Negócio entre FGR e Helon Soares pode forçar ampliação da zona urbana entre Goiânia e Trindade - Jornal Opção
Plano Diretor prevê mudanças vantajosas aos empreendedores da região que liga Goiânia a Trindade, municípios que estão praticamente conurbados
Terras localizadas às margens da GO-060 serão transformadas em zona urbana, segundo revisão do Plano Diretor Municipal I Foto: Google Maps
A aprovação da revisão do Plano Diretor de Goiânia está atrasada. De acordo com a lei, deve ser apresentada a cada dez anos. Porém, este prazo não foi respeitado pela prefeitura da capital — que apresentou sua última versão no ano de 2007. Em 2018, que acabou, não ocorrerá. Resta esperar que seja discutida pelos vereadores na Câmara Municipal em 2019. Empresários, arquitetos e urbanistas afiançam que a gestão do prefeito Iris Rezende, do MDB, interessa trabalhar pelas regras estabelecidas há 11 anos. Outros sugerem que mudanças tendem a ser feitas para beneficiar determinados grupos de empresários da construção civil, do ramo imobiliário e loteamentos.
Com o objetivo de delimitar as áreas de ocupação urbana — com o plano aprovado, se for aprovado —, o Executivo municipal terá de estabelecer novos parâmetros que irão pautar a política de desenvolvimento a médio e longo prazo da cidade. Mas experts em urbanismo sugerem que alguns interesses particulares podem nortear as medidas estratégicas previstas para a próxima década, especialmente no que diz respeito ao trecho que liga Goiânia a Trindade — espécie de novo veio para a construção civil, sobretudo condomínios horizontais de médio e alto luxo.
Às margens da GO-060, logo após o posto da Polícia Rodoviária Estadual, estão localizadas as terras do empresário Helon Soares (integrante da família que dirige a loja de materiais de construção Irmãos Soares, que está em recuperação judicial). A propriedade, segundo o perímetro urbano delimitado pelo plano diretor vigente, se encontra atualmente em zona rural. Porém, uma informação é ventilada entre empresários, urbanistas e corretores de imóveis: Helon Soares teria firmado um acordo com a FGR Urbanismo, empresa dirigida por Frederico Peixoto, genro do prefeito Iris Rezende.
Marcação em vermelho mostra terras do empresário Helon Soares I Foto: Mapa Fácil – Prefeitura de Goiânia
O acordo sugere que, depois da aprovação do novo plano — que prevê a transformação daquela região em zona urbana —, serão permitidas a construção de condomínios horizontais e instalação de indústrias de pequeno porte. Um expert em questões urbanas sugere que se trata do jogo de "mútuo interesse". A "mexida" na lei, se efetivada, beneficiará pessoas físicas e/ou grupos empresariais.
A FGR atua no mercado brasileiro (tem empreendimentos no Pará, por exemplo) há 31 anos. Foi fundada pelos engenheiros Frederico Peixoto Craveiro, Guilherme Peixoto Craveiro e Rodolfo Dafico Bernardes. O nome da empresa deriva dos nomes dos sócios: F de Frederico, G de Guilherme e R de Rodolfo. A FGR Urbanismo começou a atuar forte na área de infraestrutura, construindo obras para o setor público. Depois, passou a se dedicar a empreendimentos habitacionais, agora na esfera privada. Construiu condomínios horizontais em Goiânia, como Jardins Paris, Jardins Munique e está em fase de expansão para outras cidades e Estados. Em Senador Canedo, na Grande Goiânia, é responsável pelo Jardins Capri, Jardins Porto e Jardins Barcelona. Curiosamente, nenhum dos nomes dos condomínios menciona cidades brasileiras; a preferência é por cidades estrangeiras, como Paris, Valência, Capri, Porto, Barcelona, Madri, Viena (o primeiro do grupo, fica em Aparecida de Goiânia). Ao todo, a empresa lançou 25 condomínios e já entregou 20.
Um dos sócios da FGR, Frederico Peixoto Craveiro, é casado com Ana Paula Rezende, filha do prefeito de Goiânia, Iris Rezende. Se ampliar a zona urbana, reduzindo a área rural da cidade — com mais desmatamentos —, o gestor emedebista estará trabalhando para beneficiar o genro? Parte do meio empresarial, sobretudo a ligada ao setor de loteamentos, e urbanistas avaliam que sim. Mas há quem ressalve que a expansão urbana é, com ou sem Iris Rezende e Frederico Peixoto, incontornável. Porque, explicitam, é impossível conter o crescimento de uma capital, que, em regra, é a cidade que mais recebe pessoas de outras cidades goianas e até de outros Estados, como Maranhão e Tocantins.
