Lei 13.786/2018 – "Lei do Distrato" | ZRDF
A "Lei do Distrato" trouxe importantes novidades – através da alteração das Leis 4.591/64 (que trata das incorporações) e 6.766/79 (que cuida dos loteamentos) – para disciplinar as rescisões contratuais por inadimplemento do adquirente.
As maiores novidades foram em relação: (i) ao percentual que poderá ser retido pelo incorporador em caso de rescisão pelo adquirente (no máximo 50% das quantias recebidas, observadas determinadas condições); (ii) aos valores que poderão ser deduzidos (corretagem; condomínio, impostos,…); (iii) a indenização pela fruição do imóvel; (iv) ao prazo para entrega do bem; (v) à forma de devolução das quantias para o adquirente; e (vi) direito de arrependimento do adquirente.
Qualquer que seja a hipótese – incorporações ou loteamento – os contratos que vierem a ser celebrados deverão, obrigatoriamente, conter um Quadro Resumo que traga, de forma destacada, as informações mais importantes do contrato, as quais a própria lei enumera.
Em relação à indenização pela fruição – 0,5% para imóveis derivados de incorporação e 0,75% para o caso de loteamentos – poderá surgir alguma dúvida na elaboração do cálculo do valor da indenização. Não há dúvida que a tal "fruição" pode ser comparada ao "aluguel". Pois bem, apesar da lei dar essa diretriz, deixou ela de esclarecer que, em cada caso, o percentual fixado sobre o valor do bem deverá ser calculado "por mês" de fruição.
Até a edição da "Lei do Distrato", não havia uma previsão legal sobre o percentual a ser devolvido ao adquirente em caso de rescisão, tendo a jurisprudência pátria se encarregado dessa árdua missão.
Como a Lei 13.786/2018 tem alguns pecados em sua redação, ela pode induzir o leitor menos atento a querer crer que ela "retroagirá" e valerá para todos os contratos, independentemente da data da sua assinatura.
Como, por princípio constitucional a lei não retroage no tempo, a aqui tratada deverá ser aplicada aos contratos celebrados após a sua edição e que preencham os seus requisitos.
Alguns poderão defender que ela deverá ser aplicada aos contratos que vierem a ser rescindidos após o seu advento.
De qualquer modo caberá ao Judiciário definir o termo inicial da aplicação da lei, devendo ser ressalvado que isso não o impede de, mesmo não acatando a retroatividade da lei, alterar o percentual atualmente consagrado pela Jurisprudência, para vir a fixar os percentuais constantes da Lei 13.786/2018, o que representaria uma solução inteligente e prática, que prestigiaria o longo entendimento que houve até a edição da lei.
A possibilidade de arrependimento do adquirente, em até 7 dias, quando o imóvel for adquirido no stand de vendas do incorporador, e não na sua sede, deriva da disposição constante do artigo 49 do Código do Consumidor, mas é uma aberração, uma vez que é justamente no stand de vendas que o consumidor poderá obter todas as informações sobre o produto – muitas vezes valendo-se até mesmo de visita a uma unidade padrão lá montada.
Deve ser ressaltado, ainda, que os contratos celebrados com a garantia de alienação fiduciária, devem seguir o que dispõe aquela legislação especial em relação ao valor a ser entregue ao adquirente que teve o seu bem leiloado.
A colcha de retalhos que a Lei acabou se tornando, pelo menos, serve para dar um norte ao mercado imobiliário em relação a algumas questões que afligiam esse importante setor da economia nacional.