Built to suit: conheça essa modalidade de investimento imobiliário
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Conhece o built to suit? Entenda como investir seu dinheiro nessa modalidade
O built to suit (BTS) é um modelo de contrato de locação que está se tornando comum nas empresas. O motivo é a possibilidade de personalização — algo bastante buscado nos dias atuais.
Mais do que isso, o built to suit se tornou uma boa oportunidade de investimento. Portanto, essa é mais uma opção para alocar seu dinheiro no mercado imobiliário.
Quer entender mais sobre ela? Então, leia este post. Acompanhe.
O termo em inglês built to suit significa "construído para servir". Ele representa um contrato de locação em que o proprietário reforma ou constrói exatamente o que o locatário precisa. Portanto, é personalizado.
Os custos da obra são absorvidos pelo locatário. O pagamento é feito mensalmente. Por isso, quanto mais longo for o contrato, maior será a diluição do investimento.
Normalmente, o BTS tem um prazo mais longo, entre 10 e 20 anos. Como é uma reforma ou construção específica, o contrato precisa ser analisado com rigor.
Além disso, o proprietário deve garantir que as alterações feitas não prejudicarão futuras locações. Essa modalidade de locação está definida pela Lei 12.744/2012.
Como o BTS funciona?
Essa modalidade de locação imobiliária funciona de maneira diferente. O imóvel é adaptado às necessidades do locatário. Por sua vez, ele alugará a propriedade no futuro.
Devido a suas características, o built to suit é usado mais por comércios e indústrias. Especialmente, quando há demandas específicas de instalação.
Apesar de parecer simples, vários detalhes devem ser observados. Por exemplo, a lei determina que:
o locador deve receber o valor da obra mais o da locação;
o imóvel só pode ser retomado pelo proprietário após o fim do contrato;
o locatário pode pedir renúncia do valor do aluguel devido à dificuldade de ser estabelecido.
Além disso, é preciso considerar informações relevantes sobre o imóvel. Entre elas estão tamanho do terreno e da edificação. Desse modo, os detalhes ajudarão a elaborar um contrato viável para ambas as partes envolvidas.
Se você deseja alocar seu dinheiro nessa modalidade, precisa conhecer suas etapas. Assim, será possível aumentar a sua chance de sucesso. Veja quais são elas.
Operação do ocupante. A gestão do negócio deve ter bom histórico. Além disso, é importante analisar a perspectiva de rentabilidade, de investimentos e desenvolvimento de novos produtos. Lembre-se também de possíveis impactos regionais. Afinal, eles podem valorizar o negócio.
Localização do imóvel. A atuação e o nicho do ocupante devem ser considerados. Por exemplo, um operador logístico deve ficar próximo a rodovias e centros metropolitanos.
FII para viabilizar a operação BTS. Boa parte das transações é feita dessa forma. No entanto, também pode ser por private equity, family offices e Sociedade de Propósito Específico (SPE).
Obra para adaptação do imóvel. É preciso atentar a todos os detalhes para evitar problemas.
Contrato de longo prazo. O BTS é atípico, porque vale por um período de 10 anos ou mais.
O investimento em imóveis built to suit traz benefícios para locador e locatário. Por exemplo, o proprietário obtém uma rentabilidade de longo prazo.
Por sua vez, a empresa locatária reduz os custos imobilizados e aumenta seu lucro líquido. Sem contar que garante uma estrutura adequada ao trabalho.
O principal ponto negativo para os locadores é a possível inadimplência dos inquilinos. No entanto, também pode haver problemas para futuras locações.
Isso porque a estrutura tem particularidades que podem não ser necessárias em outros projetos. Por exemplo, uma indústria exigirá piso resistente e uma estrutura elétrica diferenciada.
Por outro lado, os locatários precisarão fazer um alto desembolso para custear a demanda. Além do mais, será demorado para receber o valor investido. Afinal, esse é um investimento de baixa liquidez.
Existe built to suit em fundos imobiliários?
Sim, e você pode investir nessa modalidade. Nesse caso, a compra é de títulos relativos a imóveis alugados por meio do BTS. Portanto, não é uma aplicação direta. Além disso, é um fundo do tipo tijolo.
Desse modo, há riscos a considerar nos fundos de investimento imobiliários (FIIs) com contratos BTS. Alguns deles são:
alto valor da locação, o que pode gerar inadimplência e dificuldade em contratações posteriores;
possibilidade de vacância devido às adequações do imóvel.
Ao mesmo tempo, também existem benefícios ao investir nesses fundos imobiliários. Aqui, podemos citar:
rentabilidade maior no longo prazo;
aumento da rentabilidade devido ao prazo longo do contrato e das multas elevadas para rescisão.
Assim, você já tem todas as informações de que precisa para investir em um contrato built to suit. Basta utilizar essas informações para ter a chance de obter uma renda passiva.