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A derrocada dos imóveis usados em São Paulo
A derrocada dos imóveis usados em São Paulo:
Segue link de pesquisa do CRECI SP de Dezembro/2014, como referência inicial:
http://www.crecisp.gov.br/arquivos/pesquisas/capital/2014/pesquisa_capital_dezembro_2014.pdf
Tivemos uma queda elevada nos preços dos imóveis usados para aluguel e venda de janeiro a dezembro de 2.014, vejamos agora sobre o preço de vendas nos últimos 7 meses:
O que poderia ter causado uma queda tão elevada nos preços do M2 de imóveis usados em São Paulo? Só como referência, nunca tivemos uma queda tão elevada dos preços de M2 de imóveis usados em São Paulo em um período tão curto.
Para chegarmos à resposta para questão acima, ainda com base na página 19 do relatório do CRECI SP referente a dezembro/0214 temos o percentual de evolução das quantidades vendidas de imóveis em 2.014. Embora não tenhamos tido a divulgação dos relatórios dos meses de outubro e novembro de 2.014 pelo CRECI SP, com base na variação percentual de um mês para outro podemos calcular os totais de vendas destes meses e chegar ao total do ano. Realizei estes cálculos, bem como as vendas em cada ano, com base nos relatórios do CRECI SP, vejamos o resultado abaixo:
Pelo que podemos observar pelos números acima, temos tido uma queda relevante nas vendas de imóveis usados em São Paulo a partir do ano de 2.011: no ano de 2.011, a queda foi de 13,79%, depois de 2.011 para 2.012 uma nova queda de 9,23%, tendo ficado relativamente estável de 2.012 para 2.013 e daí observamos a maior queda de vendas de todas, que foi de 29,33% na variação de 2.013 para 2.014.
E do lado da oferta, como estamos evoluindo? Vejamos o que esta pesquisa da Lello Imobiliária realizada no primeiro quadrimestre de 2.014 tem a nos dizer quanto a isto. Segue o link e um trecho que consta no mesmo:
http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/noticias/numero-de-imoveis-a-venda-em-sp-aumenta-15-segundo-lello
"São Paulo – Levantamento realizado pela Lello, uma das principais administradoras de imóveis do Estado de São Paulo, mostra que o número de imóveis à venda na capital e na região do ABC cresceu 15,4% de janeiro a abril de 2014, ante mesmo período de 2013."
Observamos, portanto, que ao mesmo tempo em que tivemos um aumento na oferta na cidade de São Paulo, presenciamos também uma queda recorde nas vendas. A combinação destes fatores com a queda recorde nos preços dos imóveis para venda em 2.014 demonstra claramente que a lei de oferta e procura está se manifestando, o que seria de se esperar.
Para começarmos a analisar a causa para derrocada de vendas e preços, vejamos mais esta tabela constante no relatório de dezembro/2014 do CRECI SP:
Pela amostra de vendas coletada pelas imobiliárias em São Paulo em Dez/14 (mais de 200 imobiliárias consultadas), podemos observar que mais de 90% das vendas realizadas foram para imóveis com preços inferiores a R$ 500 mil. Vejamos ainda as informações abaixo:
As famílias com renda suficiente para adquirirem imóveis com preços acima de R$ 500 mil em São Paulo, mesmo com financiamento em 30 anos (famílias com renda de mais de 20 salários mínimos), equivalem a menos de 10% do total, exatamente a mesma proporção das vendas realizadas para esta faixa de preços. Já quando observamos as ofertas de imóveis à venda, percebemos que mais de 70% deles tem preços acima de R$ 500 mil.
Fica fácil de perceber que a grande maioria dos imóveis anunciados para venda nunca encontrará compradores, pelo simples fato dos preços anunciados estarem completamente incompatíveis com a renda da população. Isto ajuda a explicar a queda brutal nas vendas e também nos preços de vendas.
Falando agora sobre os preços dos aluguéis em São Paulo, pelo que vimos no início deste documento, tivemos uma queda de preços em 2.014 que foi superior a 13%. Será que este fato poderia ter alguma relação com a lei de oferta e demanda? Vejamos como foi a evolução dos contratos de aluguéis na cidade de São Paulo, de acordo com dados que constam em pesquisas do CRECI SP, sobre a evolução do volume de aluguéis negociados dentro de cada ano (de janeiro a dezembro):
Novamente no caso de aluguéis observamos que a queda de preços tem relação direta com a queda nos contratos negociados, da mesma forma que já havíamos constatado quanto a vendas. Será que os motivos seriam os mesmos, relacionados a uma distorção anormal entre os preços ofertados, os aluguéis realizados e a renda da população? Inicialmente vamos verificar como está a faixa de valores dos aluguéis contratados em São Paulo, extraída do relatório do CRECI SP de dezembro/2014:
Agora vamos comparar as informações sobre renda e preços ofertados e negociados para aluguéis na cidade de São Paulo:
Se considerarmos que o custo mensal do aluguel não deve representar mais de 30% da renda familiar, temos pelas informações acima, que cerca de 21% das famílias possuem renda para pagar aluguel superior a R$ 2 mil / mês (renda familiar superior a 10 salários mínimos), sendo que temos 15% dos aluguéis negociados mensalmente nesta faixa de preços. Já com relação aos alugueis anunciados, novamente estão completamente fora da realidade de renda da população, quando vemos que mais de 76% de todos os anúncios de aluguel são para preços acima de R$ 2 mil / mês. Novamente fica fácil de entender porque tivemos uma derrocada dos contratos negociados e dos preços de alugueis em 2.014.
Vejamos os depoimentos do CRECI SP com relação às situações acima:
Sobre os preços de venda dos imóveis: "O presidente do Creci paulista enfatiza que o número de imóveis usados vendidos na Capital, e em todo o Estado, seria muito maior se as famílias pudessem contar com crédito imobiliário ajustado ao seu perfil de renda. Ele argumenta que a maioria não aguenta pagar, por exemplo, prestações que podem ultrapassar os R$ 5.000,00 mensais em empréstimo de R$ 500 mil para quitação em 30 anos."
