Nas últimas semanas de 2020, o setor da incorporação imobiliária foi contemplado com a animadora notícia da aprovação na Câmara e no Senado do Programa Casa Verde-Amarela: além de renovar o dinamismo do mercado residencial voltado para as faixas mais baixas de renda familiar no país, sua concretização contribuirá diretamente para impulsionar ainda mais a expansão prevista para 2021.
Neste sentido, um dos pontos de maior relevo para a compreensão da importância da aprovação do Programa é que esta notícia se insere em meio a todo um conjunto de dados recentemente apresentados pelas atividades da construção civil no país, que permitem atestar sua vigorosa recuperação: somente no terceiro semestre de 2020, os setores ligados à construção civil apresentaram uma expressiva expansão de 5,6%!
Quanto ao Programa Casa Verde-Amarela, outro elemento que dimensiona seus impactos potenciais sobre a incorporação no Brasil nos próximos anos se encontra no significativo montante de recursos do FGTS envolvido em sua execução: além de um aporte de R& 5,5 bilhões anunciado em novembro para 2020, a iniciativa receberá parcela significativa do orçamento de R$ 56,5 bilhões do FGTS em 2021!
Diante destas notícias, torna-se perceptível que o Programa Casa Verde-Amarela se estabelecerá como uma das mais fortes oportunidades de investimentos em novos lançamentos para quem empreende em incorporação residencial no país na atualidade.
Para saber aproveitar destas excelentes perspectivas para 2021 do Programa, é indispensável que incorporadores detenham as melhores respostas para as seguintes perguntas:
Quais são os focos gerais do Programa Casa Verde-Amarela?
Quais são suas principais diferenças perante o Programa Minha Casa, Minha Vida?
Qual o seu potencial para o desempenho da incorporação residencial no país?
Para o CIE – CURSO INCORPORAÇÃO DE EDIFÍCIOS, o conhecimento aprofundado das oportunidades disponibilizadas no mercado é o que permite que incorporadores extraiam os maiores benefícios em sustentabilidade e crescimento para seus modelos de negócios: o Programa Casa Verde-Amarela e seus aspectos fundamentais são o tema da nossa coluna Incorporação em Foco.
OS FOCOS GERAIS DO PROGRAMA CASA VERDE-AMARELA
O Programa Casa Verde-Amarela é uma ambiciosa iniciativa governamental lançada por Medida Provisória em agosto de 2020: é inteiramente voltada para a facilitação do acesso à moradia por famílias brasileiras de baixa renda.
Dentre suas principais metas, se encontram a ampliação na capacidade de atendimento deste público através de políticas habitacionais governamentais, assim como nos aperfeiçoamentos na legislação vigente para estas, inteiramente voltados para assegurar a qualidade na entrega das novas unidades a serem produzidas.
A partir de medidas que visam ao aprimoramento da alocação de recursos destinados à habitação popular, o Programa Casa Verde-Amarela procurará atender as necessidades de 1,6 milhões de famílias até 2024 por meio de suas diversas modalidades de acesso.
Para tanto, o Programa se estruturou a partir de três faixas de renda para a obtenção de seus recursos de financiamento:
Grupo 1, contemplando renda familiar de até R$ 2 mil mensais;
Grupo 2, para famílias com renda entre R$ 2 mil e R$ 4 mil mensais;
Grupo 3, voltado para renda familiar entre R$ 4 mil e R$ 7 mil mensais.
Às famílias que reunirem condições para se cadastrar nestas modalidades, uma das principais inovações diz respeito às condições de entrega das unidades: as habitações produzidas no âmbito do Programa não só deterão seguro para cobrir eventos como atrasos ou má qualidade do acabamento, como igualmente o empreendedor ficará responsável por sua conservação por período estipulado após a entrega.
Com a conjunção entre suas metas quantitativas e qualitativas, o governo busca dotar a oferta e o desempenho da incorporação residencial voltada para estas faixas de renda de um inovador dinamismo, contribuindo diretamente para a sua futura expansão!
