O Registro de Imóveis na Constituição de 1988 - Boletim Jurídico
RESUMO: Ensaio sobre as normas e princípios genéticos que dão fidedignidade ao Oficial de Registro de Imóveis no contexto atual da sociedade capitalista propulsora do mercado imobiliário de nosso tempo. O apanágio dos serviços extrajudiciais inerente aos ideais da função social da propriedade e da segurança jurídica. A inflação apodítica do mercado imobiliário atual e a necessidade do acompanhamento jurídico-legal a este fenômeno.
A Publicidade definida como princípio basilar do exercício registrário e sua importância no contexto atual da sociedade. Análise social sobre a atuação do Oficial Registrador e os meios eletrônicos primogênitos no tocante à matéria.
A propriedade cominada na Constituição da República como direito fundamental do homem, sendo resguardada - perante as possíveis instabilidades institucionais, sob a couraça das cláusulas pétreas, e, portanto, impassível de emendas constitucionais tendentes a aboli-la, chega aos dias atuais como objeto de negócio. Ligada às mais variadas negociações contratuais no mercado capitalista, a propriedade retifica a plêiade hegemônica instaurada e perenizada desde a origem do Estado Moderno, derrogando em parte a veracidade prognosticada por Marx na gênese do socialismo. Apesar da facilitação com que as classes menos favorecidas possam obter para aquisição de seus primeiros imóveis, não podemos olvidar a gigantesca inflação com que se lida atualmente no que tange ao instituto, o que faz fenecer grande parte dos ideais propagados pelos escopos constitucionais.
O mercado liberalista que, assola as palavras Constitucionais de nosso tempo, fazendo do estado Social de Direito uma verdade duvidosa – senão utópica –, faz-se presente no que se refere às negociações imobiliárias eminentemente inflacionadas e expansivas que, com o passar dos anos ganharam eminência.
O avanço e proporção que o mercado imobiliário ganhou nos últimos anos são eminentemente avassaladores. Com efeito, confere-se ao Oficial de Registro Imobiliário – agente público delegado – a função relevante de resguardar as mais diversas controvérsias acerca do assunto registral, ou seja, a função de guardião da segurança jurídica daquele que é direito fundamental para a existência do homem, tanto em sua dignidade como em sua subsistência física. Tudo sob um mercado de vultos, ao Oficial garante-se um instrumento valioso e consentâneo às peculiaridades do presente.
A adequabilidade conveniente à solução e eficácia dos registros se faz de acordo com minudente estudo acerca de cada instituto que ali se penetra. O respeito à ordem pública, e a necessidade de qualificação resgistrária com que o Oficial se depara – como intérprete autônomo da legalidade –, é o desafio diuturno de satisfação sócio-jurídica.
A grandiosidade e massificação da sociedade contemporânea em que, tempo e distância diminuíram alentadamente, doou ao Oficial de Registro a enorme responsabilidade de não só fazer-se a vontade legal, mas que, além disso, acompanhe os meios tecnológicos propulsores de maior eficiência e eficácia perante eventuais instabilidades jurídicas, atenuando os riscos de prejudicialidade às partes contratantes.
O Registro Imobiliário, portanto concede a couraça reclamada pela sociedade que, por séculos, observou as mais variadas barganhas e eivas no que tange à propriedade particular.
A aristocracia que adoecia os institutos da segurança jurídica no tocante à propriedade e seu devido registro imobiliário já se petrifica diante dos novos tempos de Constituição cidadã, onde fora previsto o instituto dos serviços extrajudiciais com cautela e rigor legais.
A Constituição promulgada em 1.988, mais uma vez se mostra à frente dos mais diversos países do ocidente desenvolvido, não obstante a sua vasta prolixidade, a nossa Magna Carta atinge os desideratos de uma superpopulação sequiosa pela segurança e paz sociais.
E, diante disso, como não poderia deixar de prever, nosso constituinte originário trouxe consigo os serviços extrajudiciais dotados da legitimidade tardia que, denota a necessidade legal de concurso público de provas e títulos para a ascensão à função administrativa de Oficial Registrador de Imóveis.
