5 cláusulas que todo contrato de locação precisa ter - Murray Advogados
Cláusulas contratuais servem para garantir as regras do contrato, e a nº 3 quase todos se esquecem e têm problemas depois
Se você é proprietário de imóveis e alguma vez os colocou para alugar, já deve ter se deparado com a dificuldade de elaborar um contrato de locação.
É clara a importância de sempre fazer contratos de locação por escrito. Se você tem um imóvel alugado com contrato verbal ("de boca"), você está correndo inúmeros riscos, inclusive o de perder o imóvel.
Além disso, também é muito comum que as pessoas busquem na internet por modelos de contrato de locação. Porém, não recomendamos que façam isso.
É importantíssimo entender que contratos são instrumentos únicos, pensados para cada locador e os seus objetivos com o imóvel.
Não basta apenas conhecer a Lei do Inquilinato (Lei nº 8245/91). Ter domínio sobre o Código Civil, princípios contratuais e conhecimento sobre o mercado são essenciais para blindar o seu contrato e evitar futuras dores de cabeça.
Vamos listar aqui 5 cláusulas que todo contrato de locação precisa ter, até para que você possa conferir se os seus contratos já estão protegidos com elas.
01. CLÁUSULA REGULANDO O REAJUSTE DO ALUGUEL
A maioria dos contratos de locação prevejam a atualização monetária anual do valor do aluguel por meio do índice IGP-M (que ficou famoso em 2020 por saltar para mais de 20%).
Porém, o que a maioria dos locadores não sabe é que o índice de atualização escolhido pode ser negativo em determinados períodos, quando, por exemplo, acontece o que chamamos de "deflação".
Nesse cenário, é muito importante que a Cláusula de Reajuste do Aluguel informe que, se o índice for negativo no período, ele será desconsiderado e o valor se manterá inalterado.
Além disso, a lei também permite que o contrato preveja vários índices, desde que estejam listados no contrato, e que o maior dele será utilizado para a atualização.
02. CLÁUSULA DEFININDO OS MEIOS DE COMUNICAÇÃO VÁLIDOS ENTRE AS PARTES
Esta é uma cláusula que muitos locadores se esquecem, e até advogados costumam negligenciar: a forma de comunicação entre as partes.
É preciso lembrar que as partes são livres para definir as regras do contrato, desde que não infrinjam a lei.
Assim, é de extrema importância que o contrato preveja os meios de comunicação válidos entre as partes, como cartas com aviso de recebimento (AR), e-mails, aplicativos de mensagens, dentre outros.
Isso porque vários elementos do contrato, como o dever de informar o inquilino sobre a venda do imóvel para exercer o direito de preferência, necessitam de comunicação expressa e inequívoca, o que pode trazer dificuldades ao locador.
Então se o contrato definir previamente os meios de comunicação válidos, será responsabilidade do inquilino manter seus contatos atualizados com o locador.
03. CLÁUSULA ESTIPULANDO OS MEIOS DE COBRANÇA DOS ALUGUEIS ATRASADOS
Cobrança de alugueis em atraso são uma dor de cabeça para vários locadores que não possuem uma assistência especializada de um advogado ou de uma imobiliária.
É possível prever no contrato todos os meios de cobrança de alugueis válidos, desde notificações, protestos, até finalmente uma ação judicial.
Porém essa cláusula precisa ser bem redigida para que não dê brechas ao inquilino para invalidar a cobrança e considerá-la abusiva.
04. CLÁUSULA SOBRE AS RESPONSABILIDADES DAS BENFEITORIAS (REFORMAS) NO IMÓVEL
É bastante comum que o contrato preveja uma série de responsabilidades por parte do inquilino, principalmente a de manter o imóvel adequado ao uso.
Porém, a lei também permite ao locador responsabilizar o inquilino por todas reformas e benfeitorias no imóvel, sem direito à retenção ou indenização.
Lei do Inquilinato – Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Código Civil – Art. 578. Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador.
Ou seja, é possível criar uma cláusula responsabilizando o inquilino a realizar todas as reformas e manutenções do imóvel, e ainda retirar o direito de indenização e retenção ao final do contrato.
Porém, essa cláusula também precisa ser redigida com muita atenção e cuidado, pois pode gerar muitas discussões, inclusive na Justiça.
05. CLÁUSULA DE FORO
Por fim, temos a cláusula de definição do foro competente. Em outras palavras, o local onde será julgada alguma ação judicial envolvendo o contrato. Exemplo: o foro de Belo Horizonte, ou seja, uma Vara Cível localizada em Belo Horizonte.
Pode parecer algo simples e básico, pois, em regra, o foro competente para julgar qualquer processo relacionado a locação é o do endereço do imóvel.
Porém, há um detalhe muito importante na lei: é possível definir um foro diferente para o casos específicos, como: ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e demais encargos, revisionais de aluguel e renovatórias.
Assim, é importante dar a devida atenção à cláusula de foro, que pode ser utilizada estrategicamente em favor do locador, caso resida em cidade diferente da qual se encontra o imóvel alugado.
*Vinícius Gomes Barros
Tags: cláusulas essenciais, contrato de locação
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