“Tentei negociar, só que a dívida estava muito maior, com multa, juros”, conta. Seu maior erro, reconhece, foi ter procurado a administradora tarde, com um ano e meio de débitos acumulados. Denise também só acionou um advogado após receber a notícia da penhora. Dois meses mais tarde, o apartamento de 82 m² avaliado em R$ 600 mil foi a leilão.
Antecipar-se e procurar o condomínio ou a instituição financeira para comunicar o problema é a melhor opção, diz Milech. “Vejo que o credor tende a ser mais flexível com quem se manifesta voluntariamente e mostra que, apesar de impossibilitado no momento, pretende quitar a dívida.” Se o condômino não consegue arcar com a mensalidade inteira, pode sugerir pagar a metade e negociar o restante.
O presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios (AABIC), Rubens Elias Filho, defende uma postura conciliadora. “Deve haver negociação nos primeiros três meses de atraso, mas a lei permite que no dia seguinte ao vencimento o condomínio peça a penhora do bem.”
Para inadimplência com financiamentos, a execução é ainda mais rápida. Omotivo é que, neste caso, não se trata de penhora, mas de execução extrajudicial. “Por contrato, a instituição financeira pode leiloar o imóvel assim que o atraso for identificado, mas ela geralmente espera cerca de 90 dias”, diz Vinícius Costa, presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH).
Controvérsias. A lei do bem da família tem pontos polêmicos e outros pouco conhecidos, como a possibilidade de penhora em caso de atraso na pensão alimentícia. Se um pai não cumpre o dever com o filho, ele poderá perder o imóvel, mesmo que a aquisição tenha ocorrido em outro casamento e outra mulher seja a coproprietária.
“Ela receberá 50% da venda, porque sua parte não pode ser atingida, mas não poderá fazer nada em relação à penhora”, alerta Paulo Sérgio Pereira, sócio-proprietário do escritório Machado & Pereira Advogados.
Professor da Escola Paulista de Direito, Flávio Tartuce levanta outra questão: é justificável a impenhorabilidade de uma mansão, por exemplo? Para ele, deveria haver um teto no valor do bem, já que a ideia da lei é preservar condições mínimas de renda do grupo familiar.
Tartuce defende, ainda, que a possibilidade de o fiador ter seu único imóvel confiscado, enquanto o locatário inadimplente está protegido, é inconstitucional (ler opiniões abaixo). O advogado Luciano Mollica, mestre em Direito pela Universidade de São Paulo (USP), afirma tratar de “uma decisão consciente” do Judiciário. Segundo ele, a previsão legal dá segurança ao mercado de locação e beneficia, em última instância, os próprios locatários.
Se não houvesse a exceção, diz, somente seriam aceitos fiadores que têm pelo menos dois imóveis. “É a preservação da garantia mais barata e usual que se tem no mercado.” As execuções por inadimplência de IPTU tendem a ser mais demoradas. De acordo com Mollica, a partir do dia em que se constata o atraso, o município tem até cinco anos fazer a inscrição da dívida. Depois, mais cinco para a execução. “Mas pode ocorrer também num prazo muito mais curto, depende da agilidade dos promotores locais.”