AO JUÍZO DA _____VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DA BARRA DA TIJUCA - COMARCA DA CAPITAL - RJ
GRERJ 00000-00-74
CONDOMÍNIO SAINT VIVANT RESIDENCE CLUB, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o nº, 00.000.000/0000-00, localizado na EndereçoCEP: 00000-000, e-mail: email@email.com, neste ato representado por seu Síndico, Sr. Nome, brasileiro, inscrito no CPF sob o no 000.000.000-00, portador da Carteira de Identidade no (00)00000-0000, expedida pelo Detran/RJ, residente e domiciliado na EndereçoCEP: 00000-000, vem, por sua advogada abaixo assinada, com endereço profissional na EndereçoCEP: 00000-000 (Doc. 1) , e-mail: email@email.com, onde deverá receber intimações, propor a presente :
em face de Nome, brasileiro, Estado Civil, administrador, portador da carteira de identidade no (00)00000-0000, inscrito no CPF/MF sob o no 000.000.000-00, residente e domiciliada à Endereço, pelas seguintes razões de fato e de direito:
.I. DOS FATOS
01. O Réu é proprietário do imóvel situado na Endereçobairro do Recreio dos Bandeirantes, na cidade do Rio de Janeiro, unidade integrante do condomínio Autor. (Doc.01)
02. Em abril de 2013, o condomínio Autor, através do seu síndico, realizou uma vistoria de rotina nos interiores dos apartamentos do referido condomínio (Doc.), conforme item 6.2.25 do seu Regulamento Interno, visando garantir a segurança dos seus próprios condôminos, e constatou que RÉU efetuou ampliação na cobertura do imóvel, e, na obra, houve a retirada de 02 (duas) paredes estruturais da sala do andar abaixo da laje da cobertura.
03. Na mesma data, o condomínio Autor notificou o Réu quanto a exibição da inerente autorização condominial, bem como em razão da inexistência de laudo técnico elaborado por profissional habilitado atestando a segurança da obra (Doc.), já que a referida modificação foi iniciada na gestão administrativa anterior, todavia, o Réu deixou de apresentar tais documentos, sendo novamente notificado pelo Condomínio em 05/09/2013.
04. E, conforme se verifica da própria convenção condominial, na sua cláusula segunda, é terminantemente vedada a construção, ampliação e ou instalação no imóvel sub judice , por questões técnicas de ordens estruturais. Senão vejamos:
"- O 2o nível do 8o pavimento do Bloco I e do 9o pavimento do Bloco II serão de uso exclusivo e privativo das unidades a que ele pertence, tendo sio dessa forma aprovado pela Prefeitura. -É terminantemente vedado e proibido qualquer tipo de construção, ampliação, ou instalação não dependências deste 2o nível por questões técnicas de ordem estrutural."
05. A questão atinente a impossibilidade de derrubar paredes no prédio sub judice é de amplo conhecimento de todos os condôminos, eis que, além de constar a informação na Convenção Condominial, no Regulamento Interno e no livro do imóvel disponibilizado a todos os proprietários quando da compra de suas unidades, existe uma PLACA enorme, no lobby de cada edifício, entre os elevadores com o seguinte aviso: (Doc.)
"Este edifício foi executado em alvenaria autoportante, sendo expressamente proibido a remoção de quaisquer paredes assim como a abertura de vãos nas mesmas"
06. E foi em virtude do descumprimento das normas constantes da Convenção Condominial, do R.I e da própria Construtora Celta Engenharia; que o Condomínio Autor enviou notificações extrajudiciais ao Réu para que o mesmo encaminhasse à administração documentos comprobatórios de que a obra realizada não afetaria a estrutura do prédio, bem como laudo assinado por responsável técnico (engenheiro ou arquiteto), nesse sentido, o que até a presente data não foi atendido. (Doc.)
07. Ressalte-se, ainda, que o condomínio Autor questionou a Construtora do empreendimento, CELTA ENGENHARIA, por e-mail , acerca da obra realizada na unidade, sendo certo que a construtora mostrou-se surpresa e se prontificou a enviar uma notificação extrajudicial ao proprietário, para que o mesmo se pronuncie em razão da denúncia apresentada: (Doc. anexo)
"Fabio, Boa tarde. A Celta não tinha ciência sobre referida obra. Estamos encaminhados na presente data uma notificação extrajudicial ao cliente, conforme denúncia apresentada ".
08. De acordo com o exposto e comprovado, verifica-se que a alteração predial realizada pelo Réu acarreta condição de causar dano estrutural à totalidade do edifício onde residem dezenas de famílias.