Sobre os preços de aluguéis de imóveis: "A renda das famílias vem sendo comprimida pela elevação de custos variados, como alimentação e despesas gerais, e o resultado é que muitas famílias têm buscado alternativas mais baratas ao aluguel, afirma José Augusto Viana Neto."
O que podemos observar pelas declarações do presidente do CRECI SP e por outros trechos do relatório de dezembro/2014, é que continuam fugindo da realidade: a situação é claríssima, o preço tanto de venda quanto aluguel está completamente incompatível com a renda da população, apesar disto, eles insistem que o Governo deveria adotar alguma ação "mirabolante" para fazer o preço das "parcelinhas" do financiamento caber nas prestações (financiamento em 100 anos???) e no caso dos aluguéis, a alienação da realidade se dá por culparem outras despesas pelas quedas nos aluguéis, quando na realidade a despesa do aluguel sozinha já representa mais de 30% da renda familiar para a grande maioria dos imóveis ofertados e isto ocorre independente das outras despesas.
Apesar das quedas em vendas e aluguéis já estarem ocorrendo desde 2.011 e já termos tido quedas de preços relatadas pelo CRECI SP em outros períodos (em 2.013 queda de 23% nos preços de 1 dormitório usado, de jul/12 a jun/13 queda de 11,26% no M2 geral para venda), tivemos uma relevante piora em 2.014, quais os motivos?
1) Ao longo dos anos os preços anunciados continuaram subindo acima da renda, com isto, ficando cada vez mais distantes do que era viável para população. Esta utopia foi gerando uma queda relevante e contínua das vendas e com isto, super estoque cada vez mais absurdo, tanto de imóveis para vender quanto para alugar, que ainda se agravou com aumento da oferta identificado em 2.014 ;
2) Nos últimos anos, o propalado "pleno emprego" se deu principalmente através de pessoas que desistiram de trabalhar, isto significa possíveis reduções na renda familiar, aumentando as distorções em relação aos preços de imóveis para venda e aluguel ;
3) A situação da economia em 2.014 se agravou, uma vez que o crescimento do PIB (se não for queda) foi muito pior do que em anos anteriores, se refletindo em menor crescimento na renda real, menos empregos formais gerados, a inflação se manteve no topo da meta, os juros continuaram crescendo, as famílias cada vez mais endividadas e com inadimplência geral em patamar mais elevado, dentre outros fatores que prejudicaram muito a condição das famílias lidarem com preços de imóveis completamente incompatíveis com a parcela disponível de sua renda, que ficou cada vez menor ;
4) Durante o segundo semestre de 2.014, os bancos privados percebendo todo o cenário acima fugiram do crédito imobiliário. No mês de julho/2014 a parcela de financiamento dos bancos privados foi de 2,74% sobre o total das vendas, ou seja, menos de 1/3 da menor participação até então, sendo que nos meses de agosto/2014 e setembro/2014 a participação destes bancos privados foi de ZERO por cento. Não tivemos os relatórios do CRECI SP referentes a outubro/2014 e novembro/2014, mas pelo péssimo resultado quanto a vendas, podemos deduzir que durante estes meses, a participação dos bancos privados ainda estava muito abaixo do normal.
Especificamente sobre o item 3 acima, é interessante observarmos que a péssima situação que vivemos na economia hoje, teve uma colaboração relevante da própria bolha imobiliária e que agora o que ocorre é apenas uma "retribuição":
O aumento absurdo no preço do M2 comercial foi repassado para preços de produtos e serviços que se utilizam destas áreas alimentando a inflação, ou quando não era possível, inviabilizou muitos negócios. A inflação também foi alimentada pela "explosão" nas construções que gerou aumento rápido e relevante nos empregos, mas sem nenhum crescimento na produtividade. Já o aumento desproporcional nos preços de M2 residencial para venda e aluguel comprometeu muito o orçamento das famílias colaborando para que tivessem redução de consumo. Os efeitos da colaboração da bolha quanto a inflação levaram a aumento de juros para combate-la, o que também prejudicou o crescimento da economia. A explosão da bolha já está causando aumento do desemprego para construção civil. Estas foram algumas amostras de como a bolha imobiliária colaborou para destruição da economia, que agora está retribuindo colaborando para a explosão da própria bolha imobiliária que estamos vendo quanto a imóveis usados na cidade de São Paulo.
Qual a tendência para 2.015?
A CEF deverá desacelerar ainda mais a concessão de crédito imobiliário neste ano, como ela já tem anunciado, assim como o desemprego tende a crescer puxado pelos setores automotivo e de construção civil, os juros continuam subindo, a inflação no topo da meta, tudo isto altamente destrutivo sobre o endividamento e inadimplência das famílias que estão em patamares recorde, além de ameaças quanto à falta de água e apagão que podem prejudicar ainda mais a já combalida economia, tudo isto junto com aperto fiscal que leva a redução de crescimento via redução de despesas do Governo e aumento de impostos, a operação Lava-Jato que já está afetando fortemente a empresas do segmento petrolífero (algumas inclusive quebrando), além dos impactos sobre a Eletrobrás e o repasse destes sobre contas de energia elétrica (inflação), tudo isto sem contar as ameaças externas, como a desaceleração da China que leva a redução de consumo de commodities do Brasil, risco do FED subir juros nos EUA e termos fuga de US$ do Brasil, dentre outros.
Por mais que o segmento imobiliário pratique a desinformação em larga escala, já comprovamos aqui, com dados do próprio CRECI (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis) a derrocada de preços (quedas de 29% em preços de vendas em 7 meses e de mais de 13% nos preços de alugueis em 2.014), juntamente com as quedas acentuadas em vendas e em alugueis negociados, ou seja, a lei de oferta e procura já está se manifestando fortemente e a tendência, por tudo que consta acima, é de piorar muito em 2.015.
