto, o que acontece se você dispuser de algum dinheiro extra e quiser adiantar a amortização da dívida? Isso é possível?
A resposta é sim, você pode amortizar a dívida de seu financiamento. Inclusive, esse é um direito seu, previsto por lei. Ao fazer isso, você pode optar por diminuir o número de parcelas restantes (ou seja, o tempo para quitação do empréstimo será menor do que o inicialmente contratado), ou manter o tempo e diminuir o valor das parcelas.
Por exemplo, vamos supor que você contratou um financiamento imobiliário de R$ 62 mil, com uma taxa de juros de 6,55% ao ano pelo sistema SAC, prazo de 300 meses, 44 prestações já quitadas, saldo devedor de R$ 55 mil e prestação atual no valor de R$ 505.
Dentro desse cenário, vamos imaginar que você vendeu o seu carro e agora tem disponíveis R$ 20 mil e deseja utilizar essa quantia para amortizar seu financiamento.
Nesse caso, ao amortizar em R$ 20 mil o saldo devedor, você pode optar por manter o mesmo valor de prestação atual (R$ 505) e diminuir o prazo de financiamento de 300 para 100 meses (dos quais 44 já estão quitados). Por outro lado, caso você decida dar uma folguinha no orçamento mensal, é possível manter o prazo de quitação em 300 meses e diminuir o valor da prestação para cerca de R$ 310.