Tipos de Leilão de Imóveis - Leilão Imóvel
Comprar imóveis em leilões tem se tornado uma prática cada vez mais difundida, principalmente quando nos deparamos com oportunidades de compra em valores que chegam até a 70% de desconto do valor do imóvel.
Mas o que torna estas opções de compra tão interessantes acabam trazendo juntos outros problemas, afinal se fosse tão fácil, sem riscos e complicações comprar um imóvel por 30% de seu preço, acho que todo mundo toparia na hora, certo?
Existem vários tipos de leilões, cada qual com uma origem, com uma mecânica, com regras e restrições e com riscos e problemas envolvidos. A primeira tarefa do comprador é entender a fundo cada um destes cenários e saber exatamente como é a "regra do jogo" em cada caso.
A segunda tarefa é conhecer muito bem o imóvel e suas condições. Compras no escuro levam a riscos maiores, consequentemente menor ganho ou ainda prejuízos.
Em todos os casos, temos a figura do leiloeiro, que é a pessoa responsável por conduzir todo o processo de venda. Da publicação do edital, de sua divulgação, do processo do leilão em si e do arremate.
Para entendermos melhor quais são os tipos de leilões de imóveis vigentes no mercado, vamos listar eles:
1 – Leilão Judicial
O leilão judicial de imóveis está vinculado a um Processo Judicial, em que o juiz determina a venda do imóvel, segundo leis do Código de Processo Civil. O processo que culminou com o leilão pode ter tramitado na Justiça Comum (Estadual ou Federal) ou na Justiça Especial (Trabalho, Eleitoral ou Militar), sendo que a origem do processo judicial é importante pois determina várias das características de como o leilão será conduzido.
Um imóvel vai a leilão judicial para que seja feito o pagamento de uma dívida que foi contestada na justiça. Várias são as causas que levam ao leilão de um imóvel para a quitação da dívida, ou pelo menos, de parte dela. Processo trabalhista, falência de empresa, herança de família com disputa entre os herdeiros, dívidas com o estado, etc, estão entre as causas.Leilões judiciais são mais complexos, pois existe um processo tramitando, e várias etapas precisam ser feitas via tribunais.
2 – Leilão Extrajudicial
Leilão extrajudicial de imóvel, ou leilão de alienação fiduciária de imóvel é o tipo de leilão que não há a necessidade de um processo judicial vinculado. Ele se baseia na lei de alienação fiduciária de imóvel 9.514/1997.
Estes são os casos que um imóvel vai a leilão resultante da inadimplência de um financiamento. Esta modalidade foi criada da necessidade dos agentes financeiros em recuperar de forma fácil e rápida os imóveis financiados quando o comprador não consegue honrar a dívida e fica inadimplente. Pela lei de alienação fiduciária, o banco consegue rapidamente ter a posse do imóvel que foi financiado para leiloá-lo e recuperar a dívida que foi contraída.
Estes casos que o comprador não consiga honrar com a dívida e fica em atraso com o pagamento, e entra numa situação de inadimplência, o imóvel que estava em garantia fiduciária do financiamento pode ser levado a leilão para saldar a dívida.
Por não ter um processo vinculado e a lei conferir uma alta velocidade na execução do imóvel, os leilões extrajudiciais são mais simples que os judiciais, com menos regras e menos restrições. Podem inclusive surgir oportunidades por frações do preço real do imóvel.
Veja todos os Leilões Extrajudiciais de Imóveis listados no Leilão Imóvel
Nos casos de leilões extrajudiciais, eles tem duas oportunidades de venda (primeira e segunda praça), sendo que na segunda o lance mínimo do leilão pode ficar abaixo de 50% do preço avaliado do imóvel. Se mesmo assim o imóvel não for vendido, ele entra numa categoria que o banco assume a posse do imóvel e pode vendê-lo da maneira que quiser e pelo preço que achar razoável.
Com isso, o próprio banco, e neste caso quem mais faz isso é a Caixa Econômica Federal, ou CEF, pode fazer a venda deste imóvel, pois agora ele é o único proprietário dele.Em última instância é como se fosse o banco vendendo um imóvel que era de uma agência desativada.
Apesar de não ser especificamente um tipo de leilão, e sim a mecânica que os lances ocorrem, este tópico é importante.
Os leilões podem ocorrer presencialmente, que é o mais comum e obrigatório por lei. Mas também podem ocorrer de forma online.
A internet facilitou muito a vida do investidor e comprador de imóveis em leilão. Vários leiloeiros permitem que os processos de lances e compra dos imóveis nos leilões sejam feitos on line.
Além dos leiloeiros, sites como o Leilão Imóvel consolidam e fazem uma curadoria dos imóveis de vários leiloeiros num único lugar, facilitando em muito a busca e seleção das melhores oportunidades.