A retomada do mercado imobiliário e a influência da gestão de facilities - ABRAFAC
ABRAFAC > Publicações > Blog - ABRAFAC > A retomada do mercado imobiliário e a influência da gestão de facilities
De acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança, Abecip, o financiamento imobiliário com recursos da conta poupança atingiu a cifra de R$25,29 bilhões apenas no primeiro semestre de 2018, em comparação com o mesmo período de 2017. O aumento registrado é de 23%. Considerando os números dos últimos quatro anos em relação aos empréstimos realizados pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, SBPE, é a primeira vez que houve aumento nos registros de janeiro a junho em comparação com o mesmo período do ano anterior. Ao todo são 98,84 mil imóveis a mais que foram financiados em 2018, um aumento que representa 19,8% a frente dos números registrados em 2017.
Segundo o presidente da Abecip, Gilberto Duarte de Abreu Filho, neste ano tivemos captação líquida de R$2,5 bilhões, o que sinaliza uma reversão de tendência, com mais dinheiro entrando e uma expectativa positiva. "Só para aquisição de imóveis por pessoa física foram R$20,2 bilhões financiados, sendo R$11,3 bilhões para unidades novas".
As estimativas da entidade mostram uma projeção do crescimento de crédito com a utilização da poupança, com uma elevação de 10% para 16%, o que significa um aumento considerável para R$50 bilhões. "Será a primeira grande ação para que o setor possa se recuperar definitivamente em quatro anos, desde o pico de crédito imobiliário que houve em 2014, quando o mercado atingiu R$113 bilhões", aponta Filho.
Com isso, o presidente da Abecip afirma que esses excessos de recursos para financiamento de casa própria podem atingir a marca de R$100 bilhões ou superar esse número até 2020. "Teremos nos próximos dois anos, uma liberação de recursos da ordem de R$ 239 bilhões. O financiamento imobiliário, na melhor das hipóteses, vai chegar a R$ 125 bilhões. Ou seja: vão sobrar R$ 114 bilhões no sistema inteiro".
Vale lembrar que os bancos já anunciaram uma redução de juros para financiamento da casa própria e o aumento do percentual do valor a ser financiado para compra de imóvel usado. Recentemente, a Caixa Econômica Federal também facilitou o financiamento para funcionários públicos, já que eles representam a menor taxa de inadimplência no mercado.
O ano de 2018 foi marcado por um cenário de reaquecimento do mercado imobiliário de escritório de alto padrão em São Paulo. Segundo as estatísticas da Colliers International Brasil, a absorção líquida – saldo da diferença entre as áreas locadas e as áreas devolvidas – cresceu na capital. As regiões da Chácara Santo Antônio, Chucri Zaidan, Faria Lima, JK, Vila Olímpia apresentaram absorção líquida acima de 15 mil m². Já a bruta registrada nas regiões da Faria Lima, JK, Marginal Pinheiros e Vila Olímpia foi superior a 30 mil m².
Em 2018, a taxa de vacância apresentou queda e fechou em 19%. A diminuição foi de dois pontos percentuais, se comparado com 2017, ano em que o índice foi de 21%. De acordo com a Colliers, as regiões de São Paulo com menor taxa de vacância são Itaim Bibi (1%), JK (3%), e Vila Olímpia (6%). Já a Chácara Santo Antônio (46%), Santo Amaro (49%) e Marginal Pinheiros (29%).
Nos imóveis de classe B da cidade de São Paulo, a taxa de vacância também caiu três pontos percentuais em relação ao ano anterior. O índice foi de 20%. Já a absorção líquida seguiu a tendência e apresentou aumento, fechando o ano com 76 mil m². Em relação aos preços médios pedidos de locação, o valor fechou o período em R$ 71 m²/mês, abaixo do ano anterior.
Já o mercado de condomínios logísticos de alto padrão do estado de São Paulo registrou em 2018 absorção líquida – saldo da diferença entre áreas locadas e áreas devolvidas – de 529 mil m², sendo o melhor resultado já registrado nos últimos quatro anos. As regiões de Cajamar (124 mil m²), Campinas (83 mil m²) e Guarulhos (77 mil m²) registraram as maiores absorções líquidas em 2018. O novo inventário entregue pela Colliers se concentrou em Guarulhos (84 mil m²), Sorocaba (44 mil m²), Grande ABC (27 mil m²), Atibaia (14 mil m²) e Jundiaí (7 mil m²).
Neste caso, a taxa de vacância foi de 22%, o resultado é visto como positivo, caindo quatro pontos em relação a 2017, quando atingiu 26%. A perspectiva da Colliers para este ano é que a taxa de vacância caia três pontos, passando de 22% para 19%.
O gerenciamento imobiliário está crescendo constantemente como profissão devido a três tendências significativas:
Um maior percentual de imóveis está sendo considerado como investimento;
A grande aceitação do fato de que gerenciamento imobiliário requer treinamento formal.
Dentro do campo imobiliário, a maioria das funções se encaixa na categorias: gerenciamento de condomínio ou síndico; gerenciamento de propriedades; e gerenciamento de bens.
