Reajuste de aluguel: como saber se é a hora certa? – Bom Negócio Imobiliário em SP
janeiro 8, 2018 Atualizado em janeiro 29, 2018
Reajuste de aluguel: como saber se é a hora certa?
Não raramente, muitos locadores percebem que a região em que o seu imóvel está localizado se valorizou, mas não sabem a hora certa de anunciar o reajuste de aluguel ou como fazer esse cálculo. Essa é a sua situação? Não se preocupe. Este artigo irá lhe ajudar.
Preparamos um guia sobre como fazer a correção do valor pago pelo inquilino. Nele, vamos falar sobre quais pontos você precisa considerar para tomar essa decisão, como o reajuste deve ser feito e qual é a melhor forma de anunciá-lo. Ficou interessado? Então, continue a leitura!
Conheça os fatores que podem gerar o reajuste de aluguel
O reajuste de aluguel não ocorre de forma arbitrária e nem unilateralmente, dependendo sempre do mútuo acordo entre locador e locatário, ainda que este seja prévio ao acordo inicial da locação, ou ainda, pela substituição de uma das partes por um juiz.
Descubra, a seguir, um pouco mais sobre esses fatores!
A influência do IGP-M
Embora existam outros índices inflacionários que posam ser usados para aluguéis imobiliários, o principal deles é o Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M) — calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Esse indicador reflete a variação de preços de bens, serviços e matérias-primas da economia e geralmente é o eleito para reger as relações locatícias.
Reajustes de aluguéis baseados nele, pela lei atual, só podem ser feitos no máximo uma vez por ano, incidindo no mês de aniversário do contrato. Se um imóvel foi alugado em fevereiro, por exemplo, esse deverá ser o mês do reajuste. Além disso, o reajuste aplicado só poderá refletir, no máximo, à variação do índice ao longo desses mesmos 12 meses.
Em outras palavras, o primeiro ponto a se considerar é que, dentro do prazo estabelecido para a locação, o valor do aluguel será reajustado apenas se previsto previamente no contrato, na proporção do apurado pelo índice inflacionário eleito, e no máximo uma vez por ano.
O mútuo acordo entre as partes
Pode ocorrer no entanto, no curso de uma locação, haver interesse das partes em ajustar, para cima ou para baixo, o valor do aluguel, a fim de manter o equilíbrio econômico do contrato, ou restabelecer a condição em que ele possa continuar.
É comum nas crises econômicas e de emprego, por exemplo, que a fim de manter a locação, no interesse tanto do locador quanto do locatário, ajustar novo valor, para baixo, para que a locação possa continuar, ao invés de romper-se.
Da mesma forma, se algo ocorre com o imóvel que reduza sua utilidade e o locador não possa reparar, e ao inquilino ainda assim interesse manter a locação, podem as partes de comum acordo ajustar um preço que seja, para ambos, mais justo. É o caso, por exemplo, da desapropriação parcial de um terreno locado, por exemplo, em que a área original se vê reduzida pela ação do Estado.
As partes também podem, por mútuo acordo, aumentar o preço da locação, por qualquer razão que entre si concordem por medida de justiça e equilíbrio.
A valorização da região ou do imóvel
Se o locador verificar que houve uma grande valorização da região ou do imóvel, que não é compensada adequadamente pelo reajuste inflacionário do aluguel, há regras que lhe permitem exigir do inquilino o estabelecimento de um valor mais elevado, ainda que não seja por mútuo acordo: é a ação revisional de aluguel.
Desde que o aluguel tenha se iniciado, ou uma revisão de preço tenha sido feita há mais de 3 anos, o locador poderá pedir a um juiz que determine um novo aluguel, compatível com o valor de mercado atualizado.
É claro que os reajustes inflacionários não equivalem à revisão de preço de que estamos tratando acima, assim como também, o direito à revisão, também assiste ao inquilino, caso o imóvel tenha tido uma desvalorização.
Naturalmente, o recurso à instância judicial é sempre subsidiária ao acordo mútuo. Afinal, quando as partes conseguem compor-se adequadamente, tudo é muito mais simples, rápido e barato.
Entenda como deve ser feito o cálculo para o reajuste
Para calcular o reajuste com base em índices de preço, o proprietário deverá seguir alguns passos bem simples. Primeiro, ele deverá conferir o valor do índice previsto no contrato para o reajuste, multiplicá-lo pelo aluguel vigente, e usar o resultado para acrescer (ou decrescer) o valor.
Suponha, por exemplo, que o índice eleito tenha apurado um aumento de preços, ao longo dos últimos 12 meses, em 0,52% e o aluguel atual seja de R$ 1.700,00. Multiplica-se 1.700 por 0,52%. O resultado é o acréscimo que já deve constar no valor a ser pago nos 12 meses seguintes.
Índice = 0,52%
Aluguel vigente = R$ 1.700,00
Valor do acréscimo = 1700 x 0,52% = 8,84
Valor final reajustado = R$ 1708,84
De fácil acesso, o site do Banco Central fornece uma ótima ferramenta para o cidadão. Confira calculadora de reajustes de valores.
Saiba quando é o momento certo e como anunciar o reajuste
Pensando em manter um bom relacionamento com os inquilinos, o ideal é anunciar o reajuste com alguma antecedência para que ele consiga se programar.
A forma adequada é fazer essa comunicação por meio de um documento escrito, conhecido como carta de aumento de aluguel. É importante que ele contenha as seguintes informações:
dados do locador e do locatário;
data prevista para o reajuste do aluguel;
espaços para que locador e o locatário assinem.
Modernamente, entre as administradoras de locações, essa comunicação é feita sistematicamente, bem como o novo valor já fica discriminado no recibo de aluguel.
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