Demanda seletiva
Valor Econômico - 12/04/2011
Os fundos imobiliários continuam atraindo novos participantes. O nome da vez é o Grupo Safra, que prepara sua estreia no segmento com uma oferta de R$ 50 milhões em cotas do JS Real Estate Multigestão. O banco se une a instituições como Bradesco, Banco do Brasil, BTG Pactual, Citibank, Itaú, Fator, Morgan Stanley e Votorantim, além de assets independentes, que ingressaram no mercado no ano passado atraídas pela forte demanda do investidor. E puxaram o volume de ofertas registradas na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que atingiu o recorde de R$ 9,8 bilhões em 2010.
Para este ano, a expectativa é de que o mercado de fundos imobiliários siga aquecido. Há quem pondere, contudo, que o investidor está mais criterioso. Além da emissão do Safra, há dez operações em análise, que somam R$ 2,6 bilhões, e mais uma secundária, ainda sem valor definido. Entre elas, há duas carteiras que têm como administrador a Oliveira Trust e gestor, a AF Invest, estruturadas para grupos específicos de investidores, sendo que uma delas, de R$ 150 milhões, é para uma única família.
Já registradas, há três ofertas com valor total de R$ 350 milhões - a última, do fundo Caixa TRX Logística Renda, de R$ 150 milhões, recebeu o aval ontem. No mesmo período do ano passado, os registros somavam R$ 294 milhões. Vale destacar que o mercado ainda está digerindo o volume recorde, e até "atropelado" para alguns, de operações do ano passado. Até porque praticamente metade - R$ 4,7 bilhões - recebeu o aval no último mês do ano.
Outra ressalva: o total registrado não reflete, necessariamente, a realidade, uma vez que muitas instituições optam por fazer registros de prateleira, de olho no potencial das operações. Esse é o caso dos fundos do BTG Pactual. Das quatro ofertas registradas com valor de R$ 1 bilhão cada, só dois fundos estão em operação, e com menos de R$ 10 mil cada de patrimônio. As carteiras seriam veículos para o banco investir no caso de surgirem oportunidades no setor.
No total, o mercado brasileiro reúne 107 fundos imobiliários, com patrimônio superior a R$ 8,6 bilhões, dos quais 50 listados na bolsa. Nos Estados Unidos, esse segmento, que nasceu no início dos anos 60 sob a denominação de Real Estate Investment Trust (Reit), é da ordem de US$ 300 bilhões, o que mostra o longo caminho a percorrer no país, apesar do crescimento acelerado no último ano.
"Com a evolução recente do mercado, o investidor brasileiro já criou opinião sobre o que deu certo, o que funciona, ele ganhou maturidade para escolher e está mais seletivo", diz Michel Gutnik, sócio da Plural Capital, que estruturou o fundo imobiliário WTorre Petro, cuja oferta foi cancelada por conta da venda do controle da WTorre Properties para o BTG Pactual. Mas ele não duvida da demanda, já que os indicadores econômicos continuam positivos, com emprego formal e renda em expansão. "O brasileiro começa a ter poupança para investir", diz. A própria oferta da WTorre - que previa a compra da sede da Petrobras ainda em construção no Rio - atraiu mil pessoas.
Outro caso recente de sucesso foi a oferta do BC Fundo de Fundos, estruturada pela Brazilian Mortgages. Na segunda emissão pública de cotas, finalizada no início do mês, a carteira teve o lote ampliado em cerca de 20% para atender o excesso de demanda, atraindo R$ 114,7 milhões, dos quais R$ 98,5 milhões ficaram com 2.498 pessoas físicas. Nos dois primeiros meses do ano, o fundo distribuiu ao cotista 0,9% ao mês. Em março, o rendimento foi de 1,2%.
A demanda forte mostra que há espaço para o crescimento do setor de fundos imobiliários, apesar do repique da taxa Selic, diz o diretor da Brazilian Mortgages Vitor Bidetti. "Como a tendência no médio e longo prazo dos juros permanece de queda, o investidor quer diversificação."
O tradicional investidor de fundo imobiliário, que busca renda de aluguel, não está preocupado com o juro, reitera o diretor da Coinvalores Fernando Silva Telles. Até porque não se espera grandes saltos na taxa. Na visão de Telles, são justamente as carteiras que buscam ativos que geram renda as que mais tendem a atrair investidores, uma vez que já contam com receita para distribuir. Mas, além dos dividendos - isentos de imposto de renda (IR) para a pessoa física -, há a possibilidade de ganho de capital com a valorização das cotas no mercado secundário.
Mas a dúvida que assombra o investidor hoje diz respeito aos preços que os imóveis estão ingressando nos portfólios versus a receita de aluguel que geram. É essa relação que está por trás da renda a ser distribuída pela aplicação. Se os preços vêm subindo num ritmo mais acelerado que o dos alugueis - corrigidos anualmente pela inflação -, percentualmente, o rendimento para o investidor tende a diminuir. Além disso, ressalta Telles, com a alta de preços, o investidor precisa fazer a conta do ganho de capital. "Ele precisa avaliar se há potencial de valorização do imóvel", explica.
Bidetti, da Brazilian Mortgages, não enxerga um mercado imobiliário saturado, nem o risco de bolha. "Houve um aumento de preços, mas que cobriu um gap", diz. Ele admite que há algumas distorções, mas pontuais. Gutnik, da Plural, destaca que tem muito projeto de desenvolvimento imobiliário para sair do papel, até na onda da preparação para eventos como Copa e Olimpíada. Também, segundo ele, as construtoras estão com capital para investir.
O advogado Alexandre Tadeu Navarro, da Navarro Advogados, cita o exemplo da oferta do fundo BB Votorantim JHSF, que levou menos de uma semana para ser colocada e superou as expectativas dos coordenadores ao atrair R$ 302 milhões em recursos só de pessoas físicas. A carteira tinha como objetivo a compra dos 13 primeiros andares de uma das três torres comerciais do Cidade Jardim Continental Tower, empreendimento ainda em construção que inclui o shopping de luxo da capital paulista Cidade Jardim.
Um dos atrativos da carteira era a rentabilidade garantida de 10% ao ano, mais correção pela inflação, por até 18 meses depois da conclusão da obra, prevista para junho de 2010. Depois disso, essa garantia diminui aos poucos e a renda passa a ser gerada pela locação das lajes. Mas não foi só isso. Segundo Navarro, o imóvel, classificado como triplo A, tem potencial de valorização quando pronto. "Existe apetite, mas também critério", diz. Para ele, fundos com imóveis consistentes têm maiores chances de encontrar investidor, até por conta da segurança que esse tipo de investimento representa para a cultura local.
A oferta no ano passado do fundo Bracor Renda I, que também acabou sendo cancelada, tinha na carteira imóveis com cinco e até dez anos, o que diminuía a chance de reajuste do aluguel na renovação. Além disso, o investidor não teria ficado satisfeito com a previsão de pagamento de valor adicional, uma espécie de comissão, à Bracor no caso de alienação dos imóveis adquiridos da companhia pelo fundo com lucro.