Como escolhi minhas propriedades e uma atualização de renda de aluguel | Amazonarium
Como escolhi minhas propriedades e uma atualização de renda de aluguel
Faz mais de quatro anos desde que compartilhei os detalhes financeiros de meus investimentos imobiliários.
Há algum tempo, desejo atualizar o site e, como acabei de concluir o processo de reunir todos os meus números para fins fiscais, achei que seria o ano de fazê-lo.
Além disso, pensei em compartilhar os destaques do processo usado para selecionar minhas propriedades.
Para aqueles que desconhecem, vamos analisar rapidamente minha jornada para o investimento imobiliário.
Como eu comecei no investimento imobiliário
Tudo começou em algum momento no final de 2011 ou no início de 2012. Ainda havia sangue na água devido à crise financeira. As coisas começaram a melhorar, é claro, mas as pessoas continuavam bastante nervosas, imaginando se havia outro acidente na esquina.
Em nenhum lugar as pessoas estavam mais no limite do que no setor imobiliário. Obviamente, o setor imobiliário teve uma parte importante no acidente e muitos dos proprietários de propriedades de investimento estavam em situações difíceis ou simplesmente tinham o suficiente e queriam sair.
Eu tinha algum dinheiro à margem (fazer uma boa renda e manter as despesas baixas permite doar, economizar, investir e sobrar algum). Eu pensei que talvez fosse a hora de entrar no setor imobiliário, pois os preços provavelmente seriam razoavelmente baixos.
Meu único problema: eu não sabia nada sobre investimentos imobiliários.
Não deixando a falta de conhecimento me impedir, continuei listando o que queria realizar com meus investimentos imobiliários.
A partir daí, encontrei um mentor para me ensinar as cordas e criamos uma parceria ganha-ganha (ele me ensinou os meandros e eu o usei para comprar minhas propriedades (ele era um corretor de imóveis)).
Meu processo para determinar uma propriedade de locação adequada
Ao longo de alguns meses, meu mentor, Eric, e eu usamos o processo a seguir para decidir quais propriedades comprar…
Geralmente, eu tomava conhecimento de uma propriedade por meio de um e-mail automático de novas listagens que recebia diariamente ou de uma listagem específica encontrada por Eric.
Se algo parecesse interessante, discutiríamos um pouco a propriedade, cobrindo o básico para determinar se valia a pena ver pessoalmente. Isso incluiu em que parte da cidade se situava, a idade da propriedade (que poderia sugerir custos de reparo), qualquer histórico de aluguel (ou pelo menos aluguéis estimados), custos potenciais (incluindo impostos imobiliários), venda potencial preço e assim por diante.
Supondo que todos os itens acima sejam pelo menos aceitáveis, eu faria um cálculo rápido para verificar se as finanças da propriedade estavam alinhadas com minhas expectativas. Nesse ponto, eu contava principalmente com o Multiplicador de aluguel bruto (GRM). O GRM é o preço de venda da propriedade dividido pela receita bruta anual da propriedade. Funciona assim:
A propriedade é vendida por US $ 90.000.
É um duplex (dois apartamentos) e cada um pode alugar por US $ 500 por mês (ou US $ 1.000 por mês no total).
Portanto, a receita bruta anual é de US $ 12.000 (US $ 1.000 x 12 meses).
O GRM é 7,5 (US $ 90.000 / US $ 12.000).
A Wikipedia disse que um GRM abaixo de 9 anos é aceitável, mas, como você sabe, sou um caçador de pechinchas. Procurei lugares com cerca de 5 ou menos.
Além disso, eu brincava com os números para ver o que era possível se o preço de venda caísse ou os aluguéis subissem. Se a propriedade passou nessa medida, valeu a pena dar uma olhada. (FYI, eu tinha visto propriedades venderem tão alto quanto 8 GRM e tão baixo quanto 2 GRM (os últimos eram geralmente em bairros muito escassos). Havia muitos à venda com GRM de mais de 15 anos, que provavelmente nunca foram vendidos até o preço cair.
Nós iríamos então verificar a propriedade pessoalmente – eu, Eric e minha esposa (se ela estivesse disponível – se não, Eric e eu iríamos pedir que ela viesse na segunda visita). Examinamos, discutimos questões / opções ao longo do caminho etc.
