Artigo – ConJur – Alienação fiduciária de bens imóveis x Código de Defesa do Consumidor – Por Tiago e Costa da Conceição Macedo – Colégio Notarial do Brasil – Seção Minas Gerais
Siga-nos:
OK
Consulta, Requisição e Comunicação de Etiquetas
Área do Associado
Usuário
Senha
Lembrar
Associe-se|Esqueceu a senha?
Peça já o seu livro
LGPD e os Serviços Notariais e de Registros
Área do Associado
Home
CNB/MG
Associe-se
Diretoria
Diretorias Anteriores
Estatuto
Manual de Boas Práticas
Quem Somos
Legislação
Atos Notariais
Código de Normas
Formulários de Correição Ordinária
Tabelas de Emolumentos
Comunicação
Downloads
Notícias
Selo de fiscalização
Selo de fiscalização eletrônico
Consulta de Etiqueta de Segurança
Comunicação das Etiquetas de Segurança Inutilizadas
Requisição de Etiquetas
Serviços
CENSEC
Comunicação de Venda
Cadastro de Veículos
Comunicação de Venda de Veículos
Links
Cartórios do Brasil
Nacional
Estadual
Tabelionatos do Brasil
ENUNCIADOS
Contato
NotíciasHome Notícias Artigo – ConJur – Alienação fiduciária de bens imóveis x Código de Defesa do Consumidor – Por Tiago e Costa da Conceição Macedo
Artigo – ConJur – Alienação fiduciária de bens imóveis x Código de Defesa do Consumidor – Por Tiago e Costa da Conceição Macedo
23 de julho de 2020
cnbmg
Notícias
0 Comments
O aparente conflito normativo entre a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e a Lei 9.514/97 à resolução dos contratos de alienação fiduciária de bens imóveis e suas consequências ainda traz certa insegurança na prática jurídica.
Apesar de o tema possuir entendimento consolidado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, encontramos cotidianamente nos tribunais pátrios as mais distintas decisões. Muitas delas dando conta de permitir a resolução da operação de crédito, determinando ao credor fiduciário a restituição, no todo ou em parte, do que foi pago pelo devedor fiduciante, indo exatamente de encontro ao sedimentado por aquela instância superior.
Algumas dessas decisões dos tribunais ordinários, acreditem, chegam a criar uma espécie de aquarela jurídica, pincelando artigos soltos das diversas legislações para permitir não só a resolução do negócio jurídico determinando a devolução das quantias pagas, como impõe a necessidade de compensação de tais quantias com valores devidos a título de taxa de ocupação pelo tempo que o devedor fiduciante permaneceu na posse direta do imóvel.
Em virtude desse cenário, recentemente, o STJ resolveu incluir a temática no regime de julgamento dos recursos repetitivos, selecionando para tanto o REsp 1.871.911/SP.
Antes de qualquer análise mais profunda é necessário fazer um alerta: toda a discussão gira em torno da possibilidade (ou não) de resolução do contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária com restituição das quantias pagas, em virtude da impossibilidade de pagamento pelo devedor fiduciante ou até mesmo por seu desinteresse em permanecer no negócio jurídico entabulado.
Ressalta-se, assim, que a discussão em tela em nada tem a ver quando existe algum tipo de inadimplemento por parte do credor fiduciário, seja ele um banco ou uma incorporadora.
Temos nesse tipo de ação, fundamentando os pedidos e as decisões, por vezes procedentes e por outras improcedentes, o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90); os artigos 26 e 27 da Lei de Alienação Fiduciária de Bens Imóveis (Lei 9.514/97); e, por fim, a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. Aqui colocados propositalmente em ordem cronológica.
É preciso identificar e distinguir alguns dos institutos e a aplicabilidade dessas normas jurídicas.
De pronto, temos que é completamente inaplicável, apesar de encontrarmos julgados em outro sentido, a utilização da Súmula 543 do STJ para fundamentar o direito à resolução e restituição das quantias pagas nos contratos de compra e venda de bens imóveis com pacto adjeto de alienação fiduciária, visto que o referido verbete sumular trata especificamente e somente do instituto da promessa de compra e venda. E, como é cediço, trata-se de um instituto completamente diferente do contrato de compra e venda com alienação fiduciária de bem imóvel, cuja natureza jurídica é bem mais complexa, pressupondo um contrato definitivo, um mútuo/operação de crédito, um gravame de garantia real e a transferência da propriedade, ainda que resolúvel, e da posse.
