Aprenda a fazer um cronograma de manutenção de condomínio - Blog Alterdata
A manutenção de condomínio certamente não é uma tarefa fácil. Afinal, com o tempo e a frequência de uso, os imóveis vão demandando intervenções que, se não realizadas, podem resultar em conflitos e depreciar o valor da construção. Por essas e outras, é importante que o gestor mantenha um controle rigoroso de vistorias e correções a fazer nas dependências do condomínio. E isso só é possível por meio da criação e do acompanhamento de um cronograma de manutenção.
Pensando nisso, resolvemos apresentar neste post diferentes abordagens para a elaboração dessa ferramenta de gestão. Continue acompanhando para ver inclusive como essas informações podem ser resumidas por meio de uma tabela bem simplificada!
Manutenção por frequência
Dependendo do tipo de tarefa, do equipamento ou da área de uso, haverá a necessidade de manutenções mais ou menos espaçadas. Veja só!
As tarefas de caráter diário geralmente envolvem apenas uma boa observação, como:
verificar se as áreas compartilhadas estão limpas, como o hall de entrada, as calçadas externas e o salão de festas, além de checar se o lixo está sendo recolhido adequadamente;
ficar constantemente de ouvidos atentos para identificar barulhos estranhos nos elevadores, já que ruídos e engasgos podem sinalizar mau funcionamento;
conferir se as plantas estão em bom estado, procurando por sinais de pragas e lembrando que tanto o excesso quanto a falta de água pode ser um problema para o jardim;
avaliar as condições da piscina, se for o caso, observando se a água está esverdeada ou turva, se há muitas impurezas visíveis e assim por diante;
checar se as câmeras de segurança do circuito monitor de CFTV estão funcionando;
garantir que as escadas estejam sempre desobstruídas como precaução em casos de incêndio, uma vez que isso facilita a rápida evacuação;
ficar de olho nas tubulações para ver se há vazamentos.
A partir daqui, listaremos manutenções preventivas que vão além da simples observação, exigindo a tomada de ações para garantir o bom funcionamento das instalações. É preciso:
medir o pH da água e corrigi-lo, se necessário, lembrando que uma taxa de pH desequilibrada pode contribuir para a proliferação de micro-organismos, transformando a piscina em um vetor de doenças;
verificar o lacre e a carga dos extintores;
conferir o nível de óleo de geradores, quando cabível, e se as entradas e saídas de ventilação estão desobstruídas;
observar se os brinquedos do playground estão em boas condições de uso, se há peças quebradas, enferrujadas ou desgastadas e se os parafusos estão apertados;
testar os automáticos das bombas nos reservatórios de água e verificar se os tanques estão limpos;
testar os sensores das luzes automáticas, observando também se não há lâmpadas queimadas;
observar se há vazamentos de óleo na casa de máquina dos elevadores e se o quadro elétrico está em bom funcionamento.
A cada 15 dias, é preciso:
inspecionar o para-raios, ficando atento à fixação dos cabos e se houve alguma possível queda de raios;
testar as bombas de incêndio;
conferir também outros elementos de emergência, como hidrantes, luzes de aviso e placas fluorescentes;
testar a operação dos geradores;
vistoriar os poços artesianos, conferindo seus equipamentos, como medidores de vazão, bombas, sistema de captação e filtragem;
higienizar portas, maçanetas e a parte interna de vidraças e esquadrias;
observar como está a limpeza das paredes e do teto.
Em algum momento do mês, é preciso:
adubar o jardim e podar árvores e arbustos;
testar os alarmes de incêndio;
contratar um profissional para regular as sapatas de freio dos elevadores;
fazer uma vistoria nos geradores por meio de uma empresa especializada em manutenção preventiva desses equipamentos;
inspecionar a garagem, observando eventuais sinais de infiltrações, vazamentos em tubulações, além da limpeza e da iluminação;
vistoriar as portas corta-fogo, aplicando lubrificantes nas dobradiças e maçanetas, se necessário;
limpar paredes internas e externas, bem como o teto;
higienizar as cortinas, divisórias e persianas.
A cada 2 meses, é necessário:
verificar como estão as ferramentas de trabalho dos funcionários, o que inclui Equipamentos de Proteção Individual (EPIs) como botas, luvas e capacetes;
conferir a condição das caixas de esgoto e de águas pluviais.
limpe a caixa d'água e demais reservatórios;
envie uma amostra da água do poço artesiano para análise físico-química e bacteriológica, a fim de avaliar se está própria para o consumo.
Ao menos uma vez ao ano, é bom:
conferir os anéis vedantes de torneiras, providenciando a troca caso sejam identificados vazamentos;
realizar a recarga dos extintores, lembrando-se de que, a cada 5 anos, é preciso fazer o teste hidrostático;
fazer uma vistoria completa das instalações de gás por meio de uma empresa especializada;
providenciar uma inspeção mais profunda nos elevadores, chamando profissionais especializados.
Manutenção por sazonalidade
Além da manutenção realizada em uma frequência específica, há também intervenções que devem ser feitas seguindo necessidades temporárias. Vamos ver alguns exemplos?
Geralmente no verão, os condôminos usam mais a piscina. Durante essa época, portanto, ela deve ser limpa com maior frequência. Isso significa que medições de pH e correções desse nível são práticas comuns nas semanas de maior calor.
Fim do período de chuvas
Após o mês de maio, quando se encerra a temporada de chuvas, pode ser uma boa época para começar a fazer alguns reparos na pintura, fechar fissuras que surgem com a umidade e impermeabilizar algumas superfícies.
Em setembro, os jardins devem receber atenção especial. Com a entrada da estação das flores, as adubações e podas podem se tornar mais frequentes.
Outubro é um ótimo mês para começar a se preparar para as férias. Nessa época, vale providenciar a contratação de empresas de dedetização e desratização, além de programar a limpeza da caixa e dos reservatórios de água.
As tempestades de verão também são preocupantes. Por isso, por que não programar para novembro uma vistoria completa no sistema de para-raios? Aproveite também para inspecionar telhados, ralos externos e calhas.
Cronograma de manutenção de condomínio
Estabelecer um calendário para a manutenção de condomínio é fundamental para a boa organização das atividades. Pensando nisso, mantenha um registro de quando foi realizada a manutenção A, B ou C, o que exatamente foi feito, o valor gasto e quando deve ser feita a próxima vistoria, conforme o prazo estabelecido no cronograma.
Você pode usar uma tabela, separando as atividades por áreas do prédio. Confira um exemplo referente à limpeza
Tarefa Diária Semanal Quinzenal Mensal Semestral Anual
Áreas comuns x
Lixo x
Portas e maçanetas x
Esquadrias e vidraças x
Paredes e teto x x
Cortinas, divisórias e persianas x
Caixa d'água e reservatórios x
Existem também sistemas de gestão que automatizam não só o controle dessas manutenções, mas também os processos da área financeira. Tais recursos ajudam o gestor a ganhar tempo no seu trabalho e a reduzir as chances de erros.
Acredite: com uma boa dose de organização e realizando os devidos registros baseados no cronograma, seu programa de manutenção de condomínio vai ser realmente eficiente, garantindo o bem-estar tanto de funcionários como de moradores!
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