SottoMayor Residências: "Estamos a devolver à cidade um património de eleição" | Construir
Sérgio Ferreira, presidente da promotora revelou ao CONSTRUIR o desafio que foi levar a cabo um dos maiores projectos de reabilitação urbana da capital, cujo investimento foi de 60 milhões de euros
20.11.2018 CONSTRUIR
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Sérgio Ferreira, presidente da Coporgest, explica ao CONSTRUIR a estratégia da companhia para aumentar o seu portefólio e revela quais serão os próximos passos depois de "concluído" o processo do projecto da Avenida Duque de Loulé
Este foi um empreendimento que já estava na calha há algum tempo. Vendo hoje o resultado alcançado, alguma vez ponderaram não avançar com o projecto dada a situação económica em que se vivia quando foi adquirido?
Nunca ponderámos essa hipótese, porque na altura tínhamos capacidade técnica e financeira para desenvolver um projecto vencedor. A aquisição dos quatro edifícios que compõem o empreendimento, então em estado de ruína, foi concretizada em Janeiro de 2013. Na altura pareceu-nos uma oportunidade muito ajustada à experiência e capacidade empreendedora da Coporgest. O início das obras, começando pela demolição de parte do interior e contenção das fachadas, ocorreu em Abril de 2014, numa altura em que o mercado imobiliário estava muito longe do entusiasmo que existe hoje em dia. As obras de reabilitação terminaram em Julho de 2018, com um investimento global na ordem dos 60 milhões de euros. Ao longo deste trajecto nunca ponderámos suspender o empreendimento. Aliás, à medida que o projecto avançava, o nosso entusiasmo crescia, porque tínhamos a plena convicção que ele se viria a tornar num dos melhores projectos residenciais e de rendimento do centro de Lisboa. A nossa equipa discutiu internamente o projecto em reuniões longas, os nossos arquitectos fizeram 6 ou 7 versões do projecto até atingirmos este resultado.
Independentemente das oscilações do mercado, acreditámos sempre que o SottoMayor Residências seria um investimento seguro, com elevados padrões de qualidade, que não defraudaria as expectativas dos potenciais compradores.
Trata-se do maior projecto de reabilitação em Lisboa. Como está a ser recebido?
A receptividade tem sido a melhor possível, tanto em termos comerciais como de reconhecimento pela recuperação de um património arquitectónico único, onde foi possível preservar a nobreza original dos edifícios com recurso à mais moderna engenharia. Dos 97 apartamentos que compõem o projecto só restam sete por vender. As três lojas incluídas no empreendimento ficaram no activo da Coporgest para rendimento, estando já arrendadas. Do ponto de vista do reconhecimento, o projecto foi distinguido com um prémio internacional, o de "Best Residential Renovation/Redevelopment Portugal", atribuído pela European Property Awards Development em associação com o The Telegraph.
Qual o conceito do SottoMayor Residências?
É um empreendimento de charme que conjuga o clássico com o moderno, a tradição arquitectónica com o conforto que é proporcionado pelos equipamentos actuais. Dos quatro edifícios que integram o SottoMayor Residências, três são originais dos anos 20, com uma linguagem inspirada na arquitectura francesa, tendo sido mandados construir pelo banqueiro Cândido Sotto Mayor. O projecto permitiu preservar as características emblemáticas dos edifícios, ao mesmo tempo que, para garantir os mais modernos acabamentos, foi dada a maior atenção a cada detalhe.
Dito de outro modo: os compradores têm a possibilidade de morar num edifício histórico e repleto de charme, mas com todo o conforto e comodidade que os tempos modernos exigem. Gozam ainda da vantagem adicional da localização de excelência, junto da Avenida da Liberdade e com a proximidade do Parque Eduardo VII, transportes, escolas…
Para a Coporgest, enquanto promotor imobiliário, fica a certeza de que estamos a devolver à cidade um património de eleição, tanto pela sua imponência arquitectónica como pela importância histórica, onde vale a pena investir.
Em termos da sua reabilitação como [decorreu] o processo? Quais os principais desafios?
