Recuperação do mercado imobiliário dependente do IVA a 6% e dos Vistos Gold
As vendas do mercado imobiliário deverão baixar nos próximos 12 meses, revelou o mais recente inquérito da APPII/CI aos promotores do setor.
O lançamento de novos projetos está adiado, mas os projetos em construção não vão parar, diz ainda o relatório que divulga o facto de os operadores pedirem medidas fiscais e legais para estimular a recuperação do mercado. O contexto económico é agora a principal preocupação dos promotores.
Considerando o 1º trimestre de 2020, o primeiro período a refletir o impacto da pandemia, os inquiridos nesta sondagem APPII/CI reportaram efeitos negativos quer nos preços quer nas vendas. Ainda assim, consideram que as transações foram atingidas de forma mais expressiva, com o indicador de sentimento a atingir -83 pontos, numa queda acentuada face aos -8 pontos registados no trimestre anterior. Nos preços, o indicador de sentimento fica agora em -26 pontos, entrando em terreno negativo pela primeira vez (situou-se em + 36 pontos nos dois inquéritos anteriores).
Assim, o índice global de sentimento, que combina o sentimento dos operadores quanto aos preços e à procura, está agora, sem grandes surpresas, em -54 pontos, decrescendo fortemente face aos +14 pontos registados no trimestre anterior.
Num horizonte de três meses, a tendência é semelhante. Para o segundo trimestre, o primeiro trimestre completo a ser afetado pela pandemia, os operadores antecipam novas quedas quer nos preços quer nas transações. Assim, o índice global de expetativas, que reflete as perspetivas para a evolução dos preços e da procura, também caiu de forma acentuada para o 2º trimestre de 2020, passando de -4 pontos para -54 pontos.
Já numa perspetiva anual, para os próximos 12 meses, o mercado antecipa uma descida de 8,4% nos preços e uma diminuição de 15,7% nas vendas. No trimestre anterior, as perspetivas eram de estabilização em ambos os indicadores.
Neste cenário, os promotores estão mais cautelosos no lançamento de novos investimentos assim com na procura de novas oportunidades. De facto, 63% dos inquiridos agora indicam não ter ou ter pouca intenção de procurar terrenos para novos desenvolvimentos, comparando com os 55% que estavam ativamente à procura de oportunidades no 1º trimestre de 2020. Na mesma linha, o número de investidores que afirma ter novos projetos em pipeline caiu de 79% para 51%.
Perfil dos novos projetos sem alteração
Quanto ao perfil dos novos projetos, não houve grandes alterações: Lisboa (57%) e a sua área circundante (26%) continuam a ser os principais alvos dos promotores, à semelhança do trimestre anterior. Os projetos de construção nova também continuam a ser dominantes (65% dos projetos), ainda que tenham perdido algum peso face à quota de 71% que tinham no 1º trimestre de 2020. No que se refere à procura, há agora um maior equilíbrio entre públicos-alvo dos projetos, com pesos semelhantes entre os projetos direcionados aos compradores nacionais, os direcionados aos compradores internacionais e os que se dirigem a ambos os públicos (quotas de cerca de 33% cada).
Ainda no que se refere às perspetivas de investimento, apesar da estabilização do perfil dos projetos e dos públicos-alvo, o sentimento referente à dinâmica das pré-vendas foi fortemente afetado durante este período, com o índice de sentimento a passar de +28 pontos para -60 pontos. Tal não surpreende, dadas as quedas no sentimento e expetativas referentes à procura.
Quanto ao mercado de arrendamento, as perspetivas melhoraram, com 69% dos inquiridos a considerar esse mercado atrativo ou muito atrativo, comparativamente à quota de 48% registada no trimestre anterior.
No que se refere especificamente ao impacto do Covid-19 na atividade, os operadores exibem uma elevada resiliência no atual contexto. De facto, referem não ter planos para atrasar os projetos em construção (apenas 21% indicam probabilidade de o fazer) nem estar a considerar dar descontos para manter os níveis de procura (apenas 31% de probabilidade). Em vez disso, estão a implementar outras estratégias proactivas, incluindo o maior recurso às visitas virtuais para incrementar as vendas (59% de probabilidade), mas também atrasar os projetos que ainda estão em fase de licenciamento (uma opção com 43% de probabilidade).
Adoção de novas medidas fiscais é essencial
Quanto às medidas públicas para promover a recuperação do mercado, os operadores sublinham a importância de adotar novas medidas fiscais e rever as alterações legais planeadas para os programas de atração de investimento internacional. A redução do IVA na construção para 6% é considerada como a medida mais importante para o setor. Em segundo lugar, de acordo com os promotores inquiridos, é também crucial que o programa dos Vistos Gold seja relançado, mantendo o fluxo de procura internacional. Outras medidas, como a aplicação de isenções temporárias de alguns impostos ou permitir realizar escrituras por via digital, são também consideradas fundamentais durante este período.
No atual contexto, o quadro económico é agora visto como o principal obstáculo ao setor (índice de pressão de 85%), claramente aumentando face aos 45% do índice registado no trimestre anterior. A burocracia, nomeadamente os processos de licenciamento, continua a ser a segunda principal restrição, com um índice de 82%. Por um lado positivo, os promotores consideram que a ausência de riscos políticos em Portugal é um fator que poderá ajudar à dinâmica do mercado.