há 8 anos Quinta-Feira | 29 março 2012 | 22:19
Gostaria de saber de vocês suas opiniões sobre o assunto, e abrir esse espaço aqui para discutirmos sobre os impostos pagos na construção cívil e venda de imóveis providos de tal construção.
Atualmente, uma pessoa física que procura fazer uma construção, sobre um terreno que comprou, paga pela venda dos imóveis que construiu o IRPF, de 15%.
Por favor, me corrijam se eu estiver errado:
Vamos supor que uma pessoa física comprou um terreno no valor de R$ 50.000,00 , gastou R$ 150.000,00 de mão de obra e materiais para construir 4 apartamentos, e vendeu cada apartamento por R$100.000,00 ,o mesmo terá que pagar de imposto de renda o valor de R$ 52.500,00.
R$ 50.000,00 - Valor Terreno
R$ 150.000,00 - Valor dos Gastos com a obra
Devido as altas cargas tributárias, me disseram que existe uma solução: A abertura de uma empresa holding, para poder manter e vender os imóveis, através do tal do "lucro presumido", pagando muito menos impostos pela venda dos imóveis que foram construidos.
Procurei na internet, porém os valores que eu vi variaram em cada site, mas em geral parece que o imposto de 15% do IRPF cai para cerca de 6% (IRPJ + PIS + COFINS. ..), o que é uma diferença bastante considerável .
Desde já agradeço a colaboração de qualquer um; que queira opinar, ajudar, e dissertar este problema, caso também esteja passando por ele.
há 8 anos Sexta-Feira | 30 março 2012 | 08:17
Se você pretende construir quatro apartamentos para venda, automaticamente será equiparado a pessoa juridica, ou seja, nestes termos (além de obrigatório) é conveniente que você constitua uma empresa e promova suas negociações através da pessoa juridica ao invés da física.
A tributação da holding patrimonial familiar não é menor do que a de ganhos de capital auferidos pela pessoa fisica.
A empresa cuja carga tributária pode ser reduzida a 6% ou a 1% - se construir imóveis que atendam o Programa Minha Casa Minha Vida - deve promover a afetação do patrimônio e aderir ao Regime Especial de Tributação (RET). REsta empresa pode (sim) optar pela tributação nos moldes do Lucro Presumido
Face a complexidade do assunto, é imperativo que você contrate um contador em sua cidade para que juntos tomem atitudes corretas na busca do sistema tributário menos oneroso.
há 8 anos Sexta-Feira | 30 março 2012 | 10:07
Não é mesmo possível obter uma redução dos impostos da venda de um imóvel, através de uma empresa patrimonial com Lucro Presumido? Em comparação aos 15% de imposto para pessoa física.
Eu tinha visto nos seguintes sites informando sobre a redução de imposto nesse caso. Segue abaixo algumas citações bem como os links dos artigos na integra:
Estamos tratando de uma sociedade imobiliária, que possui Imóveis para locação e que também poderá comercializar Imóveis. Em face disso, deveremos observar quanto a sua tributação o seguinte:
I - Imóveis no Realizável, em estoque:
Atividade: Venda e outras operações onerosas
1,20% de IRPJ
1,08% de CSL
3,00% de COFINS
TOTAL: 5,93%
Fonte: http://www.claudiocruadvogados.com.br/editorial1.html
1. Receita tributável (venda de imóveis):.......... R$ 180.000,00
2. Lucro presumido (8% de 180.000): ............. R$ 14.400,00
3. Imposto de renda (15% sobre o lucro presumido) :. R$2.160,00
1. Receita tributável (venda de imóveis):...... R$ 180.000,00
3. CSLL (9% sobre a base de cálculo): ....... R$ 1.944,00
Tributo Empresa de compra e venda de imóveis
Imposto de renda - 960,00
Contribuição social - 864,00
COFINS - 2.400,00
PIS - 520,00
T O T A L: 4.744,00
Fonte: http://joseernanesantos.blogspot.com.br/2010/09/tributos-incidentes-na-venda-de-bens.html
Além dessas duas citações que eu puxei de alguns sites, eu ainda vi alguns comentários sobre o assunto aqui no fórum. Em um tópico, você responde para o usuario Franklin sobre este assunto: https://www.contabeis.com.br/forum/topicos/21415/lucro-presumido-construtoras/
Então, pode ser usado o lucro presumido, para vender os imóveis pagando 5,93% de impostos?
