Como fazer a desocupação de garagem pertencente ao condomínio ocupada irregularmente?
Por Wheezy Conselheiro
Fatos fictícios. Qualquer semelhança com a realidade é mera coincidência.
Situação: condomínio com menor número de vagas de garagens do que unidades habitacionais. Vagas de garagen são áreas comuns (não escrituradas a nenhum dos condôminos). As garagens são individuais e possuem chaves que ficam com quem as utiliza.
Ariolaldo e Beltrano (condôminos residentes) ocupam vagas em desacordo com o que determina a convenção de condomínio. O condômino Ceronildo possui as condições estipuladas na convenção para ocupar vaga de garagem. Após esgotadas as tentativas amigáveis e avisos por escrito os condôminos que ocupam as vagas irregularmente (Ariolaldo e Beltrano) não as desocupam. Qual o processo para fazer Ceronildo poder ocupar a vaga de garagem? O que o síndico pode fazer?
Prosseguindo no mesmo caso: após seis meses Ceronildo diz estar perdendo a paciência, pois tem que pagar aluguel de garagem externa, que ainda fica um pouco distante do prédio, sofrendo nos dias de chuva. Há o risco de Ceronildo entrar na justiça contra o condomínio solicitando o reembolso dos valores pagos pela garagem externa? E ainda solicitar danos morais (transtornos pela distância)?
É assim, mais ou menos, que ocorre na maioria dos condomínios desse nosso ... onde não se sabe ao certo o que é que se pode e o que é que não se pode fazer . ... As vagas de garagem, por mais que se alegue de que "me pertence" e nela ...
Briga por garagem. TJ/SP: Morador ... Proposta quer aumentar prédios e fazer mistos os residenciais · 30/07/2020 ... Construtora construiu prédio de luxo em SP irregularmente · 18/09/2019 ... Condomínio em Cuiabá (MT) deve desocupar área invadida ... Em Santo André, área ocupada irá virar empreendimento do MCMV.
Wheezy, pelo que entendi, o Ceronildo está em condiçoes de ter a posse da Garagem. O Ariovaldo e o Beltrano, não e ainda usam inadivertidamente. Regfularmente notificados, não surtiu efeito a justa solicitação do Representante mor Sr. Síndico .
Pois bem, se o Síndico não enviar multas por reincidência em infração, nada será mudado. O Ceronildo, está tendo seu bem esbulhado e poderá entrar com uma ação posssessória e restituição de direito. Além da cominação de perdas e danos contra o Condomínio, e possivelmente verá seu intento alcançado, pois o Síndico não cumpriu com seu dever. Hipotéticamente falando.
Caso você queira, poderemos analisar cada ítem em desacordo e artigos sobre os quais recai as infrações.
Wheezy Conselheiro respondeu
Sim Rui, gostaria da sua análise e também gostaria de saber o que poderia utilizar (artigos do Novo Código Civil?) caso a convenção seja omissa sobre as multas.
Em primeirfo lugar voce precisa ler o que diz a sua convenção e regimentgo interno.
De posse das informações e como voc~e ja adiantou que o Ceronildo tem direito a vaga, mas os outros dois usam de forma errada, providencie imediatamente uma advertência para os dois infratores das regras. Se continuarem insistindo em descumprir o que está regulamentado, mande uma multa, tudo de conformidade com as Leis do condomínio. |Tenho certeza que, com a multa, eles já pensarão duas vezes antes de reincidir, pois reincidencias normalmente os valores da multa são dobrados.
Se o Ceronildo tem direito à vaga, ele pode entrar na justiça sim e pedir danos morais e restituição dos valores pagos para estacionar fora do condomínio. Imagine o que esse rapaz não está passando, as angustias, a irritação, andar na chuva por estar com o carro fora do condomínio.
Tome as providencia imediatas e verá que a coisa se regularizará.
