Superior Tribunal de Justiça STJ - RECURSO ESPECIAL : REsp 955134 SC 2007/0114070-5 - Inteiro Teor
REsp 955134 SC 2007/0114070-5
DJe 29/08/2012
RECORRENTE : SÓ CASAS EMEPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA E OUTROS
ADVOGADOS : MICHEL SALIBA OLIVEIRA E OUTRO (S)
LUIZ ANTONIO PEREIRA RODRIGUES E OUTRO (S)
RECORRIDO : BERNARDETE CORRÊA BERRI
ADVOGADOS : ALDO GUILLERMO MENDÍVIL BURASCHI E OUTRO (S)
LUCIANO DA CONCEIÇAO E OUTRO (S)
DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISAO POR CULPA DA CONSTRUTORA (VENDEDOR). DEFEITOS DE CONSTRUÇAO. ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS EM RAZAO DO USO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. PAGAMENTO, A TÍTULO DE SUCUMBÊNCIA, DE LAUDO CONFECCIONADO EXTRAJUDICIALMENTE PELA PARTE VENCEDORA. DESCABIMENTO. EXEGESE DOS ARTS. 19 E 20 DO CPC. INVERSAO DE CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PREVIA MULTA EXCLUSIVAMENTE EM BENEFÍCIO DO FORNECEDOR, PARA A HIPÓTESE DE MORA OU INADIMPLEMENTO DO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE.
2. Seja por princípios gerais do direito, seja pela principiologia adotada no Código de Defesa do Consumidor, seja, ainda, por comezinho imperativo de equidade, mostra-se abusiva a prática de se estipular penalidade exclusivamente ao consumidor, para a hipótese de mora ou inadimplemento contratual, ficando isento de tal reprimenda o fornecedor - em situações de análogo descumprimento da avença. Assim, prevendo o contrato a incidência de multa moratória para o caso de descumprimento contratual por parte do consumidor, a mesma multa deverá incidir, em reprimenda do fornecedor, caso seja deste a mora ou o inadimplemento. Assim, mantém-se a condenação do fornecedor - construtor de imóveis - em restituir integralmente as parcelas pagas pelo consumidor, acrescidas de multa de 2% (art. 52, 1º, CDC), abatidos os aluguéis devidos, em vista de ter sido aquele, o fornecedor, quem deu causa à rescisão do contrato de compra e venda de imóvel.
3. Descabe, porém, estender em benefício do consumidor a cláusula que previa, em prol do fornecedor, a retenção de valores a título de comissão de corretagem e taxa de serviço, uma vez que os mencionados valores não possuem natureza de cláusula penal moratória, mas indenizatória.
4. O art. 20, caput e 2º, do Código de Processo Civil enumera apenas as consequências da sucumbência, devendo o vencido pagar ao vencedor as "despesas" que este antecipou, não alcançando indistintamente todos os gastos realizados pelo vencedor, mas somente aqueles "endoprocessuais" ou em razão do processo, quais sejam, "custas dos atos do processo", "a indenização de viagem, diária de testemunha e remuneração do assistente técnico". Assim, descabe o ressarcimento, a título de sucumbência, de valores despendidos pelo vencedor com a confecção de laudo extrajudicial, mediante a contratação de perito de sua confiança. Precedentes.
Vistos, relatados e discutidos estes autos, os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça acordam, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas a seguir, por unanimidade, dar parcial provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Senhor Ministro Relator. Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Março Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator.
1. Bernardete Correa Berri ajuizou ação em face de Só Casas Empreendimentos Imobiliários Ltda., Jorge Arnaldo Laureano e Alceu da Silva, alegando ter firmado contrato de compra e venda de uma casa nova, mas que o imóvel foi entregue com atraso de mais de dois anos e com diversos defeitos que o tornam impróprio para o uso, havendo, segundo alega, risco de desabamento. Assim, a autora deduziu, como pedidos principais: a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos, sem nenhum desconto, acrescidos dos mesmos juros, correção monetária, multa, arras e comissão de corretagem que pagaria à vendedora, no distrato, se estivesse aquela inadimplente; e como pedidos sucessivos: a reparação dos defeitos da obra, como descrito em laudo apresentado, além de regularização do imóvel junto ao INSS e Cartório Imobiliário, assim também junto à Municipalidade, com a retificação da metragem do terreno, devolução do imposto de transmissão pago indevidamente, as despesas de mudança e reequipamento de outra casa para morar, indenização por dano moral em valor estimado de R$ 50.000,00, seja no caso de rescisão contratual, seja no caso de reforma do imóvel (fl. 14).
A ré Só Casas Empreendimentos Imobiliários Ltda. contestou e reconveio, pleiteando a condenação da autora ao pagamento dos aluguéis relativos ao período em que ocupou o imóvel, para o caso de rescisão contratual (fls. 106-109).