A evolução da bolha imobiliária em São Paulo
O objetivo deste trabalho é avaliar a evolução da bolha imobiliária em São Paulo. Qual seu estágio atual? Como esta bolha se desenvolveu? Qual a tendência para os próximos meses?
A evolução da bolha imobiliária em São Paulo:
Todo o trabalho é baseado em informações do SECOVI SP (sindicato das construtoras de São Paulo), CRECI SP (conselho regional dos corretores de imóveis de São Paulo), pesquisas das empresas Lopes Inteligência Imobiliária, Lelo imobiliária, Folha de São Paulo, Embraesp, Geoimoveis, além de dados do site www.imovelweb.com.br, pesquisa PNAD do IBGE, dentre outros. No decorrer do trabalho, links com todas as referências utilizadas.
Como está a relação entre oferta e demanda de imóveis na cidade de São Paulo? Quanto às ofertas, extrai do www.imovelweb.com.br em 19/Junho/2014, apenas para somatória de apartamento padrão e casa/sobrado padrão. As vendas de imóveis novos foram extraídas da PMI (Pesquisa do Mercado Imobiliário) do SECOVI SP do período de Abril/2013 a Março/2014, os últimos 12 meses disponíveis (link: http://www.secovi.com.br/pesquisas-e-indices/indicadores-do-mercado/). Para usados, foram utilizadas as vendas levantadas pelo CRECI SP em pesquisa com participação de mais de 400 imobiliárias em São Paulo (Capital), no período de Março/2013 a Fevereiro/2014, novamente, os últimos 12 meses disponíveis (link: http://www.crecisp.gov.br/pesquisas/pesquisa.asp).
Quanto a vendas, serão consideradas aquelas feitas para os compradores finais, uma vez que vendas para investidores são apenas uma transferência de estoque, que futuramente deverá ter a venda definitiva ou estes imóveis serão alugados. Neste sentido, considerado neste levantamento que para um dormitório, apenas 20% das vendas de imóveis novos foram para compradores finais (link: http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/10/1355571-apartamento-de-um-dormitorio-torna-se-nicho-de-investidores.shtml) e para demais tipologias, considerado que 63% das vendas de imóveis novos foram para compradores finais (link:http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,investimento-e-objetivo-de-37-dos-compradores,186381,0.htm). No caso de imóveis usados, considerada a quantidade total apontada nos relatórios do CRECI SP.
Vamos agora observar como está a oferta e demanda por imóveis em São Paulo:
Pelo que podemos ver nos números acima, temos uma oferta extremamente elevada no caso de imóveis de 3 e 4 dormitórios, pois temos anunciado em apenas um site, uma oferta que é o suficiente para mais de 11 anos de vendas de novos para compradores finais mais usados, é algo absolutamente anormal e que só pode ocorrer quando temos uma bolha imobiliária!
Vamos comparar esta pesquisa com outra, feita três meses atrás:
A relação entre oferta e demanda que já era anormal em 15/Março/2014, piorou 3 meses depois, como isto aconteceu?
Segundo pesquisa da Lelo Imobiliária, no primeiro quadrimestre de 2.014 tivemos um aumento de 15% nos imóveis anunciados em São Paulo, ou seja, entre Março e Abril tivemos mais anúncios que não haviam sido capturados na pesquisa anterior (link: http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/noticias/numero-de-imoveis-a-venda-em-sp-aumenta-15-segundo-lello).
É importante lembrar ainda, que as vendas de imóveis novos na cidade de São Paulo no primeiro trimestre de 2.014 tiveram queda de 45% na comparação com mesmo período de 2.013. Na pesquisa anterior, os últimos 12 meses considerados de vendas incluíam os meses de Janeiro a Março de 2.013, nesta pesquisa, utilizados os dados de Janeiro a Março de 2.014, ou seja, já tivemos o reflexo da queda brusca na demanda por imóveis novos. Conforme consta no gráfico abaixo, feito com dados do SECOVI SP do balanço do 1T13 (página 30 do link: http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/balancomercado-1trimestre2013.pdf) mais informações constantes no relatório do SECOVI SP referente a Março/2014 sobre o total de vendas do primeiro trimestre deste ano (ver parágrafo sobre primeiro trimestre de 2.014 no link: http://www.secovi.com.br/pesquisa-mensal-do-mercado-imobiliario/), concluímos que o primeiro trimestre de 2.014 teve o pior resultado de vendas de imóveis novos para um primeiro trimestre nos últimos 11 anos, pelo menos:
Outro ponto interessante para avaliarmos, que ajuda a explicar a derrocada de vendas de imóveis novos no 1T14 também: por que a diferença nos anos necessários para vender as ofertas, no caso dos imóveis de 4 dormitórios, teve crescimento tão acentuado, passando de pouco mais de 12 anos para mais de 16 anos?
As vendas de imóveis novos de 4 dormitórios no 1T13 foram de 1.104 unidades, contra apenas 176 unidades no 1T14, ou seja, tivemos uma queda de 84% nas vendas desta tipologia! Por que esta situação ocorreu? Observamos que em Março/2013, exatamente no último mês do primeiro trimestre de 2.013, no caso de imóveis novos, tivemos um volume de mais de 900 unidades de 4 dormitórios vendidas, sendo que este é um recorde histórico, nunca obtido para apenas um mês em São Paulo no caso desta tipologia e várias vezes a média de outros anos. Tudo indica que tivemos vendas elevadas de imóveis de 4 dormitórios para investidores em Março/2013, que serviu como uma mera transferência de estoques, sendo que este movimento especulativo não teria se repetido neste ano. O fato da explosão de vendas do 1T13 ter acontecido exatamente no último mês do trimestre é indicador de que isto poderia ter sido feito para inflar os resultados das construtoras que são divulgados trimestralmente.
