RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS - Carla Baldo Cruvinel Frin
A profissão de Corretor de Imóveis envolve atribuições específicas de captação, divulgação e negociação de imóveis, assim como competências e habilidades profissionais, que trazem segurança as partes envolvidas nos negócios realizados.
A ideia de responsabilidade civil está relacionada à noção de não prejudicar outro sendo, por isso, definida como a aplicação de medidas que obriguem alguém a reparar o dano causado a outrem em razão de sua ação ou omissão.
No ramo das transações imobiliárias, é comum o respaldo do princípio da boa-fé e da confiança na transparência das negociações, equilibrando os contratos de compra e venda, bem como nas avaliações de imóveis.
A questão da responsabilidade civil e, consequentemente, da reparação civil do dano, segue baseada no princípio da responsabilidade com base na culpa, conforme traz o artigo 927 do Código Civil brasileiro de 2002:
A responsabilidade do corretor de imóveis frente ao Código Civil de 2002 segue atrelada aos artigos 722 a 729, abrangendo, ainda, outras legislações, como o Código de Defesa do Consumidor.
"Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas"
Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência"
"(…) incumbe ainda ao corretor alertar e esclarecer o comitente sobre os riscos e a segurança do negócio para cujo encaminhamento buscou a intermediação, prevenindo-o, na medida do possível, quanto aos percalços econômicos e legais que poderá ter pela frente. Se assim não agir, terá agido com culpa e indenizará as perdas e danos experimentados pelo comitente desde que tenha provada relação com a falta dos esclarecimentos que deveria prestar (…)."
Já no Código de Defesa do Consumidor, a questão da responsabilidade civil do corretor de imóveis envolve as relações de consumo, uma vez que o enquadramento da conduta do corretor que implicará na teoria da responsabilidade objetiva a qual não fica condicionada a comprovação de culpa por parte do agente, mas sim apenas a relação do dano causado e o nexo de causalidade.
Na condição de consumidor, o cliente que se dirige à imobiliária ou ao corretor de imóveis solicitando seus serviços tem reconhecida sua vulnerabilidade no mercado de consumo, sendo, portanto, presumida a sua boa-fé (artigo 4º., I do Código de Defesa do Consumidor).
A responsabilidade civil é um instituto dinâmico e flexível, que vive em mudanças constantes, sempre se transformando a atender as necessidades sociais que surgem no decorrer do tempo, um exemplo disso é a Nova Lei do superendividamento que traz em seu bojo a vedação ao assédio ou pressão para a realização do negócio.
Conclui-se que a profissão de corretor de imóveis envolve atividades que vão além da apresentação do imóvel ao cliente e fechamento da venda, abrange habilidades e qualificações, como conhecimento de todos os aspectos que envolvem a negociação, de modo a trazer segurança a todos os envolvidos.