Demanda aquecida anima setor
Regiões Sul e Sudeste lideram expansão, com redução da ociosidade e preços melhores.
O mercado de condomínios logísticos espera obter neste ano resultados "emblemáticos", na definição de representantes do setor, com números que não são observados há pelo menos meia década. O bom desempenho previsto não deve ficar restrito apenas à construção de novas áreas-principalmente em São Paulo, mas também à queda da ociosidade e à recuperação dos preços dos aluguéis.
Mário Sérgio Gurgueira, diretor de representação de proprietários da Cushman & Wakefield, com atuação global em serviços imobiliários comerciais, acredita que, mantido o cenário de expansão da economia, queda na taxa de desemprego e aumento do consumo, o mercado logístico, especialmente aquele que atende grandes centros de consumo, poderá crescer pelo menos 2% neste ano.
"No geral, 2020 deverá contar com um alto volume de entregas, o que deve estabilizar a taxa de vacância e fazer com que os preços [dos aluguéis] pedidos aumentem. A projeção do volume [de vendas] do varejo é positiva e crescente para os próximos três anos, o que costuma impulsionar a construção e a ocupação de centros logísticos", explica o executivo da Cushman & Wakefield.
Na Colliers International, consultoria cie soluções imobiliárias que também atua no país, a explicação para este cenário promissor está, principalmente, no montante de recursos captados por meio de fundos imobiliários e nas aquisições de novos terrenos em regiões já consolidadas do ponto de vista logístico, além do crescimento cie locações de novas áreas, especialmente por parte do e-commerce e varejo.
O otimismo do mercado em 2020 decorre também dos resultados obtidos no ano passado, quando 505 mil metros quadrados de novos empreendimentos logísticos das classes A e A+ (alto padrão) se somaram ao estoque nacional, que atingiu 13,75 milhões de metros quadrados, um avanço de 3,67% sobre o verificado em 2018, segundo a Cushman & Wakefield. As regiões Sudeste e Sul do país apresentaram a maior demanda por esse tipo de empreendimento, concentrando grande parte das novas áreas construídas com melhores especificidades técnicas.
São Paulo sozinho foi responsável por 355 mil metros quadrados de novas áreas construídas em 2019, 61% a mais em relação ao ano anterior, de acordo com dados da Cushman & Wakefield. Com isso, o estoque do Estado em 2019 passou para 8,8 milhões de metros quadrados.
Para este ano, levantamento da Colliers International aponta que em São Paulo devem ser erguidos pelo menos 700 mil metros quadrados de novos galpões logísticos, pouco menos que o dobro do ano passado, o que significa investimentos de pelo menos R$ 1,2 bilhão. "À medida que novos postos de trabalho sejam criados e as famílias recuperem seu poder de compra, a indústria deve aumentar seu ritmo produtivo para atender o consumidor. Isso implicará a necessidade de mais espaço de armazenagem", afirma Ricardo Betancourt, CEO da Colliers International Brasil.
Outro fator que, segundo ele, deve contribuir para este movimento é a queda da taxa Selic. "O crédito mais barato possibilita o acesso das famílias a mais bens e serviços, o que melhora o consumo e favorece o aumento na procura por condomínios logísticos", acrescenta.
O problema está no Rio de Janeiro, onde em 2019, pela primeira vez em dez anos, o mercado logístico deixou de entregar novos empreendimentos. "Não só a ausência de entregas como também as fracas absorções líquidas demonstram uma dificuldade maior da região em alcançar um ritmo de recuperação mais acelerado", explica Gurgueira.
Excluído o caso do Rio, o levantamento da Cushman & Wakefield aponta uma queda significativa na taxa de vacância (ociosidade), passando de quase 21 % em 2018 para 18,5% no ano passado, o patamar mais baixo dos últimos cinco anos, mesmo com o aumento de novas áreas no estoque nacional.
São Paulo é o Estado que mais contribui para este resultado. Dados da Colliers mostram que a ociosidade de galpões logísticos vem caindo desde 2016, quando chegou a 27%. Em 2018 houve um recuo para 22%, em média, e no ano passado caiu para 17%, a mais baixa da série histórica, surpreendendo estimativas que mostravam taxa não menor a 19%. Cajamar (7%), Guarulhos (10%), Grande ABC (12%) e Embu (13%) foram as regiões com menor ociosidade. Os principais responsáveis por esta queda foram os segmentos de e-commerce, varejo, indústria e transporte logístico, produtos alimentícios e químicos e farmacêuticos.