Adicionalmente, temos outra questão muito importante: como no caso de 3 e 4 dormitórios, podemos ter um volume de ofertas que equivale a mais de uma década de vendas de imóveis novos para compradores finais mais usados, anunciada em apenas um site?
A questão acima poderá ser respondida em conjunto com esta outra:
Sobre a renda familiar e total de famílias em São Paulo: acessar site do IBGE (www.ibge.gov.br ), página Banco de Dados, Cidade de São Paulo e depois Censo 2.010 e informações sobre distribuição de renda familiar. Dados foram agrupados para viabilizar apresentação gráfica e compreensão. Sobre o total de famílias (consideradas 3,6 M de famílias em São Paulo neste estudo), foi considerado o número do IBGE do censo de 2.010 e acrescentando um crescimento vegetativo de 1% ao ano.
Imovelweb – número de ofertas com base nos preços ou número de dormitórios: acessado o site www.imovelweb.com.br e feita consulta em 19/Junho/2.014 para apartamento padrão e para casa sobrado padrão, agrupando quanto a faixas de preços.
A informação sobre a renda familiar necessária para se adquirir um imóvel acima de R$ 500 mil em São Paulo, que é de 20 salários mínimos, veio de pesquisa contratada pela revista Exame, que contém informações no link: http://exame2.com.br/mobile/seu-dinheiro/noticias/quanto-voce-deve-ganhar-para-comprar-um-imovel-em-16-cidades. Com base nesta pesquisa, temos a situação hipotética de São Paulo, compatível com esta informação. Utilizado como referência o salário mínimo de Janeiro/2014, de R$ 724,00.
Com base nas pirâmides mais acima, quais as conclusões?
1) Renda familiar versus vendas de imóveis usados: estão compatíveis, o que se demonstra pelo fato de ambos terem a pirâmide com a base maior que o topo, ou seja, a grande maioria das famílias em São Paulo (91,46%) possui renda inferior a 20 salários mínimos que só permite aquisição de imóveis com preços abaixo de R$ 500 mil, mesmo com financiamento em 30 anos e a maior parte das vendas realizadas (62,87%) foi exatamente para esta faixa de preços ;
2) Oferta de imóveis versus vendas de usados: estão incompatíveis, o que se demonstra pelas pirâmides invertidas, ou seja, enquanto a maioria das ofertas se situa em patamar superior a R$ 500 mil (71,6%), a maioria das vendas é para imóveis com preços abaixo de R$ 500 mil (62,87%). Vejamos mais uma informação importante a este respeito:
Pelo que podemos observar acima, tivemos uma queda de vendas de 2.010 para 2.011 que foi de 13,79% e depois uma nova queda de 2.011 para 2.012 que foi de 22,93%, sendo que percebemos uma estabilidade na venda de imóveis usados a partir de 2.012, mas dentro de um patamar que é o menor desde 2.008. Deveríamos ter vendas maiores de usados nos últimos anos e não menores como tem acontecido. Motivo: como o recorde de lançamentos de novos foi entre 2.010 e 2.011, com recorde de entregas 3 anos depois, representa em muitos casos, uma maior necessidade de proprietários de usados venderem seus imóveis para pagarem parte do novo. Uma comprovação disto, é o aumento de 15% na oferta de imóveis no primeiro quadrimestre de 2.014, segundo apurado pela Lelo Imobiliária em pesquisa, citada e com link mais acima. Em 2.014, até aqui, percebemos que as vendas se mantém dentro do mesmo patamar de 2.012 e 2.013.
3) Renda familiar versus oferta de imóveis: estão incompatíveis, o que se demonstra pelas pirâmides invertidas, ou seja, enquanto a maioria das ofertas se situa em patamar superior a R$ 500 mil (71,6%), a maioria das famílias não tem renda suficiente para adquirir imóveis com preços acima de R$ 500 mil (apenas 8,53% das famílias possui renda acima de 20 salários mínimos), mesmo em financiamento de 30 anos. Há um outro aspecto interessante para analisarmos: dada a diferença extremamente elevada entre o percentual de famílias com capacidade para adquirir imóveis com preço anunciado acima de R$ 500 mil e o volume de ofertas nesta faixa de preços, teríamos compradores suficientes para todos os imóveis anunciados nesta faixa de preços? Para responder esta pergunta, vamos fazer alguns cálculos:
Novamente, os critérios para montagem da tabela acima, são favoráveis para o segmento imobiliário, pois foi considerado como se a faixa de renda acima de 20 salários mínimos tivesse se mantido, mesmo sabendo que o salário mínimo subiu muito mais do que o reajuste dos salários das pessoas com maiores rendas. Adicionalmente, considerada uma média geral de 73% das famílias que possuem imóveis em São Paulo, no entanto, o mais lógico é que no caso das famílias com maior renda este percentual seja muito maior.
Poderíamos argumentar que muitas vendas são de proprietários vendendo seus imóveis e complementando em dinheiro poupado ou financiamento para adquirir outros mais caros, mas para alguém vender um imóvel acima de R$ 500 mil para depois comprar outro, primeiro precisa achar um cliente com renda para vender o seu e tal "pirâmide" tem se demonstrado absolutamente insustentável, gerando estas proporções absurdas entre oferta e demanda.
Com todos os dados acima, podemos concluir que a pirâmide que se encontra em posição de desequilibrio em relação as demais, é exatamente a que contém as ofertas com seus respectivos preços. Qual a correção? Temos duas alternativas: a) aumento relevante e abrangente de salários na cidade de São Paulo, sem nenhuma mudança dos preços dos imóveis ; b) queda acentuada nos preços dos imóveis, também de forma abrangente.
Tanto a solução a) quanto a b) significam a mesma coisa: quedas nos preços dos imóveis em termos REAIS, de forma relevante e abrangente.
