6296/03.9TBCSC.L1-8
Data do Acordão: 04/30/2009
Sumário: 1.	O contrato de arrendamento invocado pelas Rés foi celebrado em data posterior à constituição da hipoteca a favor da Autora, hipoteca registada sobre o imóvel em causa nos presentes autos.
2.	A venda judicial, em processo executivo, de fracção hipotecada, faz caducar o arrendamento quando posteriormente celebrado à constituição e registo daquela hipoteca, nos termos preceituados no art. 824º, n.º 2, do CC.
3.	Convergindo na mesma entidade as qualidades de credora hipotecária, arrematante judicial e proprietária desse bem imóvel, nas circunstâncias referidas, é inaplicável ao caso concreto a previsão do art. 1057º do CC, tendo, sim, lugar, à aplicação do art. 824º, n.º 2, do CC.
I – 1. C, S.A. intentou a presente acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra:
1ª Ré: M, Lda. e
2ª Ré: Q, S.A.
1º - Reconhecerem a Autora como legítima proprietária da fracção autónoma designada pela letra "A", correspondente à sub-cave e cave do prédio urbano sito no Largo …, freguesia da P.. concelho de C, melhor identificada nos autos, e a entregá-la à A. livre e devoluta de pessoas e bens;
2º - A pagarem solidariamente à Autora, a título de indemnização pelos danos causados pela ocupação indevida do imóvel:
a) A quantia de € 67.795,73, calculada nos termos do art. 22º da petição até 31.Maio.2003, acrescida, a contar de 1 de Junho de 2003, do montante mensal correspondente ao valor da última renda indicada, acrescida do valor correspondente à aplicação dos coeficientes legais de actualização anual das rendas livres, a liquidar em execução de sentença, até à entrega efectiva da fracção, bem como os juros de mora à taxa legal sobre o montante total da indemnização e até efectivo pagamento;
b) Ou, subsidiariamente, a quantia de € 43.369,19, calculada nos termos do art. 23º da petição até 31 de Maio de 2003, acrescida, a contar de 1 de Junho de 2003, da importância correspondente à remuneração do capital investido na aquisição do imóvel às taxas praticadas pela Autora nos empréstimos para habitação própria, actualmente de 8,785%, até à entrega efectiva da fracção e a liquidar em execução de sentença, bem como de juros à taxa legal sobre o montante total da indemnização a contar da entrega do bem e até ao efectivo pagamento;
c) Ou, ainda subsidiariamente, a quantia de € 34.557,13, calculada nos termos do art. 24º da petição até 31 de Maio de 2003, acrescida, a contar de 1 de Junho de 2003, da importância correspondente aos juros vincendos calculados à taxa legal supletiva sobre o capital investido na aquisição do imóvel até à entrega efectiva da fracção e integral pagamento.
Alega a Autora, para o efeito, que é dona do referido prédio, por o ter adquirido por negociação particular em processo fiscal, ocupando-o as RR. sem qualquer título que legitime tal ocupação, o que determina, consequentemente, um prejuízo mensal e anual à A. por se ver privada, não só de usufruir o bem imóvel sua propriedade, como também de o poder comercializar ou auferir quaisquer rendimentos com o capital correspondente ao investimento que fez.
2. A 2ª Ré Q, S.A. contestou argumentando que possui título legítimo de ocupação porquanto a 1ª Ré M, Lda. era a primitiva arrendatária do imóvel em questão tendo procedido à transferência do arrendamento do estabelecimento ali instalado para si própria, 2ª Ré Q, S.A., facto que sempre foi do conhecimento da A.
3. A A. replicou, alegando que a 1ª Ré Ms, Lda. nunca lhe demonstrou que fosse titular de qualquer arrendamento do imóvel, pelo que não é válido o invocado trespasse.
4. Realizado julgamento foi proferida sentença que julgou a acção improcedente.
5. Inconformada a A. Apelou e concluiu que:
1. O contrato de arrendamento invocado pelas Rés foi celebrado em data posterior à constituição da hipoteca a favor da Apelante registada sobre o imóvel em causa nos presentes autos.
2. Em caso de venda judicial de imóvel hipotecado, o contrato de arrendamento caduca com a mencionada venda, nos termos do art. 824°, nº 2, do C. Civil.
3. Logo, tendo o contrato de arrendamento sido celebrado em data posterior à constituição de hipoteca a favor da Apelante, o mesmo caducou nos termos do art. 824°, nº 2, do CC, pelo que decidindo diferentemente a sentença recorrida violou o disposto no artigo mencionado.
4. A Apelante invocou nos seus articulados, nomeadamente no art. 16° da réplica, quer a falta de forma quer a ineficácia do trespasse perante a Apelante, pelo que o Tribunal "a quo" não se tendo pronunciado sobre as referidas questões e devendo ter-se pronunciado, a sentença é nula, nos termos do art. 668°, n.º 1, alínea d), CPC.
