DÚVIDA TORMENTOSA I - Blog Notarial - Colégio Notarial do Brasil
"Dúvida Tormentosa I"
O procedimento de dúvida não deve ser encarado com uma tormenta aos notários, em face de se tornar poderosa "guilhotina" dos registradores, notadamente, os de imóveis. Certa vez, em algum artigo da lavra do saudoso tabelião Albergaria, dizia ele que inadmissível o notário ignorante e o registrador prepotente, motivo por que sempre nos estimulava a estudar.
O artigo 198 da Lei de Registros Públicos traça apenas um procedimento singular da Dúvida ofertada pelo Oficial ao Juiz Diretor do Foro ou da Vara de Registros Públicos competente, conforme lei de organização judiciária vigente. Entretanto, o Registrador, ao examinar o título, deve primar pelos princípios básicos que norteiam os registros públicos.
Inicialmente, cabe-me esclarecer que o procedimento de dúvida é ato meramente administrativo, e, como tal não há decisão de mérito e, nem tampouco, confere-lhe o efeito de coisa julgada, salvo, se houver impugnação do interessado e desta, for convertida em rito comum, para solução de conflito entre as partes litigantes. Lembrando que registrador e notário são agentes públicos e não são partes no procedimento. Apenas, haverá conflito a ser solucionado pelo Poder Jurisdicional, se ocorrer impugnação ou contestação pelas partes.
O Registrador, a nosso pensar, deve-se primar ao exame formal do título, como os requisitos legais a serem preenchidos para a efetivação do Registro, bem como, atendendo aos princípios da continuidade e da legalidade, se o transmitente está devidamente qualificado e se corresponde com o que se identifica na tábua registral. Por outro lado, não pode se prender a questões de ordem material, como a prescrição ou decadência do direito material, da nulidade do ato jurídico por alguma questão relevante, como a própria falsidade material, que, a priori, não pôde ser observada pelo notário. Casos estes em que deve comunicar à autoridade judiciária competente. Isto porque, no processo da dúvida, a análise se funda sob a ótica de elementos formais do título. A Lei 9492-97, referente a atos do tabelião de protesto, em semelhante raciocínio, expressamente diz que ao delegatário apenas preza a análise formal do título, não podendo rejeitá-lo, por motivo de decadência ou prescrição.
Há algum tempo, um ato notarial de nossa lavra, feito com estrita observância às normas legais, visado e conferido, antes da leitura às partes, e, ainda mais houve a participação de advogado, por tratar-se de ato da Lei 11441/07, foi submetido a determinado registrador, impondo absurdas exigências, que não foram supridas, até porque não tinha como fazê-las, e, portanto, encaminhada ao Juízo competente, em processo de dúvida. Se, ao menos, o oficial esclarecesse sobre o procedimento retificatório, nos termos do artigo 213 da Lei 6015, requerido pelas partes no corpo da aludida escritura, preferiu exigir cópias autenticadas de impostos pagos, plantas, memoriais, carimbo de "emissão da DOI", e, tudo imediatamente apresentado. Após, a manifestação do procurador do apresentante, manifesta o mesmo oficial utilizando, nos autos, adjetivações inapropriadas.
O notário e o registrador são agentes públicos e devem se pautar, de forma ética e com absoluta imparcialidade, com isenção de ânimo. A formalidade do título deve ser examinada literalmente em comparação aos requisitos legais. A Lei de Registros Públicos traça um rito para ser trilhado pelos operadores registrais. As implicâncias indiscriminadas, a nosso pensar, ferem os princípios da instituição, à esteira do que cominado no artigo 30, II, Lei 8935/94, sem se cogitar que os julgadores se cansam de tais fatos, propiciando decisões de cunho administrativo pouco agradáveis à categoria, como um todo.
Recentemente Resolução do CNJ veio traçar limites aos concursos públicos, determinando aos Tribunais que reorganizem os serviços em âmbito de cada unidade da federação, tal como definição dos limites territoriais para os registros imobiliários e, ainda, a vedação de acumulação de funções notariais e de registros de imóveis. Muitas das exigências aprontadas pelos Oficiais de Registros Imobiliários têm fruto de desconforto e insatisfação por ato praticado por outro tabelionato, como se fosse desafeto do próprio serviço notarial. Agiu muito bem o Conselho Nacional de Justiça ao traçar limitações de ordem técnica, pois assim agiu prudentemente em nome da segurança jurídica, cujo mister é características dos delegatários de serviços notariais e de registros.
A partir desta medida, por que não sugerimos a tão notável instituição constitucional a edição de um Código de Normas e de Procedimentos notariais e registrais com abrangência nacional? As dúvidas não devem ser percalços para obtenção do registro dos títulos formais, mas submetidas quando realmente necessárias, face à complexidade fática e de difícil solução.
Realmente não entendo porque tantas desavenças entre notários e registradores. Cada um tem suas atribuições específicas e compete a cdqua realizar sua função da meçhoer maneira. Onde deveria haver um diálogo e cordialidade, vê-se o contrário. Também acredito que, em havendo algum ponto duvidoso na escritura e que seja relevante para o registro, não há problema do registrador entrar em contato com o colega notário, expor o problema e chegarem juntos a uma solução, como também pode acontecer o inverso. Importantíssima é a união dos notários e registradores, pois pertencemos todos ao mesmo universo, onde uma função complementa a outra.
no caso a pessoa não pagar divida e não devolver o o bem material que comprou ,chega ser preso ou não?
Prezado Drº Rogério, trabalho no RJ.
Observo sempre as práticas diferenciadas nos cartórios de "registro" de imóveis.
Como se não bastassem as práticas diferentes, tenho que enfrentar exigências pouco claras ou não coerentes.
Tive um contrato da CAIXA ECONOMICA FEDERAL que foi levado ao registro.
HOUVE A SEGUINTE EXIGÊNCIA:
1) Constar o numero do apartamento na descricao do imovel. Após a ressalva, TODAS as partes (vendedores e compradores) tem que assinar embaixo da ressalva;
Este erro poderia ser refeito por escrito na página de ressalvas do próprio contrato e assinado pelo gerente da CAIXA ECONOMICA?
Porque, pedir assinatura de todos os vendedores e compradores? Isso não seria um capricho do examinador?
Há fundamentação para esse tipo de procedimento.
O tabelião pode exigir o que quiser? Há um limite?
Como buascar alternativas que não o litígio ou até mesmo o processo de duvida ao juíz? Pois, estes procedimentos absorvem tempo, que nem sempre o temos.