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Transcrição da teleconferência Resultados do 4T07 EZTEC 13 de março de Operadora:
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Thereza Moreira Furtado
1 Operadora: Bom dia, senhoras e senhores, e obrigada por aguardarem. Sejam bem-vindos à teleconferência de resultados do 4T07 da. Hoje nós temos a presença do Sr. Flávio Zarzur, Diretor Presidente; do Sr. Silvio Zarzur, Diretor Operacional; e do Sr. Gustavo Junqueira, Diretor Financeiro e de Relações com Investidores. Gostaríamos de informá-los que este evento está sendo gravado e que todos os participantes só poderão ouvir a conferência durante a apresentação da Companhia. Após os comentários da haverá uma sessão de perguntas e respostas para analistas e investidores, quando passaremos maiores instruções. Caso você precise de ajuda durante a teleconferência, por favor, pressione *0 para falar com uma operadora. Teremos também um webcast ao vivo, com áudio e slides, que pode ser acessado no site de Relações com Investidores da, no endereço banner Webcast 4T07. A apresentação também estará disponível para download na plataforma de webcast. As informações a seguir estão disponíveis em Reais e em Legislação Societária, exceto quando indicado. Antes de prosseguir, gostaríamos de esclarecer que eventuais declarações que possam ser feitas durante essa teleconferência, relativas às perspectivas de negócios da, projeções e metas operacionais e financeiras, constituem-se em crenças e premissas da Diretoria da Companhia, bem como em informações atualmente disponíveis. Considerações futuras não são garantias de desempenho. Elas envolvem riscos, incertezas e premissas, pois se referem a eventos futuros e, portanto, dependem de circunstâncias que podem ou não ocorrer. Investidores devem compreender que condições econômicas gerais, condições da indústria e outros fatores operacionais podem afetar o desempenho futuro da Companhia e podem conduzir a resultados que diferem materialmente daqueles expressos em tais considerações. Agora eu gostaria de passar a palavra ao CEO da, Sr. Flávio Zarzur, que dará início à apresentação. Sr. Flávio, o senhor pode começar a teleconferência. Flávio Zarzur: Eu queria cumprimentar a todos pela presença nessa apresentação dos resultados do 4T07 da. Estamos eu, Silvio Zarzur, que é o COO, e o Gustavo Junqueira, que é o CFO. Para discorrer pela apresentação eu vou passar neste momento para o Gustavo Junqueira, e futuramente a gente volta para qualquer necessidade e colocação. Obrigado. Gustavo Junqueira: Bom dia a tosos. Nós acabamos de terminar a teleconferência em inglês e agora vamos fazer a mesma teleconferência em português. Se nós iniciarmos na página número quatro, eu acho que aqui tem os destaques de 2007; é importante salientar que nós temos R$4 bilhões de land bank hoje na. O VGV lançado em 2007 dobrou em relação a Nossa velocidade de vendas continua bastante elevada, ou seja, 50% nos primeiros 30 dias coloca a entre as empresas com a melhor performance de vendas até agora; pelo menos pelas empresas que nós 1
2 acompanhamos, as já reportaram. Vendas contratadas da registraram aumento substancial, 60% em relação ao ano anterior, e atingimos a meta de R$350 milhões em Se nós formos aos indicadores financeiros, nossa receita esse ano atingiu R$186 milhões; nossa margem bruta de 52% em relação à receita é indiscutivelmente uma das mais altas no setor imobiliário brasileiro. Das empresas que já reportaram seus resultados e que nós acompanhamos, somente uma apresentou resultado superior ao nosso, e, mesmo assim, por 1 p.p. apenas. A margem bruta das empresas até agora está por volta de 34%, então 52% certamente nos coloca em uma posição privilegiada sob o ponto de vista de lucratividade. A margem EBITDA, do mesmo modo, é uma margem EBITDA elevada. Se