É lícita a cobrança de aluguel de forma antecipada?
Agosto 07/ 2017
Alguns proprietários ou imobiliárias cobram os meses de aluguel de forma antecipada. Ou seja, o inquilino paga pelo mês que ainda está por vir, em vez de pagar pelo mês em que residiu no imóvel.
Será que essa prática é lícita?
Hoje, nos pautamos pela Lei 8.245/91, a famosa Lei do Inquilinato.
Primeiramente, para responder à pergunta acima, vamos discorrer um pouco sobre as modalidades de garantias que podem ser exigidas em um contrato de alugueres.
O artigo 37 da lei do inquilinato apresenta 4 modalidades de garantia: 1. Caução; 2. Fiança; 3. Seguro de fiança locatícia; e 4. Cessão fiduciária de quotas de fundos de investimento.
A caução pode ser de bens móveis, imóveis, dinheiro (até no máximo 3 vezes o valor do aluguel) ou títulos e ações de companhias. Já a fiança, que é mais amplamente utilizada, consiste no compromisso dado por terceira pessoa ? de preferência com 1 ou mais imóveis em seu nome - que irá arcar com as dívidas do devedor principal caso este não as honre.
O seguro de fiança locatícia, por sua vez, é um serviço oferecido por seguradoras, comprometendo-se essa a honras com as obrigações do inquilino até o limite contratado.
A última modalidade prevê que o inquilino poderá assinar um termo de cessão fiduciária que será registrado perante o administrador de um fundo de investimentos do qual o inquilino detenha quotas. Essas quotas ficam, então, indisponíveis, inalienáveis (não podem ser vendidas ou doadas) e impenhoráveis (não podem ser alvo de penhora).
Agora, podemos retornar àquela pergunta. Vimos que o proprietário do imóvel possui inúmeras formas de garantia, mas ele não precisa exigir nenhuma delas caso não deseje. Nesses casos em que o proprietário não exigir nenhuma garantia, pode ele exigir que o aluguel seja pago antecipadamente até o sexto dia útil do mês, estando o inquilino quite até o final do referido mês.
Mas pode o proprietário exigir alguma garantia e mais o aluguel antecipado? Não! A lei veda expressamente isso, inclusive configurando a prática como contravenção penal, conforme artigo 43, punível com 5 dias a 6 meses de prisão ou multa de três a doze vezes o valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário.
O parágrafo único do artigo 37 ainda prevê que ''É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação''.
Então, podemos concluir que o proprietário pode exigir apenas um tipo de garantia, nunca duas, e não poderá cumular uma garantia com a exigência do pagamento antecipado dos alugueres, sob pena de nulidade e cometimento de infração penal.