O Juízo de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Joinville/SC julgou parcialmente procedente os pedidos formulados na inicial, para declarar rescindido o contrato, condenando os requeridos a restituírem à autora os valores recebidos, com acréscimo de correção monetária e juros de 0,5% ao mês desde o momento em que receberam o numerário até o efetivo pagamento. Julgou também procedente a reconvenção para condenar a autora ao pagamento de aluguéis pela utilização do imóvel (fls. 182-187).
Em grau de apelação, julgando recursos interpostos por autor e réus, o Tribunal de Justiça-SC modificou em parte a sentença, nos termos da seguinte ementa:
AÇAO DE RESCISAO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
PRELIMINARES DA AUTORA.
CONEXAO. REJEIÇAO. NAO OBRIGATORIEDADE DE TRAMITAÇAO CONJUNTA DO PRESENTE PROCESSO COM OUTROS SIMILARES, AJUIZADOS POR ADQUIRENTES DISTINTOS EM FACE DA EMPRESA RÉ. PREJUÍZO INEXISTENTE.
É imperiosa a reunião de processos conexos para julgamento simultâneo somente quando haja efetiva possibilidade de ocorrerem julgamentos contraditórios, hábeis a comprometer a execução das respectivas sentenças. E isto não se dá quando, apesar da identidade dos pedidos formulados, litiguem nas diversas ações partes diversas, não havendo questão comum a decidir.
PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA VISANDO A DESOCUPAÇAO IMEDIATA DO IMÓVEL ADQUIRIDO, COM TRANSFERÊNCIA A OUTRO E PAGAMENTO DE ALUGUÉIS PELA RÉ ATÉ O DESATE DA LIDE. PERICULUM IN MORA NAO EVIDENCIADO. ADEMAIS, JULGAMENTO DO RECURSO QUE JÁ PROPICIA A EXECUÇAO DA SENTENÇA.
Desnecessária, a esta altura, a concessão de tutela antecipada para que possa a autora mudar-se para outro imóvel, nele residindo às expensas da parte ré até o desate do litígio. O julgamento da lide nesta Corte já permite a execução imediata da sentença, dispensando aquela providência, uma vez que eventuais expedientes ofertados às Cortes Superiores serão recebidos apenas em efeito devolutivo (art. 497 do CPC), podendo ser, inclusive, dispensada a caução para a execucional, aferida a necessidade premente no recebimento da indenização, nos termos do novel art. 475-O, 2º, I do Digesto Processual Pátrio. Por outro lado, sequer alegada a ocorrência de riscos que evidenciem o periculum in mora .
RECONVENÇAO. NAO RECOLHIMENTO DE CUSTAS PELA RÉ. CONDIÇAO QUE NAO VEDA A ADMISSIBILIDADE DO INCIDENTE. EXEGESE DO ART. 297 DO CPC.
"Não se extingue a reconvenção por falta de recolhimento de custas judiciais, porquanto consoante se extrai do art. 297 do Código de Processo Civil, a reconvenção é uma espécie de resposta assim como a contestação. Se aquela não exige custas, esta também não as exigirá" (Apelação cível n. 99.016207-9, de São José, Relator Des. Carlos Prudêncio)
PRELIMINARES DA DEMANDADA.
ILEGITIMIDADE PASSIVA DOS RÉUS SÓCIOS DA EMPRESA DEMANDADA. SOCIEDADE LIMITADA. CAPITAL INTEGRALIZADO. INEXISTÊNCIA DE DISSOLUÇAO FRAUDULENTA. INCOMUNICABILIDADE ENTRE O PATRIMÔNIO DA PESSOA JURÍDICA E DE SEUS SÓCIOS. EXCLUSAO DESTES DO PÓLO PASSIVO QUE SE IMPÕE.
É inviável a permanência dos sócios na lide como forma de garantir a execução da sentença em caso de inexistência de bens da empresa, pois é característica essencial da sociedade limitada a incomunicabilidade entre o patrimônio desta e dos sócios, que somente pode ser atingido: a) quando ainda não tenha sido integralizado o capital individual (hipótese que não é a vertente, consoante indica o contrato social); b) quando a sociedade seja entre cônjuges; c) quando estejam pendentes dívidas trabalhistas e previdenciárias; d) se houver fraude na administração hábil a ensejar a aplicação da disregard douctrine , situações que não estão delineadas nos autos.
ALEGAÇAO DE AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL DA AUTORA. MORA NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. CONDIÇAO IRRELEVANTE. INADIMPLEMENTO QUE OCORREU APÓS O DESCUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES PACTUAIS PELA EMPRESA RÉ. TESE RECHAÇADA.
Não falta interesse processual à autora que pleiteia a rescisão de contrato de compra e venda, se esta só deixou de pagar as prestações mensais após o descumprimento de várias outras obrigações preponderantes pelo vendedor, concernentes ao prazo de entrega e à qualidade da obra, que tornaram impossível a mantença dos termos do ajuste.
