Crédito imobiliário da Caixa terá correção pela inflação
Banco vai oferecer linha com juro a partir de 2,95% mais IPCA, que mede preços
21/08/2019 por Danielle Brant, Talita Fernandes e Tássia Kastner
A Caixa Econômica Federal lançou ontem uma linha de crédito imobiliário corrigida pelo IPCA, índice oficial de inflação, com o argumento de que o novo financiamento vai reduzir os juros para compra da casa própria.
A taxa mínima, oferecida a clientes do setor público e com melhor perfil de risco, será de 2,95% ao ano mais o IPCA. A máxima, incluindo o setor privado, será de 4,95% ao ano e IPCA, para quem não é cliente do banco.
A linha vale para o Sistema Financeiro de Habitação e contempla imóveis até R$ 1,5 milhão, o que permite o uso do FGTS. A modalidade se mantém acima desse valor no Sistema Financeiro Imobiliário, mas sem FGTS.
Para especialistas, a oscilação do IPCA pode tornar o financiamento mais arriscado e caro ao cliente, já que a hoje utilizada TR (Taxa Referencial) é menos instável —atualmente, inclusive, está zerada.
No lugar da TR, banco oferece a opção do IPCA, índice oficial que mede oscilação do custo de vida, mais uma taxa de juros
A Caixa Econômica Federal lançou, nesta terça-feira (20), uma linha de crédito imobiliário corrigida pelo IPCA, índice oficial de inflação, sob o argumento de que o novo financiamento vai reduzir os juros para a compra da casa própria —embora o indicador seja considerado mais instável que a TR (Taxa Referencial), usada hoje no financiamento imobiliário.
As taxas valem apenas para novos contratos e estarão vigentes a partir da próxima segunda-feira (26).
O anúncio foi feito em cerimônia no Palácio do Planalto que contou com a presença de ministros e do presidente Jair Bolsonaro (PSL). A criação da nova modalidade de financiamento imobiliário com reajuste a partir do IPCA foi antecipada pela Folha em julho.
Segundo a Caixa, o valor da prestação será atualizado pelo IPCA mensal, divulgado pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística).
O saldo devedor será corrigido pelo índice e dividido pelo número de parcelas. Atualmente, o saldo devedor é reajustado anualmente pela TR, hoje zerada.
O novo crédito poderá ser contratado no SFH (Sistema Financeiro de Habitação), para imóveis de até R$ 1,5 milhão, o que permite o uso do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), e no SFI (Sistema Financeiro Imobiliário), para aqueles acima desse valor e sem a possibilidade de uso do FGTS.
De acordo com a Caixa, o modelo tradicional de financiamento continuará a ser oferecido aos consumidores que assim preferirem.
"Se o cliente tiver esse receio [de a inflação subir], poderá continuar com TR", afirmou Pedro Guimarães, presidente da Caixa.
"Nós acreditamos que esse passo de oferecer uma linha de crédito imobiliário corrigido por um índice de preços é o futuro", acrescentou, elogiando a iniciativa lançada pelo banco que comanda.
A taxa de juros mínima da nova linha, oferecida a clientes do setor público e com menor risco de calote, será de 2,95% ao ano mais a inflação. Para o setor privado, a taxa parte de 3,25% ao ano mais a inflação. Nos dois casos, a taxa máxima ficará em IPCA mais 4,95% ao ano —oferecida a quem não é cliente do banco.
Considerada a inflação prevista para este ano, de 3,71%, a taxa de juro anual pode ser estimada entre 6,66% ao ano e 8,66% ao ano.
Atualmente, a Caixa, que detém mais de 60% do crédito habitacional do país, cobra juros de 8,5% a 9,75% ao ano mais TR nas principais linhas de crédito imobiliário —no programa Minha Casa Minha Vida, os juros são menores.
Já bancos concorrentes, como Santander e Banco do Brasil, oferecem juros a partir de 7,99% ao ano mais TR.
A taxa média do crédito imobiliário, segundo dados do Banco Central, está em queda e fechou junho, dado mais recente, em 7,7% ao ano.
No novo modelo, os contratos poderão ter prazo de até 360 meses, na tabela SAC —em que prestações diminuem com o tempo—, e valor máximo financiado de 80%.
Para obter o financiamento, o cliente só poderá ter 20% de renda comprometida —hoje, o percentual é de 30%. Ou seja, a nova linha será oferecida a quem tem mais folga no orçamento e, portanto, risco menor de dar calote caso a inflação dispare.
Na tabela Price, em que a amortização do principal é menor e a prestação tem valor fixo, o comprometimento de renda permitido é ainda menor: 15%.
Para especialistas, a oscilação do IPCA pode tornar o Pedro Guimarães presidente da Caixa financiamento mais arriscado e caro ao cliente, principalmente pelo longo prazo do crédito —o contrato pode ter duração de 30 anos. O IPCA é mais agressivo, respondendo mais rapidamente a alguma turbulência econômica. No ano passado, por exemplo, apesar da crise econômica, os preços saltaram por causa da paralisação dos caminhoneiros.
A TR, por outro lado, é menos instável e hoje está zerada. O saldo devedor, portanto, não sofre essa correção.
Segundo projeção de Marcelo Prata, fundador da Resale, plataforma que vende imóveis retomados pelos bancos, um consumidor que tivesse contratado há 15 anos o financiamento com base no IPCA teria pago mais que aquele que tivesse optado por um juro fixo mais elevado, mas corrigido pela TR (veja quadro).
A diferença, considerando o juro fixo de 3% ao ano, teria sido de R$ 30 mil —segundo a Caixa, a maioria dos consumidores terá taxa a partir de 3,25%.
Os mais otimistas com o novo modelo defendem que a tendência da inflação é de estabilidade no futuro. Compare o crédito imobiliário tradicional e o corrigido pela inflação
Simulação da Caixa pelo teto das taxas de juros prevê queda de 35% na primeira parcela do financiamento
Taxa de juro, em % ao ano
% da renda comprometida
Renda mensal, em R$
Valor do imóvel, em R$ mil
Parcela financiada
Valor do financiamento, em R$ mil
Prazo, em anos
Taxa de juros ao ano, em %
Valor total pago, em R$ mil
TR (zerada)
Inflação a 3,76% O cliente poderá contratar um financiamento cuja taxa de juros terá dois componentes: uma taxa fixa, entre 2,95% e 4,95% ao ano, mais a variação da inflação (pelo IPCA mensal). A mais baixa, de 2,95% ao ano, será apenas para servidores públicos. Trabalhadores do setor privado terão juros a partir de 3,25%. Considerando a previsão de que a inflação termine o ano a 3,71%, isso significaria que o crédito teria um custo ao redor de 6,71%. Para 2020, a expectativa de inflação é de 3,90%, o que levaria a taxa média para ao redor de 6,90%. O banco financiará até 80% do imóvel, e o prazo será de 30 anos
Se o cliente tiver esse receio [de a inflação subir], poderá continuar com TR. Acreditamos que oferecer uma linha de crédito corrigido por um índice de preços é o futuro