Superior Tribunal de Justiça STJ - AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL : AREsp 1969431 RJ 2021/0270087-7
AREsp 1969431 RJ 2021/0270087-7
Decisão MonocráticaSTJ_ARESP_1969431_c51e1.pdf
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1.969.431 - RJ (2021/0270087-7) DECISÃO Cuida-se de agravo apresentado por INCORPORADORA PINHEIRO PEREIRA 12 LTDA contra a decisão que não admitiu seu recurso especial. O apelo nobre, fundamentado no artigo 105, inciso III, alínea a da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO, assim resumido: APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO ADESIVO. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INICIATIVA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. DIFICULDADE FINANCEIRA. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL DE 20% FIXADO DE FORMA RAZOÁVEL E DE ACORDO COM OS PADRÕES DO STJ. MANUTENÇÃO DA IMPROCEDÊNCIA NO TOCANTE ÀS COTAS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE EM RAZÃO DO INADIMPLEMENTO DO AUTOR QUANTO AO SALDO DEVEDOR. RESTITUIÇÃO DA PARCELA REFERENTE A FUNDO DE DECORAÇÃO. SÚMULA 351 DO TJRJ. TAXA DE LIGAÇÕES DEFINITIVAS. LEGALIDADE. PREVISÃO NA LEI 4.591/1964 E NO CONTRATO FIRMADO. REFORMA QUANTO AO TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS. INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. TESE FIRMADA EM SEDE DE RECURSO REPETITIVO (TEMA 1002 DO STJ). SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA CORRETAMENTE RECONHECIDA. 1. O Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que é possível a resolução contratual do compromisso de compra e venda por iniciativa do promissário comprador, arbitrando-se um percentual de retenção pelo promitente vendedor. 2. Percentual de retenção. Na hipótese, a fixação do percentual de restituição no patamar de 20% dos valores pagos afigura- se razoável e merece prosperar, conforme a jurisprudência predominante, e a expressa previsão contratual. 3. Restituição de cotas condominiais afastada. Embora afirme que arcou com os custos sem que houvesse imissão na posse, a prova dos autos demonstra que este fato não decorreu por culpa da ré, e sim pelo confesso inadimplemento do autor, que não efetuou o pagamento do saldo devedor. 4. Habite-se que data de 25/11/2015 e a assembleia geral de instalação do condomínio de 15/12/2015, tendo o autor arcado com cotas condominiais entre o período de 10/02/2016 a 10/06/2016. 5. Procedência do pedido de restituição integral das parcelas referentes a fundo de decoração. Taxa de decoração é de responsabilidade do incorporador, nos termos da Súmula 351 deste Tribunal, que assim dispõe: O pagamento de despesas com decoração das áreas comuns, em incorporações imobiliárias, é de responsabilidade do incorporador, vedada sua transferência ao adquirente. 6. A devolução do valor cobrado a título de fundo de decoração, embora integral, não deve se dar em dobro, já que ausente a má-fé da incorporadora, que seguiu a previsão contratual, afastada apenas neste momento. 7. Taxa de ligações definitivas. Previsão legal no art. 51 da Lei nº 4.591/1964. Contrato que expressamente prevê o ônus do adquirente. 8. Correta a sentença ao afastar o pedido de restituição integral da parcela, determinando que a devolução se dê com a retenção de 20% do montante vertido para despesas de ligações definitivas. 9. Juros moratórios. Termo inicial. Data do trânsito em julgado. Matéria apreciada pelo STJ, no julgamento do RESP. 1.740.911-df, sob a sistemática dos recursos repetitivos. 10. Sucumbência recíproca. considerando os pedidos acolhidos e rejeitados, não houve sucumbência mínima de qualquer das partes, devendo ser mantida a sentença que declarou a sucumbência recíproca, determinando o rateio das despesas, bem como o pagamento de honorários advocatícios ao patrono da parte contrária. PROVIMENTO PARCIAL DE AMBOS OS RECURSOS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ALEGAÇÃO OMISSÃO. DE CONTRADIÇÃO ACOLHIMENTO PARCIAL. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO QUANTO À SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. JUROS DE MORA A CONTAR CONFORME DA CITAÇÃO. RESTITUIÇÃO PREVISÃO CONTRATUAL. 1. A Segunda Seção do STJ concluiu o julgamento do repetitivo, em 14.08.2019, o colegiado acompanhou o voto-vista divergente apresentado pela ministra Isabel Galloti e a tese fixada por maioria de votos foi: "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/18, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente - comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão."2. O próprio acórdão embargado destacou de forma clara que a fixação do percentual de restituição no patamar de 20% dos valores pagos afigura-se razoável e merece prosperar, conforme a jurisprudência predominante, e a expressa previsão contratual. 3. Em se tratando de responsabilidade contratual, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos conforme a previsão do contrato (20%), deverão incidir a partir da citação, devendo ser mantida a sentença e negado provimento ao apelo da ré/embargada. ACOLHIMENTO PARCIAL DOS EMBARGOS DECLARATÓRIOS Quanto à primeira controvérsia, alega violação do art. 413 do CC, relativo à proporcionalidade e à razoabilidade do percentual arbitrado em multa por devolução de imóvel, trazendo o seguinte argumento: 11. Veja-se a retenção de apenas 20% dos valores a serem restituídos estabelece uma penalidade extremamente excessiva para a recorrente, considerando todos os prejuízos injustamente sofridos com o inadimplemento do recorrido e, principalmente, com a devolução da unidade que perdeu, substancialmente, valor e liquidez no mercado imobiliário. [...] 13. É possível notar, portanto, que o acórdão estabeleceu penalidade extremamente excessiva à recorrente, encontrando-se apartada dos princípios da razoabilidade e daproporcionalidade, o que viola o artigo 413 do Código Civil. (fls. 774). Quanto à segunda controvérsia, aduz malferimento do art. 51 da Lei n. 4.591/1.964, atinente à possibilidade de transferência das despesas com ligações definitivas de serviços públicos aos adquirentes do imóvel, haja vista que: 24. O referido artigo estabelece que os contratos devam mencionar, de modo expresso, a quem caberão as despesas com ligações de serviços públicos, e esse requisito foi devidamente cumprido pela recorrente, conforme demonstra a cláusula 9.1 do contrato de promessa de compra e venda. 25. Desse modo, a recorrente cumpriu exatamente o que determina o artigo 51 da Lei 4.591/64, não havendo qualquer violação ao direito de informação, da boa-fé objetiva e da transparência. 26. Em resumo, foi pactuado, como prevê a legislação, que a responsabilidade pelo pagamento das taxas de ligações definitivas de serviço público seria do recorrido, razão pela qual o acórdão, ao condenar a recorrente à restituição de tais despesas, negou vigência ao art. 51 da Lei Federal 10 4.591/64. (fls. 778). É, no essencial, o relatório. Decido. No que concerne à primeira controvérsia, na espécie, o Tribunal de origem se manifestou nos seguintes termos: Sobre o percentual de retenção, a jurisprudência do STJ é firme na direção de que o percentual de retenção - fixado por esta Corte entre 10% e 25% - deve ser arbitrado conforme as circunstâncias de cada caso como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador. (REsp 1.224.921/PR, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26/04/2011, DJe 11/05/2011). [...] Na hipótese, a fixação do percentual de restituição no patamar de 20% dos valores pagos afigura-se razoável e merece prosperar, conforme jurisprudência predominante, notadamente porque está expressamente prevista na cláusula 6.2.1 do contrato juntado à pasta 22 dos autos. [...] Desta forma, deve ser mantida a sentença no tocante ao percentual de retenção no montante de 20% dos valores pagos (fls. 716-719, grifos meus). Quanto à segunda controvérsia, consignou o acórdão recorrido: A cláusula contratual 9.1 (pasta 22) prevê de forma clara que não estão incluídos no preço convencionado, constituindo ônus do adquirente arcar com sua cota, as despesas com ligações definitivas de serviços públicos. Desta forma, correta a sentença ao afastar o pedido de restituição integral da parcela, determinando que a devolução se dê com a retenção de 20% do montante vertido para despesas de ligações definitivas (fl. 726, grifo meu). Logo, incidem os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ, eis que, a pretensão recursal enseja reanálise de cláusulas contratuais e do caderno de provas elaborado nos autos. Portanto, "a pretensão de alterar tal entendimento, considerando as circunstâncias do caso concreto, demandaria o revolvimento de matéria fático-probatória e reanálise de cláusulas contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, conforme dispõem as Súmulas 5 e 7, ambas do STJ". (AgInt no AREsp 1.227.134/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 9/10/2019.) A propósito: AgInt no REsp 1.716.876/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe de 3/10/2019; AgInt no AREsp 1.165.518/DF, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe de 4/10/2019; AgInt no AREsp 481.971/DF, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, DJe de 25/9/2019; AgInt no REsp 1.815.585/DF, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJe de 23/9/2019; e AgInt no AREsp 1.480.197/MG, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, DJe de 25/9/2019. Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão de justiça gratuita. Publique-se. Intimem-se. Brasília, 13 de outubro de 2021. MINISTRO HUMBERTO MARTINS Presidente
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