DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO DO PROMITENTE COMPRADOR - PDF
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Bernardo Igrejas Gonçalves
1 UNIVERSIDADE FEDERAL DO TOCANTINS CAMPUS DE PALMAS CURSO DE DIREITO DIREITO CIVIL V TRABALHO DE DIREITO CIVIL DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO DO PROMITENTE COMPRADOR Alunos: Maria Aparecida P. S. Apinajé Lucas Borges Rogério Silvério de Faria PALMAS-TO NOVEMBRO / 2009
2 1) CONCEITO O objeto de estudo do presente trabalho é denominado na doutrina como sendo compromisso ou promessa irretratável de venda. Ele é um contrato pelo qual o compromitente-vendedor se obriga diante do compromissário-comprador a vender determinado imóvel de forma irretratável e sob preços e condições acordadas entre as partes, garantindo o direito ao compromissário-comprador de obter a escritura definitiva logo após o completo adimplemento de suas obrigações (seja mediante outorga, seja mediante ação de adjudicação compulsória). Este compromisso possui diversas semelhanças com vários outros institutos, tais como o pré-contrato (ou contrato preliminar), sendo às vezes confundido com este; também não pode se considerar idêntico ao domínio, pois na promessa de compra e venda o titular não tem os poderes inerentes da propriedade sobre determinada coisa. Também pode ser comparada com um direito real sobre coisa alheia de gozo ou fruição, tendo características da enfiteuse, da servidão, do usufruto, do uso e da habitação. Na verdade, o compromisso de compra e venda é um novo direito real sobre coisa alheia sui generis. Ele possui características do direito real de gozo e também do direito real de garantia; não é pleno e ilimitado como a propriedade, mas também oferece ampla garantia jurídica ao promitente comprador. Para Maria Helena Diniz, enquadra-se como direito real sobre coisa alheia de aquisição. 2) AMPARO LEGAL O texto-base do presente trabalho encontra-se no Novo Código Civil, na parte de Direitos Reais, especificamente nos artigos e 1.418: TÍTULO IX Do Direito do Promitente Comprador Art Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Art O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. Outras normas também tratam do assunto, sendo as principais: Decreto-Lei nº 58/37; Lei nº 649/49, posteriormente modificada pela Lei nº 6.014/73; Lei nº 6.766/79. 3) HISTÓRICO Antes do atual Código Civil, o contrato de compromisso de compra e venda apresentava claras distinções do que hoje se entende como o direito do promitente comprador nesta natureza de contrato. Originariamente, era similar ao contrato preliminar, no qual implicava em simples obrigação de fazer. O vendedor deveria entregar ao comprador a escritura definitiva concernente ao bem compromissado uma vez pago todo o preço estipulado
3 no contrato, constituindo em obrigação de caráter pessoal. No Código Civil de 1916, em seu artigo 1.088, havia a previsão de arrependimento por parte do compromitente, antes da celebração do contrato definitivo, e o mesmo responderia apenas por perdas e danos pelo negócio desfeito. Como este vínculo era apenas obrigacional, o direito do comprador era bastante limitado, e não incidia sobre o imóvel. Como houve grande expansão no mercado imobiliário a partir de então, valorizando muitas propriedades, além da inflação da moeda no país, o referido artigo do Código de 1916 beneficiou muitos promitentes-vendedores inescrupulosos. Para estes, era quase sempre mais vantajoso valer-se do direito de arrependimento, pagando as indenizações, perdas e danos (mesmo que eles pagassem em dobro o preço recebido), do que terem de passar a escritura definitiva ao comprador. Além disso, se houvesse o inadimplemento do compromissário-comprador, ou o simples atraso dos pagamentos, o vendedor retomava o lote vendido, valendo-se do direito de proprietário. Como a rescisão do contrato por mora figurava no título constitutivo do compromisso, o compromissário-comprador, geralmente indivíduo de poucos recursos, ao ser espoliado, não podia recorrer à Justiça, ficando desamparado. Tal situação resultava em enriquecimento sem causa, e os compromitentes-vendedores continuavam com o imóvel, podendo ainda negociá-lo novamente. Com o advento do Decreto-lei nº 58/37, foi protegido o compromissário-comprador de tais abusos, conferindo-lhe direito real sobre o lote objeto do contrato. A Lei nº 