NULIDADE DA CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA NOS CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BENS IMÓVEIS - CONTEÚDOS | LDA ADVOCACIA
Cuida-se o presente artigo de estudo realizado em consonância com o entendimento jurisprudencial, acerca da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor com a consequente nulidade de cláusula compromissória inserida arbitrariamente nos contratos de promessa de venda e compra de bens imóveis.
O CDC é aplicável aos casos de promessa de venda e compra de imóvel, inseridas em contratos de consumo, tendo em vista que trata-se de relação consumerista.
Em que pese a autonomia das partes no momento da celebração do contrato, a posterior manifestação do consumidor no sentido de que lhe foram impostas cláusulas abusivas, consideradas nulas por normas de ordem pública, não pode ser ignorada, sob pena de se frustrar a finalidade protetiva das normas consumerista.
O Art. 54 do CDC - Lei 8.078/90, define contrato de adesão:
"É aquele cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo." (grifou-se)
É notório que nos contratos de promessa de venda e compra de imóvel o consumidor não discute o conteúdo do contrato: ou adere ou não adquire o bem pretendido.
Dessa forma, aplica-se à hipótese o disposto no art. 6º, V, do CDC, o qual permite a modificação de cláusulas contratuais, independentemente de haver fato superveniente e imprevisível, bastando unicamente à existência de prestações desproporcionais advindas de cláusulas contrárias ao ordenamento jurídico.
Afora isso, o princípio da função social dos contratos deve ser compreendido como uma cláusula geral e implícita a todo e qualquer contrato, por meio do qual se deve buscar o equilíbrio contratual, viabilizando a circulação de riquezas. Portanto, indubitável a possibilidade de se discutir e modificar as cláusulas do contrato celebrado entre as partes.
Vale lembrar, que a arbitragem consiste no julgamento do litígio por terceiro imparcial, escolhido pelas partes. É, portanto, espécie de heterocomposição de conflitos, que se desenvolve mediante trâmites mais simplificados e menos formais do que o processo judicial.
A arbitragem é regulada pela Lei 9.307/96 e constituída mediante negócio jurídico denominado convenção de arbitragem, que compreende a cláusula compromissória e o compromisso arbitral.
Pela cláusula compromissória, convencionam as partes que as demandas decorrentes de determinado negócio jurídico serão resolvidas pelo juízo arbitral. Trata-se de decisão prévia e abstrata das partes, anterior ao litígio. Já o compromisso arbitral é o acordo de vontades posterior ao litígio, para submetê-lo ao juízo arbitral. O compromisso arbitral, portanto, será a materialização da cláusula compromissória.
Contudo, em se tratando de contratos de adesão, é nula de pleno direito cláusula contratual que prevê arbitragem compulsória (art. 51, VII do CDC). O princípio da autonomia privada, aqui é mitigado por princípios outros, como o da igualdade, da boa-fé e da função social do contrato, o que se justifica em razão da evidente vulnerabilidade de um dos contratantes, que será obrigado a se sujeitar às cláusulas impostas pelo outro, se com ele quiser contratar.
Senão veja-se o entendimento dos tribunais pátrios sobre o caso em voga:
2. A regra contida no art. 51, VII, do CDC, incidente sobre contratos derivados de relação de consumo, sejam eles de adesão ou não, impõe a nulidade de cláusula que determine a utilização compulsória da arbitragem, ainda que satisfeitos os requisitos do art. 4º, § 2º, da Lei nº 9.307/96.
(...). APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA.
(TJGO, APELACAO CIVEL 13132-28.2012.8.09.0051, Rel. DR(A). MARCUS DA COSTA FERREIRA, 6A CAMARA CIVEL, julgado em 08/07/2014, DJe 1584 de 15/07/2014) (grifou-se)
É cabível a aplicação do Código de Defesa do Consumidor nos contratos de compromisso de compra e venda, por se tratar de relação consumerista com imobiliária, razão pela qual é nula a cláusula arbitral inserida de forma compulsória no contrato de adesão (art.51, VII do CDC). (…). APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA."
