Publicado por Conac Imóveis em 4 de janeiro de 2022 | Atualizado em 29 de dezembro de 2021
Encontrar um bom imóvel para alugar pode ser desafiador, especialmente quando chega a hora de avaliar o preço do aluguel. Muitas pessoas não sabem exatamente como analisar esse valor e acabam não escolhendo a melhor opção.
É verdade que há outros fatores que podem afetar sua decisão além do custo, mas é sempre um ponto de partida interessante entender como cada imóvel é precificado. Principalmente se você pretende morar no mesmo lugar por bastante tempo.
Acompanhe e entenda melhor como é calculado o preço do aluguel de um imóvel.
Quais fatores afetam o preço do aluguel de um imóvel?
Como mencionamos, existem vários fatores que entram em jogo no momento de determinar o valor de um aluguel. Naturalmente, isso também leva a uma margem de erro razoável, o que abre espaço para negociação. Entender esses aspectos também ajuda você a identificar se uma oferta condiz com a qualidade oferecida ou se é melhor buscar outras opções.
Confira aqui os principais fatores considerados no preço do aluguel.
Além de um local para morar, todo mundo precisa ter acesso a outros recursos e serviços, como mercado, entretenimento, hospital e transporte. Um imóvel residencial de excelente qualidade, porém de difícil acesso a comércios e serviços tende a ser bem menos conveniente.
É por isso que casas e apartamentos em áreas com amplo acesso a comércio e serviços tendem a ser melhor valorizadas. Dessa forma, qualquer demanda que você tenha pode ser atendida mais facilmente.
Naturalmente, a qualidade do próprio imóvel também é um fator que pesa bastante no preço do aluguel. Isso inclui desde seu estado de conservação até certos padrões atendidos diretamente na planta e no momento da construção.
Se os imóveis possuem uma infraestrutura mais nova ou reformada, e que não necessite de grandes reparos, acabam tendo maior procura por interessados, afetando o valor de compra e do aluguel. No caso de apartamentos, o fato de o condomínio possuir ou não infraestrutura de segurança e lazer, assim como elevadores, por exemplo, são fatores que também influenciam em sua precificação.
Além da infraestrutura e do estado do imóvel, a localização tem um grande peso em seu valor. Bairros próximos de centros comerciais, de localidades turísticas e de vias principais, proporcionando farto transporte público são mais valorizados. No caso de imóveis comerciais, o fluxo de pessoas no entorno também é determinante para a precificação do imóvel.
Ao considerarmos apartamentos, sua localização no prédio também influencia em seu valor. Apartamentos com uma boa vista, em andares mais altos, que recebam somente o sol na parte da manhã e mais distantes de áreas com mais barulho e movimentação têm valores maiores do que os que não atendem a todos estes requisitos.
Os recursos são qualidades e funções adicionais que fazem parte do imóvel negociado. Pode ser que ele já venha com box em blindex, choveiro aquecido, armários instalados na cozinha e banheiros ou ar-condicionado instalado.
Contar com esse tipo de facilidade significa que você não vai ter que lidar com todas as instalações e benfeitorias. Assim, mesmo que o preço do aluguel seja mais alto, você vai poupar o investimento inicial e ainda vai poder aproveitar seus benefícios.
Não é segredo que diferentes bairros, casas e apartamentos possuam níveis de segurança e proteção diversos. Naturalmente, você quer morar em uma área que não seja muito vulnerável a furtos e invasões.
Por isso, imóveis localizados em bairros com maior policiamento ou com serviço de segurança privada e de monitoramento ou prédios com portaria 24 horas, por exemplo, acabam tendo um valor maior tanto para venda quanto para locação.
Como você deve imaginar, para poder investir em recursos de proteção, o proprietário repassa os custos para os locatários, o que leva a um aumento no aluguel. Porém, é sempre uma boa escolha buscar mais segurança em sua moradia.
O preço dos imóveis e, consequentemente, o aluguel, também são afetados pela negociação de imóveis e pela relação entre oferta e demanda. Sendo assim, se há um período de alta ou baixa no mercado imobiliário, com várias pessoas negociando, isso vai influenciar na precificação do aluguel, seja de forma direta ou indireta.
Um dos indicadores mais comuns para o valor do aluguel é o espaço útil disponível. Em geral, cada vizinhança possui um preço padrão pelo metro quadrado, o qual é modificado de acordo com os outros fatores já citados. Se você vai arrendar ou apartamento, um ponto importante a ser observado é essa atribuição, porque ela fornece a você um custo esperado em cada região.
Cada imóvel também possui um valor predeterminado de tributos a serem pagos, como a taxa de incêndio, cota condominial e o IPTU. Mesmo que eles não sejam parte direta do aluguel, em muitos casos, o proprietário cobra os valores do morador como parte do contrato de locação. Lembre-se de considerar como esses custos vão afetar o total pago em relação aos demais fatores observados.
Para quem possui carro, locar uma residência que conte com garagem ou vaga de estacionamento faz uma grande diferença. Mesmo para os que não dirigem, pode ser proveitoso ter uma vaga disponível durante a visita de parentes e amigos que vêm de carro.
Dependendo do lugar, pode ser que a vaga seja um recurso opcional ou que seja negociada como parte do condomínio, não do apartamento. Independentemente do caso, isso também contribui para o aumento do valor do aluguel.
Como funciona o reajuste do preço do aluguel?
Muitas pessoas consideram o custo inicial da locação, mas esquecem que se devem levar em conta os reajustes. Esse valor é indexado a algum índice de inflação, principalmente o IPCA ou IGP-M.
A correção funciona da seguinte maneira: todo ano, no aniversário do contrato de locação ou no dia de sua renovação, o valor do aluguel é reajustado com base no índice indexado. Para saber o aumento real, é necessário conferir o índice acumulado dos últimos 12 meses, multiplicá-lo pelo aluguel atual e adicionar o resultado ao aluguel atual.
Por exemplo, uma locação de R$ 1.000 com um índice acumulado uma alta de 25% terá um reajuste de R$ 250, totalizando R$ 1.250. Se o mesmo índice for de baixa, vai haver uma redução na mesma medida. Tudo isso deve ser analisado pelo inquilino.
Agora que você entende melhor como é calculado o preço do aluguel, pode fazer pesquisas mais assertivas e encontrar seu imóvel ideal. Basta considerar também quais fatores mais pesam em sua escolha e como o valor final será reajustado.