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Vale a pena usar consórcio imobiliário?
Uso do consórcio como alternativa ao financiamento
07/04/2015 às 09:47
Com surpresa, assisti outro dia um discurso de Jeff Bezos para os formandos da Universidade de Princeton. Bezos é um revolucionário em vários sentidos. Fundou a Amazon e a transformou num gigante admirado e temido. A empresa mais focada em cliente do mundo.
Um ponto que diferencia a Amazon dos outros competidores é que ela está sempre usando os seus recursos para avançar em outros mercados de forma furiosa. Os lucros que consegue em algumas divisões são usados para comprar posição de mercado em novos negócios. Ela é capaz de perder muito dinheiro para entrar em um novo mercado ou investir em uma nova tecnologia.
Dessa forma, a empresa nunca tem grandes lucros. É uma maneira diferente de ver os negócios. É como se fossem geridas várias start-ups de modo perene dentro dessa empresa. Genial.
Em seu discurso, Bezos contou a estória de quando viajava de carro com seus avós durante as férias. E como não gostava do hábito de sua avó de fumar dentro do carro.
Naquela época, Bezos já mostrava interesse em qualquer coisa que possibilitasse um cálculo matemático. Ele sabia que cada tragada do cigarro tirava, em média, 2 minutos da vida de uma pessoa.
Querendo mostrar suas habilidades, e talvez também, querendo alertar sua vó para a besteira que estava fazendo, se empenhou em um cálculo complicado. Quando terminou, se aproximou dos bancos da frente do carro e soltou a seguinte conclusão:
– Vó, neste ritmo que você fuma, você já perdeu pelo menos 9 anos de vida!
Ele ficou esperando o aplauso dos avós por ser tão esperto, por fazer cálculos complicados sendo tão jovem. Para sua surpresa a avó começou a chorar e ele voltou ao seu lugar no carro, sentindo-se confuso.
Na primeira parada, o avô, descrito como uma pessoa inteligente, mas muito quieto, o chamou de lado para uma conversa. Bezos achou que seria a primeira vez que veria seu avô ficar bravo e achou que receberia uma bronca homérica, mas o avô calmamente explicou para o neto:
– Jeff, um dia você vai crescer o suficiente para entender que é mais difícil ser gentil do que inteligente.
A inteligência é algo que temos. Está em nosso DNA e é auxiliada pela formação que recebemos. Neste sentido é algo fácil, que não exige esforço. Está lá. Mas você pode facilmente seduzir-se e orgulhar-se de algo que nasceu com você e/ou que foi desenvolvido pela sua criação.
Mas, muito mais difícil são os atributos que exigem uma escolha de nossa parte. Ser gentil é uma escolha que Bezos tem que fazer todo dia. E, obviamente, naquele momento Bezos havia escolhido a via fácil de querer fazer o seu talento brilhar em detrimento da escolha mais difícil de ser gentil.
Então é com certa relutância que afirmo que tenho facilidade com raciocínio matemático. Não consigo fazer contas de cabeça como o Bezos. Mas sempre fui aquele aluno que tirava notas altas de matemática sem muito esforço. Por conta desta lição de Bezos e de um pouco de amadurecimento, isto hoje não é nada que eu tenha orgulho.
E mesmo com esta facilidade para lidar com modelos matemáticos eu penei bastante para chegar às conclusões sobre consórcios. É um instrumento financeiro simples na aparência, mas complicado para modelar. Para alguns consorciados tem características de empréstimo. Para outros poucos será uma aplicação muito ruim.
Os modelos mais simples de taxa de retorno de fluxo de caixa não funcionam a partir de certos prazos e o fluxo de caixa passa de devedor para credor dependendo do tempo. Assim, para analisar por completo os aspectos de matemática financeira, só é possível por meio do valor presente líquido, que é difícil de explicar.
Conceitualmente foi o relatório mais difícil que escrevi para esta série de imóveis, até o momento. Mas ao mesmo tempo estou muito feliz com o resultado final. Neste relatório você terá condições de comparar os consórcios com os financiamentos imobiliários. E saber quando vale a pena usar um ou outro.
Como comentamos aqui outras vezes, os bancos estão jogando na retranca com financiamentos. Então, se você só tem a opção de usar consórcio eu fiz duas sugestões que vão te ajudar a não contar somente com a sorte para sair com um bom negócio dessa sinuca.
Veja as conclusões sobre o uso do consórcio como alternativa de financiamento na compra de seu imóvel ou para o seu negócio imobiliário neste relatório (exclusivo para assinantes da série de Imóveis).