Direitos e deveres do inquilino: veja quais são segundo a Lei do Inquilinato
23 de janeiro de 2020 Atualizado em 11 de janeiro de 2022
Lei do Inquilinato: conheça os direitos e deveres do inquilino
Quando buscamos um imóvel para alugar, é importante estar atento à lei do inquilinato. Essa medida é essencial para garantir maior tranquilidade entre as partes contratantes e evitar enganos, já que, muitas vezes, as pessoas desconhecem as regras básicas que devem ser observadas.
Ainda que locador e locatário convencionem um contrato informalmente, as normas contidas na Lei nº 8.245/91 devem ser obedecidas, pois são elas que regulam o mercado de aluguéis comerciais e residenciais. Assim sendo, as partes precisam dominar o seu conteúdo antes de fechar negócio.
As disposições desta lei são bastante abrangentes, mas ainda deixam dúvidas entre as pessoas. Para ajudar a esclarecer alguns dos principais pontos, selecionamos um conjunto de direitos e deveres que todo inquilino deve observar antes de locar um imóvel. Acompanhe!
A nossa legislação permite variadas maneiras de firmar um contrato. Muita gente ainda ignora a validade dos documentos não assinados formalmente, porém, o Código Civil Brasileiro prescreve que inúmeras negociações feitas corriqueiramente podem ser tomadas como contratos verbais. Isso é plenamente válido, desde que haja concordância entre as partes contratantes.
Quando há um contrato verbal de locação de imóvel, sua comprovação pode ser feita de forma testemunhal, apresentação de recibos de aluguel e pagamento de contas, na hipótese de precisar provar sua existência. Contudo, a maneira mais segura e recomendada é a formalização por escrito. Caso haja inconsistências ou divergências entre as partes, sua prova se torna incontestável.
De acordo com a lei do inquilinato, o contrato de locação apresenta duas possibilidades: por tempo determinado e indeterminado. No primeiro tipo, as partes estipulam o tempo de validade da transação, mas nada impede que ele seja renovado se surgir o interesse de dar continuidade à tratativa.
No entanto, se vencer o prazo estipulado e nenhuma das partes se manifestar, a lei permite que o contrato passe a valer por prazo indeterminado, sendo esse o segundo tipo.
Com o fim do acordo inicial e na ausência de formalização de nova tratativa formal, a interpretação é de que há um contrato inédito, verbal e tácito, que prorroga o tempo de locação do imóvel. Vale ressaltar que o reajuste do valor é anual em ambas as modalidades contratuais.
Quem é responsável pelas obras dentro do imóvel?
Isso é muito importante nos acordos de aluguel de imóveis. Obras, manutenções e reparos são questões complexas, uma vez que cada caso pode ter características específicas. No entanto, o que fica muito claro na lei do inquilinato é a responsabilidade do proprietário pelos reparos feitos anteriormente à locação do imóvel.
Os contratos geralmente incluem a descrição de tudo o que compõe a propriedade, bem como as condições nas quais ela foi entregue ao inquilino. É preciso atentar muito para a descrição, tanto no início da relação contratual, quanto em uma eventual manutenção.
As manutenções estruturais também são arcadas pelo dono da propriedade. Se aparece uma infiltração logo após a mudança do locatário, fica claro que o dano já existia anteriormente. No entanto, ficam por conta do inquilino os reparos e consertos de danos causados durante a vigência do contrato de locação.
Além disso, para realizar qualquer tipo de modificação que provoque alterações externas ou internas no imóvel, o locatário precisa da autorização do proprietário por escrito.
O que acontece na quebra de contrato?
A quebra de contrato é sempre motivo de desconforto para todos os envolvidos nas transações de locação, no entanto, é muito comum que ela aconteça. Se o contrato prevê um prazo determinado, o proprietário não poderá exigir a devolução do imóvel antes do término do acordo. Isso oferece uma segurança maior ao inquilino e evita que ele seja despejado de maneira abrupta ou sem justificativa.