Com toda a situação de desequilíbrio acima, fica uma pergunta: Como isto ainda não se refletiu em quedas reais nos preços dos imóveis?
Talvez a resposta seja um pouco diferente do esperado, mas na verdade, já temos algumas evidências de reduções nos preços reais dos imóveis em São Paulo. Começarei apresentando alguns casos do ReclameAqui na cidade de São Paulo, onde investidores insatisfeitos afirmam que as construtoras estão vendendo imóveis no ato da entrega por um preço inferior ao que eles adquiriram na planta. Aqui, pequenos trechos, só para demonstrar a queda e que são de São Paulo, juntamente com links para originais do ReclameAqui (observação: textos copiados do ReclameAqui, sem nenhuma alteração ou correção):
Depoimento 1: "RESIDENCIAL PARQUE ANALIA FRANCO RUA GUANDU" – PDG http://www.reclameaqui.com.br/6798190/pdg-incorporacoes/xag/
Depoimento 2: "Fantastique na Vl. Formosa" – Gafisahttp://www.reclameaqui.com.br/4575633/gafisa/imoveis-com-a-gafisa-nunca-mais/
Depoimento 3: "Villagio Nova Carrão" – Even
Além destas evidências, tivemos ainda uma pesquisa feita pela EMBRAESP a pedido da revista Zap Imóveis junto às construtoras no 1T13, que apontou uma queda média nos preços de imóveis novos superior a 9% na cidade de São Paulo, sendo que especificamente para 3 dormitórios, a queda foi superior a 17% (Link: http://msn.revistaimoveis.zap.com.br/155982-precos-dos-imoveis-novos-caem-em-sao-paulo.html). Vale observar que a maior queda de preços foi exatamente para 3 dormitórios que conforme vimos, tem super-oferta.
Ainda quanto a evidências de quedas de preços de imóveis em São Paulo, no primeiro semestre de 2.013 tivemos uma pesquisa do CRECI SP junto a mais de 400 imobiliárias que apontou uma queda de 23% nos preços dos imóveis usados de 1 dormitório. Link para notícia: http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1285907-preco-de-imovel-usado-de-um-dormitorio-cai-23-na-cidade-de-sp.shtml. Muito provavelmente, não foi mera coincidência que isto tenha acontecido exatamente ao mesmo tempo em que vimos os imóveis novos de 1 dormitório em São Paulo terem um aumento superior a 200% em relação aos lançamentos e vendas dos últimos 10 anos, que foi ocasionado por uma fortíssima presença de investidores, de até 80% segundo levantado pela Folha de São Paulo (link no início deste trabalho).
Naturalmente, uma vez que foi demonstrado que a diferença entre preço de imóveis e renda é muito elevada, não foram estas reduções de preços que trouxeram o equilíbrio de volta, até porque, elas não foram abrangentes e intensas o suficiente para isto, ao contrário, conforme demonstrado, os estoques continuaram crescendo, as vendas caindo e, portanto, a proporção entre oferta e demanda cada vez mais desequilibrada.
Que outra situação demonstra a bolha imobiliária em São Paulo?
Os aluguéis em São Paulo tem rendido em média 0,46% ao mês, menos do que qualquer aplicação financeira (link: http://economia.ig.com.br/financas/casapropria/2013-08-02/aluguel-de-imoveis-rende-menos-que-poupanca-em-sao-paulo-e-no-rio.html).
Temos ainda a informação sobre aumento de 30% na oferta de imóveis para alugar no Estado de SP, vinda de reunião entre corretores de imóveis que analisou evolução em várias localidades diferentes (link: http://www.ndonline.com.br/florianopolis/noticias/141217-oferta-de-imoveis-para-locacao-cresce-50-na-grande-florianopolis.html);
Ainda quanto ao aluguel em São Paulo, temos depoimentos de proprietários reclamando sobre a demora para conseguir um locatário, as despesas elevadas em função do aumento da vacância e as reduções obrigatórias nos preços que ocorrem (Link: http://www.youtube.com/watch?feature=player_embedded&v=0-EGMYkeDpw).
O que consta acima é uma reação natural a bolha imobiliária: em primeiro lugar, o rendimento do aluguel se torna pouco interessante, porque mesmo aumentando de preço, não acompanha nem de perto a evolução dos preços dos imóveis. Por que isto acontece?
No caso de aluguel, as famílias precisam ter renda para pagá-lo, ao contrário das vendas falsas na planta ou as vendas para investidores com a finalidade de revenda antes da entrega, que inflaram o preço artificialmente com uma demanda simulada (ver diagrama mais abaixo). No caso do aluguel, não tem como simular o pagamento, o que inibe crescimentos artificiais dos preços e gera distorções entre preço de venda e rendimento do aluguel.
Temos ainda, pelas informações acima, uma super-oferta de aluguel caracterizada por um aumento relevante e rápido de 30% sobre uma base construída ao longo de décadas, que em parte tem como causa os próprios investidores que compraram imóveis para revender e observando a super-oferta e os descontos elevados por construtoras que inviabilizavam o repasse do ágio, optaram por alugarem os imóveis, mas isto se converte apenas em uma outra forma de prejuízo, como o vídeo com proprietários de imóveis demonstrou.
Apesar da renda limitar os preços dos aluguéis, ainda assim em determinados casos observamos distorções insustentáveis, quando os proprietários insistem em desafiar o racional. Hoje o CRECI SP apela ao Governo Federal em busca de um "aluguel social" para São Paulo, porque quitinetes com aluguel de R$ 1.000 não encontram clientes em uma cidade com salário mínimo de R$ 724. Como ficará esta situação, quando a super oferta de imóveis de 1 dormitório que tiveram lançamento e vendas no 1T13 (triplo do recorde de 10 anos, 80% para investidores) chegar ao mercado, qual será o impacto em meio a tanta super-oferta?