5. A Ré "Q, S.A." alega ter celebrado um contrato de trespasse com a Ré "M Lda.", mas não juntou aos autos tal contrato, nem fez qualquer outra prova sobre a existência do mesmo.
6. As Rés, apesar de notificadas para procederem à junção do contrato de trespasse e de outros documentos comprovativos da existência do mesmo, nunca o fizeram.
7. Nos autos foi apenas provado que a Ré "M" cedeu o local à Ré "Q", sendo que a prova da existência do contrato de trespasse, validade e eficácia do mesmo, cabia às Rés nos termos do art. 342°, nº 1, do CC, pelo que a decisão só podia ser da não existência de qualquer contrato de trespasse.
8. Não tendo sido provado o título para legitimar a ocupação, a mesma teria de ser considerada ilegal.
9. O art. 115°, nº 3, do R.A.U., impõe que o trespasse seja celebrado por escrito, sob pena de nulidade.
10. As Rés não celebraram o contrato por escrito, logo, não tendo sido respeitada a forma legal exigida, o contrato de trespasse é nulo atento o disposto no art. 220° do C. Civil.
11. A nulidade é de conhecimento oficioso, nos termos do art. 286° CC., pelo que não necessita de ser invocada para ser conhecida pelo Tribunal, pelo que este não se encontra impedido de a conhecer.
12. O invocado contrato de trespasse celebrado entre as Rés não pode ser oponível à Apelante, porquanto aquando da alegada comunicação nos termos do art. 116°, nº 1, do R.A.U. não foi feita prova junto da Apelante da existência do contrato de arrendamento celebrado entre o proprietário do imóvel e a Ré M, Lda.
13. A Apelante não poderia exercer plenamente qualquer direito de preferência, dado que desconhecia a existência do contrato de arrendamento, não tendo sido feita qualquer prova da existência do mesmo.
14. A Apelante solicitou à Ré M, Lda. que comprovasse a existência do contrato de arrendamento, mas apenas lhe foi remetida cópia de um recibo de renda posterior à aquisição do imóvel pela Apelante.
15. O contrato de trespasse é igualmente ineficaz perante a Apelante.
16. Pelo exposto, deve ser dado provimento ao presente recurso, com as respectivas consequências legais.
6. Não houve contra-alegações.
7. Corridos os Vistos legais,
1. Pela apresentação nº … de 05.12.00, junto da 1ª CRP de C, encontra-se inscrita a favor da Autora a propriedade da fracção autónoma designada pela letra "A", correspondente a sub-cave e cave do prédio urbano sito no L.., freguesia da P, concelho de C, descrita sob o nº , conforme certidão a fls. 11 a 17.
2. A Autora adquiriu o referido imóvel por negociação particular conforme instrumento notarial avulso outorgado pelo notariado privativo da Autora, em 17 de Junho de 1999, pelo preço de € 124.699,47, conforme certidão de fls. 18 a 20.
3. A referida venda ocorreu no âmbito do processo de execução fiscal nº …, que correu os seus termos pelo 1º Juízo do Tribunal da Primeira Instância das Contribuições e Impostos de Lisboa, então 2ª Secção da terceira Secretaria Administrativa das Execuções Fiscais de Lisboa, instaurado contra J e M, conforme certidão de fls. 18 a 20.
4. Sob apresentação nº .. junto da 1ª CRP de Cascais, datada de 24 de Junho de 1982, encontra-se inscrita uma hipoteca voluntária sobre o imóvel referido em 1., a favor da Autora, para garantia do empréstimo do capital de valor de Esc. 8.000.000$00, pelo montante máximo de Esc. 14.080.000$00, conforme extracto da inscrição nº …, a fls. …, conforme certidão de fls. 11 a 17.
5. Sob apresentação nº .. junto da 1ª CRP de Cascais, datada de 17 de Novembro de 1982, consta inscrita uma hipoteca voluntária decorrente da ampliação da inscrição .. a favor da Autora, pela garantia de mais de 2% da taxa de juro anual, pelo montante máximo de Esc. 480.000$00, conforme extracto da inscrição nº …., a fls. …., conforme certidão de fls. 11 a 17.
6. A 2ª Repartição de Finanças do Concelho de C… emitiu certidão de teor relativa a um contrato de arrendamento referente à fracção "A", melhor identificada em 1., conforme certidão de fls. 77 e 78.
7. A cópia do contrato de arrendamento que figura em anexo à certidão supra referida, tem aposto um carimbo com a data de entrega de 02.02.88.
8. No contrato em apreço, figura como senhorio J.., contribuinte fiscal nº … e, como arrendatária, a sociedade M, Lda., contribuinte fiscal nº , com sede na T, nº 7, P, representada por M.
9. Nos termos da cláusula 1ª do contrato supra, consta que "o senhorio dá de arrendamento à arrendatária a fracção, melhor identificada em 1., pela renda mensal de 50.000$00".
10. Nos termos da cláusula 2ª do mesmo contrato, "o arrendamento é celebrado pelo prazo de 12 meses, sucessivamente renovável por iguais períodos, com início em 1 de Junho de 1987".