Segundo a lei do inquilinato, só é permitido ao locador reaver a propriedade antes do término do prazo em situações especiais. Por exemplo: quando o locatário infringe alguma cláusula contratual ou na hipótese de atraso do pagamento do aluguel.
Contudo, se o inquilino optar pela devolução do imóvel antes do vencimento do prazo estabelecido, deverá pagar a multa rescisória, que também é prevista contratualmente.
Conforme já abordamos, durante a vigência do contrato, o locador não pode reaver o imóvel sem justo motivo, antes do término da relação contratual. Também deverá arcar com eventuais danos na propriedade antes da locação.
Além disso, é responsável pelos impostos, seguros e taxas de tributos, caso não conste nada no contrato. Deverá, ainda, quitar as despesas extraordinárias do condomínio, como o fundo de reserva e as reformas estruturais do prédio.
O dono do imóvel tem direito ao acesso à vistoriarealizada pela imobiliária, se ele mesmo não a tiver feito. Pode, também, acessar comprovantes detalhados da movimentação financeira relativa à sua propriedade, como o repasse e o pagamento de aluguel.
Em caso de inadimplência por parte do locatário, é direito do proprietário solicitar seu imóvel antes do vencimento do contrato, de forma amigável ou por intermédio de uma ação de despejo, se for necessário. Na mesma hipótese, pode cobrar uma multa de 10% sobre o valor do aluguel.
Antes de fechar um contrato de locação, é interessante que o inquilino fique consciente de todas as obrigações e direitos regulados pela lei do inquilinato. Isso é fundamental para evitar prejuízos futuros, além de impedir que o locatário deixe de se beneficiar de alguns itens previstos obrigatoriamente. Veremos quais são esses direitos e deveres a seguir.
A primeira providência que o inquilino deve tomar é observar o estado do imóvel, nos mínimos detalhes, durante a realização da vistoria. Isso é feito antes da assinatura do contrato e permite a avaliação, bem como a anotação de todos os defeitos encontrados.
No final, é emitido um laudo de vistoria contendo a descrição completa do estado da propriedade, incluindo fotografias. Dessa forma, fica certificada a condição do imóvel antes da assinatura ser formalizada. Nesse ato, o inquilino assume o compromisso de conservar o local e entregá-lo com as mesmas condições em que ele se encontrava na data da visita.
É importante ressaltar que, ao ocupar o imóvel, o locador adquire o direito de usufruir de condições adequadas para habitação. Caso contrário, pode reclamar junto à imobiliária e rescindir o contrato.
O proprietário de um imóvel pode vendê-lo a qualquer momento, mesmo durante a vigência do contrato, independentemente do motivo. Contudo, de acordo com as disposições da lei do inquilinato, a prioridade na opção de compra é do inquilino.
Ele se enquadra dentro das mesmas circunstâncias vigentes no mercado, em igualdade de condições com qualquer comprador em potencial. Diante disso, o locador é obrigado a informar ao locatário sobre sua intenção de vender a propriedade.
Essa notificação pode ser feita judicial ou extrajudicialmente, com uma carta assinada pelo locatário. A partir do momento em que recebe o comunicado, o inquilino tem o prazo de 30 dias para manifestar sua intenção de adquirir ou não o imóvel. Aceitando a oferta, deverá assinar um termo de compromisso de compra, efetuar o pagamento do sinal, entre outras formalidades.
Se o inquilino não se manifestar no prazo citado, ele perde automaticamente a preferência de compra, que já pode ser transferida a um sublocador, caso haja algum. Não havendo, o imóvel pode ser vendido a qualquer comprador interessado.
Quando a unidade é alugada por meio de uma imobiliária, a responsabilidade pelo pagamento das taxas administrativas e de intermediações — confirmação de idoneidade do locatário ou de seu fiador — é do proprietário.
As taxas, os impostos e o prêmio do seguro complementar contra incêndio são arcados pelo dono do imóvel, a menos que fique pactuado em contrato que tais despesas ficarão por conta do locatário.
Fazer devolução a qualquer momento
É direito do locatário permanecer no imóvel durante o prazo vigente acordado. Ao locador, só é permitido retomar a propriedade enquanto vigorar o contrato de locação, se tiver estabelecido um acordo com o inquilino prevendo isso ou em alguma hipótese que justifique uma ação de despejo.
