Especialista diz que é possível limitar uso de áreas de lazer
Advogado alerta sobre tipos de punições para condômino inadimplente
Uma das grandes polêmicas existentes nos condomínios é em relação a possibilidade, ou não, de se restringir o uso das áreas comuns de lazer pelos condôminos inadimplentes. De acordo com o Tribunal de Justiça de São Paulo, a restrição em participar de assembleias, prevista no artigo 1.335, III, do Código Civil Brasileiro, pode ser ampliada também para o uso de equipamentos de lazer.
Adriano Dias, advogado especialista em direito imobiliário e condominial, explica que o Código Civil Brasileiro determina que o morador que não paga em dia sua quota-parte nas despesas condominiais, além de ter de pagar multa e juros sobre seu débito (artigo 1.336, § 1º, do Código Civil), também pode ser proibido de participar ou votar em assembleias gerais do condomínio (artigo 1.335, III, do Código Civil).
Dentro deste cenário, também surgem algumas dúvidas como proibir o inadimplente de utilizar determinadas partes comuns do prédio (sauna, salão de festas, equipamentos da quadra esportiva e churrasqueira) como punição adicional ao seu comportamento irregular.
"Segundo o que já reconheceu a 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (Apelação Cível n° 516.142-0), a resposta seria positiva", alerta o advogado.
No caso do julgamento mencionado, o TJSP decidiu que não há qualquer ilegalidade nesse tipo de sanção.
"Entretanto, os serviços considerados essenciais não podem ser interrompidos em nenhuma hipótese", explica Adriano.
Mas há quem sustenta que tal proibição é ilegal por afetar direitos inerentes à propriedade do devedor (direito fundamental previsto no artigo 5°, XXII, da Constituição Federal), devendo o condomínio se socorrer em outras penalidades expressamente previstas no Código Civil, na convenção do condomínio e, como medida definitiva, na ação judicial de cobrança de quotas.
O advogado explica que antes de aplicar as punições é preciso tomar alguns cuidados. Há três questões a serem ser observadas: (i) previsão de tal proibição na convenção do condomínio (artigo 1.334, IV, do Código Civil); (ii) jamais proibir o inadimplente de usar serviços essenciais (água, gás, elevador, interfone, vaga da garagem, acesso ao apartamento, etc); e (iii) extremo cuidado ao chamar atenção do inadimplente ou de seus dependentes em público, quando estiverem utilizando serviços não essenciais sem ter o direito. "
"A forma da abordagem pode gerar condenação ao pagamento de indenização por danos morais eventualmente sofridos pelo devedor e seus dependentes", destaca.
Desta forma, evita-se o risco, ainda, da restrição do uso da área comum ser entendida como uma dupla penalidade e uma afronta ao exercício do direito de propriedade.
"Há que se observar o fato de que o condômino não perde o status de proprietário porque está inadimplente", explica o advogado.
Outro direito que não pode ser suprimido do devedor é sua liberdade de entrar e sair do edifício, nem de fruir de sua unidade autônoma. O livre acesso ao imóvel inclui o uso irrestrito dos elevadores, necessário para quem mora nos andares superiores.
Se a edificação dispõe de vagas para estacionamento, seu uso, em princípio, não poderá ser negado ao condômino em mora.
Para fazer valer qualquer proibição, o condomínio deverá regulamentar o uso de suas áreas comuns e dos serviços que oferece, através da convenção e do regimento interno, estabelecendo não só punições, mas a cobrança discriminada de tudo o que não seja próprio da instituição, em forma de taxa de serviço, de modo a distinguir o básico do supérfluo.