LADO DIREITO: Cláusulas especiais do contrato de compra e venda
Ao todo, são cinco as denominadas cláusulas especiais do contrato de compra e venda, senão vejamos:
- Retrovenda (arts. 505 a 508, CC);
- Venda a Contento e Sujeita a Prova (arts. 509 a 512, CC);
- Da Preempção ou Preferência (arts. 513 a 520, CC);
- Venda com Reserva de Domínio (arts. 521 a 528, CC);
- Da Venda Sobre Documentos (arts. 529 a 532, CC).
Embora sejam cinco as cláusulas especiais de compra e venda, neste post nos limitaremos a discorrer sobre a preempção (= preferência = prelação), deixando os demais preceitos a serem debatidos num outro momento.
Visto isso, importa esclarecer, inicialmente, que a preempção é cláusula acessória ao contrato de compra e venda, na qual o comprador se obriga a oferecer ao vendedor o objeto adquirido, caso resolva vendê-lo ou dá-lo em pagamento.
Em outras palavras, cuida-se de uma convenção realizada entre o comprador e o vendedor do bem (móvel ou imóvel), consignada expressamente no contrato, pela qual o comprador, caso resolva futuramente alienar ou dar em pagamento a coisa adquirida, faz o compromisso de primeiro oferecê-la ao vendedor.
É diferente da retrovenda, em que o vendedor reserva para si o direito de recobrar a coisa imóvel, independentemente da aquiescência do comprador[1]. Da mesma forma, não se confunde com a preferência legal, porquanto nesta é a própria lei quem aduz que determinadas pessoas terão de ter preferência na compra de determinado bem, em detrimento de outras (v.g., preferência do condômino na aquisição da parte indivisa[2] e do locatário, em relação ao bem locado[3]).
Nesse passo, tem-se que o vendedor apenas fará jus ao direito de prelação caso e comprador resolva voluntariamente vender ou dar em pagamento a coisa, todavia, não podendo ser compelido a tanto.
O prazo para exercer a prelação pode ser convencionado, contudo não poderá ser superior a 180 (cento e oitenta) e 2 (dois) anos, sendo a coisa, respectivamente, móvel e imóvel (§Ú, art. 513, CC). Passado esse tempo, o comprador pode alienar o bem sem ter que respeitar o direito de preferência.
A lei faz alusão à hipótese da inexistência de prazo convencionado para o devedor exercer a preferência[4]. Não sendo o prazo acordado[5], e supondo que o comprador queira vender ou dar a coisa em pagamento, deverá primeiro notificar o vendedor sobre o intento e este terá o interstício de 3 dias, no caso de bem móvel, e, 60 dias, no caso de bem imóvel, para manifestar o interesse em readquirir a coisa do comprador. Ficando inerte o devedor, caducará no seu direito.
A priori, fica um pouco difícil compreender esses prazos, contudo, o problema se resolve com algumas releituras do art. 516 do Código Civil.
Por outro lado, estando em vigência à cláusula de preempção, e mesmo assim o comprador não observá-la, de forma a vender a coisa a terceiro sem dar ciência ao vendedor, a obrigação se resolverá em perdas e danos, conforme elucida o artigo 518 do estatuto civilista.
Art. 518. Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé. (Destacado)
Interessante notar que, ao contrário da retrovenda, o direito de preferência não confere ao vendedor a possibilidade de reaver o bem caso seja alienado a terceiro, uma vez que a obrigação é extinta em perdas e danos. Mesmo estando o terceiro de má-fé, a lei aduz que deve ser a obrigação resolvida em perdas e danos.
Esse é o ponto que queríamos chegar.
As perdas e danos são cabíveis quando o pólo passivo da obrigação fica inadimplente e, pelas circunstâncias do caso, ao credor não é mais viável que seja ela cumprida. Fala-se, aqui, na regra de inadimplemento absoluto da obrigação, o que, como consequência, gera o dever de indenizar perdas e danos.
Ocorre que as perdas e danos, como se verifica no art. 404 do Código Civil, abrange o que credor efetivamente perdeu, e o que razoavelmente deixou de ganhar.
Nesse passo, trazendo essa ideia para o contrato de compra e venda com a cláusula especial de preempção, somente se afigura possível a indenização por perdas e danos, em relação ao comprador, que vendeu a coisa sem dar a preferência ao vendedor, caso este tenha sofrido algum prejuízo em virtude da conduta daquele. Noutros dizeres, o comprador somente terá de pagar indenização por perdas e danos ao vendedor, desde que este tenha suportado algum prejuízo.
Pontifica Carlos Roberto Gonçalves:
"Se o comprador desrespeitar a avença, não dando ciência ao vendedor do preço e das vantagens que lhe oferecem pela coisa, responderá por perdas e danos, desde que este prove efetivo prejuízo"
Depreende-se, assim, que essa cláusula especial de preferência é bastante frágil, podendo o comprador descumpri-la e nenhum resultado negativo possa lhe sobrevir. Diz-se isso, porque na maioria das vezes o desrespeito à preferência não terá o condão de trazer prejuízo para o vendedor, isso é fato.
Nesse passo, cumpre registrar por fim, que a consequência pelo descumprimento da preferência convencional é a extinção da obrigação em perdas e danos, o que não é a mesma para o inadimplemento da preferência legal. Nesta última situação, a parte lesada no seu direito pode propor ação de adjudicação compulsória[6] no intuito de reaver o bem (v.g., artigo 504 do CC).