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Série Estratégias de Investimento – Fundos Imobiliários
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Na sequência da série, hoje falaremos dos Fundos Imobiliários. Muitos acham que a renda variável consiste apenas em investir em Ações, no entanto os Fundos Imobiliários também entram nesse grupo. Eles são negociados na Bolsa de Valores, mas apresentam uma dinâmica bastante única, por isso vamos falar sobre eles, as suas vantagens, desvantagens e estratégias desse tipo de fundo.
Um fundo imobiliário é um fundo de investimento que investe principalmente em ativos imobiliários ou em ativos que tenham lastro em ativos imobiliários. Os fundos imobiliários são negociados na Bolsa de Valores e, por isso, passam por um processo de Oferta Pública Inicial, ou IPO, assim como acontece com as ações. No IPO de um fundo imobiliário geralmente constam os ativos que o gestor busca comprar com a oferta, sendo a divulgação feita através de um prospecto de maneira semelhante ao IPO de uma empresa.
Tendo juntado o dinheiro dos investidores no IPO, o gestor então realiza os investimentos conforme previsto no regulamento do fundo. O investimento pode se dar de várias formas. É possível comprar um imóvel já pronto, comprar terra para desenvolvimento de um imóvel ou então comprar ativos com lastro imobiliário, como CRIs, LCIs, entre outros ativos.
O rendimento em um fundo imobiliário se dá também de maneira semelhante à de uma ação. Haja vista que as cotas de um Fundo Imobiliário são negociadas na Bolsa de Valores, é possível ganhar dinheiro através da valorização das cotas do fundo. Isso pode se dar por várias razões, como pela valorização da região na qual o imóvel se encontra, pelo desejo de compra do imóvel por uma parte interessada, entre outras. Além disso, os cotistas também rentabilizam o seu investimento através da locação ou arrendamento do imóvel. É importante destacar que esse segundo rendimento é isento de imposto de renda.
Vantagens e desvantagens de um Fundo Imobiliário
O investimento em fundos imobiliários tem as características positivas do investimento em um imóvel, porém com algumas vantagens adicionais. Caso você ache que os imóveis em geral ou os de uma região específica vão se valorizar você pode investir em um fundo com essa característica específica.
Outra vantagem dos fundos imobiliários com relação aos imóveis é a barreira de entrada. Para investir em um imóvel é necessário um grande investimento, que muitas vezes precisa ser financiado. Comprando as cotas de um fundo você está participando da compra de um imóvel de maneira proporcional ao seu investimento. A compra de um shopping, um hotel ou um galpão industrial exige um capital bastante alto, porém através de um fundo imobiliário você pode ser dono de parte de um desses empreendimentos.
Outra vantagem com relação aos imóveis são a sua liquidez. Caso você precise reaver parte do seu investimento em um imóvel você invariavelmente terá que vender toda a sua participação nele, o que as vezes não é fácil. Já em um fundo imobiliário é possível vender parte das cotas que você possui em um imóvel de maneira proporcional ao valor que você precisa. Além disso a negociação ocorre na Bolsa de Valores, ocorrendo de maneira rápida e segura, sem precisar desfazer todo o investimento.
Outra questão importante é a diversificação. É possível comprar as cotas de um ou mais fundos imobiliários, tendo assim participação em diversos imóveis em várias regiões do país. Fazer isso comprando imóveis diretamente exigiria muito mais capital e capacidade de gestão dos imóveis. O que seria inviável individualmente passa a ser possível através de um fundo imobiliário. Finalmente, outra questão interessante de destacar é que o rendimento dos aluguéis de um fundo imobiliário não é tributado, enquanto o mesmo rendimento recebido de um imóvel próprio tem imposto de renda em torno de 6%
É importante destacar que o investimento em fundos imobiliários também possui riscos. Como as cotas dos fundos são negociados na Bolsa, elas flutuam de acordo com o mercado, tendo assim uma volatilidade relativamente alta se comparada a outros tipos de fundo.
Diferentemente da maioria dos outros fundos de investimento, a maioria dos fundos imobiliários não tem a previsão de resgate das suas cotas. O desinvestimento em um fundo acontece quase que exclusivamente através da venda das suas cotas na Bolsa. Apesar deles terem uma liquidez muito maior do que a de um imóvel, as cotas de fundos imobiliários tem muito menos liquidez do que as ações ou títulos públicos. Sendo assim, é mais difícil vendê-las no mercado pois não existem tantos compradores, e caso a sua posição em um determinado fundo seja grande, a venda das cotas pode afetar diretamente a rentabilidade do seu fundo.
Outro risco específico desses fundos é a vacância e desvalorização dos imóveis da carteira. Caso o fundo apresente uma vacância alta, o rendimento de aluguel do fundo diminuirá, assim como a percepção do seu valor junto ao mercado. A desvalorização do imóvel contido na carteira também é algo que impacta diretamente os cotistas do fundo. Finalmente, existem casos nos quais os imóveis da carteira estão diretamente ligados a um setor específico, como é o caso de shoppings, lajes corporativas, agências bancárias, galpões industriais, hospitais, entre outros. Um mal desempenho desse setor pode ter um forte impacto nas cotas do fundo.
Imobiliário Renda
Esse tipo de fundo investe em imóveis com elevado potencial de renda através de aluguéis ou arrendamentos. O gestor desse tipo de fundo geralmente se aproveita de um determinado período no qual o imóvel está desvalorizado ou o seu dono precisa vendê-lo para comprá-lo a um preço abaixo do valor de mercado. Em alguns casos o próprio vendedor do imóvel está disposto a alugá-lo, com contratos que garantem a locação por determinado período. O rendimento nesse caso se dá principalmente pela renda do aluguel, mas também ocorre com a valorização do imóvel.
Imobiliário Desenvolvimento
Esses fundos imobiliários de desenvolvimento não costumam comprar imóveis prontos, mas sim desenvolvê-los. Existe o risco potencial do empreendimento não vingar e o recebimento de rendimentos leva mais tempo, porém o rendimento potencial também é muito mais elevado do que nos fundos que focam em renda. Esses fundos tem um longo período de maturação, porém eles geralmente se desfazem do imóvel ao final do prazo do fundo, devolvendo o dinheiro aos cotistas.
Imobiliário Multiestratégia
Os multiestratégia agregam as estratégias de desenvolvimento e renda. Isso faz com que o risco do desenvolvimento do imóvel seja mitigado pelo rendimento obtido no imóvel já construído, diversificando assim dentro da própria estratégia de fundo imobiliário.
Imobiliário Renda Fixa
Esses fundos tem como foco o investimento em papéis de renda fixa com lastro imobiliário, como CRIs, LCIs e FIDCs. Isso diminui o risco do fundo assim como a rentabilidade potencial dele.
Devido à sua dinâmica própria pode ser um veículo interessante para a diversificação de uma carteira que já possui investimentos mais arrojados. É necessário, no entanto, pesquisar e atentar ao desempenho histórico do fundo, do gestor, os imóveis que o mesmo possui em carteira, o percentual de vacância, entre outras questões. Fique atento à série Estratégias de Investimento para saber mais sobre outros tipos de estratégia