11. Nos termos, ainda, da cláusula 3ª do contrato em análise, "a fracção arrendada destina-se ao exercício do comércio de reparação e comercialização de automóveis e outros veículos motorizados".
12. Em 02.02.88, o J entregou na 2ª Repartição de Finanças de C, uma declaração do montante recebido, em 1987, pelas rendas da "fracção A", ora causa, conforme consta do documento de fls. 72.
13. O anterior proprietário da fracção sub judice, J, cedeu o gozo da mesma à Ré M, Lda.
14. Para a Ré M, Lda. ali exercer o comércio de reparação e comercialização de automóveis e outros veículos motorizados.
15. Mediante o pagamento, pela Ré M, Lda., ao referido J, de Esc. 50.000$00 (€ 250,00) mensais.
16. Pelo prazo de doze meses, sucessivamente renovável por iguais períodos, com início em 1 de Junho de 1987.
17. A Ré M, Lda. exerceu na fracção o comércio referido.
18. A Ré M, Lda. cedeu o local à Ré Q, S.A..
19. A Ré Q, S.A. exerce na fracção supra, o comércio de reparação e comercialização de automóveis e outros veículos motorizados.
20. À data da aquisição do imóvel pela Autora, a renda estipulada para o locado cifrava-se em Esc. 73.517$00.
21. Em 31.03.99, a 2ª Repartição de Finanças do Concelho de C enviou à Ré M, Lda., uma carta com o seguinte teor:
"(...) na qualidade de locatária (...) fica notificada, nos termos do nº 2 do art. 416º do Código Civil, que poderá exercer "o direito de preferência", no prazo de 10 (dez) dias, sob pena de caducidade (...)" sob o prédio melhor descrito em 1., conforme cópia da carta a fls. 21.
22. Em 22.09.99, a Autora enviou à Ré M. Lda., a carta constante de fls. 24, cujo teor se transcreve:
"Tal como é do conhecimento de V. Exa., em 99.06.17, a Caixa adquiriu em venda por negociação particular, a fracção designada pela letra "A", correspondente à morada em endereço. No âmbito do processo executivo, arrogaram-se V. Exas. a qualidade de arrendatários e, por via disso, pretenderam exercer o direito de preferência.
Porém, tal direito não foi exercido por razões que desconhecemos nem temos obrigação de conhecer.
Assim, em consequência da aquisição acima referida e tendo em vista a instrução do nosso processo, solicitamos a V. Exa. que no prazo de 10 dias remetam a este gabinete fotocópia do invocado contrato de arrendamento, bem como fotocópia do último recibo de renda paga (...)".
23. Em 29.10.99, a Ré M, Lda. enviou à Autora, por fax, cópia do recibo de renda relativo ao mês de Novembro de 1999, conforme documento junto a fls. 27 e 28, tendo, ainda, nesse mesmo fax, solicitado à Autora que: "(...) nos informem do número da conta para onde deveremos depositar a respectiva renda".
24. Em 26.09.00, a Ré M, Lda. entregou nas instalações da Autora a carta a fls. 29, datada de 25.09.00, com o seguinte teor:
"Pela presente vimos comunicar a V. Exa., na qualidade de senhorio das instalações arrendadas à nossa firma, na Rua …, P, e que agora se pretendem trespassar, que iremos negociar esse direito ao trespasse e arrendamento nos termos seguintes:
a) O adquirente é a sociedade denominada "Q, S.A.", sedeada em Carcavelos.
b) O valor global é de Esc. 40.000.000$00 (quarenta milhões de escudos) a ser liquidado em quatro prestações mensais, iguais e sucessivas de Esc. 10.000.000$00 (dez milhões de escudos), vencendo-se a primeira prestação no dia 15 de Outubro p.f. e as restantes no mesmo dia dos meses subsequentes.
c) Com o primeiro pagamento, celebra-se o respectivo contrato-promessa de trespasse, sendo o contrato definitivo celebrado com o pagamento da última prestação, prevista para o dia 15 de Janeiro de 2001.
Deste modo, devendo V. Exas. exercer, querendo, o direito de preferência no prazo de 8 dias a contar da presente comunicação (...)".
25. Em 03.10.00, a Autora enviou uma carta à R, Lda., constante a fls. 30, cujo teor é o seguinte:
"Em resposta cumpre informar V. Exas. de que a C não se considera habilitada a pronunciar-se sobre o eventual exercício do direito de preferência, uma vez que se trata de um direito do locador quando o locatário de um arrendamento comercial pretende trespassar o estabelecimento instalado em local arrendado e, neste momento, ainda não nos foi feita a prova da existência de tal arrendamento. Dúvidas não terão de que o recibo que nos foi enviado, emitido em data posterior à aquisição da fracção pela C, não reveste qualquer valor. Aproveitamos para alertar V. Exas. de que deverão informar os interessados no "trespasse" da posição da C, sob pena de, não o fazendo, poderem vir a ser responsabilizados por quaisquer danos a tal omissão em causa (...)".
