Aproveitando o desconhecimento de compradores sobre quais são os seguros obrigatórios dos financiamentos imobiliários, bancos podem induzir o cliente a contratar proteções adicionais, como seguro de vida e seguro contra incêndio.
Prometer taxas menores para quem adquirir esses seguros opcionais ou condicionar a aprovação do financiamento à contratação dessas proteções são práticas ilegais, caracterizando a chamada "venda casada", proibida pelo artigo 39 do CDC.
Omitir que esses seguros adicionais não são obrigatórios também é uma prática ilegal. Segundo o CDC, o consumidor tem o direito à informação. Ter clareza do que está sendo oferecido impede que tenha um ônus adicional, ou seja, pague por serviços que na verdade não é obrigado a contratar.
Esses produtos financeiros não são, necessariamente, ruins, pois podem oferecer uma cobertura maior do que a prevista nos seguros obrigatórios. O problema é que o comprador tem o direito de saber que a aquisição desses seguros é opcional, e que a concessão do empréstimo não deve ser condicionada à contratação deles.
Mesmo que o valor dos seguros adicionais represente um pequeno acréscimo no valor das prestações da compra da casa própria, esse custo pode ser expressivo em financiamentos mais longos, segundo Maria Inês Dolci, diretora da Proteste. "Por isso, é necessário analisar se a inclusão desses seguros realmente vale a pena".
Financiamentos imobiliários enquadrados no SFH devem incluir, obrigatoriamente, dois tipos de seguros: o de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e o de Danos Físicos ao Imóvel (DFI).
O MIP quita o saldo devedor em caso de morte ou invalidez dos compradores, sendo que quanto mais idoso for o comprador, maior é o seu custo. Caso mais de uma pessoa participe do financiamento, a indenização será proporcional à renda do comprador que faleceu ou ficou com sequelas permanentes causadas por doença ou acidente.
No caso de imóveis com valores superiores a 750 mil reais em SP, RJ, MG e DF, e superiores a 650 mil reais nos outros estados, incluídos no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), o comprador não é obrigado a contratar qualquer seguro.
Os custos do MIP e do DFI devem estar incluídos no valor das parcelas do financiamento e também no contrato de concessão do crédito pelo banco, para a aquisição do imóvel.
Por isso, uma maneira fácil de verificar se o banco está incluindo produtos indevidos na operação é checar se o contrato de alguns dos seguros oferecidos é separado do contrato de financiamento.
Caso confirme a existência de venda casada, o comprador deve denunciar a prática à ouvidoria do banco. Se o problema não for solucionado, deve fazer uma reclamação ao Banco Central.
A forma mais efetiva de não pagar a mais pelo crédito é comparar o Custo Efetivo Total (CET) do financiamento de diferentes instituições financeiras. "O CET inclui, além das taxas de juros cobradas no empréstimo, todos os encargos incluídos no financiamento do imóvel, inclusive o custo de seguros", diz Maria Inês, da Proteste.
O banco é obrigado por lei a oferecer ao menos duas opções de apólices coletivas dos seguros obrigatórios ao consumidor, ao conceder o financiamento. Uma das proteções deve ser oferecida por uma seguradora que não seja ligada ao banco, de acordo com a Resolução 3.811 do Banco Central.
A Resolução 3.811 do Banco Central prevê ainda que o comprador do imóvel possa mudar de apólice durante o financiamento. A nova proteção passará a vigorar após a 3ª parcela do financiamento paga pelo cliente, a partir da solicitação da mudança do seguro.