A Inadimplência e o procedimento de cobrança |
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A obrigação de pagar as despesas de condomínio está prevista no Código Civil, sendo classificadas em ordinárias e extraordinárias.
As despesas ordinárias estão relacionadas aos gastos rotineiros para manutenção dos serviços comuns e pagamento das despesas administrativas, que mantém o bom estado das coisas comuns e as condições mínimas de habitabilidade e seguridade.
Estas despesas devem estar aprovadas na assembléia anual. As despesas extraordinárias são aquelas originadas das inovações, benfeitorias ou reparações necessárias, úteis ou voluptuárias, realizadas em proveito da edificação.
O condômino é o responsável pelo pagamento das despesas, constituindo-se no real possuidor do vínculo jurídico com o condomínio. São equiparados aos proprietários, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
Em não havendo o pagamento espontâneo da quota, é recomendável a tentativa de composição amigável do débito, a qual, frustrada, enseja o ajuizamento de ação de cobrança. Nela, o condomínio postula a condenação do devedor ao pagamento do débito, oportunizando a ampla defesa e o contraditório. Ao devedor cabe o ônus de comprovar eventuais pagamentos.
Após a prolação de Sentença e eventuais recursos, inicia-se a fase de cumprimento de sentença, na qual o imóvel que originou a dívida pode ser penhorado e alienado, cujo produto possibilita a satisfação do crédito.
A alienação judicial do imóvel, mesmo se tratando de bem de família, é possível em razão da natureza da dívida, a saber, propter rem, que acompanha o imóvel e impõe uma obrigação ao detentor ou titular da propriedade.
Outra questão importante a ser ressaltada é sobre a possibilidade de cobrança de quotas condominiais junto ao Juizado Especial Cível (JEC) – Lei 9.099/95. De acordo a referida lei, somente podem fazer parte do pólo ativo (autor) as pessoas físicas (§ 1º do art. 8º da Lei 9.099/95). Desta forma, as pessoas jurídicas participam do procedimento especial na qualidade de réu, respeitadas as exceções legais.
Ocorre que o condomínio não é pessoa jurídica, nem pessoa física, o que gera certa controvérsia. No entanto, tal questão é dirimida pelas turmas recursais do JEC, que têm decidido pela extinção do processo sem julgamento do mérito.