Não mais se permite diante de nossa inflacionada legislação – eventualmente útil – a espécie sui generis de ''usucapião cartorário'' ¹ que, no mais das vezes, quando vagos restavam à mercê de singelos substitutos que ali faziam do Estado a sua propriedade produtiva. O feudo indevassável que caracterizava os cartórios extrajudiciais até 1.988 ainda encontra-se em determinados pontos de nosso extenso País, não obstante o fito que a legislatura prometera em 2004 com profícua ideia de institucionalização do Conselho Nacional de Justiça.
O mais noviço órgão Constitucional – CNJ – tem trazido à baila tais problemas, e fiscalizado constantemente referidas irregularidades que, devem o quanto antes ser solucionadas para o bem dos que necessitam de um serviço honesto, preparado, legítimo e eficiente.
Apesar da entrada em vigor da nova Constituição que já completa mais de duas décadas, não se vê de perto a completa regularização sobre o assunto, de modo que, diversos Estados Brasileiros ainda sofrem do mal agônico de um antigo regime. A reforma do Judiciário conferida pela EC 45/2004 instituiu o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) ao qual compete atividades tipicamente administrativas de fiscalização e desenvolvimento acerca do Poder Judiciário.
¹ STF, DF Mandado de Segurança (MS) 28279, rel. Min. Ellen Gracie DJe-079 DIVULG 28-04-2011 PUBLIC 29-04-2011 EMENT VOL-02511-01 PP-00014.
O CNJ ao qual compete tal feito vem desde então procurando enfatizar supedâneo a esses problemas, porém sabemos que um órgão não será a panaceia da hegemonia política devastadora que há tempos assola os interiores da República.
As Corregedorias Gerais de Justiça em suas atividades atípicas sempre procuram regularizar as atividades notariais e de registro, fazendo jus a seu dever fiscalizatório, e mormente buscando o aperfeiçoamento das atividades extrajudiciais com o desiderato de maior eficiência, comodidade, celeridade e, sobretudo, segurança jurídica. Para tanto vê-se os diversos provimentos acerca do assunto que, procurando a diuturna evolução dos serviços, ganham um caráter maníaco nem sempre conducente à melhoria, mas necessário diante do caráter multifacetário denotativo da matéria.
A atividade registral é dotada de imensa particularidade específica que a lei nem sempre consegue esmiuçar. Assim como a sociedade em suas multifárias relações, as dúvidas assolam os registros imobiliários acerca da apreciação dos negócios privados. Apesar do imenso empenho de cada preposto para o estudo científico e aperfeiçoamento sobre o tema, a regularização não é estanque, sendo, portanto, assim como o é a atividade jurisdicional, definida diante do caso concreto. Cada caso é um caso, e, isso não obstaculiza o núcleo de segurança jurídica predeterminado para cada título imobiliário. Qualquer obtemperação que seja, não se fundamentará legitima quando ultrapassada das garantias legais, já reguladas pelo legislador ordinário, bem como pelas Corregedorias em suas atividades atípicas, ou administrativo-legislativas.
Claro que as normas de provimento emanadas do Judiciário não são cogentes, ou seja, sempre poderão passar por um processo valorativo por parte do Oficial Registrador que, não estará obrigado a cumpri-las senão quando subjetivamente convenientes ao progresso que se lhe achar profícuo.
A privatização dos serviços extrajudiciais concernentes ao registro imobiliário foi um fato inegavelmente vantajoso para a segurança jurídica e que a sociedade necessitava desde os tempos mais remotos. Porquanto não nos vemos próximos à completa regularização do instituto pelo País afora, porém os avanços vêm paulatinamente ocorrendo e ratificando a vantagem político-econômica quanto a tão precioso serviço público.
A propriedade definida como fator essencial à sobrevivência do homem desde os tempos mais fecundos traz consigo a couraça das leis, sejam elas déspotas sejam consensuais e, seguindo essa tendência, vem no séc. XXI protegida legalmente pela Constituição da República, ou seja, dotada de status fundamental à Nação Brasileira.
Em qualquer lugar do mundo em que formos analisar a instituição da propriedade, encontrá-la-emos com o status de importância transcendente, ou seja, seu estereótipo, que sempre estará adequado às necessidades básicas do ser-humano para sua sobrevivência e desenvolvimento digno diante do seio social que ocupa.
