100 - A titularidade dos bens objeto da afetação
A titularidade dos bens objeto da afetação
Deve-se ter em conta que a afetação objetiva evitar que o incorporador utilize recursos de um empreendimento em outros. Procura resguardar o regular andamento do empreendimento imobiliário. Logo, os valores desembolsados pelo adquirente do imóvel na planta ou fase de construção de determinado empreendimento ficam obrigatoriamente vinculado apenas à própria edificação, não havendo possibilidade de desvio destes recursos para outras obras ou despesas do incorporador. Com isso, há garantia ao adquirente de que os valores pagos à incorporadora serão efetivamente aplicados na construção do seu imóvel.
Assim sendo, o terreno, acessões, financiamento para a construção do empreendimento, créditos decorrentes da comercialização das futuras unidades, o produto da eventual securitização destes créditos, os materiais adquiridos para imobilização, enfim os bens e direitos do empreendimento não se comunicam ou se confundem com o patrimônio do incorporador, tampouco com os demais patrimônios de afetação constituídos para outros empreendimentos.
101 - A incomunicabilidade e a impenhorabilidade do patrimônio afetado
A incomunicabilidade e a impenhorabilidade do patrimônio afetado
O patrimônio colocado sob afetação fica incomunicável, o que representa uma característica essencial, sendo expresso o § 1º do artigo 31-A da Lei n. 4.591/1964, na alteração da Lei n. 10.931/2004: "O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva". Não é autorizado ao titular dos bens a sua alienação, ou a destinação para usos diferentes daquele pactuado e estabelecido na lei.
E isso justamente para dar-se o atendimento à finalidade do patrimônio e dos direitos dos adquirentes, a que a lei concedeu uma tutela especial, que é a garantia, dentro do possível através de instrumentos jurídicos existentes, de receber integralmente o objeto da contratação. E para conseguir plenamente essa garantia, foi necessário que se introduzissem regras proibindo o envolvimento dos bens afetados em negócios estranhos ao objeto incorporação, os quais respondem, por conseguinte, unicamente pelas dívidas relacionadas ao imóvel em razão do cumprimento da incorporação.
Conforme expusemos no item 99, supra, as operações de câmbio encontram-se atualmente sob controle oficial, cumprindo ao Banco Central do
Brasil não só autorizá-las, como também fixar as respectivas taxas. O fenômeno da regulamentação é de âmbito universal, variando seu rigor de país a país.
Com ele se objetiva preservar o valor da moeda nacional, conforme disposto no art. 11, III, da Lei n. 4.595/64, não só pelo estabelecimento do "curso do câmbio", como também zelando pelo equilíbrio no balanço de pagamento. Por isso é que se diz que "a regulamentação do câmbio não preenche seu papel, se não comportar o controle de todas as relações econômicas e financeiras com o estrangeiro. Para poder efetuar um tal controle, o Estado se arroga o monopólio das operações de câmbio. A regulamentação do câmbio exerce uma ação profunda sobre a economia do país: as trocas de moeda são, essencialmente, motivadas pelas importações e exportações; a regulamentação do câmbio conduz o governo a frear umas e a estimular as outras". O turismo, os transportes, os seguros, são igualmente afetados por esta regulamentação. Assim,
102 - Ativo e passivo dos bens em regime de afetação
Ativo e passivo dos bens em regime de afetação
Os bens postos em afetação não ficam obrigatoriamente estáticos, mas podem render frutos e suportar encargos. Forma-se a existência dos ativos, os quais iniciam com o acervo, isto é, os bens, direitos e obrigações originalmente constituídos, e aumentando progressivamente, na medida em que ingressam novos valores, em geral oriundos das mensalidades decorrentes da venda de unidades e também das rendas caso investidos ou aproveitados em alguma utilização remunerada. Também acumulam-se passivos, derivados dos encargos inerentes à natureza do negócio, dos custos para a sua manutenção, e na aplicação em investimentos para suprir a eventual ausência do incorporador, do qual, posteriormente, se busca o ressarcimento. Incumbe ao incorporador diligenciar a obtenção dos recursos necessários ao pagamento do passivo de cada patrimônio de afetação.
103 - A instituição da afetação por autorização da lei
A instituição da afetação por autorização da lei
Para a instituição do regime de afetação requer-se a permissão ou previsão da lei, a qual virá a disciplinar a segregação patrimonial e estabelecer as condições, os requisitos, os limites, os casos de permissão e a duração. Não que se impeça a introdução através de convenção, em que as partes, visando à garantia de negócios ou de uma atividade, submetem certos bens a uma destinação, para a garantia da consecução dos resultados, e do cumprimento das obrigações. Todavia, a relação tem validade perante os contratantes, nem se dando a publicidade através do registro imobiliário, dada a ausência de previsão legal. Nem importa, na hipótese, a exclusão dos bens na exigibilidade de outros créditos.