DIFERENÇAS PERANTE O PROGRMA MINHA CASA, MINHA VIDA
Diretamente concebido para substituir o Programa Minha Casa, Minha vida (MCMV), o Programa Casa Verde-Amarela se caracteriza pela agregação de distinções substanciais perante o MCMV, inteiramente voltadas para ampliar o escopo da atuação da poder público em favor do acesso à casa própria para milhões de brasileiros.
A primeira destas diferenças diz respeito às facilidades inseridas neste programa quanto à produção habitacional: a ampliação quantitativa prevista se concilia tanto com a retomada de obras paralisadas, quanto com a previsão de doação de terrenos e imóveis à iniciativa privada para o uso no lançamento de novos projetos habitacionais.
A segunda diferença se refere à possibilidade de obtenção de recursos diretamente voltados para melhorias e reformas em unidades residenciais, bem como para a sua regularização fundiária: a serem concretizadas através de parcerias com estados e municípios, estas duas medidas buscam contribuir para a normalização qualitativa dos processos de urbanização atualmente em andamento no país.
O terceiro prisma de distinção entre os dois programas se relaciona às significativas mudanças quanto às faixas de renda de acesso e ao funcionamento destas: além da extinção da faixa mais baixa do MCMV (R$ 1.800,00), o Programa Casa Verde-Amarela prevê variação nas taxas de juros não só quanto às faixas de renda, como igualmente utilizando a localidade como critério em sua estipulação.
Neste último caso, as regiões Norte e Nordeste serão diretamente beneficiadas: além de contarem com um regime especial de delimitação do teto da primeira faixa de renda familiar (R$ 2.600,00), as famílias cadastradas no Programa nestas regiões contarão tanto com regimes menores de taxas de juros de financiamento, quanto com o aumento do valor de limite do imóvel a ser financiado.
Um último aspecto diz respeito às condições de negociação do financiamento: além de estimular a renegociação de dívidas de famílias inadimplentes contempladas pelo MCMV, o Programa contemplará um escopo inteiramente voltado para a redução do spread bancário entre fontes de financiamento e agentes financeiros que o operam, beneficiando diretamente as condições de pagamento das famílias inscritas no mesmo.
O POTENCIAL DO PROGRAMA CASA VERDE-AMARELA PARA A INCORPORAÇÃO RESIDENCIAL NO PAÍS
Uma das mais robustas garantias do potencial do Programa Casa Verde-Amarela de impulsionar o mercado brasileiro da incorporação residencial nos próximos anos se atrela à diversidade de fontes de recursos estipuladas para financia-lo.
Além dos recursos do FGTS, o Programa contará com dotações orçamentárias provenientes do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), do Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social (FNHIS), do Fundo de Desenvolvimento Social (FDS), de operações de crédito da União, bem como de outras eventuais fontes nacionais ou internacionais de financiamento.
Esta diversidade de fontes não só permitirá o aporte de dezenas de bilhões de reais ao Programa, como assegurará diretamente sua continuidade nos próximos anos, tornando a incorporação residencial voltada para famílias de baixa renda uma das mais atrativas oportunidades de mercado para empreendedores interessados em investir neste tipo de projeto em seus lançamentos!
Outro fator de importância para o mercado diz respeito à dinamização da economia do país a partir do Programa: o Ministério do Desenvolvimento Regional estima que sua execução permitirá a criação de cerca de 2,3 milhões de novos postos diretos e indiretos de trabalho, auxiliando diretamente na recuperação da renda das famílias brasileiras.
Por fim, para bem desfrutar deste cenário, o CIE aconselha aos incorporadores uma atenção especial para a possibilidade de elaboração de planejamentos que envolvam ou a inserção, ou a expansão de seus modelos de negócios para o Norte e o Nordeste do país: os regimes especiais do Programa para estas regiões as tornarão um dos principais polos de atuação da construção civil no Brasil nos próximos anos!