26. Por cartas datadas de 09.10.01 e de 11.01.02, respectivamente, a Autora solicitou à Ré M, Lda. que desocupasse a fracção identificada em 1., conforme documentos de fls. 32 e 33.
27. A Ré M., Lda. encontra-se inscrita na CRC de Cascais, sob a matrícula nº conforme certidão de fls. 89 e 90.
28. A Ré Q S.A. ocupa actualmente a fracção em causa nos autos.
29. A Autora não consentiu na ocupação da referida fracção pelas RR.
30. Aquando da aquisição da fracção dos autos pela Autora, a primeira Ré ocupava a mesma.
31. Se o referido imóvel tivesse sido entregue à Autora pelas RR., em 17.06.99, poderia o mesmo ter sido colocado no mercado de arrendamento, através de empresas do GRUPO C, mais vocacionadas para essa actividade comercial.
32. E podia a Autora ter obtido da fracção sub judice, desde 17.06.99 até 31 de Maio de 2003, um rendimento global de € 67.795,73, correspondente ao valor locativo da fracção conjugada com a aplicação dos coeficientes legais de actualização das rendas.
33. Assim, de Julho de 1999 a Junho de 2000 (€ 1.353,40x12), poderia a Autora ter obtido uma renda no valor de € 16.240,80.
34. De Julho de 2000 a Junho de 2001 (€ 1.391,30x12), poderia a Autora ter obtido uma renda no valor de € 16.695,54.
35. De Julho de 2001 a Junho de 2002 (€ 1.421,90x12), poderia a Autora ter obtido uma renda no valor de € 17.062,84.
36. E de Julho de 2002 a Junho de 2003 (€ 1.483,05x12) poderia a A. ter obtido uma renda no valor de, perfeito o montante, de 17.796,55€ ( art. 22° p.i).
37. A não ser assim, a quantia despendida pela Autora na aquisição da fracção em causa poderia ter sido aplicada em operações activas de longo prazo, como são as dos empréstimos para aquisição de habitação própria celebrados entre a autora e os mutuários.
38. E teria a Autora sido remunerada, à taxa média de 8,785%, no montante total de € 43.369,19, verba que corresponde ao dano causado à Autora até à data de 31.05.03.
39. O que teve, após 01.06.03, inclusive, um agravamento diário de € 30,01, por aplicação da taxa de juro de 8,785%.
40. A actuação das RR. causou à Autora um dano correspondente ao montante dos juros sobre o capital investido na aquisição (€ 124.699,47), que se cifra em € 34.557,13, contados desde 17 de Junho de 1999 até 31 de Maio de 2003.
41. Tendo o referido valor um agravamento diário de € 23,91, por aplicação da taxa de juro legal de 4%.
1. As questões que se colocam são essencialmente as seguintes:
a) Caducidade do contrato de arrendamento celebrado depois da hipoteca, quando o bem seja vendido em venda judicial/processo de execução fiscal;
b) Falta de prova de existência do contrato de trespasse ou nulidade do trespasse que tenha existido, por falta de redução a escrito.
2. Com relevância para a decisão a proferir importa ter presente o seguinte circunstancialismo fáctico provado:
- Está provado nos autos que em 2/Fevereiro/1988, foi celebrado contrato de arrendamento no qual figura como senhorio J (anterior proprietário do imóvel) e como arrendatária a 1ª Ré "M, Lda.";
- Acontece porém que, nessa data, já incidia sobre a fracção aqui em causa uma hipoteca voluntária registada a favor da Autora e datada de 24/Junho/1982, para garantia do empréstimo do capital de valor de 8.000.000$00, conforme certidão de fls. 11 a 17 dos autos;
- Sabe-se também que tal imóvel foi adquirido pela A. em 17/Junho/1999, pelo preço de 124.699,47 €, no âmbito de um processo de execução fiscal, instaurado contra o anterior proprietário J, encontrando-se inscrita a favor da A. a propriedade da fracção;
- Aquando da aquisição da fracção dos autos pela A., a 1ª Ré "M." ocupava a fracção;
- Actualmente a 2ª Ré Q, S.A. ocupa a fracção identificada nos autos; A Autora não consentiu na ocupação da referida fracção.
Ora, com a venda judicial do imóvel no âmbito de um processo executivo fiscal, coloca-se a questão de saber, conforme se referiu já, se o contrato de arrendamento celebrado anteriormente a essa venda, mas vários anos após incidir sobre esse imóvel uma hipoteca registada a favor da A. CGD, caducou ou não em face dessa venda, nos termos do art. 824º, n.º 2, do CC.
Trata-se de matéria jurídica complexa e sobre a qual ainda não existe uma resposta uniforme quer da doutrina, quer da jurisprudência, assistindo-se ao esgrimir de diversos argumentos jurídicos válidos, o que só dificulta a resolução do problema equacionado, embora se possa dizer que, recentemente, a tendência jurisprudencial vai no sentido de abraçar o entendimento de que a venda judicial, em processo executivo de fracção hipotecada, faz caducar o seu arrendamento quando posteriormente celebrado à constituição e registo daquela hipoteca.
