Savills Portugal | Savills Impacts
•Londres continua a ser o mercado de investimento imobiliário mais internacional do mundo e contabilizou 62% da atividade de investimento em 2021;
•Coletivamente, as cidades mundiais obtiveram, em 2021, volumes de investimento imobiliário de mais de 1,3 biliões de dólares;
•A Savills prevê uma diminuição global da procura de escritórios em toda a Europa entre 8-10% à medida que as empresas se adaptam às novas formas de trabalho.
2022 é o ano em que a Humanidade começa a emergir da pandemia, o ano em que o mundo começa a voltar ao normal. Ao mesmo tempo que as pessoas voltam à sua rotina, a Savills lança o seu estudo Impacts 2022, que pretende explorar a nova tendência global - "Reconectar".
O estudo conclui que as principais cidades do mundo estão a retomar a sua atividade e que as pessoas procuram uma reconexão ao seu local de trabalho exigindo, no entanto, uma maior qualidade de vida, flexibilidade e políticas de sustentabilidade. Esta edição do Savills Impacts aborda perspetivas sobre a nova era do trabalho, o futuro das cidades resilientes, o comércio/retalho físico, as oportunidades do mercado imobiliário e a realidade atual da cadeia logística.
Uma nova era do trabalho
As pessoas estão a reconectar-se ao seu local de trabalho, mas também a exigir uma nova realidade. As novas tecnologias, alterações demográficas e o impacto da Covid-19 transformaram a forma como a sociedade global experiencia o mundo. As prioridades passaram agora a ser a tecnologia - potenciadora de trabalho remoto - a diversidade, o talento e o espaço de trabalho enquanto lugar que proporciona bem-estar e qualidade de vida. Perante os novos fatores prioritários, as empresas deverão adaptar-se ao "novo normal" para atrair e reter talento, através da diversidade e do trabalho flexível, o que permitirá aumentar os níveis de satisfação e a integração dos colaboradores.
Como exemplo desta nova era do trabalho, a cidade de Lisboa foi recentemente eleita como o destino preferido dos nómadas digitais, oriundos de todo o mundo, e o Algarve conquistou a 4ª posição como destino favorito para os nómadas digitais trabalharem.
O inquérito Savills Office FiT 2021 concluiu que 12% dos trabalhadores revela interesse por espaços de coworking, em comparação com 3% verificados em 2020. Prevê-se que o tipo de espaço flexível se torne ainda mais diversificado, com localizações disponíveis no centro das cidades como em áreas suburbanas.
No entanto, a procura de espaço flexível é também suscetível de aumentar com o crescente número de pessoas que optam por trabalhar por conta própria. No Reino Unido, os pedidos de espaço flexível para escritórios aumentaram 82% em relação aos níveis pré-pandémicos. A Savills prevê uma diminuição global da procura de escritórios em toda a Europa entre 8-10% à medida que as empresas se adaptam às novas formas de trabalho.
Os green offices registam também uma tendência crescente à medida que as preocupações com as políticas de ESG são cada vez mais prementes. Os EUA e cidades como Londres, Paris, Pequim e Xangai são os locais que apresentam o maior número de escritórios com certificados verdes. Em média, 28% do stock total nas 20 principais cidades globais tem o certificado verde, o que significa que mais de 70% do stock existente deverá sofrer alterações no futuro.
O futuro das cidades resilientes
As pessoas estão a reconectar-se com as cidades. Apesar do top Savills das cidades mais resilientes ter permanecido quase inalterado nos últimos 5 anos, as preferências sobre a tipologia de cidade mais atrativa estão a mudar significativamente. A equipa da Savills World Research classificou 500 cidades tendo em consideração fatores como o mercado imobiliário, força económica, economia e tecnologia e resiliência ambiental e, as cidades que se encontram no topo do ranking, estão mais preparadas para se adaptarem ao futuro económico e desafios ambientais.
As preferências sobre a cidade estão a mudar, graças a um crescimento rápido das economias e ao custo de vida mais baixo. Por exemplo, algumas cidades americanas de dimensão "média" estão hoje no top 10. Outros fatores-chave desta alteração prendem-se com a tecnologia e a economia pelo que, as cidades que acolhem indústrias de alta tecnologia estão a atrair pessoas e capital. São Francisco, Boston e Xangai subiram todas as classificações no último ano.
O Savills Prime Residential Index registou um crescimento de preços em 28 das 30 principais cidades em 2021, assim como o maior crescimento anual de preços no mercado do arrendamento desde 2014. Os dados da Savills demonstram também que a ocupação dos escritórios da cidade de Londres aumentou 65% em 2021 e, em janeiro de 2022, a ocupação mensal foi a mais elevada desde 2018. Da mesma forma, Nova Iorque registou a maior taxa de ocupação trimestral dos últimos dois anos no último trimestre de 2021.
Quanto ao investimento no setor imobiliário, uma cidade resiliente terá um grande mercado líquido, investidores nacionais e internacionais e fortes direitos de propriedade. Coletivamente, as cidades mundiais obtiveram, em 2021, volumes de investimento de mais de 1,3 biliões de dólares - 59% acima do ano anterior.
Londres continua a ser o mercado imobiliário mais internacional do mundo e contabiliza 62% da atividade de investimento (2021), o que equivale a 31,9 mil milhões de dólares.