Wheezy, Entendo que foi feio sorteio e os que foram contemplados dentre eles o Ceronildo, receberam as chaves ou a autorização para estacionar, os que ficaram de fora, aguardam para ter sorte na próxima vez e entendo que o Ariovaldo e Beltrano estão nesta situação ok ?
Da Garagem : Artigo 1332 caput, Institui-se o condomínio Edilício por ato entre vivos ou testamento, registrando no Cartório de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial.
Inciso I, a discriminação e individualizaçao das unidades de propriedades exclusiva, extremadas uma das outras e das partes comuns. Artigo 1333 caput A convenção que constitui o Condomínio edilício deve ser subscrita pelos titularesd de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Artigo 1334 caput Além das cláusulas referidas no artigo 1332 edas que os interessadoshouverem por bem estipular, a convenção determinará: inciso II sua forma de administração;inciso III a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para deliberações;Inciso IV as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; Inciso V O regimento interno;, § 2º. São equiparados aos proprietários, para fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direito relativos às unidades autônomas. Artigo 1335 Caput . Saõ direitos do condômino: inciso II usar suas partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores: Artigo 1336 caput . São deveres dos Condôminos; Inciso IV Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e naõ as utiliozar de maneira prejudicial ao sossego,salubridade,e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. § 2º. O condômino, que não cumprir qualquer dos deveresestabelecidos nos incisos IIa IV, pagará multa prevista no ato constitutivo ou na convenção , não podendo ele ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dosi terços no mínimo dos condômionos restantes, deliberar sobre a cobrança de multa. Artigo 1337 Caput. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente om os seus deveres perante o condomínio, poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes , ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. § ùnico - O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social ( grafia da lei ), gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ap décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia. Secão II Da administração do Condomínio artigo 1348 - Caput Compete ao Síndico. Inciso II representar , ativa e passivamente, o condomínio, praticando em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns.Inciso IV cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia., inciso IX, §1º. Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. Artigo 1349 Caput- A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º. do artigo antecedente, poderá , pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio . Vale ressaltar o que diz o §2º. do artigo antecedente 1348 " O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção. "
Bom por aí já dá para defender tese na Faculdade. Porém se hipotéticamente a Convenção foi feita de acordo com o exposto, se a assembléia que reverenciou a situação tenhe seguido todo o ritual legal , os oponentes e o prejudicado, são condôminos regulares e quite, a vaga tenha sido sorteada em assembléia regular e destinado ao condômino prejudicado, e em sendo assim, ele pode pleitear junto à assembléia o reembolso dos gastos, por desídia dos síndico em suas funções. Isto não tem cunho consulta advocaticia, nem uma orientação, é apebas uma discussão hipotética
Fonte: Lei 10406 de 10/01/2002 artigos, incisos e parágrafos relatados.
Wheewzy,
De acoerdo com a resposta do Rui, rresolvi acrescentar minha experiencia aqui no condominio.
Temos vagas cobertas e descobertas, simples e travadas. Como as vagas descobertas são em numero maior (46 a mais), 46 condominos que têm o pé frio ficam dois anos seguidos na vaga descoberta, Então, procurei fazer um estudo das vagas travadas e como temos aptos. com direito a duas vagas, decidi que todas as vagas travadas são sorteadas para os aptos. que tem dois carros. Quanto aos que ficam 2 anos seguidos na vaga descoberto, enteni que na prpóxima AGE eles seriam os primeiros a serem sorteados para vaga coberta. Isso deu certo e as pessoas já sabem que, quando ficarem dois anos seguidos na descoberta, ná próxima AGE serão sorteados para as vagas cobertas. Ninguém achou ruim e já se acostumaram. EDntão eles dizem: Dona Telma fiquei de novo na vaga descoberta, mas no ano que vem eu fico na coberta não é? E eu digo que sim. Foi o jeito que eu arranjei de agradar a todos, Não há briga, não h´[a discussão. E ainda tem as vagas destinadas aos portadorfes de necessidades especiais onde cada um escolhe a vaga mais perto da sua unidade, porque é Lei.
