Como minha pergunta é extensa vou usar o espaço adicional para formulá-la. Desde já obrigado a todos
Por Diego G. Y. Gil
Abaixo, segue uma reclamação que fiz no site reclame aqui, e no final faço minha pergunta a vocês.
Há um ano adquiri um apartamento no Condomínio Vinícius de Moraes em Campinas, o qual é administrado por esta imobiliária.
Acontece após um ano morando aqui, tenho convivido com algumas dificuldades e não obtenho respostas por parte da administração.
Já mandei três e-mails questionando a não providência em resolver tais problemas, que são:
1 - A individualização da água:
Acho injusto a repartição da conta de água, pois eu moro sozinho, logo gasto bem menos água que qualquer família do condomínio. Até assinei um pedido de individualização proposto pela imobiliária, porém nunca tive um retorno. Mês passado resolvi perguntar na própria concessionária de água qual era o progresso do processo, e a mesma me respondeu:
"Prezado Sr.º Diego Gustavo , Bom dia!
Em resposta á vossa solicitação abaixo informamos que através do Protocolo nº 2012/44040 foi realizado reunião com Representantes do Condomínio na data de 20/09/2012 , onde estiveram presentes [por motivo de privacidade vou omitir o nome das pessoas].
Entretanto nessa reunião foi explicado toda documentação necessária para dar andamento a individualização , enviamos uma carta na data de 21/09/2012 informando que houve a reunião e que o protocolo iria aguardar a apresentação do PHSC (Projeto hidráulico sanitário), como não foi apresentado de inicio a documentação , esse processo foi arquivado .
Para nova solicitação devera entrar com solicitação protocolar novamente para agendarmos outra reunião .
Agradecemos seu contato com a Ouvidoria da Sanasa e estamos á disposição para quaisquer esclarecimentos que se fizerem necessários ."
Célia Regina F. Passarini
Governança Corporativa - Ouvidoria
Ou seja, a parte que cabe aos moradores já foi feita, parece faltar boa vontade da imobiliária em providenciar os documentos faltantes.
2 - Extintores vazios:
Este talvez seja o pior dos problemas, pois traz risco de vida aos condôminos. Não sei se todos estão vazios, mas o do meu andar está. Já pensei em comunicar os bombeiros a respeito, porém alguns moradores tem receio de que a imobiliária seja multada e repasse o valor da multa para nós.
3 - Falta de interfone:
Temos a infraestrutura, porém não temos o principal que é o interfone. Quando precisamos encomendar compras, temos duas opções combinar com o entregador para ligar no celular para avisar que já chegou, ou ficar na calçada esperando, se for sedex então não há como receber. Acho um absurdo isto, num prédio onde não há portaria no mínimo deve haver um interfone.
Estas são minhas insatisfações que até agora não foram respondidas, com tão pouco retorno e melhorias muitos moradores se sentem palhaços pagando o condomínio, até porque é um dos mais caros da região, condomínios da COHAB iguais ao nosso tem taxa R$ 30,00 menos que a nossa, e até pintura recente eles tem.
Uma quarta reclamação, essa eu não expus nos e-mails, mas gostaria de deixar aqui também é a falta de informações quanto as garagens, vejo muitas garagens vazias, e vários carros estacionados no relento, até hoje não sei se tenho direito a alguma vaga, pois não há nenhuma identificação nelas. Pelo que parece quem quer um garagem tem que construir, o que deixa o espaço totalmente sem nenhum padrão.
Fim da reclamação
Bom pessoal, gostaria de saber se com todos esses problemas eu posso entrar na Justiça contra a administradora, pois eles além de não resolverem estes problemas (a maioria coletivos), como eles me conhecem, não respondem mais meus e-mails.
Pode ser que por um motivo ou outro não seja o caso de entrar na Justiça, mas o fato de haver extintores vazios é gravíssimo, este creio que possa ser o carro chefe de uma ação ou estou enganado. Desde já agradeço o tempo e a colaboração de vocês. Deus os abençoe!
Pode ser realizado acordo informal (extra-judicial) entre o síndico e o ... e o está pagando em dia, em tese, não se deve considera-la inadimplente", pesa ... Já para Victor Muller, do Secovi-SP, o entendimento é que "se o morador não deve se ... votar em assembleias até que esteja com todos os seus débitos quitados".