Pela dimensão da obra, os desafios foram muitos e sucessivos. Basta atentar em alguns números: estamos a falar de 26.400 metros quadrados de construção, dos quais 16.300 acima do solo, 44 mil metros cúbicos de escavação, 9 mil metros quadrados de lajes demolidas, 2 mil toneladas de ferro e 15 mil metros cúbicos de betão.
A intervenção inicial teve uma grande dificuldade pela falta de conhecimento do estado estrutural do empreendimento na altura da aquisição. Havia zonas dos edifícios onde era impossível aceder, sobretudo por razões de segurança. Havias zonas literalmente a desmoronar-se. Tivemos de proceder à demolição do interior de dois dos três edifícios, porque estavam completamente degradados e comprometidos estruturalmente. Por outro lado, assegurámos a manutenção das fachadas, núcleos de escadas, elevadores originais, halls de entrada e inúmeros elementos com interesse patrimonial. Num outro edifício, que não estava tão degradado, a reabilitação foi integral, com preservação da estrutura de madeira pré-existente e de todos os elementos patrimoniais relevantes.
Ao nível dos acabamentos, a intervenção foi igualmente muito exigente de modo a obter um nível de conforto muito elevado para os futuros residentes.
Numa altura em que Lisboa está com uma forte dinâmica ao nível da reabilitação o que diferencia este projecto dos demais?
O SottoMayor Residências foi alvo de uma reconstrução total, com intervenções muito exigentes a todos os níveis. A marca de água deste projecto assenta no facto de ter sido possível valorizar a nobreza da arquitectura de exteriores e de interiores de outros tempos conjugando-a com a modernidade dos acabamentos. Por outro lado, viver no SottoMayor Residências é desfrutar da melhor localização no coração de Lisboa. Ter uma piscina e um jardim nesta localização é um privilégio.
Além disso, a Coporgest distingue-se por ter uma equipa interna de arquitectos e engenheiros civis que acumulou muita experiência ao longo destes anos de trabalho, o que nos permite dominar completamente a qualidade construtiva dos imóveis e dos acabamentos. Neste domínio, não dormimos em serviço. Dou-lhe dois exemplos: a insonorização destes apartamentos é invulgarmente eficaz e surpreende todas as pessoas que entram nos apartamentos. Ou o facto de todas as casas de banho serem revestidas a pedra mármore "casada", do chão até ao tecto. Não é comum atingir este patamar de exigência e não haverá muitos promotores com a capacidade de atingir este grau de qualidade.
Todos os edifícios foram pensados para habitação?
Sim, o SottoMayor Residências é um empreendimento residencial, com uma pequena componente comercial através de três lojas ao nível da rua. Dos quatro edifícios que integram o projecto, três deles são compostos por fracções destinadas a venda, a cargo do nosso parceiro Fine & Country. Estes três edifícios integram um total de 87 apartamentos que vão do T0 ao T5. O quarto edifício, composto por 10 apartamentos, está afecto exclusivamente a alojamento turístico.
Sei que também vão aplicar neste empreendimento o vosso conceito de serviced apartaments através da Lisbon Best Apartments. Será para todos os apartamentos ou dependerá da vontade do cliente?
No SottoMayor Residências a actividade de alojamento turístico está confinada a um dos edifícios, o Marquês Best Apartments. Nos nossos empreendimentos nunca misturamos residentes com turistas, ou seja, não coexistem unidades de habitação permanente com fracções exploradas pela LBA. Esta actividade de "serviced apartments" é desenvolvida através de uma unidade de negócio específica da Coporgest, a marca Lisbon Best Apartments (LBA).
O edifício afecto a alojamento turístico neste empreendimento é já o sexto da carteira actual da LBA, num total de 54 apartamentos de tipologias T1 a T3. Esta unidade de negócio da Coporgest deu os primeiros passos com a abertura de duas unidades: o Chiado Trindade Apartments (com 5 apartamentos) e o São Bento Best Apartments (com 8 apartamentos). Em 2016, abrimos mais três unidades, todas localizadas na zona do Chiado: o Chiado Mercy Apartments (16 apartamentos), o Chiado Square Apartments (8 apartamentos) e o Chiado Camões Apartments (7 apartmentos).