Entendimento que igualmente defendemos.
E fazemo-lo por ser nossa convicção que uma solução jurídica desta natureza é a que se apresenta como mais coerente tendo em conta o ordenamento jurídico português considerado no seu todo.
Para essa conclusão não se dispensa a análise e ponderação da ratio subjacente aos seguintes normativos: do direito substantivo – arts. 824º, 1022º, 1025º e 1057º todos do Código Civil; do direito adjectivo – art. 888º do CPC; e da legislação avulsa que regula o regime jurídico do arrendamento urbano – o R.A.U.
3. Entendemos também que, conexionada com a questão central de saber se o arrendamento que recaiu sobre o bem hipotecado caducou ou não pela venda judicial do bem, por força do disposto no n.º 2 do art. 824º do CC, encontra-se intimamente relacionada a questão de saber se o disposto no art. 1057º do CC é ou não aplicável ao caso sub judice, e se o contrato de arrendamento é ou não eficaz em relação à instituição bancária Autora que adquiriu tal imóvel nas condições citadas.
Isto porque, conforme se assinalou já, está provado que a hipoteca foi registada pela Autora muito antes da celebração do referido contrato de arrendamento celebrado pelo anterior proprietário com a 1ª Ré.
E a interrogação coloca-se de novo:
- Subsistirá este arrendamento para além da venda executiva, nos termos do art. 1057º do CC?
- Ou cessará antes nos termos do art. 824° nº 2 do mesmo Código?
Impõe-se, por isso, que se proceda à explanação dos argumentos que habilitam a decidir no sentido pugnado pela A., porquanto, desde já se adianta, tal posição reveste foros de inteira justeza.
4. A caducidade do arrendamento:
4.1. Diz-nos, em síntese, o actual art. 888° CPC [1] (igual, no essencial, ao anterior art. 888º, na redacção introduzida pela reforma do processo civil de 1995 – Decreto-Lei n.º 329-A/95, de 12 de Dezembro - e também igual, na sua formulação, antes deste, ao art. 907º do CPC, então vigente) que após o pagamento do preço e do imposto devido pela transmissão são oficiosamente mandados cancelar os registos dos direitos reais que caducam nos termos do art. 824° nº 2 do Código Civil (redacção anterior) ou, na actual redacção da norma, após o pagamento do preço e do imposto devido pela transmissão, o agente de execução promove o cancelamento dos registos dos direitos reais que caducam nos termos do art. 824° nº 2 do Código Civil e não sejam de cancelamento oficioso pela conservatória.
Ou seja: em confronto com a redacção anterior, é agora atribuído ao agente de execução o dever de promover o cancelamento dos registos que, antes, abrangia apenas os cancelamentos oficiosos.
Por sua vez o último preceito citado – o art. 824º, nº 2, do CC - integrado na secção da acção de cumprimento e execução, estabelece que os bens são transmitidos livres dos direitos de garantia que os oneram, bem como dos demais direitos reais que tenham registo anterior ao de qualquer garantia (hipoteca, no nosso caso), com excepção dos que, constituídos em data anterior, produzam efeitos em relação a terceiros independentemente do registo.
Em anotação a este dispositivo legal ensinam Pires de Lima e Antunes Varela [2] que, realizada a venda dos bens penhorados em processo de execução, os direitos do executado sobre a coisa vendida, "quer se trate de um direito de propriedade, de crédito, de usufruto, ou de qualquer outro", transferem-se para o adquirente e este, por ser um adquirente de direitos alheios, não pode arrogar-se senão aqueles que competiam ao transmitente, ou seja, ao executado.
Directamente sobre o nº 2 do art. 824º do CC estabelecem tais AA. a seguinte destrinça:
"Há que distinguir duas espécies de direitos que incidam sobre os bens vendidos:
- os direitos de garantia caducam todos;
- os direitos de gozo só caducam se não tiverem um registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia (hipoteca), ou seja, anterior à mais antiga destas garantias".
E depois de alertarem para o facto de os nºs 2 e 3 do art. 824º do CC corresponderem ao que se preceituava na anterior redacção do art. 907º do CPC, onde se afirmava a mesma doutrina, acrescentam que: "mas o princípio pode e deve aplicar-se aos titulares de direitos reais de gozo".
4.2. Concretamente sobre a questão em análise, saber se o arrendamento é ou não abrangido pela disciplina do citado art. 824° nº 2 do CC, sendo embora uma questão duvidosa, conforme se assinalou supra, a defesa de tal entendimento pode, contudo, ver-se directamente aflorada nos seguintes AA.:
Teixeira de Sousa entende que «…se a locação não dever ser registada, releva a data da sua constituição e extingue-se a que for constituída após o arresto, a penhora ou garantia, que por isso é oponível à execução - art. 819° CPC». [3]
Lebre de Freitas aborda a questão da caducidade dos direitos reais de gozo e entende que se tal direito for constituído em momento posterior à constituição (ou registo) da penhora ou em momento anterior à constituição (ou registo) da penhora mas depois da constituição (ou registo) dum direito real precedente (hipoteca voluntária ou judicial, arresto, etc.) do exequente, os bens devem ser transmitidos livres daquele direito real de gozo.