Destarte, a propriedade ganha denotação essencial ao aprimoramento da evolução social em suas prolixas relações. Adiante, soma-se a isso o fator conotativo que a propriedade apropria-se com a Constituição de 1.988 que, confere ao proprietário não só o gozo, mas a responsabilidade de caracterizá-la útil para a sociedade como um todo, de modo a permitir um consenso no armistício de classes que secularmente assola, dos mais diversos modos, o fortalecimento e concreção dos objetivos Constitucionais.
Assim, a propriedade traz consigo sua função social que, deverá a todo o tempo ser exercida com responsabilidade e consciência por parte do proprietário.
Fazer da propriedade um valor e não um objeto é a missão que a Constituição exige dos detentores desse direito. Assim, a propriedade ganha relevância inerente à ideia de Estado Social e Democrático de Direito, de modo que, proporciona uma base axiológica de utilidade essencial ao desenvolvimento das instituições basilares do Estado, como a família, por exemplo, além da evidente necessidade de produção no que toca às propriedades rurais e seus imensos alqueires de fertilização.
Empedernidos foram os tempos em que não havia nenhuma regularização quanto ao gozo da propriedade, fazendo desta um privilégio de poucos em detrimento do sacrifício de muitos.
O Estado Social de Direito instaurado após a revolução Russa, tanto no México (1.917) como na Alemanha (1.919), trouxe consigo os ideais de igualdade tanto política como econômica fulminando os privilégios da aristocracia política caracterizada pela hegemonia financeira, até então vigentes. Esses fatos revolucionários trouxeram consigo um princípio basilar da nova era do positivismo jurídico, qual seja, o da igualdade que, não mais se atrofia à lei formal, mas que ganha proporções materiais em relação a todos os indivíduos em suas particularidades afetadas que, deverão ser analisadas sob o prisma circunstancial de cada caso na medida em que, cabe agora não só ao legislador mas também ao Judiciário tratar os iguais igualmente e os desiguais desigualmente na medida de suas desigualdades.
Estritamente relacionado a este prisma histórico está a função dos serviços delegados dos registros públicos, na medida em que, conferem publicidade àquilo que a lei determina que o seja. E publicidade do serviço público está relacionada à regime político-democrático e República termos dependentes anatomicamente.
A peculiaridade do Registro de Imóveis consiste justamente nessa ideia: a de publicidade.
Publicidade dos atos das relações privadas, bem como das públicas com aquelas é a ideia fundamental para que se derrame idoneidade aos atos praticados nos interiores dessas instituições extrajudiciais, tão importantes hoje, como o fora a democracia um dia.
Não há como negarmos a importância da publicidade num Estado Democrático, onde o poder dos Governantes é conferido e legitimado por um povo politicamente organizado. A publicidade dos atos Estatais é o princípio básico para que se legitime o poder de império do Estado diante do individuo. Não se caracterizará como legal e, portanto legítimo, aquele Estado em que os atos de seus administradores, bem como dos seus agentes delegados, forem dotados de sigilo.
Ora, o Registro Imobiliário está ai justamente para o impedimento de tal fato, repudiado desde ontem. A viga mestra que rege o Registro de Imóveis é a conferência de eficácia aos negócios jurídicos que, deverão estar em conformidade com a legislação vigente, ordem pública e princípios basilares de denotação Constitucional. Consoante este prisma, conceder-se-á ao Oficial de Registro a incumbência de ratificar aquilo que lhe foi apresentado como legalmente válido e pronto a gerar seus efeitos perante terceiros avocando, portanto, o brocardo latino de eficácia ''erga omnes''.
O âmago do serviço registral está não só em conferir eficácia aos negócios jurídicos que, até então se encontravam no plano de validade, mas além disso transcende à forma para atingir a sociedade como um todo possibilitando a qualquer interessado a observação – pública – que se lhe interessar.
A publicidade adiciona à axiologia trazida nos seios dos serviços extrajudiciais suma-se na síntese da idolatrada segurança jurídica que, mais do que nunca, é deprecante nos dias atuais onde as massas são levadas por um neoliberalismo devastador de ansiedades e pronta-satisfação.
O Registro de Imóveis vem de acordo com esse contexto, cumprir missão de relevante calibre. Cabe ao Oficial Registrador zelar pela segurança de sua entidade, fazendo com que seus serviços sejam dirigidos à sociedade da maneira mais eficaz e célere possíveis, haja vista a responsabilidade que tem diante da delegação que a Constituição Federal (Art.236º) lhe conferiu.
