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Corretor de imóveis: vendedor deve ser leal com ele
Diante das complexidades que envolvem uma transação imobiliária vemos ser fundamental a atuação do corretor de imóveis para que o negócio ocorra com maior segurança. Sem a intermediação do corretor é comum os choques de ponto de vista inviabilizem o negócio. Há vendedor que pleiteia um preço com base sentimental ou nas suas necessidades, como se o valor auferido tivesse que resolver todos os seus problemas e de seus familiares. Por outro lado, o comprador lutar para pagar o menos possível e, às vezes, oferece uma condição de pagamento fora do padrão do mercado, esquecendo-se de que a maioria das pessoas não está desesperada para vender.
Por falta de orientação profissional e sem experiência de como funciona o mercado imobiliário, vemos os proprietários que se aventuram a promover a venda ou locação sem assessoria ficarem com seus imóveis encalhados por muitos anos. É comum terem prejuízo por não entender as regras do jogo.
Ninguém é obrigado a contratar um corretor de imóveis, pois pode vender ou locar o seu imóvel diretamente e assim assumir o risco de fazer um mau negócio. Mas, se opta por vender ou locar através de um profissional que sabe avaliar e promover o negócio tem o dever de agir com lealdade e honestidade, pois assim determina o Código Civil (CC), Art. 727. "Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.
Dessa maneira, a partir do momento que o corretor apresenta um pretendente à compra ou locação ao vendedor ou locador, este fica obrigado a pagar a comissão pela intermediação se ocorrer o fechamento do negócio, pois a aproximação das partes gerou resultado útil. A partir do momento que as partes assinam o contrato de promessa de compra e venda, a lei garante o direito do corretor receber sua comissão, a qual é usualmente descontada do sinal ou princípio de pagamento. Caso ocorra posteriormente arrependimento, se o corretor já recebeu pelo seu trabalho, este não tem que devolver seu honorário, conforme garante o Código Civil, artigo 725 "A remuneração é devida ao corretor um vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes". Neste caso, se o arrependimento ou inadimplemento foi do comprador, o vendedor terá o benefício de reter a multa rescisória, que certamente supera em muito o valor da comissão paga ao corretor que efetivamente fez o seu trabalho.
Lei veda conluio e má-fé
Para o vendedor que aceita este tipo de negociata, o resultado é que ele se torna réu num processo de cobrança, gasta dinheiro com a contratação de advogado para defendê-lo e ao final, sempre é condenado pelo Poder Judiciário a pagar os 6% da comissão sobre o valor atualizado, acrescida de juros de 1% ao mês, custas processuais e dos honorários do advogado do corretor. E ainda, amarga o prejuízo de ter dado o infeliz desconto ao comprador. Para o corretor que cobra em juízo é um bom negócio, pois nenhum CDB ou Fundo de Investimento rende 18% ao ano (12% juros mais correção monetária em torno de 6%), cabendo a qualquer réu de um processo judicial pensar se vale a pena protelar o pagamento.
A maioria das transações é concluída com maior segurança e celeridade por causa da expertise do corretor de imóveis, que com habilidade apara as arestas e elimina as divergências entre as partes.
De nada adianta o comprador simular que não adquiriu e deixar de fazer a escritura no cartório para assim ajudar o vendedor a não pagar a comissão. O artigo 884 do CC proíbe o enriquecimento sem causa, de maneira que a Justiça, mediante as evidências de que houve a transação, mesmo passado bastante tempo, garante ao corretor que ele receba o fruto de ser trabalho, pois o art. 422 do CC impõe que "os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé".
Dessa maneira, vemos que o mercado imobiliário é saudável, pois a maioria dos vendedores, compradores, locadores e inquilinos age de forma correta e promovem as transações com lealdade e respeito, já que o risco de proceder de forma diferente não compensa.