MÉRITO RECURSAL DA DEMANDANTE.
PEDIDO DE REFORMA DA DECISAO SINGULAR PARA EXONERÁ-LA DO PAGAMENTO DE ALUGUÉIS PELO TEMPO DE PERMANÊNCIA NO IMÓVEL, DEFERIDO EM VISTA DE PEDIDO FORMULADO PELOS RÉUS NA RECONVENÇAO. PLEITO ATENDIDO. PERDAS E DANOS INDEVIDAS EM RELAÇAO À PARTE QUE DEU CAUSA AO DESENLEIO CONTRATUAL. ART. 1.056 DO CC/1916. ADEMAIS, OCUPAÇAO QUE NAO SE DEU POR MÁ-FÉ, SENAO EM VISTA DA IMPOSSIBILDIADE DE TRANSFERÊNCIA A OUTRO LOCAL, ANTES DA RECUPERAÇAO DOS GASTOS HAVIDOS COM A COMPRA DA CASA.
Somente seriam devidos aluguéis pela adquirente em prol da vendedora, decorrentes do período de utilização do bem, se tivesse partido dela a mora contratual, pois "a ninguém é dado ocupar gratuitamente imóvel de outrem, sendo que, à luz do art. 1.056, do Código Civil, deve, aquele que deu causa à rescisão (grifei), compor as perdas e danos defluentes de sua inadimplência contratual" (Apelação cível n. 50.606. Des. Eder Graf).
A admissão do pedido da demandada, in casu , seria injusto, pois permitiria em seu favor uma indenização a título de perdas e danos, muito embora seja ela a causadora do desenleio contratual, assim em violação ao parágrafo único do art. 1.056 do CC revogado. Mais do que isto, propiciaria um abatimento preponderante na dívida havida em favor da demandante, reduzindo ou mesmo suprimindo a indenização, assim premiando-a por entregar uma casa inapta à ocupação.
PLEITO DE RESSARCIMENTO PELO DISPÊNDIO COM A PERÍCIA PARTICULAR CONTRATADA PARA AFERIR O ESTADO DA OBRA MAL ACABADA. DESPESA QUE COMPÕE OS DANOS EMERGENTES. VERBA DEVIDA.
Cabível em prol da requerente ressarcimento pelos gastos havidos com a perícia particular contratada para aferir a monta dos defeitos existentes na casa edificada pelos réus. Se o art. 20 do CPC determina que o vencido deve ressarcir o ganhador por todas as despesas que adiantou no curso da lide, no que se incluiriam eventuais gastos com perícia (art. 33 do Digesto Processual), justo não seria que se lhe obrigasse a arcar com os gastos decorrentes da perícia particular que contratou, e que serviu de base à condenação. A despesa, outrossim, compõe uma parcela dos danos emergentes suportados pela autora em razão da má execução do contrato, pois constitui um gasto que teve de realizar em razão do descumprimento das obrigações pactuais pela ré, merecendo, assim, indenização.
INCIDÊNCIA DE JUROS REMUNERATÓRIOS SOBRE A RESTITUIÇAO DAS PARCELAS DO CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE. INEXISTÊNCIA DE DISPOSIÇAO CONTRATUAL. FLUÊNCIA APENAS DOS JUROS DE MORA.
Não incidem juros remuneratórios sobre as prestações do contrato a serem restituídas em prol da compradora, por conta do distrato contratual, porquanto inexistente tal previsão na avença. Tratando-se de obrigação em atraso, aplicam-se de forma automática apenas os juros moratórios (arts. 1.062 a 1.064 do CC/1916), não aqueles outros, que dependem de expressa estipulação entre os contratantes.
POR OUTRO LADO, APLICAÇAO, SOBRE O RESSARCIMENTO, DOS ENCARGOS CONTRATUAIS (MULTA, COMISSAO DE CORRETAGEM E TAXA DE SERVIÇO) PREVISTOS EM BENEFÍCIO EXCLUSIVO DA RÉ PARA O CASO DE A MORA TER PARTIDO DA AUTOR. DESEQUILÍBRIO ENTRE AS PARTES. VIOLAÇAO AOS ARTS. 6º, II E 51, I E IV DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. EQUIPARAÇAO QUE SE IMPÕE.
Conforme o Código de Defesa do Consumidor, deve prevalecer, nos contratos a ele sujeitos, estreita igualdade (art. 6º, II) entre os contratantes, bem como dispõe a referida norma, que merecem desconsideração as cláusulas que "impliquem renúncia ou disposição de direitos" pelo consumidor (art. 51, I), ou estabeleçam obrigações que o coloquem "em desvantagem exagerada" (art. 51, IV). Assim, a vendedora deve ser compelida a arcar com os encargos que foram maliciosamente inseridos no contrato de adesão, para serem exigidos somente em seu favor, se da adquirente tivesse partido a mora.
