Em tópicos, as diferenças entre: Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóveis x Escritura Pública de Compra e Venda de Imóveis.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
Instrumento Particular;
O comprador PROMETE comprar e o vendedor PROMETE vender;
Não é um instrumento obrigatório, mas quando celebrado gera obrigações entre as partes;
Só é possível a transferência da propriedade com o contrato particular se a transação for abaixo de 30 salários mínimos, conforme artigo 108 do Código Civil
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
A elaboração do contrato deve respeitar o artigo 104 do Código Civil:
Art. 104. A validade do negócio jurídico requer: I – agente capaz; II – objeto lícito, possível, determinado ou determinável; III – forma prescrita ou não defesa em lei.
Observar ainda os artigos 421 e seguintes do Código Civil que traz a disposições quanto aos contratos de compra e venda.
ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA
Instrumento Público lavrado por um Tabelião de Notas;
Obrigatório em todos os casos em que o imóvel ultrapassar o valor de 30 salários mínimos, conforme artigo 108 do Código Civil (já citado);
Também gera obrigações entre as partes (pagamento, entrega do bem …)
EM RESUMO
Perceba que dependendo do valor do imóvel, será ou não obrigatória a lavratura de uma ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS.
Cumpre salientar que atualmente, em grande parte das regiões do Brasil, NÃO HÁ IMÓVEIS COM VALOR ABAIXO DE 30 SALÁRIOS MÍNIMOS.