Esta é a despesa média anual, segundo estudo que mostra ser de R$ 761 o valor da taxa mensal na capital, onde estão 21 mil conjuntos
02 de outubro de 2016 | 07h41
Zona norte tem o menor valor médio e a maior taxa de inadimplência
Os 37% dos 11 milhões de paulistanos que residem em edifícios gastam, em média, R$ 761 mensalmente de taxa condominial, o que representa um desembolso de R$ 9,1 mil ao fim de 12 meses. Quantia suficiente para que os cerca de 21 mil conjuntos da capital, que empregam 140 mil pessoas direta e indiretamente, tenham um orçamento de R$ 712 mil por ano e movimentem R$ 6,5 bilhões em igual período.
Os dados fazem parte da pesquisa realizada pelo setor de inteligência da administradora Lello, que amealhou dados de mais de 80% do total de condomínios existentes na cidade. As informações têm como base o primeiro semestre.
No recorte por regiões, a zona sul, que abriga 48% de todos os condomínios, tem o maior valor médio da cota, cerca de R$ 1.000, e a menor taxa de inadimplência, 3.9%. Inversamente, a zona norte, onde estão 10% dos conjuntos, registra o menor valor médio, R$ 557, e o maior porcentual de inadimplência, 6,42%.
Entre esses dois opostos, nos prédios situados na zona oeste, que são 30% do total da cidade, a taxa condominial tem valor médio de R$ 877 e 4,72% de inadimplência. Com 12% dos condomínios, na zona leste os moradores pagam cerca de R$ 612 e 5,33% quitam a obrigação com atraso, ou seja, após 60 dias do vencimento.
A gerente de relacionamento com o cliente da Lello, Angélica Arbex, diz que, na pesquisa, a zona central está diluída entre as demais regiões. Ela lembra que o valor da cota de condomínio depende fundamentalmente do número de apartamentos na edificação. "O motivo é que a despesa é rateada entre todos, conforme a fração ideal. É importante que o síndico trabalhe para controlar a inadimplência, que pode colocar em risco a saúde financeira do condomínio", alerta Angélica.
No entanto, a maior dificuldade enfrentada por síndicos e moradores para reduzir custos é a estreita margem de manobra que têm para isso. O motivo é que a maior parte das despesas é fixa. De acordo com a pesquisa da Lello, o gasto com pessoal representa de 45% a 50% da cota mensal, despesas de água e luz respondem por 20%, assim como os gastos com contratos de conservação e manutenção. O fundo de reserva para obras de melhoria responde por outros 10% e 5% são despesas administrativas.
No entanto, estudo realizado pela Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios (Aabic), tendo como base o período de 12 meses encerrado em julho, mostra números um pouco diferentes. Neste caso, o gasto com pessoal (salários, encargos e benefícios) supera os 65%, enquanto os dispêndios com água representam 6,80%; eletricidade, 4,47%; manutenção, 6,84%; materiais, 1,04%; administração, 8,20%, gastos gerais, 2,03% e despesas eventuais, 5,36%.
O vice-presidente da Aabic, Fabio Kurbhi, porém, afirma: "Custos são como unha, sempre dá para cortar". Nesse sentido, o que os profissionais do mercado sugerem é analisar bem os gastos e encontrar medidas de racionalização.
Luiz Carlos Dersico é síndico de um prédio de 60 apartamentos na Vila Clementino, na zona sul, cuja taxa é de R$ 970. As unidades têm três quartos, sendo dois suítes, e dependências de empregada. Nas áreas comuns, há piscina, quadra esportiva e sauna.
Dersico diz que aumento das contas de água e luz tem afetado o valor das cotas
Água e luz. O edifício tem cinco funcionários próprios, zelador e porteiros, e dois terceirizados, que são encarregados da limpeza. De acordo com Dersico, são os gastos mensais com água e eletricidade que encarecem as contas no final do mês. Segundo ele, essas duas despesas estão cada vez mais caras, o que deveria aumentar ainda mais a cota condominial. "Para evitar o reajuste, estamos consumindo a reserva financeira do condomínio."
O síndico diz que também tomou medidas para economizar. "Encerramos o contrato anual com empresas de dedetização, passamos a utilizar mais água de poço e remanejamos a verba de caixinhas, como a do aluguel do salão de festa, por exemplo, para gastos corriqueiros."
Na zona norte, que possui a maior taxa de inadimplência e taxa condominial mais baixa, um conjunto na Casa Verde, com dois blocos e 144 apartamentos, cobra valores diferentes nas cotas, já que há unidades com tamanhos distintos. Um bloco tem imóveis com três dormitórios, sendo um suíte, com 80 m² e taxa mensal de R$ 590. No outro, os apartamentos são de 60 m², dois dormitórios e taxa de R$ 490. O empreendimento tem piscina e quadra esportiva.
Segundo o síndico, Nelson Pacheco, a inadimplência é sazonal. "Ela aumenta principalmente em períodos como o início do ano, quando o condômino tem mais gastos." Na tentativa de economizar, o síndico faz periodicamente a revisão de contratos de serviço e procura novos fornecedores. / COLABOROU PEDRO ROCHA / ESPECIAL PARA O ESTADO
Síndico deve agir pela valorização do patrimônio, diz executiva
Utilizar as reservas financeiras do conjunto para não aumentar a cota mensal, como fez o condomínio da Vila Clementino, pode não ser uma boa opção. A gerente de relacionamento com o cliente da Lello, Angélica Arbex, lembra que 90% da população tem apenas um imóvel e ele é a maior riqueza que a pessoa possui.
"Às vezes, ela investiu todas as economias que tinha e ainda contraiu uma dívida para a vida inteira", diz, referindo-se ao financiamento imobiliário para a compra do bem.
Por isso, ela diz que a principal tarefa de um síndico deve ser trabalhar pela valorização do patrimônio. "Se você não cuida desse patrimônio, daqui a cinco anos o imóvel vai estar valendo 20% menos, em 10 anos serão 30% menos e em 30 anos estará valendo metade do que você comprou", argumenta.
Fundo. Para ela, mais importante do que não subir a taxa de condomínio é ter um fundo para pintar o prédio uma vez por ano, para fazer atualização hidráulica e elétrica, fazer ações de modernização de elevador. "Isso é que vai fazer com que o imóvel que hoje vale R$ 500 mil possa a valer R$ 700 mil daqui a dez anos, e assim por diante."
A executiva recomenda que os moradores discutam: onde o condomínio pode economizar sem perder a qualidade?
"É possível economizar se o edifício tiver um quadro de mão de obra com algum desvio, por exemplo. Esse é um desvio importante para o bolso de quem paga condomínio. Imagine um prédio que tenha um quadro de funcionários deficitário, que precisaria de cinco deles, mas tem quatro", diz .Ela prossegue com o raciocínio. "E o zelado está fazendo um excesso de hora extra para cobrir o folguista ou o porteiro.
O zelador é quem tem o maior salário, ou seja, a hora extra dele é mais cara e onera mais a folha de pagamento. Há uma pressão maior do que se fosse feito redimensionamento do quadro de maneira adequada, inclusive das escalas. Esse é um dos pontos onde podemos encontrar gordura e tratar."
O vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Hubert Gebara, diz que é possível usar timer para reduzir o tempo de luzes acesas em áreas comuns, controlar o gasto com água, fazendo campanhas internas para evitar o desperdício.
Gebara, porém, chama a atenção para um ponto importante: que o condômino participe das decisões a respeito do destino do dinheiro da arrecadação comparecendo a assembleias. "São elas que aprovam o que se pode ou o que se deve gastar."