Oi Wheezy
Hipoteticamente falando, aqui em Sampa nós temos diversos prédios da Cohab construídos há pelo menos 30 anos atras, época que poucos tinham carros. Nessa ocasiao o povo que tinha carro construiu garagens fechadas nas áreas comuns e hj assumem a politica do "daqui não saio, daqui ninguém me tira". E quem vende o ape se sente no direito de vender tb a vaga (que por direito é de todos). Nós estamos falando de alguma situação semelhante?
Ao mesmo tempo que vc diz que as vagas são coletivas vc coloca que as garagens são individuais e possuem chaves. Pois bem, se são coletivas essa escassez precisa ser administrada, a saída mais inteligente é a da colega, sorteio periódico, tb pode vigorar a lei de quem chegar primeiro estaciona, mas isso tem que estar disciplinado na convenção. Claro está que a Convenção deve dar a todos a mesma oportunidade e o mesmo direito, ou ela é anulável. Não vale dizer que o carro tem que estar em nome do condômino, que inquilino nao estaciona ou condôminos mais antigos terão preferência.
Se o direito de um não está prejudicando a expectativa de direito do outro, você deve fazer valer a convenção: advertir, multar, ação de obrigação de não fazer com multa diária.
Mas veja, é preciso verificar direitinho se essas "condições estipuladas na convenção" estão respeitando o direito de todos. Ou vocês se estrepam.
Loana Manzano respondeu
Sou síndica e tenho uma moradora cujo apartamento tem direito a uma vaga. Ocorre que ela permite que seus 2 filhos, que não são moradores do prédio mas moram na mesma rua, usem não uma mas 2 vagas de garagem.
Nossa Convenção não permite alugar ou ceder vagas a pessoas estranhas ao prédio e permite a multa.
Multei, multei novamente por conduta reincidente, multei com o décuplo permitido, pagam e continuam afrontando não só a mim como aos demais moradores.
Como bem diz a Sra. Mariza acima, estamos estrepados.
A única coisa que falta é entrar com uma ação de Obrigação de Fazer que não sei se ganho.
Se restaram infrutíveras todas as tentavias de corrigir a irregularidade cometida pelo condômino, em primeiro, documente tudo, bata fotos de modo que apareçam as datas e dias dos carros que estão irregurales.após, convoque uma Assembléia , colocando o ítem em pauta(tomando cuidado para não colocar o nome , só o n. do apto.) e dando ciencia para todos os comôminos, requerendo autorizaçao para que possa representar o condomínio em açao judicial. A açao é uma Cominatória com Obrigaçao de Fazer a sr.a certamente ganhará
Artigos para fundamentar:,
Convençao e Regimento com certeza devem ter fundamentaçao.
Art. 3º O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino .
art. 1335 da Lei 10/406
AC 24039006697 ES 024039006697
APELAÇAO CÍVEL REINTEGRAÇAO DE POSSE TRANSFORMADA EM INTERDITO PROIBITÓRIO - VAGA DE GARAGEM - CONDOMÍNIO - PREVISAO NO TÍTULO AQUISITIVO DE APENAS UMA VAGA - USO DE MAIS DE UMA - LIBERALIDADE - INEXISTÊNCIA DE POSSE - RECURSO IMPROVIDO.
1 -Constando no título de aquisição do imóvel apenas uma vaga de garagem, o uso de mais de uma vaga constitui mera tolerância ou liberalidade, não induzindo ao direito possessório.
2 -Sendo a garagem, área comum do edifício, sua utilização e destinação deve observar a convenção do Condomínio e as decisões da Assembléia.
Lembrando que a Assembleia não tem poder para autorizar uso exclusivo de parte comum a um condômino, para tal autorizaçao sào necessários os votos com aprovação da unanimidade dos condôminos.
Fonte: http://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/6961851/apelacao-civel-ac-24039006697-es-024039006697-tjes