09. Em razão disso, objetivando resguardar a segurança da coletividade condominial, em 23/01/2014 foi ajuizada a ação Cautelar de Produção Antecipada de Provas que tramitou perante o Juízo da 3a Vara Cível do Fórum Regional da Barra da Tijuca, sob o número no. 0022718-95.2014.8.19.0001, a fim de instruir a presente ação.
10. O Nobre Juízo da precitada Vara deferiu a realização de perícia no imóvel sub judice a fim de constatar se efetivamente teriam sido removidas paredes ou criados vãos nas mesmas, por se tratar de proibição expressamente colocada pela construtora do empreendimento, que colocaria em risco toda a estrutura da edificação.
11. Realizada a vistoria, o Nobre Expert atestou que além da retirada de paredes estruturais e da criação de vãos em outras, o Réu construiu uma piscina e um deck de madeira, pilares e um telhado extra edificados no terraço e que se apoiam sobre a laje do cômodo abaixo, sendo este o exato cômodo que teve suas paredes estruturais parcialmente removidas, trazendo, com isso, alarmante risco de colapso para todo o prédio residencial de 09 (nove) pavimentos, conforme laudo anexo.
12. Diante de tantos absurdos, não resta outra saída ao Condomínio Autor senão socorrer-se ao judiciário para que o requerido obedeça às regras estabelecidas na Convenção e para que faça imediatamente a restauração das paredes demolidas.
.II. DA TEMPESTIVIDADE
13. Em se tratando de Medida Cautelar de Produção de Provas, fica registrado que o prazo do dispositivo 309 do CPC não se aplica, ficando o referido artigo sem efeito.
3.1 - APONTAMENTOS SOBRE O SISTEMA DE ALVENARIA ESTRUTURAL
14. De modo breve, faz-se necessário algumas considerações sobre a realização de construções pelo sistema da "alvenaria estrutural" adotado na construção dos Prédios do Condomínio, , tal sistema tem sido incentivado pelo fato de ser mais seguro para os trabalhadores nos canteiros, ao mesmo tempo em que pode significar redução de custos de obra (e, portanto, menos custosa para incorporadores e adquirentes), da ordem de 20% (vinte por cento).
15. A perda de material em uma obra desta também é menor, pois as paredes já são erguidas com os dutos para passagem de equipamento elétrico, por exemplo, evitando que sejam "rasgadas" posteriormente. Há redução de volume de formas utilizadas para moldar vigas e pilares, ficando o canteiro de obras, de modo geral, mais limpo e organizado e, ainda, com menor risco de acidentes (os operários trabalham mais tempo do lado de dentro da construção).
16. Por outro lado há a necessidade de se respeitar a limitação de que as paredes, por servirem como vigas e pilares, não podem sofrer alterações; não podem ser rasgadas para passagem de dutos ou para troca das posições dos mesmos; não podem ser derrubadas ou, de qualquer forma, modificadas .
17. Pequenas mudanças que sejam promovidas descaracterizam o equilíbrio da distribuição das forças e põem a estabilidade da mesma em risco – que pode ser imediato ou não. Um desequilíbrio desta natureza pode resultar em danos graves de plano ou pode agir insidiosamente, até que, no momento em que a patologia se exteriorize, os danos sejam tão expressivos que a realização de reparos possa vir a ser extremamente cara ou, eventualmente, inviável.
18. A questão atinente a impossibilidade de derrubar paredes no prédio é de amplo conhecimento de todos os condôminos, eis que, além de constar a informação na Convenção Condominial, no Regulamento Interno e no livro do imóvel disponibilizado a todos os proprietários quando da compra de suas unidades, existe uma PLACA enorme, no lobby de cada edifício, entre os elevadores com o seguinte aviso: (Doc.)
19. É com esse espírito que se afora a presente demanda: uma vez provado
que obras irregulares (e que geram o risco ora preconizado) foram realizadas e, por fim, demonstrado que existe a possibilidade de que outras intervenções irregulares possam vir a ser promovidas, resta evidente o cabimento da ação para compelir o Condômino a tomar as medidas cabíveis ou provar que já o fez.
3.2 DA AÇÃO DE ANTECIPAÇÃO DE PROVAS
20. Diante de toda a apreensão da obra realizada na unidade residencial de
propriedade do Réu e sem saber exatamente o que havia sido construído, o Autor, após deliberação dos condôminos, propôs Medida Cautelar Antecipatória de Provas que tramitou perante à 03a Vara Cível do Fórum Regional da Barra, processo no 0022718-95.2014.8.19.0001 (anexo), onde foi produzida a prova pericial.
