O mais seguro é sempre prevenir - Revista Síndico
O mais seguro é sempre prevenir
O síndico precisa estar atento às possibilidades de cobertura oferecidas pelas corretoras para escolher a mais adequada à realidade do seu condomínio
Seja no trabalho ou na vida particular, uma pessoa precavida sempre está muito menos sujeita a passar por um susto ou levar um prejuízo inesperado. Mas, quando estamos falando de condomínio, ter ou não ter um seguro não é uma opção, mas uma obrigação determinada em lei. O que pode (e é recomendável que seja) ser discutido e decidido pela administração e todos os moradores é a alternativa de ampliar os itens cobertos pela corretora de acordo com as necessidades específicas do imóvel.
De acordo com Leandro Schneider, gerente geral da corretora de seguros da APSA, desde o ano de 1964, todos os condomínios verticais ou horizontais, de qualquer tipo (isto é, formados por prédios residenciais, comerciais, mistos, consultórios, escritórios, flats, apart-hotéis e shopping centers) são obrigados, por lei, a ter um seguro contra riscos de incêndio, queda de raio e explosões de qualquer natureza que provoquem sua destruição total ou parcial.
A exigência consta no decreto-lei 73/1966 (artigo 20), da Lei 4.591/1964 (artigo 13) e do Código Civil (Lei 10.406/2002, artigos 1.346 e 1.348, inciso IX). "A cobertura de seguro obrigatória é para todas as unidades e para as partes comuns do condomínio. O valor segurado total deve corresponder à soma do valor segurado de cada uma das unidades autônomas e das partes comuns. A quantia encontrada deverá representar o total dos recursos necessários para a reconstrução do prédio, no caso de um sinistro coberto", explica o gerente.
Ele destaca que, desde julho de 2011, o seguro obrigatório de condomínio passou a ser oferecido em duas modalidades de coberturas básicas: simples e ampla, que podem ser complementadas com garantias adicionais. A inclusão de mais opções para os condomínios segue critérios determinados pela Resolução nº 218, de 06 de dezembro de 2010, do Conselho Nacional de Seguros Privados (CNSP).
A cobertura básica simples assegura contra riscos de incêndio, queda de raio dentro do terreno onde está localizado o imóvel segurado e explosões de qualquer natureza. Já a cobertura básica ampla cobre quase todos os danos materiais ao imóvel segurado, exceto os expressamente excluídos (entre eles, estão os itens conhecidos como riscos fundamentais, que incluem catástrofes e situações de calamidade pública). "O mais procurado pelos condomínios ainda é a cobertura básica simples, mas, geralmente, com itens opcionais, como danos elétricos, quebra de vidros e roubo ou furto de bens. Já com relação à cobertura ampla, o custo é, em média, duas vezes e meia maior que a básica. Em compensação, o condomínio fica totalmente coberto sobre o que possa vir a ocorrer em caso de acidentes ou imprevistos", frisa Schneider.
Os condomínios comerciais e mistos, segundo ele, tendem a precisar de mais coberturas adicionais que os residenciais, isso devido a várias finalidades de negócios que eles podem estar atrelados. Nesses casos, os valores também tendem a ser maiores. "Na minha opinião, os maiores erros cometidos pelos síndicos com relação a essa questão dos seguros são as não contratações de coberturas adequadas para a necessidade específica do seu condomínio. Por exemplo: a não contratação de coberturas de responsabilidade civil, que pode proteger o síndico e os próprios condôminos em casos fortuitos. Outro erro comum e perigoso é colocar o valor do bem segurado menor do que ele realmente precisaria para ser reconstruído em caso de algum evento externo ou sinistro. Nesse caso, havendo um imprevisto, o valor indenizado pode não ser suficiente para realizar todos os ajustes, levando possíveis custos inesperados aos condôminos", conclui o gerente da APSA.
Síndicos aderem a cobertura ampla por mais tranquilidade
Com oito andares e 25 moradores, o Condomínio Rubino, no bairro da Tijuca – administrado pela APSA –, adotou a cobertura básica ampla de seguro a partir deste ano. De acordo com o síndico, Ney Carline Limonge, a decisão foi tomada principalmente depois de sinistros ocorridos em condomínios próximos na vizinhança. Além disso, a diferença no valor não é tão grande quando comparada à cobertura básica simples, o que tornou a opção bastante atraente. "Sou síndico do condomínio há 17 anos e nunca precisamos recorrer ao seguro. Acho que é uma questão de sorte e espero que continue assim. Mas, a cobertura básica ampla nos dá mais tranquilidade e uma potencial economia de caixa, caso aconteça algum caso fortuito", comenta Limonge.