Sendo ideologia positivada do constituinte originário, o instituto da delegação não pode ser olvidado pelas organizações judiciárias dos Estados da federação, porquanto deve ser inserido em todo o País conferindo maior segurança e eficácia aos serviços. Já fora comprovada a superação da atividade cartorária exercida em caráter privado em detrimento do regime publicístico que assolou alguns de nossos Estados por certo período de tempo e que, ainda se encontra presente em determinados Estados da Federação.
Assim, o agente delegado devidamente investido em concurso público como se extrai do Art. 37º, inc. II da nossa Constituição, deve atuar em estrito cumprimento da legislação Constitucional e infraconstitucional, sob pena de, inclusive, perda do cargo.
O Oficial registrador, além de cumprir e fazer cumprir as normas legais, deve se ater aos diversos atos atípicos do poder judiciário – poder político autônomo –, que constantemente edita provimentos normativos com o fito de aperfeiçoamento dos serviços extrajudiciais, conferindo-lhes maior eficiência perante a segurança jurídica em primeiro plano, e mediatamente à sociedade como um todo.
Cumpre-nos nesta altura fazer o liame entre a atividade administrativa dos registros extrajudiciais e a função social da propriedade, princípio basilar do Estado Social de direito.
Estão os temas intimamente ligados na medida em que, para o pleno exercício de um necessita-se do estribado desenvolvimento doutro. Assim para que a função social da propriedade seja exercida com plenitude, ao proprietário deve estar assegurado o direito real àquela, de modo que assim possa exercer a função que a propriedade tem em seu bojo Constitucional: sua função social. A função social pode ser interpretada de diversos modos, desde abrigo familiar à atividade agrícola-produtiva. Mas claro fique que, sempre e sem exceções deverá ela estar fazendo jus à sua destinação Constitucional. Profana-se a propriedade quando usa-se do direito sobre ela garantido para singelo privilégio socioeconômico. Assaz tona-se, então, a usucapião, haja vista a grande proporcionalidade de pessoas sem moradia em nosso País, em detrimento do inflacionado mercado capitalista-imobiliário, fazendo com que as pessoas carentes de situação básica de sobrevivência jamais sonhem com uma proteção concreta literalmente sólida: tetos e paredes.
Os meios tecnológicos inerentes à atualidade são um fato do qual o Oficial Registrador não se vê possibilitado de escusa. Assim como o Ofício de Registro, o Judiciário se vê encaminhado para tal rumo, não obstante os estigmas e dogmas intelectuais que ainda sobrepairam a Administração Judiciária, atrasando o inadiável.
Nessa linha de raciocínio cabe ao Judiciário a intensa aproximação aos serviços extrajudiciais a fim de que o aperfeiçoamento dos registros públicos se concatenem para o progresso constante e, para isso, não há como afirmar um distanciamento, precipuamente quando nos referimos à administração (latu sensu).
O Estado, subdividido em suas diversas funções e agentes públicos, tem um só fim consensual, qual seja, o progresso social, o desenvolvimento, a garantia de uma sociedade livre e justa, a erradicação da pobreza e marginalização e a atenuação, senão erradicação das desigualdades sociais e regionais. Jurisdição e Extrajudicialidade sob este prisma estão intimamente ligadas e são responsáveis para tais progressos, no que lhes competem exercer, que não é pouco.
A celeridade que muitos processos ganham deve-se, hoje, aos serviços extrajudiciais que facilitam o ingresso e devolução das situações jurídicas de maneira célere e eficaz, fazendo de seus institutos verdadeiros sacerdotes de segurança e desenvolvimento.
A chamada jurisdição constitutiva ou voluntária tem diminuído gradativamente nos fóruns das grandes capitais, devido, mais uma vez, à atividade extrajudicial denotada pelos notários que doam fé pública aos negócios jurídicos que por ali se definiram.