21. Em 10/09/2019 foi proferida a sentença da referida medida cautelar de
antecipação de provas, na qual o Douto juízo homologou a perícia realizada pelo Sr. PERITO PLINIO L. M. TOURINHO JÚNIOR , vejamos:
"O CONDOMÍNIO SAINT VIVANT RESIDENCE SERVICE ajuizou a presente demanda em face de Nome, tendo requerido do juízo a realização antecipada de perícia técnica no imóvel do autor, a fim de instruir demanda judicial de obrigação de fazer. O condomínio narrou que o réu realizou obras na unidade 901 do bloco II do imóvel localizado à Endereço, Recreio dos Bandeirantes, sem comunicação prévia e em prejuízo estrutural de todo o edifício. Instruiu seu pedido com o regulamento interno do condomínio, fl.36, cópia da convenção, index 30, fotos do imóvel e notificação index 61. Custas corretamente recolhidas, fl.80. Pelo juízo foi deferida a liminar de produção antecipada de prova, fl.82, mas depois houve declínio de competência. Determinada a emenda
inicial, tendo sido então deferida a liminar de produção antecipada de prova, index 113. Contestação, index 55. Alega que a autora não comprovou o fato, nem a condição de passageira. Saneado o feito, index 104 tendo o juízo deferido a produção da prova oral e pericial. Fixados os honorários do perito, decisão index 151. O perito não pode realizar a perícia na data marcada pelo juízo porque o réu não se fez presente, como consta de fl.213. O juízo determinou o arrombamento da porta, para que pudesse ser feita a vistoria. Laudo pericial, fl.224. À fl.295 o autor requereu a citação do réu, o que não foi efetivado, tendo a liminar sido deferida e cumprida mediante ordem de arrombamento. À fl.323 o autor informou que o réu não reside no local indicado e requereu a expedição de ofícios para sua localização. Foram expedidos mandados de citação para os vários endereços apontados nos ofícios recebidos pelo Juízo, mas em nenhum deles o réu foi localizado, razão porque foi deferida a sua citação por edital, fl.429. O réu compareceu aos autos, tendo indicado como domicílio o apartamento objeto da demanda. Apresentou contestação, index 446. Alega que o tempo demonstrou que das obras realizadas não resultou situação de risco e nem o edifício teve sua estrutura abalada. Requereu prazo para formular quesitos ao perito do juízo e a possibilidade de nomear assistente técnico, com a realização de nova vistoria, em conjunto. Réplica, fl.59. O réu requereu a juntada de outro parecer técnico, fl.464. Os autos foram remetidos ao grupo para prolação de sentença. Passo a decidir. A presente demanda tem natureza cautelar e se destinava a produção antecipada de prova, o que foi deferido pelo juízo e a perícia foi feita em sede liminar. Aqui, é preciso esclarecer que a demanda foi distribuída em 29/01/14, ainda sob a égide do CPC anterior, e a medida foi de plano deferida, antes mesmo da citação. Assim, o regramento que deve ser seguido é o do código anterior, mantendo-se a natureza de um processo autônomo, destinado à produção específica de prova, o que foi feito. Não caberá qualquer valoração da prova por esse juízo . O fumus boni iuris e o perigo na demora foram considerados pelo juízo quando do deferimento da medida, que tomou caráter satisfativo: a prova foi produzida. Aqui, é fato incontroverso que houve obra, sendo esse o subsídio para a produção da prova. Chama a atenção o fato do réu declinar como endereço o do local da obra, quando ali não foi encontrado, tendo a perícia sido feita com inclusive por arrombamento. Ainda sobre a necessidade de
produção da prova, se atestou que houve a edificação e o regulamento interno do condomínio no item 5.2, prevê que"Por motivo de segurança estrutural, qualquer obra que altere ou modifique a distribuição interna do espaço de um apartamento, só poderá ser executada após prévia autorização por escrito, do Síndico mediante um laudo de empresa especializada para justificar a autorização . Sendo que as despesas serão, para que a contratação da empresa que emitirá o laudo, do condômino solicitante. Se a obra não comprometer a estrutura do prédio, ou alterar suas colunas de sustentação, limitando-se a remoção de paredes de alvenaria, não será necessária autorização do Síndico para sua realização"A construtora alertou pela impossibilidade de remoção de paredes, em razão do material utilizado no empreendimento, aviso de fl.59.ova A prova produzida será apreciada em outra demanda, eventualmente, cabendo lá a sua avaliação e o questionamento da sua valoração. Pelo exposto, JULGO PROCEDENTES OS PEDIDOS, nos termos do artigo 487, I, do CPC para confirmar a liminar deferida; condeno a parte ré nas custas processuais e em honorários em favor do patrono autor, que fixo em 20% sobre o valor da causa. P.R.I."