Agora, vamos avaliar como a bolha imobiliária foi inflada. No esquema que consta abaixo, as informações sobre distratos e sua proporção em relação a vendas foram extraídas dos relatórios oficiais das construtoras que são divulgadas por elas trimestralmente e constam na página de investidores, no site de cada construtora, com acesso livre a quem tiver interesse. Já quanto a informação relacionada ao volume muito elevado de investidores, é com base no que foi colocado mais acima neste trabalho, de pesquisas da Lopes Imobiliária e Folha de São Paulo sobre a participação dos investidores no mercado imobiliário, bem como uma série de outras pesquisas feitas nas mais diversas cidades do país e que apontam este mesmo cenário. Para estas outras evidências relacionadas ao volume exagerado de investidores em outras cidades do Brasil, os links de notícias poderão ser encontrados em trabalho anterior (endereço: www.defendaseudinheiro.com.br/mitos-e-verdades-da-bolha-imobiliaria-parte-i).
Segue agora o diagrama que explica como nossa bolha imobiliária foi inflada:
Como demonstramos os efeitos destrutivos do subprime para construtoras?
Vemos aqui um volume anormal de distratos, estoques muito elevados e ainda, endividamento liquido para 5 construtoras superior a todo seu patrimônio liquido.
Qual a tendência para a bolha imobiliária em São Paulo?
Para responder a esta pergunta, mais uma vez utilizarei dados fornecidos pelo próprio segmento imobiliário, que foram gerados a partir de pesquisas do SECOVI SP e da Lopes Imobiliária.
Vejamos agora, o que podemos esperar para São Paulo quanto ao estoque de imóveis:
Para termos uma visão ainda mais clara, da gravidade da situação acima:
Se em 2.013 tivemos vendas totais de 33.319 imóveis novos, mas no primeiro trimestre de 2.014 já observamos redução de 45% nas unidades vendidas, seria razoável supor, que a expectativa de vendas para 2.014, no total, seria 45% inferior a 2.013, ou seja, uma expectativa de venda de 18.325 unidades em 2.014. Sabendo que 37% das vendas são para investidores, de acordo com pesquisa da Lopes Imobiliária, isto significa que teríamos 11.544 imóveis novos vendidos para compradores finais em 2.014.
Temos ainda, a informação levantada pela Geoimoveis, que aponta que o estoque de imóveis novos em São Paulo, levantado ao final do primeiro trimestre do ano, equivale 22.800 imóveis (link com esta informação: http://construcaomercado.pini.com.br/negocios-incorporacao-construcao/154/construtoras-e-incorporadoras-pisam-no-freio-reduzem-lancamentos-e-lancam-311131-1.aspx).
Vamos agora juntar o que consta nos dois parágrafos anteriores: 22.800 imóveis novos em estoque com construtoras dividido por 11.544 imóveis novos estimados para venda para compradores finais em 2.014 é igual a 1,98, ou em outras palavras, o estoque de imóveis novos em poder das construtoras, equivale a quase 2 anos de vendas para compradores finais! Isto sem contar o que está com especuladores e vendas de imóveis usados, que já avaliamos mais acima. Mais uma vez, utilizando como fonte as informações fornecidas pelo próprio segmento imobiliário, temos uma nova evidência da super-oferta de imóveis na cidade de São Paulo, o que é comprovado pelo próprio conteúdo da notícia acima, onde o segmento imobiliário informa que reduzirá os lançamentos em 2.014 para tentar desovar estes estoques.
Sobre a tentativa do segmento imobiliário tentar regular os estoques só pela redução de lançamentos: ocorre que o segmento imobiliário já vem reduzindo lançamentos desde 2.012, sempre na promessa de voltar ao ponto de equilíbrio para estoques e isto não tem acontecido, ao contrário, o prazo para se vender um imóvel tem se tornado cada vez maior (os estoques estão ficando sempre maiores em sua proporção quanto a vendas). Podemos observar isto pelo gráfico abaixo, com dados de 12 construtoras com Ações na BOVESPA, extraídas dos relatórios oficiais trimestrais delas:
Aliás, como referência, temos uma cidade em que o mercado imobiliário reduziu drasticamente os lançamentos, que é o caso de Salvador, onde já tivemos aumento de quase 50% no desemprego total da cidade, o que retroalimentou as reduções de demanda, tudo isto, típico de uma bolha. Em outras palavras, reduções radicais em lançamentos são parte do ciclo de toda bolha e por si só, não resolvem nada, ao contrário, só pioram as consequências do problema. Para evidências, seguem dois links com estas informações sobre Salvador:
http://www.bahiatodahora.com.br/destaques-esquerda/noticia_destaque2/queda-nas-vendas-leva-construtoras-a-reduzir-o-ritmo-em-salvador-situacao-e-preocupante
http://www.sinduscon-ba.com.br/noticias/prg_not_exi.cfm/1FF801CD/construcao-civil-na-bahia-tem-fraco-desempenho-no-1-trimestre-do-ano
Por tudo que consta neste trabalho, fica claro que não teremos uma volta ao equilíbrio entre oferta e demanda em São Paulo, sem que antes os preços se reduzam para um patamar em que a demanda possa aumentar. Pelo tamanho da distorção entre oferta e demanda e entre preços de venda e renda das famílias, fica claro que tal ajuste de preços terá que ser significativo para que isto aconteça.