Embora não se refira expressamente ao direito de arrendamento pode dizer-se que se extrai do seu conteúdo que também engloba na caducidade tal direito.
Mais claro nos parece, contudo, Oliveira Ascensão, que defende a inclusão do arrendamento entre os direitos de gozo sujeitos a caducidade com a venda executiva e isto quer se considere, quer não, aquele contrato como de natureza real. [4]
Também Lopes Cardoso, abordando o então art. 907° do CPC, refere que os direitos de gozo «não estando sujeitos a registo (caducam) quando tiverem sido constituídos em data posterior ao registo de qualquer arresto, penhora ou hipoteca». [5]
No campo jurisprudencial são igualmente diversos os Acórdãos que defendem que a disciplina do citado art. 824° nº 2 do CC abrange o arrendamento.
Citam-se, a título exemplificativo, os Acórdãos da Relação de Coimbra de 30 de Março de 1993, in BMJ, 425º, págs. 634 e segts, o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 22 de Janeiro de 2004, exarado no âmbito do Processo n.º 0336811, disponível em www.dgsi.pt., e os Acórdãos do STJ, de 3/12/1998, in BMJ., 482º, págs. 219 e segts, e de 6 de Julho de 2000, in CJSTJ., T. 2º, págs. 150 e segts, onde se decidiu que: «o arrendamento de imóvel hipotecado constituído depois da hipoteca caduca nos termos do art. 824° nº 2 do CC». [6]
Sendo ainda de salientar que nos Acórdãos do STJ é feita a adesão a esta solução independentemente da caracterização do arrendamento como direito real ou obrigacional.
4.3. Quer-nos ainda parecer que não releva qualquer entendimento contrário à aplicação do art. 824º n.º 2 do CC ao caso concreto fundado no argumento de que este preceito alude a direitos reais e o arrendamento não constitui um direito real.
Com efeito, trata-se de um argumento que, só por si, não colhe.
É claro que o direito de arrendamento não pode ser caracterizado como constituindo um direito real stricto sensu, porquanto, pela natureza das obrigações assumidas e que derivam para ambas as partes envolvidas, assume-se com natureza contratual, obrigacional, embora com particularidades: as de direito de gozo, com um cunho eminentemente pessoal.
Podendo dizer-se, não obstante a polémica que envolve a qualificação jurídica do contrato de locação tanto na doutrina, como na jurisprudência, que sobreleva a consideração de que o arrendamento integra a categoria dos direitos pessoais de gozo (caracterizando-se como um direito real de gozo).
Independentemente de tal facto, certo é que o RAU define o contrato de arrendamento urbano, no seu art. 1º, como constituindo o contrato pelo qual uma das partes concede à outra o gozo temporário de um prédio urbano, no todo ou em parte, mediante retribuição.
Definição que o NRAU, aprovado pela Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, mantém.
4.4. É certo que o art. 1057º do CC – integrado no capítulo da locação, e sob a epígrafe de "transmissão da posição do locador" – estabelece que "o adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações do locador".
Porém, também não pode deixar de se ter em consideração que, na parte final, se ressalvam expressamente as situações derivadas do registo, conforme decorre da inclusão em tal norma da expressão "sem prejuízo das regras do registo".
O que permite enveredar pela defesa do princípio que, in casu, nada impede a caducidade do arrendamento, uma vez que existe uma hipoteca registada anteriormente.
Sobre esta matéria refere expressamente o Prof. Henrique Mesquita que:
"O art. 1057º é também inaplicável à venda de coisa locada em processo executivo. Esta hipótese deve considerar-se incluída no n.º 2 do art. 824º, sendo portanto inoponíveis ao comprador as relações locativas constituídas posteriormente ao registo de qualquer arresto, penhora ou garantia (e ainda as constituídas em data anterior na medida em que a respectiva eficácia perante terceiros dependa de registo e este não tenha sido feito)". [7]
E prossegue afirmando que: ... «coisa onerada é aquela sob que incidem a favor de terceiros direitos, gravames ou vínculos que a acompanham em caso de transmissão e que excedem os limites normais relativos a coisa da mesma garantia. Constitui ónus, por exemplo, um direito de arrendamento de que o senhorio não possa libertar-se a curto prazo».
Ora, ainda que seja válida a oneração traduzida em arrendamento, é manifesto que uma oneração desta natureza desvaloriza o prédio e, em sede executiva, atenta a sua finalidade, acaba também por frustrar a posição do credor hipotecário, desvirtuando-se, assim, a essência da garantia hipotecária, porquanto um bem imóvel onerado com um arrendamento que seja colocado à venda sempre acabará por dificultar a concretização da venda em processo executivo, diminuindo o valor-preço da aquisição do bem.
