Usucapião de bem imóvel: como fazer - Ricardo Barros Advocacia
Usucapião de bem imível
A usucapião é uma forma originária de aquisição de propriedade de bem móvel ou imóvel, pela posse contínua e ininterrupta.
Usucapião de bem imóvel: como fazer é, atualmente, uma questão fundamental.
A Usucapião é uma forma de aquisição de propriedade que vem ganhando cada vez mais relevância no cenário social e econômico brasileiro.
A Constituição Federal de 1988 foi clara ao atribuir uma função social para a propriedade.
Segundo a CF/88, os bens, tanto móveis quanto imóveis, representam um papel fundamental na engrenagem social.
Por isso, devem ter uma destinação concreta e adequada ao melhor interesse não só do proprietário como do corpo social na totalidade.
Posteriormente, O Código Civil de 2002 reforçou essa noção, e adotou o princípio da função social da propriedade como um de seus pilares.
Além disso, prevê algumas categorias de Usucapião de bem imóvel.
Desse modo, fica definitivamente estabelecida a compreensão de que todos os bens devem não só ser utilizados de forma lícita, como também não podem ficar sem uso.
Assim sendo, a posse de um bem por determinado período, preenchidos os requisitos legais, pode dar ao possuidor o direito à propriedade.
No entanto, sabemos que existem muitas dúvidas sobre a Usucapião e que, inclusive, há pessoas que poderiam correr atrás desse direito, mas não têm consciência disso.
Por isso, resolvemos trazer, neste artigo, informações essenciais sobre o tema.
Antes de tudo, daremos o conceito e trabalharemos, a partir daí, com cada aspecto que o compõe.
Assim, poderemos entender melhor a Usucapião de bem imóvel.
Assim, Usucapião é uma forma originária de aquisição de propriedade de bem móvel ou imóvel, pela posse contínua e ininterrupta, pacífica e de boa-fé, por determinado tempo, por pessoa que a detenha e dela use como se dono fosse.
Vale ressaltar que é comum ouvirmos o termo "usocapeão" ou até mesmo "uso campeão", o que pode parecer normal visto que a palavra tem origem no latim e não na língua portuguesa. Entretanto, o termo correto é Usucapião, e empregaremos esse termo no decorrer deste artigo.
Sabemos que, a princípio, pode parecer um pouco complicado. Afinal, o conceito de Usucapião contém muitas definições que, a princípio, não soam muito claras.
Por isso, falaremos com calma sobre cada uma delas e descomplicar esse tema tão importante que gera tantas dúvidas.
Antes de mais nada, é preciso ter em vista que a Usucapião pode acontecer tanto com bens móveis quanto com imóveis. Mas o que isso quer dizer?
Estamos acostumados a ouvir falar de usucapião de imóveis, ou seja, terrenos, propriedades rurais, casas, sobrados, etc.
Quase todo mundo conhece alguém que se tornou proprietário do imóvel que ocupava, depois de um determinado tempo. A maior parte das vezes, através de um processo judicial.
Mas o que poucos sabem é que isso pode acontecer também com bens móveis, isto é, aqueles que não necessitam de registro em Cartório e podem ser movidos de um lugar para outro.
Isso mesmo! Coisas como livros, mesas, cadeiras, eletrodomésticos e carros também podem ser conseguidos através de Usucapião.
No entanto, focaremos, neste artigo, na Usucapião de Bem Imóvel, dada sua importância para o nosso contexto social.
A seguir, trataremos dos requisitos para um processo de Usucapião de bem imóvel.
Na prática, isso significa que, quando alguém é oficialmente declarado dono de uma propriedade através da Usucapião, essa pessoa não recebeu o direito de outra.
Isto é: não foi como em uma compra e venda ou doação, em que o proprietário anterior, como o vendedor ou doador, passou o direito de propriedade para outra pessoa.
Isso porque, tendo em vista a função social da propriedade, a falta de utilização de um bem imóvel por seu dono pode levar à perda do mesmo.
Assim, o possuidor de boa-fé, ao usar o bem, dando-lhe uma destinação em acordo com os requisitos legais, será como se fosse seu proprietário original.
Isso serve como um alerta aos proprietários de imóveis.
Em uma sociedade em que muitos não possuem nem mesmo os bens mais básicos, não é tolerável que tantos outros fiquem por aí sem ser utilizados.
Mas quer dizer também que a sociedade e a economia do país são favorecidas quando, a título de exemplo, uma propriedade rural é usada para cultivar produtos agrícolas, ao invés de permanecer abandonada.
Ou, ainda, quando uma casa até então desabitada passa a servir de moradia para cidadãos que, de outra forma, estariam sem teto, toda a sociedade ganha com isso.
E esses são apenas dois exemplos do que a lei visa promover ao tratar da função social da propriedade.
Com relação ao exercício da posse, esclarecemos que deve ser:
pacífica e
Assim, a título de exemplo, se uma família habita há 5 anos em uma casa em área urbana, não conseguirá a propriedade do bem se durante esse tempo entrou e saiu do imóvel várias vezes.
Ou seja, a falta de continuidade, a interrupção da posse, interrompe também a contagem do prazo.
Além disso, é preciso que a posse seja pacífica e de boa-fé.
Os noticiários estão recheados de casos de invasão de terras, casas, apartamentos, etc.
Quem acompanha já percebeu que a maior parte tem em comum a violência dos invasores e a resistência do proprietário.
Brigas, machados, facões e até armas de fogo, além da presença de policiais evitando violência e ferimentos são coisas bastante comuns nessas cenas.
Mas, mesmo que a situação se prolongue e os invasores permaneçam durante anos no imóvel, claramente não terão sucesso em uma Ação de Usucapião.
