» A NOVA LEI DO INQUILINATO
A Lei do Inquilinato completou 18 anos de vida e precisava ser aperfeiçoada. Baseado nessa premissa, o SECOVI/DF e diversas entidades do setor imobiliário trabalharam pela aprovação de uma nova lei (12.112/2009) que viesse dotar o mercado de novas ferramentas materiais e processuais, visando oxigenar, principalmente, as ações de despejo que duram, em média, 14 meses no Brasil.
O projeto de lei passou pela Câmara e foi aprovado no final do ano passado no Senado Federal. A lei 12.112/09 foi sancionada pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva em dezembro e passou a vigorar desde o mês passado.
A nova lei corrige as principais distorções da legislação acelerando, principalmente, a dinâmica das ações de despejo, em especial, as por falta de pagamento e acessórios da locação.
O segmento imobiliário confia que as novas disposições legais aprovadas farão com que milhares de imóveis que se encontram hoje fechados no Brasil, por insegurança jurídica/negocial, retornem ao mercado. A nova lei deverá impulsionar novos investimentos e investidores ao setor, resultando na ampliação de imóveis destinados a locação e a natural redução dos valores locatícios a médio e longo prazo.
A lei em vigor irá beneficiar também o bom inquilino que contará com uma gama maior e crescente de imóveis para locação com valores mais reduzidos.
A proposta disciplina de forma clara e simples a possibilidade de desobrigação do fiador ao cabo do contrato de locação. Vale lembrar, que a legislação anterior não credenciava de que forma o fiador buscaria a sua exoneração.
Os demais aperfeiçoamentos da lei giram em torno da evolução da jurisprudência neste período de 18 anos, em especial as firmes orientações do Superior Tribunal de Justiça, ao defender a antecipação de tutela em matéria locatícia. Daí a ampliação clara das hipóteses do art. 59 da Lei 8.245/91, sem prejuízo do emprego desta antecipação para outras hipóteses reais.
A construção dessa lei trilha os mesmos caminhos utilizados na reforma da legislação da incorporação (patrimônio de afetação) que impulsionou o mercado da construção civil, ao proporcionar maior segurança aos agentes financeiros e aos investidores.
Nossas expectativas circundam que possamos efetivamente diminuir o prazo atual de retomada, despejo, a níveis aceitáveis e compatíveis com as garantias da locação, algo em torno de 04 meses, sempre respeitando, é claro, o direito constitucional da ampla defesa do locatário. Este fator proporcionará uma redução nos custos das apólices de seguro fiança e cessão fiduciária, o que igualmente irá beneficiar o locatário.
A nova lei objetiva em linhas gerais conduzir o mercado imobiliário a um melhor nível de segurança jurídica e celeridade processual, atendendo aos crescentes apelos da sociedade brasileira.
A oxigenação da lei do inquilinato permitirá o setor expandir-se, gerando novos investimentos e principalmente moradia digna aos cidadãos. É o que se espera para um mercado que contempla quase 6,5 milhões de contratos ativos, que apresenta três milhões de imóveis ociosos e para um Brasil que necessita de quase 8 milhões de moradias.
Marcelo Manhães de Almeida – Advogado, presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/SP.