Daí que o legislador tivesse tido a preocupação de estabelecer o princípio de que os bens arrematados em hasta pública por credor com garantia real anterior se transmitirão para o novo adquirente livre e desembaraçado desse ónus locatício, nos termos do art. 824º n.º 2 do CC.
Preocupação que ressalta do próprio regime legal da hipoteca, consignado nos arts. 686º e segts. do CC, e que se harmoniza, de todo, com o estatuído no n.º 2 do citado art. 824º, e que, segundo o Prof. Oliveira Ascensão, também só se compreende porque «se partiu do princípio da caducidade dos ónus em casos de execução» sendo que as onerações ali referidas abrangem «...os direitos inerentes e entre esses conta-se o arrendamento, abstraindo da sua natureza, se obrigacional ou real». [8]
Por conseguinte, no caso sub judice estamos perante a transmissão de um bem imóvel numa venda executiva, em que os direitos do credor/comprador não podem ser descurados. Tanto mais que tem a seu favor constituída uma garantia legal sobre o bem transmitido.
Já assim não seria se inexistisse hipoteca registada.
Contudo, as regras do registo com a sua anterioridade, bem como a da transmissão nas vendas executivas, são normativos que integram um regime especial que afasta o regime geral do art. 1057º do CC, relativamente às transmissões de bens onerados com essa garantia e operadas nessas vendas.
4.5. Também não poderá ter acolhimento qualquer argumento no sentido de que tal causa de caducidade não vem prevista no art. 66º do RAU, porquanto quer-nos parecer que tal normativo, que estabelece os casos de caducidade do contrato de locação, não é taxativo, mas sim meramente exemplificativo, comportando, portanto, outras situações para além daquelas que aí estão expressamente previstas.
Embora o legislador tivesse tido a preocupação, no âmbito do regime jurídico do arrendamento, de proteger o arrendatário no que concerne à finalidade essencial de garantia da estabilidade da habitação, tal objectivo não pode, porém, em nosso entender, sobrepor-se a ponto de deixar sem protecção os direitos dos credores titulares de garantias reais registadas com anterioridade relativamente à celebração da invocada relação locatária.
De outro modo, estaria descoberto o caminho para, através da celebração de tais contratos de arrendamento posteriores ao registo das hipotecas, impossibilitar ou dificultar o ressarcimento completo do credor com garantia real anteriormente registada, frustrando não só a própria essência do crédito hipotecário, tal como é definido no art. 686° CC, como também prejudicando, de forma drástica, a integridade do direito do novo proprietário.
Solução que não foi, decerto, a querida pelo legislador.
No mesmo sentido veja-se o Acórdão do STJ, de 6/07/2000, in CJ/STJ, de T. 2, pág. 150.
4.6. Em Conclusão:
- A venda judicial, em processo executivo, de um imóvel hipotecado, faz caducar o arrendamento celebrado posteriormente à constituição do registo da hipoteca nos termos do art. 824º n.º 2 do CC.
5. Mas procede ainda por outro motivo, que se assinala de imediato.
5.1. Do acervo fáctico provado sabe-se que a A. adquiriu a propriedade da fracção. E que a fracção esteve arrendada à 1ª R., por contrato celebrado entre o anterior proprietário da fracção e a 1ª Ré "M.".
Acontece, porém, que esta – a 1ª Ré - cedeu a fracção à 2ª R. "Q, S.A."
Só que, a este propósito, perguntava-se no ponto 20 da Base Instrutória se a 1ª R. transferira para a 2ª Ré a posição de locatária, e a resposta foi tão só a de que "a 1ª Ré cedeu o local à 2ª Ré".
Nada mais se tendo provado.
Com efeito, cotejados os autos constata-se que se mostram provados tão só os seguintes factos:
- A 1ª Ré "M, Lda." arrendou a fracção ao anterior proprietário José Correia Monteiro e exerceu na referida fracção o comércio de reparação e comercialização de automóveis e outros veículos;
- A 1ª Ré "M, Lda." cedeu o local arrendado à 2ª Ré "Q, S.A.".
- Aquando da aquisição da fracção dos autos pela A., a 1ª Ré "M, Lda." ocupava a mesma;
- Actualmente a 2ª Ré "Q, S.A." ocupa a fracção em causa nos autos; A Autora C não consentiu na referida ocupação.
Ou seja, tendo a 2ª R. alegado que era arrendatária por virtude do trespasse, não comprovou a sua existência, provando-se apenas a existência de uma cedência.
5.2. Ora, o contrato de trespasse estava sujeito a forma escrita.
Assim, por falta de prova da existência de trespasse ou por falta de forma do trespasse, a situação em que se encontra a 2ª R. é inoponível à A.
Configurando-se a presente acção como uma acção de reivindicação, a restituição da fracção aqui em causa apenas poderia ser negada se se provasse a existência de título que legitimasse a ocupação da(s) Ré(s).