22. Como pontuada na R. Sentença por ter sido a Ação Cautelar ajuizada
sob a égide do CPC anterior, o regramento que deve ser seguido é o do código anterior, mantendo-se a natureza de um processo autônomo, destinado à produção específica de prova, o que foi feito.
23. Assim a presente ação será instruída com a Prova Pericial, bem como,
com as provas documentais juntadas ao longo do processo da medida cautelar que sejam consideradas e adensadas ao processo principal.
3.3 DEVER DO SÍNDICO E DO CONDOMÍNIO DE ZELAR PELA OBSERVÂNCIA DA SEGURANÇA DAS INTERVENÇÕES REALIZADAS NAS
24. Na forma dos incisos IV e V do art. 1.348 do Código Civil:
Art. 1.348. Compete ao síndico: (...)
interessem aos possuidores ;" (grifamos)
25. Como demonstrado, obras – ainda que realizadas no interior das unidades autônomas – que ponham em risco a solidez do edifício são, por óbvia consequência, alterações que geram risco para todas as partes comuns.
26. Daí que está claramente inserida na competência do síndico a obrigação de zelar para que as obras realizadas por proprietários, locatários, comodatários, usuários ou pessoas que, por qualquer motivo, ocupem unidades imobiliárias, sigam as técnicas adequadas de construção civil, à luz das particularidades do método construtivo utilizada no prédio.
.IV. DA OBRIGAÇÃO DE FAZER
27. Ora, Exa., obras ainda que realizadas no interior das unidades autônomas que possam vir a pôr em risco o prédio são, por óbvia consequência, obras que geram risco para as partes comuns. Daí que está claramente inserida na competência do síndico a obrigação de zelar para que as obras realizadas por proprietários, locatários, comodatários, usuários ou pessoas que, por qualquer motivo, ocupem unidades imobiliárias, sigam as técnicas adequadas de construção civil.
28. A fim de compelir o Réu a restabelecer o status quo , qual seja, restabelecer as paredes que se encontravam antes do ato, faz-se necessário compelir ao Réu que o faça, já que é esta uma providência da sua competência e responsabilidade, uma vez que não deveria sequer ter suprimido as paredes estruturais da unidade, colocando em perigo todo o prédio.
29. Cabe ainda chamar a atenção para a norma da ABNT 16.280 em vigor desde 18/04/2014, que regulamenta as reformas em edificações e que exige PRÉVIO ESTUDO QUE GARANTA A SEGURANÇA DA EDIFICAÇÃO E DOS USUÁRIOS DURANTE E APÓS A EXECUÇÃO DA OBRA (anexo).
30. O Condomínio foi construído a partir de projetos elaborados por empresas especializadas, obedecendo a Legislação Brasileira de Normas Técnicas. Alterações das características originais da unidade autônoma podem afetar seu desempenho estrutural, bem como das unidades vizinhas, demais áreas comuns e desempenho dos sistemas do edifício. Portanto, reformas devem ser feitas sob orientação de profissionais qualificados para tal fim, e ainda, para evitar sobrecargas e riscos estruturais desnecessários, o condomínio também devia ter sido comunicado antecipadamente.
31. O Réu valeu-se do seu direito de realizar reformas em sua cobertura sem o consentimento dos demais condôminos, porém devido à sobrecarga imposta na estrutura, a qual interfere nos pilares e vigas e que, assim, podem gerar futuros problemas, o Réu deveria ter informado ao condomínio e ao síndico, além de contratar um especialista para avaliar se tais alterações não trariam danos à estrutura do edifício.
32. A possibilidade de danos estruturais é iminente em função da sobrecarga, o que autoriza que seja determinado o desfazimento da obra realizada, tendo-se em vista o projeto original.
33. Entende-se, que a realização de benfeitorias ou acessões feitas por proprietários, são legítimas, desde que não comprometa ou coloque em risco o interesse e a propriedade ou, em última e mais importância instancia, a saúde ou até mesmo a vida de outrem.
