A inspeção predial, também conhecida como vistoria técnica ou autovistoria, é uma avaliação feita por profissionais, engenheiros e arquitetos devidamente registrados no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia), ou no CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo), com as respectivas atribuições profissionais (geralmente formada por uma equipe multidisciplinar), responsável por conferir as condições técnicas de uso e manutenção das edificações.
É durante a inspeção predial que o profissional especializado confere o projeto inicial com as alterações ocorridas na edificação, procurando prevenir e oferecer segurança, estabilidade e funcionalidade.
São analisadas desde pequenas avarias até situações mais críticas, que podem requerer reparos urgentes. Indica-se a inclusão de, pelo menos, os seguintes sistemas construtivos e seus elementos na inspeção predial:
Revestimentos externos em geral;
A inspeção tem influência direta no estado de conservação e funcionamento dos edifícios e traz vários benefícios aos proprietários e moradores, como:
Aumento na vida útil do imóvel;
Menor necessidade de reparos futuros.
As edificações obrigadas por lei às inspeções são:
No processo de inspeção existem regras e etapas a serem executadas com o objetivo de trazer segurança ao morador e resguardar os direitos dos profissionais envolvidos com a obra. Os profissionais capacitados para realizar a inspeção predial são o engenheiro, o arquiteto ou a empresa que presta serviços de conservação, desde registrados no Conselho de Profissionais, no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia ou no Conselho de Arquitetura e Urbanismo, respectivamente.
O resultado da inspeção é a elaboração e a entrega do laudo técnico, que consiste em um documento que atesta as condições de estrutura, segurança e conservação da construção. Se houver indicação de reparos, o técnico deverá indicar o prazo para sua realização. Contudo, o orçamento e a contratação dos reparos requeridos são de responsabilidade de quem demandou o serviço.
De acordo com as recomendações das normas técnicas, a inspeção predial pode ser dividida em três níveis:
Nível 1: Acontece a identificação e a avaliação das falhas aparentes e anomalias;
Nível 2: Profissionais de diferentes especialidades realizarão uma inspeção mais detalhada por meio de equipamentos e aparelhos, além da análise dos documentos técnicos que direcionem ao conhecimento mais aprofundado em função da complexidade dos casos;
Nível 3: Consiste na junção da inspeção predial nível 2, acrescida de uma análise mais detalhada, procurando detectar anomalias aparentes e ocultas com a ajuda de equipamentos e aparelhos. Inclui testes e ensaios locais e/ou laboratoriais específicos, com auxílio de profissionais de várias especialidades, levando em consideração orientações técnicas pertinentes.
Quando realizar uma Inspeção Predial
Por não existir regulamentação elaborada pela ABNT, recomenda-se a inspeção predial com periodicidade:
A cada 5 anos: edificações com até 20 anos;
A cada 3 anos: edificações de 21 a 30 anos;
A cada 2 anos: edificações de 31 anos e até 50 anos;
Anualmente: edificações construídas há mais de 50 anos.
Graus de risco que podem ser cerificados
Usa-se como base:
Grau Mínimo: Se o problema levantado não possui reincidência ou risco à segurança e à estabilidade. Nesta situação é recomendada a programação e intervenção a médio prazo;
Grau Médio: É indicado a realização de algumas ações de correção a curto prazo;
Grau Crítico: Representa riscos à saúde dos usuários, comprometendo o uso do patrimônio e ocasionando a desvalorização acentuada do imóvel – demanda ações corretivas imediatas.