SINDUSCON-PR - Modelos de Contrato - MINUTA PADR�O PROMESSA DE COMPRA E VENDA
Sr. Construtor/Empresário O Fórum de Advogados da CBIC, atendendo às diversas solicitações de membros associados da Câmara, concluiu, em 03/04/2003, a revisão de sua Minuta Padrão de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, já adaptada em função das alterações introduzidas com o novo Código Civil. Em função da importância do assunto, chamamos a atenção para algumas observações de grande relevância. É fato conhecido que o novo Código Civil, Lei 10.406, de 10.01.2002, vigente a partir de 11 de janeiro de 2003, introduziu no ordenamento jurídico do País uma série de inovações, nos diversos ramos do direito regulados por ele. Assim é que houve grandes mudanças no direito de família, direito comercial, societário, sucessório, entre outros.
A parte contratual, também, sofreu relevantes alterações, dentre as quais destacamos: o art. 421, estipulando que a liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato; o art. 422, determinando que os contratantes são obrigados a guardar, na conclusão e na execução do contrato, os princípios de probidade e boa-fé; o art. 156, configurando o estado de perigo quando alguém, para salvar-se ou a pessoa da família, assume obrigação excessivamente onerosa; o art. 157, estabelecendo que ocorre a lesão quando uma pessoa por necessidade ou inexperiência se obriga a prestação desproporcional ao valor da prestação; o art. 171, prescrevendo a anulabilidade do negócio jurídico realizado em estado de perigo ou lesão; o art. 181, estipulando o cometimento de ato ilícito pelo titular de um direito, quando ao exercê-lo, exceder os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.
Da leitura conjugada desses dispositivos acima referidos, que não encontravam previsão expressa no código civil anterior, pode-se concluir que, atualmente, o instrumento contratual está muito mais vulnerável às intervenções do Poder Judiciário, principalmente em função da subjetividade e ambigüidade de determinadas inovações, tais como "função social do contrato", "princípio da boa-fé contratual", " estado de perigo e lesão", etc. Assim, o que antes era proveniente de construções doutrinárias e mesmo jurisprudenciais, passa agora a ser texto expresso de lei. Por tudo isso, recomendamos que a presente minuta, sirva, apenas, como uma REFERÊNCIA, devendo ser analisada por um profissional do direito da confiança de cada construtor/empresário, a fim de que o advogado especializado nesta matéria possa aquilatar a conveniência de sua aplicação ao caso concreto, promovendo sempre as ADAPTAÇÕES e ajustes que entender necessários, de acordo com as PECULIARIDADES DE CADA CASO, levando-se em consideração as ressalvas acima referenciadas, assim também como o contexto regional, onde o negócio se concretiza.
A a reprodução desta minuta, sem a necessária adequação ou análise de um advogado especialista na área imobiliária, ficará sob a inteira e integral responsabilidade de quem assim proceder, uma vez que o Fórum dos Advogados apenas elaborou um texto referência, de natureza genérica.