Incorporações - Morosini Engenharia
A incorporação imobiliária se caracteriza pela atividade exercida por pessoa física ou jurídica, com o objetivo de realizar a construção de unidades individuais ou em conjunto, para alienação total ou parcial das mesmas. A incorporação imobiliária é regida pela lei nº 4.591 de 16 de Dezembro de 1964.
O incorporador poderá fazer as vendas das unidades individuais, ainda na planta, que está em construção, entretanto, é importante que o interessado se certifique se a incorporadora já procedeu o registro dessa incorporação no registro de imóveis local, onde está o imóvel objeto dessa incorporação.
Vale salientar que, uma vez que o memorial de incorporação não foi registrado no cartório de registro de imóveis local das unidades em construção a venda, estará o incorporador cometendo crime contra a economia popular.
Um detalhe importante no âmbito da incorporação imobiliária, é que se o incorporador for cessionário do terreno ou seu promitente comprador, o contrato de compra e venda deverá conter as cláusulas de irretratabilidade e irrevogabilidade. Ainda deve o mesmo, estar na posse do terreno para que se caracterize a ideia de definitividade, uma vez que o contrato não sendo definitivo, o mesmo poderá ser rescindido.
A incorporação constitui como todo e qualquer investimento em receitas e despesas, que nesse caso consiste no custo de toda a construção, bem como, no custo da averbação das unidades, para a sua individualização e discriminação, em caso de condomínio.
Cabe ao incorporador a adoção de todas as medidas cabíveis, para a administração e preservação do bem afetado, inclusive podendo proceder a adoção de medidas judiciais.
Fica também a cargo do incorporador, a captação de recursos para a incorporação do bem empreendimento imobiliário, devendo aplicá-lo na forma prevista em lei, e assim preservar os recursos necessários para a conclusão da obra.
Deve o incorporador deixar o livre acesso a pessoa nomeada como representante da comissão a livros contábeis, contratos, movimentação da conta de depósito exclusiva da incorporação em questão, bem como, a quaisquer outros documentos relativos ao empreendimento imobiliário.
É bom lembrar que a incorporação se subdivide em duas modalidades, que são elas a incorporação a preço certo ou fechado, e incorporação a preço de custo ou chamada de condomínio fechado.
No caso do condomínio fechado, esse tipo de incorporação se caracterizará, quando um grupo de pessoas adquire um terreno, elaboram o projeto, contratam a construtora, e elas mesmas assumem o risco pelo empreendimento.
Já no caso da incorporação a preço certo, o contrato assume o status de promessa de compra e venda, ficando o comprador ciente do preço previamente estabelecido, sobre qual poderá incidir juros ou não. Nesse caso, o valor da construção poderá ser pago uma parte durante a obra, e a outra no término da mesma. Poderá ainda se utilizar do financiamento bancário, ou de recursos do próprio incorporador.
Já na incorporação a preço de custo, essa deverá ser por instrumento contratual, que terá o status de promessa de compra e venda da fração ideal do terreno, e do contrato de construção por administração a preço de custo em relação a cada unidade produzida. Nesse tipo incorporação, o preço cobrado corresponde a parte que cada um tem no empreendimento imobiliário, ou seja, uma vez aceito o orçamento da construção pelo adquirente, haverá o rateio entre os condôminos do custo gerado pela construção.
É crucial para o comprador, antes da aquisição de um empreendimento imobiliário, ler a minuta do contrato com bastante atenção, bem como, elucidar todas as dúvidas no que tange as formas de pagamento, valor das parcelas, correção monetária, a taxa mensal e se haverá a cobrança de juros.