Um especialista em negócios urbanos afirma que o esquema entre o dono do loteamento e o construtor de condomínios horizontais funciona assim: o proprietário das terras, em geral uma fazenda — mantida como "reserva de valor" —, fica com 45% do arrecadado com a vendas dos lotes e o investidor, parceiro de infraestrutura, leva os 55% restantes. Trata-se de um negócio que tem funcionado, afirmam donos de imobiliárias. O negócio é altamente lucrativo e políticos, como José Nelto e Carlão da Fox (prefeito de Goianira), e ex-políticos, como Luiz Bittencourt e Samuel Belchior, se tornaram potentados na área. Os citados adquirem áreas, organizam e vendem os lotes — e consolidam carteiras mensais de forte rentabilidade. No caso específico dos condomínios horizontais é diferente, no sentido de que o proprietário das terras, como a família Soares, se torna uma espécie de "sócio" do empreendedor, como a FGR.
O Jornal Opção tentou obter a opinião tanto da FGR quanto de Helon Soares. A FGR informou que não irá se posicionar sobre o assunto. Helon Soares não foi localizado. A reportagem falou com um de seus filhos, Robson Soares. Ele afirma que a responsável pelo loteamento é sua irmã, Tânia Mara Soares, que estaria em viagem para o exterior e não pôde ser localizada. Não deixa de ser curioso que, em off, vários empresários, corretores de imóveis e urbanistas frisam que a expansão urbana, se efetivada, tende a beneficiar os negócios da FGR, notadamente na área entre Goiânia e Trindade. Mas em on — exposição pública — ninguém quis se identificar. Uns alegam ter receio de represálias. Outros afirmam que ainda não têm informações objetivas.
Há também os que defendem que é preciso divulgar a história, não com o objetivo de depreciar empresários ou gestores públicos, mas com a intenção de que a questão da expansão urbana seja mais bem discutida. Há inclusive quem defenda que os condomínios horizontais — por serem fechados — contribuem para engessar ainda mais o trânsito em Goiânia e na Grande Goiânia. Os condomínios são gigantes e impedem a circulação de não-moradores — com isso são criados longos corredores, ao redor dos muros. Nos condomínios tradicionais, sem muros, a circulação é livre, facilitando o acesso de um bairro para o outro. "Goiânia está se tornando uma cidade feudal", lamenta uma urbanista.
O Jornal Opção se mantém aberto para a direção da FGR e Tânia Mara se pronunciarem a respeito do suposto negócio que estariam entabulando na região entre Trindade e Goiânia.
Outra ideia a ser apresentada pelo novo Plano Diretor prevê a criação de um Polo de Desenvolvimento Econômico para a região. Isso irá valorizar não só as terras de Helon, mas também as demais que ali se encontram.
Questionamentos que a FGR optou por não responder:
No terreno da FGR entre Goiânia e Trindade, que é de propriedade de Helon Soares, a ideia inicial era que fosse construído um condomínio fechado Jardins?
Hoje, há obras em andamento ou o empreendimento está parado?
(Se estiver parado) Por quê? O que impossibilitou o andamento do empreendimento?
(Se houver obras em andamento) Qual é a previsão de entrega?
Nesta região, há alguma recomendação ou determinação para que a FGR ofereça, além das habitações, algum tipo de serviço ou produto?
Desde que Iris Rezende assumiu a Prefeitura de Goiânia, quantos negócios a FGR fechou na capital?
Para efeito de comparação, neste mesmo período, quantos negócios a FGR fechou em outras cidades da Região Metropolitana, como, por exemplo, Senador Canedo?
Ainda para efeito de comparação, quantos negócios a FGR fechou em Goiânia durante a gestão do ex-prefeito Paulo Garcia?
Vale lembrar que em 2016 foi sancionado um edital de chamamento público — n°004/2016 — que, à época, permitia aos interessados apresentarem, para análise técnica da prefeitura, a inclusão de suas áreas ou glebas no estudo de transformação de áreas rurais em urbanas. Porém, em 2017, este mesmo edital foi revogado pela nova administração da capital. A relação com os nomes dos proprietários que ingressaram com a solicitação junto à prefeitura de Goiânia foi solicitada à Secretaria Municipal de Planejamento e Urbanismo (Seplam), mas, até o fechamento da reportagem, o documento não foi disponibilizado.
Edital de 2016 (à esq) permite aos interessados apresentarem, para análise, suas terras. À direita, documento que revoga o Edital de 2016
Secretário diz que Goiânia tem de enfrentar crescimento de Aparecida e Senador Canedo
Secretário de Planejamento, Henrique Alves I Foto: Divulgação
A Seplam disse ao Jornal Opção que as alterações feitas no mapa de Goiânia são de caráter corretivo. De acordo com a superintendente de planejamento e gestão sustentável, Zilma Percussor, tratam-se de pequenos ajustes. "Algumas áreas estavam com 80% de seu território na macrozona urbana e 20% na macrozona rural. Nós passamos a tratar essas áreas como uma unidade onde elas vieram definitivamente para a macrozona urbana ou o contrário."
O secretário de Planejamento, Henrique Alves, esclarece que houve um grande cuidado quanto ao diagnóstico conduzido pela pasta que dirige. Segundo ele, o Plano Diretor em andamento se aprofundou em áreas propícias à geração de emprego e renda e fomento da economia. Por isso está sendo proposta a criação do Polo para a região que liga Goiânia à Trindade.