TECNOLOGIA E DESENVOLVIMENTO -
A tendência de nosso tempo é, paulatinamente, sem dúvida, a atenuação da materialidade física dos processos jurídicos – sejam os jurisdicionais, sejam os administrativos, na medida em que o aperfeiçoamento de tais atividades estatais com o auxilio dos meios eletrônicos, se perfaz fundamental nesse fio condutor que, assim como as leis da física surpreendeu-nos ontem, nos remete para um rumo beligerante e sem volta hoje.
Arrefecer a burocracia que, em nome da segurança jurídica traz consigo a supervalorização da forma, olvidando-se, no mais das vezes a matéria objeto de cognição resolutiva, é o desafio que os meios eletrônicos também poderão superar.
A praticidade e celeridade com que dispõe os Registros Imobiliários atualmente fazem desta instituição basilar um protótipo coetâneo às masmorras dos fóruns.
O passo a frente em que se encontram os cartórios extrajudiciais, precipuamente e infelizmente nas grandes capitais, faz com que os negócios jurídicos atinentes às populações massificadas se aperfeiçoem de modo célere e seguro atendendo às razoáveis exigências que os tempos modernos reclamam.
O monopólio de que os notários detém no que tange à instrumentalização dos negócios jurídicos através das escrituras públicas, denota a necessidade intercorrente de desenvolvimento tecnológico. O liame entre o Notário e o Registrador se faz evidente neste ponto, em vista de que, assim como dispões o Código Civil pátrio – a escritura pública é o instrumento essencial para realização dos negócios que ultrapassem o valor de trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País, ou seja, axioma irrefutável de quê a totalidade dos imóveis se encontram neste plano econômico nos dia atuais, porquanto se evidencia a associação cada vez mais enrijada entre notário e registrador.
Vê-se a introdução das tecnologias da informática nesse liame necessário para validade-eficácia dos negócios jurídicos que, se perfazem mediante essa integração extrajudicial de dependência jurídica.
O Registro eletrônico já é um fato, ainda que primogênito, de apodítico corolário de uma organização sistematizada que - assim como o próprio instituto extrajudicial está regulado na Constituição da República -, faz-se peculiar!
A atividade registraria é composta de análises estritamente objetivas à luz da legislação vigente, bem como às orientações das Corregedorias locais que auxiliam os Oficiais registradores a visionarem a substância dos atos que lhes competem de modo a aperfeiçoar o atendimento ao público, que deverá ser sempre satisfativo perante às necessidades de efetivação que o Direito privado reclama, não obstante jamais se podendo olvidar da ordem pública: normas cogentes de obrigatória observação por parte de qualquer agente público no exercício de intérprete da lei.
Consoante este prisma, integra-se ao escopo de condução dos serviços extrajudiciais a deprecante atenuação do formalismo excessivo – mácula dos exegetas da lei que, desde Auguste Comte sofrem dos paradigmas do positivismo excedente à razoabilidade, o que, na melhor das hipóteses caracteriza um obstáculo sutil e devastador da evolução da interpretação-efetivação dos direitos ora litigiosos, ora constitutivos – e aqui nos atemos.
Destarte, podemos afirmar que o registro eletrônico caracterizado como a progênie promissora do séc. XXI proposta a satisfazer a máxima efetivação dos negócios jurídicos, é um fato inadiável. Com isso a desburocratização se torna eminente, não obstante a segurança jurídica permanecer a mesma, senão mais eficaz.
Nós que fazemos parte da diuturna tarefa extrajudicial onde se encontram os Ofícios Imobiliários, devemos constantemente zelar pela segurança pública, que numa visão macroscópica garante a paz societária do estado Social de Direito no que tange a seu mais valioso instituto: a propriedade. A propriedade cotejada como consectário do Estado Social de Direito, passou por uma evolução laboriosa da consciência humana, onde tormentosos tempos a caracterizaram como sendo carregada pelas regalias de poucos, uma empírica hegemonia político-social, e, que hoje, tornou-se inconcebível diante de uma Constituição garantista dos direitos fundamentais da pessoa humana que, como não poderia deixar de ser, englobam a propriedade.
A lei 6.015/73 traz em seu bojo a regulação dos registros públicos, ou seja, aqueles registros que ratificam a segurança da Administração pública no que toca a seus cidadãos e suas relações de liberalidade. A lei federal de Registros Públicos normatiza as disposições específicas de como se proceder aos registros atinentes aos cartórios extrajudiciais. Importante destacar que, cabe à perspicácia legiferante a adequação dessa legislação aos tempos modernos regulando-se o primogênito registro eletrônico que, na realidade tem o idêntico condão do procedimento físico, contudo mais aprimorado.
