Segurança jurídica na compra de loteamentos - Badaró Almeida
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Publicado em 9 de janeiro de 2018 por Carla Valoise
A compra de loteamentos é um investimento que vem chamando a atenção. Devido ao desenvolvimento das cidades, o planejamento urbano permite a criação de novos espaços de moradia. Em alguns municípios, a ocupação de áreas para a implantação de novos bairros vem sendo inclusive estimulada.
Mas a compra de loteamentos envolve várias etapas e recomenda-se aos interessados que estejam bem informados a respeito das minúcias que devem ser observadas a fim de que o negócio tenha garantia jurídica e esteja de acordo com as normas locais.
Legislação, planos urbanos e ambientais, aspectos registrais e imobiliários estão entre os tópicos que devem ser observados. Além de obter as aprovações necessárias para o empreendimento, o investidor ainda terá que programar o lançamento e a comercialização dos lotes.
A lista de recomendações também vale para quem pretende comprar um terreno. A compra de loteamentos irregulares ou clandestinos podem gerar prejuízo financeiro e muito transtorno ao comprador.
Se você está pensando em investir em um desses tipos de negócio, acompanhe neste post orientações para assegurar juridicamente a sua compra.
Compra de loteamentos
A compra de loteamentos é um processo que depende de uma série de etapas. A orientação principal é avaliar minuciosamente o imóvel antes de adquiri-lo. É recomendável avaliar detalhadamente a documentação do imóvel e do vendedor (veja mais informações no último tópico deste texto). Até mesmo as áreas vizinhas devem ser avaliadas.
O investidor deve investigar se a área está regularizada, de acordo com as exigências de compra e venda, e quais os riscos envolvidos na aquisição. Também deve realizar um levantamento fundiário e imobiliário, buscando eventuais restrições urbano-ambientais no terreno, bem como certificar a edificabilidade da área.
O investidor deve ainda verificar se a formatação do empreendimento está de acordo com a legislação municipal e com a descrição do registro no cartório – às vezes essas duas partes podem ter informações divergentes.
Para evitar futuros problemas, todas essas questões devem estar alinhadas. Outro ponto a ser observado é que devem ser promovidos os estudos técnicos exigidos, como o Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV), o Estudo e Relatório de Impacto Ambiental (EIA-Rima), além de estudos e análises para planejamento do trânsito e da infraestrutura etc.
O Termo de Compromisso é o documento que conterá as obrigações do loteador, do município e dos adquirentes. Questões como indicação de parâmetros específicos para o parcelamento do solo devem ser informadas: tipo de uso, índices de ocupação, permeabilidade, gabarito, coeficiente de aproveitamento; delimitação das doações; responsabilidades do empreendedor; prazos; caução; garantias; características do empreendimento, se será fechado, semifechado ou aberto, uso de áreas e serviços públicos, critérios de cobrança de IPTU, entre outras.
Também é essencial ficar atento na hora de formalizar a compra de loteamentos. Um lote irregular ou clandestino pode trazer uma série de transtornos como o impedimento de instalação de energia elétrica, fornecimento de água e até a proibição de qualquer tipo de construção na área.
A principal recomendação é buscar informações a respeito dos procedimentos necessários para a compra e da documentação exigida. No Brasil, a Lei n. 6.766/79 dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e traz as determinações para esse tipo de negociação.
Antes de efetivar a compra, siga esses passos:
– Visite a área
Assim você evitará um possível golpe, como a compra de lote inexistente ou diferente do que está previsto na planta.
– Verifique se o lote tem infraestrutura
Junto à prefeitura do município, é possível checar se o terreno tem saneamento básico e serviços como água e luz. Ainda, se o imóvel tem dívidas fiscais ou algum tipo de impedimento de construções no local.
– Consulte o registro de imóveis
Verifique no Cartório de Registro de Imóveis se o imóvel está registrado e se possui alguma dívida ou restrições como hipoteca, usufruto etc.
– Avalie a situação judicial do proprietário
Verifique a situação do proprietário do lote junto às Justiças Estadual, Federal e Trabalhista. Se houver ações no nome dele, consulte um advogado para esclarecer sobre os possíveis riscos da negociação.
O contrato de compra e venda e a lavração da escritura pública no Tabelionato de Notas ou Registro de Títulos e Documentos (da região em que o imóvel está instalado) é o último passo. Nesse momento será cobrado o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), além das taxas do cartório. O proprietário deve solicitar a alteração dos dados na Prefeitura, junto ao departamento de Finanças, para fins de atualização do cadastro do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).
Ao fechar um contrato de compra e venda, fique atendo aos documentos necessários.
– Cópia da carteira de identidade e do CPF do vendedor e do seu cônjuge;
– Certidão de nascimento do vendedor se for solteiro, ou certidão de casamento se for casado. Se casou depois da aquisição do imóvel, a certidão de casamento averbada no Registro de Imóveis. Se for divorciado, a certidão de casamento com a respectiva averbação. Se for viúvo, a certidão de casamento com a averbação do óbito do cônjuge;
– Certidão do Distribuidor Cívil – Justiça Comum;
– Certidão de feitos da Justiça do Trabalho;
– Certidão negativa do ofício de interdição e tutelas;
Do loteamento:
– Certidão atualizada, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis nos últimos 30 dias;
– Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Deve ser pago pelo comprador ao município e apresentado na hora de dar entrada na escritura do imóvel;
– Certidão para se conhecer a situação enfitêutica – se o imóvel é foreiro, ou seja, se tem domínio útil de órgãos públicos ou privados, como a Marinha e a Igreja. Deve ser solicitada na prefeitura municipal;
– Declaração de quitação condominial: documento do síndico ou da administradora, afirmando que o proprietário do imóvel está em dia com o pagamento das cotas condominiais, no caso de condomínios fechados.