É importante não esquecermos que temos uma combinação de fatores que tornará obrigatório o ajuste de preços dos imóveis de forma mais relevante em São Paulo:
1) Situação crítica na economia, provocada em grande parte pela própria bolha imobiliária (preço do M2 repassado para produtos e serviços, explosão de construções gerando crescimento de empregos sem contra-partida em produtividade, estes dois itens alimentando fortemente à inflação, parcelas de financiamento imobiliário ou aluguel muito elevados em relação a renda roubando capacidade de consumo, etc.). Neste contexto de piora no cenário econômico, a tendência é redução ainda maior da demanda por imóveis ;
2) Recorde de lançamentos em 2.011 (ver último gráfico mais acima), leva a recorde de entregas em 2.014, o que significa recorde de distratos que aumentam ainda mais os super-estoques (no primeiro trimestre de 2.014, distratos já aumentaram 11%, confirmando isto – link: http://economia.estadao.com.br/noticias/economia-geral,construtoras-cancelam-r-1-4-bilhao-em-vendas-de-imoveis-no-trimestre,185175,0.htm). Em paralelo, tivemos ainda aumento na oferta de usados já reportada no início deste ano, conforme consta em link no início deste trabalho (pesquisa da Lelo Imobiliária) ;
3) A situação Fiscal do Governo brasileiro já obrigou a CEF a desacelerar a concessão do crédito imobiliário e com isto, a taxa de juros média do crédito imobiliário no Brasil bateu recorde de crescimento em Janeiro/2014, com cada vez mais restrições da CEF para concessão deste crédito. Links:
http://blogs.estadao.com.br/no-azul/2014/02/27/com-alta-do-juro-brasileiro-aumenta-em-12-meses-o-prazo-de-financiamento-de-imoveis/
http://www1.folha.uol.com.br/mercado/2014/03/1420926-caixa-vai-frear-ritmo-de-aumento-de-emprestimos.shtml.
4) A situação precária de várias construtoras, gerada em virtude de nosso subprime, mescla super-estoques e endividamentos muito elevados, o que obriga a reduções sensíveis em preços para poderem vender e pagarem as parcelas de suas dívidas. Os descontos praticados em percentuais elevados desde 2.012, já não são o suficiente para isto, até em função de itens de 1 a 3 logo acima, o que foi demonstrado pelo desequilíbrio entre oferta e demanda que cresceu de forma mais relevante em 2.014 ;
5) Investidores individuais não estão conseguindo vender seus imóveis com lucro, o que forçará a redução mais radical dos preços em São Paulo, de forma análoga ao que já ocorreu em Brasília, por exemplo. Vejamos evidências abaixo:
Link com depoimentos do ReclameAqui de investidores na planta que fizeram distratos para não terem prejuízo maior. Neste endereço, constam os links originais do ReclameAqui:
Links com notícias de Brasília, sobre quedas de preços equivalentes a da bolha espanhola:
www1.folha.uol.com.br/mercado/2013/12/1391790-especulacao-leva-a-queda-de-preco-nos-lancamentos-de-imoveis-em-brasilia.shtml
http://g1.globo.com/distrito-federal/noticia/2013/12/construtoras-queimam-estoque-de-imoveis-no-df-dizem-corretores.html
Vendas de imóveis novos em São Paulo no 1T14, as piores em 11 anos!
Este será um trabalho bastante curto, ao contrário dos anteriores. O objetivo é mostrar um fato que é mais uma das comprovações sobre o absurdo que tem acontecido no Brasil quanto a bolha imobiliária e a desinformação.
Em São Paulo, no 1T14, tivemos as piores vendas de imóveis novos em 11 anos, no entanto, esta "manchete" não foi divulgada por ninguém (exceção deste blog e do www.bolhaimobiliaria.com), está sendo omitida por todos, apesar de ser claramente uma informação extremamente importante.
Mais absurda que a situação acima, é o fato de tentarem vender a ideia de que porque houve um crescimento em vendas e lançamentos em Março/2014 na comparação com Fevereiro/2014 isto é um sinal de recuperação. O SECOVI SP, que está se utilizando deste discurso em seu relatório mensal de Março/2014, sabe muito bem que temos efeito de sazonalidade e que esta comparação é inválida. Fazendo uma analogia, é o mesmo que dizer que as vendas de Natal do varejo foram as melhores do ano em 2.013, só para esconder que foram as piores vendas de Natal dos últimos 11 anos, não faz nenhum sentido. Quer piorar ainda mais? Em jan/14 as vendas cresceram, depois caíram quase 50% em Fev/14 e a queda em Mar/14 foi de 57%, todos na comparação com mesmo mês de ano anterior, que é o correto em virtude da sazonalidade, ou seja, a situação está é piorando e o SECOVI SP anunciando como se fosse recuperação!
Segue link com balanço do 1T13 feito pelo próprio SECOVI SP que contém informação das vendas do primeiro trimestre, desde 2.004 até 2.013. Vejam na página 30 do link abaixo, as vendas em milhares de unidades, a cada ano, até 2.013:
http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/balancomercado-1trimestre2013.pdf
Agora, no segundo link, ao final do documento do SECOVI SP, a informação sobre as vendas totais no 1T14:
http://www.secovi.com.br/noticias/mercado-de-imoveis-novos-mostra-sinais-de-recuperacao/7828/
Juntando as informações que constam acima, temos que as vendas de imóveis novos no 1T14 em São Paulo foram as piores desde 2.004, ou ainda, foram as piores de toda a série histórica, pois não localizei informações anteriores a 2.004. Segue o gráfico com base nos dados do SECOVI SP que constam nos links acima:
É graças a uma desinformação extremamente elevada que hoje temos, anunciados em apenas um site, entre imóveis novos e usados em São Paulo, de 3 e 4 dormitórios, o suficiente para mais de 10 anos de vendas de imóveis novos mais usados (utilizando os números de vendas informados por SECOVI SP e CRECI SP), sendo que o SECOVI SP e o CRECI SP continuam informando como se tivessemos uma situação de "normalidade" e até de "otimismo" como no caso acima quanto a vendas de imóveis novos em Março/14.
