Ações de despejo e a teoria do adimplemento substancial ≈ Portal Nacional do Direito do Trabalho
Ou seja, nos termos da Lei de Locações, o locatário pode purgar a mora, e extinguir a ação de despejo por falta de pagamento, apenas uma vez a cada 24 (vinte e quatro) meses. Antes disso, qualquer inadimplemento, por menor que seja, permite ao locador rescindir o contrato e despejar seu inquilino, sem que este último tenha a possibilidade de pagar em juízo.
Os contratos de locação possuem valor social e devem ser preservados, tendo em vista o direito à moradia, no caso das locações residenciais, e a preservação do fundo de comércio, no caso das locações comerciais – tudo nos termos da Lei de Locações. E no caso específico das ações de despejo, o remédio que a Lei 8.245/91 oferece aos locatários é a purgação da mora, que permite o pagamento em juízo das obrigações em aberto, extinguindo o processo de despejo.
Disto se conclui que as possibilidades de purgação da mora devem ser interpretadas da maneira mais ampla possível.
Esta teoria tem encontrado respaldo nos Tribunais brasileiros, especialmente em ações de rescisão contratual movidas por construtoras e incorporadoras imobiliárias: nestas situações, o Poder Judiciário tem entendido que, se houve o pagamento da maior parte do valor estabelecido no acordo, não é razoável que o contrato seja rescindido, e cabe ao vendedor apenas cobrar as parcelas em aberto. São neste sentido as seguintes decisões, ambas do Superior Tribunal de Justiça: Resp nº 1.200.105 - AM (2010/0111335-0) e Resp nº 1.215.289 - SP (2010/0177513-3).
Veja-se o conceito utilizado pelo Superior Tribunal de Justiça, para aplicar a teoria do adimplemento substancial: "Atualmente, o fundamento para aplicação da teoria do adimplemento substancial no Direito brasileiro é a cláusula geral do art. 187 do Código Civil de 2002, que permite a limitação do exercício de um direito subjetivo pelo seu titular quando se colocar em confronto com o princípio da boa-fé objetiva. Ocorrendo o inadimplemento da obrigação pelo devedor, pode o credor optar por exigir seu cumprimento coercitivo ou pedir a resolução do contrato (art. 475 do CC).
Entretanto, tendo ocorrido um adimplemento parcial da dívida muito próximo do resultado final, e daí a expressão "adimplemento substancial",
limita-se esse direito do credor, pois a resolução direta do contrato mostrar-se-ia um exagero, uma iniquidade. Naturalmente, fica preservado o direito de crédito, limitando-se apenas a forma como pode ser exigido pelo credor, que não pode escolher diretamente o modo mais gravoso para o devedor, que é a resolução do contrato.
Poderá o credor optar pela exigência do seu crédito (ações de cumprimento da obrigação) ou postular o pagamento de uma indenização (perdas e danos), mas não a extinção do contrato."- (STJ – Recurso Especial n.º 1.200.105 - AM (2010/0111335-0), Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgamento 19/06/2012)
O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo apresenta decisões neste sentido, mesmo em situações nas quais o acordo excluiu expressamente a possibilidade de purgação:
"Embora previsto no acordo que o não pagamento de qualquer parcela autorizaria o prosseguimento da ação com a decretação do despejo, fato é que não pode ser suprimido do locatário o direito de purgar a mora no prazo legal.
Da análise dos autos, no entanto, nota-se que, informado o inadimplemento do acordo, foi determinada a imediata expedição do mandado de despejo, sem oitiva da parte contrária e sem lhe oportunizar a purgação da mora, nos termos do art. 62, inc. II da Lei 8.245/91.
Houve o pagamento de parte substancial da avença, não havendo notícia do inadimplemento dos locativos que se venceram desde então. Tal fato não pode ser desprezado pelo julgador, especialmente porque a lei confere prazo para o locatário purgar a mora. O adimplemento substancial é fato importante, a ser levado em conta na decisão."- (TJSP - Agravo de Instrumento nº 0225540-52.2012.8.26.0000, Rel. Des. Edgard Rosa, julgamento 20/02/2013)
Diante do quadro acima exposto, conclui-se que as normas sobre purgação da mora, em ações de despejo por falta de pagamento, devem ser interpretadas de maneira ampla, considerando a teoria do inadimplemento substancial. O contrato de locação deve ser preservado sempre que possível, por meio do instituto da emenda da mora – resumindo, não é razoável negar ao locatário a possibilidade de pagar os valores em aberto, preservando seu contrato, quando o inadimplemento em si não é significativo, considerando os valores envolvidos na locação.
* Francisco dos Santos Dias Bloch é mestrando e pós-graduado em Direito Processual Civil pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP) e atua em São Paulo no escritório Cerveira Advogados Associados (www.cerveiraadvogados.com.br), nas áreas de Direito Imobiliário e Direito Contencioso Cível – francisco@cerveiraadvogados.com.br