O locatário pode devolver o imóvel quando quiser. No entanto, poderá ser submetido ao pagamento de uma multa contratual prevista expressamente, caso essa devolução seja feita antes do prazo estipulado.
Quais são os deveres do inquilino?
Agora que você entendeu os direitos de um inquilino, é interessante também saber a respeito dos deveres dessa parte do contrato. Por isso, separamos aqui, nos próximos tópicos, os principais. Veja!
O pagamento do aluguel em dia é um dos principais deveres do locatário. Além disso, é possível que existam mais algumas obrigações constantes no contrato. No caso de locação de apartamento, são previstas cobranças de condomínio e eventuais taxas extras relativas à administração do edifício de forma periódica.
Normalmente, essas taxas adicionais são destinadas a reformas e a melhorias do funcionamento do prédio — envolvendo manutenção do espaço e pagamento de funcionários. Antes de assinar o contrato, é pertinente verificar a disponibilidade financeira para assumir tais encargos.
Outro cuidado importante é ficar atento às datas das contas apresentadas. Elas devem pertencer apenas ao período de vigência do contrato. Débitos anteriores precisam ser regularizados pelo locador a fim de evitar problemas ao novo inquilino, como sanções por inadimplência e outras inconveniências.
Fazer a devida manutenção do imóvel é uma obrigação do inquilino. Sem os cuidados básicos, podem ocorrer danos até mesmo na estrutura da propriedade — como infiltrações que, em médio ou longo prazo, não podem ser ajustadas.
Todavia, se existirem danos anteriores ao contrato de locação atual, o locatário tem o direito de exigir reparação por parte do locador. Quando o próprio inquilino ou terceiros a convite deste provocarem algum estrago, também serão obrigados a consertar sem a ajuda do proprietário.
Vale lembrar que cada contrato pode conter variações nas disposições desse tipo de cláusula.
Observar as normas do condomínio faz parte do contrato de locação desde o início de sua vigência. A responsabilidade do locatário inclui obediência às normas estabelecidas pelo regimento interno, e isso abrange sanções relativas ao descumprimento delas, como a aplicação de multas.
Avisar sobre a mudança previamente segundo a lei do inquilinato
O aviso prévio foi introduzido na lei do inquilinato para evitar uma série de transtornos. Entre eles, a inadimplência por parte do inquilino, saída repentina de locatários que deixam o imóvel descuidado ou com comprometimento da estrutura original da unidade e outras situações desagradáveis.
Para regulamentar essas questões e proteger os direitos do locador, a lei determina que o inquilino avise, com uma antecedência de 30 dias, que deixará o imóvel. Essa medida pode ser tomada por meio de um comunicado oficial à imobiliária.
Se o aviso prévio não for feito, o locador poderá cobrar do inquilino o valor referente a um mês de aluguel, mais os encargos pela falta da formalidade. Por outro lado, considera-se cumprido o aviso prévio tão logo o locatário providencie o comunicado dentro do prazo.
Todas as relações sociais e negociais precisam contemplar regras, que servem como ponto de equilíbrio para que os envolvidos possam garantir seus direitos e cumprir seus deveres com o máximo de igualdade possível.
Nesse sentido, é extremamente válido contar com auxílio profissional de uma imobiliária, a fim de garantir uma intermediação segura entre as partes. Isso pode evitar transtornos futuros, além de promover maior facilidade na negociação e na comunicação entre todos os envolvidos.
As regras contidas na lei do inquilinato foram criadas para facilitar e encurtar o caminho em determinadas situações que, antes, tiravam o sono dos proprietários de imóveis e deixavam os inquilinos bastante desprotegidos. Mesmo assim, é prudente observar o que diz a lei e analisar muito bem o contrato antes de se comprometer.
Gostou de conhecer os direitos e deveres dos locatários? Aproveite o tema, continue no blog e saiba mais sobre os principais tipos de garantia para aluguel de imóveis!