Escritórios de alto padrão terão mais vacância em 2020 -
Mercado recebe novos prédios, e há devolução de espaços devido à pandemia de covid-19. O mercado de escritórios de alto padrão da cidade São Paulo, o maior do país, enfrentará aumento da vacância neste semestre fruto da entrega de novos prédios e da devolução de espaços devido à pandemia de covid-19.
Exemplo do novo estoque é o B32, considerado o melhor prédio corporativo da capital paulista. Com 51 mil metros quadrados, o empreendimento de padrão triple A se localiza na avenida Faria Lima, endereço mais nobre de escritórios comerciais.
No início do ano, Rafael Birmann, idealizador do B32, estimava que toda a área estaria pré-locada até fim de junho.
Mas a piora do cenário levou à revisão da expectativa para dezembro.
O momento, para esse segmento imobiliário, é de baixa oferta e preços elevados de aluguel nas regiões mais nobres da capital. No entanto, se discute o futuro dos escritórios de alto padrão, diante da adoção do "home office" por parte das inquilinas. Ao menos enquanto a rotina não voltar à normalidade, o que só deve ocorrer após haver vacina contra o coronavírus.
Já há empresas que consideram tornar o trabalho à distância permanente, para parte e até para o total dos funcionários.
"Não vai ficar tudo igual a antes da pandemia, mas também não será, dramaticamente, diferente", diz o presidente da Cyrela Commercial Properties (CCP), Pedro Daltro. Proprietárias e consultorias ressaltam que os escritórios são importantes para a formação de cultura das empresas, inovação e treinamento. "É preciso avaliar se, no 'home office', o nível de eficiência do trabalho se mantém", acrescenta o presidente da São Carlos Empreendimentos, Felipe Góes.
No segundo trimestre, as devoluções de áreas de alto padrão, em São Paulo, refletiram, sobretudo, concretizações de operações anteriormente definidas.
Em escritórios dos padrões A e A+, nas principais regiões da capital paulista, a taxa de vacância fechou em 18,18%, ante 16,9% no primeiro trimestre, conforme a Cushman & Wakefield. Em junho, a diferença entre contratações e devoluções ficou negativa em 10 mil metros quadrados. "Foram devolvidas áreas pela Monsanto e pelo Dia, conforme planejado", diz a presidente para a América do Sul, Celina Antunes. No entendimento da executiva, após aumento pontual, a vacância voltará a cair no primeiro trimestre de 2021.
No curto prazo, não se espera entrega significativa de áreas devido ao custo total de multa, gastos com mudança e necessidade de devolver o imóvel nas condições recebidas. Para Enrico Trotta, analista do Itaú BBA, no médio prazo, o efeito do "home office" nos escritórios dependerá de quanto as ocupantes irão reduzir a área alugada.
Nos edifícios triple A da Faria Lima e da Juscelino Kubitschek, o impacto tende a ser pontual, conforme Trotta.
"Em edifícios de menor qualidade e não tão bem localizados, o cenário é um pouco mais desafiador", afirma o analista.
Na avaliação do presidente da Colliers International Brasil, Ricardo Betancourt, ocorreram devoluções de áreas por parte de empresas de setores mais afetados pela crise, como turismo e automotivo. "É possível que haja, no terceiro e quarto trimestre, movimentações de inquilinos para reduzir custos", diz. Betancourt estima vacância de escritórios classe A+ e A entre 16% e 18%, no fechamento do ano, ante 13,5%, no segundo trimestre.
Ricardo Betancourt, presidente da Colliers International Brasil. Créditos: Silvia Costanti/Valor.
Desde o início da pandemia, a RBR Asset Management registrou uma devolução, que representa menos de 2% do portfólio, feita por empresa atingida pela crise, segundo o presidente, Ricardo Almendra. Nas melhores regiões de São Paulo, o enfraquecimento da economia resultará na desaceleração das altas de preços, segundo o gestor dos fundos imobiliários da Mauá Capital, Brunno Bagnariolli.
Nos espaços já pré-locados do B32, o preço médio por metro quadrado foi de R$ 195, abaixo dos R$ 220 esperados. Isso se deveu às incertezas geradas pela pandemia, segundo Birmann, que acredita ser possível obter R$ 210 quando a maior parte do prédio estiver locada. Segundo o Valor apurou, as negociações da pré-locação de áreas do B32 para o que deverá ancorar o edifício – estão para ser concluídas, mas Birmann não comenta o assunto.
Segundo o vice-presidente da CBRE, Fernando Faria, existe expectativa que sejam fechadas em São Paulo transações de aluguel de escritórios triple A de 50 mil a 100 mil metros quadrados nos próximos três meses. No semestre, há potencial de redução de 30 mil metros quadrados. Se isso ocorrer, as contratações voltarão a superar as devoluções.
Faria pondera que as reduções dependem de haver ou não sub-locações parciais e de inquilinos arcarem com multa, aviso prévio e carências.
Escritórios na Faria Lima esvaziam com rapidez. Créditos: Folha SP.
Segundo a JLL, foram devolvidos 49.337 metros quadrados de abril a junho. A absorção líquida ficou negativa em 13,6 mil metros, e a vacância foi de 16,9% para 17,3%.
"O segundo trimestre indica que o ano não será bom", diz o diretor de transações, Paulo Casoni.
Somando-se os padrões A, AA e AAA, o mercado receberá 262 mil metros quadrados neste ano, segundo a Newmark Knight Frank.
Desde 2007, a média anual de absorção de escritórios desses padrões está em 142 mil metros quadrados.
"Mesmo sem pandemia e sem 'home office' iria sobrar espaço", diz a presidente da Newmark, Marina Cury.
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