Em atendimento a deliberações do Banco Central e também da Febraban (Federação dos Bancos), as instituições bancárias estão exigindo de síndicos e administradoras a operação com boletos registrados, ou seja, contendo o CPF do condômino. A medida atende à Circular nº 3.656/2013, do Banco Central, que estabeleceu um prazo de quatro anos até que os boletos não possam mais ser emitidos sem o CPF ou CNPJ do pagador. A data limite é dezembro deste ano, pois a normativa valerá a partir de janeiro de 2017.
A Febraban publicou comunicado sobre o assunto, o FB-015/2015, orientando os associados a cumprirem com um cronograma mínimo, de forma que a transição para o novo modelo ocorra sem sustos. A AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios em São Paulo) promoveu em 2015 encontros entre instituições e administradoras para também orientar seus parceiros. "Sem o CPF, o banco não terá como fazer a cobrança", afirma o presidente da entidade, Rubens Carmo Elias Filho. Segundo ele, as administradoras precisão "muito da colaboração dos condôminos" para adotar a nova sistemática, a qual "trará mais segurança" às operações.
O dirigente reconhece que a maioria dos condôminos tem receio de fornecer dados pessoais, mas ele lembra que essas informações se encontram disponibilizadas em sua matrícula imobiliária. Fornecê-las à administração do condomínio irá agilizar o processo, já que, do contrário, os gestores terão que requerer cópia da certidão da matrícula, com custos. "Inexiste lei que obrigue o morador a disponibilizar os dados, por isso, as administradoras irão apelar ao bom senso, para evitar custos desnecessários e atender aos interesses do condomínio." Se chegar ao final deste ano sem a possibilidade da cobrança registrada, haverá o risco de não se completar a operação, mesmo que o condômino pague o boleto, pois a conta poderá permanecer em aberto, completa o presidente.
O administrador Marcelo Mahtuk questiona a nova sistemática: "Ter o CPF do morador no boleto irá gerar mais desconforto, custo e burocracia", diz. "Isso pode dar mais segurança ao sistema de cobrança, mas haveriam outras soluções mais ágeis e menos custosas." Com a cobrança registrada, as administradoras deverão pagar tarifas maiores aos bancos pela compensação e/ou alteração de cada boleto, valores que deverão ser renegociados com cada agência, recomenda Mahtuk. Para ele, no entanto, independente desta questão, é fundamental aos condomínios manterem cadastros atualizados de seus moradores, incluindo os prestadores de serviços de cada unidade.
MUDANÇAS COM O NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (CPC)
O novo Código do Processo Civil (Lei 13.105/2015), que deverá entrar em vigor em março deste ano, estabelece, em seu Art. 784, que "o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas, serão considerados títulos executivos extrajudicial", destaca o advogado Cristiano De Souza Oliveira. Esse é mais um motivo para a atualização cadastral dos condôminos, pois "o CPF ou CNPJ são requisitos essenciais da petição inicial".
Ainda pelas alterações introduzidas pelo novo CPC, via Art. 784, Cristiano De Souza destaca demais "pontos importantes" a serem observados pelos condomínios:
- Somente serão considerados títulos executivos rateios ordinários e extraordinários, multas punitivas não;
- Também serão considerados apenas os rateios que estiverem previstos na convenção ou aprovados em previsão orçamentária;
- Esses documentos terão que ser apresentados na ação extrajudicial;
- A possibilidade do título executivo extrajudicial não impede a parte de optar pelo processo de conhecimento, a fim de obter título executivo judicial.
De outro modo, quanto à circular do Banco Central, "se não houver o fornecimento do CPF/CNPJ, o dever do condômino ficará faltando, que poderá ser demandado por falta de pagamento", completa o advogado. Ele sugere que os síndicos definam, através de assembleia, "preferencialmente na previsão orçamentária de 2016, que a forma da contribuição será por boleto bancário, devendo cada condômino informar seu CPF, por força das alterações junto ao Bacen".
Para Cristiano De Souza, uma forma de os síndicos reforçarem a atualização cadastral é definirem, através de assembleia, que novos proprietários somente entrem no condomínio depois da apresentação de cópia do contrato, escritura ou matrícula imobiliária e que os locatários apresentem autorização firmada pelo locador.
TEMPO E PACIÊNCIA PARA ATUALIZAR DADOS DE 719 UNIDADES
O síndico profissional Ricardo Yoshio, do Condomínio Conjunto Residencial Cupecê, um complexo de 14 torres e 719 unidades, implantou novo sistema de segurança no local, devido à grande afluência diária de pessoas. Localizado no Jardim Miriam, zona Sul de São Paulo, na divisa com Diadema, o empreendimento possui ainda 39 salas comerciais ou lojas. O residencial instalou TAGS para identificação dos veículos; biometria e RFID em cada prédio; e cancela com chaveiro de RFID no acesso principal de pedestres. Tudo isso demandou atualização do cadastro de moradores, uma experiência trabalhosa, conforme relata a seguir.
"Foi difícil conscientizar alguns moradores da importância de um controle mais rígido. Levamos em torno de quatro meses para conseguir vincular quase todos os moradores ao chaveiro de RFID. Por se tratar de 14 prédios e para facilitar a vida de todos, realizamos uma ação para a entrega desses chaveiros de identificação. Divulgamos a data com antecedência a cada unidade, informando os documentos que estavam pendentes. Lembramos que o chaveiro serviria para entrar no condomínio e também acessar a porta de cada bloco. Com isto, conseguimos cadastrar em torno de 60% dos moradores. Para aumentar este número, comunicamos, também com antecedência, que a partir de determinada data só poderiam adentrar o condomínio de forma automática os moradores que possuíam o chaveiro de identificação. Os demais começaram a ser barrados na catraca, para se identificarem ao porteiro. O fato gerou incômodo e obrigou aqueles que ainda não haviam retirado o dispositivo a procurar a administração do condomínio, entregando os documentos que faltavam para retirada do mesmo. Com isto, conseguimos chegar a 90% de cadastramento, através de ações coordenadas, que demandaram tempo e muita paciência, mas foram de suma importância para aumentar a segurança. Hoje, todo morador que passa pela catraca com o seu chaveiro tem sua foto visualizada pelo porteiro, diminuindo os riscos às famílias."
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