Extinção dos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias - Migalhas
A resilição é um gênero que abriga duas espécies a resilição bilateral, artigo 472- distrato e resilição unilateral definida no artigo 473.
O compromisso de compra e venda não é - salvo previsão expressa pactuada entre as partes - daqueles contratos que admitem arrependimento unilateral por uma das partes. Isso porque não há previsão legal para tal modalidade de extinção unilateral e nem o tipo contratual tem como elemento a fidúcia (tal como ocorre no mandato) ou então prazo indeterminado.
* AGRAVO INTERNO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO A PEDIDO DOS ADQUIRENTES - TUTELA DE URGÊNCIA - Decisão do relator que negou efeito suspensivo ao agravo de interposto contra a decisão que deferiu a tutela de urgência a fim de se declarar rescindido o contrato e suspender o pagamento das parcelas, bem como liberar o imóvel para comercialização - Alegação da agravante de que é temerária a declaração da rescisão do contrato ante a sua não concordância com o distrato - Natureza potestativa do direito do consumidor de suspender a exigibilidade das parcelas e impedir a negativação de seu nome junto às entidades de proteção ao crédito - Súmula 1 do TJSP/DP - Declaração da rescisão do contrato que somente favorece à agravante na medida que permite a liberação do imóvel para comercialização - Mantida a decisão do relator - NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. (TJSP; agravo interno 2066451-46.2018.8.26.0000; relator (a): Alexandre Coelho; órgão julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; foro central cível - 21ª vara cível; data do julgamento: 4/7/18; data de registro: 5/7/18); apelação. Promessa de venda e compra de imóvel. Relação de consumo. Conquanto não se discuta a validade do distrato firmado entre as partes, não pode o manto do "pacta sunt servanda" acobertar a exigência de encargos abusivos, sendo, portanto, perfeitamente possível a eventual revisão da relação contratual, ainda que os compromissários compradores já tenham recebido quantias atinentes à rescisão Embora, no comum das vezes, seja prevista cláusula de irretratabilidade no contrato, tratando-se de inequívoca relação de consumo, afigura-se abusiva a extirpação da possibilidade de arrependimento por parte do compromissário comprador, ainda que inadimplente. Direito potestativo. Súmula 1, desta E. Corte. Embora não se discuta que, com a resolução da avença, as partes devam ser restabelecidas ao "status quo ante", com a devolução das parcelas pagas, não se pode olvidar das despesas havidas com desfazimento do vínculo, gastos administrativos do empreendimento e eventuais prejuízos da compromitente vendedora. Conquanto indiscutível o descabimento da retenção de novos valores, haja vista que os promissários compradores sequer se imitiram na posse da coisa, considerando-se o inequívoco impacto que a rescisão impõe ao sistema arrecadatório da incorporadora imobiliária, afigura-se suficiente a retenção de 10% já realizada sobre o montante a que se comprometeu a apelante a devolver à época. Sentença mantida. Recurso improvido.
AGRAVO DE INSTRUMENTO. Rescisão contratual de venda e compra de imóvel. Tutela provisória de urgência deferida para rescindir o compromisso de venda e compra e vedar a cobrança das parcelas. Cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade. Previsão que impede o adquirente de desistir do negócio, antes de seu aperfeiçoamento. Excessiva desvantagem que acarreta no inadimplemento contratual. Incompatibilidade com as previsões do artigo 51, I e IV do CDC. Nulidade em decorrência de patente abusividade. Precedentes deste E. Tribunal. Presença dos elementos autorizadores da medida. Fumus boni iuris - direito potestativo do promitente comprador em rescindir o contrato e retornar ao status quo ante - entendimento das Súmulas nº 1 e 3 desta Corte. Periculum in mora - risco de dano em incluir o nome do comprador no rol de inadimplentes ou de ajuizamento de ações de cobrança. Reversibilidade da medida ante sua natureza pecuniária. Decisão mantida. RECURSO DESPROVIDO. (TJSP; agravo de instrumento 2213927-25.2017.8.26.0000; relator (a): Rodolfo Pellizari; órgão julgador: 6ª câmara de Direito Privado; foro regional XI - Pinheiros - 4ª Vara Cível; data do julgamento: 12/12/17; data de registro: 12/12/17);
2 Comentários ao Novo Código Civil - Vol. VI Tomo II - Aguiar Jr., Ruy Rosado de; Teixeira, Sálvio de Figueiredo, p. 187
3 Comentários ao Novo Código Civil - Vol. VI Tomo II - Aguiar Jr., Ruy Rosado de; Teixeira, Sálvio de Figueiredo, p. 239:
4 Nery Junior; Nelson, Código brasileiro de defesa do consumidor: comentado pelos autores do anteprojeto / Ada Pellegrini Grinover ... [et al.] - 7 ed. - Rio de Janeiro: Forense Universitária, 2001.
5 Extinção dos Contratos por incumprimento do devedor / Ruy Rosado de Aguiar Junior - Rio de Janeiro: AIDE Editora, 2004, pgs 54/55.
9 Aguiar Júnior, Ruy Rosado de, Comentários ao novo código Civil, volume VI, tomo II: da extinção do contrato / Ruy Rosado de Aguiar Júnior. Coordenador Sálvio de Figueiredo Teixeira. - Rio de Janeiro: Forense, 2011, p.615.
*Carlos Eduardo Alves Lazzarin é advogado, conselheiro jurídico de diversas incorporadoras, e membro da comissão de Direito Imobiliário e Condomínios da 30ª Subseção da Ordem dos Advogados de São Paulo - OAB/SP.