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Área urbana e área de expansão urbana
Para efeito de lançamento do IPTU é relevante a distinção jurídica entre área urbana e área de expansão urbana. Normalmente, os doutrinadores não cuidam dessa distinção dispensando idêntico tratamento a ambas as situações.
Dispõe o art. 32 do CTN:
"Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município.
§ 2º A lei municipal pode considerar urbanas as áreas urbanizáveis, ou de expansão urbana, constantes de loteamentos aprovados pelos órgãos competentes, destinados à habitação, à indústria ou ao comércio, mesmo que localizados fora das zonas definidas nos termos do parágrafo anterior".
Depreende-se do exame do § 1° que o Código Tributário Nacional adotou o critério geográfico para a definição de zona urbana. Presentes pelo menos dois dos melhoramentos mencionados no § 1°, do art. 32 do CTN, pode a lei municipal declarar a área como sendo de zona urbana. Por exclusão surge o conceito de zona rural.
O § 2°, do art. 32, do CTN ignorado pela generalidade dos estudiosos no pressuposto de que está contido no conceito do § 1°, versa sobre áreas urbanizáveis, ou de expansão urbana. Essas áreas não se confundem com a área urbana. Do contrário esse § 2°, do art. 32 seria ocioso. E uma das regras da hermenêutica é a de interpretar o texto de forma a conferir-lhe algum efeito jurídico.
São áreas que, segundo a legislação municipal competente, podem ser consideradas urbanas, por expressa definição da lei local, sem preencher os requisitos previstos no § 1º. Essas áreas só podem ser aquelas constantes de loteamentos aprovados pelos órgãos competentes destinados à habitação, à indústria ou ao comércio, localizados fora da zona urbana, isto é, em áreas onde não estão presentes pelo menos dois dos requisitos previstos no § 1º.
É comum, hoje em dia, deparar-se com condomínios fechados localizados fora da zona urbana aonde existem alguns melhoramentos públicos, não necessariamente aqueles elencados no § 1º. Essas áreas podem ser declaradas como áreas urbanas por opção do legislador municipal competente. Importante esclarecer que não basta que a lei inclua determinadas áreas como urbanizáveis ou de expansão urbana. É preciso que áreas assim consideradas sejam expressamente declaradas como sendo áreas urbanas. A exemplo do § 1º, o § 2º não é auto-aplicável devendo a lei local declarar essas áreas urbanizáveis, ou de expansão urbana como sendo áreas urbanas, uma vez preenchidos os requisitos da lei de norma geral. É a inteligência que se extrai do § 2º sob comento.
HARADA, Kiyoshi. Área urbana e área de expansão urbana. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 15, n. 2724, 16 dez. 2010. Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/18048>. Acesso em: 22 jan. 2019.
Leonardo Molina 24/02/2016 18:26
Prezado Dr. Harada,
é previsto em Lei que o município pode retroagir a cobrança de IPTU de uma zona rural que passa a ser urbana ?
Ex. Possuo um terreno que até dez/15 era considerado como zona rural e a partir de então a Prefeitura Municipal de Campinas lançou o IPTU de 2016 e me informou que lançará na dívida ativa os valores dos últimos 5 anos.
João Wendel 24/04/2015 11:30
Kiyoshi, "data venia", discordo de sua interpretação em relação à definição de zona urbana, constante no § 1º.
Veja bem, o artigo expressa que "Para os efeitos deste imposto, entende-se como zona urbana a definida em lei municipal; observado o requisito mínimo da existência de melhoramentos indicados em pelo menos 2 (dois) dos incisos seguintes (...)".
Você interpretou que a zona urbana acaba sendo definida EM FUNÇÃO da existência de no mínimo dois dos itens listados. No entanto, como o próprio artigo coloca, a zona urbana é DEFINIDA em lei municipal, sendo inclusive delimitado um PERÍMETRO desta área (o famoso perímetro urbano, que é definido em lei, havendo um memorial descrevendo os vértices que o formam). Zona urbana é tudo o que está dentro do perímetro urbano.
No meu entender, o parágrafo em questão coloca claramente que, para os efeitos do IPTU, entende-se com zona urbana a definida em lei municipal E ADICIONALMENTE deve ser observado o requisito mínimo da existência de 2 dos melhoramentos citados.
Ou seja, mesmo que a propriedade esteja em zona urbana, caso não sejam atendidas no mínimo dois dos melhoramentos citados, não se pode cobrar IPTU sobre esta área.
É o meu entender, e agradeço se puderes responder explicando se concordas ou discordas.
Jorge Bruno Maia 20/08/2012 01:23
Mas era necessário o enunciado dizer que existia lei municipal equiparava a zona de expansão urbana em urbana. Triste mas é a realidade. ** ( correção do post anterior ! )
Jorge Bruno Maia 20/08/2012 01:22
Mas o Exame da ordem na sua prova unificada FGV VII na questão 3 de tributário , foi contra esse entendimento , ela mencionou um imóvel situado na zona de expansão urbana , mas esqueceu de mencionar que existia lei municipal equiparando a zona de expansão urbana em zona urbana, cobrou na resposta que incidia o IPTU, e os candidatos que colocaram ITR foram zerados, é muito triste não poder recorrer, já que no recurso administrativo a douta banca examinadora respondeu
"Desnecessária menção à lei municipal quando
o enunciado foi explícito ao afirmar que o
imóvel estava situado em zona de expansão
urbana. O examinando não soube interpretar a
questão. Como pode ser observado do gabarito
oficial, o único imposto incidente seria o
IPTU, jamais o ITR, o que torna a resposta
do recorrente completamente errada. Nota
mantida." De fato seria desnecessário o enunciado dizer que tinha lei municipal ( já que a zona de expansão urbana só é criada por lei municipal ) Mas era necessário por que lei municipal equiparava a zona de expansão urbana em urbana. Triste mas é a realidade.