Renda Mínima Garantida (RMG) em Fundos Imobiliários - TC | TC
O que é Renda Mínima Garantida (RMG)
Olá, Investidor! Tudo bem com você? Esse é meu primeiro texto para o TC School, e eu vou falar de um tema muito importante que é a Renda Mínima Garantida (RMG), sempre em voga nos Fundos Imobiliários.
Como o foco do investidor de FII's, em sua maioria, são os rendimentos mensais, muitos escolhem os fundos imobiliários com base na rentabilidade. Para um melhor entendimento sobre o tema, abordarei a Renda Mínima Garantida em quatro partes:
O que é RMG (Renda Mínima Garantida)?
Como a RMG (Renda Mínima Garantida) funciona?
Estudo de caso – FIGS11;
Como é a Distribuição da RMG (Renda Mínima Garantida)?
A importância de conhecer esse indicador?
O que é RMG – Renda Mínima Garantida
A Renda Mínima Garantida é a renda mensal que o cotista irá receber por um determinado período. Essa renda tende a ser distribuída por fundos de diversos segmentos de tijolo.
Como podemos observar, a título de exemplo, o que ocorreu no Fundo de Investimento Imobiliário – VBI Logístico – LVBI11 que trouxe no Fato Relevante, do dia 16 de agosto de 2021.
O comunicado ao mercado em geral sobre à aquisição de um galpão logístico que se encontra em desenvolvimento, localizado na cidade Cajamar, no Estado de São Paulo.
Desta data até a conclusão do empreendimento, o Fundo fará jus ao recebimento, conforme negociado com o vendedor, de uma remuneração mensal sobre a Primeira Parcela equivalente a 7,3% a.a., o que representa R$ 0,03/cota por mês.
Com o objetivo de manter uma maior previsibilidade possível dos rendimentos do Fundo LVBI11, caso não seja efetivada uma pré-locação do Ativo Cajamar, ou ainda, as locações contemplem eventuais carências e ou descontos para os primeiros 12 meses após a conclusão do empreendimento.
Foi negociado com o vendedor uma remuneração mensal esperada equivalente a 7,5% a.a. sobre o valor total durante os 12 primeiros meses contados do pagamento do saldo. Com isso, os cotistas do FII LVBI11 acabam recebendo essa renda mensal garantida, como forma de torna-lo mais atrativo.
VBI Logístico – LVBI11
Fonte: "Fato Relevante" – LVBI11
Outro exemplo, foi no Plural Logística Fundo de Investimento Imobiliário – PLOG11, que trouxe no Fato Relevante, do dia 06 de abril de 2021. Onde, conforme, relatado no Fato Relevante divulgado em 12 de março de 2021, o Fundo adquiriu, naquela data 50% do imóvel Parque Logístico Pernambuco.
Por se tratar de uma locação garantida pelo qual o vendedor obrigava-se a pagar ao Fundo um valor de locação e encargos equivalente ao previsto nos contratos de locação vigente. Com isso o FII PLOG11 anunciou aos cotistas a distribuição de dividendos considerando a totalidade das receitas de aluguel.
Fonte: "Fato Relevante" – PLOG11
E por fim, trago o Fato Relevante do Fundo de Investimento Imobiliário RBR Properties – FII – RBRP11, do dia 05 de julho de 2021. No qual a administradora do fundo comunicou ao mercado em geral, a conclusão da aquisição do Edifício River One.
Fonte: "Fato Relevante" – RBRP11
Ressaltando que, a partir da presente data, a vendedora garantirá ao Fundo, pelo período de 15 meses, uma renda bruta equivalente a, no mínimo 7,00% a.a.
Com pagamento da Parcela de Fechamento e com base nas obrigações de Renda Mínima, estimou-se que a receita imobiliária mensal do Fundo seria impactada positivamente em, aproximadamente, R$ 0,10/cota.
Como a Renda Mínima Garantida funciona
No início, visando garantir a RMG, o Fundo irá pagar um valor superior no imóvel que está adquirindo. De outra forma, o vendedor não se comprometeria a garantir o retorno.
Em outras palavras, o FII está efetuando o pagamento de um valor maior para ter o retorno em forma de aluguéis por um determinado período, fazendo com que a distribuição de rendimento para seus cotista se mantenha constante por um período determinado.
