Fundos Imobiliários: Como Declarar no Imposto de Renda
Como efetuar a declaração de Fundos Imobiliários no Imposto de Renda
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Os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) são feitos pela composição de grupos de investidores, cuja missão é aplicar os recursos financeiros em vários tipos de investimentos imobiliários.
Esses investimentos vão desde empreendimentos em elaboração para a construção, ou imóveis já prontos, casos, por exemplo, de edifícios comerciais, galpões e shoppings centers.
O objetivo principal, claro, é obter retorno pela exploração desses empreendimentos, cujos fundos são negociados na Bolsa de Valores.
Por ser uma operação de compra e venda no mercado financeiro, os Fundos Imobiliários precisam constar na declaração de Imposto de Renda, para evitar o risco de penalizações aplicadas ao contribuinte pela Receita Federal.
Dessa maneira, se você é dono de cotas no Fundo Imobiliário é necessário mencioná-las na sua declaração.
Acompanhem ao longo desse artigo e saiba o que fazer para cumprir as regras exigidas pela Receita Federal sobre os Fundos Imobiliários.
Você pode ficar bem tranquilo porque o Velotax vai explicar como funciona o recolhimento dos tributos sobre Fundos Imobiliários e como fazer a declaração do Imposto de Renda.
Esse é o caso das pessoas que investem em Fundos Imobiliários, pois entra no item operações em Bolsas de Valores.
No investimento em Fundos Imobiliários existe a possibilidade de isentar da tributação do Imposto de Renda para as pessoas físicas que adquirirem as cotas sobre os rendimentos.
Entretanto, algumas pessoas ainda não conhecem todas as regras e se deparam com algumas situações que as obrigam a declarar à Receita Federal as aquisições e ganhos com os Fundos Imobiliários.
Veja duas definições importantes para entender sobre o assunto:
rendimentos isentos são aqueles oriundos da exploração dos imóveis do fundo (como aluguel e venda, por exemplo).
rendimentos tributáveis são os que vêm da valorização das cotas do FII no momento da venda.
É muito simples, tudo o que o contribuinte recebe dos Fundos Imobiliários como uma renda mensal é isento.
Entretanto, ao efetuar as vendas de suas cotas, ele terá de pagar Imposto de Renda, caso tenha atingido ganhos.
Como ponto de atenção, vale acrescentar que a isenção de Imposto de Renda para os rendimentos de FIIs vale para fundos que são exclusivamente negociados em Bolsa de Valores, tendo mais de 50 cotistas.
Além disso, o investidor pessoa física não pode ter mais de 10% das cotas.
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Conheça a tributação dos Fundos Imobiliários
O Imposto de Renda tem a incidência sobre os FIIs apenas quando há a venda do ativo.
Sendo um pouco mais elucidativo, isso ocorre quando o investidor obtém ganho líquido sobre a venda de cotas na operação.
Dessa operação, a alíquota utilizada é de 20% sobre a valorização do ativo que foi negociado.
É importante saber uma diferença em relação às ações, não há diferenciação de operações normais e operações day trade.
Nesse caso, a alíquota de 20% é estabelecida sobre qualquer ganho líquido, não existe isenção para vendas de até R$20.000,00 por mês.
Portanto, se o contribuinte tiver que pagar Imposto de Renda sobre suas negociações, a obrigatoriedade é fazê-lo mensalmente, com o pagamento do DARF (Declaração de Ajuste da Receita Federal), até o último dia útil do mês seguinte ao da apuração do ganho.
Outro ponto importante que tranquiliza os investidores é que também será possível compensar prejuízos com a venda de cotas de Fundos Imobiliários com os ganhos gerados com a venda de cotas de fundos da mesma espécie.
Essa é a principal vantagem desse investimento em comparação, por exemplo, com a compra de um imóvel para aluguel.
A renda do aluguel segue a tabela progressiva do Imposto de Renda, que é a mesma que incide sobre os salários e aposentadorias.
Essa renda fica sujeita à retenção de Imposto de Renda a partir de R$1,903,99 mensais.
Outro ponto que chama atenção dos investidores é que não é necessário dispor de toda a quantia necessária para comprar um imóvel.
Com apenas R$100,00 por exemplo, a pessoa se torna um investidor de uma cota de um Fundo que, por sua vez, investe em um ou diversos imóveis ou em outros FIIs.
O resgate das cotas realizado em decorrência do término do prazo de duração do fundo ou da sua liquidação deve ser tratado de maneira diferente dos rendimentos.
Nesse caso, como ele representa devolução do capital investido, caso tenha havido ganho (valorização da cota), ele será tributado à alíquota de 20%.
O imposto de renda é retido na fonte pelo administrador do fundo.
Ou seja, o investidor no Fundo Imobiliário não precisa se preocupar em pagar o Imposto de Renda no caso de amortizações, mas ainda assim deverá informar esse evento na sua Declaração Anual de Ajuste.
Acompanhe o passo a passo para efetuar a declaração dos Fundos Imobiliários
Para fazer a declaração dos Fundos Imobiliários, o contribuinte precisa se organizar e buscar o Informe de Rendimentos.