* Considerando que mesmo que os impostos caiam sobre o valor bruto, ainda será viavél.
há 8 anos Sexta-Feira | 30 março 2012 | 10:26
Estou passando por um caso semelhante ao seu.
Uma família abriu uma empresa de incorporação, construção, compra e venda de imóveis e até onde pesquisei a tributação é igual a empresa comercial de lucro presumido.
Porém tudo deve ser bem controlado, pois a contabilização é diferente.
Se por acaso você conhece alguém que entenda de contabilização de atividade imobiliária, gostaria que me indicasse, pois estou com muitos problemas na contabilização e peço ajuda a quem puder....rsrrs
A dor de cabeça esta aumentando a cada dia...rsrsr
Lucas caso queira entrar em contado deixe o e-mail que retorno para ti.
há 8 anos Sexta-Feira | 30 março 2012 | 10:33
Vou entrar em contato com você para podermos discutir sobre o assunto.
há 8 anos Sexta-Feira | 30 março 2012 | 11:40
Uma coisa é constituir uma Holding Familiar, outra é constituir uma Incorporadora que pode ser tributada pelo Lucro Presumido e ter uma carga tributária de 5,93% (mas os 10% de adicional do imposto de renda incidente sobre a parcela de lucros que exceder a R$ 20.000,00 multiplicada pelo número de meses no período)ou reduzí-la a 6% (sem adicional) face a opção pelo Regime Especial de Tributação (RET).
No caso de vocês (Nivaldo e Lucas) a empresa deve ser incorporadora, pois vai construir imóveis para venda quando ainda em construção ou depois de concluídos.
Dúvidas acerca da contabilidade devem ser postadas no tópico "Contabilidade em geral"
há 8 anos Sexta-Feira | 30 março 2012 | 11:56
Mas a Holding Familiar não pode incorporar o terreno na empresa, e após a construção vender os apartamentos com base no lucro presumido?
há 8 anos Sexta-Feira | 30 março 2012 | 13:55
Claro que pode, mas qual é a "vantagem" existente nisto se o principal motivo para se constituir uma Holding Familiar é a proteção do patrimônio da família e não a tributação que no caso será idêntica a de outras empresas também tributadas nos moldes do Lucro Presumido?
Holdings familiares tem como principal premissa facilitar a sucessão patrimonial das pessoas físicas detentoras de patrimônios que representam cerca de 90% de seus ativos.
Considere ainda os custos necessários a sua constituição que vão além dos gastos ordinários de taxas e emolumentos de qualquer empresa "normal". Refiro-me ao ITBI, que incide quando da transferência dos Bens imóveis constantes do patrimônio de uma pessoa física para a integralização do capital social por ela subscrito na sociedade.
O ITBI incide sobre o valor venal do imóvel vertido à Holding e aumenta na mesma proporção que este valor for trazido/convertido ao de mercado (com vistas a atualizá-lo) podendo elevá-lo consideravelmente.
há 8 anos Sábado | 31 março 2012 | 15:25
Como eu falei no primeiro tópico, estou procurando por uma forma de poder vender os imóveis a baixo custo de tributação.
Falei da holding patrimonial por se tratar de uma empresa muito utilizada para ter benefícios fiscais(comparado com os de pessoa física), e poder proteger o patrimônio.
Qual seria o custo aproximado de se manter uma empresa holding patrimonial, anualmente? Considerando gastos com contabilidade.
há 8 anos Sábado | 31 março 2012 | 22:13
Eis aqui uma pergunta que não posso responder. O faria se a responsabilidade pela manutenção da contabilidade e obrigações acessórias fosse minha.
O custo deste tipo de serviços depende de variáveis, ou seja, não existe um valor fixo, mencioná-las aqui fugiria ao propósito do Fórum.
há 8 anos Segunda-Feira | 2 abril 2012 | 10:56
1) A opção pelo RTT a 6% a vantagem é apenas não pagar o adicional?
