Isenção de mais-valias para maiores de 65 anos - Economias
A venda de imóveis com mais-valia, para os sujeitos passivos em situação de reforma ou idade igual ou superior a 65 anos, pode não estar sujeita a tributação em determinadas condições. Saiba quais os requisitos e como preencher o anexo G da Declaração de IRS nesta situação.
Condições a verificar para a não tributação de mais-valias
O sujeito passivo, o cônjuge ou unido de facto, que se encontre em situação de reforma ou tenha, pelo menos, 65 anos de idade, pode beneficiar da exclusão de tributação de mais-valias obtidas com a venda de imóveis de habitação própria de permanente.
Este benefício pode acontecer se o produto da venda, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, for utilizado nos 6 meses contados da data de venda do imóvel:
na aquisição de um contrato de seguro financeiro do ramo vida ou na adesão individual a um fundo de pensões aberto ou numa contribuição para o regime público de capitalização;
desde que, caso se trate da aquisição de contrato de seguro financeiro do ramo vida ou da adesão individual a um fundo de pensões aberto, os mesmos visem, exclusivamente, uma prestação regular periódica ao sujeito passivo, conjuge ou unido de facto, de montante máximo anual de 7,5 % do valor investido, durante um período igual ou superior a 10 anos;
Note que, este regime é aplicável na venda de imóveis de habitação própria e permanente. E pode ser aproveitado quando não se pretenda reinvestir o produto da venda na aquisição de nova habitação própria e permanente (ou terreno para construção, ou construir ou melhorar outro imóvel).
Para "anular" ou reduzir a eventual mais-valia obtida, é então obrigatório o reinvestimento (ou intenção de reinvestimento) do produto da venda (ou parte dele) em determinados produtos financeiros.
Pode ser aplicado, por exemplo, num PPR, num seguro de capitalização, num fundo de pensões ou numa contribuição para o regime público de capitalização (os conhecidos Certificados de Reforma).
Como é calculada a mais-valia pela AT
A mais ou menos valia é dada pela fórmula: valor de venda - (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização) - despesas com compra e venda do imóvel agora vendido - encargos com a valorização do imóvel.
valor de venda em 2021 (o maior dos valores entre VPT à data e valor de venda): 250.000
valor de aquisição em 2000 (o maior dos valores entre VPT à data e valor de compra): 125.000
valor de aquisição a preços de 2021: 125.000 x 1,42 = 177.500 (consulte aqui qual o coeficiente de desvalorização da moeda aplicável no seu caso)
IMT, imposto do selo e outros impostos pagos, emolumentos e encargos com a valorização do imóvel que vende: 30.000
comissão paga à imobiliária que lhe vendeu o imóvel (4% x valor da venda): 5.000
mais valia = 250.000 - 177.500 - 30.000 - 5.000 = 37.500 euros:
a mais-valia é tributada em 50% do seu valor: 37.500 / 2 = 18.750;
está sujeita às taxas progressivas de IRS, já que este ganho é englobado nos demais rendimentos que declara. A taxa vai depender do escalão de tributação do rendimento coletável apurado.
Saiba mais aqui: Escalões do IRS 2021: rendimento coletável e taxas aplicáveis.
Se houver reinvestimento parcial num ou vários dos produtos financeiros indicados acima, e verificadas todas as condições exigíveis, de acordo com o n.º 9 do art.º 10.º do CIRS, então " (...) os benefícios (...) respeitam apenas à parte proporcional dos ganhos correspondentes ao valor reinvestido".
Ou seja, se reinvestir 20% do produto da venda (20% de 250.000), 20% da mais-valia tributável é excluída. No nosso caso, a mais-valia tributável passaria a ser de 15.000 euros (18.750 x 80%).
Note que, no caso de imóveis que tenham tido apoio não reembolsável do Estado ou de outras entidades públicas, superior a 30 % do VPT para efeitos de IMI, e a respetiva venda ocorra antes de decorridos 10 anos sobre a aquisição, a eventual mais-valia é tributada em 100% do seu valor.
A fórmula da mais-valia que apresentamos acima é a aplicada pelo modelo de cálculo da Autoridade Tributária. Os dados a inserir na declaração de IRS são apenas os que vamos indicar de seguida.
A venda do imóvel na declaração de IRS: o anexo G
Todos os dados sobre o imóvel e a transação são declarados. Qualquer que seja o imóvel, casa, terreno, edifício, com potencial mais ou menos valia, há que começar pelo quadro 4 do anexo G. Se o imóvel foi adquirido antes de 1989, então o anexo a preencher é o G1.
Na realização, preencha os titulares que venderam o imóvel. Pode ser 1 titular ou dois titulares (os elementos de 1 casal ou unidos de facto que optaram pela tributação conjunta de rendimentos).
No caso se serem dois sujeitos passivos, deve ocupar 2 linhas (sujeito A e sujeito B, como no exemplo que fornecemos), dividindo o valor da venda por 2. Coloque nas duas linhas o ano e o mês da venda. Faça o mesmo para a venda.
Preenchimento do quadro 5A do anexo G
Para além do quadro 4, devem ser preenchidos alguns campos do quadro 5A:
E agora, seguimos para os quadros relativos à "Intenção de reinvestimento" e "Reinvestimento efetuado".
Aqui deve ser incluído o valor reinvestido num ou vários dos 3 produtos financeiros:
Siga, coluna a coluna, como lhe indicamos:
Campo do Q.5A: identifique qual o campo do quadro 5A (campo 5013, 5014, 5037 ou 5038), onde foi indicado o valor reinvestido;
Titular: identificação do titular ou titulares do direito ao reinvestimento, através da utilização dos códigos definidos para o quadro 4;
Código: do produto onde reinveste:
Ano, Mês e Valor: indique a data e o correspondente valor reinvestido;
NIF Português, País e Número fiscal (EU ou EE): identifique a entidade onde foram aplicados os valores, com o NIF português ou estrangeiro (neste caso, indique o código do país, de acordo com a tabela constante das instruções de preenchimento do Q8B do Rosto da declaração).
Beneficiário: deve identificar-se o beneficiário do produto onde reinveste, utilizando os códigos definidos para o quadro 4.
Nada mais há a preencher.
Isenção de tributação de mais-valias em imóveis anteriores a 1989: o anexo G1
Se o imóvel que agora vende tiver sido comprado antes de 1 de janeiro de 1989 (entrada em vigor do Código do IRS), a mais-valia está isenta de IRS. Neste caso, os dados de venda devem ser preenchidos no anexo G1.
Quando acontece o preenchimento simultâneo do anexo G e do anexo G1?
A necessidade de preenchimento simultâneo do anexo G e G1 acontece sempre que parte de um imóvel é adquirido antes de 1989 e outra parte depois de 1989.
É o exemplo de uma herança. Pode ser recebida uma percentagem de um imóvel (30%) antes de 1989, por falecimento do pai, por exemplo e, mais tarde, depois de 1989, ter herdado o remanescente por morte da mãe.
Quando este imóvel é vendido, tem que ser declarado nos dois anexos. Nos anexos G e G1, a percentagem de propriedade, ou seja, a quota-parte constante do quadro da identificação matricial do imóvel vendido (quadro 4) ficará assim: