Os possíveis cenários para o crédito imobiliário brasileiro – Adiplantec
Diante da crescente demanda por crédito imobiliário, existe possibilidade real de em 2014 os recursos da poupança se tornarem insuficientes para financiar a produção e aquisição de imóveis, paralisando o mercado. No seminário Dia do Crédito Imobiliário, promovido pelo Secovi-SP em 23 de novembro, em que as alternativas a esse esgotamento foram debatidas por representantes de bancos públicos e privados, Osmar Martinez, gerente nacional de Negócios Imobiliários para Pessoa Jurídica do Bradesco, expôs os quatro cenários possíveis para o crédito imobiliário brasileiro: manutenção da exigibilidade dos recursos da caderneta de poupança com Selic em alta; manutenção da exigibilidade com Selic baixa; fim da exigibilidade com a Selic elevada; e fim da exigibilidade com a Selic baixa.
Considerando que a poupança cresce a 20% ao ano, enquanto o crédito imobiliário cresce a 40%, a melhor opção é que a poupança deixe de ser a principal fonte de financiamento. "Esta última possibilidade – fim da exigibilidade dos recursos da poupança e Selic baixa – é o melhor dos mundos, pois será possível investir os ativos dos bancos em fontes primárias (empreendimentos imobiliários) e secundárias (papéis de crédito imobiliário)", disse Martinez.
"O custo do dinheiro é medido pelo quanto de moeda é investido na economia. Sem que o banco tenha de aplicar um teto máximo de recursos em habitação e obedecer o Mapa4, o crédito imobiliário passa a ser, efetivamente, negócio".
Com a previsão de esgotamento da poupança, Luiz Antônio Nogueira de França, presidente da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), defendeu o covered bonds, a securitização, a LCI (Letra de Crédito Imobiliário) e a LTI (Letras Financeiras com Lastro Imobiliário) como fontes de recursos para o crédito imobiliário.
Martinez, do Bradesco, defendeu o estímulo à emissão de LCI e Fernando Baumeier, superintendente da área de Planejamento e Funding de Negócios Imobiliários do Santander, considerou os covered bonds como a grande saída para a falta de recursos no Brasil, pois o risco fica completamente com os bancos, além das LCIs, da securitização e dos fundos de pensão.
"Na Alemanha, esse instrumento de crédito, que já tem mais de 50 anos de uso, não registrou um único default. E na Espanha, 50% da carteira hipotecária foi gerada com covered bonds, que distribuirão 28 bilhões de euros até 2020. Esse mercado é pujante e assegura os investidores e os sistemas bancários", concluiu.
Da mesma forma pensa o superintendente executivo de Crédito Imobiliário e Consórcio do HSBC, Antonio Barbosa. "A poupança não acabará, mas vai depender da quantidade de fundings disponíveis. A composição desses fundings garantirá o crescimento do mercado e da economia", opinou.
O presidente do comitê de produtos financeiros imobiliários da Anbima, Rodrigo Machado, disse que apesar de o covered bonds ser uma solução possível para a falta de crédito imobiliário, o instrumento atrela o mercado à capacidade de endividamento do investidor, e isso não é muito seguro. "O mercado de capitais, por sua vez, é limitado à capacidade de poupança do mundo", defendeu.
Conforme Machado, os fundos de pensão ainda não trabalham com toda a sua capacidade e assim como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) são ativos de longo prazo, indexados a preços e com boas garantias para os investidores. "O mercado secundário ainda não é uma realidade, mas estamos transformando essa indústria, que tem condições de ser o pilar de sustentação do setor imobiliário quando os recursos da poupança se tornarem insuficientes", finalizou.
Para incentivar o avanço da securitização no Brasil, Sergio Odilon dos Anjos, do Departamento de Normas do Sistema Financeiro do Banco Central, defendeu o cadastro positivo, pois a previsão contratual mitiga riscos financeiros, que por sua vez evitam a criação de passivos para as instituições financeiras. "Transparência nas operações permitem favorecimento aos clientes. Deve-se lembrar que o crédito imobiliário é a porta de entrada para fidelizar a relação desses clientes com os bancos".
Quanto às novas fontes de recursos, Odilon dos Anjos falou da necessidade de melhorar o Fundo de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC), a fim de permitir a ampliação dos prazos de financiamento. "Afora isso, as condições são satisfatórias para estimular o mercado secundário, pois a inadimplência permanece em queda e o mercado adotou o loan-to-value definido no tratado de Basiléia II, que permite a mitigação de riscos financeiros".