DANOS MORAIS. DESCUMPRIMENTO. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. SITUAÇAO QUE, EM REGRA, NAO GERA ABALO ANÍMICO. VERBA INDEVIDA.
"Como anotado em precedente (REsp. 202.504-SP, DJ 1.10.2001), o inadimplemento do contrato, por si só, pode acarretar danos morais e indenização por perdas e danos, mas, em regra, não dá margem ao dano moral, que pressupõe ofensa anormal à personalidade. Embora a inobservância das cláusulas contratuais por uma das partes possa trazer desconforto ao outro contratante - e normalmente o traz - trata-se, em princípio, do desconforto a que todos podem estar sujeitos, pela própria vida em sociedade" (STJ. RESP. 338.162/MG, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira).
MÉRITO DO RECURSO DA RÉ.
DIES A QUO DOS JUROS MORATÓRIOS SOBRE OS ALUGUERES PEDIDOS POR CONTA DO TEMPO DE OCUPAÇAO DO BEM PELA POSTULANTE. PLEITO PREJUDICADO EM RAZAO DA REFORMA DA DECISAO A QUO , EXONERANDO ESTA DO PAGAMENTO DOS DITOS ALUGUÉIS.
Sem objeto a discussão acerca do dies a quo dos juros moratórios aplicáveis sobre os aluguéis do período de ocupação do imóvel pela autora, porquanto isentada esta do pagamento daquela verba locatícia.
HONORÁRIOS. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DA AUTORA NO PLEITO PRINCIPAL E VITÓRIA NA RECONVENÇAO. VERBA DEVIDA IN TOTUM PELOS DEMANDADOS (fls. 342-346).
Sobreveio recurso especial apoiado nas alíneas a e c do permissivo constitucional, interposto por "Só Casas Empreendimentos Imobiliários Ltda" e outros, no qual se alegou, além de dissídio jurisprudencial, ofensa ao art. 1.056 do Código Civil de 1916 e art. 20 do Código de Processo Civil.
Sustentam os recorrentes que o pagamento de aluguéis é devido em razão do tempo em que a autora ocupou o imóvel (quatro anos), fruindo do mencionado bem, e não em razão de eventuais perdas e danos.
Argumentam também que o laudo de vistoria apresentado pela autora não se enquadra na categoria de despesas processuais (art. 20, CPC), porquanto foi confeccionado de forma unilateral e extrajudicialmente, em momento pré-processual.
Assinalam os recorrentes divergência quanto aos pontos acima mencionados, bem como aquele relativo aos encargos incidentes nas parcelas a serem restituídas à autora. Entendem que somente incidem correção monetária e juros fixados na lei civil, mostrando-se descabida a aplicação de sanções contratuais previstas no instrumento em benefício da vendedora, no caso a multa contratual, comissão de corretagem (5%) e taxa de serviço (2%).
Contra-arrazoado (fls. 487-496), o especial foi admitido (fl. 498).
2. A insurgência se apoia em três pontos.
Primeiro, pretende reconhecer a possibilidade de condenação da parte adversa ao pagamento de aluguéis pelo período de ocupação do imóvel, muito embora tenha o acórdão recorrido firmado a premissa de que a construtora foi a causadora do rompimento contratual. No particular, sustentam os recorrentes a má aplicação do art. 1.056, do Código Civil de 1916, uma vez que os pleiteados aluguéis não são devidos a título de perdas e danos, mas pelo uso do imóvel. No particular, o acórdão recorrido, aplicando o mencionado dispositivo legal, afirmou que:
Em realidade, apenas seriam devidos aluguéis pela requerente em prol da ré, decorrentes da utilização do bem, se tivesse partido dela a mora contratual, pois "a ninguém é dado ocupar gratuitamente imóvel de outrem, sendo que, à luz do art. 1.056, do Código Civil, deve, aquele que deu causa à rescisão (grifei), compor as perdas e danos defluentes de sua inadimplência contratual " (Apelação cível n. 50.606. Des. Eder Graf).
Aqui, contudo, a mora partiu da demandada, que deixou de cumprir os seus encargos, entregando uma casa mal edificada. Desta maneira, por certo que a permanência da autora no bem não se deu pro má vontade sua, com o intento de utilização da coisa em caráter gracioso. Foi, sim, decorrência pura e simples de necessidade, uma vez que não poderia se mudar para outro lugar sem reaver o dispêndio havido com a aquisição da coisa. (fl. 354)
O segundo ponto da insurgência - que será examinado ao final - reside na condenação imposta aos recorrentes em custear laudo de vistoria confeccionado pela autora extrajudicialmente, aplicando o Tribunal a quo , por analogia, o art. 20, 2º, do Código de Processo Civil, referente a despesas processuais.
