Anexos - Retificações no Registro de Imóveis - Vol. IX - Ed. 2020
O procedimento de retificação enseja muitas questões interessantes que podem gerar dúvidas. Novas questões surgem todos os dias de acordo com cada caso concreto. Nesse tópico, trataremos de algumas dessas questões, relacionadas à retificação administrativa no Registro de Imóveis, a fim de fomentar o debate 1 .
1. Caso o requerimento não esteja assinado por um dos proprietários, como deverá proceder o Oficial?
Apesar de não haver previsão na Lei nº 6.015/1973, o Oficial deverá notificá-lo a se manifestar. Tendo em vista a omissão legislativa, cabível utilizar como parâmetro o mesmo procedimento que a LRP prevê para a notificação de confrontantes. Assim, seria ofertado o prazo de quinze dias para que ele pudesse se manifestar (artigo 213, II, § 2º, da LRP).
2. O cônjuge deverá assinar o requerimento de retificação ou a anuência, como confrontante?
A anuência do outro cônjuge para o requerente do procedimento de retificação administrativa ou, em sendo o confrontante anuente casado, é dispensada, independentemente do regime de bens, pois o artigo 1.647 do CC prevê que "nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta: I – alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis". A anuência em procedimento de retificação não se enquadra nessas hipóteses, por se tratar de ato de mera administração.
3. Se o proprietário do imóvel retificando for falecido, quem poderá requerer a retificação?
Qualquer herdeiro poderá requerer a retificação, nos termos do artigo 1.784 do Código Civil 2 , devendo provar sua condição, com a apresentação de certidão do Registro Civil das Pessoas Naturais ou o formal de partilha ou a escritura pública de inventário e partilha, por exemplo. Os demais herdeiros deverão anuir, tendo em vista serem coproprietários.
4. A anuência de todos os confrontantes "vincula" o registrador, ou seja, impede o indeferimento? Ou pode o registrador indeferir a retificação ainda que todos os proprietários e confrontantes estejam concordes?
A anuência de todos os confrontantes não vincula o registrador de imóveis. Por isso, poderá indeferir, ou melhor, deverá indeferir, o pedido de retificação quando, por meio da qualificação, notar que há falha nos documentos apresentados, ou tentativa de burla ou conluio entre o requerente e os confrontantes nesse sentido.
5. Com a dispensa de anuência dos confrontantes que esteve prevista na Medida Provisória nº 910/2019, o registrador deveria deferir a retificação em todos os casos?
Não. Compete ao registrador de imóveis qualificar o procedimento administrativo de retificação bilateral. Um dos requisitos dessa modalidade de retificação é a exigência de anuência ou notificação do confrontante, ou a dispensa nos casos que estavam previstos na Medida Provisória nº 910/2019. No entanto, há outros requisitos exigidos no artigo 213, II, da LRP para a retificação bilateral. O registrador de imóveis deverá qualificar todos os documentos exigidos. Além disso, deverá se orientar pelos princípios registrais, em especial o da segurança jurídica. Se o registrador de imóveis considerar que há algum tipo de tentativa de burla ou prejuízo a terceiros, mesmo havendo a anuência de todos os confrontantes ou interessados, não poderá deferir o pedido retificatório.
6. Quando o imóvel retificando confrontar com rio, quem deve anuir como confrontante?
Primeiramente, é preciso saber quem é o confrontante do imóvel retificando. Assim, caberá ao profissional técnico diligenciar nesse sentido. Um dos métodos que poderá utilizar é saber se o rio é navegável e tem flutuabilidade, critérios adotados por Afrânio de Carvalho para distinguir as águas públicas – ocasião em que o confrontante será o Poder Público – das particulares. Em contrapartida, se o rio não tiver essas características, o confrontante será o imóvel subsequente. Outro método possível é utilizar o site da ANA 3 , que elenca quais rios são públicos e quem é seu proprietário. O profissional técnico deverá fornecer uma declaração nesse sentido.
7. Se o imóvel confrontante for ocupado por pessoa distinta do proprietário tabular, será necessária a anuência de ambos, ou basta algum dos dois?
Bastará a anuência do proprietário ou do ocupante. No entanto, se a anuência for somente do ocupante, o registrador deverá verificar se não há divergência de interesses entre ele e o proprietário. Ainda, cabe ao confrontante anuente apresentar o documento que comprove sua ocupação.
8. A notificação dirigida ao confrontante falecido poderá ser impugnada pelo administrador provisório. Como comprovar essa condição?
Na manifestação de anuência, ou para efeito de notificação, o inventariante representará o espólio, comprovando-se essa função. Caso não haja inventário em andamento, o administrador provisório será legitimado a dar anuência, comprovando-se sua condição (artigos 613 e 614 do CPC). Se houver inventário concluído e não registrado, qualquer daqueles que houver recebido o imóvel poderá manifestar a anuência. Segundo o artigo 613 do CPC, o administrador do espólio é quem está na posse dos bens. Em geral, será um herdeiro. Portanto, poderá comprovar a relação de parentesco com a apresentação de certidão do Registro Civil de Pessoas Naturais e declaração afirmando se tratar de administrador provisório.
9. A anuência do interditado confrontante, no procedimento de retificação bilateral, será dada por quem?
Deverá ser dada pelo curador, nos termos do artigo 1.767, I, do Código Civil. Também deverá ser comprovada a condição de interdição, conforme o artigo 9º, III, do CC e o artigo 89 e seguintes da LRP, com a apresentação da certidão do registro da interdição no Registro Civil de Pessoas Naturais.
10. Caso haja incorporação imobiliária registrada na matrícula do imóvel confrontante de um imóvel retificando, quem poderá anuir aos trabalhos técnicos?
O representante legal da incorporadora será o responsável para dar anuência aos trabalhos técnicos ou para fins de notificação.
11. A procuração para anuir aos trabalhos técnicos, na retificação, deve ter poderes específicos?
Em que pese não se tratar de atos de disposição ou oneração e, portanto, não se fazerem necessários os poderes específicos (artigo 661, § 1º, do Código Civil), a vontade dirigida à anuência deve estar expressa. Assim, o registrador deve exigir, pelo menos, os poderes de representação perante o registro de imóveis e, quando houver alguma dúvida sobre a vontade do anuente representado, exigir que a procuração contenha poderes relacionados ao imóvel retificando.
12. Qual a distinção entre a impugnação fundamentada, a não fundamentada, a fundada e a infundada?
A impugnação fundamentada é aquela que ataca a retificação solicitada. Por sua vez, a impugnação fundada é a que traz um fundamento jurídico e que não se resume a dizer que não concorda com o pedido. Para que a impugnação seja considerada fundada, a impugnação não pode se resumir à já examinada e refutada em casos iguais ou semelhantes pelo Juízo Corregedor Permanente ou pela Corregedoria-Geral da Justiça; a que o interessado se limita a dizer que a retificação causará avanço na sua propriedade sem indicar, de forma plausível, onde e de que forma isso ocorrerá; a que não contém exposição, ainda que sumária, dos motivos da discordância manifestada; a que ventila matéria absolutamente estranha à retificação etc. 4 Nesse sentido, segue decisão da CGJSP:
Pedido de providência – Recurso administrativo – Retificação administrativa de área – Inexistência de impugnação fundamentada – Reclamo do recorrente que não ataca a retificação solicitada – Discussão sobre a …
22 de Maio de 2022Disponível em: https://thomsonreuters.jusbrasil.com.br/doutrina/secao/1197158882/anexos-retificacoes-no-registro-de-imoveis-vol-ix-ed-2020