Esse documento é fornecido pelos administradores do Fundo Imobiliário e as respectivas corretoras financeiras.
É costume que eles sejam entregues via Correios, mas também podem ser disponibilizados em plataformas virtuais.
No caso de o contribuinte não receber o Informe de Rendimentos, confira através do site da Bolsa de Valores, qual é a administradora do fundo. Depois, entre em contato diretamente e solicite o documento.
De posse do Informe de Rendimento, o próximo passo será declarar os valores dos FIIs, quais foram as operações de venda durante o ano-calendário da declaração e o saldo de cotas no final do mesmo ano.
Aprenda a declarar as operações com Fundos Imobiliários
Declaração dos Rendimentos Isentos e Não Tributáveis
Para começar, o contribuinte pode colocar os valores do Fundos Imobiliários nos Rendimentos Isentos e Não Tributáveis que são, como o nome aponta, as remunerações recebidas pelo declarante que não entram na conta de pagamento do Imposto de Renda.
Ou seja, são isentos de imposto de renda e não sofrem tributação.
abra o Programa Gerador do Imposto de Renda do ano-exercício da declaração;
selecione a ficha "Rendimentos Isentos e Não Tributáveis";
insira o nome e o CNPJ do administrador do FII conforme discriminado no informe de rendimentos recebido pela instituição;
informe o nome do FII no campo "Descrição";
descreva os valores recebidos durante o ano-calendário da declaração;
Declaração do ganho de capital ou prejuízo de suas negociações
Ganho de capital é a diferença entre o valor de aquisição de um bem e o valor de sua transferência. Este ganho é tributado pelo Imposto de Renda, tanto pela pessoa física como pela pessoa jurídica.
Os prejuízos são as perdas relativas às negociações dos Fundos Imobiliários.
Os prejuízos de anos anteriores também podem ser considerados desde que estejam devidamente registrados na declaração anual do Imposto de Renda.
selecione a ficha "Renda Variável";
escolha a opção "Operações de Fundos de Investimento Imobiliário";
selecione o mês em que a operação foi realizada;
informe o ganho líquido recebido ou prejuízo obtido na venda do FII;
insira o valor recolhido no momento da venda no campo "Imposto Pago";
Acompanhe as dicas e saiba como declarar participação nos Fundos Imobiliários
Declarar o saldo de seus FIIs em Bens e Direitos
selecione a ficha "Bens e Direitos";
escolha o código "73 – Fundos de Investimento Imobiliário";
especifique o nome e o CNPJ do fundo e a quantidade de cotas;
descreva os valores nos campos "Situação" nas datas discriminadas;
repita a operação até incluir todos os FIIs disponíveis na sua carteira de investimento no ano-calendário da declaração;
Vale ser um pouco mais detalhista sobre a situação do FII.
Caso não haja fundo, no campo "situação em 31/12/2020" informe o valor zero e no campo "situação em 31/12/2021" informe o valor total pago pelas cotas, incluindo taxas cobradas pela Bolsa de Valores e pela corretora.
Ao contrário, se o contribuinte já tinha cotas de FIIs no ano anterior e decidiu vendê-las total ou parcialmente, informe a movimentação no campo "Discriminação".
Se vendeu tudo, coloque zero no campo "Situação em 31/12/2021" ou informe o saldo que restou no caso de venda parcial.
A mesma lógica vale para quem tinha cotas de FIIs no ano anterior e aumentou a posição.
Descreva a quantidade de cotas compradas, repita o valor informado no saldo em 2020 e informe o acréscimo de valor no saldo de 2021.
Negociação mensal de Fundos Imobiliários tem ficha específica
Os resultados mensais das negociações com cotas de Fundos Imobiliários devem ser informados em uma ficha específica da Declaração Anual de Imposto de Renda.
Elas entram na ficha "Operações Fundos Invest. Imob.", localizada dentro da pasta "Renda Variável" do programa de preenchimento do IR.
Por isso, é sempre recomendado que o investidor faça uso de uma planilha organizada com todas as operações realizadas ao longo do ano, e com os valores de imposto pagos, mês a mês.
Sem a planilha, o contribuinte vai ter muito trabalho para procurar todas as notas de corretagem na hora da declaração, além de ter que pagar, eventualmente, os DARFs atrasados de uma vez só, tendo que pagar multa e juros pelo atraso.
Contudo, se o contribuinte utilizar a plataforma do Velotax mês a mês para fazer o pagamento da DARF mensal, na hora da Declaração de Imposto de Renda Anual esses dados serão preenchidos automaticamente conforme o seu histórico.
Informe na coluna "Resultado líquido do mês" o ganho (ou prejuízo) líquido registrado em cada mês do ano.
Se o investidor não realizou a venda de cotas em um determinado mês, coloque o valor zero.
Após realizar todos os processos, vem o momento de enviar a declaração, mas é importante tomar bastante cuidado e ter atenção, que é fundamental para evitar problemas futuros, no caso ser obrigado a fazer uma retificação.
Antes de finalizar o preenchimento da declaração dos Fundos Imobiliários, faça uma revisão dos dados para evitar problemas.
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