(TJGO, 6ª CC, AC n°196693-15.2011.8.09.0011, Relator: Marcus da Costa Ferreira, DJ 1165 de 15/10/2012). (grifou-se)
A indicação em cláusula compromissória, de solução de conflitos eventuais e futuros por intermédio de juízo arbitral em relações de consumo decorrentes de contratos padrão ou de adesão, é nula de pleno direito" (TJMG, AC n. 1.0024.08.180398-3/001, 11ª Câmara Cível, Rel. Des. Duarte de Paula. J. 05-05-2010) (grifou-se)
Desta feita, se o consumidor verificar que a arbitragem foi estabelecida compulsoriamente no momento da celebração do contrato, situação que viola o Art. 51, VII, do CDC, a parte lesada poderá propor ação judicial visando à declaração de invalidade da clausula, conforme amplo entendimento jurisprudencial:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - RELAÇÃO DE CONSUMO - CONTRATO DE ADESÃO - CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA DE ARBITRAGEM - NULIDADE.
- É nula de pleno direito a cláusula contratual que prevê arbitragem compulsória em contrato de adesão.
APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0024.12.249204-4/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - APELANTE(S): ANTONIO SERGIO DE BARROS - APELADO(A)(S): ALUTEC ESQUADRIAS ALUMINIO LTDA (grifou-se)
Este também foi o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no brilhante voto do então Ministro Humberto Gomes de Barros:
"PROMESSA COMPRA E VENDA IMÓVEL. NULIDADE SENTENÇA. INEXISTENTE. CLÁUSULA DE ARBITRAGEM. ABUSIVIDADE. REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS 5 E 7.
É nula a clausula de convenção de arbitragem inserta em contrato de adesão, celebrado na vigência do Código de Defesa do Consumidor.."
(STJ, 3ª Turma, REsp 819519/PE, Rel. Min. HUMBERTO GOMES DE BARROS, DJ 05/11/2007 p. 264 RDDP vol. 58 p. 114)
Logo, se o contrato celebrado for de adesão a cláusula que prevê a arbitragem compulsória (art. 51, VII do CDC) é nula de pleno direito. O princípio da autonomia privada é mitigado por princípios outros, como o da igualdade, da boa-fé e da função social do contrato, o que se justifica em razão da evidente vulnerabilidade de um dos contratantes, no caso os consumidores, que serão obrigados a se sujeitar às cláusulas impostas pelo outro.
Ademais, nos termos da norma inserta no §2º do artigo 4º da Lei 9.307/96, a cláusula compromissória somente tem eficácia se a iniciativa da arbitragem partir do aderente ou se concordar, expressamente, com sua instituição, nas seguintes hipóteses, in verbis:
'§ 2º Nos contratos de adesão, a cláusula compromissória só terá eficácia se o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou concordar, expressamente, com a sua instituição, desde que por escrito em documento anexo ou em negrito, com a assinatura ou visto especialmente para essa cláusula.'
À luz do princípio da vulnerabilidade, é juridicamente vulnerável o consumidor que não detém conhecimentos jurídicos específicos, para entender as cláusulas do contrato que está celebrando com empresa, conforme consolidado entendimento jurisprudencial:
'EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA CUMULADA COM DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO E REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. EXTINÇÃO DO FEITO, EM JUÍZO DE RETRATAÇÃO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO. ENTENDIMENTO DA CONVENÇÃO DE ARBITRAGEM COMO GÊNERO DE QUE SÃO ESPÉCIES A CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA E O COMPROMISSO ARBITRAL.
2) Ainda que se tenha a cláusula compromissória como obstativa do afastamento do juízo arbitral, necessário tenha sido observado o que estabelece o § 2º do art. 4º da Lei n. 9.307/96, que determinada cuidados próprios e especificados quando se trata de contrato de adesão. Sentença de extinção do feito sem julgamento de mérito desconstituída. Provido o recurso da autora, prejudicado o da co-ré.' (TJRS - Apelação Cível Nº 70009494923, 16ª Cam. Cível, Rel.: Helena Ruppenthal Cunha, j. em 17/11/2004). (grifou-se)
Portanto, a cláusula compromissória inserida em contrato de consumo, mesmo com observância das normas do art. 4º, §2º da Lei nº 9.307/96, é nula de pleno direito. Por essa razão, não tem força para afastar a competência do Judiciário para solucionar lides de consumo.
Diante todo o arrazoado, tem-se que é perfeitamente cabível a declaração de nulidade de cláusula compromissória que elege Corte de Conciliação e Arbitragem como a competente para dirimir os conflitos oriundos de contrato de promessa de venda e compra de bem imóvel, sempre que houver infração aos ditames do CDC.