1. Quais os documentos de que necessito para comprar um imóvel?
A lei estabelece que o contrato de compra e venda de um imóvel deve ser celebrado por escritura pública ou documento particular autenticado por advogado ou solicitador.
Nesta escritura ou documento particular intervêm, normalmente, o comprador e o vendedor.
Em casos especiais poderão intervir outras entidades tais como, representantes de instituições de crédito, procuradores em representação do comprador ou do vendedor, cônjuges que devam prestar o seu consentimento à venda, interpretes no caso dos compradores ou vendedores não compreenderem a língua Portuguesa etc.
Os documentos e informações relativos aos intervenientes, necessários para a celebração da escritura/documento particular, são os seguintes:
regime de casamento (separação de bens,
No caso de pessoas colectivas, e especificamente no caso de sociedades comerciais:
Certidão do Registo Predial ou código de acesso à Certidão Predial Permanente emitida há menos de seis meses pela Conservatória do Registo Predial competente. Neste documento constará a descrição do prédio e a sua inscrição em nome do vendedor, e permite verificar se existem ónus ou encargos registados sobre o imóvel e que deverão ser cancelados até à data da escritura tais como, hipotecas, penhoras, servidões.
Licença de utilização , emitida pela Câmara Municipal da área do imóvel (em certas situações específicas, a licença de utilização poderá ser substituída pela licença de construção ou até dispensada, no caso de se tratar de um imóvel construído antes de 7 de Agosto de 1951 ?isto é- antes da entrada em vigor do Regime Geral das Edificações e construções, ou no caso do imóvel ter inscrição matricial (na repartição de Finanças) em 1937. Este documento permite verificar se o imóvel está devidamente licenciado pela Entidade competente para habitação, comercio ou serviços.
Documentos comprovativos da renúncia aos respectivos direitos de preferência , emitidos pela Câmara Municipal e/ou pelo IGESPAR - Instituto do Património Arqueológico e Arquitectónico (apenas nos casos em que a lei confere estes direitos de preferência às referidas entidades) ou dos confinantes no caso de um prédio Rustico.
No momento da celebração da escritura pública de compra e venda, o comprador deverá ainda entregar ao Notário ou ao Advogado/Solicitador as guias de liquidação referentes aos impostos devidos pelo comprador: Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e do Imposto de Selo (I.S) com o comprovativo de pagamento, salvo nas situações em que a aquisição esteja isenta deste imposto (IMT)
Caso pretenda recorrer ao crédito bancário para financiar a aquisição, o comprador deverá confirmar quais os documentos exigidos pelo seu banco. Nestas situações, um dos requisitos normalmente exigido consiste na apresentação de registos provisórios de aquisição e de hipoteca.
Preço e forma de pagamento, incluindo a indicação do montante do sinal e dos respectivos reforços, sendo caso disso;
Prazo para a realização da escritura de compra e venda e indicação de quem deve proceder à respectiva marcação;
Tanto quanto é do seu conhecimento, não há qualquer notificação, reclamação, ação judicial de arbitragem ou outro processo pendente ou ameaça dele, que possa afetar o seu direito sobre o Prédio, junto de Tribunal, de qualquer departamento governamental ou autoridade local que de algum modo afete ou venha a afetar o cumprimento dos deveres aqui consignados.
Indicação do modo de notificação e local, indicação da intervenção de mediação imobiliária.
O contrato-promessa de compra e venda pode prever a faculdade de o promitente comprador ceder a sua posição contratual a um terceiro.
Caso o contrato-promessa de compra e venda não preveja esta faculdade, a cessão de posição contratual fica sujeita a uma autorização prévia a ser prestada pelo promitente vendedor. Ceder a posição contratual significa transmitir a um terceiro a posição de promitente comprador num determinado contrato-promessa de compra e venda, passando esse terceiro a ser o titular de todos os direitos e deveres que para o promitente comprador emergem desse contrato-promessa. A cessão de posição contratual, investindo o terceiro na posição de promitente comprador, tem como consequência a desvinculação do promitente comprador inicial.
As consequências do incumprimento do contrato-promessa podem estar previstas no próprio contrato.
