08.06.2016, Por: admin
O valor do condomínio é premissa influenciadora e decisiva na tomada de decisão para a aquisição ou a locação de um imóvel e, fundamentalmente, para a sustentabilidade do orçamento familiar e da manutenção do investimento. Se o valor do condomínio for muito alto, o imóvel perde a atratividade e rentabilidade, uma vez que o potencial morador, seja ele proprietário ou locatário, avaliará o pacote – aluguel/financiamento – IPTU – Cota Condominial.
Sabemos que a folha de pagamento e os encargos são os campeões da despesa condominial, representando cerca de 50% do total, seguidos na média de 25% pelas despesas relacionadas aos contratos de manutenção e conservação dos equipamentos e sistemas, 15% com despesas de consumo de água, luz, gás e telefone e, por fim, 10% corresponde a despesa com administração, fundo de reserva, seguro de incêndio e outras despesas gerais.
Atualmente, com a Crise Política/Financeira, os Síndicos são pressionados a reduzir a despesa geral dos condomínios e, consequentemente, para atingir as expectativas dos condôminos e equilibrar as contas a curto prazo, acabam optando pela substituição dos Prestadores de Serviços e até pela suspensão dos Contratos de manutenção e conservação dos sistemas e equipamentos. Tais manobras, na maioria das vezes, impactam negativamente no desempenho dos sistemas das edificações envolvidas.
Critérios para a melhor Solução
Entendemos que a melhor solução se dará ainda quando na concepção e, consequentemente, na construção e operação de novos empreendimentos. Um empreendimento concebido para ser economicamente sustentável pode, além de reduzir drasticamente os custos de condomínio, contribuir para o aumento do seu valor patrimonial ao longo do tempo.
As despesas condominiais devem ser totalmente incorporadas na equação de sustentabilidade dos novos empreendimentos de modo a absorver as variáveis naturais da gestão condominial, do perfil socioeconômico e até cultural da população que será atendida.
A solução deve contemplar um conjunto de ações que busquem minimizar os custos de operação e manutenção dos condomínios, ampliar a vida útil dos edifícios e equipamentos, bem como prever meios para garantir o uso racional e eficiente dos recursos naturais utilizados.
Soluções Conceituais Propostas
• Prever em Projeto de Arquitetura facilidades que minimizem a necessidade de pessoas na operação e segurança dos condomínios;
• Optar por equipamentos de ponta – eles custam mais na aquisição, mas em contrapartida economizam energia e tem desgaste menor;
• Optar por áreas comuns mais enxutas – atualmente o consumidor se preocupa mais com o conforto e a funcionalidade. Itens de lazer pouco utilizados podem aumentar o valor do condomínio com a necessidade de manutenção;
• Portarias Digitais com acesso direto às unidades – o acesso ao condomínio é feito exclusivamente por um sistema eletrônico, sem porteiros, que utiliza a identificação biométrica, onde a pessoa é previamente cadastrada e identificada pelo sistema, que permite ou não seu acesso ao condomínio. Economia prevista – 50% considerando uma portaria humana com 04 funcionários 24 horas.
Soluções para os itens de maior consumo
• Utilizar lâmpadas e luminárias de alta eficiência – exemplo: fluorescentes T5 28W – 104 lm/w e 24.000h e LED 19W – 130 lm/w e 50.000h.
• Prever Sistema de Gerenciamento de Iluminação e Controle de Acionamento: dimerização, presença e desligamento/fotocélulas.
• Sempre que possível prever o aproveitamento da iluminação natural integrada com a iluminação artificial, principalmente nos halls e escadarias.
• Elevadores com sistema regenerativo de energia – recebe parte da energia devolvida pelo motor de tração do elevador a partir da instalação de mais um inversor, resultando em uma economia de até 35% no consumo de energia.
• Painel solar fotovoltaico – utiliza a energia da luz do sol para iluminar ambientes com luminárias a LED. Opcionalmente, pode ser instalado um driver para ligação à rede elétrica.
• Optar por dispositivos mais eficientes nas unidades autônomas como redutores/arejadores/economizadores de água que permitem reduzir o fluxo de água sem perder o conforto na utilização e geram uma redução na ordem de 40%.
• Chuveiros com dispositivos econômicos para reduzir a quantidade de água liberada.
• Infraestrutura para instalação de medição individualizada de água e gás e, quando não viável economicamente, recorrer a medição setorizada.
• Prever infraestrutura para instalação e manuseio de cobertura térmica em piscinas, que permite a redução de cerca de 80 a 90% das perdas de água por evaporação.
• Quando viável economicamente prever a construção de um sistema de captação de água de chuva para utilização na rega de jardins e descarga do vaso sanitário.
• Quando viável tecnicamente e economicamente prever a opção de um sistema auxiliar ao sistema principal de abastecimento de gás, que pode ser o solar do tipo individual ou o misto de elétrico e solar.