CHabitação-cálculo de juro - Créditos - Fórum de Finanças Pessoais | by Doutor Finanças
CHabitação-cálculo de juro
By fhff,
February 16, 2009 in Créditos
fhff 16
Esta é a minha primeira participação no forum, que já frequento há algum tempo. Tem sido de grande utilidade e a todos agradeço.
Se possível agradecia uma pequena ajuda no que respeita ao meu crédito habitação, nomeadamente no cálculo da taxa de juro.
As condições de crédito são as seguintes (escritura):
- Taxa indexada à Euribor a 6 meses, sendo aplicável, nas datas de revisão semestral, a euribor fixada no último dia útil do mês imediatamente anterior, neste caso Janeiro, base 360 dias\ano
- Spread de 1,1 com bonificação de 0,25+0,25, cujos critérios cumpro. Ou seja Spread de 0,6
- Arredondamento ao múltiplo de 0,25 superior (agora penso que deve ser à milésima)
- O banco apresentou-me uma taxa revista em Fevereiro (6 meses) de 3,9650%
Ora, segundo o que pude pesquisar, a Euribor apresentava um valor de 2,176% em 30 de Janeiro, logo a Taxa + Spread deveria ser cerca de 2,78%. Mesmo que não considerassem a bonificação o valor seria de 2,18 + 1,1 = 3,28.
A questão é: o meu cálculo está correcto ou estou a pensar mal e o banco está a calcular correctamente a minha taxa?
A taxa foi revista com base no valor da media da mensal da Euribor no mes anterior e nao apenas do ultimo dia.
A taxa foi revista em Fevereiro ou o novo valor da prestaçao foi em Fevereiro? E´ que se o novo valor foi em Fevereiro, entao a taxa foi revista em Janeiro e a media aplicada a de Dezembro (que, como podes ver no Blog foi de 3,365%, o que bate certo com o valor apresentado pelo banco). Se a taxa foi revista so´ em Fevereiro, em principio ja o devia ter sido com base na media do mes de Janeiro, deves esclarecer-te junto do banco sobre o porque...
Respondendo à pergunta: a minha prestação só foi alterada neste mês de Fevereiro. Isto é só a partir deste mês, inclusivé, é que ela foi alterada/ reduzida. Quer isto dizer que o mês usado para o cálculo foi Dezembro e não Janeiro? Na minha escritura não é mecionada qualquer média da Euribor, mas sim o valor no último dia útil do mês imediatamente anterior à revisão.
Relativamente ao porquê do mês de Dezembro sugiro a leitura do artigo que o Pedro Pais publicou no blog: http://www.pedropais.com/2008/03/07/revisao-da-taxa-de-juro-euribor/
Quanto ao facto de ser usada a média em vez do valor do último dia (conforme a escritura), isso foi estipulado no Decreto-Lei 240/2006:
Decreto-Lei n.º 240/2006
O disposto no presente decreto-lei aplica-se aos contratos de crédito referidos no artigo anterior que venham a ser celebrados após a sua entrada em vigor e aos contratos em execução, a partir da refixação da taxa de juro, para efeitos de arredondamento, que deve ocorrer logo após o mencionado início de vigência.
Quando a taxa de juro aplicada aos contratos de crédito abrangidos pelo disposto no presente decreto-lei for indexada a um determinado índice de referência, deve a mesma resultar da média aritmética simples das cotações diárias do mês anterior ao período de contagem de juros.
Mas, o que é um facto, é que não refere que a questão da média mensal da Euribor se aplique aos contratos antigos... Pelo menos segundo a interpretação que eu faço dele...
Podes aproveitar e perguntar ao banco em que se baseou para fazer essa alteração. Eu não conheço as leis todas de cor
Ok. Muito obrigado pelo esclarecimento e pela indicação do link.
Vou tentar tb. averiguar a questão junto do banco.
Eu se fosse a ti não reclamava com o facto de eles estarem a fazer a média aritmética da Euribor.
Afinal, agora podes sair prejudicado pois a mesma está a descer, mas quando ela começar a subir já te daria jeito a média e não a taxa no último dia
Quanto à Euribor utilizada, se a tua prestação de Fevereiro já vem actualizada então eles tiveram de usar a média de Dezembro, pois foi em Janeiro que eles fizeram o cálculo e te avisaram da nova prestação.
inconformado 0
Tendo estranhado o valor das prestações revistas em Fevereiro (01/02/2009) do meu empréstimo á habitação (empréstimo principal e empréstimo paralelo), efectuei várias simulações na internet e verifiquei que as referidas prestações foram calculadas erradamente com a média mensal da euribor do penúltimo mês à revisão. No contrato complementar que tenho com o banco vem referido que a média a utilizar para cálculo das prestações é a média do mês anterior à revisão. Ora se a revisão ocorre a 01/02/2009… (as prestações são debitadas na minha conta no último dia útil de cada mês).
