Consórcio ou financiamento: o que é mais vantajoso?
Na hora de tirar o sonho da casa própria do papel, existem algumas opções. As duas mais comuns são o consórcio ou financiamento. Mas você sabe quais as diferenças entre elas – e como definir a modalidade certa para o seu perfil?
Ambas as modalidades possuem vantagens e desvantagens, sendo mais ou menos indicadas dependendo dos seus desejos, tempo de espera para adquirir o imóvel, entre outras condições. Veja as dicas que separamos!
Consórcio ou financiamento: como funciona cada opção?
Quando se fala em matemática financeira, muitos indicam que a pessoa guarde o dinheiro (ou invista) para poder comprar à vista. Mas, nós sabemos que essa não é a realidade da maioria das pessoas. Nesse momento, as duas opções mais usadas são o consórcio ou financiamento. Veja como cada modalidade funciona.
O consórcio de imóveis funciona da seguinte maneira: vários compradores se unem e pagam mensalmente parcelas suficientes para comprar um bem de interesse em comum, no caso um imóvel. Contudo, apenas alguns dos participantes são contemplados por mês para receber a carta de crédito.
Para eleger os "vitoriosos" existem sorteios (que dependem da sorte) e também a oportunidade do participante dar um lance. O lance é quando você adianta consideravelmente a quantia para quitar o bem. Nesse caso, ganha quem dar o maior lance.
Embora não tenha juros, o consórcio tem a cobrança da taxa de administração – que pode chegar a até 20% do valor do bem. Essa taxa é dividida pelo prazo escolhido. Por exemplo, se você escolheu um grupo de 200 meses e a taxa cobrada é de 20%, a média da taxa mensal será de 0,1%.
Se você desistir, poderá reaver uma parte do valor pago, afinal é preciso arcar com uma multa que varia de 10 a até 30% de tudo o que já foi pago. Nessas situações, também é possível vender sua cota para outra pessoa interessada.
Um ponto interessante é que, quando você for contemplado, receberá uma carta de crédito no valor contratado – e, então, fará a compra da sua casa. Isso significa que você poderá negociar com o vendedor, porque, para ele, estará fazendo uma compra à vista, conseguindo, muitas vezes, condições melhores.
É possível contratar um consórcio com todo o valor que se deseja para comprar um imóvel ou usar esse dinheiro para: quitar financiamento, comprar um terreno, pagar pelas chaves do imóvel na planta, construir em um terreno que você já tem ou reformar sua casa.
Caso seu sonho seja mais do que uma dessas possibilidades, você pode ter 2 consórcios simultâneos, por exemplo, um para comprar o terreno e outro para construir.
Lembre-se, contudo, que mesmo depois de contemplado, você deverá continuar pagando as mensalidades do consórcio. E também existe a correção monetária (da mesma forma que nos financiamentos). Ela é feita todos os anos sobre o crédito, seguindo os índices indicados em contrato, os mais comuns são o INPC, IGPM e INCC. Essa correção reajusta as parcelas, mas também o valor da carta (o que é ótimo para quem ainda não foi contemplado).
Assim como o financiamento, vários bancos oferecem consórcios. É importante comparar cada uma das opções, encontrando aquela com menores taxas e melhores condições.
Entre os pontos positivos do consórcio imobiliário estão:
parcelas normalmente mais baixas que a do financiamento;
não é uma dívida inicialmente, pois você ainda não terá um imóvel (e você pode desistir quando quiser, desde que pague a multa ou venda sua cota);
é possível pagar parcelas mais baixas no início e mais altas após ser contemplado;
não é preciso pagar a entrada;
é possível usar o FGTS.
Entre os pontos negativos do consórcio estão:
não existe garantia de quando você irá ser contemplado, depende da sorte;
existe cobrança de taxa de administração e multa de desistência;
após ser contemplado, o consórcio se torna uma dívida e pode tomar o bem como garantia em caso de inadimplência;
os prazos costumam ser menores que o financiamento.
Para quem não tem como comprar um imóvel à vista, o financiamento acaba sendo a opção mais usada. Em 2020, a modalidade bateu um recorde histórico, com um crescimento de 58% frente a 2019, de acordo com os dados da Associação Brasileira de Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
Essa modalidade é bem conhecida dos brasileiros, exigindo um valor mínimo de entrada – normalmente 20% do valor do imóvel e cobrança de juros. A taxa depende de várias características do comprador, como idade, perfil de bom ou mau pagador, entre outros pontos. Além disso, o cenário econômico do país também interfere, acompanhando a taxa básica de juros, a Selic.
Quando você fecha um contrato com taxas prefixadas (com ou sem índice de correção monetária), contudo, os juros não flutuam e é mais simples prever os valores das parcelas.
Um ponto positivo é que os financiamentos oferecem prazos maiores para pagamento – superiores aos do consórcio – com opções de até 360 meses (ou 30 anos). Contudo, se nesse meio tempo, você não conseguir pagar as prestações, o banco poderá tomar o seu imóvel.
Diferentemente do consórcio, porém, o financiamento exige que você contrate um seguro que cobre morte e invalidez permanente. Então se algo acontecer com você, terá uma proteção importante.
Você pode contratar o financiamento tanto para comprar um imóvel já construído como para um imóvel ainda em construção.
Entre os pontos positivos do financiamento estão:
prazos de até 30 anos;
é possível contratar uma parcela que caiba no seu orçamento;
você receberá o bem de imediato (não precisa esperar ser contemplado, como no consórcio);
é possível usar o FGTS para abater os valores da prestação ou para a entrada.
Entre os pontos negativos, contudo, estão:
é preciso ter o valor de entrada (em torno de 20% do imóvel);
há cobrança de juros que tornam o imóvel bem mais caro ao final do prazo;
é preciso ficar atento a outras taxas que podem ser cobradas pelo banco (sempre confira o CET para comparar as melhores opções);
se você não pagar o financiamento, poderá perder o imóvel.
Qual é melhor para o meu perfil?
Escolher entre consórcio ou financiamento depende do seu perfil e desejos. Se você não precisa comprar um imóvel logo e pode aguardar um tempo, o consórcio é uma opção válida. Especialmente caso você não tenha disciplina para guardar esse dinheiro mês a mês e assim comprar um imóvel à vista.
Já se você precisa comprar um imóvel logo (como para quem mora de aluguel), o financiamento é mais interessante, porque você pode se mudar para o bem assim que começar a pagar o financiamento.
Outro ponto diz respeito ao seu perfil. Quem tem o nome sujo, por exemplo, pode ter mais dificuldades em conseguir um bom financiamento (inclusive, as taxas de juros podem ser maiores). Já no consórcio as burocracias tendem a ser menores.
E também é preciso considerar se você tem o valor referente à entrada do financiamento. Mesmo quem tem esse valor – e deseja usá-lo como lance no consórcio, precisa lembrar que não é garantido que você será contemplado (afinal, nesse mesmo sorteio, alguém pode dar um valor mais alto).
Em suma, ambas as modalidades possuem vantagens e desvantagens. E descobrir se é melhor consórcio ou financiamento depende muito das suas necessidades, estilo e da sua realidade financeira. De qualquer forma, sempre faça um bom planejamento e não deixe que as parcelas (seja do consórcio ou do financiamento) comprometam mais que 30% da sua renda.
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