A posse pacífica significa, além da ausência de violência para a manutenção da posse, a falta de contestação do proprietário.
Já a boa-fé significa que as pessoas que estavam ocupando e/ou utilizando o imóvel não tem conhecimento de alguma pendência sobre ele.
É o caso, por exemplo, de alguém que, por meio de um contrato particular, compra um apartamento. Não sabia, porém, que o bem não pertencia de fato a quem lhe vendeu, pois estava em processo de inventário.
A Usucapião de bem imóvel é a mais comum, já que a propriedade de imóveis e os conflitos a esse respeito são, além de frequentes, de enorme relevância social e econômica.
Além disso, no Brasil, há um grande número de imóveis em situação de irregularidade. E disso nascem muitas disputas sobre a propriedade dos bens.
Por isso, dele trataremos com mais pormenores em artigo próprio, esclarecendo sobre Usucapião de bem imóvel.
Por enquanto, vale dizer que os requisitos gerais para a Usucapião de bem imóvel são aqueles de que falamos aqui.
Entretanto, cada modalidade tem exigências específicas, de acordo com sua natureza.
Além da ordinária e da extraordinária, são categorias de Usucapião de bem imóvel:
especial coletivo;
especial indígena e
usucapião especial familiar.
Já que, apesar de os requisitos gerais serem os mesmos, existirem particularidades em cada uma dessas modalidades, falaremos de todas elas.
Modalidade mais presente na realidade brasileira, a usucapião extraordinária exige a posse do imóvel por 15 anos contínuos.
Além disso, é indispensável que o possuidor exerça a posse como se dono fosse.
Em outras palavras, além de usar o imóvel, é necessário que tenha o comportamento que um proprietário teria.
Na prática, isso significa posturas como: pagamento de tributos relativos ao imóvel, cotas condominiais e demais despesas.
Mas também inclui o cuidado, preservação, realização de obras e outras condutas naturais a um proprietário.
Em uma leitura atenta desses requisitos podemos perceber que a aquisição de propriedade por meio da Usucapião Extraordinária é mais que natural, é, na verdade, justa.
O que ocorre no processo judicial ou extrajudicial da Usucapião, neste caso, não é mais que a declaração, a oficialização de uma realidade já muito clara e concreta.
Aquisição ordinária
Diferentemente da Usucapião extraordinária, a ordinária requer apenas 10 anos de posse ininterrupta do imóvel.
Por outro lado, acrescenta 2 condições para a posse, que deve ser, também:
De boa-fé e
Com justo título.
O justo título pode ser, por exemplo, um contrato de compra e venda.
Afinal, o contrato de compra e venda de imóvel, para ser realmente eficaz, precisa seguir todas as previsões legais.
Entretanto, muitas vezes por desconhecimento e boa-fé, o comprador assina apenas um contrato de gaveta.
O imóvel fica, assim, em situação irregular.
Porém, o contrato particular, apesar de não ser oponível a terceiros, serve como instrumento para a Ação de Regularização do Imóvel.
Entre outras coisas, é útil para o sucesso da Ação de usucapião ordinária.
A boa-fé, aqui, nada mais é que a real crença do possuidor de que ele era de fato o proprietário do imóvel. Ou seja, de que estava em posse de um bem que realmente lhe pertencia.
Esse tipo de Usucapião tem ainda outra particularidade: o prazo pode cair para 5 anos, caso o possuidor:
Resida no imóvel ou,
tenha efetuado gastos para manutenção e melhoramento do imóvel.
É interessante notar que a presença de apenas uma dessas duas condições já atende a previsão legal. Isto é, não é preciso preencher as duas para se requerer a propriedade do imóvel.
Portanto, essa modalidade de Usucapião, somando alguns requisitos, diminui o tempo de posse necessário para a aquisição do bem imóvel.
São espécies do gênero Usucapião especial:
Urbana (individual e coletiva) e
Trataremos, a seguir, de cada uma delas.
Usucapião de bem imóvel: especial urbana
Prevista no art. 183 da CF/88, a Usucapião especial urbana é a perfeita representação do espírito do constituinte.
Ela visa, sobretudo, promover a função social da propriedade, evitando que o solo urbano fique sem uso e protegendo o interesse social.
A lei estabelece as seguintes condições para este tipo de usucapião, na modalidade individual:
Posse pacífica e ininterrupta por pelo menos 5 anos;
imóvel com área de, no máximo, 250 m2;
utilização do imóvel para moradia da própria pessoa ou de sua família e, finalmente;
o possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel, seja urbano ou rural.
Já a modalidade coletiva é possível quando um imóvel urbano é ocupado por várias pessoas e não há como saber que porção qual a porção individual.
Sendo este o caso, uma vez usucapido o imóvel, ele será dividido em frações iguais para cada um.
Note que aqui não existe o limite de área de 250m2.
Usucapião de bem imóvel: Usucapião especial rural
Esta modalidade é prevista no art. 191 da CF/88 e 1.239 do CC. São condições para a Usucapião especial rural a posse de terreno rural:
por 5 anos ininterruptos;
de terreno não superior a 50 hectares;
utilizado para moradia e produção agrícola.
Usucapião de bem imóvel: Especial familiar
Este modelo se aplica a propriedade antes dividida por cônjuges ou companheiros.
O prazo mínimo é de 2 anos de posse ininterrupta e direta após o abandono do ex-cônjuge.
Usucapião de bem imóvel: Especial indígena
Prevista no art. 33 do Estatuto do Índio, esta modalidade de Usucapião tem os mesmos requisitos de Extraordinário.
O que difere é apenas o prazo que, aqui, é de 10 anos de posse e não são necessários boa-fé ou justo título.