Assim, no dia 09/03/2009, solicitei ao meu gestor de conta que o erro fosse corrigido; referiu que iria solicitar o esclarecimento da situação. Sem resposta, dirigi-me novamente ao balcão do Santander (31/03/2009) e foi-me comunicado pelo gestor de conta que tinha havido erro não na revisão de Fevereiro de 2009, mas sim na revisão das prestações de Agosto de 2008. De imediato lhe referi que o erro ocorreu sim na última revisão e não na revisão de Agosto de 2008, conforme se poderia comprovar pela leitura do contrato complementar e pela consulta dos extractos bancários. O gestor de conta comunicou-me que iria solicitar novos esclarecimentos…
MAIS GRAVE… Após analisar os extractos que tenho em casa e as revisões das prestações dos últimos 3 anos, verifiquei que a prática do banco tem sido a seguinte: 1º) Sempre que a média mensal da euribor está a subir, utilizam a média mensal da euribor do último mês para o cálculo da prestação; 2º) Sempre que a média mensal da euribor está a descer, utilizam a média mensal da euribor do penúltimo mês para o cálculo da prestação.
Por conseguinte, voltei a conversar com o meu gestor de conta (07/04/2009) entregando-lhe uma tabela que construi onde se podia constatar a prática ilegal do banco na revisão das prestações.
O gestor de conta referiu-me que iria anexar a tabela que lhe entreguei ao pedido de esclarecimento/resolução do problema.
Aguardo até à data por um contacto do meu gestor de conta…
QUESTÕES: Estou a fazer uma leitura/raciocínio correcto?; Se a revisão da taxa de juro ocorre no dia 01/02/2009, a média mensal da euribor a utilizar para cálculo das prestações é a de Janeiro de 2009?; Caso não consiga resolver o problema descrito com as diligências que efectuei, como devo proceder e a que entidade(s) devo recorrer para ver os meus direitos salvaguardados?
Agradeço desde já os vossos esclarecimentos.
A 1ª questão está respondida neste tópico em relação ao resto a confirmar se o que descreves para alem de procurares outro banco deves fazer uma reclamação ao banco de Portugal no livrinho que eles te fornecem no balcão independentemente de eles te pagarem o que te é devido ou ñ.
Ora se a revisão ocorre a 01/02/2009… (as prestações são debitadas na minha conta no último dia útil de cada mês).
Esta frase faz-me alguma confusão...
Regra geral as prestações são debitadas com data valor do dia da escritura, se por exemplo fizeste a escritura no dia 31 parece-me que poderão haver oscilações sobre qual das taxas a utilizar ao longo dos meses.
Será que nos podias dizer em que dia foi feita a tua escritura ? E já agora, qual é a periodicidade da euribor que está contratada, suponho que 6 meses, mas queria confirmação ?
Hugoriba 0
O caso do FHFF é idêntico ao meu e para se regular pode contar com as médias da Euribor de Dezembro e Junho para a alteração da prestacção 2 meses depois (Fevereiro e Agosto).
O valor apresentado está correcto.
Relativamente á outra questão se realmente houver essa discrepancia nos meses de cálculo da média deve reclamar. Por norma (e julgo que é sempre o caso), a média calculada refere-se a dois meses antes da mudança da prestação.
Primeiro obrigado por responderes à minha mensagem.
Neste momento não sei em que data é que fiz a escritura. No entanto, o que o contrato complementar refere é que as prestações são debitadas na minha conta no último dia de cada mês quando se trata de dia útil. Quando esse dia não coincide com dia útil, são debitadas no 1º dia útil seguinte.
De qualquer forma, as datas em que as taxas de juro são revistas são a 1 de Fevereiro e 1 de Agosto de cada ano (prestações revistas semestralmente). São estas as datas de referência para o cálculo das novas prestações. Assim sendo, as médias da taxa euribor a utilizar deveriam ser, respectivamente, Janeiro e Julho.
Tudo bem, mas o que refere o contrato complementar é que deve ser utilizada para cálculo da taxa de juro das novas prestações a média aritmética da taxa euribor do mês anterior à revisão. Ora se as revisões ocorrem a 1 de Fevereiro e a 1 de Agosto...
Aproveitando este tópico...
Fiz a escritura no dia 13/03/2009. Na altura a taxa de juro nominal foi de 2.393 a que correspondia uma TAE de 2.419.
O empréstimo foi de 75000, indexado à euribor 3M e com um spread de 0,45.
Hoje recebi uma carta do banco:
"ALTERAÇÃO DE PRESTAÇÃO.
Informamos que, a partir do vencimento de 2009-07-13, inclusive, o valor das prestações do empréstimo passa a ser de € 218,11, devido a ALTERAÇÕES DE TAXA/SPREAD.
A taxa de juro nominal para a operação em epígrafe, arredondada à milésima do ponto percentual mais próximo é de 1,732% a que corresponde a Taxa Anual Efectiva de 2,486%."
Fui calcular a taxa de juro nominal e está certa. Pelo que li no fórum é a média da Euribor no meu caso do mês de Maio mais o meu spread - 1.282+0.45=1.732.
Agora o que não consigo calcular é a TAE. Usando os valores da escritura e o simulador do banco de portugal dava certo, mas agora não. E não seria suposto ficar com uma TAE mais baixa agora do que no início?
Provavelmente anteriormente não te estavam a considerar as despesas todas, seguros e afins, e agora já estão, daí essa diferença.. No entanto o que conta para a prestação é a TAN por isso se essa bate certo, eu não me preocupava muito mais se não me pedirem mais nada ao que já estava acordado