Os cuidados com a sublocação comercial. E como gerar o contrato.
Os cuidados que se deve tomar ao criar um contrato de sublocação comercial.
M uitos comerciantes que alugam um imóvel comercial acreditam que a sublocação poderá ajudar com alguns problemas, como, por exemplo, servindo como uma forma de dividir os custos de um imóvel que não está completamente utilizado.
Sendo permitida a sublocação, e ela ocorrendo, o locatário original passa a ser chamado de sublocador.
Mas quais são as características da sublocação? E suas regras, direitos e obrigações?
O contrato original de locação
A sublocação de um imóvel comercial exige um contrato que deve seguir as regras e obrigações da locação original, ou seja, se a locação original terminar ou for rescindida a sublocação consequentemente também será finalizada, independente do contrato de sublocação citar diferente.
Já quando se fala em relação à renovação compulsória, ou direito à ação renovatória, quando a sublocação do imóvel comercial for total, ou seja, todo o imóvel e não somente uma parte, o direito da renovação passa a ser exclusivo do sublocatário.
Se por algum motivo ocorra a necessidade de uma Ação de Despejo deveremos prestar atenção em alguns pontos importantes, como:
I. o sublocatário deverá ser notificado;
II. deverá o sublocatário ter o direito de intervir no processo de despejo, ou seja, regularizando a situação para permanecer com a locação.
Caso o locatário do contrato original não pague a locação, deverá o sublocatário ficar responsável em subsidiar perante o locador original, e responderá ele pela quantia devida pelo sublocador, mantendo os aluguéis por completo em dia.
"Podem se interessar em extinguir a dívida o fiador, o sublocatário legítimo e aquele que suceder ao locatário. (…)
Assim, é possível a purgação da mora em ação de despejo por falta de pagamento, pelo inquilino, sublocatário e até por terceiro."
- (Prof. Irineu e William Pedrotti – fls. 463, 464).
No caso do sublocatário pagar a dívida do sublocador, ele passará a servir como seu credor no valor que, eventualmente, exceder o seu próprio aluguel.
O Prazo da sublocação comercial
Já quanto tratamos sobre os prazos de uma sublocação devemos ressaltar que existem observações específicas que devem ser observadas.
Por exemplo: quando o prazo da locação original acolher aquele da renovação da sublocação, o sublocatário deverá acionar o sublocador, através da ação renovatória.
O artigo 71 da Lei do Inquilinato em seu parágrafo único a seguinte citação sobre a renovação compulsória:
"Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.".
Caso o contrato de locação original permita a sublocação, poderá o locatário sublocar o imóvel que está em sua posse, ou parte dele, para terceiros.
Mas deverá o locatário se atentar sobre algumas particularidades da sublocação, assim como o sublocatário, pois ambos terão responsabilidades contratuais perante a locação original.