Recebi uma escritura pública de compra e venda de um imóvel locado, cujo contrato de locação encontra-se averbado neste Serviço Registral. Pergunto: é possível a alienação deste imóvel à terceiro, tendo em vista o direito de preferência?
SIM, a alienação deste imóvel para terceiro é possível, não cabendo ao Oficial fiscalizar se a preferência que a lei deu ao locatário, com a averbação do contrato locatício, foi ou não atendida, levando-o, assim, a praticar de forma regular o ato de compra e venda, sem qualquer observação.
O direito de preferência que a lei conferiu ao locatário deve ser tentado por ele, mediante ação própria, se assim desejar, podendo também optar por indenização por perdas e danos pela preferência não atendida, tudo como previsto no art. 33, da Lei que regula as locações urbanas (8.245/91).
De importância, ainda, observar da necessidade de fazer parte da redação da escritura informações sobre a existência do contrato de locação em análise, fincando, aí, a transparência desse ônus, e das conseqüências que a lei entrega a ele.
Maria do Carmo de Rezende Campos Couto abordou o assunto em obra intitulada “Coleção Cadernos IRIB 1 – Compra e Venda”, p. 28-29. Vejamos como se manifesta a autora:
A lei determina, em alguns casos, que se dê preferência a determinadas pessoas, na hipótese de venda do imóvel. Essa preferência não se confunde com a cláusula de preferência ou preempção, que as partes podem inserir na escritura por opção. Aqui é a lei que determina que existe uma preferência. Contudo, não cabe ao tabelião obstar a lavratura da escritura, nem ao registrador obstar o seu registro, na hipótese de esta preferência não ser obedecida. Exemplos:
b) Venda de imóvel locado: o proprietário, antes de vender a terceiro o imóvel locado, deverá dar preferência ao locatário (inquilino) para adquirir em igualdade de condições (art. 27 da Lei nº 8.245/1991). Contudo, mesmo que o contrato esteja averbado na matrícula do imóvel, para fins de exercício do direito de preferência (art. 167, II, n. 16 da Lei nº 6.015/1973), esse fato não impede a lavratura da escritura de venda a terceiros e seu registro.”