Cumpre-se ao Oficial Registrador responsável pela atividade administrativa que a Constituição lhe delegou ordenar seus serviços à luz da mesma, por consequência, à luz daquelas normas que com ela são plenamente compatíveis em matéria de regulação. Portanto, a lei 6.015/73, traz consigo as especificidades dos serviços, caracterizados pela extrajudicialidade, porquanto assim se definem pela facilidade que proporcionam à sociedade em suas relações e idoneidades jurídicas.
A especialidade com que a lei de registros públicos trata da matéria não exclui outros microssistemas jurídicos que são de grande valia na atividade registral. Cada microssistema interpretado sistematicamente à luz da Constituição verticalmente e à luz do Código Civil horizontalmente, será de todo fundamental para o fortalecimento da blindagem jurídica que o registro de imóveis confere à sociedade mercantilista de nossos tempos.
Os programas de socialização, implementados pelas atividades governamentais mais recentes, dedicam maior possibilidade de aquisição imobiliária por parte das classes menos favorecidas socioeconomicamente, fazendo com que o Registro de Imóveis mais uma vez participe da solidificação e desenvolvimento das instituições democráticas vigentes e promissoras ao desenvolvimento socioeconômico do País.
É necessário tornar eficaz o desmantelamento do paradigma que, paulatinamente tornar-se-á mais empedernido do ultrapassado, porém alimentado sofisma da necessidade dos processos físicos. Com o falso argumento de quê o eletrônico não comporta veracidade suficientemente apta à constatação do politicamente ''seguro''. A inexorável cultura de que o palpável é mais real, fidedigno ou empírico do que o impalpável. Pensamento este empedernido e ultrapassado diante dos olhos daqueles que enxergam o horizonte, mais que próximo.
Dos autos físicos aos digitais, da distância que um dia fora eminente à aproximação irruptiva dos serviços extrajudiciais com a sociedade, é o tempo em que nos encontramos.
A blindagem registral que o registro imobiliário confere às relações econômicas do mercado imobiliário é o corolário de uma democracia solidificada, de uma Constituição levada a cabo, e, de uma função social inerente ao progresso societário.
O Registro Imobiliário coadunado pela Constituição da República de 1.988 e pela lei de Registros Públicos de 1.973 traz em sua contemporaneidade a celeridade, publicidade e segurança como princípios basilares da atividade cartorária. A proposta dos meios digitas para o aperfeiçoamento do exercício extrajudicial é o lema gizado nos dias de hoje.
Comprovado está que, o registro eletrônico é uma evolução sem volta e que, realmente tal encaminhamento dos registros públicos, é o irretorquível desenvolvimento já locupletado por alguns cartórios do Brasil. Ainda que poucas sejam as entidades dotadas de peculiar sistematização, o desenvolvimento de tal conduta se mostrará cada vez mais eficiente perante as requisições de celeridade e pronta-solução que se mostram necessárias diante da sociedade contemporânea, e, assim se hegemonizará no tocante à matéria.
A função social da propriedade será cada vez mais valorizada quanto o forem os meios de desenvolvimento e fiscalização da Administração Pública, os meios de aquisição facilitada perante as classes menos favorecidas. Atentos estarão os serviços jurisdicionais para evidenciarem – quando requisitados, os direitos ora constitutivos, ora violados. Para efetivação, quando não, constituição de tais direitos estarão os serviços extrajudiciais prontos à por fim às dúvidas e efetivar as certezas autuando-as com o selo da fé pública.
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015.htm - Lei de Registros Públicos.
Santos. Flauzilino Araújo, Condomínios e Incorporações no Registro de Imóveis – Teoria e Prática, ed. Mirante – 2012.
Código da publicação: 3260
CAMINATA, Maurício Peluso. O Registro de Imóveis na Constituição de 1988. Boletim Jurídico, Uberaba/MG, a. 13, no 1148. Disponível em: <https://www.boletimjuridico.com.br/ doutrina/artigo/3260/o-registro-imoveis-constituicao-1988> Acesso em: 16 dez. 2019.