Regimento Interno do Condomínio: Tudo que Você Precisa Saber -
Quando surge um novo condomínio, seja ele comercial ou residencial, surge também a necessidade de se estabelecer regras de convivência. E, por sua vez, essas regras devem ser dispostas no regimento interno, documento de grande importância tanto para o síndico quanto para todos os condôminos (moradores ou usuários).
No entanto, muitos condomínios não sabem muito bem como elaborar seu regimento interno e acabam usando o documento elaborado pela própria construtora do imóvel. Porém, isso pode acabar gerando problemas, pois esse regimento não reflete as reais necessidades dos envolvidos e não apresenta soluções práticas para as situações vivenciadas no cotidiano do condomínio.
Assim, para que você, condômino ou síndico, não tenha mais dúvidas sobre o assunto, elaboramos este artigo com dicas sobre elaboração, alteração e atualização do documento e muito mais. Acompanhe!
O regimento interno pode ser definido como o conjunto de normas que regulam e disciplinam a conduta interna dos condôminos, seus locatários, usuários, serventes ou aqueles que de alguma forma circulam pelas dependências do condomínio.
Ele funciona como uma espécie de cartilha ou manual que orienta tudo sobre as normas básicas de convivência nos espaços compartilhados do condomínio. Seu objetivo maior é evitar que existam desentendimentos no dia a dia, garantindo assim o bem estar geral.
Assim, ele deve ser elaborado pelos próprios moradores do condomínio, uma vez que apenas eles conhecem suas reais necessidades. Porém, preferencialmente, com o auxílio de um advogado especialista no assunto.
Devido à sua importância, qualquer condomínio que não possuir um regimento interno pode sofrer com inúmeros problemas e o síndico, com certeza terá muitas dores de cabeça.
Por sua vez, o Código Civil Brasileiro disciplina, no inciso V de seu artigo 1.334, que ele deve ser parte integrante da convenção de condomínio, outro documento imprescindível para o regramento dos condomínios.
Neste ponto, é comum surgir a seguinte questão: qual a diferença entre regimento interno e convenção de condomínio?
Podemos dizer que que o regimento interno regula questões envolvendo o dia a dia e o relacionamento entre os vizinhos, funcionários e frequentadores do condomínio. São exemplos de assuntos regulados por ele: uso do salão de festas e piscinas, procedimentos de segurança, animais de estimação, entre outros. Ele deve ser registrado no Cartório de Títulos e Documentos Civis, juntamente com o edital de convocação, lista de presença e ata da reunião que o aprovou ou alterou.
Já a convenção de condomínio cuida de questões mais complexas e administrativas. Como, por exemplo: a estrutura do condomínio, cobrança dos inadimplentes e das multas, a divisão das despesas, deveres do síndico, formação do corpo diretivo, modelo de administração, quórum para reuniões, etc. Ela é considerada um documento público e deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis, juntamente com o edital de convocação, a ata da assembleia, a lista de presença assinada por todos os condôminos.
A construtora é obrigada, no momento da incorporação dos imóveis, escriturar uma minuta da futura convenção. Assim, o comprador fica ciente sob quais regras foi criado o empreendimento. Posteriormente, os condôminos transformarão a minuta em convenção definitiva em assembleia.
Ambos os documentos, juntamente com o Código Civil, são os pilares da vida em condomínio. Por isso, é tão importante que sejam bem redigidos, que não sejam contraditórios, não tratem do mesmo assunto e que estejam sempre atualizados com a legislação pertinente.
O que pode e o que não pode ser disciplinado no regimento interno
São muitos os assuntos passíveis de gerar discórdia no condomínio e o regimento interno precisa ser o mais completo possível. Ele deve ser elaborado de forma que antecipe os conflitos e desentendimentos que podem acontecer, garantindo o bem estar de todos e protegendo as partes.
O que é proibido? O que é permitido? Qual a punição para quem não cumpre as regras internas do condomínio? Como devem ser utilizadas as áreas comuns? Todas essas perguntas necessitam estar respondidas no regimentos interno.
Mas, vejamos agora, o que pode (e deve) e o que não pode ser disciplinado pelo regimento interno.
Reunir regras que disciplinem o uso da edificação e que estejam diretamente ligadas ao funcionamento do condomínio, tais como o normas para o uso das coisas comuns do condomínio, como piscinas, salão de festas, salão de jogos, academia e quadras esportivas;
Conter normas referentes à colocação de faixas ou letreiros nas fachadas das edificações, bem como estender roupas, toalhas ou similares; destinação dos funcionários do condomínio para serviços particulares, instalação de antenas individuais na cobertura; criação de animais nos apartamentos.
Horários permitidos para fazer mudanças, obras e reformas;
Definição das responsabilidades e dos direitos dos moradores;
Quando e como um condômino deverá ser advertido;
Estabelecer os horários de silêncio que devem ser respeitados;
Regras para a coleta de lixo.
Conter regras, em seus dispositivos, que confrontem com a convenção do condomínio ou com leis superiores como a Constituição Federal , a Lei 4.591/64 (Lei do Condomínio), o Código Civil, etc.
Conter normas que conflitem com o direito de propriedade dos condôminos, como por exemplo: proibição de visitas às unidades, limite de moradores nos apartamentos, etc.
O regimento interno deve ser elaborado pelos próprios condôminos e seu desenvolvimento deve ser feito com a participação de todos. Após, ele é votado na primeira reunião da assembleia geral, sendo necessário conquistar o voto da maioria simples (50% mais um dos presentes na assembleia) para sua aprovação.
O documento deve ser organizado, conciso e devidamente formatado. Por ser um documento legal, as normas devem ser divididas em capítulos e artigos. Ao final, é necessário informar a data e o tipo de assembleia na qual ele foi aprovado.