Na transição de gestão e troca de empresas a atual deve entregar todos os ... A atual pode notificá-la dando um prazo para a regularização e envio dos ...
Gostaria que você respondesse as seguintes perguntas:
1 - O condomínio de vocês é legalmente constituído ou seja:
a) ele tem Convenção Coletiva registrada em cartório ?
b) tem Regulamento Interno ?
c) tem Sindico, membros do conselho legalmente constituídos por assembléia ?
d) Vocês tem contrato com esta administradora ?
por Lei, algumas atividades do Sindico, com relação aos serviços pertinentes a administração do condomínio, podem ser repassados a outros, no caso a administradora, porem pelo visto vocês só tem a administradora que cuida dos problemas internos do condomínio !
1 - Uso coletivo de coisa comum no caso da água é assim mesmo, tem gente que deixa o apto. vazio por meses e mesmo assim paga todas as taxas e rateios motivo pelo qual muitos que compram um apto. descobrem apenas depois dos dissabores que passam ao saber que o rateio é por unidade e não por quantidade de moradores.
2 - Extintores, é obrigação do Sindico (se houver) realizar a manutenção anual deles e das mangueiras ou da administradora se isto for competência dela. Se for problema dela isto tem que constar no contrato.
3 - Individualização da água deve ser feito via assembleia e para isto tem um quorum especifico que deve ser verificado na sua convenção ou mesmo no código civil.
4- Você pode entrar na justiça somente no tocante aos extintores porem deve saber bem quem é o responsável pelo condomínio, senão você estará penalizando ao condomínio por falta de ação do Sindico.
Para individualizar AGUA se gasta para isso é necessário votar em assembléia.
Taxa de condomínio é feito rateio igual para todos, creio que terá outros moradores que gastem menos também.
Interfone tem que ter dinheiro em caixa para arrumar.
Extintores você pode DENUNCIAR, será que o AVCB esta em dia, pode gerar multa e o valor para renovar é meio salgado.
CADE O SINDICO.
DIEGO da uma lida na novo código civil 10.406 neste site mesmo.
Fonte: http://www.sindiconet.com.br/7440/Informese/Codigo-Civil-Capitulo-sobre-Condominios/Funoes-e-deveres-do-sindico-art-1348
Diego G. Y. Gil respondeu
Harold boa noite, respondendo suas perguntas:
R: Quanto a parte burocrática (Convenção Coletiva, Regulamento Interno e Contrato com a administradora) não sei dizer, pelo menos do tempo que eu moro aqui, nunca foi feita nenhuma assembleia quanto mais a citação de tais documentos.
Respondo esta pergunta e a anterior: NÃO HÁ SÍNDICO NO CONDOMÍNIO. A síndica é uma das donas da administradora localizada a cerca de 20 quilômetros daqui, ela só aparece para trazer os boletos para pagamento.
Houve uma assembleia antes de morar aqui, na ocasião havia um inquilino no meu imóvel, e recebi a ata constando que os moradores decidiram pela individualização da água. O que me parece é que a administradora que não está indo atrás, pois o processo está parado por falta de uma documentação.
Bom, creio que eu possa entrar na justiça então, já que o síndico é a própria dona da administradora.
Boa noite Sidinei,
Algumas considerações sobre sua resposta:
[ Já foi feita a assembleia, e a individualização foi aprovada pelos moradores]
[ Provavelmente não, pois do meu bloco eu sou o único que mora sozinho, logo gasto menos que um casal ou uma família de 3 ou mais pessoas]
[ Concordo, assim que houver assembleia vou solicitar a canalização dos recursos para este fim]
[ Não sei o que significa AVCB, mas eu só não denunciei ainda ao corpo de bombeiros, por causa dessa multa mesmo, os inquilinos tem medo que a imobiliária/administradora repasse para nós esse valor]
[ A 20 quilômetros de distância do condomínio, pois a síndica é uma das donas da administradora, ou seja não temos contato com ela, exceto nas raras vezes que ela aparece pra deixar os boletos para pagar ]
Obrigado pela resposta! Vou dar uma lida na lei.
AVCB = auto de vistoria do corpo de bombeiros.
Cara você pelo visto é uma pessoa inteligente já pensou em ser o sindico do condominio.
poderia ser uma boa, assim você valoriza seu patrimonio tambem.
