Visão | Imobiliário: "As pessoas acham que têm um diamante na mão e, afinal, é apenas um rubi de qualidade média"
José Cardoso Botelho, o braço-direito do multimilionário francês Claude Berda em Portugal, CEO da Vanguard Properties, revela que não falta dinheiro para investir no nosso País. O problema agora é a escassez de ativos para comprar
29.05.2021 às 19h00
A Vanguard Properties é o maior investidor imobiliário privado de Portugal, com mais de mil milhões de euros aplicados em 20 projetos, maioritariamente de luxo, concentrados em Lisboa, no Algarve e na Comporta.
A emblemática Herdade da Comporta, antiga pérola dos Espírito Santo, o edifício com os apartamentos mais caros de Lisboa, o Castilho 203 (cujo único português morador é Cristiano Ronaldo), a casa mais cara da capital, na Lapa, e uma das torres mais altas da cidade, a Infinity, em Campolide, são alguns dos projetos que fazem parte da carteira deste império fundado pelo multimilionário francês Claude Berda e que está a ser gerido pelo seu braço-direito, José Cardoso Botelho.
A Vanguard Properties está a celebrar cinco anos de existência em Portugal. Quantos projetos e quantos milhões foram investidos durante este tempo?
A carteira da Vanguard soma já 20 projetos e 1 148 milhões de euros de investimento.
Posicionaram-se no mercado de luxo e superluxo em Portugal. Qual é o peso dos portugueses na vossa carteira de clientes?
Os portugueses sempre gostaram de investir em imobiliário. E nós sempre fizemos transações com portugueses, os quais representam 50% dos nossos clientes. Isso significa que não é verdade o que dizem, que se anda a construir só para estrangeiros. Nestes nacionais há um peso importante de portugueses que viviam no estrangeiro e que agora, com o teletrabalho incentivado pelas multinacionais onde desenvolvem a sua atividade, conseguem viver em Portugal e ainda beneficiar do programa do Residente Não Habitual. É um segmento de mercado que começa a aparecer.
A pandemia "congelou" muitos negócios imobiliários. Como foi com a Vanguard?
Excetuando 15 dias em março de 2020, em que, de facto, não houve procura, a partir do verão as coisas foram recuperando o seu ritmo e tivemos épocas muitíssimo boas, como os últimos quatro meses de 2020. Neste segmento de luxo, a procura manteve-se forte e, como a oferta de imóveis é escassa e está a reduzir… A verdade é que as pessoas dão cada vez mais importância à qualidade do ar, da vida, à liberdade, à segurança. E muita gente reconhece isso em Portugal, por isso escolhe o País não para investir, mas para viver. Ao contrário do Dubai, por exemplo, onde se veem prédios inteiros sem ninguém lá dentro. Acho que a pandemia veio reforçar a necessidade de se garantir qualidade de vida.
Mas teve algum impacto nos preços que praticam?
Nós nunca corrigimos preços! Até sou conhecido por não fazer descontos… E não fazemos porque isso seria violar a confiança dos nossos clientes que compraram as casas em planta, seria desvalorizar o seu património. Temos de ser coerentes.
Dos 20 projetos que a Vanguard tem na sua carteira, quantos já saíram da fase de licenciamento e estão em obra?
O Castilho 203, em Lisboa, está concluído e 100% vendido. Em obra estão os projetos A-Tower, também em Lisboa, a aldeia da Muda, o Torre, o Dunas, o Bayline, no Algarve, etc. Se estivermos a falar em volume, diria que cerca de 80% está a andar.
Os projetos são financiados com capitais próprios?
Não. O que fazemos é comprar os ativos com capital próprio e depois desenvolvemos com financiamento bancário ou uma parte de financiamento bancário garantido pelo imóvel e com um plano de negócios bem estruturado. Todos os projetos até agora têm cumprido as expectativas, ficando sempre além daquilo que é o plano de negócios.
Já venderam mais de 100 unidades no Bayline, todas as quintas de luxo na Comporta (durante a pandemia), todos os apartamentos do Castilho 203 e quase todos no A-Tower… Qual é o plano em termos de lançamento de novos projetos?
Pois, essa é a grande questão. Ainda há pouco tempo, estive em reunião do grupo em Paris, com o Claude Berda, e isso foi abordado. Estamos a ter um sucesso maior do que o esperado e corremos, de facto, o risco de vender tudo muito em breve e deixar quase de ter produto para vender, nomeadamente em Lisboa. Daí termos tido carta-branca para acelerar o processo.
Carta-branca para procurar oportunidades de investimento?
E já há um volume predefinido para gastar?
A indicação que tenho é de que tudo aquilo que apareça e faça sentido comprar, é para avançar. Não temos um limite, ou melhor, o limite é grande. Estamos a falar de uma grande capacidade de investimento e, portanto, pode ser até mais do que já investimos até agora. Só não vamos comprar só por comprar, tem de fazer sentido.
Não é verdade que se ande a construir só para estrangeiros
E ponderam alargar para outras áreas geográficas?
À partida, não vamos sair de onde estamos. Portanto, Algarve, zona da Comporta, Lisboa. Não estamos convencidos ainda a ir ao Porto.
Investir nesta fase, ainda durante a pandemia, poderá ser uma boa estratégia em termos de preços dos terrenos ou imóveis para reabilitar?
Não existe muita oferta e há alguns proprietários que… Enfim, eu percebo a lógica de tentar vender ao melhor preço, mas vejo propostas de valor completamente fora de mercado. Costumo dizer que há alguns donos de ativos para vender que querem ganhar a margem de quem efetivamente arrisca, o promotor, e nesses casos eu só lhes digo: "Então avancem vocês se acreditam tanto no que dizem…" Existe um desconhecimento muito grande sobre o real custo da promoção, o fator tempo, os impostos envolvidos, etc. As pessoas acham que têm um diamante na mão e, afinal, é apenas um rubi de qualidade média. Portanto, a dificuldade neste momento é conseguir adquirir ativos de qualidade a um preço razoável.
Venderam as 40 quintas de luxo do projeto da aldeia da Muda, na Comporta, durante a pandemia, com preços até quatro milhões de euros. Surpreendeu-o a velocidade das vendas?
Sim, surpreendeu-me. Sempre achei que era um produto único e, de facto, não há nada parecido na região. Estamos muito satisfeitos porque, no fundo, confirmou a visão que tivemos há uns anos, e que era muito solitária. A maior parte das pessoas achou que eu e o Claude éramos completamente chalados da cabeça [Risos].
Criaram uma escola de ténis, estão a construir uma igreja na Comporta, doaram ventiladores durante a pandemia, participaram no lançamento da escola de programação 42 Lisboa e agora vão também contribuir para a construção do Museu Judaico, que vai nascer em Belém. Quanto é que já investiram no total em responsabilidade social?
Cerca de seis milhões de euros. A questão da responsabilidade social demonstra o carinho e o apreço que o Claude tem por Portugal e pelos portugueses, que não se demonstra apenas por palavras, mas também por atos concretos. E pode ser também um incentivo para que outros investidores tenham a mesma postura. Recebemos muitos pedidos e obviamente não podemos apoiar todos, mas temos feito um esforço significativo para apoiar os que consideramos mais relevantes. Um exemplo é o Museu Judaico. Tem a ver com uma ideia de justiça para uma comunidade que foi tão maltratada no passado e que pode voltar a ser muito importante para Portugal.