nós desconsiderarmos os fatores não-recorrentes que tivemos este ano, ela também fica, mesmo assim, superior ao que a indústria está fazendo. O mesmo ocorre com margem líquida; a obteve uma margem superior ao mercado mesmo se nós contarmos as receitas financeiras dos recursos do IPO, ou seja, a nossa margem líquida é efetivamente uma margem líquida oriunda da operação. A margem REF que a gente coloca aqui, de 50%, dá uma tranqüilidade aos nossos investidores de que continuaremos buscando sempre a maior lucratividade. Se nós caminharmos à página cinco, esse slide nos mostra uma descrição mais detalhada do land bank. Como eu disse anteriormente, o nosso land bank é de R$4 bilhões, mas é importante salientar o esforço de aquisição, que foi um esforço para aquisição de R$6,1 bilhões, ou seja, nós temos 66% dos terrenos que foram adquiridos. Geograficamente nós temos 60% desse land bank localizado na região metropolitana de São Paulo, e sob a ótica de produto, o nosso portfólio está bastante diversificado, ou seja, está bem equilibrado entre residencial, imóveis para lazer e comercial. Esse land bank foi adquirido em conjunto com alguns parceiros, eu destacaria aqui alguns deles, que são Gafisa, Lindencorp, Trisul, Honduras, Genea e M&M que são empresas que estão trabalhando conosco hoje e deveremos intensificar o trabalho com eles no futuro. Se nós caminharmos para a página seis, eu discorro sobre a questão dos lançamentos. Em termos de VGV lançado em 2007 nós atingimos R$521 milhões; de VGV total da nós atingimos R$487 milhões. Isso é praticamente mais do que o dobro do que nós fizemos em É importante olhar neste slide, ou seja, a gente colocou aqui trimestre a trimestre, para mostrar que em nenhum trimestre de 2007 a lançou menos do que foi lançado no ano anterior. E aqui, voltando um pouco de como está alinhado o nosso land bank, os nossos lançamentos ocorreram também em sua grande maioria na cidade de São Paulo: 80% do que foi lançado foi em São Paulo. Na página sete, velocidade de vendas. Estamos entre as empresas com melhor performance de vendas do ano de Em 2007 a lançou sete projetos, e nesse ano de 2007 nós tivemos vendas contratadas da ordem de R$350 milhões. 90% destas vendas ocorreram no segmento de médio padrão, que é o segmento em que a tem se concentrado; 70% do volume de vendas contratadas foi de projetos que nós lançamos no próprio ano de As vendas contratadas de 2007 foram 60% superiores às vendas de 2006, o que nos garantiu um CAGR de 2004 a 2007 de quase 100%. 2
3 Vendas sobre VGV lançado, isso é um outro indicador que a gente tem usado bastante para comparar a Companhia com a concorrência, foi de 72%. Isso nos coloca também entre as melhores performances de vendas do ano e mostra que a nossa velocidade continua bastante forte. Aqui comparamos sempre as empresas que já publicaram os resultados. Hoje, o estoque de unidades da - tanto unidades prontas quanto unidades lançadas - é de R$280 milhões, ou algo próximo de unidades. Só que é importante frisar que só 15% deste estoque é de produto lançado anteriormente a 2007, ou seja, nós estamos dentro do nosso ciclo de produto: o que é lançado é comercializado. O ponto importante da nossa apresentação seria o foco nos indicadores financeiros. Na página oito nós temos quatro gráficos. Começando pelo gráfico de receita líquida, eu gostaria de destacar que a nossa receita de R$186 milhões foi 58% superior à receita de 2006, e que essa receita é aproximadamente 57% oriunda de projetos lançados até 2005, e somente 18% da receita é oriunda de projetos lançados em 2007; ou seja, uma parte importante de reconhecimento de receita do grande crescimento que a Companhia teve em 2007 será reconhecida nos anos de 2008 e Mudando para o gráfico de lucro bruto, do mesmo modo que nós falamos da receita líquida, 57% do lucro bruto são oriundos