Como funciona o contrato de compra e venda de imóvel com financiamento bancário? | Loft
Como funciona o contrato de compra e venda de imóvel com financiamento bancário?
Em uma venda de imóvel à vista, comprador e proprietário precisam assinar um documento inicial, que firma o compromisso entre eles, mas a transação só vale depois que uma escritura pública é registrada em cartório. Mas e quando essa aquisição é feita com o crédito liberado por um banco? Como funciona o contrato de compra e venda de imóvel com financiamento bancário?
Este artigo vai responder essa pergunta, além de mostrar pra que serve esse contrato, que cuidados você precisa ter com o documento e por que você deve evitar o chamado "contrato de gaveta" na venda de imóvel financiado.
É preciso fazer um contrato de compra e venda de um imóvel com financiamento bancário?
O ideal é que você assine um contrato de compra e venda mesmo se o imóvel for adquirido com financiamento bancário. Esse documento serve como um compromisso entre os compradores e os vendedores, e estabelece algumas regras para a transação que vai se desenrolar dali para frente.
Entre os elementos que constam nesse tipo de contrato, estão: informações sobre os documentos pessoais de todos os envolvidos, o valor de venda acordado, a quantia paga como entrada, as condições de pagamento e os prazos. Normalmente, o contrato inclui o pagamento de um sinal - uma fração da entrada que é antecipada e serve como uma garantia da compra.
O que é um contrato de compra e venda do imóvel? Vídeo explica esse conceito
O contrato de compra e venda de um imóvel serve como um compromisso formal de que o proprietário, ao receber o pagamento acordado dentro do prazo acordado, vai transmitir o imóvel dele a um determinado comprador interessado.
Ele tem um caráter preliminar e não definitivo. Dessa forma, esse documento não tem valor jurídico. A compra só é concretizada, no caso dos imóveis financiados, com a assinatura de um contrato de financiamento e seu posterior registro no cartório de imóveis competente.
As etapas de uma compra de imóvel financiado, desde a escolha do apartamento, são:
Escolha do banco que vai conceder crédito
Análise de crédito feita pelo banco (para atestar se o comprador tem condições de honrar o financiamento)
Análise jurídica do imóvel, do comprador e do vendedor (busca de possíveis pendências que possam comprometer a compra do imóvel)
Avaliação do imóvel por uma empresas designada pelo banco
Registro do contrato de financiamento no Cartório de Registro de Imóveis
Como funciona o contrato de compra e venda de imovel financiado?
O contrato de compra e venda de um imóvel financiado tem uma particularidade: é comum que ele seja assinado e, só depois disso, o comprador consiga crédito junto a um banco. Isso porque é sempre o interessado na aquisição do apartamento que fica responsável por buscar crédito.
Nesse sentido, é bom lembrar que esse documento deve conter todo tipo de informação de um contrato de compra e venda "à vista": informações sobre como será pago o sinal, a entrada, o acordo sobre o valor total do imóvel, os dados do imóvel, do comprador e do vendedor, entre outras. Ele também vale como uma documentação preliminar, sem valor jurídico.
Só que, na hora de fixar os prazos, lembre-se de que o banco submete os clientes a uma série de análises e pode levar um bom tempo até autorizar o seu financiamento. "Você tem que ter pelo menos entre 60 dias a 70 de prazo para pagar os recursos do financiamento. Essa é a maior preocupação que a gente tem de firmar um contrato", afirma Rafael Godoi, especialista em financiamentos imobiliários da Loft.
"Se você coloca um prazo que não vai atender a operação, pode ser cobrado pelo proprietário", destaca Rafael. Ele lembra que, além de ter o aval do banco para a operação, quem financia precisa levar em conta o tempo gasto com o registro do contrato de financiamento no cartório de imóveis.
É só depois desse registro que o banco libera o dinheiro ao vendedor. Rafael ressalta ainda que pendências identificadas na matrícula do imóvel podem comprometer a rapidez do financiamento. Por isso, fixar um prazo de pagamento de 70 dias "após a entrega da documentação por parte do vendedor" evita preocupações desnecessárias.
Cuidados necessários com o documento de compra e venda de imóvel
Antes de assinar o documento de compra e venda do imóvel, alguns cuidados devem ser tomados para evitar problemas ou até mesmo golpes imobiliários. Separamos alguns deles:
Escolha um prazo longo para a entrada
Se você está pensando em usar parte do seu saldo do FGTS para pagar a entrada, fique atento: o financiamento imobiliário precisa ser aprovado pelo banco para que os recursos do fundo sejam liberados. "Em geral as pessoas acham que vão dar o FGTS de entrada, mas o financiamento precisa ser aprovado para sair aquele valor", alerta Rafael Godoi. Por isso, negocie um prazo confortável para pagar a entrada.
Faça um dossiê sobre o vendedor e o imóvel
A última coisa que o comprador quer é descobrir que está sendo vítima de uma fraude, ou então encontrar uma pendência que impeça a compra do imóvel. Por isso, recomendamos que você cheque alguns documentos e informações sobre o vendedor e o imóvel vendido.
