Dissolução de Condomínio: Como Vender um Imóvel de Herança
em Direito de Família, Direito Imobiliário, Sucessões
Uma das grandes dúvidas enfrentadas pelos brasileiros é como vender um imóvel deixado de herança sem que todos os herdeiros concordem. A herança é, por sinal, um dos temas que mais causam confusão na sociedade.
O condomínio é formado quando um mesmo bem, como uma casa ou um terreno, por exemplo, pertence a mais de uma pessoa, em parcelas iguais ou diferentes, dependendo da cota ideal de cada um.
Entre as diversas formas de se constituir um condomínio e a herança é um deles. Quando o falecido deixa bens para diversas pessoas, de forma conjunta, tem-se o que chamamos de condomínio eventual.
Em outras palavras, é um "condomínio forçado", tendo em vista que os herdeiros não escolheram partilhar a coisa. Nesse caso, aqueles que recebem o bem devem decidir sobre a forma de divisão, de acordo com a cota de cada um.
Por exemplo, caso um bem seja deixado para os quatro filhos, sem a determinação de cotas específicas, cada um terá direito a 25% do imóvel. Porém, por se tratar de um único bem e não divisível, uma das opções é a venda do bem.
Quer saber mais sobre a dissolução de condomínio?
Para vender um imóvel deixado de herança para mais de uma pessoa, uma das alternativas mais indicadas é a dissolução do condomínio extrajudicialmente. Ou seja, os herdeiros entram em acordo e decidem como será realizada a venda e divisão.
Essa é a medida mais interessante para as partes, uma vez que o procedimento é mais rápido e envolve um custo menor.
Os proprietários podem vender o imóvel para um terceiro ou um dos titulares pode comprar a fração dos demais. Vale a pena destacar que a preferência de compra é sempre dos condôminos, sendo a venda a terceiros uma segunda opção.
Depois de ajuizada a ação, todos os condôminos são citados, para que possam buscar um acordo. Se mesmo assim a divisão não acontecer, é possível a realização de um leilão judicial, com vistas a vender o imóvel.
O valor do bem é determinado por um perito judicial. Todos os condôminos podem participar do leilão, de forma igualitária. No entanto, a legislação estabelece algumas preferências para a compra.
Dúvidas sobre a dissolução de condomínio?
Conforme dispõe os dispositivos do Código Civil Brasileiro:
"Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.
Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho."
Dessa forma, sendo o imóvel indivisível, a solução está na venda do bem. Mas para vender um imóvel deixado de herança, é preciso seguir os critérios acima estabelecidos.
Na venda, deve ser dada preferência para algum dos condôminos, que esteja disposto a pagar o valor original. Se mais de um condômino tiver interesse na coisa, a preferência será daquele com mais benfeitorias no imóvel.
Não existindo benfeitorias, a preferência é do que tiver a maior fração do bem. E sendo iguais as frações, a venda deve ser feita ao que oferecer o melhor preço durante o leilão. Nesse último caso, os condôminos concorrem igualmente com os estranhos.
Nesse artigo mostramos como é possível vender um imóvel deixado de herança, quando os herdeiros não estão de acordo com a venda ou com a divisão da coisa. Esse é um tema sempre controvertido, tendo em vista as inúmeras disputas por herança.
Dessa forma, se você quer dissolver ou extinguir um condomínio, que foi formado a partir de uma herança, existem basicamente dois caminhos. O primeiro é por via extrajudicial, amigavelmente.
Não sendo possível, a solução é ajuizar uma ação, buscando a venda do imóvel, seja para um dos condôminos, seja para um terceiro. Dessa forma é possível que cada um receba o valor correspondente a sua cota parte.
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