2) A afetação do patrimônio pelo RTT proíbe antecipação ou distribuição do lucro antes do término e venda do último lote?
há 8 anos Segunda-Feira | 2 abril 2012 | 10:59
Saulo esqueci de uma pergunta: RSRSRS
Não sei se é de seu conhecimento, mas sabe me informar se empreendimento imobiliário mantido pelo estado (no caso de SP - CDHU) pode ser enquadrado no RTT a 1%?
há 8 anos Segunda-Feira | 2 abril 2012 | 11:43
1 - Se criarmos um comparativo entre a carga tributária do Lucro Presumido e a do Regime Especial de Tributação, a "vantagem" deste último em relação ao primeiro é justamente a não incidência do Adicional (10%) do imposto de renda. Esta vantagem pode ser significativa, pois os valores envolvidos nas receitas de incorporadoras é relevante.
2 - Os lucros podem ser distribuídos a partir do instante que você provar contabilmente que a empresa auferiu lucros no período e (é claro) desde que atendidas as demais exigências para tanto.
3 - RTT é a sigla do Regime Tributário de Transição trazido pela Lei 11638/2007, ainda que possa coexistir com o RET (Regime Especial de Tributação) são completamente diferentes, pois enquanto o primeiro deve servir para neutralizar os efeitos tributários das novas normas contábeis, o último (como o próprio nome sugere) é apenas um regime especial de tributação.
há 8 anos Terça-Feira | 12 junho 2012 | 15:17
BOA TARDE,SAULO...
Estou com problemas também em uma empresa de construção,incorporação,locação,compra e venda de imóveis.Estava analisando a melhor forma de tributação da empresa, e em qual regime ela poderia optar.Li bastante assuntos sobre este tema,e na minha conclusão a empresa pode optar pelo lucro presumido.
Na venda de imóveis tributo a alíquota de 5,93 conforme citado acima.Na prestação de serviço quando houver fornecimento de materiais também a mesma alíquota.Quando houver prestação de serviço somente fornecimento de mão-de-obra o percentual de presunção do IRPJ sera de 32%,no caso 4,80 %, a mesma vale para a LOCAÇÃO de imoveis.
Na CSLL aplico o percentual de 12% sobre a receita de vendas de imóveis e 32% sobre a receita de ´prestação de serviço e locação de imóveis.
PIS E COFINS 0,65% e 3% respectivamente.
Estou correta em minha analise? Outra duvida é como tributo a receita de venda de um imóvel por 95.000 , mas so recebi 50.000 e o restante receberei na entrega do imovel?
há 8 anos Terça-Feira | 12 junho 2012 | 16:42
Voce está corretissima em sua analise, todas as aliquotas estão corretas.
Te pergunto somente como irá tributar quando da venda, em cima do valor da escritura?
A maioria das pessoas tiram a escritura num valor menor hein, pode que a venda sairá menor que o custo.
O que já estudou sobre isso?
Sobre a ultima pergunta achei interessante, mas entendo que voce irá tributar pelo valor do documento, ou seja, quando da venda e pelos 95.000, a nao ser que discrimine na contabilidade o recebimento dos 50.000, tributa sobre ele e depois tributa sobre o restante no recebimento.
tenho um caso semelhante, mas como ainda está em construção, apenos estou contabilizando o custo, ainda nao chegou na venda.
há 8 anos Terça-Feira | 12 junho 2012 | 17:21
As empresas tributadas pelo lucro presumido poderão reconhecer suas receitas de vendas de bens ou direitos ou de prestação de serviços com pagamento a prazo ou em parcelas na medida do recebimento, segundo determina a IN SRF 104/1998.
Para tanto, se a pessoa jurídica optou por escriturar livro caixa, deverá emitir a nota fiscal quando da entrega do bem, ou direito ou da conclusão do serviço e, indicar no livro caixa, em registro individual, a nota fiscal a que corresponder cada recebimento.
Se, por outro lado, a pessoa jurídica mantiver escrituração contábil, deverá controlar os recebimentos de suas receitas em conta específica, na qual, em cada lançamento, será indicada a nota fiscal a que corresponder o recebimento.
