Ofertas em andamento somam R$ 401,34 milhões
RB Capital tem sete imóveis em desenvolvimento, diz Michaluá, sócio da gestora
Mal terminou a distribuir a segunda emissão do fundo imobiliário Logística Renda I, que captou R$ 2,377 milhões, a TRX Realty, consultora do portfólio, registrou o pedido de uma nova oferta, em análise na Comissão de Valores Mobiliários (CVM). O objetivo é levantar mais R$ 50 milhões no mercado.
A operação mostra como está aquecida a demanda por fundos com foco em empreendimentos logísticos industriais. Atualmente, há três ofertas em andamento no mercado, que devem somar R$ 401,34 milhões na CVM. Há outros R$ 900 milhões previstos para o ano que vem.
Os recursos da nova emissão da TRX serão investidos na aquisição de imóveis já construídos destinados à operação de armazéns logísticos, para posterior locação. O portfólio, lançado em agosto de 2010, já conta com cinco empreendimentos, entre eles os imóveis construídos sob medida para locação para empresas como o Magazine Luiza em Navegantes (SC), e para a Ceratti Alimentos, localizado em Vinhedo (SP).
A gestora ainda tem outra oferta em andamento, do fundo Caixa TRX Logística Renda, que será distribuída pelo banco, com a previsão de captar R$ 150 milhões. O objetivo é investir em imóveis comerciais, industriais ou logísticos, prontos ou em construção, para posterior locação.
Para 2012, a TRX Realty planeja lançar um portfólio de R$ 100 milhões voltado para aquisição de prédios comerciais em regiões de grande concentração de escritórios, como a Faria Lima e Paulista, em São Paulo. "Pretendemos alugar, de preferência, para um único inquilino", afirma Luiz Augusto Faria do Amaral, sócio da TRX.
A gestora Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG) também está realizando a terceira emissão do fundo CSHG Logística, lançado em 2010, com o objetivo de captar R$ 201,34 milhões.
Outras gestoras já estão estruturando operações para o ano que vem. É o caso da Brazilian Mortgages, que pretende lançar uma carteira voltada para investimentos em centros logísticos, com previsão de captar R$ 100 milhões. "Podemos tanto desenvolver empreendimentos para aluguel como atuar na modalidade de "sale and lease back" (que consiste na compra de um imóvel para posterior locação para o antigo proprietário, por meio de um contrato de longo prazo)", diz Rodrigo Mennocchi, diretor da Brazilian Mortgages.
A BM administra o fundo GWI Condomínios Logísticos, que apresentava a maior valorização entre as carteiras listadas em bolsa com foco no segmento - ganho de 33,5% no ano até outubro, segundo dados da consultoria imobiliária Uqbar. Ela considera o ganho com os rendimentos do aluguel mais a valorização das cotas.
O fundo tem como ativo um centro de distribuição localizado em Guarulhos e apresentava um patrimônio de R$ 80 milhões. "O imóvel é bem localizado, próximo ao aeroporto em Guarulhos (Cumbica) e apresentava uma taxa de ocupação de 99,5%, o que permitiu oferecer um rendimento mensal com aluguel acima da média do mercado", afirma Mennocchi.
Já a RB Capital tem cerca de sete empreendimentos que estão sendo desenvolvidos na modalidade "built to suit", que envolve a construção sob medida para determinado inquilino para posterior locação para o mesmo, que devem somar mais de R$ 500 milhões em valor de mercado.
Esses ativos são reunidos na carteira do RB Commercial Properties. Depois de prontos, podem ser adquiridos por fundos imobiliários com foco em renda, que são distribuídos para os investidores, como o RB Capital Renda I e II, negociados na bolsa. "Com a queda da taxa de juros, há uma grande demanda dos investidores por esse tipo de ativo", diz Marcelo Michaluá, sócio-diretor da RB Capital.
Atuando especificamente no segmento de desenvolvimento imobiliário, a Prosperitas prevê a construção de 200 mil metros quadrados em galpões industriais para o ano que vem.
O portfólio da gestora reúne 38 empreendimentos. Os investimentos são realizados por meio de Fundos de Investimento em Participação (FIPs) e destinados a investidores qualificados.
Antes de investir nesses fundos imobiliários, no entanto, os investidores devem ficar atentos aos riscos desses negócios. O primeiro deles é em relação a localização. Hoje, a região de São Paulo é considerada um polo logístico por onde circula grande parte da produção brasileira, e apresenta a menor taxa de vacância histórica, de 4,2%.
Há regiões, no entanto que começam a apresentar uma saturação no número de ofertas, como no entorno da cidade de Cajamar. "Os investidores devem ficar atentos à expansão do setor para regiões secundárias", ressalta Clarisse Etcheverry, diretora de desenvolvimento industrial e logístico da Prosperitas.
Outro risco que o investidor deve avaliar é a qualidade dos inquilinos e o formato dos contratos. Segundo Diniz, da Rio Bravo, empreendimentos desenvolvidos no modelo "built to suit" oferecem maior segurança pois envolvem contratos de locação de longo prazo, de 10 a 20 anos.
Já a vantagem de empreendimentos multiusuários é que, além de diversificarem o risco, permitem reduzir o valor do condomínio, em função do compartilhamento de alguns custos fixos com serviços como restaurantes e empilhadeiras.