O terceiro tópico do recurso diz respeito à inversão de encargos que, contratualmente, só beneficiavam o fornecedor, na hipótese de mora/inadimplemento do consumidor, no caso, a imposição de multa moratória, retenção de 5% (cinco por cento) a título de comissão de corretagem e de 2% (dois por cento) a título de taxa de serviço. Como comprovação do dissídio, os recorrentes colacionam acórdão proferido pelo TJPR.
3. Quanto ao pleito de pagamento de aluguéis pelo tempo em que a autora ocupou o imóvel, assiste razão aos recorrentes.
Deveras, o acórdão recorrido não aplicou corretamente o art. 1.056 do Código de 1916, relativamente às perdas e danos, para cuja compensação decerto se faz necessária a constatação de ato ilícito, sendo que, no caso, a moldura fática revela que o inadimplemento ocorreu por parte da empresa recorrente, e não da autora.
O mencionado dispositivo legal estava assim redigido: "não cumprindo a obrigação, ou deixando de cumpri-la pelo modo e no tempo devidos, responde o devedor por perdas e danos".
3.1. Não obstante o fato de que as perdas e danos devam ser imputadas a quem praticou o ato ilícito, seja ele contratual ou extracontratual, o pagamento de aluguéis é devido não porque se enquadram estes na categoria de perdas e danos decorrentes do ilícito, mas por imperativo legal segundo o qual a ninguém é dado enriquecer-se sem causa à custa de outrem.
De fato, a verba para ressarcimento da ocupação, em boa verdade, consubstancia simples retribuição pelo usufruto do imóvel durante determinado interregno temporal, rubrica que não se relaciona diretamente com o rompimento da avença, mas com a utilização do bem alheio. Daí por que se mostra desimportante indagar quem deu causa à rescisão do contrato, se é outro o suporte jurídico da mencionada condenação.
Como alertado pela doutrina, quando se esquadrinha a questão da vedação ao enriquecimento sem causa, há de se considerar que "o enriquecimento compreende não só o aumento patrimonial, mas também qualquer vantagem, como não suportar determinada despesa", ao passo que o empobrecimento da parte oposta "pode constituir em uma redução de patrimônio ou em não perceber determinada verba que seria obtida em razão do serviço prestado ou da vantagem conseguida pela outra parte" (BDINE JR. Hamid Charaf. Código civil comentado . Cezar Peluso (Coord.). 4 ed. Barueri/SP: Manole, 2010, p. 894).
O descumprimento contratual por parte da construtora acarreta consequências precisas, quais sejam, a restituição dos valores pagos pelo comprador, com os acréscimos devidos, penalidades decorrentes desse descumprimento e eventuais perdas e danos a serem compensadas, mas não a isenção de retribuir os benefícios eventualmente auferidos pelo comprador durante o período em que ocorreu o usufruto do bem.
Noutro passo, por ocasião da inversão da posse, a investigação acerca da boa-fé do possuidor pode ser relevante para aferir a possibilidade de retenção ou indenização por benfeitorias ou acessões realizadas no imóvel (art. 1.219, CC/2002), mas, de fato, não o exime da contraprestação pelo uso do bem.
CIVIL E PROCESSUAL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISAO CONTRATUAL. CULPA DA EMPRESA DE CONSTRUÇAO. REGULARIZAÇAO DA CONSTRUÇAO. AVERBAÇAO. INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL. VALORES PAGOS. RESTITUIÇAO. JUROS E CORREÇAO MONETÁRIA. OCORRÊNCIA. TEMPO DE OCUPAÇAO. COMPENSAÇAO DEVIDA. QUASE QUINZE ANOS. PRETENSAO DE NAO PAGAR. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. FRUSTRAÇAO PELO NEGÓCIO. APLICAÇAO DO DIREITO À ESPÉCIE, ART. 257 DO RI/STJ. REDUÇAO DO PERCENTUAL DE ALUGUEL. CARACTERIZAÇAO DE PERDAS E DANOS. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA PARTE, PROVIDO.
I. Diante das peculiaridades do caso concreto, em que se constatou a ausência de compromisso da empresa recorrida, em relação à averbação do imóvel, correto o entendimento do acórdão recorrido quanto à devolução total das parcelas pagas aos recorrentes, acrescidas de juros e correção monetária, bem como, em contrapartida, o pagamento de compensação, por parte dos recorrentes, por terem morado no imóvel por período superior a dez anos .
(REsp 1.082.752/SP, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 16/06/2009, DJe 04/08/2009)
DIREITO CIVIL. DIREITO DE PROPRIEDADE. POSSE DE BOA-FÉ. DIREITO DE RETENÇAO QUE SE TORNAR IRREGULAR COM O USO DA COISA. DEVER DO RETENTOR DE INDENIZAR O PROPRIETÁRIO COMO SE ALUGUEL HOUVESSE.