É possível encontrar alguns modelos de regimento interno de condomínio na internet ou em manuais. Assim, é possível evitar problemas de edição ou o risco de esquecer algum item que é considerado básico. Porém, é sempre melhor contar com a ajuda profissional na hora de elaborar o documento.
Estando devidamente pronto e aprovado pelos condôminos, o regimento interno deve ser registrado no Cartório de Títulos e Documentos Civis.
O documento pode ser elaborado junto com a convenção, mas isso não é obrigatório. A lei permite que o regimento seja um documento avulso e independente.
Porém, se os condôminos optarem por elaborarem os dois documentos em conjunto, é importante a ajuda de um advogado especialista para verificar se não existem erros, contradições ou incongruências em entre eles e o restante da legislação brasileira. Lembrando que, em caso de contradições entre uma regra dos documentos do condomínio e do Código Civil, por exemplo, prevalece o estabelecido nesse último, pois ele tem maior importância em âmbito nacional.
É comum surgir, com o decorrer do tempo, a necessidade de alterações no regimento interno. E, para que isso seja feito é preciso uma nova votação em uma assembleia convocada com esse objetivo. Ou seja, se a ideia é alterar o regimento interno e a convenção, essa informação deve constar já na convocação da assembleia destinada para tal fim.
É praticamente consenso entre os especialistas que, para alterar o regimento interno é necessário um quórum de maioria simples, ou seja, 50% mais um dos presentes na assembleia. Porém, existem casos em que o própria convenção estabelece o quórum necessário para a alteração do regimento. E, se for essa a situação, a regra do condomínio deve prevalecer.
No entanto, quem já foi síndico sabe muito bem, não é fácil conseguir esse quórum. Poucos são os condôminos que têm interesse em participar dessas assembleias. Então, a solução mais recorrente é optar por procurações. Ou seja, com as procurações em mãos, quem estiver na assembleia representa e vota por aqueles que não puderam ou não quiseram estar presentes.
Porém, é importante checar se a convenção faz menção ao número máximo de procurações por pessoas e se os membros do conselho podem apresentá-las na assembleia.
Outra sugestão é manter a assembleia aberta durante alguns dias, como por exemplo, uma semana. Assim, nesse caso, haveria mais tempo para receber os votos e colher as assinaturas.
Encerrada a assembleia e elaborada a sua ata, o documento deve ser devidamente registrado no cartório.
Quanto à ata, vale destacar que no caso dessas assembleias de alteração, seja do regimento interno ou seja da convenção, é imprescindível que as mudanças sejam extremamente bem redigidas, evitando assim o aparecimento de problemas no futuro.
Como já mencionado acima, os documentos do condomínio, além de serem bem redigidos, e não contraditórios entre si, devem estar sempre atualizados com a legislação pertinente.
É comum encontrar ainda algumas convenções de condomínio que não constam as mudanças introduzidas pelo Código Civil de 2002 e alterá-las é essencial, pois isso se reflete no regimento interno.
Veja abaixo algumas possibilidades que se abrem ao se atualizar a convenção de condomínio, favorecendo a modernização do regulamento interno:
Elevação dos juros de mora sobre as contribuições mensais devidas de 1% para até 10% ao mês, ou seja, 0,33% ao dia. Se a convenção não determinar esse percentual, o condomínio só poderá aplicar juros de mora de, no máximo, 1% ao mês (Art. 1.336, § 1º do Código Civil);
Estipulação de regras para o protesto cotas vencidas;
Estabelecimento do número máximo de procurações que um morador pode apresentar;
Estipulação de multa de até cinco vezes o valor da taxa condominial, no caso de condômino que não cumpra suas obrigações legais para com o condomínio (Artigo 1.337 do Código Civil);
Possibilidade de destituição do síndico com maioria simples, quando comprovada a má gestão do mesmo;
Aprovação da presença de animais de estimação nas unidades;
Estabelecimento da obrigação (ou não) de firma reconhecida nas procurações utilizadas nas assembleias;
Possibilidade de multar um condômino sem antes adverti-lo, dependendo da situação, como por exemplo se um morador causa danos às áreas comuns do condomínio durante uma mudança;
Estabelecer como opção ou regra regra a utilização de câmaras de mediação e arbitragem para solucionar os conflitos entre os condôminos e também casos de inadimplência;
Com essas alterações podem ser atualizados diversos procedimentos como: futuro quórum necessário para alterações no regimento interno, regras para entrada de visitantes e fornecedores, horários de uso das áreas comuns, proibição do uso das áreas comuns por parte dos visitantes, etc.
Como você pode perceber, não se trata de algo simples e corriqueiro. A elaboração ou alteração do regimento interno do condomínio precisa ser pensada e feita com muito cuidado, equilibrando bem os direitos e deveres das partes envolvidas.
No entanto, alguns condomínios acabam confundindo as matérias que devem constar nos documentos e inserindo em suas convenções regras de regimento interno, o que na prática é errado e completamente inviável.
Tendo em vista que o dia a dia do condomínio é muito dinâmico e em constante transformação, as regras do condomínio devem ser mais flexíveis e fáceis de serem alteradas. E, como a Lei prevê quorum para alteração da convenção, de 2/3 dos proprietários, dependendo do tamanho do condomínio, a alteração é impraticável, causando sérios problemas ao condomínio, que não consegue modificar suas regras.
É de extrema necessidade contar com a ajuda de uma equipe de advogados altamente capacitada em com larga experiência no assunto. Só um bom profissional irá garantir que o regimento interno do seu condomínio esteja apto para estabelecer regras de convivência, que vão garantir a todos um convívio muito mais harmonioso.