Pegue todas as irregularidades e converse com os moradores isto pode complicar cada dia mais.
reuna 1/4 e faça uma votação para destituir o sindico, e eleja um novo VOCÊ.
tem varias dicas aqui no sindiconet.
Diego primeiro passo: vá ao cartório de registro de imóveis que registrou a sua escritura e veja a Convenção, ok?
Segundo ponto para eu continuar te ajudando: quem assinou a Convocação dessa última assembleia? O prédio é novo?
Em estar verificando as suas informações sobre esta individualização, acho válido, mas quem tem que colocar este assunto em pauta na assembléia vem a ser o sindico e não a administradora, a adiministradora acata apenas administra em de acordo com as orientações do sindico.
Cabe vc. provocar esta discussão em assembléia.
E quando a este processo de execução desta individualização, se faz necessário um projeto de toda a infra de hidraúlica, ou seja, a empresa que vc. escolherem para que sejam instalados os hidrométros, algo que existem muitas no mercado, devem encontrar toda a infra pronta, ou seja os condutores desde a rua até os medidores.
Bom, espero em ter te ajudado com esta informação, e no meis, estou a disposição..
Marisa Marta Sanchez boa noite,
[Eu ainda não possuo a escritura pois como o imóvel é financiado, só terei quando terminar de pagar. Por enquanto tenho só o contrato de compra e venda firmado na Caixa e alguns outros documentos, como ITBI, IPTU, Transferência, etc.]
Foi a administradora, tenho cópia em e-mail. O prédio deve ter mais de 20 anos.
Boa noite José Antonio Aguiar,
A individualização da água foi a pauta da última assembleia, que acredite, aconteceu a quase 1 ano!
Segundo a empresa de águas da minha cidade, está faltando o Projeto Hidráulico Sanitário para poder iniciar as obras.
Diego, boa noite !!
Você já teve um bom apanhado de respostas e sugestões, e parece ser bem interessado nas coisas do condomínio, veja com outros moradores estes problemas e forme um grupo de trabalho interno para levantar todos os problemas possíveis e veja se conseguem levantar 1/4 de assinaturas de proprietários do condomínio para convocar uma assembleia e destituir a Sindica por má gestão.
Siga as orientações acima dos colegas e vá em frente, com certeza devem ter muitos outros moradores com as mesmas duvidas que você está levantando, co certeza outros problemas devem ter, talvez você também não saiba porem:
- seguro do condom é obrigatório, vocês tem ?
- limpeza das cxs. d'água e dedetização, é obrigatório,
- prestação de contas uma vez por ano em uma AGO (assembleia geral Ordinária)
se quiser regularizar a situação do condomínio e se tornar uma pessoa bem vista por "todos",
vá em frente e seja o coordenador para esta ação.
Saiba que o lema: "unidos jamais seremos vencidos", funciona !!
Diego vai ser meio punk arrumar essa bagunça, até porque você está cheio de boa vontade mas está começando do zero.
Você financiou o seu apê pela caixa? O contrato de compra e venda é a única escritura que você vai ter; a diferença é que é uma escritura particular. O mesmo CRI que a registrou tem a sua convenção. busque-a. (isso se quem te vendeu não passou ela).
Quer escrever para mim? Estou me afastando um pouco do fórum. mari.marta@ig.com.br
Diego Se o seu edifício é um condomínio o seu raciocínio está completamente equivocado. Quem manda no condomínio são os condôminos, os quais elegem um representante denominado síndico que representa ativa e passivamente o condomínio A administradora simplesmente segue as ordens que lhe são assadas pelo síndico. Você já leu a Convenção do seu condomínio ? Já leu o Código Civil na parte do condomínio edilício ? este último pode ser obtido na internet. Nesses textos legais estão disciplinados os direitos e deveres dos condôminos, dos conselheiros, do síndico, a forma de eleição do síndico , Já adianto que a administradora nada tem a ver com os problemas que você relatou. A convenção algum vizinho ou síndico deve ter uma cópia. ou no Registro de Imóveis você. e consegue. etc etc. Leia tudo e remanescendo dúvidas retorne a este forum. Nilo A. Borges Jr.
Diego Você já tem escritura. Esse documento que você assinou com a Caixa já é uma escritura e na contracapa, lé no final, tem um carimbo ou uma certidão do Cartório de Registro de Imóveis. é lá que você vai encontrar a convenção do seu prédio. Nilo A. B Jr