ConJur - Promessa de compra e venda, mesmo sem registro, gera efeitos
Penhora inviável
10 de maio de 2018, 7h19 Imprimir Enviar
Revista Consultor Jurídico, 10 de maio de 2018, 7h19
Afinal, para que serve a lei? (1)
10 de maio de 2018, 14h42
A decisão objeto da notícia constitui uma aberração total, com todo o respeito que devoto ao ministro Paulo Moura Ribeiro, e coloca a todos diante da questão de alta relevância: para que serve a lei?
Se a lei regula determinada relação jurídica; se a lei expressamente preordena que ninguém se escusa de cumprir a lei, alegando não conhecê-la; então, a única conclusão possível é que o STJ, em vez de aplicar a lei, como prescreve e promete a Constituição Federal (art. 105, III, 'a') chancela sua violação. Com isso, aquela questão ganha relevância: para que serve a lei, se a mais alta Corte de controle da legalidade é a primeira a chancelar sua violação? Para que serve a lei, se o sujeito de direito pode agir contrariamente a seus ditames e ainda assim sair beneficiado? Para que serve a lei, se aquele que agiu de acordo com seus ditames, acaba sendo condenado como se fosse o vilão da história?
O caso noticiado é emblemático.
A lei de regência das incorporações imobiliárias é a Lei 4.591/1964. Nela há uma série de dispositivos para salvaguardar o direito dos promitentes compradores, entre os quais a afetação patrimonial do empreendimento, que o segrega das demais obrigações da incorporadora ou construtora, o direito de o promitente comprador registrar o contrato particular de compra e venda no registro imobiliário do empreendimento, criando, com isso, o direito real de aquisição, o qual, como todo direito real, é guarnecido pelo direito de sequela, que se caracteriza por ser "erga omnes", de modo que o promitente comprador poderá haver a transferência do bem imóvel para si de quem quer que tenha a propriedade.
Afinal, para que serve a lei? (2)
10 de maio de 2018, 14h38
O registro do contrato particular de compra e venda está previsto no art. 32, § 2º, da Lei 4.591/1964, e foi introduzido pela Lei 10.931/2004.
Por outro lado, todo direito real sobre imóveis só se constitui ou transfere pelo registro do título translativo no registro de imóveis (CCb, art. 1.227). A lei, contudo, facilitou e privilegiou a vida dos promitentes compradores, porquanto isenta a promessa de compra e venda das solenidades especiais, notadamente da exigência de escritura pública para instrumentalizar o negócio validamente.
Não obstante, subsiste a exigência do registro para constituir o direito real, dando publicidade do negócio, e guarnecê-lo com o direito de sequela. Sem o registro no registro imobiliário, não emerge a proteção legal. O negócio continua a ser um negócio de gaveta, particular, sem publicidade, e sua inexecução ou descumprimento possui regras próprias na lei, que são aquelas dispostas no art. 465 do CCb.
Além disso, se é verdade que ninguém se escusa de cumprir a lei alegando não conhecê-la (LINDB, art. 3º); se é verdade que ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei (CF, art. 5º, II); se é verdade que o direito de propriedade é garantido (CF, art. 5º, XXII); se é verdade que Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel (CCb, art. 1.245, "caput"), e se é verdade que o contrato particular, ainda que batizado como "contrato de compra e venda de imóvel", na verdade representa promessa de compra e venda porque essa e apenas essa é a eficácia que lei lhe empresta; se é verdade que ninguém pode alegar a própria torpeza; (continua)...
Afinal, para que serve a lei? (3)
10 de maio de 2018, 14h33
3(continuação)... ENTÃO, outra não pode ser a conclusão, o promitente comprador sabia ou deveria saber e não se escusa se não souber, que para constituir os direitos de aquisição de bem imóvel que decorrem de contrato particular de (promessa de) compra e venda, deve registrá-lo no registro de imóveis. Se o não faz por conveniência (v.g., não incorrer nos elevados e ilegais custos do registro, o que é questão para outro debate), ou desconhecimento das consequências, nem por isso pode pretender que os direitos previstos no contrato, que são apenas obrigacionais, se guarneçam de sequela como se fossem direitos reais. Não são. E dizer o contrário, como faz a decisão do STJ, significa rasgar a lei, profanar os conceitos jurídicos em que está embasada e inspiraram a atividade legislativa, usurpar a competência legiferante do legislador criando uma situação nova contrária à vontade política expressa nos preceitos legais. Numa palavra, significa contrariar a lei, em vez de garantir sua eficácia.
O promitente comprador preterido porque não registrou seu contrato no registro de imóveis e depois se viu na contingência de não poder exercer o direito de aquisição não fica totalmente desamparado. Sua negligência em registrar o contrato para garantir a realidade dos direitos dele emergentes apenas o atinge quanto à aquisição da propriedade. Mas a lei assegura-lhe o direito de pedir perdas e danos (CCb, art. 465). Ou seja, a lei tem a solução coerente com as opções e escolhas políticas feitas pela sociedade representada por seus representantes legais, os legisladores. Não se afigura lícito ao Judiciário modificar isso, como fez a decisão aqui comentada.