Conheça a região que servirá como termômetro de recuperação para o mercado de escritórios: a Chucri Zaidan
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28 de junho de 20210
Região da Chucri Zaidan. Foto: Jean Santos
Neste novo vídeo no canal da Buildings no Youtube, Fernando Didziakas traz uma análise detalhada sobre a região que será termômetro na recuperação do mercado de escritórios na cidade de São Paulo. Trata-se da região da Chucri Zaidan – que tem crescido em edifícios de alto padrão.
Historicamente, São Paulo teve o seu centro comercial localizado na Paulista. De lá para cá, ela desceu para as regiões da Faia Lima, Itaim Bibi (que hoje é a Nova Faria Lima), Vila Olímpia, Berrini e agora temos na Chucri Zaidan um grande polo comercial em desenvolvimento. Ainda existe potencial na Chácara Santo Antônio, é valido mencionar.
A cidade fez basicamente esse caminho de desenvolvimento comercial e o miolo da Chucri Zaidan ganhou grande relevância nos últimos tempos.
Edifícios da Chucri Zaidan
Olhando do escritório da Buildings que está localizado – no 18º andar da Rua Henry Dunant na Chácara Santo Antônio – em direção à Berrini, podemos ver empreendimentos como a Torre Z, a ponta do RiverView, que passou por retrofit recentemente e se tornou multi-inquilino.
Também enxergamos as duas torres do shopping MarketPlace. As torres do Rochaverá, o WT Morumbi, o Morumbi Corporate e atrás dele, o Parque da Cidade. E logo na frente há a construção do Esther Towers, o EZ Towers que nasceu como característica de propriedade privada e hoje está na estrutura de fundos imobiliários.
Aqui já temos um conglomerado de prédios, além do novo shopping do Parque da Cidade.
Região importante
Como se pode ver, há uma variedade muito grande de serviços à disposição do público que trabalha, estuda e/ou mora na região. Além dos shoppings com restaurantes, farmácias, academia, escolas, há linhas de trem e metrô que facilitam muito o acesso e a locomoção.
O perfil corporativo na cidade de São Paulo aponta 252 imóveis de escritórios de alto padrão, numa área de mais de 4 milhões de m². Quando olhamos para os espaços ofertados são cerca de 70 mil m² – que serão devolvidas pelos inquilinos nos próximos meses. A taxa de vacância atual corresponde a 20%, o que é considerada alta.
Destes 252 empreendimentos comerciais de alto padrão, 30 deles estão na região da Chucri Zaidan.
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Quando olhamos o nosso painel histórico, os empreendimentos classe A da Nova Faria Lima são 48 edifícios e quase 1 milhão de m² de alto padrão:
Se considerarmos apenas o universo A+ da Nova Faria Lima são 677 mil m² existentes, um volume bem grande.
Porém, quando olhamos para o classe A+ da Chucri Zaidan temos 735 mil m² de altíssimo padrão nessa região, ou seja, é a região de São Paulo que tem a maior quantidade de m², por isso sua grande relevância.
Os 30 edifícios classe A e A+ existentes, apresentam 30% de taxa de vacância. É alta, claro. Se comparada com São Paulo como um todo, a vacância é de 20% neste universo.
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Aspectos importantes de uma região como centro comercial
Primeiro: a região possui diversos empreendimentos de alto padrão, variedade de serviços e transporte público de qualidade, com linhas próximas de trem e metrô.
Segundo: tem a maior quantidade de empreendimentos de alto padrão, o que valoriza muito as relações comerciais.
Terceiro: com 30% de taxa de vacância, bem alta, naturalmente haverá queda nos preços de locação. Essa região vai atrair inquilinos de outras regiões e haverá melhores condições de negociação de preço. Um exemplo é a Enel, que está saindo do outro lado da cidade (Alphaville/Barueri) para se realocar por aqui. Está vindo para um prédio do Parque da Cidade.
É válido destacar que houve grandes devoluções, como no Morumbi Corporate e no Rochaverá, e que cidade sofreu com isso. Mas a região também recebeu novas entregas, com as três torres do Parque da Cidade, e vai precisar de algum tempo para absorver esta entrega.
Paulista, Faria Lima, Vila Olímpia praticam preços diferentes. Isso é normal. Mas a Chucri Zaidan será sempre um balizador para o restante da cidade em relação ao preço do m². Com o passar do tempo será normal que a taxa de vacância reduza e que a região consiga praticar preços melhores. Será sempre um comparativo na hora de renovação de contrato.
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Fundos imobiliários e novos projetos
Essa região também ganha relevância em relação ao FIIs. Por aqui existem o BRCR11, o JSRE11, o KNRI11 e o SARE11. Há uma porção de fundos imobiliários que estão ativos nos empreendimentos desta região e isso torna esta análise ainda mais interessante.
Além de tudo isso, há ainda o que está em construção, tanto para retrofits quanto empreendimentos primários.
Esta região ainda tem uma expectativa de crescimento de novo estoque para ser entregue nos próximos trimestres. Como é o caso das torres A e B do Esther Towes. Com isso, a Chucri Zaidan vai ter de enfrentar estas entregas em um futuro próximo.
Como vocês devem ter notado, de fato, a região possui um potencial gigantesco. Os próprios números já têm mostrado isso. Em condições normais, ela terá grandes atrativos para muitas empresas.
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