Todos estes edifícios foram desenhados e mandados construir pela Coporgest e são 100% dedicados a alojamento local. Como digo, nunca misturamos a habitação permanente com o alojamento turístico, que é a actividade reservada à LBA.
Que tipo de cliente procura mais este serviço?
São clientes que procuram uma alternativa à oferta hoteleira tradicional, com um serviço associado de elevada qualidade. O nosso posicionamento no mercado é premium e qualquer das seis unidades que exploramos está entre os operadores que praticam os preços mais elevados na mesma zona. Pela monitorização que fazemos apercebemo-nos que seremos o segundo ou terceiro operador mais caro em Lisboa. Mas a localização da nossa oferta, a qualidade e o nível de serviço são factores diferenciadores face à concorrência. Aliás, os clientes deixam marca visível dessa qualidade, designadamente através dos milhares de comentários e classificações que já temos na Booking. Estou muito orgulhoso deste resultado e do desempenho da minha equipa.
Este é um conceito que tem vindo a crescer. Na sua opinião a que deve esse crescimento?
É um crescimento que caminha a par com o incremento geral do turismo no país, designadamente em Lisboa, uma cidade cada vez mais apreciada por quem nos visita pela sua luz muito própria, pelo ambiente acolhedor e pelo clima ameno, onde é possível desfrutar de mais de 250 dias de sol. Acresce que os turistas procuram cada vez mais experiências únicas e irrepetíveis, privilegiando a flexibilidade e o conforto proporcionados pelo alojamento local. No caso da LBA recebemos hóspedes das mais variadas geografias. O principal país emissor é o Brasil (12,5% dos hóspedes), seguindo-se os Estados Unidos (9,8%), a Espanha (9,7%) e o Reino Unido (8,2%).
Que outros projectos se encontram a desenvolver?
Temos sete projectos em pipeline, em fases diferentes de evolução. Enquanto promotores imobiliários, o mercado residencial continuará a ser o nosso core business. Neste segmento destaco, a título exemplificativo, a reabilitação do edifício Duques de Bragança, um dos imóveis mais soberbos de Lisboa, em termos de qualidade construtiva, nobreza de materiais, desenho pormenorizado, localização e vistas extraordinárias. O projecto estará concluído em Janeiro de 2019 e o edifício tem a particularidade histórica de já vir referenciado nos "Maias", de Eça de Queiroz, numa época em que funcionava como unidade hoteleira, o então Hotel Bragança. Além deste, temos mais cinco projectos residenciais na calha.
À margem do mercado de habitação, estamos igualmente a desenvolver uma unidade hoteleira no coração de Lisboa, o Lisbon Chiado Hotel, de cinco estrelas, que deverá estar concluído em 2020. Será gerido por uma equipa própria da Coporgest, abrindo caminho a uma nova unidade de negócio da empresa.
No que diz respeito à Coporgest e ao trabalho que têm a desenvolver qual a vossa estratégia para o futuro? Irão manter-se na reabilitação?
Como promotores imobiliários cabe-nos estar atentos às melhores oportunidades de negócio. Queremos continuar a crescer de forma consistente, mantendo a solidez da empresa, com a actividade centrada na zona de Lisboa, em projetos de qualidade e diferenciadores. Mantemo-nos como uma empresa com capital 100% português numa área em que os principais concorrentes são hoje fundos de investimento estrangeiro.
Em termos de actividade, estamos preparados tanto para reabilitar como para construir de raiz. Aliás, no caso do SottoMayor Residências, um dos prédios teve de ser construído de raiz, pois já havia sido demolido pelo anterior proprietário. Por opção, assumimos o controlo in house de cada projecto, desde a concepção à conclusão. Isto é, temos o domínio total sobre a execução do projecto, não dependendo de terceiros para acompanhar e controlar a qualidade das nossas obras.
Provavelmente, uma boa parte dos nossos próximos projectos residenciais, a desenvolver a partir de 2019, serão destinados à classe média nacional, em zonas mais periféricas de Lisboa, permitindo praticar um preço mais baixo por metro quadrado. Isto sem prejuízo de continuarmos a olhar para oportunidades no centro histórico, embora aqui tenha havido uma grande inflação dos preços.