Se tudo parecia bom depois que vimos o local, desenvolvi uma demonstração de resultados pro forma para ele. Criei uma planilha com pontos para várias entradas (incluindo preço de compra, aluguéis em potencial, todos os custos etc.) para analisar a rentabilidade de uma propriedade. Eric me forneceria estimativas de custo com base em sua experiência (que seria especialmente útil se tivéssemos visto a propriedade e soubéssemos o que precisava ser consertado) ou, se disponível, demonstrações financeiras do vendedor. Em seguida, fizemos os ajustes necessários e terminamos com uma estimativa de lucro.
Durante o desenvolvimento desses números, coloquei todos os custos que consegui incluir, incluindo uma taxa de administração e uma taxa de plug de um mês de aluguel para reserva de vaga.
Se, após a adição de todos esses custos, ele ainda entregasse 10% antes do imposto de renda pessoal (não do imposto predial – essas despesas já estavam incluídas) e da depreciação, fazia sentido financeiro avançar.
Nesse ponto, discutimos preços, o que ofereceríamos, termos (como inspeções) e assim por diante. Então nós fizemos uma oferta.
Em seguida, sentaríamos e esperaríamos uma resposta e, eventualmente, responderíamos a nós mesmos, conforme necessário.
Se tudo der certo, assinaremos o acordo, concluiremos a inspeção, ajustaremos se necessário e compraremos o imóvel.
Ao longo de um ano e meio, analisamos centenas de casas on-line, passamos várias horas olhando pessoalmente os lugares, fizemos ofertas em muitas e tivemos três aceitas. No final, comprei três propriedades, compostas por cinco edifícios e 14 unidades de aluguel espalhadas por toda a cidade de Grand Rapids, Michigan.
Nossa estratégia com tudo isso era usar o tempo e o dinheiro para obter ótimos negócios, depois remodelar os lugares e aumentar os aluguéis para torná-los mais lucrativos (FYI, sempre esperávamos até os contratos expirarem para remodelar – não expulsávamos ninguém de casa. Quando o contrato terminou, dissemos a eles que estávamos reformando, compartilhamos o que o local incluiria e fornecemos os novos custos mensais de aluguel. Todos se mudaram por vontade própria, já que os aluguéis subiam em média US $ 200 por mês.) E é isso o que fizemos.
Tudo incluído, incluindo preços de compra e custos de remodelação, gastei cerca de US $ 600 mil (FYI, não tinha tudo isso disponível no início, mas como sabia que estaríamos comprando mais, comecei a economizar cada vez mais dinheiro com isso objetivo). Eles foram comprados por dinheiro (o que nos permitiu negociar muito e avançar com rapidez – vencendo alguns que precisavam de empréstimos) e eu os detenho em uma LLC.
Você pode ler os detalhes de cada propriedade em minha última atualização financeira.
Você também pode ler minha opinião sobre o que fiz bem e o que não fiz bem nesse processo.
Trabalhando com um gerente de propriedade
Eu nunca tive nenhuma intenção de administrar os lugares sozinho. A vida estava muito ocupada para acrescentar essa responsabilidade e eu não queria dor de cabeça (e eu não sabia nada sobre gerenciamento).
O plano original era que Eric administrasse meus lugares além dos seus. Depois que compramos o primeiro local, ele me disse que realmente não tinha tempo para gerenciar minhas propriedades. Caramba!
Então, enquanto estávamos reformando a propriedade 1 (ela foi comprada pelo governo que a havia assumido), eu tive que descobrir o que fazer.
Felizmente, compramos o imóvel 2 nesse meio tempo. Tinha um gerente de propriedade que eu finalmente contratei para administrar os três lugares.
Isso acabou sendo uma coisa muito boa, porque logo após a compra do imóvel 3 nos mudamos para Oklahoma City e depois para Colorado Springs. Portanto, tenho muito mais tempo gerenciando as propriedades (com um gerente) de longe do que realmente estou no mercado com elas. Na verdade, não voltei a vê-los desde que deixamos Grand Rapids há quase sete anos.
Aqui estão os destaques de como eu trabalho com o gerente da propriedade:
No final de cada mês (geralmente alguns dias antes do final do mês), eles me enviam um e-mail informando quanto estarão depositando em minha conta corrente imobiliária naquele mês (receita menos despesas para esse mês).