649/49, posteriormente modificada pela Lei nº 6.014/73, foi que criou efetivamente o direito real de promessa de venda. Com a Lei 6.766/79, em seu artigo 25, tornou-se ainda mais abrangente o direito do compromissário-comprador: Art São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros. O novo Código Civil, nos artigos e 1.418, consagrou a promessa irretratável de compra e venda devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis como sendo um direito real à aquisição do imóvel rural ou urbano, loteado ou não. Por isso, hoje, os compromissários-compradores possuem direito real sobre o imóvel comprado, além do direito à adjudicação compulsória, se cumpridas todas as suas obrigações e obedecidos os requisitos na forma da Lei. 4) REQUISITOS Para que este direito do promitente comprador seja pleno, são necessários os seguintes requisitos: a) Irretratabilidade do contrato (ausência da cláusula de arrependimento) Se o compromisso de compra e venda não apresenta qualquer cláusula prevendo o arrependimento, seja por parte do comprador, seja do vendedor, há o direito real sobre o imóvel, e o comprador pode ingressar em juízo para obter a adjudicação compulsória, caso haja a recusa da outorga da escritura definitiva. É importante ressaltar que esta irretratabilidade não impede a resolução do contrato por inadimplemento, nem sua dissolução por mútuo acordo, podendo haver sanções estipuladas no contrato; ainda assim, o mesmo não
4 perde o caráter de direito real. Já no caso de haver cláusula expressa de arrependimento, o compromitente-vendedor pode desfazer o negócio, desde que pague a indenização de perdas e danos ao comprador. Este negócio, portanto, não é um compromisso irretratável de venda. b) Incidir sobre bem imóvel, loteado ou não, rural ou urbano, edificado ou não, desde que seja alienável Embora o Decreto-lei nº 58/37 fizesse distinção entre imóveis loteados e os nãoloteados, para fins de registro e efetiva constituição de direito real, atualmente não justifica-se tal distinção, sendo que o imóvel de qualquer natureza pode ser utilizado no compromisso de compra e venda (alterações promovidas pelas Leis nº 6.014/73, 6.766/79 e 9.785/99). c) Preço pago à vista ou em prestações periódicas Para a garantia deste direito, o preço acertado no contrato deve ser devidamente pago; se for à vista, logo após o pagamento o comprador já pode requerer seu direito; se parcelado, apenas após a última parcela e a devida quitação do montante. Também é obrigação do compromissário comprador a quitação dos impostos e taxas que estejam pendentes. d) Capacidade das partes Por tratar-se de um negócio jurídico, tanto o compromissário-comprador como o promitente-vendedor deverão estar em pleno gozo de sua capacidade civil ou devidamente representados de conformidade com a lei. Quem se compromete a vender deve ser proprietário do bem compromissado, deve ter sobre ele plena disposição e ser capaz. Aplicase, portanto, para a promessa irretratável de venda, todas as restrições subjetivas de um contrato de compra e venda. e) Assento no Cartório de Registro de Imóveis O direito real proveniente deste negócio só se estabelece com o registro no Cartório de Registro de Imóveis (CC, art ); antes deste assento registrário, há apenas um contrato ordinário de compra e venda, gerando direitos obrigacionais e não reais. Além de consolidar o compromisso, a averbação garante o direito do compromissário perante terceiros; o vendedor não poderá vender o mesmo imóvel, negociando com outra pessoa. Quanto ao instrumento, pela lei 6.766/79 e pelo novo Código Civil, pode ser público ou particular, mas apenas se tem a plena eficácia dos direitos prometidos ou cedidos se for registrado em cartório. Tal formalidade é requisito para um direito real oponível erga omnes. 5) EFEITOS JURÍDICOS Uma vez registrado o compromisso de compra e venda, atendidas todas as exigências legais, são produzidos os seguintes efeitos: a) Oponibilidade erga omnes Como os demais direitos reais, o compromisso de compra e venda é oponível a terceiros. O proprietário não pode mais dispor do seu bem após a celebração do compromisso, vendendo-o a um terceiro; o comprador tem o direito de torná-lo seu após o cumprimento de suas obrigações. b) Transmissibilidade aos herdeiros No caso de óbito do compromissário-comprador ou do promitente-vendedor, os direitos passam a seus herdeiros.