de projetos lançados até Um dos fatores que nos diferencia da concorrência é a nossa rentabilidade, nossa lucratividade, ou seja, 51% de margem bruta é um diferencial nosso, e um dos pontos é o fato de não termos nenhuma alavancagem, o fato de a Companhia operar até agora com 100% de patrimônio; nós não temos despesas financeiras de SFH lançadas no custo do produto. Mas outro ponto muito importante para essa performance é o fato de a empresa ser 100% verticalizada, ou seja, a empresa tem uma Companhia de engenharia e construção, então todo o ganho de eficiência é mantido dentro dos resultados da, e nós contamos com um land bank de baixo custo; 8,3% do VGV é o custo do nosso land bank hoje. Mudando para o gráfico de EBITDA, nossa margem EBITDA também se destaca da maioria dos nossos concorrentes. A média dos que já publicaram o balanço está por volta de 17,4%, ou seja, 17 p.p. abaixo do que nós estamos reportando para É importante lembrar que a margem de 34% de EBITDA foi influenciada pelo fato de nós termos reconhecido no 4T07 algo próximo de R$5,7 milhões de despesas comerciais e projetos que foram preparados para lançamento em 2007 mas que prorrogamos o lançamento deles para Ou seja, se não tivéssemos feito esse lançamento de despesas comerciais no 4T07, o EBITDA da normalizado, para que possa ser comparável, como nós reportamos em 2006, seria próximo de 37%. Essas despesas que nós lançamos em 2007, no 4T07, até 2007 e para todos aqueles projetos lançados em 2007, elas eram diferidas e reconhecidas como despesas ao longo da evolução da obra. A partir de 2008, com o objetivo de alinhar as nossas demonstrações financeiras às regras do IFRS, que serão implementadas de maneira geral no Brasil, a vai passar a não mais diferir despesas e lançá-las para o resultado. Ou seja, hoje, os R$17 milhões que temos de despesas diferidas não aumentarão. Esses R$17 milhões serão amortizados 50% em 2008, 40% em 2009, e 10% em Então, a partir de 2010 nosso balanço não terá nenhuma despesa nãoreconhecida, nenhuma despesa diferida. Indo para o último gráfico, o gráfico de lucro líquido. O lucro líquido da, não considerando as despesas do IPO, atingiu R$78 milhões, ou seja, 55% superior ao 3
4 ano de Do mesmo modo que eu mostrei para vocês no gráfico de EBITDA, o resultado seria ainda maior, ou seja, atingiria R$86 milhões e teria uma margem de 46% se não fossem alguns eventos pontuais que nós tivemos no 4T07. Vale destacar que o ágio que nós lançamos para resultado, de R$2,3 milhões, que foi pago nas aquisições da Analisy s, que foi uma grande aquisição que nós fizemos, e da Antilhas, que foi um projeto de baixa renda que nós compramos da empresa Honduras no ano passado; e o reconhecimento de despesas comerciais desses projetos que foram prorrogados, R$5,7 milhões. Além disso, como 2007 foi um ano de IPO e, portanto, dentro dos lucros líquidos tem uma parte representativa da receita financeira da aplicação desses recursos, mesmo se nós desconsiderarmos o resultado financeiro das aplicações, no valor de R$25 milhões, a mesmo assim apresentaria uma margem líquida substancialmente superior à média da indústria, algo próximo de 33%. Um ponto importante a ressaltar aqui, para o futuro do resultado da Companhia na lucratividade, é o resultado a apropriar. O resultado a apropriar em 31 de dezembro era de R$184 milhões, e uma margem REF de 50%. 90% desse valor refere-se aos projetos lançados em 2006 e 2007, e portanto isso comprova mais uma vez que continuamos gerando projetos com altas margens, e essas margens serão reconhecidas ao longo dos próximos exercícios. Com isso a gente vai ao slide que faz um resumo do nosso modelo de negócios. O slide número nove é um slide que temos usado bastante, é um slide que mostra os cinco pontos que fazem da uma empresa com alta lucratividade. Processo de aquisição de land bank, ou seja, a gente tem R$4 bilhões a um custo de 8,3% do VGV; velocidade de vendas, 51,3% no primeiro mês de lançamento foi a marca obtida em 2007; Clima Bothanico, um projeto case no ano passado para toda indústria, em sete meses nós praticamente liquidamos as vendas desse empreendimento. Financiamento direto; a, por ser uma empresa muito capitalizada e ter um acesso direto a seus clientes, tem uma carteira de recebíveis hoje da ordem de R$530 milhões. A Companhia acredita que financiar os clientes é importante no momento da venda e é uma atividade que remunera bem o nosso capital. Mesmo que o mercado mude e passe a não financiar tanto conosco, nós temos parcerias celebradas com os bancos, os cinco maiores bancos que atuam no setor imobiliário; nós fechamos uma parceria que nos permite financiar, através dos bancos, algo próximo de R$2 bilhões de financiamento imobiliário. Modelo de negócios totalmente integrado. Como eu falei, não só o fato de nós termos vendas internas com 39% como uma empresa de engenharia e construção internamente, nós adquirimos a Analisy s no final do ano passado, a Analisy s é uma empresa que tem dez anos de experiência, de um track record impressionante no setor imobiliário brasileiro, acompanhou mais de 500 obras nesses últimos dez anos, e trouxe um grupo de profissionais de cerca de 25 pessoas para nos auxiliar no crescimento da Companhia. E o fato de a Companhia trabalhar com produtos padronizados. Ou seja, a gente tem as famílias de produtos, tanto a família Clima, que foi um sucesso, como eu mencionei, Clima Bothanico, e outros Climas que nós lançamos no ano passado e vamos lançar este ano; a linha Splendor e a linha Quality House. 4
5 Eu acho que não tem um atributo específico, mas o conjunto dessas ações, dessas estratégias é que coloca a Companhia entre as companhias mais lucrativas do setor imobiliário brasileiro. Se nós caminharmos à página dez, fica nítido que apesar dessa excelente performance operacional e financeira, o mercado de capitais não refletiu isso no preço das nossas ações. Nossa ação apresentou uma perda de aproximadamente 30% desde a abertura de capital em junho do ano passado, e isso fez com que essa perda trouxesse o valor de mercado na Bovespa da ao valor dos seus ativos líquidos. Ou seja, o mercado não está atribuindo valor à perpetuidade do negócio, e dessa maneira nós entendemos que existem ganhos a serem obtidos porque a Companhia tem não só 30 anos de conhecimento desse mercado, mas tem um profundo conhecimento de como esse mercado vai se desenvolver daqui para frente, e isso certamente vai se refletir em ganhos para todos. Com isso eu concluo a minha parte e passo de volta a palavra para o Flávio Zarzur para dar um panorama de 2008 para vocês. Muito obrigado, fico à disposição mais tarde para as perguntas. Flávio Zarzur: Depois da apresentação do Gustavo, cabe a mim fazer um contraponto do bom balanço financeiro que nós tivemos no ano passado para esses últimos três meses, em que nós tivemos vários eventos que foram surpreendentes e não muito positivos. O primeiro evento foi Guaratuba. Na praia de Guaratuba, Guaratuba I foi embargado pelo IBAMA às vésperas do lançamento, no final de 2007, apesar de estar totalmente licenciado. Como se não bastasse, foi aberto um inquérito civil público pelo Ministério Público Estadual e posteriormente uma ação civil pública pelo Ministério Público Federal. Deixamos claro que desde o primeiro momento tomamos as medidas legais para preservar nossos direitos. Independente da situação inicialmente desfavorável, entendemos que o empreendimento é viável, mas muito provavelmente para depois de Quanto ao restante dos empreendimentos na praia de Guaratuba, estamos considerando a possibilidade de devolvê-los aos donos originais em função da atuação dos Ministérios Públicos nessa região de