Para acessar a evidência do que consta no parágrafo anterior, além de diversas outras sobre quedas em preços reais, superoferta e outros assuntos que comprovam nossa bolha imobiliária, nas mais diversas cidades, com links para todas as fontes, acesse:
www.defendaseudinheiro.com.br/mitos-e-verdades-da-bolha-imobiliaria-parte-i
Bolha imobiliária SP: vendas de imóveis novos caem 50% em Fevereiro/14:
Sugiro a leitura do link abaixo, sobre a queda de 50% na venda de imóveis novos em São Paulo em Fevereiro/2014:
http://economia.ig.com.br/financas/casapropria/2014-04-08/bolha-imobiliaria-venda-de-imoveis-cai-quase-50-em-sao-paulo.html
Agora, recapitulando sobre a evolução da bolha imobiliária em São Paulo:
Segundo pesquisa da Lopes Inteligência Imobiliária em 2.012, aproximadamente 40% das vendas de imóveis novos eram para investidores na cidade de São Paulo (link: http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/10/1358961-quase-40-dos-compradores-de-imoveis-em-sp-sao-investidores.shtml). Adicionalmente, as vendas na planta predominam em São Paulo, representando 80% do total (fonte: relatórios mensais do SECOVI SP) e sabemos que destas vendas na planta, uma parcela relevante não se concretiza ("vendas" para "compradores" que não tem condição de adquirir no ato da entrega do imóvel, gerando distratos de mínimo de 20% até mais de 60% das vendas brutas segundo relatórios trimestrais das construtoras = créditos podres para simular demanda aquecida e gerar crescimento artificial de preços, para detalhes sobre o subprime brasileiro, veja www.defendaseudinheiro.com.br/desmascarando-a-bolha-imobiliaria-no-brasil).
Já em 2.013, constatamos uma super-oferta de imóveis novos, em especial, de 3 e 4 dormitórios. Se observarmos hoje, só a oferta do site www.imovelweb.com.br para imóveis de 3 e 4 dormitórios na cidade de São Paulo equivale a mais de 10 anos de vendas de imóveis novos mais usados (ver www.defendaseudinheiro.com.br/mitos-e-verdades-da-bolha-imobiliaria-parte-i para cálculos e links de referências). Uma das consequências desta super-oferta, foi a queda de 17% nos preços dos imóveis de 3 dormitórios na cidade de São Paulo no 1T13, segundo pesquisa da Embraesp junto a construtoras (link:http://msn.revistaimoveis.zap.com.br/155982-precos-dos-imoveis-novos-caem-em-sao-paulo.html). Além desta queda de preços registrada, temos diversos depoimentos de quem comprou na planta e no ato da entrega a construtora vendia mais barato, afinal, temos "descontos" relevantes anunciados pelas construtoras o tempo inteiro, como a promoção da Even com descontos de até 40% que ocorreu recentemente. Para depoimentos de investidores que tiveram prejuízo, não só em São Paulo, mas em diversas cidades, acessem: www.defendaseudinheiro.com.br/comprar-imovel-em-tempos-de-bolha-imobiliaria.
Qual foi a reação do segmento imobiliário quanto a super-oferta e queda de preços acima? Triplicaram o recorde de 10 anos para os lançamentos e vendas de imóveis de 1 dormitório em São Paulo no 1S13(fonte: relatório do SECOVI SP do 1S13), mas 80% destas vendas foram meras transferências de estoque, para investidores que compraram na planta e esperam alugar na entrega do imóvel, daqui a alguns anos (leia sobre pesquisa da Folha de São Paulo neste link: http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/10/1355571-apartamento-de-um-dormitorio-torna-se-nicho-de-investidores.shtml), quando a oferta de imóveis de 1 dormitório também triplicará (para detalhes sobre cálculos e referências, ver: www.defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-em-sao-paulo).
A formula acima, fez com que tivéssemos um recorde histórico de vendas de 1 dormitório para investidores em 2.013, mas novamente, gerando super-oferta perceptível por todos, tanto que ainda no 1S13, tivemos redução de 23% nos preços de imóveis usados de 1 dormitório em São Paulo, segundo pesquisa do CRECI SP (link:http://classificados.folha.uol.com.br/imoveis/2013/05/1285907-preco-de-imovel-usado-de-um-dormitorio-cai-23-na-cidade-de-sp.shtml).
Uma vez que a "fórmula mágica" das vendas em larga escala de 1 dormitório em 2.013 para investidores já havia se esgotado, em 2.014 foi a vez do segmento imobiliário apelar para os "quitinetes milionários": imóveis de 35 M2 que eram anunciados por preços superiores a R$ 1 milhão! Desta vez, fizeram propaganda usando a revista Veja SP, mas o ponto curioso, foi que na própria "matéria" desta revista, a maioria das unidades "vendidas" foram para corretores (apenas 1 corretor "comprou" 8 unidades), seguida por investidores e como exceção, os consumidores finais. Para mais detalhes, ver o link: http://vejasp.abril.com.br/materia/a-quitinete-de-1-milhao-de-reais
Mesmo com a apelação quanto a vendas fictícias de quitinetes para corretores, ainda assim o resultado total de Fevereiro/2014 quanto a imóveis novos em São Paulo foi 50% pior do que em Fevereiro/2013, conforme consta no primeiro link deste documento. Se considerarmos que em 2.013 o Carnaval foi em Fevereiro e que em 2.014 o Carnaval foi em Março, ou seja, tivemos mais dias úteis para vendas em Fevereiro/2.014, concluímos que o resultado deste ano, na prática, foi pior ainda!
Pois é, em uma rápida análise das informações que constam acima, podemos constatar que o segmento imobiliário está cada vez mais acuado pela bolha imobiliária, até mesmo na cidade de São Paulo, que eles tentam preservar a qualquer custo.
Qual será a saída para o segmento imobiliário continuar escondendo a bolha imobiliária em São Paulo? Será que eles irão inventar imóveis no "The SIMS", com ZERO M2 real, mas que custarão alguns milhões de Reais, tendo "artigo" em revista para falar sobre o "sucesso" desta nova modalidade e as vendas que estão ocorrendo para os donos de construtoras? Considerando-se que o senso de ridículo já foi esquecido pelo segmento imobiliário há muito tempo, tudo é possível…