Este tratamento aplica-se não só para imposto de renda, mas também, para Contribuição Social sobre o Lucro, PIS e COFINS.
há 8 anos Quinta-Feira | 14 junho 2012 | 10:05
Bom dia,amigo Mauricio
Na realidade o proprietário do imóvel só me enviou o contrato de compra e venda, não tenho a escritura.Estou ainda um pouco confusa, poderia então tributar pelos 95.000 mesmo ele tendo recebido 50.000? qual seria a melhor forma de opção de regime de caixa ou competência?
há 8 anos Quinta-Feira | 14 junho 2012 | 10:11
obrigada pelos esclarecimentos,mas ainda continuo com dúvidas.Então quer dizer que se eu tributar o adiantamento de 50 mil, ele deve optar pelo regime de caixa? seria isso? Pois a unica comprovação que tenho é o contrato de compra e venda do imóvel,informando o valor do bem de 95 mil, a entrada de 50 mil, e as demais parcelas a serem pagas mensalmente.Preciso ter algum recibo comprovando este adiantamento? Ou poderia mesmo com este recebimento, tributar somente ao final do pagamento dos 95 mil?
há 8 anos Quinta-Feira | 14 junho 2012 | 10:58
Bom dia Amiga Viviane.
Sempre um prazer trocar ideias com voce e demais amigos do forum.
Vou dar minha opinião como farei no meu caso, já que é identico ao seu.
Como faço a escrituração contábil, tributarei o adiantamento pelo valor e dia do recebimento através de recibo naturalmente e pelo contrato de compra e venda, quando do recebimento das demais parcelas tributarei mensalmente os valores, se possível estes valores passando pela conta bancaria e escriturados em conta específica por cliente, após o encerramento e entrega do imovel escriturarei o mesmo com o valor total, no seu caso de 95.000,00.
Atenção no seguinte: Contrato de compra e venda especificados o adiantamento e parcelas seguintes.
Escritura no valor identico ao total recebido.
Contabilidade identica ao contrato, escritura, datas de recebimentos e contas especificas.
há 8 anos Quinta-Feira | 14 junho 2012 | 13:28
Boa tarde, Maurício...
obrigado pela ajuda,é muito bom trocar idéias.
Li novamente o contrato e nele diz que o imóvel está em faze de construção, será entregue em 36 meses a data da assinatura do contrato,o mesmo foi assinado em 16/09/2011.Ma a escritura foi entregue 6 meses após.Também não foi enviada a mim.Perdoe a minha insistência,mas quer dizer que posso ir contabilizando o adiantamento e pagando tais impostos e ao final da entrega o restante? Não entendi quando você disse que tributaria os 95 mil,não seria somente oque teria a pagar?
Outra duvida cruel foi que o mesmo não enviou a DIMOB, no qual deveria ter informado a venda do imóvel.
Como temos um caso parecido, poderíamos trocar nosso Email ou msn para podermos conversar, claro se você não se importar.Vou deixar o meu caso queira me adicionar. bibidemattos@hotmail.com
Muito obrigado pela ajuda Mauricio.
há 8 anos Quinta-Feira | 14 junho 2012 | 14:17
Enquando simples adiantamento, ou seja, sem o respaldo do Contrato de Compra e Venda não haverá a tributação. Quando da formalização de contrato de compra e venda os valores já recebidos deverão ser computados para o cálculo dos tributos federais.
É importante que a troca de conhecimentos entre você e o Mauricio seja mantida no Fórum, pois servirá como fonte de consultas a outros participantes. Mantê-la estrita entre os dois além de privá-la de outras opiniões que podem ser importantes, foge ao propósito do Fórum por impedir (repito) que outras pessoas usem o conhecimento que pode/deve ser disseminado por vocês.
há 8 anos Quinta-Feira | 14 junho 2012 | 15:00
Então Viviane,
Havia dito pra tributar sobre os 95.000 por achar que não teria nenhum documento ainda, mas como o contrato de compra e venda já foi assinado então use a segunda opçao, ou seja, como o Saulo disse e eu anteriormente, vá tributando os impostos federais a base que for recebendo, mês a mês.
Não entendi uma coisa agora, voce disse que o imovel está em fase de construção, tem o contrato assinado e te entregaram a escritura seis meses depois, mas como escriturou um imovel em fase de construção?
Nao seria a escritura do lote?
há 8 anos Sexta-Feira | 15 junho 2012 | 08:30
Você esta corretíssimo,manteremos nosso assunto aqui, para também ajudar outras pessoas.
Muito grata pela ajuda, você e o Maurício estão me ajudando muito sobre este tema.
há 8 anos Sexta-Feira | 15 junho 2012 | 08:38
Bom dia,Maurício
No contrato consta a venda do imóvel, informando o tamanho do mesmo, depois diz assim: "o referido imóvel objeto deste contrato,encontra-se em fase inicial de construção.Foi vendido em 16/09/2011 com contrato assinado e a escritura foi entregue 6 meses após,sendo que o imóvel será entregue em 36 meses após a data da assinatura do contrato.