Segundo ele, a possibilidade de ampliar ainda mais a cobertura, com a contratação de itens adicionais, deve ser decidida nas próximas assembleias gerais com os condôminos, em que serão discutidas quais as necessidades primordiais do local.
Já o condomínio do Edifício Visconde da Graça, no bairro Jardim Botânico – também administrado pela APSA – é de natureza mista (composto por nove apartamentos residenciais e sete unidades comerciais no pavimento térreo). Segundo a síndica, Lucilena Ramirez, os condôminos optaram também recentemente, pela primeira vez, pela adoção da cobertura de seguro básica ampla. "Motivados por fatalidades ocorridas nos últimos tempos, optamos por esse tipo de cobertura. Afinal, segurança é fundamental. Na minha opinião, a mentalidade em relação a seguro vem se modificando à medida que as pessoas vão tendo mais informação" afirma Lucilena.
A síndica acrescenta, ainda, que a maioria dos moradores possui também coberturas individuais, como o Seguro Conteúdo (que, em casos de incêndio, cobre os itens dentro do imóvel, como eletrodomésticos, móveis e roupas) e o Seguro Cota Protegida (que garante o pagamento de cotas condominiais, em caso de morte, invalidez ou perda involuntária de emprego ou renda do condômino, conforme capital definido na apólice).
Mercado vem ampliando leque de coberturas adicionais
Os produtos das seguradoras vêm evoluindo exponencialmente nos últimos anos, o que torna o mercado cada vez mais competitivo e complexo. A afirmação é do corretor de seguros Victor Soares Santos. "Cada vez mais, é essencial a assessoria de um bom profissional no momento da contratação do seguro, já que as opções não param de crescer e estão cada vez mais complexas. Normalmente, na busca desenfreada por redução de custos, o responsável acaba por enxugar coberturas de forma equivocada e abre mão de estar devidamente protegido. É o barato que sai caro, na ocasião do sinistro", destaca o especialista.
Segundo ele, dentre as coberturas acessórias, as que, geralmente, mais interessam aos condomínios atualmente são as são contra danos elétricos (principalmente, por conta de problemas com elevadores), danos por água (causados por ruptura de tubulações); de responsabilidade civil para condomínio e síndico (que ampara danos causados pelo condomínio ou por seus funcionários e até pelo próprio síndico a condôminos e a terceiros) e para veículos de condôminos (quando o condomínio possui estacionamento). Além disso, existem os serviços emergenciais agregados, que vão desde acionamento de bombeiro hidráulico a pequenos reparos elétricos. "As coberturas mais caras no seguro são sempre aquelas que representam maior risco para as seguradoras. No caso dos condomínios, a grande vilã, sem dúvida, é a cobertura de danos elétricos. Muito por conta do elevado número de problemas com elevadores, tendo em vista que esses equipamentos mais modernos são todos eletrônicos e infelizmente a queima de seus componentes é recorrente, ocasionada, principalmente, por variações de voltagem da rede elétrica. Mas, as coberturas de roubo, alagamento e desmoronamento, por exemplo, também costumam ter taxas bastante elevadas na composição do custo do seguro", destaca Santos.
OPÇÕES DE SEGUROS ADICIONAIS PARA CONDOMÍNIOS
Garagista – Este tipo de seguro cobre os prejuízos em veículos causados por situações como incêndios ou roubos. Há, ainda, uma modalidade com cobertura para eventuais colisões. No entanto, para este tipo, o condomínio precisará contar com um manobrista registrado e devidamente habilitado, que será o único responsável por estacionar os veículos.
Portões – Esta opção cobre eventuais danos causados por acidente provocados pelo mau funcionamento dos portões eletrônicos. No entanto, a seguradora precisará verificar se não houve alguma imperícia ao volante por parte do motorista.
Síndico – Esta cobertura garante o ressarcimento ao condomínio de perdas ocorridas por atos de negligência ou omissão cometidos pelo síndico. A opção, no entanto, não se responsabiliza em casos de atos criminosos.
Vidros – Esta modalidade, que garante a cobertura dos prejuízos causados pela quebra de vidros, é recorrida principalmente por condomínios que possuem fachadas envidraçadas. Mas, ela também se responsabilidade por eventuais vidros fixos na parte comum interior do edifício.
Vendaval – Este tipo de seguro é voltado para a cobertura de danos provocados por ventos com velocidade superior a 54 km/h. Ele inclui áreas comuns e privadas, mas especificamente a parte estrutural (como paredes, pisos, janelas e acabamentos), não incluindo móveis e outros objetos.
Danos elétricos – Opção voltada para garantir o ressarcimento de danos causados por alterações na rede elétrica do condomínio. É muito popular nos condomínios, principalmente por conta dos elevadores.