- Afigura-se justo que o proprietário deva pagar pelas acessões introduzidas, de boa-fé, no terreno e que, por outro lado, os possuidores sejam obrigados a pagar um valor, a ser arbitrado, a título de aluguel, pelo uso do imóvel . Os créditos recíprocos haverão de ser compensados de forma que o direito de retenção será exercido no limite do proveito que os retentores tenham da propriedade alheia.
(REsp 613.387/MG, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/10/2008, DJe 10/12/2008)
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISAO CONTRATUAL. DEVOLUÇAO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS.
DIREITO DA CONSTRUTORA EM SER INDENIZADA PELO TEMPO DE OCUPAÇAO DO IMÓVEL.
1 - A rescisão judicial do negócio, por iniciativa do promitente-comprador, sendo-lhe deferida a devolução integral das parcelas pagas, bem como a restituição em dobro da quantia considerada indevida, após o uso prolongado do imóvel, enseja ressarcimento à vendedora, em face do que poderia auferir a título de aluguéis durante o período de ocupação do imóvel. Precedentes.
2 - Agravo regimental desprovido.
(AgRg nos EDcl no Ag 909924/MG, Rel. Ministro FERNANDO GONÇALVES, QUARTA TURMA, julgado em 20/10/2009, DJe 09/11/2009)
No julgamento do REsp. n. 1.082.752/SP, a que se fez referência acima, o relator, Ministro Aldir Passarinho Junior, encaminhou a solução nos seguintes termos:
Assim, [trata-se] de questões distintas. Uma diz respeito à devolução das parcelas pagas aos recorrentes, por parte da empresa recorrida, tendo em vista a sua inadimplência em honrar o que foi acordado; outra, distinta, refere-se ao abatimento do preço relativo ao uso do imóvel, por longo período, por parte dos recorrentes. Não pode prosperar a intenção dos recorrentes em não pagarem absolutamente nada pelo uso do bem, pois como bem observado pelo julgador estadual, o "imóvel representa valor econômico não desprezível e deve ser levado em conta pelo juiz na apuração e compensação do dano" (fl. 254). Diante disso, obtida a posse do imóvel em 1992, é bem razoável o pedido da recorrida de ser reembolsada por um valor neste período. Do contrário, estar-se-ia ocorrendo enriquecimento sem causa por parte dos autores, que além de receberem, de forma corrigida, tudo o que pagaram à recorrida, iriam usufruir do bem gratuitamente durante todos esses anos.
3.2. No caso concreto, a sentença arbitrou o valor de R$ 200,00 (duzentos reais) por mês de ocupação, cifra contra a qual não houve recurso da construtora, insurgindo-se esta apenas no tocante à correção desse valor.
Assim, no particular, a correção monetária deve incidir desde a data em que cada parcela deveria ter sido paga, porquanto representa simples recomposição do valor real da moeda. Já os juros moratórios, por se tratar de responsabilidade contratual, incidirão a partir da citação, quanto às parcelas vencidas a esse tempo, e a partir de cada mês quanto às parcelas vencidas depois da citação.
A mencionada verba deve ser abatida daqueloutra devida pela construtora à recorrida, referente à restituição das parcelas pagas e multa, operando-se a compensação.
4. No que concerne à cláusula contratual que previa reprimenda por mora/inadimplemento apenas em benefício do vendedor/fornecedor, para abarcar a hipótese de mora do comprador/consumidor, apenas em parte assiste razão à recorrente.
4.1. De fato, não se percebe, pela literalidade das disposições do Código de Defesa do Consumidor (CDC), regra expressa que preveja a inversão, em benefício do consumidor, de cláusula penal que amparava com exclusividade o fornecedor.
Não obstante, o espírito do Codex , de forma eloquente, informa ser imperiosa a adoção dessa providência.
Cumpre ressaltar, primeiramente, que o Código de Defesa do Defesa optou por fórmulas abertas para a nunciação das chamadas "práticas abusivas" e "cláusulas abusivas", lançando mão de um rol meramente exemplificativo para descrevê-las.
Daí a menção não exauriente contida nos arts. 39 e 51:
Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas [...];
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras , as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que [...].
As técnicas de interpretação do Código de Defesa do Consumidor devem levar em conta o art. 4º daquele diploma, o qual contém uma espécie de lente pela qual devem ser examinados os demais dispositivos, notadamente por estabelecer os objetivos da política nacional das relações de consumo e princípios que devem ser respeitados - dentre os quais se destacam, no que interessa ao caso concreto, a "harmonia das relações de consumo" e o "equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores".