5 c) Direito de sequela Caso o imóvel objeto de compromisso de compra e venda tenha sido vendido a um terceiro, este o recebe onerado, pois é resguardado o direito do promitente comprador. d) Imissão na posse O uso e gozo do imóvel são do compromissário-comprador, mesmo que a propriedade ainda pertença ao vendedor. Todos os custos e obrigações relativos ao imóvel correm por conta do comprador. e) Cessibilidade da promessa O direito dos compromissários pode ser cedido, independentemente de anuência da outra parte, porque trata-se de um direito transferível (segundo Maria Helena Diniz). Para tal eficácia, a transferência deve ser efetivada por instrumento público ou particular e levada a assento e averbada à margem do registro. f) Purgação da mora Quando o devedor for notificado judicialmente ou por meio de Cartórios de Títulos e Documentos e do Registro de Imóveis, caso se encontre em atraso nas prestações vencidas e não pagas (30 dias imóvel loteado; 15 dias imóvel não loteado). g) Adjudicação compulsória Prevista no artigo do CC. Para ser solicitada no caso de: 1. recusa do vendedor em entregar o imóvel comprometido 2. recusa da outorga da escritura definitiva 3. alienação do imóvel a terceiros Para ingressar com a ação de adjudicação compulsória, o promitente comprador deve portar o documento da promessa registrada e deve ter pago o valor integral acordado no contrato, além de ocorrer uma das hipóteses listadas. O rito será o sumário, e a sentença transitada em julgado valerá como título para o registro. h) Inexiste resolução do contrato por sentença declaratória de falência Vide Lei /05, art 49, 1º; art. 119, VI. 6) EXECUÇÃO A execução do contrato de promessa irrevogável de venda cumpre-se de dois modos: a) pela escritura definitiva de compra e venda A escritura definitiva não é o instrumento de outro negócio jurídico, mas a forma de um ato devido que documenta o cumprimento de obrigação oriunda de contrato no qual o intento negocial das partes foi definido, e a atribuição patrimonial, determinada. b) pela sentença constitutiva de adjudicação compulsória A execução do compromisso de venda através de sentença constitutiva obtém-se mediante processo especial. As obrigações de fazer sofreram a influência individualista do princípio nemo cogi potest ad factum praecise, segundo o qual não se pode obrigar alguém à prática de um ato manu militari. Seria atentar contra a sua liberdade física e dignidade. Resolver-se-ia a obrigação em perdas e danos ou execução indireta. Fez-se a primeira abertura com a distinção entre obrigações fungíveis e infungíveis ou intuitu personae. Outra grande fase ou etapa da evolução ou atenuação do princípio foi a admissão, na
6 obrigação de prestação infungível, da coação moral sobre a vontade do devedor, a fim de vencer-lhe a resistência à prática do ato devido, sob cominação de multa ou pena pelo descumprimento do preceito. Quanto à execução, o contrato pode ser de execução diferida, continuada ou instantânea. 1. De execução instantânea: é o contrato que deve ser cumprido à vista, no mesmo momento da formação. 2. De execução diferida: cujo adimplemento se situa no futuro, num único momento. 3. De execução continuada: é o que deve ser cumprido sucessivamente, em várias prestações, também chamados de contratos de trato sucessivo. A teoria da imprevisão só se aplica a estes dois, mas a da onerosidade excessiva, prevista no CDC, aplica-se a todos. No momento da execução do contrato a realidade jurídica das partes deve ser a mesma. Se houver uma modificação na situação fático-juridica pode haver revisão. Para que se possa pretender alteração no contrato deve existir um fato superveniente grave e excepcional. 7) EXTINÇÃO O compromisso de compra e venda extingue-se pela execução voluntária; pela extinção especifica; pela resolução e pela dissolução por mútuo consentimento. A forma natural de extinção do contrato é através de sua execução, ou seja, de seu cumprimento. Incluam-se aí a consignação em pagamento, o pagamento com sub-rogação, a dação, a compensação e outras formas, satisfativas ou não, de extinção das obrigações. Os contratos por tempo indeterminado podem se extinguir por denúncia, forma de resilição unilateral. A resilição bilateral se dá pelo distrato, que exige acordo de vontade das partes. A resilição unilateral também pode ocorrer por resgate, renúncia e revogação. Estes últimos têm exemplo no contrato de mandato, ainda extinguem-se os contratos também por cessação, ou morte de uma das partes, se a obrigação for personalíssima ou se o contrato o previr. Outras causas de extinção são o advento de condição e termo resolutivo, e por não ocorrência de condição suspensiva (frustração da condição suspensiva). Extinguem-se os contratos, ainda, por cláusula resolutiva (tácita ou expressa) e por onerosidade excessiva, o contrato extingue-se: (a) por imperfeição a ele anterior, que causa sua nulidade ou anulabilidade; (b) pela execução, com o cumprimento de todas as obrigações contratuais; (c) pela inexecução culposa, quando ocorre rescisão unilateral ou bilateral; (d) pela inexecução não culposa voluntária, no caso de resilição unilateral e bilateral; ou, finalmente, (e) pela inexecução não culposa involuntária, quando se trata de resolução Por outro lado, quando o contrato se extingue pelo cumprimento de todas as obrigações nele assumidas pelas partes, alcança ele suas finalidades, restando cada interessado com o que lhe é devido. Quando a inexecução da obrigação contratual dá-se culposamente, encontramo-nos em face da rescisão, ou seja, da ruptura do negócio, que pode ser unilateral ou bilateral, quer exista descumprimento obrigacional por uma das partes, ou por ambas, respectivamente.