Aula 10 – Direitos Reais – Aquisição da propriedade imóvel (continuação)
3 – A usucapião; a palavra é feminina porque vem do latim "usus" + "capere", ou seja, é a captação/tomada/aquisição pelo uso. Conceito: é modo de aquisição da propriedade pela posse prolongada sob determinadas condições. Não só a propriedade se adquire pela usucapião, mas outros direitos reais como superfície, usufruto e servidão predial também (veremos mais adiante). A usucapião exige posse prolongada (elemento objetivo) com a vontade de ser dono (animus domini – elemento subjetivo).
Fundamento: por que nosso direito aceita a usucapião? 1) para prestigiar a pessoa que usa e se serve da coisa para morar e trabalhar; a propriedade é um direito importantíssimo e a posse é um fato muito relevante, como já vimos nas primeiras aulas. 2) para punir o proprietário desidioso/preguiçoso/irresponsável, que não cuida dos seus bens, afinal "dormientibus non sucurrit jus"; além disso, quem não defende e cuida dos seus bens, não é digno de tê-los; mas lembrem que não se perde a propriedade pelo simples não-uso, é preciso que alguém esteja usando no lugar do proprietário; 3) por uma questão de paz social, pois a usucapião vai regularizar, vai sanar os vícios de uma posse violenta ou clandestina (a posse precária não convalesce nunca, lembrem do 1200 e do 1208); a usucapião transforma a posse, um fato provisório, em propriedade, um direito permanente; a usucapião vai dar juridicidade a uma situação de fato amadurecida pelo tempo, mesmo que o possuidor seja um ladrão ou um invasor.
Outro conceito: a usucapião é modo originário ( não é derivado) de aquisição do domínio através da posse mansa e pacífica, exercida com "animus domini" por certo tempo, fixado em lei. Por ser modo originário, é irrelevante que a coisa tenha um proprietário registrado no cartório de imóveis, pois pela usucapião a coisa se adquire do tempo e não de outra pessoa.
1) capacidade do adquirente: o incapaz não pode adquirir pela usucapião (104, I), e também não pode perder pela usucapião, caso seu representante (pai, tutor, curador) não defenda seus bens (198, I – a usucapião, como a prescrição, é também efeito do tempo no direito; diz-se que a prescrição do art 189 é prescrição extintiva, enquanto a usucapião é prescrição aquisitiva). Ver art. 1244
2) a coisa usucapienda precisa estar no comércio (ex: 102, drogas).
3) a posse: não é qualquer posse, mas a posse para ensejar a usucapião precisa ser mansa, pacífica, pública, contínua e com intenção de dono da parte do possuidor; para a posse reunir essas características, o proprietário precisa se omitir e colaborar com o amadurecimento desta posse; como já vimos, a detenção violenta e clandestina pode convalescer e virar posse, mas a detenção precária jamais; empregado, caseiro, também não tem posse, mas mera detenção (1198); inquilino/comodatário, durante o contrato, tem posse mas não tem animus domini, e depois do contrato, caso não desocupem a coisa, sua situação passa a ser de detentor, por isso em nenhum caso inquilino/comodatário podem adquirir pela usucapião. Acessão de posses: é a soma da posse do sucessor com a posse do antecessor para atingir o tempo exigido em lei para a usucapião, desde que as posses tenham as mesmas características (1243).
4) o tempo: o tempo varia de cinco a quinze anos, conforme a espécie da usucapião que veremos a seguir.
1) extraordinária: é a do art. 1238 mesmo que o possuidor esteja de má-fé; esta é a usucapião que beneficia o ladrão e o invasor (ver p.ú.); não há limite para o tamanho do terreno e a pessoa pode já ter um imóvel e mesmo assim usucapir outro; o tempo para esta espécie já foi de 30 anos, depois caiu para 20 e agora é de 15 ou apenas 10 anos conforme p.ú.; isto é uma prova da importância da posse para o direito; o artigo fala em "juiz declarar por sentença" pois o juiz não constitui a propriedade para o autor, o juiz apenas reconhece/declara que a pessoa adquiriu aquela propriedade do tempo. Com a sentença, o autor fará o registro no cartório de imóveis, mas repito, o autor terá adquirido pelo tempo e não pelo registro. Porém o registro é importante para dar publicidade e para permitir que o autor depois possa fazer uma hipoteca, servidão, superfície, vender o bem a terceiros, etc. A sentença aqui é o título a que se refere o 1245, ao invés do tradicional contrato mediante escritura pública.
2) ordinária: art. 1242; o prazo é menor, de dez anos, pois exige título e boa-fé do possuidor, além da posse mansa, pacífica, etc.; já explicamos boa-fé e título justo na classificação da posse; exemplos de título justo seriam um contrato particular, um recibo, uma promessa de compra e venda, etc.
3) especial rural: art. 1239: o prazo é de apenas cinco anos, mas existe um limite para o tamanho do terreno usucapiendo e o proprietário lá tem que trabalhar e não pode ter outro imóvel; beneficia os pequenos agricultores.
4) especial urbano: art. 1240; semelhante ao rural; beneficia pessoas humildes sem moradia nas cidades.
5) especial familiar: art. 1240-A; usucapião polêmico porque transfere propriedade de imóvel ao cônjuge que ficou no lar, após cessar a união marital. O correto em relacionamento terminado seria partilha do bem, conforme regime patrimonial escolhido pelos noivos. Mas lei preferiu prestigiar quem fica na casa, como se o abandonado fosse sempre o injustiçado. Mas pode acontecer de o cônjuge deixar o lar com medo de violência, e ainda perder o imóvel. E pode existir usucapião entre familiares (atos de permissão/tolerância do art. 1.208)? Reflitam!
Observação processual: o Ministério Público deve ser ouvido pelo juiz na ação de usucapião; é um dos poucos temas de direito patrimonial privado que o MP intervém, e o promotor dá sua opinião no caso pela importância do registro imobiliário para paz social.