Oportunidades e desafios para o setor imobiliário
O investimento global em apartamentos atingiu um valor recorde de mais de 478 mil milhões de dólares em 2021 e, no terceiro trimestre do ano, o investimento excedeu pela primeira vez o mercado dos escritórios.
Na maioria dos países, os retornos totais do investimento para a habitação em 2020 foram de 5,5%-8,3%. O aumento do investimento em habitações multifamiliares levou a que os rendimentos líquidos atingissem níveis mínimos de 3% ou menos, na maioria das geografias.
A procura de habitação para arrendamento, especialmente habitação acessível, pode aumentar durante períodos de incerteza, nomeadamente se os critérios de empréstimo mais rigorosos reduzirem a procura. A procura tem sido impulsionada sobretudo por jovens que se deslocam para centros urbanos para trabalhar e estudar e, neste sentido, é pouco provável que esta situação seja alterada pela Covid-19 a longo prazo.
Um outro desafio para os investidores é a crescente intensidade operacional dos ativos para arrendamento. Numa fase pós-pandémica, os ocupantes passam mais tempo em casa e focam-se em aspetos como o bem-estar e a conveniência, sendo essencial uma divisão entre o espaço de escritório e a esfera familiar. Após a experiência de confinamento, os espaços exteriores e janelas de maior dimensão tornaram-se um pré-requisito, ao mesmo tempo que o interesse pela segurança e saneamento foi reforçado.
Retalho físico: uma aposta das marcas internacionais
Nova Iorque, Paris e Londres são as cidades mais procuradas pelos retalhistas para novas oportunidades de negócio, devendo também recuperar mais rapidamente este ano do que outras cidades, de acordo com o ranking Savills Retailer Attractiveness City, que fez parte do programa global de investigação Impacts 2022.
A loja física assumia um papel cada vez mais central mesmo antes da pandemia. No entanto, a necessidade das marcas se reconectarem com seus clientes e o desejo de interação humana após longos períodos de confinamento, intensificaram esta tendência. Numa era de consumo cada vez mais digitalizada, as lojas físicas estão agora a tornar-se destinos de lazer e entretenimento.
Por outro lado, a Savills observou uma tendência inversa e, ao mesmo tempo, interessante. Algumas marcas que não necessitam de lojas físicas para prestar os seus serviços, utilizam-nas apenas como parte da estratégia de construção da sua identidade. Este ano, por exemplo, a gigante de streaming Netflix vai abrir sua primeira loja física em Tóquio.
"A Covid-19 criou mudanças inevitáveis para a indústria do retalho tendo em conta os níveis crescentes de atividade de comércio eletrónico", sublinha Sam Foyle, Director of Retail, Savills. "No entanto, as ramificações da pandemia no comportamento do consumidor serviram para acelerar tendências anteriores e a resiliência de muitas destas cidades faz com que o retalho físico continue a ser essencial na estratégia de uma marca para se reconectar com os clientes, e impulsionar as vendas."
Cadeias de logística seguras continuarão a estimular o interesse dos investidores por armazéns
Em 2021 foram investidas 237 mil milhões de libras no setor logístico a nível mundial (um aumento de 81 mil milhões de libras em relação à média de longo prazo), mais um recorde de utilização de ativos logísticos tanto na Europa (sendo 28% acima da média de longo prazo) como nos EUA. A taxa de disponibilidade situa-se, atualmente, nos 3,5% na Europa e nos 4,4% nos EUA.
De acordo com a Savills, o setor global da logística tem um futuro promissor, sendo os seus principais condutores o comércio eletrónico e a procura de espaço adicional para assegurar cadeias de fornecimento de empresas internacionais. Um inquérito da McKinsey de 2021 revelou que 61% das empresas tinham procedido ao aumento do inventário de produtos essenciais, o que pode ser encarado como um importante motor para ocupação de armazéns em todo o mundo. No entanto, as taxas de disponibilidade encontram-se em níveis muito reduzidos e o inquérito Savills Logistics e Industrial Real Estate 2021 concluiu que a falta de oferta constituía o principal desafio para o mercado.
A pressão do fornecimento obrigará a indústria a inovar, pelo que é esperado um aumento do número de armazéns de vários andares na Europa, especialmente nos locais próximos das grandes cidades. A integração de um nível mais elevado de tecnologia na indústria será também essencial para evitar futuros desafios na cadeia de abastecimento.
Existirão, sem dúvida, mais desafios no horizonte este ano para as cadeias de logística, com o aumento da inflação, a escalada do conflito na Ucrânia e as medidas restritivas aplicadas na China para travar a propagação da Covid-19.
Alexandra Portugal Gomes, Head of Research da Savills Portugal, afirma que "Portugal, e mais particularmente a sua capital, está em linha com as tendências observadas no mercado imobiliário internacional. Com o plus de ser percecionado como um safe-heaven pelos investidores que procuram estabilidade e segurança. Os mercados residenciais, escritórios e logística seguem em níveis de performance muito positivos, já em total recuperação e a caminho de serem batidos recordes relativamente aos níveis pandemia, o que aumenta a atratividade do nosso mercado. Também no mercado nacional os fatores principais que estão a ditar as principais tendências de ocupação, estão intrinsecamente ligados aos novos modelos e espaços de trabalho, a novos perfis de trabalhadores, como sejam os nómadas digitais e também à imperativa aplicação de políticas ESG e de sustentabilidade".