No Brasil, a propriedade é garantida - Prefácio Comunicação
No Brasil, a propriedade é garantida
O custo com registro de imóveis no país está entre os menores do mundo. 1º RIBH já atende lei que desburocratiza mais o processo, aumenta a segurança e que entra em vigor em 2016
Acostumada a sofrer com a burocracia para realização de qualquer tipo de procedimento que envolva documentação, a população brasileira pode comemorar a agilidade e a eficiência em um quesito importante – o registro de imóveis no país é um dos mais baratos, seguros e ágeis do mundo. É o que comprova o relatório Doing Business 2015: Regulamentos Mais Inteligentes para Pequenas e Médias Empresas, do Banco Mundial.
Ao avaliar o valor cobrado pelos países da Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Econômico (OCDE) – que inclui França, Estados Unidos e Alemanha -, o custo brasileiro fica 38% menor. De acordo com o estudo, o percentual praticado no Brasil, em relação ao valor do imóvel, é de 2,6%, enquanto na região da OCDE é de 4,2%. A diferença em relação ao do Caribe e de países da América Latina é ainda maior e chega a 58%, uma vez que possuem custo de 6,1% do preço total da propriedade.
O tempo de trâmite para realizar todo o processo do registro também apresenta uma redução significativa. No Brasil gasta-se, em média, 25,5 dias, enquanto na América Latina e no Caribe esse prazo é de 63,3 dias e, na OCDE, de 24 dias. Alguns cartórios já possuem esse prazo bem abaixo, como, por exemplo, o 1º Oficio de Registro de Imóveis de Belo Horizonte (1º RIBH), onde, em média, os registros são liberados em menos de 5 dias úteis.
Alinhado a esse conceito, o 1º Ofício de Registro de Imóveis de Belo Horizonte (1º RIBH) já está com todo o seu acervo informatizado, adequado à exigência da Lei 11.977/2009, regulamentada em 2015 pelo Conselho Federal de Justiça (CNJ), que é a instituição do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis – SREI, que contempla, além da informatização interna dos cartórios, a unificação dos cartórios em uma única Central de Registros Imobiliários. Trata-se de uma plataforma na internet pela qual os usuários poderão acessar todos os 320 ofícios do Estado para localizar e solicitar certidões e registros de propriedades e imóveis. As informações serão unificadas nesta Central, lançada em março de 2016. Na ocasião, todos os registros de Belo Horizonte já integravam o sistema. Até junho de 2016, os demais cartórios mineiros também farão parte da plataforma.
O SREI destina-se ao intercâmbio de documentos eletrônicos entre os cartórios de registros de imóveis e o poder público, o poder judiciário, e os usuários em geral para a recepção e o envio de títulos em formato eletrônico; a expedição de certidões e a prestação de informações, também em formato eletrônico; a formação nos cartórios de repositórios registrais eletrônicos para o acolhimento de dados e o armazenamento de documentos eletrônicos. Assim, o SREI provoca uma mudança na forma de se fazer os registros que migram agora para os sistemas eletrônicos.
Para orientar os titulares de cartórios nesse processo e outras questões da categoria, foi criado, em 2014, o Colégio Registral Imobiliário de Minas Gerais (CORI-MG), que visa intermediar a solução de problemas e a uniformização de procedimentos nos cartórios de registros de imóveis do Estado. "Assim que a implantação for efetivada, os compradores poderão ter acesso a uma série de serviços e ferramentas, facilitando os procedimentos a todos os interessados, proprietários, órgãos públicos, empresas, poder judiciário", reitera o Oficial do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Belo Horizonte (1º RIBH), Fernando Pereira do Nascimento, também vice-presidente do CORI-MG.
Modelo brasileiro está entre os mais seguros
Além de oferecer os menores custos e prazos, o modelo de registro de imóveis brasileiro também se destaca pela segurança. A Lei 13.097/2015 determina a concentração dos dados nas matrículas dos imóveis, o que contribuirá para o aumento da segurança jurídica dos negócios, assim como a desburocratização dos procedimentos dos negócios imobiliários, em geral, e da concessão de crédito, em particular, além de redução de custos e celeridade dos negócios.
"O sistema brasileiro permite a individualização e identificação da titularidade da propriedade, além dos respectivos impostos e encargos. Outra vantagem está na facilidade de produção e disponibilização de informação jurídica qualificada. Esse volume de conhecimento permite a realização de negócios imobiliários, eliminando ou reduzindo riscos nessas transações e, consequentemente, agregando segurança ao processo burocrático e legalde circulação de bens imóveis", detalha a advogada e procuradora do município de Belo Horizonte, Luciana Barros.
Ela explica que isso se deve por se tratar de modelo misto de registro de direitos, no qual a constituição da propriedade se dá com o registro imobiliário. Em alguns casos, a mutação de posse se dá independente dele, como na sucessão causa mortis e nas hipóteses de aquisição originária, como, por exemplo, usucapião. Adotado também na Alemanha, a principal diferença entre os sistemas brasileiro e germânico reside no grau de presunção de veracidade atribuído ao registro. "No nosso caso, essa pressuposição é relativa, o que significa que a validade do registro está condicionada a do título casual, que contamina a escrituração e que, por sua vez, pode ser invalidada em ação própria", pontua a advogada.
Por outro lado, se comparado ao modelo norte-americano, o sistema brasileiro se mostra bastante vantajoso. "Nos Estados Unidos, a apuração da titularidade é complexa e onerosa, pois exige uma pesquisa rigorosa e a contratação de diversos profissionais especializados, como advogados e securitários. Todo esse esforço e investimento não garante a exatidão da informação obtida e não respalda a aquisição da propriedade ou constituição do direito real", explica Luciana Barros. Por conta dessa ineficiência, para salvaguardar um negócio imobiliário, a contratação de seguro é uma exigência constante e primordial.
Modelos existentes no mundo
A especialista explica que, basicamente, são três modelos de registros de imóveis no mundo:
Registro de Direitos: tem como expoentes Brasil e Alemanha. A constituição do direito real se dá pelo registro imobiliário e o negócio jurídico efetuado pelos interessados não é suficiente à transmissão ou efetivação da propriedade. Na Alemanha, a transmissão do domínio opera-se pela inscrição e o registro efetiva-se com base num acordo jurídico abstrato, desprendido do negócio que lhe deu causa. O registro, nesse modelo, é a prova plena da propriedade, pressupondo-se dono aquele cujo nome está lavrado em certidão (presunção absoluta). Todos os assentamentos são efetuados tendo-se por unidade registral o imóvel.
Registro de Documentos ou Títulos: tem como expoente a França. A transferência da propriedade e a constituição de outros direitos reais efetiva-se pelo mero consentimento manifestado pelas partes. O registro do título não é obrigatório, não constituindo direito, executado apenas para assegurar oponibilidade contra terceiros. Os registros são organizados a partir das pessoas envolvidas nos negócios jurídicos e não pelos imóveis. Assim, o sistema não permite a interligação de dados (imóvel / pessoa) e o registro do título não garante a segurança desejável aos negócios imobiliários.
Efetivação de Seguro Garantidor dos Títulos: Nos Estados Unidos, na maioria dos estados, não existe registro de imóveis e, sim, tipos semelhantes aos cartórios de títulos. Neles os negócios e documentos imobiliários podem ser arquivados para que a origem dos imóveis possa ser consultada nos processos de aquisição. O sistema de apuração da propriedade é complexo e não oferece segurança às transações, garantida somente pela contratação de seguradoras, para indenização em caso de perda da propriedade.