Na falta de estipulações específicas no contrato-promessa de compra e venda, aplicam-se as regras gerais previstas no Código Civil.
Em caso de incumprimento por parte do promitente vendedor, este constitui-se na obrigação de restituir, em dobro, ao promitente comprador o sinal que este já tenha pago; em alternativa à restituição do sinal em dobro, nas situações em que tenha existido tradição da coisa (isto é, transmissão da posse sobre o imóvel), pode o promitente comprador exigir o valor do imóvel determinado objectivamente à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço que tenha sido pago;
O Código do Registo Predial prevê a possibilidade de serem realizados registos provisórios.
O pedido de registo provisório de aquisição deve ser assinado pelo promitente vendedor (devendo a sua assinatura ser reconhecida presencialmente, ou, em alternativa, ser o pedido de registo assinado presencialmente na Conservatória do Registo Predial). Caso exista contrato-promessa de compra e venda assinado e com as assinaturas reconhecidas, o pedido de registo pode ser assinado por advogado/solicitador ou pelo próprio promitente comprador, desde que a requisição de registo seja acompanhada do contrato-promessa (ou de cópia certificada do mesmo).
No que diz respeito ao registo provisório de hipoteca, o respectivo pedido deve ser assinado pelo promitente comprador (devendo a sua assinatura ser reconhecida presencialmente, ou, em alternativa, ser o pedido de registo assinado presencialmente na Conservatória do Registo Predial), desde que tenha previamente apresentado o registo provisório de aquisição a seu favor (em termos práticos, estes registos são apresentados em simultâneo, sendo que o de aquisição será levado a registo antes do de hipoteca).
Se é certo que os registos provisórios, habitualmente, costumam ter lugar apenas quando existe financiamento de aquisição (por se tratarem de uma exigência por parte do banco), a verdade é que a realização de registos provisórios de aquisição ? mesmo quando não está um banco envolvido ? constitui uma garantia adicional para o comprador.
Caso não sejam feitos registos provisórios, nem de aquisição nem de hipoteca, o registo da aquisição deverá ser promovido logo após a outorga da escritura pública de compra e venda
A Ficha Técnica de Habitação é um documento que descreve as características técnicas e funcionais da habitação e é obrigatória a sua apresentação na data da escritura/documento particular para todos os imóveis cujo requerimento para emissão de licença de utilização tenha sido apresentado após 30 de Março de 2004.
Sempre que esteja em causa a aquisição de um imóvel novo destinado à habitação, deverá ser solicitada uma cópia da Ficha Técnica de Habitação ou da Ficha Técnica de Habitação provisória, caso o imóvel ainda não esteja concluído. A lei estabelece que a Ficha Técnica de Habitação não pode ser manuscrita (com excepção das assinaturas dos técnicos) e tem de ser redigida em português de forma clara e perceptível ao destinatário.
A Ficha Técnica de Habitação deve conter informações sobre os principais profissionais envolvidos no projecto, na construção, reconstrução, ampliação ou alteração, bem como informações sobre o promotor imobiliário, sobre o loteamento, sobre o prédio urbano e sobre a fracção autónoma ou habitação unifamiliar que esteja em causa.
Garantia da habitação, bem como o seu modo de accionamento em caso de detecção de defeitos;
Previamente à compra de um imóvel, deve proceder-se a um conjunto de verificações no sentido de confirmar a respectiva situação jurídica.
Muitas das questões associadas à situação jurídica do imóvel podem ser verificadas através dos documentos relativos ao imóvel, que são habitualmente fornecidos pelo vendedor, os quais já foram referidos a propósito da resposta à questão nº- 1.
De qualquer forma, indicam-se de seguida quais as entidades junto das quais se podem obter os documentos relativos a um imóvel, bem como as informações que podem ser obtidas junto de tais entidades.
Se o prédio tem efectivamente a descrição indicada pelo vendedor e se a mesma é igual à indicada na caderneta predial e no Projeto aprovado pela Câmara Municipal e licença de utilização emitida pela mesma;
Se não existem quaisquer outros direitos registados ou pendentes de registo, susceptíveis de restringir o uso do imóvel.
