Entenda o novo financiamento imobiliário pelo IPCA | André Bona
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quinta-feira, agosto 29, 2019 9:00 am Seguros Equipe André Bona
No dia 20 de agosto de 2019, a Caixa Econômica Federal anunciou um novo financiamento imobiliário pelo IPCA. Neste modelo, os contratos de crédito imobiliário deixam de ser atualizados pela Taxa Referencial (TR) e passam a ser indexados pelo IPCA.
Mas será que esta nova opção de financiamento imobiliário pelo IPCA, divulgado pela Caixa Econômica, vale a pena?
Para entender melhor o que essa mudança significa – e se o novo modelo vale a pena, invista alguns minutos na leitura deste artigo.
Como funciona o financiamento imobiliário pelo IPCA?
O financiamento imobiliário utilizado pela Caixa Econômica Federal em seus contratos antigos segue a Taxa Referencial (TR). Atualmente, os juros dos contratos indexados à essa taxa variam entre 8,30% e 9,95%.
Já os juros da nova linha de crédito, que passa a ser indexada ao IPCA, terão taxas fixas entre 2,95% e 4,95% ao ano. A modalidade financiará até 80% do valor do imóvel e terá um prazo máximo de 360 meses.
Além disso, a nova linha terá como limite 20% da renda do mutuário (enquanto os créditos imobiliários ligados à TR têm o limite de 30%). Ainda, estima-se que a renda exigida diminuirá, uma vez que as prestações do IPCA devem ser até 51% menores do que as da TR (isso por conta dos juros fixos menores).
Segundo a Caixa, as linhas atreladas à TR serão mantidas. Já os contratos com o financiamento imobiliário pelo IPCA serão aplicados nas novas adesões ao Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) e ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
As taxas de financiamentos indexados ao IPCA entrarão em vigor em 26 de agosto e valerão para novos contratos. Este financiamento imobiliário pelo IPCA, no entanto, não elimina a modalidade que já existe no mercado.
O que já existe no mercado?
A menor taxa de juros encontrada no mercado, antes da nova modalidade da Caixa entrar em vigor, é na linha Carta de Crédito do FGTS da própria Caixa Econômica Federal. Nesta modalidade, a taxa é de 5,11%. A maior, também da Caixa, é de 9,75% para as modalidades englobadas no SFH e SFI.
A Carta de Crédito do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) contempla apenas participantes do Fundo.
O sistema SFH é válido para imóveis de até R$ 1,5 milhão. Utiliza recursos do FGTS e da caderneta de poupança.
O sistema SFI atinge imóveis com valores acima de R$ 1,5 milhão. Trata-se de uma linha que os bancos oferecem com recursos próprios.
Existe também a opção da linha pró-cotista (crédito imobiliário financiado com recursos do FGTS com juros menores para quem não se enquadra nas regras do Programa Minha Casa Minha Vida).
Outra opção é a Carteira Hipotecária, que permite que o contratante seja dono do imóvel. Todavia, como garantia de pagamento da dívida, até o encerramento do contrato a propriedade fica em nome da instituição financeira.
A nova linha de financiamento imobiliário pelo IPCA vale a pena?
Diante de tantas opções no mercado, surge uma pergunta. Afinal, a nova linha de financiamento imobiliário pelo IPCA vale a pena?
Vamos a uma simulação: compra de um imóvel de R$ 500 mil, com financiamento de R$ 400 mil (80% do valor) pelo período de 15 anos. Considerando as duas melhores condições de financiamento oferecidas pela Caixa com juros de TR mais 8,5% ao ano, e com IPCA mais 2,95% ao ano, temos:
A diferença entre as opções ficou em R$ 30.215,89. Observe que, se o comprador tivesse optado pelo IPCA no lugar da TR, gastaria cerca de R$ 30 mil a mais no fim do financiamento. Mas não é sempre que esta diferença existirá.
De acordo com especialistas, o financiamento imobiliário pelo IPCA vale a pena quando o prazo é menor. É o caso, por exemplo, em que a dívida sendo quitada em até 10 anos.
Isso porque, considerando o IPCA dos últimos 12 meses (3,22%) e uma taxa média de 3,75% para o público em geral, o total dos juros a serem pagos será da ordem de 7% ao ano. A taxa, portanto, é menor do que a praticada pela própria Caixa nos contratos de TR.
Na hora de escolher um financiamento, portanto, vale a pena se atentar aos prazos. Confira sempre as opções disponíveis no mercado (inclusive a modalidade indexada ao IPCA) e verifique qual é a melhor opção para você.
Adesão de outros bancos
É importante destacar que o financiamento imobiliário pelo IPCA deverá movimentar o segmento em breve. Seguindo como uma tendência de mercado, após o anúncio da Caixa outros bancos divulgaram que também estão avaliando novas opções de crédito imobiliário. O Banco do Brasil é um deles.
Após a Caixa, o BB anunciou alterações no financiamento imobiliário. De acordo com o banco, a modalidade terá taxas mais baixas para prazos de financiamento menores.
Operações de 60 meses, por exemplo, terão taxa a partir de 7,99% ao ano mais a Taxa Referencial (TR), que está zerada. Já os juros para os financiamentos de 359 a 418 meses (correspondente a 29 anos e 11 meses a 34 anos e 10 meses), as taxas foram fixadas a partir de 8,45% ao ano, mais TR.
O novo crédito imobiliário do BB é válido para as linhas do SFH (Sistema Financeiro de Habitação) e CH (Carteira Hipotecária). Mas, se o Banco do Brasil ainda adota a TR, o Bradesco informou que está avaliando as condições para uma nova linha atrelada ao IPCA.
Por sua vez, o Itaú Unibanco também se pronunciou a respeito. De acordo com eles, estão sendo analisadas condições de financiamento imobiliário que tragam mais benefícios aos seus clientes.
E você, o que você achou dessa modalidade de financiamento pelo IPCA da Caixa Econômica Federal? Seja qual for sua opinião sobre o tema, lembramos que é sempre indicado não cair em financiamentos e se planejar, sempre que possível, para pagar à vista.
No entanto, em caso de financiamento, vale a pena estar atento às taxas e manter um bom planejamento financeiro. Para encerrar, deixamos duas sugestões de leitura:
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