“Foi assim com os flats, nos anos 70 e 80, com os hotéis, entre os anos 2000 a 2010, e assim tem sido com os residenciais com serviços hoteleiros e com a multipropriedade”, explica Calfat. Para ele, é preciso conhecer o que é o mercado imobiliário turístico, antes de se aprofundar nos três sistemas.
Em sua visão, tudo faz parte de um tronco maior, que é o turismo. O imobiliário turístico é um galho robusto e principal. A Multipropriedade, o Timeshare e o Fractional são outros três galhos.
“Na verdade, o timeshare e o fractional são os primos mais velhos da multipropriedade. A multipropriedade é uma derivação do timeshare e muito parecida com o fractional”, afirma.
Na Segunda Guerra Mundial, após quatro anos de conflitos (1939-1945), não havia um hotel sequer aberto e funcionando na França. “Mesmo após esse período não existiam hóspedes para movimentar o cenário. A Europa estava quebrada. Em escala menor, era uma situação semelhante com a que vivemos agora”, explica o engenheiro civil que atua há mais de 30 anos, como consultor no mercado turístico-hoteleiro. “Se vamos abrir os hotéis, quem serão os hóspedes? Nessa pandemia, muita gente faliu, perdeu emprego, enfim. O Brasil, assim como o restante do mundo, empobreceu.”
Com a dificuldade para manter e desenvolver empreendimentos hoteleiros, a França, principalmente os hotéis da Riviera Francesa, começou a vender hotéis inteiros para 4 pessoas. “Cada indivíduo se tornava proprietário de ¼ do hotel e podia utilizá-lo por 3 meses ao ano. Surgiu assim o conceito de dividir um imóvel pelo tempo’, explica.
Timeshare é um modelo de negócio que se baseia, via de regra, na compra antecipada de hospedagem, por meio de pontos ou número de diárias, a um preço mais baixo em comparação com as tarifas praticadas pelo mercado. Está regulamentado pela Lei Geral do Turismo – Lei Federal 11.771, de 17 de setembro de 2008, artigo 23 §2º –, reconhecido como prestação de serviço de hospedagem.
O Timeshare, ou tempo compartilhado, veio, então, no meio de uma grande crise. “Os americanos gostaram tanto do produto que o aprimoraram.”
Seguindo a mesma linha de raciocínio, mas modificando o padrão, os americanos passaram a dividir propriedades para 52 compradores. “Um ano tem 52 semanas, logo, cada comprador tem o direito de uso de uma semana”, conta Calfat. A validade desse tempo de uso varia. Há projetos de 100 anos e outros de 20. “A Multipropriedade surgiu nos anos 1970, nos Estados Unidos, sendo um grande sucesso desde o início. Na Europa veio evoluindo com o tempo.
“No Brasil, adotamos o termo Multipropriedade quando vendemos uma propriedade em cotas, que podem variar entre 13, 26 e 52, a depender das características de cada projeto. Quem compra essa cota adquire o direito da propriedade”, diz. Há uma escrituração dessa fração pertencente a cada comprador. “O Fractional é a mesma coisa, mas não há a compra de direito de propriedade, e, sim, do direito de uso. O fractional seria o meio do caminho entre o Timeshare e a Multipropriedade.”
No Timeshare, vende-se o direito de uso. Na Multipropriedade, vende-se frações de um imóvel. No Brasil, o fractional se desenvolve pouco, mas o timeshare e a multipropriedade crescem exponencialmente.
Quem compra um pode comprar o outro? Pode. “Mas geralmente são públicos diferentes. O consumidor do Timeshare mira em um valor mais baixo. Já quem mira na escritura, ou seja, na Multipropriedade, está disposto a desembolsar um valor mais alto. No fim das contas, as formas de utilização são semelhantes.”
A Multipropriedade é um modelo de negócio por meio do qual se cria um condomínio especial que permite dividir um imóvel, casa ou apartamento, em frações de tempo. Cada titular de fração tem a propriedade individual do imóvel designada por duas referências: a espacial, que equivale à localização da unidade no seu aspecto físico; a temporal, que equivale ao período do ano para efeito de ocupação e uso, que segue um cronograma de uso compartilhado.
Famílias, normalmente de públicos mais jovens, são o principal público da Multipropriedade. São casais entre 35 e 40 anos, com filhos pequenos ou pré-adolescentes, e que desejam ter o seu imóvel de segunda habitação, mas querem gastar pouco. “A principal motivação aqui é o público aspiracional, ou seja, o público de uma classe B- que de repente compra um imóvel da classe B+ ou A-, mas não tem o dinheiro para comprar ela por inteiro, então adquire um pedaço, uma fração”, conta o especialista.
Nesse processo, existem as intercambiadoras – que possibilitam a troca de semanas por outros períodos semelhantes em hotéis do mundo inteiro. “A RCI e a Interval são hoje as maiores do mundo. A primeira tem 5 mil hotéis e multipropriedades, e a segunda 3 mil. São muitas opções. É um negócio gigante e muito interessante”, pontua Calfat.
Vale ressaltar que as trocas de semanas entre multipropriedades não afeta o valor da escrituração, ou seja, você segue sendo o dono (a) daquela fração, mesmo que opte gozar suas férias, por exemplo, em outro hotel dentro do sistema.
Além da diluição dos custos de aquisição e de manutenção entre diversos proprietários, e a possibilidade de visitar outros destinos, o comprador utiliza exatamente o que ele gastou, ou seja, ele adquire uma fração e essa fração é o suficiente para suas férias durante o ano.
“Por exemplo, se ele tem 3 semanas em algum resort, ele vai utilizar as 3 semanas e isso é exatamente o que utilizaria no caso de ter um imóvel próprio”, conta Caio Calfat. Dessa forma, o imóvel não fica vazio durante o restante do ano. “Se ele tem 1/26 avos de um imóvel, ele vai gastar 1/26 avos das despesas de condomínio também.” O custo original da multipropriedade e o custo de manutenção cabem no bolso dele.
Na multipropriedade é obrigatório ter um serviço hoteleiro responsável pela manutenção do espaço. “Ele não precisa se preocupar em cuidar do imóvel dele. Quem administra isso geralmente é uma empresa que cuida de hoteis, que possui experiência. O comprador fica tranquilo, pois sabe que quando chegar lá terá um quarto arrumado e perfumado, o esperando.”
O empreendimento de multipropriedade que oferece serviços hoteleiros deve atentar para as determinações da Lei Geral do Turismo, bem como à legislação tributária (pagamento de ISS) e à legislação urbanística.
Mesmo após duas grandes crises econômicas – a de 2015, e a atual, do COVID-19, a Multipropriedade atingiu a marca de 110 projetos no Brasil. São 20 mil apartamentos em 60 cidades e 16 estados da federação.
“Uma parte está pronta, outra em construção e outra sendo vendida em início de obra. Esses números são muito representativos porque foram desenvolvidos em apenas 8 anos. Tem muita novidade a caminho, projetos ao lado de parques temáticos, praias, enfim. De todos os tamanhos, desde 50 apartamentos até mil apartamentos”, revela Calfat. Quanto aos públicos, eles são variados – da classe C a classe A-.
A Multipropriedade dispõe de legislação específica que a regula, a Lei Federal 13.777/2018, que operou modificações no Código Civil Brasileiro e na Lei de Registros Públicos.

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