"Goiânia vem perdendo divisas ao longo dos últimos anos, principalmente para cidades como Aparecida de Goiânia e Senador Canedo. Isso não significa que a cidade tenha deixado de crescer, e sim que as outras duas cresceram mais do que a própria capital. A longo prazo, para nós, isso é um problema", postula Henrique Alves. O secretário pontua que, para reverter essa situação, algumas decisões precisam ser tomadas — como a criação do polo em questão, bem como a prática de incentivos fiscais, por exemplo. "Hoje não se consegue mais um setor só residencial, industrial ou comercial; é de uso misto. O que acontece é que majoritariamente as edificações deverão ser destinadas para um ou outro segmento."
Henrique lembra ainda que o novo plano irá estabelecer incentivos para esses polos por meio de uma legislação específica — mecanismo utilizado para aplicar parâmetros diferenciados à determinada localidade. "Serão aplicadas outras condições de aprovação, IPTU mais barato, Imposto Sobre Transmissão de Imóveis (ISTI) com desconto na transferência e outros." Todas as medidas adotadas pelo novo plano, segundo o secretário, visam alavancar a atratividade e levar pessoas a empreender naquela região.
Leonardo Rizzo acredita em acordo entre FGR e Helon Soares
Empresário Leonardo Rizzo, responsável pelo empreendimento Jardins do Cerrado I Foto: Divulgação
A atualização do Plano Diretor também prevê mudanças para os Residenciais Jardins do Cerrado. A região, segundo a Seplam, possui um déficit de atividades econômicas e se encontra em condições de isolamento. Por essas e outras razões, será transformada em uma área de urbanização específica. Isso quer dizer que passará a ser considerada, majoritariamente, como uma área destinada a um Polo de Desenvolvimento Econômico e Industrial. Os parâmetros serão definidos por meio de uma lei específica — que ainda não foi debatida.
O empresário Leonardo Rizzo, responsável pela gestão desses loteamentos, defende a ideia. "Em terreno rural você não pode fazer nada além de atividades rurais. Essas, por sinal, já estão cercadas de atividades urbanas, como é o caso de Trindade, por exemplo. Então não tem sentido você não fazer essa extensão."
Sobre a possível parceria de Helon Soares — ou Tânia Mara Soares — com a FGR, Leonardo Rizzo admite: "Já ouvi falar nisso. Mas não acredito que a FGR fará condomínios ali. Existem empreendimentos mais lucrativos". Ao ser questionado pela reportagem se acredita neste acordo, o empresário foi incisivo: "Tendo em vista que a FGR atua fortemente na malha urbana de Goiânia, acredito na possibilidade de um acordo entre ambos. Isso se já não foi feito".
Conselheira do CAU diz que Goiânia, tendo lotes suficientes, não precisa crescer
A conselheira Adriana Mikulaschek, do quadro técnico do Conselho de Arquitetura e Urbanismo de Goiás, afirma que, quando acionado, o CAU atua por meio de observação e emissão de relatórios técnicos. "Trata-se de um olhar crítico sobre a cidade e os acontecimentos que nela ocorrem."
Sobre as observações feitas pelo CAU no Plano Diretor Municipal, a arquiteta sublinha que é um documento elaborado por "várias mãos". "Fizemos a nossa análise e demos o nosso parecer. Ainda não sabemos se as nossas sugestões foram, de fato, acatadas pela prefeitura."
Adriana conta que o projeto visa uma expansão urbana para a região que liga os municípios de Goiânia e Trindade — que estão praticamente conurbadas. "Trata-se de uma expansão destinada à habitação. Há loteamentos e novos projetos que já foram aprovados para lá. Aquela região tem essa tendência, tanto que quem passa por ali já consegue observar a construção de condomínios e loteamentos", explica a conselheira — que, porém, não deixa de tecer críticas à essa transformação. "Goiânia não precisa crescer. Temos lotes vagos suficientes para toda a demanda existente. É uma decisão unicamente imobiliária e, consequentemente, financeira."
Secovi e ADU dizem que Plano Diretor não pode engessar ação dos empresários
De acordo com o presidente do Sindicato dos Condomínios e Imobiliárias de Goiás (Secovi-GO), Ioav Blanche, a criação de polos de desenvolvimento e a política de incentivos a eles atribuídas irão fomentar o desenvolvimento de bairros planejados e também a presença de atividades econômicas determinadas.
O presidente da Associação dos Desenvolvedores Urbanos (ADU), Luiz Alexandre, corrobora a opinião de Ioav Blance. Ele esclarece que a adequação do perímetro urbano irá consolidar, em alguns locais, a tentativa de geração de emprego e renda. "Haverá previsão de uso misto do solo. Ou seja, no mesmo lugar onde há moradia também haverá emprego e renda, lazer e estudo. Isso evita o deslocamento da população. Não só é possível, como necessário."
Em defesa dos empreendedores goianos, Luiz Alexandre argumenta que todos anseiam por "uma legislação que permita empreender". "Hoje as mudanças de comportamento social são constantes e isso requer que o Plano Diretor as acompanhe. Ele não pode permanecer engessado."