Uma dúvida muito comum durante a vigência do contrato de locação é sobre de quem é a responsabilidade pelo custeio de obras de reformas, reparos e acréscimo de benfeitorias no imóvel locado.
Para obter essa resposta é necessário recorrer ao texto da Lei nº 8.245/1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.
De acordo com o inciso V do artigo 23, o locatário é obrigado a realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos.
Portanto, se da parte do locatário foram causados danos ao imóvel, a ele cabe realizado o reparo.
Já o inciso IV do mesmo artigo estabelece que o locatário deve levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros.
Dessa forma, se surgirem danos ou defeitos no imóvel que não foram causados pela parte do locatário, o reparo caberá ao locador, que deverá ser comunicado imediatamente do problema.
Mas e quanto às benfeitorias? Primeiramente precisamos distinguir os diversos tipos, e para isso devemos consultar o disposto no artigo 96 do Código Civil e seus parágrafos.
Vemos assim que as benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias. São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor. São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem. E, por fim, são necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.
Agora já podemos voltar à Lei de Locação e observar o artigo 35, segundo o qual, salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Isso quer dizer que as benfeitorias realizadas para conservar o imóvel ou evitar que ele se deteriore deverão ser custeadas ou ressarcidas pelo locador, independente deste ter autorizado sua realização, a não ser que o contrato estabeleça algo diferente disso.
O mesmo artigo diz que, salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias úteis introduzidas pelo locatário, desde que autorizadas de locador, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Logo, as benfeitorias que aumentam ou facilitam o uso do imóvel deverão ser também custeadas ou ressarcidas pelo locador, desde que este autorize sua realização. Do contrário, poderão ser removidas pelo locatário ao final da locação. Tudo isso é aplicável desde que o contrato de locação não tenha disposições diferentes a respeito.
É preciso ainda verificar o artigo 36, segundo o qual as benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
Ou seja, as benfeitorias de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do imóvel, ainda que o tornem mais agradável, não deverão ser custeadas ou ressarcidas pelo locador e poderão ser retiradas ao fim da locação se isso não afetar a estrutura ou a substância do imóvel.
Nada impede, contudo, que as partes cheguem a um acordo para que elas permaneçam no imóvel, com ou sem pagamento por parte do locador.
Feitos os esclarecimentos acima, percebemos que são várias as situações em que o locador deve indenizar o locatário acerca de gastos que este teve com o imóvel locado. Essa indenização, ou ressarcimento, poderá ser ajustada pelas partes mediante desconto ou abatimento no aluguel mensal, o que é muito comum.
Para tanto, disponibilizamos a seguir um modelo de termo de abatimento no valor do aluguel.
TERMO DE ABATIMENTO NO VALOR DO ALUGUEL
Por este instrumento, de um lado (nome do(a) locador(a)), (nacionalidade), (estado civil), (profissão), inscrito(a) no CPF sob o nº (informar) e no RG nº (informar), residente e domiciliado(a) à (endereço), denominado(a) LOCADOR(a), e de outro lado (nome do(a) locatário(a)), (nacionalidade), (estado civil), (profissão), inscrito(a) no CPF sob o nº (informar) e no RG nº (informar), residente e domiciliado(a) à (endereço), denominado(a) LOCATÁRIO(a), na vigência do Contrato de Locação de Imóvel firmado em (data), referente ao imóvel localizado à (endereço), ajustam o abatimento temporário no valor do aluguel, com um desconto de R$ XXX,XX (valor por extenso) por mês, durante 10 (dez) meses, de (mês e ano de início) até (mês e ano de término), em razão da obra de (descreva a obra realizada no imóvel), realizada no imóvel pelo(a) locatário(a) com autorização do locador(a), obra esta que passa a incorporar o imóvel para todos os fins em razão do abatimento ajustado.
Modelo de Termo de Quitação de Contrato de Locação
Termo utilizados pelo locador e locatário para declarar a quitação de todas as obrigações de um contrato de locação.
Modelo de Termo de Quitação de Aluguel
Documento que comprova a quitação de todos os valores a título de aluguel decorrentes de um contrato de locação.