Porém, é preciso salientar que a Instrução 472 da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), no Art.35, inciso VIII, o administrador é vedado de fazer promessa quanto ao pagamento de rendimentos aos cotistas.
Para que isso ocorra, é preciso que o valor seja pago por terceiro.
No entanto, não estamos falando de qualquer terceiro, ele precisa estar envolvido na operação, ou seja, o fundo pode garantir o recurso para o pagamento da RMG, por meio de acordo com o vendedor, a construtora e potencial locador do imóvel, por exemplo.
De onde vem o dinheiro da RMG?
Bem sabemos que ninguém dá dinheiro para ninguém, e uma vez que o vendedor tenha a obrigação de pagar o aluguel por determinado período, ele cobra por esse encargo que ele assumirá, como explicamos no início.
Portanto, investidor fique atento ao prazo de duração da RMG, bem como se o imóvel tem potencial para continuar entregando renda igual ou superior após o seu término.
Estudo de caso – FIGS11
O fundo imobiliário de shopping FIGS11 é conhecido por todos. Ele é proprietário de parte de dois shoppings situados na cidade Guarulhos/SP.
Na constituição do fundo, ficou pactuado no contrato de compra e venda uma RMG que possibilitou o FII entregar para seus cotistas um rendimento de R$0,83 mensais.
No entanto, os shoppings não estavam gerando a renda entregue pela RMG. Observem no gráfico abaixo exatamente o que ocorreu com o rendimento e o dividend yield mensal após o término da RMG.
Claramente, podemos perceber no exemplo, que a receita de FIGS11 não suportava manter o rendimento do fundo na faixa dos R$0,83 que eram entregues pela RMG.
Assim, fica nosso alerta para todos os investidores, RMG tem de ser analisada caso a caso, para que não vire "uma dor de cabeça" no futuro.
A Distribuição da RMG – Renda Mínima Garantida
Mas, uma pergunta deve estar pairando em relação a renda mínima garantida? Como é feita essa distribuição? Bem, os valores distribuídos dizem respeito aos recursos que podem ter sido pago pelo próprio investidor, através da oferta pública inicial.
Afinal, como diz um ditado conhecido na bolsa de valores e que podemos aplica-lo na RMG é "there is no free lunch", traduzindo, "não há almoço grátis". Como já foi exposto, o fundo irá pagar um montante maior pelo imóvel para ter a renda mínima garantida.
Então, imagine que o fundo imobiliário necessite de R$ 45 milhões para construir um imóvel. Não tendo esse valor em caixa, se faz necessário uma emissão para captar o mesmo junto ao mercado.
No entanto, para não reduzir o rendimento de seu cotista, o Fundo busca uma RMG para os próximos 24 meses, sendo certo, que o vendedor irá garantir essa RMG.
Ora, uma vez que está garantindo a renda desse terreno nos próximos dois anos, o vendedor irá cobrar um valor maior pelo terreno. Na realidade, ele irá tão somente devolver para o fundo, mensalmente, o valor que recebeu no ato da compra.
Lembrando que, nem sempre a RMG é negativa. Essa manobra financeira pode ser benéfica em alguns casos. Por isso, torno a dizer, precisamos analisar caso a caso.
A importância de conhecer esse indicador
Afinal, qual a importância de conhecer esse indicador, na hora de escolher um FII? Quando se compreende o funcionamento da RMG, o investidor consegue avaliar se aquele fundo tem perspectivas, ou não de desenvolvimento, a fim de gerar um rendimento.
E se terá continuidade de distribuição de dividendos após finalizado esse período da renda mínima garantida, pois, caso não haja essa perspectiva, o fundo não será rentável.
Desse modo, a Renda Mínima Garantida pode se tornar uma vantagem, dependendo do seu objetivo em relação aquele investimento, mas não é o bastante para basear a sua escolha.
Afirmar que a RMG é positiva, ou negativa, irá depender, pois nem sempre será um mau investimento, já que existe fundos imobiliários com boas expectativas de desenvolvimento.
Portanto, antes de decidir por um determinado fundo imobiliário, procure o máximo de informação possível, leia o regulamento, o pipeline, e se tem boas expectativas ao longo do tempo.
Analise a estratégia financeira aplicada e os fundamentos daquele FII. Lembrando que é uma decisão particular, devendo ser pautada nos seus objetivos e no seu perfil quanto aos riscos daquele investimento.