Por volta do terceiro ou quarto dia do mês seguinte, recebo uma declaração detalhada de receita e despesa para cada edifício (cinco), bem como cópias de recibo de todas as principais despesas incorridas.
Vasculho os números e envio um e-mail à minha manjedoura com perguntas específicas. Normalmente, tenho cerca de 10 ou mais, a maioria deles centrada no custo específico ou onde estamos com vários inquilinos (se o contrato de aluguel estiver prestes a expirar).
Ela envia suas respostas e geralmente é isso. Em seguida, repetimos o processo no próximo mês.
De vez em quando, algo aparece e precisamos conversar, mas isso é duas vezes por ano, no máximo.
Passo cerca de duas horas por mês "gerenciando" meu final do processo, o que é muito factível, é claro.
O que aconteceu desde a compra das propriedades
Tivemos um retorno constante de aproximadamente 10% da renda a cada ano – alguns anos melhor, outros piores, mas geralmente nessa faixa todos os anos.
Também tive uma apreciação significativa em meus lugares e agora eles provavelmente valem de US $ 1,2 milhão a US $ 1,5 milhão com base nas transações que vejo no mercado de tempos em tempos.
A posse de propriedades de aluguel complicou significativamente nossa contabilidade tributária e sou grata por ter um ótimo CPA que lida com isso para mim. Ela ainda está em Grand Rapids e nos comunicamos algumas vezes por ano, além do tempo dos impostos.
Aliás, além das unidades de aluguel, eu possuo minha casa de forma gratuita e limpa, de modo que o total de imóveis representa mais de US $ 1 milhão do meu patrimônio líquido (assumindo que as propriedades de aluguel sejam avaliadas pelo custo e não pelo valor de mercado).
Agora, a atualização financeira.
Apenas para observar, esses são os números brutos que eu forneço ao meu CPA. A partir daí, ela trabalha com eles, calcula a depreciação e obtém uma renda ajustada.
Aluguéis: $ 146.482,26
Lavanderia: $ 166.78
Renda total: $ 146.649,04
Presentes de Natal para gerentes de propriedade: $ 50.00
Relatório anual da LLC: US ​​$ 25,00
Total: US $ 75,00
Renda Bruta: $ 31.189,51
Preço: R $ 80,00
Taxas do cão: $ 167.00
Taxas e licenças: US $ 1.150,00
Terreno: R $ 1.056,00
Seguro: $ 1,139.00
Comissões de Leasing: $ 536,25
Manutenção: $ 3,337.68
Taxas de administração: $ 2,133.96
Impostos sobre imóveis: $ 4.539,99
Água: $ 299,13
Total de despesas: $ 14.439,01
Renda Líquida Total da Propriedade 1: $ 16.750,50
Renda Bruta: $ 77.531,37
Limpeza: $ 1.701,00
Eletricidade: $ 551,74
Terreno: $ 3.772,50
Seguro: $ 2.754,00
Comissões de Leasing: $ 2.314,00
Legal: $ 770,97
Manutenção: $ 10.506,40
Taxas de administração: $ 6.381,00
Diversos: $ 12.00
Gás Natural: $ 3.904,10
Impostos sobre imóveis: $ 6.243,94
Taxas de retenção: US $ 1.047,50
Lixeira: $ 1.233,60
Água: $ 1,819.61
Total de despesas: $ 43.012,36
Lucro líquido total da propriedade 2: $ 34.519,01
Renda Bruta: $ 37.928,15
Aparelho: $ 546,00
Limpeza: $ 52.75
Eletricidade: $ 678,16
Taxas e autorizações: $ 479,08
Terreno: $ 1.596,00
Seguro: $ 1.008,00
Legal: $ 481,84
Manutenção: $ 6.153,35
Taxas de administração: $ 3.001,33
Gás Natural: US $ 2.155,54
Taxas de retenção: $ 598,75
Impostos: $ 3.527,07
Lixo: $ 672,72
Água: $ 803,31
Total de despesas: $ 21.753,90
Lucro líquido total da propriedade 3: $ 16.174,25
Lucro líquido total geral: $ 67.443,76
Muitas coisas para explicar. Aqui estão os destaques na ordem em que são mencionados acima:
Renda da lavanderia: nos três edifícios de várias unidades que possuo, existem instalações de lavanderia subdivididas em um serviço. O profissional é que eles fazem tudo (inclusive fornecendo e consertando o equipamento). O golpe é que eles recebem muitos lucros. Todos eles foram gerenciados pelos proprietários anteriores quando eles tinham as propriedades, mas como eu não moro lá e minha empresa de gerenciamento não administra lavanderia, fui com o serviço. Acabo ganhando cerca de US $ 500 com taxas de lavanderia, mas algumas são pagas através da minha empresa de administração e estão em seus números (o valor acima é para o que é enviado diretamente para mim).