O magistério de Eros Roberto Graus explicita bem a forma pela qual devem ser entendidos os objetivos e princípios adotados pelo CDC, sobretudo, no artigo 4º:
[...] eu diria que o art. 4ºº doCódigo de Defesa do Consumidorr é uma norma-objeto, porque define os fins da política nacional das relações de consumo, quer dizer, ela define resultados a serem alcançados. Todas as normas de conduta e todas as normas de organização, que são as demais normas que compõem o Código do Consumidor, instrumentam a realização desses objetivos, com base nos princípios enunciados no próprio art. 4º . Para que existem, por que existem essas normas? Para instrumentar a realização dos fins definidos no art. 4º. Assim, todas as normas de organização e conduta contidas no Código do Consumidor, devem ser interpretadas teleologicamente, finalisticamente, não por opção do intérprete, mas porque essa é uma imposição do próprio Código . O que significa isso? Sabemos que a interpretação não é uma ciência, é uma prudência. Nela chegamos a mais de uma solução correta, tendo de fazer uma opção por uma delas. A circunstância de existirem normas-objeto que determinam a interpretação de normas de organização e de conduta estreita terrivelmente a possibilidade dessa opção, porque a única interpretação correta é aquela que seja adequada à instrumentação da realização dos fins, no caso, os fins estipulados no art. 4º do CDC. (GRAU, Eros Roberto. Direito do consumidor: fundamentos do direito do consumidor. Cláudia Lima Marques e Bruno Miragem (org.). São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2011 (Coleção doutrinas essenciais, v. I), pp. 165-166, sem grifo no original).
A par da exigência de que as relações entre consumidores e fornecedores sejam equilibradas (art. 4º, inciso III), tem-se também como um direito básico do consumidor a "igualdade nas contratações" (art. 6º, inciso II) e outros direitos não previstos no CDC, mas que derivem "dos princípios gerais de direito" e da "equidade" (art. 7º).
Não fosse o bastante, o art. 51, ao enumerar algumas cláusulas tidas por abusivas, deixa claro que nos contratos de consumo deve haver reciprocidade de direitos entre fornecedores e consumidores, mostrando-se abusivas, por exemplo, as cláusulas contratuais que:
Relevante notar também que a Portaria n. 4, de 13.3.1998, da Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça (SDE/MJ) previu como abusivas as cláusulas que: "6- estabeleçam sanções em caso de atraso ou descumprimento da obrigação somente em desfavor do consumidor".
Ressalte-se, por outro lado, que as disposições contidas em normas infralegais, por expressa disposição do CDC, inserem-se na categoria de outros direitos "decorrentes [...] de regulamentos expedidos pelas autoridades administrativas competentes" (art. 7º, CDC).
E o próprio Supremo Tribunal Federal, no julgamento da ADI 1.990/DF, que impugnava o Decreto n. 2.181/97 e a Portaria n. 3, de 19.3.1999, da SDE/MJ, sufragou a tese de ser possível a existência de novas cláusulas abusvias acrescentadas ao sistema consumerista pelo legislador infraconstitucional - como foi o caso do mencionado Decreto e das Portarias da SDE/MJ -, não havendo se falar, segundo o entendimento do STF, de ofensa ao texto constitucional (ADI 1990/DF, Relator (a): Min. ILMAR GALVAO, Tribunal Pleno, julgado em 5/5/1999, DJ 25-6-1999).
Finalmente, ressalto que essa tendência é mundial, de se exigir reciprocidade entre as penalidades impostas ao consumidor e ao fornecedor, tendo sido adotada na Diretiva n. 93/13, do Conselho da Comunidade Econômica Européia (CEE), de 5.4.93, nos termos do art. 1º, alínea d, do Anexo:
1. Cláusulas que têm como objetivo ou como efeito:
d) Permitir ao profissional reter montantes pagos pelo consumidor se este renunciar à celebração ou execução do contrato, sem prever o direito de o consumidor receber do profissional uma indenização de montante equivalente se for este a renunciar.
4.2. Com efeito, seja por princípios gerais do direito, ou pela principiologia adotada no Código, seja, ainda, por comezinho imperativo de equidade, mostra-se abusiva a prática de se estipular penalidade exclusivamente ao consumidor, para a hipótese de mora ou inadimplemento contratual, ficando isento de tal reprimenda o fornecedor - em situações de análogo descumprimento da avença.
Assim, prevendo o contrato a incidência de multa moratória para o caso de descumprimento contratual por parte do consumidor, a mesma multa deverá incidir, em reprimenda do fornecedor, caso seja deste a mora ou o inadimplemento.
No caso concreto, é de ser mantida a condenação do fornecedor - construtor de imóveis - em restituir integralmente as parcelas pagas pelo consumidor, acrescidas de multa de 2% (art. 52, 1º, CDC), abatidos os aluguéis devidos, em vista de ter sido aquele, o fornecedor, quem deu causa à rescisão do contrato de compra e venda de imóvel.
