Normas para regularização fundiária urbana também constam da MP - Notícias - Portal da Câmara dos Deputados
25/05/2017 - 01:50
A Medida Provisória 759/16 disciplina novas normas para regularização fundiária urbana (Reurb), revogando as regras atuais da Lei 11.977/09.
A MP cria o conceito de núcleo urbano informal, que são os clandestinos, irregulares ou aqueles nos quais, atendendo à legislação vigente à época da implantação ou regularização, não foi possível realizar a titulação de seus ocupantes.
Para fins de Reurb, os municípios poderão dispensar exigências de percentual e de dimensões de áreas destinadas ao uso público ou quanto ao tamanho dos lotes regularizados.
No caso de o núcleo urbano estar total ou parcialmente em área de preservação permanente, em unidade de conservação de uso sustentável ou em área de proteção de mananciais, a regularização deverá levar em conta as regras do Código Florestal (Lei 12.651/12) e elaborar estudos técnicos que justifiquem as melhorias ambientais em relação à situação anterior, inclusive por meio de compensações ambientais. Os estudos precisam ser aprovados pelos municípios.
O texto cria as modalidades de Reurb-S, para a população de baixa renda, e Reurb-E, para núcleos urbanos informais ocupados por população de maior renda.
De acordo com as regras do projeto de lei de conversão do senador Romero Jucá (PMDB-RR), a União e suas autarquias e fundações poderão transferir aos estados, aos municípios e ao Distrito Federal áreas federais ocupadas por núcleos urbanos informais para que eles promovam a regularização por meio do Reurb.
No caso de pessoas físicas de baixa renda que ocupem imóveis da União regularmente para moradia e com isenção de pagamento de taxas (foro, taxa de ocupação), elas poderão requerer diretamente ao oficial de registro a transferência gratuita da propriedade.
Para conseguir fazer a transferência, o ocupante deverá pedir à SPU uma certidão autorizativa, que valerá como título hábil perante o cartório de registro de imóveis.
Em ambas as modalidades de Reurb (Reur-S e Reurb-E), tanto os beneficiários, individual ou coletivamente, quanto os órgãos governamentais envolvidos poderão pedir a regularização. Estão aptos a fazê-lo também o Ministério Público e a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes.
Para a aprovação e o registro de conjuntos habitacionais que componham a Reurb será dispensada a apresentação do habite-se e, no caso do Reurb-S, as respectivas certidões negativas de tributos e contribuições previdenciárias.
O Reurb não poderá ser empregado em área de risco de deslizamento, inundação e outros riscos especificados em lei, exceto se medidas indicadas em estudo técnico forem implantadas para eliminar, corrigir ou administrar o risco na parcela de terreno afetada por ele.
Imóveis que poderão ser regularizados pelo Reurb-S contarão com o mecanismo de legitimação fundiária, por meio do qual haverá um título global para todas as propriedades adquiridas no terreno regularizado.
Para isso, o poder público encaminhará, para registro imediato da aquisição de propriedade, uma Certidão de Regularização Fundiária (CRF) com o projeto de regularização fundiária aprovado, a lista dos ocupantes, sua qualificação e a identificação das áreas que ocupam, dispensadas cópias da documentação referente à qualificação do beneficiário.
Segundo o governo, a ideia é aplicar a legitimação fundiária somente para núcleos urbanos informais consolidados. Além dos imóveis residenciais, também os de fins comerciais poderão ser regularizados com esse mecanismo.
Para pleitear a regularização por meio da legitimação fundiária no Reurb-S, o beneficiário não poderá ser concessionário, foreiro ou proprietário de imóvel urbano ou rural ou ser beneficiário de mais de uma legitimação com a mesma finalidade (urbana ou comercial).
A MP permite ainda ao poder público usar a legitimação de posse para reconhecer a posse de imóvel objeto do Reurb, com identificação de seus ocupantes, o tempo da ocupação e a natureza da posse.
Ela não poderá ser aplicada a imóveis urbanos situados em área de titularidade do poder público, mas poderá ser transferida como herança ou entre vivos.
Depois de cinco anos da legitimação de posse, o ocupante poderá ter o título convertido em título de propriedade com o usucapião por cinco anos, conforme previsto na Constituição, ou segundo critérios definidos em lei.
O beneficiário da legitimação de posse não poderá ser beneficiário de mais de uma fundiária de imóvel urbano com mesma finalidade, ainda que situado em núcleo urbano diferente.
Principalmente para as favelas, onde as construções precárias são erguidas sobre outras devido à falta de espaço, a MP 759/16 cria o direito de laje. Definido como a coexistência de unidades imobiliárias autônomas de titulares distintos em uma mesma área, ele servirá para regularizar a construção de outra residência acima da construção-base. Cada uma delas pagará seus próprios tributos.
Esse tipo de direito poderá ser aplicado somente quando se constatar a impossibilidade de individualização de lotes. De acordo com o texto aprovado para a MP, haverá a possibilidade de outra residência abaixo da construção-base e um segundo andar até o limite de altura permitido no município.
Cada morador deverá participar com as despesas para a manutenção das áreas e equipamentos comuns, como o telhado, a estrutura, as instalações gerais de água, esgoto e luz e outras.
Na venda, terão direito de preferência os proprietários da laje mais próxima ou da construção-base. Se a construção-base vier a ruir, o direito de laje estará extinto se ela não for reconstruída dentro de cinco anos.