Taxas de gatos / cães: quando os inquilinos têm animais de estimação, cobramos uma taxa por isso. Essas são as parcelas da empresa administradora desse dinheiro.
Taxas e autorizações: os municípios cobram taxas pelo aluguel de propriedades em suas áreas. Eles atingem aproximadamente a cada três anos.
Fundamentação: abrange tanto a remoção de neve (que é substancial em Grand Rapids) quanto os cuidados com o gramado.
Seguro: é o que é.
Comissões de leasing: quando um inquilino sai e recebemos um novo, a empresa de administração recebe uma taxa equivalente a aproximadamente 75% do aluguel de um mês para a maioria dos meus lugares. Eles fazem o trabalho de encontrar o inquilino, pagar pela publicidade, executar verificações de antecedentes etc.
Manutenção: as duas principais razões para a manutenção são o desgaste e a remodelação / atualização após a saída de um inquilino e a mudança de outro. Agora, estamos longe o suficiente dos meus remodelamentos originais para que alguns deles sejam substanciais. Esses custos seriam menores se eu morasse lá e pudesse gerenciar os reparos sozinho.
Taxas de gerenciamento: é isso que a empresa de gerenciamento ganha por gerenciar minhas propriedades.
Impostos imobiliários: nunca parecem cair. O povo de Grand Rapids pode me agradecer por minha contribuição.
Água / Eletricidade / Gás Natural / Lixo: Pago serviços públicos em dois casos: 1) Se não houver inquilino e / ou se o inquilino não pagar por algum motivo (que coletamos posteriormente) e 2) se os serviços não forem medidos para apartamentos específicos (ou seja, uma taxa para todo o edifício, com quatro apartamentos).
Limpeza: isso acontece quando um inquilino se muda e nós preparamos o próximo. Também pago por uma propriedade a ser limpa nas áreas comuns (principalmente escadas).
Jurídico: geralmente são taxas pela remoção de um inquilino que não paga. Eles são cobrados de volta ao inquilino e retirados de seu depósito de segurança.
Taxas de retenção: se um inquilino renovar seu contrato por mais um ano, a empresa administradora receberá uma taxa equivalente a aproximadamente 25% do aluguel de um mês para a maioria dos meus lugares.
Aparelho: Tem que substituir um agora e depois.
O que eu poderia ganhar
As taxas de retorno são muito boas nesses locais, mesmo com um gerente de propriedade.
Mas eles poderiam ser melhores.
Se eu estivesse no mercado e quisesse gerenciar esses locais pessoalmente, poderia eliminar as taxas de administração, animais de estimação, retenção e arrendamento listadas acima. Eu também poderia cortar os custos de manutenção.
Então, novamente, eu teria que lidar com muitos problemas e isso afetaria meu estilo de aposentadoria. Portanto, mesmo que eu voltasse, provavelmente ainda usaria minha empresa de gerenciamento.
Eu gostaria de comprar propriedades adicionais em Grand Rapids (onde eu poderia ser supervisionado por meu gerente) ou em Colorado Springs (onde eu moro e poderia me administrar ou encontrar alguém para fazê-lo), mas ambos os mercados estão com preços IMO acima do preço (em pelo menos para mim eles são).
Então eu estou esperando. Se a situação se apresentar, comprarei mais. Se não, eu vou me manter firme.
Eu considerei simplesmente sacar minhas propriedades, já que o mercado é muito bom, mas seria muito difícil substituir os US $ 60 mil em receita anual por outro investimento, por isso estou planejando mantê-las no futuro próximo.