Gerente de condomínio ou síndico: Na maioria dos casos, os gerentes de condomínio trabalham com prédios residenciais e, se vivem no imóvel que administram, são intitulados síndicos. Este profissional lida não apenas com os aspectos técnicos, como manutenção dos sistemas mecânico e elétrico, mas também com residentes atuais e potenciais.
Gerente de propriedades: A pessoa que desempenha essa função serve de contato entre o dono da propriedade ou seu procurador, que pode ser o gerente de bens, e os funcionários do prédio. É o responsável pelo bem tangível, gerenciando a propriedade enquanto bem físico. Ele rege todos os aspectos de planta física do imóvel, conservação da propriedade, operações financeiras, relações com os inquilinos, posição no mercado e manutenção da imagem perante a comunidade.
Gerente de bens: O profissional representa o proprietário e tem como responsabilidade gerenciar a propriedade enquanto bem financeiro e tomar decisões que regem a performance monetária do imóvel. A ênfase está em administrar a propriedade como um investimento, com enfoque em atividades que adicionarão valor para cada unidade gerenciada. Ele acompanha o ciclo de vida da propriedade e pode se tornar envolvido na aquisição, gerenciamento diário e venda do imóvel.
Alessandre Trintim, sócio diretor da Essence, alerta para o ponto do aumento do fluxo de informações, o que pode prejudicar o andamento dos negócios caso não haja uma gestão eficiente dedicada ao gerenciamento de bens e imóveis. "O que poucos sabem é que este tipo de controle não é exclusividade das imobiliárias. Administradoras de shopping centers, por exemplo, possuem um enorme portfólio de unidades, tendo que lidar com condições (cobranças, pagamentos, rateios, ajustes, vencimentos), locatícias distintas ou mesmo gerenciar a manutenção e ampliação de instalações e seus respectivos processos legais (licenças, alvarás, vistorias)".
De acordo com Trintim, a situação é mais delicada quando há altos valores envolvidos como o mercado imobiliário e da construção civil. "Além do gerenciamento do portfólio de empreendimentos em construção, já construídos e terrenos, cada empreendimento exige controle rígido e particular: exigência de licenciamentos (como o ambiental), espelho e performance de vendas, controle dos custos e receitas e serviços de empresas terceirizadas".
O executivo também destaca o fator da diferenciação nas negociações. "Enquanto um investidor deseja pagar parcelado por uma unidade, o outro possui capital para pagamento à vista ou opta por trocar um terreno pelo imóvel. E há espaços que a construtora deseja somente alugar, logo terá que gerenciar esses bens, seus contratos, vistorias e modificações. É uma grande dedicação administrar todas as variáveis dos empreendimentos, manter as atualizações e promover integrações entre os setores da empresa".
Na visão do especialista, é essencial uma solução específica para lidar com tanta variedade e complexidade. "É preciso que o ERP da empresa tenha funcionalidades avançadas e exclusivas para o gerenciamento de bens e imóveis. Em alguns casos, a solução já existe, precisando, somente, contratar uma companhia especializada para ativá-la. Com a correta integração do ERP com o módulo de gestão de bens e imóveis, pode-se organizar e armazenar dados, gerando contratos e relatórios automaticamente. O trabalho é completo, pois une o setor financeiro a esse processo: cálculos automáticos, atualização de valores, lançamentos de pagamentos e de recebimentos. Além disso, é possível gerar valores finais automaticamente, com a mínima influência humana e baixa taxa de erros. Uma solução para gerir, em tempo real, imóveis e propriedades, garante que não se pague nada a mais ou se receba a menos. A solução deve permitir adequações em caso de mudanças de legislação e atender às normas contábeis internacionais, o que reduz drasticamente o risco de complicações legais".
A administração de imóveis vazios
A crise que atingiu o mercado imobiliário registrou uma alta taxa de desocupação dos imóveis comerciais no Brasil. Segundo a consultoria Buildings, entre as capitais as maiores incidências se encontram no Rio de Janeiro, onde 22% dos empreendimentos estão vazios, seguido por São Paulo, com 18% e Brasília, com 12%. Nesses casos, realizar a gestão de facilities é crucial para manutenção das instalações de imóveis residenciais ou comerciais.
Manter a conservação da propriedade é condicionante tanto para evitar prejuízos futuros como para estar preparado para quando um potencial cliente se interessar a fazer uma visita. Para muitas empresas é difícil fazer o controle manual dessa gestão de facilities, muitas vezes dependendo dos conhecimentos de apenas um funcionário, que pode se desligar do quadro de colaboradores inesperadamente, inclusive.
Para tornar essa gestão mais eficiente, contar com a ajuda da tecnologia é a melhor alternativa. Ao mapear o que precisa ser feito em cada imóvel e ter controle sobre os trabalhos realizados, fica mais fácil saber a quantidade de mão de obra e materiais necessários, assim como realizar os reparos mais indicados no momento certo para a manutenção do local. Softwares de gestão de facilites, como o da NG Informática, permitem planejar e operacionalizar processos de maneira eficiente, alinhando estratégias que aumentam a competitividade nos mercados, além de reduzir em até 20% o custo operacional e obter o melhor aproveitamento, eficiência e produtividade da equipe envolvida.15