Prazo correto contrato de locação residencial?
Será que há um prazo correto? Seria 12 meses? 10 anos? Nesse artigo vou te ajudar com a escolha do prazo para locação residencial.
Mesmo com a grande procura por financiamentos imobiliários, há aqueles que preferem alugar um imóvel, seja por questões financeiras, de mobilidade ou necessidade.
Alguns fazem o contrato verbal, com prazo definido ou indeterminado, outros, com uma preocupação maior, buscam a segurança do contrato escrito, mas não se atentam às regras necessárias, estabelecendo qualquer prazo e se deparando com certos problemas na hora de rescindir o contrato.
Se você chegou aqui procurando resolver o problema do prazo no contrato de locação e não sabe qual o melhor ou qual o correto, vou te ajudar com isso respondendo as principais questões sobre o assunto.
O prazo do contrato precisa ser de quanto tempo?
Você deve estar se perguntando: "qual prazo correto para fazer um contrato de locação residencial?"
A resposta é que não há um prazo específico, mas uma sugestão da lei, para que locadores e locatários atendam a regra do artigo 46 da lei do inquilinato.
A lei prevê a liberdade das partes para escolher o prazo que achar melhor, de acordo com o princípio da autonomia privada. Mas, para evitar problemas com a locação, a sugestão é que se faça um contrato escrito de 30 meses.
Assim dispõe o art. 3, da lei do inquilinato "O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo". Então o contrato pode ser feito com 10 meses, 48 meses, 30 meses, 1 ano, o prazo que as partes acharem melhor, seja o contrato verbal ou escrito, devendo ficar atento as consequências que cada prazo traz.
Essas consequências devem ser observadas em relação aos direitos do locador e locatário quanto ao prazo, por exemplo quanto a rescisão, vênia conjugal e retomada do imóvel, como veremos a seguir.
Porque o contrato de locação deve ser de 30 meses?
Para que o contrato de locação se beneficie com a regra do artigo 46, da lei do inquilinato, ele deve ser: (1) Contrato escrito; (2) com prazo maior ou igual a 30 meses.
A vantagem de fazer um contrato de locação por 30 meses é que o locador, ao final do contrato, terá direito de retomar o imóvel imediatamente, sem precisar de justificativa e sem precisar notificar o inquilino, já que a resolução do contrato ocorre automaticamente ao final do prazo.
Decorrido o prazo, se o Locador não se manifestar para que o inquilino saia do imóvel, passados 30 dias o contrato se prorroga por prazo indeterminado.
Outra vantagem é que mesmo assim, com o contrato prorrogado por prazo indeterminado, o locador poderá notificá-lo, concedendo 30 dias para desocupação, sem precisar apresentar motivo para retomada do imóvel.
Diferente do que acontece quando o prazo é inferior a 30 meses ou quando se trata de contrato verbal, onde o locador só poderá retomar o imóvel se houver justificativa, infração legal ou contratual, ou ainda, após 5 anos.
O que acontece nos contratos verbais e escritos menores que 30 meses?
Conforme artigo 47, lei do inquilinato, tanto nos contratos verbais, quanto nos contratos escritos inferiores a 30 meses, ao final do prazo o contrato se prorroga automaticamente por prazo indeterminado e o locador só poderá retomar o imóvel se:
Por mútuo acordo: locatário decide junto com o locador um prazo para desocupar o imóvel, neste caso, se ao final do prazo o locatário se arrepende e resolve não sair do imóvel, o locador poderá, em alguns casos, pedir liminar de despejo.
Se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
Se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;
Como vemos, se não houver as justificativas acima, o locador só poderá reaver o imóvel após 5 anos de vigência do contrato, o que muitas vezes não é uma vantagem para o locador.
A lei então permite que o locador alugue o imóvel por um prazo maior, 30 meses, mas que tenha direito de retomar o imóvel assim que o prazo termine, sem precisar justificar o motivo.
Vamos supor que você alugue seu imóvel por 12 meses, ao final do prazo notifica o inquilino para que ele saia do imóvel.
O inquilino se recusa a sair e informa que é direito dele permanecer no imóvel.
Neste caso, se não houver os motivos mostrados acima, o locador só poderá retomar o imóvel após 5 anos ou quando o locatário decidir sair.
Como o locador pode ter segurança ao alugar um imóvel?
Para ter segurança na locação e para que possa retomar o imóvel sem justificativa ao final do prazo, é importante que faça um contrato escrito, com prazo de 30 meses.
Acontece que, muitos locatários não querem alugar um imóvel por mais de 12 meses (1 ano), por conta da multa contratual, o que é facilmente resolvido.
Basta que o locador, para se manter dentro da lei e não correr o risco de estender a locação, estabeleça em contrato cláusula específica, informando que a multa contratual ficará dispensada após 12 meses, podendo o locatário sair do imóvel sem a necessidade de pagar após esse período.
Prazo de locação igual ou superior a 10 anos
Por mais que não seja comum a locação residencial ser maior que 5 anos, por conta da liberdade contratual entre as partes para convencionar qualquer prazo, nos casos em que ela for igual ou superior a 10 anos a lei estabelece a regra da vênia conjugal.
Art. 3 da lei do inquilinato "o contrato de locação poderá ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal se igual ou superior a 10 anos."
Vênia conjugal é a autorização do esposo(a) aceitando que o imóvel seja locado por prazo superior a 10 meses e independe do regime de bens do casal e ainda que o imóvel seja apenas de um deles.
O mesmo ocorre se o locatário (inquilino) for casado, também há a necessidade da assinatura/anuência do cônjuge.
E qual seria a consequência de não ter a autorização do cônjuge?
As locações inferiores a 10 anos não necessitam da vênia conjugal, sendo assim, até esse prazo o cônjuge está obrigado a respeitar o contrato, não podendo exigir que o inquilino saia, porém, se o prazo for igual ou superior a 10 anos cônjuge que não anuiu poderá ingressar com ação de despejo contra o inquilino.
Para ter segurança no contrato de locação NÃO é necessário que ambos os cônjuges sejam locadores (ou locatários), bastando que essa autorização conste em cláusula específica no contrato ou até mesmo a simples assinatura ao final, com a rubrica em todas as páginas.
O importante é que a aceitação seja clara, demonstrando que o cônjuge que não é parte no contrato, seja do locador ou locatário, sabia do prazo e estava de acordo, para que futuramente não exigir o desfazimento do contrato.
Exemplo: Imagine que Ricardo (inquilino) queira alugar um imóvel residencial por 15 anos e encontrou José (locador), que aceitou o prazo, fez o contrato, mas esqueceu de que precisava da aceitação de sua esposa, não colocando a assinatura dela no contrato e muito menos uma cláusula falando da vênia. Ricardo estava certo de que ficaria os 15 anos no imóvel.
Porém, ao completar 10 anos a esposa de José, que não é obrigada a aceitar a locação, entra com ação de despejo, pedindo a retirada de Ricardo do imóvel.
Para que isso não aconteça, teria bastado que Ricardo verificasse se o locador é casado e exigido a simples assinatura da esposa de José no contrato.
Então não se esqueça, para ter um maior segurança nos contratos de locação é importante que ele seja escrito, com prazo maior que 30 meses e se for maior que 10 anos a assinatura do cônjuge.
No contrato de locação pode constar ainda cláusulas sobre compra e venda, direito de preferência e as garantias, para dar maior segurança e ainda ser levado a registro no cartório de imóveis.
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