4.3. Não se me afigura possível, todavia, estender em benefício do consumidor a cláusula que previa, em prol do fornecedor, a retenção de valores a título de comissão de corretagem e taxa de serviço.
Isso porque as mencionadas rubricas - diferentemente da multa moratória - não possuem natureza de cláusula penal moratória, mas claramente indenizatória.
Assim, em caso de mora ou inadimplemento do consumidor, seriam devidas essas verbas ao fornecedor a título de ressarcimento de um custo efetivamente realizado com a comercialização do imóvel, e que será suportado pelo fornecedor na hipótese de devolução integral dos valores pagos pelo consumidor, como é o caso dos autos.
Inverter a mencionada verba, em benefício do consumidor, consubstanciaria verdadeira indenização daquilo que efetivamente não foi gasto, providência que não se harmoniza com os mesmos princípios outrora elencados, e que serviram para dar suporte à inversão da multa moratória.
No particular, também assiste razão ao recorrente.
5. Também acolho o recurso no que concerne à condenação de a recorrente suportar as despesas de laudo de vistoria confeccionado pela autora extrajudicialmente.
O art. 20, caput e 2º, do CPC contém a seguinte redação:
2º As despesas abrangem não só as custas dos atos do processo, como também a indenização de viagem, diária de testemunha e remuneração do assistente técnico.
O mencionado dispositivo enumera as consequências da sucumbência, devendo o vencido pagar ao vencedor as "despesas" que este antecipou, não alcançando indistintamente todos os gastos realizados pelo vencedor, mas somente aqueles "endoprocessuais" ou em razão do processo, quais sejam, "custas dos atos do processo", "a indenização de viagem, diária de testemunha e remuneração do assistente técnico".
A bem da verdade, o 2º do art. 20 do Código de Ritos deve ser examinado em consonância com o que dispõe o art. 19, porquanto são conexos e se complementam reciprocamente:
Art. 19. Salvo as disposições concernentes à justiça gratuita, cabe às partes prover as despesas dos atos que realizam ou requerem no processo , antecipando-lhes o pagamento desde o início até sentença final; e bem ainda, na execução, até a plena satisfação do direito declarado pela sentença.
No particular, Cahali delineia com precisão o tema:
O critério fundamental é de que as despesas não se devem considerar como dano, de que se cuida para o efeito de ressarcimento: a previsão de condenação em danos é claramente distinta, na lei, daquela das despesas reembolsáveis. Por outro lado, o conceito econômico de despesas não corresponde ao conceito jurídico, porque nem todas as despesas causadas pelo processo devem ser reembolsáveis. Introduz-se, assim, na lei a distinção entre despesas repetíveis e não repetíveis , sendo que estas últimas podem ser excepcionalmente reembolsadas, porém não como despesas, mas a título de danos (CAHALI, Yussef Said. Honorários advocatícios. 4 ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2011, p. 285-286).
Com efeito, no caso concreto, poder-se-ia cogitar de ressarcimento dos gastos havidos pela autora com a confecção do mencionado laudo, se fosse o caso, apenas a título de danos materiais, mas não como despesas processuais ressarcíveis em razão da sucumbência da parte contrária.
Porém, à míngua de pedido nesse sentido, a condenação imposta pelo Tribunal a quo deve ser afastada.
Ademais, a autora, desde a inicial, é beneficiária da justiça gratuita, benefício que abrange os honorários com peritos, nos termos do art. 3º, inciso V, da Lei n. 1.060/50. Ou seja, poderia a autora pleitear a realização de perícia no curso processo, sem que com isso lhe fosse exigido o pagamento dessa despesa, não podendo agora, em razão da mera liberalidade de contratar profissional particular extrajudicialmente, haver o ressarcimento do mencionado gasto, com o timbre de sucumbência.
6. Diante do exposto, dou parcial provimento ao recurso especial para admitir a cobrança de alugueres, como fixado na sentença e com os adendos do item 3.2 supra, afastar a condenação a título de comissão de corretagem e taxa de serviço , e também retirar o ressarcimento das despesas com o laudo de vistoria, mantendo o acórdão recorrido quanto ao mais.
Número Registro: 2007/0114070-5
PROCESSO ELETRÔNICO REsp 955.134 / SC
Números Origem: 20030198962 20030198962000100 38000526220 38010117668 38990522196
A Quarta Turma, por unanimidade, deu parcial provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Senhor Ministro Relator.
Documento: 1170199 Inteiro Teor do Acórdão - DJe: 29/08/2012
Disponível em: https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/22348547/recurso-especial-resp-955134-sc-2007-0114070-5-stj/inteiro-teor-22348548
RECURSO ESPECIAL Nº 955.134 - SC (2007/0114070-5) RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMAO RECORRENTE : SÓ CASAS EMEPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA E OUTROS ADVOGADOS : MICHEL SALIBA OLIVEIRA E OUTRO…