Quais são as situações que deixam um imóvel irregular? - 99Contratos
As situações que deixam um imóvel em situação irregular
Criado em: 19 de julho de 2018
Q uando uma pessoa vai negociar um imóvel, seja para comprar ou para vender, é recomendado que o imóvel esteja totalmente regular, pois somente nesta situação que é possível efetuar a transferência de propriedade para o comprador.
Mas existem alguns cenários em que nos deparamos com um imóvel em situação irregular, e ainda assim não impedem que a negociação do imóvel ocorra.
Algumas das situações de irregularidade mais comuns são:
I. imóvel sem matrícula/escritura em cartório de imóveis;
II. imóvel ainda em inventário;
III. imóvel com dívidas;
IV. imóvel sem o habite-se da prefeitura.
Vamos neste artigo debater sobre estas situações e quais são as possíveis formas de regularizar o imóvel e efetuar a transferência da propriedade ao negociar um imóvel neste cenário.
Um imóvel deve ter uma escritura, também conhecida como Certidão de Matrícula, e ela deve estar atualizada, para que ele seja considerado regularizado perante a prefeitura.
É na escritura que se encontram os dados do proprietário, além dos dados oficiais do imóvel, como seu tamanho e divisas.
Quando um imóvel não tem matrícula registrada faz com que o proprietário esteja sujeito à alguns riscos, e entre estes riscos está a possível perda de seu imóvel.
Se o imóvel não tem uma escritura o proprietário deve comparecer à um Cartório de Imóveis e solicitar a sua regularização.
Este processo costuma ter o valor próximo a 5% (cinco por cento) do valor do imóvel, além de alguns encargos adicionais cobrados para que seja feito o devido registro.
Além do risco de se perder o imóvel, a falta da matricula é um fator que dificulta muito uma negociação, pois muitos potenciais compradores evitam comprar um imóvel nesta situação.
Junte também o fato de que as instituições financeiras não fazem financiamento, ou dificilmente fazem, sobre uma negociação nesta situação.
Como regularizar o imóvel sem escritura?
Antes de negociar um imóvel o comprador deve comparecer à um cartório de registro de imóveis, para confirmar se o imóvel realmente está irregular, além do mais importante, confirmar se ele pode ser registrado.
O cartório dará as devidas orientações para cada imóvel e sua situação, e se ele não puder ser negociado vai lhe poupar de uma bela dor de cabeça.
O mais comum é que upara regularizar um imóvel sem escritura o comprador compareça à um cartório de registro de imóveis com os todos os dados da negociação que foi feita, como o contrato de compra e venda, e todas as documentação dos antigos proprietários.
Você pode encontrar um imóvel que deseja comprar, ou ter um para vender, que ainda esteja em processo de partilha, ou seja, em inventário.
O imóvel que se encontra em inventário ainda está registrado em nome de uma pessoa falecida, e desta forma só pode ser vendido por duas formas, uma seria mediante autorização judicial, e a outra por meio de uma cessão de direitos hereditários, desde que assinada por todos os herdeiros.
Caso a partilha esteja sendo feita de maneira amigável entre os herdeiros, e não exista algum impedimento legal, a venda pode ser feita de forma extrajudicial, utilizando o documento de partilha e um contrato de compra e venda, ou cessão de direitos, com os herdeiros.
Mas algumas situações necessitam que a regularização do imóvel seja feita judicialmente, e elas são:
I. quando os herdeiros não estão de acordo entre si, ou seja, não concordam com o destino do imóvel;
II. quando entre os herdeiros existir uma pessoa incapaz, como, por exemplo, um menor de idade.
Nestes casos a regularização do imóvel precisará ser feita mediante a decisão de um juiz, e o processo costuma demorar.
O habite-se é um documento gerado pela prefeitura que confirma que a obra está de acordo com as normas e exigências legais.
Sem o habite-se um imóvel pode receber multas da prefeitura, além de também correr o risco de ser cobrado impostos com valores superiores ao que realmente deveria ter.
Para se regularizar um imóvel sem habite-se deve-se solicitar para um engenheiro para verificar se o imóvel está em condições legais e de acordo com as normas impostas pela prefeitura.
Caso positivo, ou seja, o imóvel esteja em condições legais, o engenheiro deverá gerar uma planta do imóvel, e com esta planta será possível solicitar à prefeitura a sua regularização.
Imóvel com dívidas em aberto
Caso esteja negociando um imóvel com dívidas, sejam dívidas de impostos ou de condomínio, deve-se sempre negociar este valor devido antes de se concretizar a compra.
Se o imóvel está com dívidas em aberto, existe o risco dele ir à um leilão caso elas não sejam quitadas, e com isso o proprietário perde o direito e a posse do imóvel.
Além disso, um imóvel com dívidas de impostos, como o IPTU por exemplo, não pode ser transferido enquanto não estiver regularizado.
O mais importante neste caso, se estiver comprando um imóvel, é que você levante toda a sua situação legal, suas dívidas e débitos que possam existir.