A Colliers aponta ainda que o mercado de condomínios logísticos de alto padrão em São Paulo cresceu 60% em 2019, em relação ao ano anterior. Segundo a empresa, a área locada chegou a 1,31 milhão de metros quadrados, o melhor resultado nos últimos quatro anos. As regiões de Guarulhos e Cajamar foram responsáveis por 40% de todo inventário locado em 2019. As duas regiões também foram as que mais áreas novas entregaram (Cajamar, 148 mil metros quadrados; e Guarulhos, 118 mil metros quadrados).
Com as novas entregas e expansões, o estoque de condomínios logísticos em São Paulo atingiu a marca histórica de 8,8 milhões de metros quadrados, de acordo com dados da Cushman & Wakefield. Já os preços médios dos aluguéis pedidos no mercado de galpões de alto padrão no país fecharam 2019 em R$ 19,19 por metro quadrado, em média, patamar 0,6% abaixo em relação ao ano anterior. Em São Paulo, os preços nessa medida se mantiveram estáveis, em tomo de R$ 18,7, segundo a Colliers.
Neste ambiente positivo, a GLP Brasil bateu em 2019, pelo terceiro ano consecutivo, seu recorde histórico de novas locações. De acordo com a empresa, foram 488 mil metros quadrados locados, um crescimento de 14% em relação a 2018. O total de novas áreas construídas no ano passado e neste ano vai chegar a 580 mil metros quadrados. Ao todo, os investimentos somaram R$ 500 milhões. Mauro Dias, presidente da companhia, informa que 1,9 milhão metros quadrados estão em pipeline de desenvolvimento, o que deve elevar o portfólio da GLP para 5 milhões de metros quadrados.
Neste ano a empresa planeja destinar cerca de R$ 500 milhões para a expansão do portfólio no Brasil e iniciar novos projetos, concentrados principalmente em São Paulo, num raio de 30 quilômetros da capital. "Buscamos desta forma atender à crescente demanda por áreas localizadas em regiões estratégicas e com infraestrutura completa, próximas aos principais centros consumidores e a rodovias importantes, para o escoamento de produtos", diz o executivo da GLP.
O setor que mais demandou condomínios logísticos da GLP foi o de comércio eletrônico, que respondeu por quase 50% das novas locações em 2019. "Nos últimos três anos, esse mercado dobrou sua representação na ocupação do nosso portfólio de instalações logísticas. Hoje, 40% das locações da GLP no Brasil são de operações relacionadas ao comércio eletrônico. Em 2016 eram cerca de 20%", explica Dias. Com isso, a taxa de vacância da GLP fechou no ano passado em 6%, bem abaixo da verificada no mercado.
De acordo com o presidente da GLP, a tendência é que o e-commerce dê cada vez menos espaço a instalações logísticas antigas e de baixa eficiência, demandando mais áreas em condomínios logísticos modernos e localizados em regiões estratégicas. "Para as áreas localizadas próximas a São Paulo, por exemplo, a vacância está abaixo de 10%, com tendência de ficar ainda menor, devido à combinação de uma demanda crescente com estoque futuro limitado nessas regiões", acrescenta Dias.
A Capital Realty, cujas operações estão mais voltadas para o eixo sul do país, começou 2020 com obras de ampliação de seu condomínio na região metropolitana de Curitiba, onde a área deve passar de 45 mil para 66 mil metros quadrados, a um custo de R$ 30 milhões. A obra deve ser entregue até setembro. Rodrigo Demeterco, presidente da empresa, informa que novas expansões em outras regiões do país estão em fase de projeto, para as quais estão previstos investimentos de R$ 60 milhões.
O executivo acredita em um aumento mais expressivo na demanda por novas áreas na região Sul do país a partir de 2021 devido ao ciclo da produção. "Não teremos grandes mudanças no nosso estoque em 2020 nem veremos grandes modificações no que está sendo ofertado, mas em 2021 vamos começar, sim, a ter um aumento na oferta, devido ao novo ciclo de produção de novos estoques", explica o presidente da Capital Realty. Ele lembra que a taxa de vacância da empresa hoje está abaixo de 2%. Ou seja, todo o estoque se encontra praticamente alugado.
A Prologis, que atua no eixo São Paulo-Rio, iniciou neste ano a construção de 46 mil metros quadrados em Cajamar (SP). O projeto será o primeiro no mercado com pátio de manobras, recomendado para clientes com e-commerce ou com alta demanda de vagas para caminhões. A empresa informa que, recentemente, concluiu a locação cie 203 mil metros quadrados, incluindo a pré-locação de 100% de 50 mil metros quadrados que estão em fase de construção em Cajamar e 64% de outros 30 mil metros quadrados no Rio de Janeiro.