Airbnb em Condomínios Residenciais: Pode isso?
Aquisição imobiliária
Bruna Neubern
Muitos condomínios têm nos procurado para saber se é possível proibir as locações Airbnb ou similares.
Como a questão ainda não foi definitivamente respondida pelo Poder Judiciário, sempre inicio a resposta com um "depende".
Antes de mais nada é importante esclarecer que a modalidade"AIRBNB" é caracterizada por um sistema "motor de busca de meio de hospedagem".
Por este motivo, esta forma de locação tem por objetivo viabilizar a hospedagem de pessoas na unidade autônoma, que inclusive pode ser disponibilizada parcialmente para este fim (apenas o quarto).
A grande preocupação dos Condomínios diz respeito à segurança, vez que o AIRBNB pressupõe maior trânsito de pessoas estranhas no interior do condomínio e sem lastro com a propriedade.
Como o Poder Judiciário ainda não firmou posicionamento quanto ao tema, vez que, sendo o direito de propriedade erga omnes [oponível a todos] há entendimento no sentido de que a Assembléia não poderia obstar esse tipo de locação.
Por um outro lado há entendimento que seriam modalidades de locações com finalidade comercial (hospedagem) por curto prazo, portanto sua proibição em Assembléia não constituiria o cerceamento do direito de propriedade.
Então em caso de NÃO PROIBIÇÃO
Como jurídico temos sugerido aos Condomínios que não possuem proibições expressas em Assembléia a inclusão de mecanismos de proteção que podem ser deliberados, ou a sua proibição tendo como base o desvio da função social da propriedade (residencial) para hospedagem.
Em caso de regularização do Airbnb sugerimos o estabelecimento de algumas regras básicas de segurança, como por exemplo:
"Os Condôminos que disponibilizarem suas unidades, ainda que parcialmente, à locação por sistema "motor de busca de meio de hospedagem" AirBnb ou similares, deverá observar as seguintes normas:
a) o Condômino é obrigado a informar à administração com no mínimo 3(três) dias de antecedência, em qual período irá disponibilizar a unidade ou parte dela para a locação;
b) o Condômino é obrigado a fornecer todos os dados pessoais do(s) locatário(s), RG, CPF, Endereço, número de passaporte (se for o caso), bem como cópia de documento de identificação do(s) locatário(s) ;
c) o Condômino deverá se responsabilizar por qualquer dano ao condomínio, ainda que tenham sido causados por seus hospedes;
d) É vedada a utilização das áreas de recreação e lazer do condomínio aos hóspedes;
e) o Condômino é obrigado a informar ao seus locatários/hospedes todas as regras do condomínio, respondendo diretamente por qualquer infração eventualmente cometida.
A inobservância de tais regras importará na aplicação de multa na unidade infratora nos termos deste Regimento. "
Em caso de proibição sugerimos que conste na ata da Assembleia ou Convenção que o Airbnb e similares desvia a finalidade da utilização das unidades para hospedagem, portanto por deliberação assemblear fica proibida esta modalidade de locação destinada à hospedagem temporária.
Sobre o assunto seguem 2 jurisprudências contrárias e recentes sobre o tema:
TJ-SP - 20059104720188260000 SP 2005910-47.2018.8.26.0000 (TJ-SP) Data de publicação: 26/02/2018 Ementa: CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO – Tutela de urgência – Tutela antecipada requerida em caráter antecedente – Liminar – Indeferimento – Inexistência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, de sorte a autorizar a concessão de tutela de urgência, "inaudita altera pars", para o fim de permitir a locação residencial, por temporada, por meio de aplicativos ("airbnb" e assemelhados), e o uso pelos inquilinos da propriedade plena, inclusive áreas comuns – Manutenção da decisão agravada, feita observação – Recurso improvido. TJ-SP - 20135292820188260000 SP 2013529-28.2018.8.26.0000 (TJ-SP) Data de publicação: 26/02/2018 Ementa: Agravo de Instrumento. Condomínio. Tutela de Urgência de Natureza Antecedente. Pretensão a que possa livremente locar seus imóveis por temporada e mediante uso de aplicativos, bem como para que seja afastada a restrição de uso das áreas comuns pelos inquilinos. Locação por uso de aplicativos ou páginas eletrônicas ('Airbnb' e afins) que possui finalidade característica de hotelaria ou hospedaria. Deliberações tomadas em Assembleia Geral Extraordinária, por medidas de segurança aos condôminos. Indeferimento inicial que se mantém, pela inexistência de elementos que evidenciem o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Ausência dos pressupostos do art. 300 , CPC . Decisão mantida. Recurso não provido.