Se já foram emitidas licenças de construção / utilização relativas a um imóvel e se o que está edificado corresponde ao projecto aprovado.
Para além dos aspectos jurídicos acima referidos, antes da compra de um imóvel o comprador deverá sempre proceder a uma verificação da situação física em que o mesmo se encontra (confirmação no local, das áreas, características e delimitação do imóvel, sua localização, estado de conservação, actividades desenvolvidas pelos vizinhos susceptíveis de prejudicar o uso do imóvel, etc.).
9. Quando devo efectuar o pagamento do Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT)? Como é calculado o valor a tributar?
Caso não haja lugar à isenção deste imposto, o seu pagamento deve ser efectuado junto do Serviço de Finanças competente ou através da internet (www.e-financas.gov.pt), antes da realização da escritura de compra e venda pelo comprador.
O montante do IMT é determinado mediante aplicação das taxas previstas no Código do IMT, as quais se encontram distribuídas por escalões. Tanto os escalões como as taxas são habitualmente alterados anualmente, pela Lei que aprova o Orçamento de Estado.
10. Existe isenção de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) no caso de aquisição de imóvel destinado à habitação?
Regra geral, a isenção de IMT deve ser solicitada antes do ato ou contrato que originou a transmissão e sempre antes da liquidação que seria de efectuar.
Beneficia de isenção se adquirir um imóvel exclusivamente destinado a habitação própria e permanente, e se o valor patrimonial tributário ou o valor declarado do imóvel não exceder o valor previsto no art. 9º do CIMT, ou seja, 92.407,000 euros.
Se aos bens for dado destino diferente no prazo de seis anos a contar da data da aquisição, salvo no caso de venda, se os imóveis não forem afectos à habitação própria e permanente no prazo de seis meses a contar da data da aquisição ou se, havendo lugar à avaliação do bem que deva produzir efeitos em sede de IMT, o VPT for superior ao valor previsto no art. 9º do CIMT
Prédios rústicos ? 5%
Prédios adquiridos por entidades que tenham domicílio fiscal em país, território ou região sujeitos a um regime fiscal claramente mais favorável,constantes de lista aprovada por portaria do Ministro das Finanças - 10%
Sobre o valor da aquisição : 0,8%.
Sobre o valor do empréstimo :
Os emolumentos da escritura ou documento particular dependem do notário ou advogado /solicitador que elaborar o documento.
O registo predial de aquisição na conservatoria terá um custo de 250,00 euros se apresentado
Na Repartição ou de 225,00 se apresentado online.
Após a celebração da escritura quais os passos a tomar?
O advogado ou o Notário responsavel deverá efectuar o registo da aquisição em nome do comprador
No prazo de 10 dias da assinatura da escritura ou documento particular.
Para além do registo da aquisição na Conservatória deverá ser efectuado o averbamento da Aquisição em nome dos novos proprietarios.
Desde a data da aquisição os novos proprietarios serão responsaveis pelo pagamento dos Impostos e despesas do imovel.
Que impostos são devidos após a compra do imovél ?
Trata-se do Imposto Municipal anual, que incide sobre o valor patrimonial tributário da habitação.
Este valor será determinado por avaliação segundo vários critérios.
O IMI é anual , incide sobre o valor patrimonial tributário constante da matriz predial e é calculado multiplicando esse valor por uma percentagem que pode ir de:
0,4% a 0,7% (prédios urbanos)
0,2% a 0,4% (prédios urbanos avaliados pelas regras do IMI).
As casas destinadas a habitação própria e permanente (ou habitação para arrendamento na primeira transmissão) podem beneficiar de isenção deste imposto, por um período de 3 a 6 anos, conforme valor patrimonial tributário do imóvel.
Esta isenção deverá ser requerida, 60 dias após a afectação do imóvel a habitação própria, que terá de ocorrer num período máximo de 6 meses desde a escritura do imóvel no notário ou do document particular autenticado.
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Quais os documentos de que necessito para comprar um imóvel?
Quando devo efectuar o pagamento do Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT)? Como é calculado o valor a tributar?
Existe isenção de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) no caso de aquisição de imóvel destinado à habitação?