Conflitos imobiliários: dicas para soluciona-los de forma prática | CCMA MG BRASIL
Os processos de conciliação, mediação e arbitragem no mercado imobiliário são métodos mais simples e rápidos para resolver desavenças que podem surgir nessa área. Fun­cionam como alternativa ao sistema Judiciário e, no caso da ar­­bi­tragem, resulta em uma sentença com a mesma validade da decisão judicial, enquanto que na conciliação e me­­diação o procedimento é voluntário e as partes envolvidas é que che­gam a um acordo mais satisfatório entre elas.
Os processos podem ser acionados por profissionais da área imobiliária, como administradores e corretores de imóveis, engenheiros, arquitetos, síndicos, condôminos e pela co­­munidade em geral. Os assuntos geralmente estão relacionados à compra, venda, aluguel e prestação de serviços.
A mediação conta com um facilitador do diálogo. Ele não acon­­selha e nem dá palpite, nada é imposto. As partes encontram a melhor solução e o mediador redige o acordo. Já a arbitragem é restrita a ocorrências relacionadas aos direitos patrimoniais disponíveis, ou seja, tudo o que uma pessoa pode contratar, valorizar e de que as partes podem abrir mão.
O sistema oferece uma série de vantagens: sigilo, legalidade, baixo custo e rapidez. "Um processo que poderia durar até 15 anos na Justiça, na mediação é resolvido em três ou quatro sessões e, na arbitragem, em no máximo seis meses. Além disso, ao contrário do processo judicial, não se torna um ato público, o que evita prejuízo à imagem da empresa. Mas a principal vantagem mesmo é o custo-benefício, não tanto pelo valor, mas pelo tempo de duração que é menor."
Para que um dos dois métodos seja realizado é preciso que, além do requerente, a outra parte também concorde com a alternativa proposta. "A maior procura, em torno de 80% a 90%, tem caráter de me­­diação, em situações que as partes já não conseguem resolver sozinhas, relacionadas principalmente a serviços de engenharia e reforma. Mas desse total, 30% dos pedidos não é levado adiante porque a outra parte não aceita participar, não quer chegar a um acordo. No en­­­­­tanto, a procura por processos de arbitragem é a que tende a crescer mais, principalmente pelo ca­­ráter jurídico de resolução", diz Da­­­­­niel Lopes de Moraes, engenheiro que atua como mediador e árbitro.
Nos processos de arbitragem deve ser estabelecida uma cláusula compromissória ou compromisso arbitral no qual o litígio é submetido a um árbitro imparcial e independente, escolhido de comum acordo entre as partes, podendo ser um especialista com conhecimento na área da desavença. Quando o requerente pede para abrir o processo, é indicado um árbitro e as duas partes têm de concordar com a escolha ou podem escolher outro. Caso apenas um discorde, não pode mudar. "Os árbitros buscam primeiramente a conciliação, antes de emitir a decisão, que é única e definitiva. Em 80% dos casos a sentença é homologatória, mas se não chegam a um acordo, o árbitro atua como juiz", diz Claude Loewenthal.
A recomendação do coordenador do Conselho Técnico da CCMA é de que os contratos sejam feitos sempre com a inclusão dessa cláusula compromissória, porque exclui a Justiça de qualquer ação futura. Mas argumenta que eventuais casos em que não haja formalização de contratos também são passíveis de serem resolvidos por mediação ou arbitragem, desde que se encaixem no perfil.
Um exemplo de aplicação da me­­diação e arbitragem se refere à Ano­­tação de Responsabilidade Técnica (ART), um instrumento le­­gal que caracteriza os direitos e obri­­gações entre os prestadores de serviço e os usuários dos serviços contratados. "O número de casos que vai a litígio é muito pequeno, não chega nem a 1% do total de ade­­rências. O problema é que muitos profissionais esquecem de assinar essa cláusula específica, que acaba sendo uma prevenção contra ações futuras", alerta Loewen­thal."