praia. Depois tem outro item, que é aprovações. Em função de termos empreendimentos grandes e complexos na cidade de São Paulo, temos encontrado dificuldade de tempo e material adicional para aprová-los. Isso tem causado um atraso nesses projetos grandes de aproximadamente seis meses. A tem dentro de seu land bank diversos projetos na região das Águas Espraiadas, e para desenvolvê-los ela precisa de CEPACs das Águas Espraiadas. A participou do leilão que ocorreu no último dia 22 de fevereiro, vindo a comprar parte dos CEPACs que precisava, mas com um ágio de 140% com relação ao preço mínimo. Então comprou parte dos CEPACs com um ágio muito grande. 5
6 Em função disso nós estamos tendo que rever o uso de alguns empreendimentos. O Berrini Residencial, que inicialmente era residencial e que nós já tínhamos um projeto praticamente pronto, está sendo revisto para ser transformado em um Berrini Corporate, e esse é um ponto. Outro ponto: no Berrini Comercial, que era para conjuntos, para ser vendido no varejo, nós estamos agregando valor a ele de maneira que o produto tenha mais valor agregado e qualidade ao projeto. E temos o projeto de Tebas, que deve ser lançado ou agora no final do mês de março ou no começo do mês de abril, o qual teve uma rentabilidade diminuída, mas ainda assim rentável, dentro dos padrões da Companhia. E até, no limite, um projeto no Campo Belo, que no momento se encontra inviável; a nossa idéia para ele, no primeiro momento, seria postergar o lançamento desse empreendimento. Além disso, a empresa tem como foco, além do VGV, a lucratividade. Apesar de a Companhia estar analisando grande número de terrenos para empreendimentos, não tem encontrado na quantidade e na velocidade que gostaríamos projetos com a rentabilidade que justifiquem o risco do negócio. Nós temos comprado aqueles que encontramos que estão em linha com as metas da Companhia, mas não temos encontrado na quantidade que gostaríamos. Além desses problemas que nós estamos comunicando para vocês agora, ontem, no final do dia, nós fomos surpreendidos com um decreto que saiu no Diário Oficial, decreto número , no qual o Prefeito da Cidade de São Paulo declara área de utilidade pública um terreno que nós tínhamos na Marginal Tietê com a Anhanguera. Esse terreno é um projeto de metros de terreno, que nós tínhamos em sociedade com a Tishman Speyer, nós detínhamos 35% e a Tishman 65%. Esse projeto, não há dúvida que impacta o nosso VGV, mas a gente não sabe neste momento, dada a brevidade e a situação que aconteceu de maneira surpreendente para nós, nós ainda não temos como avaliar como impacta. Tendo em vista o cenário colocado e a busca por lucratividade da Companhia, nós acreditamos que no ano de 2008 lançaremos algo em torno de R$800 milhões, e tendo em vista os problemas apresentados, principalmente a revisão dos projetos com problema de CEPAC e a declaração de área de utilidade pública do Projeto Bandeirantes, o guidance de 2009 está sendo revisado para um futuro comunicado ao mercado, de maneira mais precisa, inclusive podendo prever os tipos de projeto e suas rentabilidades. No momento era o que tínhamos para reportar. Independente disso, estamos eu, o Silvio Zarzur, que é o COO, e o Gustavo, que é o CFO, aqui, preparados para responder as perguntas que porventura vocês tenham. Obrigado. Operadora: Gostaria de passar a palavra ao Sr. Flávio Zarzur para as suas considerações finais. Flávio Zarzur: Eu queria agradecer a presença de todos nesse call e dizer que a Companhia, como sempre, está disponível para vocês para maiores informações, para deixar sempre as 6
7 coisas o mais claras possível, e estamos aguardando. Qualquer coisa que vocês precisarem, podem contar conosco. Obrigado. Operadora: A teleconferência de resultados da está encerrada. Agradecemos a participação de todos, e tenham um bom dia. 7