A ferramenta disponível para esse fim é a chamada Ação de Adjudicação Compulsória. Trata-se de uma espécie de ação de obrigação de fazer, com uma particularidade muito importante: existe a possibilidade de se superar a recusa ou inércia do promitente vendedor em outorgar a escritura, ocasião em que o juiz suprirá a sua vontade, proferindo uma sentença com os mesmos efeitos jurídicos da escritura pública de compra e venda, possiblidade expressamente admitida pelo Código de Processo Civil (art. 501 da legislação adjetiva[6]).
Na prática, significa dizer que o promitente comprador – autor nessa demanda – terá acesso, ao fim da tramitação processual, à certidão da decisão jurisdicional e poderá levar referido documento até o Registro de Imóveis, caso em que, com o registro dessa decisão, tornar-se-á proprietário, providenciando-se, naturalmente, o recolhimento do imposto incidente (ITBI) e os emolumentos devidos ao registrador imobiliário.
Uma das grandes discussões jurisprudenciais e doutrinárias refere-se ao cabimento dessa demanda no caso de compromisso de compra e venda desprovido de registro. Isso porque os arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil[7] são claros ao prever que referido direito seria exclusivo do titular de direito real à aquisição do imóvel; e, como visto anteriormente, o direito real imobiliário só se adquire com o registro. Assim, à primeira vista, poder-se-ia inferir que tão somente o titular de mencionado direito (o promitente comprador com título registrado) poderia propor a ação.