Você teria algum material sobre este tema para mim dar uma lida? Pois é bem complexo,precisamos ler e estudar bastante.
há 8 anos Sexta-Feira | 15 junho 2012 | 09:17
A questão da tributação acho que ficou claro né, recebeu valores ofereça a tributação e pronto, sua questão mais agora vejo que seja de documentação e lançamentos na contabilidade, aí sim acho complexo mesmo.
Sua contabilidade é feita pelo lucro presumido ou real?
Sobre materiais no momento nao tenho nenhum para te oferecer, talvez algum colega possa nos fornecer algo.
Complicado resolver assim pelo forum devido a complexidade e a gente nao saber qual realmente sua linha de raciocinio, onde está com mais dificuldades.
Aconselho ir postando duvida por duvida para a gente ir trocando ideias.
No que tange a mim terei o maior prazer em tentar ajudar voce, e tambem com isso aprender com voce e os outros amigos.
No meu caso especifico faço pelo presumido e estou classificando os lançamentos por centro de custo, já que tenho o setor administrativo, engenharia e uma construção.
há 8 anos Sexta-Feira | 15 junho 2012 | 09:54
Sobre a tributação ficou claro, consegui sim entender.
Como é uma empresa nova,iremos começar a contabilizar pelo LUCRO PRESUMIDO ,pelo que li em outros sites e pelo que você também mencionou terei que contabilizar os lançamentos por centro de custos,obra por obra? e ter um plano de contas mais complexo, para tal atividade.
há 8 anos Sexta-Feira | 15 junho 2012 | 10:22
Não vejo necessidade de plano de contas mais complexo, por atividades.
Nao sei o seu, mas meu programa na hora que voce tá lancando ele dá a opção de escolher o centro de custos, aí voce separa, apesar de nao aproveitar as despesas por nao ser lucro real, mas voce irá precisar da contabilidade por obras, até porque se lançar misturado nao saberá o custo de cada uma.
Lançar por centro de custos no final da obra voce terá os relatórios onde constará os custos de obra, imagina só que legal será.
No meu caso separo o administrativo e as obras, até porque na area trabalhista temos de gerar as gfips separados.
Outra coisa tambem que nao podemos esquecer, pra dar baixa na obra o inss PODERÁ exigir a contabilidade por obra, quando da baixa do CEI, falei poderá porque nao sao todos os casos que exigem isso.
há 8 anos Sexta-Feira | 15 junho 2012 | 11:24
Muito obrigado pela ajuda, com certeza me ajudou muito as minha dúvidas e espero que também facilite o entendimento de outras pessoas aqui no fórum.Nunca contabilizei por obra,para saber o custo de cada construção, para mim será um aprendizado enorme,terei que estudar bastante,mas espero conseguir, ainda mais com a ajuda de vocês aqui no fórum.
Bom trabalho amigo...
há 8 anos Quinta-Feira | 21 junho 2012 | 15:33
Boa tarde Caros Colegas, eu já li muito sobre esse assunto aqui no forum .... mas ainda tenho algumas duvidas
No caso uma empresa construtora e incorporadora optante pelo regime especial de tributação, como e qual seria a forma de tributação na venda de imoveis? .... (seria apenas os 6% sobre a venda de imoveis)
E no caso a prestação de serviço de mão de obra como ficaria ( sendo que a empresa vende imoveis e presta serviço de mão de obra, seria calculado separadamente os tributos.
há 8 anos Quinta-Feira | 21 junho 2012 | 19:40
Boa noite Edleine,
Para fazer jus a redução a 6% da carga tributária federal aesta empresa tem que afetar o patrimonio e aderir ao RET (Regime Especial Tributário).
Caso não tome tais providências deve obedecer a sistemática tributártia do Lucro Presumido ou do Lucro Real.
Se presumido o total da carga tributária federal é de 5,93% afora o Adicional ddo Imposto de Renda (10%). A presunção de lucros (neste caso) é de 8 e 12% para o IRPJ e CSLL respctivamente.
Sobre as receitas decorrentes da prestação de serviços a presunção de lucros será de 32% tanto para o IRPJ quanto para a CSLL afora o Adicional do imposto de renda (10%)