34. No caso, era de rigor o consentimento da coletividade segundo as
normas reguladoras ditadas pela convenção condominial e, mais ainda, o aval da construtora com a efetiva participação do engenheiro responsável pelo projeto e construção do edifício, a fim de se evitar eventual abalo ou comprometimento da estrutura do prédio de modo geral, vez que não projetado como praticado pelo Autor, em estrita observância às regras ditadas pela Lei nº 4.591/64, e às normas reguladoras do próprio condomínio e ao projeto original, vez que necessária a sua permissão e fiscalização para a alteração do edifício
35. A conduta perpetrada pelo réu fere, ainda, as normas constantes da Lei
no 4.591, de 16/12/1964, in verbis:
Art. 10. É defeso a qualquer condômino: III - destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos; (...) § 1o O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-la, à custa do transgressor, se êste não a desfizer no prazo que lhe fôr estipulado.
Art. 19 - Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros, às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns, de maneira a não causar danos ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculos ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos "
36. Ademais, o Condomínio Autor tem direito de exigir que cessem as
interferências que ponham em risco a segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha, na forma do art. 1.277, do Código Civil de 2002.
.v. DA CONCESSÃO DE TUTELA DE URGÊNCIA.
37. Nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, a tutela de urgência
38. No caso concreto, encontram-se presentes todos os pressupostos de
concessão da referida medida. Inicialmente, destaca-se que a referida obra é irregular, e o Réu já foi notificado pelo Condomínio, de modo que a obra tal como realizada configura notória ilegalidade.
39. Inegavelmente demonstrada a verossimilhança das alegações da parte
autora, na medida em que:
• Os textos da convenção de condomínio e as placas espalhadas na edificação aludem à proibição à realização de obras nas paredes das unidades,
• O laudo pericial emitido por perito judicial e homologado pelo Juiz de Direito, comprobatório de que as obras realizadas são indevidas e lesivas à toda edificação sub judice ;
• A notificação encaminhada e entregue ao Réu. O que demonstra que houve tentativa extrajudicial de solução da questão;
• É dever do Síndico e do Condomínio zelarem pela edificação, o que inclui o dever de fiscalizar a realização de obras indevidas, assim como acompanhar – no interesse da coletividade – a recomposição dos danos que já tenham sido causados.
40. Assim como evidenciado, há o fundado risco de dano irreparável, pois
uma vez que a estrutura da edificação seja comprometida, poderá a mesma entrar em colapso, colocando em risco a incolumidade física e a própria vida de moradores, empregados e visitantes.
41. Diante desse contexto, com vistas a sanar as irregularidades apontadas
é que o Condomínio Autor pleiteia a concessão de medida liminar, a título de tutela de urgência (art. 300do CPC) sem a oitiva da parte contrária, para determinar que o Réu:
I. retome o "STATUS QUO" inicial com URGÊNCIA, visando
reestabelecer o equilíbrio estrutural da edificação; e
II. Enquanto não for restabelecido o "STATUS QUO" do
imóvel, a título preventivo, deverá o Réu:
a. escorar a laje de piso do terraço do imóvel do
Réu na exata posição das paredes estruturais removidas;
b. restringir o uso o terraço visando não permitir
sobrecarga na laje; c. esvaziar a piscina até a metade de sua
capacidade, visando aliviar as cargas sobre a laje do terraço;
d. a sauna não deverá ser utilizada a fim de evitar
que as infiltrações identificadas atinjam a unidade imediatamente abaixo da unidade do Réu.
III. ou, em última hipótese, que comprove o réu que já tenha
realizado todas as obras de reconstrução necessárias, sob pena do pagamento de multa diária de R$ 00.000,00.
.VI. DOS PEDIDOS
a) pela citação do Réu, no endereço acima declinado, para que, no prazo
legal, apresente a defesa, sob as penas de revelia e confissão;
b) pela concessão da tutela de urgência (art. 300 do CPC) sem a oitiva da
parte contrária, determinando que o Réu retome o estado original da construção em até 30 (trinta) dias, sob pena do pagamento de multa diária de R$ 00.000,00, ou comprove se já realizou ou a obra de reconstrução , ou seja compelido, enquanto não for restabelecido o STATUS QUO do imóvel, a título preventivo para: (i) escorar a laje de piso do terraço do imóvel do Réu na exata posição das paredes estruturais removidas; (ii) restringir o uso o terraço visando não permitir sobrecarga na laje; (iii) esvaziar a piscina até a metade de sua capacidade, visando aliviar as cargas sobre a laje do terraço e, finalmente; (iv) a sauna não deverá ser utilizada a fim de evitar que as infiltrações identificadas atinjam a unidade imediatamente abaixo da unidade do Réu .
c) Ao final, requer seja julgada procedente a presente ação para confirmar
a tutela antecipada para que seja julgado procedente o pedido, condenado o Réu a retornar ao STATUS QUO do imóvel, com URGÊNCIA, visando reestabelecer o equilíbrio estrutural da edificação;