A discussão, efetivamente, cinge-se pela aplicação do artigo 53 do CDC ou dos artigos 26 e 27 da Lei 9.514/97 nos casos de inadimplemento por parte do devedor fiduciante.
Por um lado, temos que o CDC naquele artigo preconiza, in verbis: “Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado” (grifo do autor).
Em outro sentido, em caso de inadimplemento do devedor fiduciante, os artigos 26 e 27 da Lei 9.514/97 dão conta de um longo, burocrático e relativamente custoso procedimento extrajudicial de execução da garantia fiduciária, em que são oportunizadas possibilidades de pagamento do débito em atraso pelo devedor ou ainda a quitação do imóvel e, em última instância, preferência na arrematação do imóvel quando da hasta pública obrigatória.
O entendimento consolidado no STJ é de que nesses casos devem prevalecer os mandamentos legais contidos na Lei 9.514/97 sobre a regra do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, posto ser aquela, como visto acima, lei especial sobre o tema e posterior ao CDC. Note-se, antes da Lei 9.514/97 sequer existia o instituto da alienação fiduciária de bens imóveis, portanto, não seria possível à legislação consumerista trazer regramento sobre algo que ainda não existia. Por outro lado, é plenamente possível vislumbrar que quando o legislador estendeu a normativa do artigo 53 do CDC à alienação fiduciária, o fez pensando no Decreto Lei 911/69, que trata especificamente do instituto da alienação fiduciária aplicável aos bens móveis, legislação específica, porém anterior ao CDC.
Ressalte-se que o presente estudo não propõe ou defende a inaplicabilidade geral do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda com pacto de alienação fiduciária, permanece ainda o dever de observância de todos os princípios e regramentos consumeristas desde a fase pré-contratual, quanto durante a execução dos contratos e até após a sua extinção, desde que não sejam conflitantes com a normativa jurídica da legislação especial.
Os institutos realmente são complexos e importam um certo grau de estudo e dedicação, porém não se espera menos dos nossos magistrados.
Fonte: Consultor Jurídico
Compartilhe
Tweet
Share
Plus one
Pin It
Notícias Relacionadas
Clipping – G1 – Empresas e governos têm até 6 meses para se adequar à lei que regulamenta o uso de dados
A Lei Geral de Proteção de Dados, que entra em vigor em agosto, estabelece regras…
Câmara: Proposta atualiza redação de dispositivos do Código de Processo Civil
O Projeto de Lei 4902/19 altera dispositivos do Código de Processo Civil (CPC) para adequá-lo à Lei da…
Esnor oferece Curso Intensivo Preparatório para Concurso de Cartório
Começa em março o Curso Intensivo Preparatório para Concurso de Cartório - Edital 2020 da Escola Superior…
Conjur – Artigo – Imunidade do ITBI não alcança valor que excede capital integralizado, diz STF – Por Danilo Vital
A imunidade em relação ao Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), prevista no inciso…
Deixe uma resposta Cancel comment reply
O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *
Nome *
E-mail *
Site
Salvar meus dados neste navegador para a próxima vez que eu comentar.
Comentário
Δ
Notícias relacionadas
Artigo: Notas sobre a atividade notarial e registral e o STF – Por Érika Silvana Saquetti Martins e Robson Martins
Obra Regimes de Separação de Bens – Volume 2 – 1ª Edição – 2023
Artigo – Aspectos importantes sobre o papel do encarregado de proteção de dados pessoais (DPO) em cartórios – Por William Rocha
Artigo – Regime de bens de septuagenários – entendimento STJ sobre súmula em perspectiva – Por Júlio César Ballerini Silva
Inscrições abertas para o I Fórum do Grupo de Pesquisa do IBDFAM Santos 2022; confira a programação
Facebook
DrWriting.com: Leading essay writing service
Artigo – ConJur – Recuperação judicial é solução legal, eficaz e segura para a empresa em crise – Por Fernando Luiz Sartori
Clipping – Migalhas – Seguradora consegue penhora de título extrajudicial contra empresa em recuperação