Entre elas estão: a matrícula do imóvel (para atestar quem, de fato, é o proprietário do apartamento), possíveis dívidas do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), débitos trabalhistas e processos judiciais do vendedor e pendências no pagamento das taxas de condomínio.
Conte com ajuda para elaborar e analisar o documento
Essa dica vale principalmente para quem está comprando um imóvel pela primeira vez. Ao contar com especialistas na hora de elaborar e verificar o documento, principalmente advogados especialistas em direito imobiliário, você corre menos riscos de cair em ciladas ou de deixar no contrato cláusulas desfavoráveis.
Especialistas recomendam que esse contrato especifique o que acontece caso haja alguma irregularidade com o imóvel, caso o banco não autorize o financiamento e caso aconteça algum atraso em todo esse processo. Uma demora na aprovação do crédito imobiliário, por exemplo, pode fazer você perder o negócio e ainda ficar com o prejuízo do sinal. Observe também as multas previstas para o caso de desistência (de qualquer uma das partes).
Como fazer um contrato de compra e venda de imóvel?
Para fazer um contrato de compra e venda de imóvel, você precisa de documentos do comprador e do vendedor. Nesse acordo formal, também deve constar uma série de informações importantes sobre o imóvel. Em geral, o contrato menciona sempre:
O valor total do imóvel e as condições de pagamento
O prazo de pagamento dos valores acordados (entrada, sinal, o valor total)
O prazo de entrega das chaves
Dados do comprador e do vendedor (ou da empresa responsável pelo imóvel)
As multas em caso de desistência e atraso de pagamento
Informações completas do imóvel, como a metragem, a localização, a data da vistoria
Na internet, é possível encontrar uma diversidade de modelos de contrato de compra e venda. É só fazer uma busca rápida. No entanto, recomendamos que você procure um profissional especializado e experiente - normalmente um advogado que atue na área imobiliária sabe formular esse tipo de documento.
Que documentos são necessários para o contrato de compra e venda de imóvel financiado?
Entre os documentos exigidos para a elaboração desse tipo de contrato, o vendedor precisa fornecer:
Certidão negativa de débitos e de protestos
Certidões dos distribuidores judiciais (informam a existência ou não de processos na Justiça Federal e na Justiça Estadual em nome do vendedor)
Já o comprador precisa enviar o seguinte:
Algum demonstrativo de sua capacidade financeira de adquirir o apartamento
Para o imóvel, vale providenciar:
Certidão negativa de débitos emitida pela prefeitura local (incluindo débitos de IPTU)
Comprovante de quitação de débitos de condomínio (para apartamentos)
Como vender um imovel financiado?
Para vender um imóvel financiado, existem dois caminhos possíveis. Afinal, a compra desse imóvel ainda não quitado pode ser feita à vista ou por um financiamento bancário.
No caso da venda à vista, o vendedor deve contactar o banco com o qual ele tem a dívida do imóvel. Esse banco vai apurar o saldo devedor a ser pago e emitir um boleto. Quando o comprador pagar pelo apartamento, o vendedor quita de vez essa dívida e fica com o restante do dinheiro para ele.
O vendedor do imóvel vai precisar registrar a quitação da sua propriedade no Cartório de Registro de Imóveis competente. Com isso, o apartamento deixa de constar como uma garantia ao banco, e passa a ser oficialmente uma propriedade do vendedor. Assim, ele pode transferi-la ao comprador (com uma escritura pública assinada pelas partes e depois registrada no cartório de imóveis).
É possível também que o comprador precise de um financiamento. Chamamos esse tipo de operação de interveniente quitante. Muita gente se refere informalmente esse tipo de venda de "transferir a dívida de imóvel" para outra pessoa. Mas, na verdade, é feito um novo financiamento para a mesma propriedade.
Nesse caso, o banco de preferência do comprador vai quitar a dívida do imóvel do vendedor, junto ao banco que cobra essa dívida. E assim, esse novo banco credor passa a cobrar esse crédito do seu próprio cliente - em prestações mensais com juros. Como no caso da compra à vista, o vendedor fica com o valor que exceder o saldo devedor do imóvel.
Ao vender um imóvel financiado, é uma boa prática elaborar e assinar um contrato de compra e venda. Mas cuidado: nunca baseie a compra apenas nesse documento. A transação de imóveis financiados por meio de contratos de gaveta é extremamente perigosa e não tem amparo legal algum, nem para o comprador e nem para o vendedor.
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É normal ter muitas questões e inquietações na hora de financiar um imóvel. A própria elaboração do contrato de compra e venda causa algumas dúvidas. Com a Loft , você tem à sua disposição uma equipe de especialistas que vai atender você de forma personalizada ao longo de todo o processo de financiamento, dando mais segurança e agilidade à compra do seu próximo apartamento.
O time de produtos financeiros da Loft cuida de cada uma das etapas da operação sem custos adicionais para os clientes. Em vez de tratar da burocracia com o banco, nossa equipe faz isso por você.
Ela ajuda você com a análise de crédito e centraliza o envio de documentos e formulários, estando sempre disponível para orientá-lo em caso de dúvidas. Na análise jurídica, buscamos resolver eventuais pendências. Até mesmo o envio do contrato de financiamento até você e o registro dele no cartório de imóveis ficam a cargo da Loft.