O que não foi manifestamente o caso.
Assim, quer por caducidade do contrato de arrendamento celebrado em data posterior à hipoteca registada a favor da Autora CGD, quer por invalidade ou falta de prova de uma situação susceptível de ser qualificada como de trespasse, a acção tem forçosamente de proceder quanto à entrega da fracção referida nos autos.
E, por conseguinte, devem as Rés ser condenadas no pedido.
6. Restam os danos:
6.1. A Autora formulou, a título de indemnização pelos danos, pedido de condenação solidária das Rés pela ocupação indevida do imóvel pelos prejuízos causados, nos montantes que discrimina no seu pedido, na alínea a), do ponto 2º, do art. 26º, da p.i. e, subsidiariamente, nas alíneas b) e c), nos termos do pedido formulado. Valores que devem ser acrescidos dos respectivos juros moratórios.
Tal matéria - dos arts. 21º a 24º da p.i. - foi levada à base instrutória, integrando os quesitos 3º a 8º (= ao art. 22º da p.i.), 9º a 11º (= ao art. 23º da p.i.) e 12º e 13º (= ao art. 24º da p.i.) – cf. fls. 132 e 133.
E após prova produzida o Tribunal "a quo" deu como provados todos esses factos.
Trata-se de matéria articulada pela A. e relativa aos prejuízos que alegou ter sofrido em consequência da ocupação ilegítima da fracção por parte das Rés, situação que perdura no tempo desde Julho de 1999 e que a tem privado ao longo de todos estes anos de auferir o respectivo rendimento, quer quanto ao valor locativo mensal do imóvel no mercado de arrendamento, quer quanto à aplicação do capital que despendeu na aquisição do referido imóvel e até poderia ter sido aplicado pela A. em operações activas de longo prazo, nos termos articulados.
Tudo factos que se provaram nos autos – cf. matéria de facto provada e inserida supra, pontos 29) a 41).
Quer isto dizer que se o referido imóvel tivesse sido entregue à A. pelas Rés em 17/06/1999, poderia ter sido desde logo colocado no mercado de arrendamento, permitindo, assim, à Autora receber as correspondentes rendas pelo valor locativo do imóvel, acrescidas da aplicação dos coeficientes legais de actualização das rendas. Tal como poderia ter aplicado o respectivo capital em operações activas de longo prazo, como por exemplo as dos empréstimos para aquisição de habitação própria celebrados entre a A. e os mutuários, auferindo, por esta via, a respectiva remuneração à taxa média que resultou provada e a que se alude nos pontos 32) a 36), bem como pontos fácticos segts.
Valor esse contabilizado, de acordo com o circunstancialismo fáctico provado, nos seguintes termos:
- de Julho de 1999 a Junho de 2000, a € 1.353,40 x 12, poderia a A. ter obtido uma renda no valor de 16.240,80 €;
- de Julho de 2000 a Junho de 2001., a € 1.391,30 x 12 poderia a A. ter obtido uma renda de 16.695,54 €;
- de Julho de 2001 a Junho de 2002, a € 1.421,90 x 12, poderia a A. ter obtido uma renda no valor de 17.062,84 €;
- e de Julho de 2002 a Junho de 2003, a € 1.483,05 x 12, poderia a A. ter obtido uma renda no valor de 17.796,55 €.
Tudo no valor total de 67.795,73 €, correspondente ao valor locativo da fracção aqui em causa, conjugados com a aplicação dos coeficientes legais de actualização das rendas – cf. factos provados e inseridos supra, nos pontos 32) a 36), bem como pontos fácticos segts.
6.2. Assim sendo, e em face de todo os factos provados, é inequívoca a existência de danos sofridos pela A. em resultado da actuação das Rés, uma vez que com a ocupação do imóvel, sem sua autorização, viu-se a Autora impedida de o colocar no mercado de arrendamento e de obter um rendimento correspondente ao valor locativo da fracção.
Provados os danos não pode deixar de proceder o referido pedido de indemnização pelos prejuízos sofridos nos termos deduzidos pela A. pelos danos que lhe foram causados e decorrentes de todo o tempo que durou a ocupação do imóvel, tendo resultado provado o valor locativo mensal da fracção e o rendimento global que a A. deixou de perceber em consequência da referida ocupação, no valor global de € 67.795,73 – cf. pedido formulado na alínea a), do ponto 2º, do art. 26º - acrescido dos respectivos juros de mora legais contados sobre o montante total da indemnização, até efectivo e integral pagamento, tudo a liquidar em execução de sentença.
Destarte, procede in totum a Apelação, revogando-se a sentença proferida pelo Tribunal "a quo".
1. O contrato de arrendamento invocado pelas Rés foi celebrado em data posterior à constituição da hipoteca a favor da Autora, hipoteca registada sobre o imóvel em causa nos presentes autos.
2. A venda judicial, em processo executivo, de fracção hipotecada, faz caducar o arrendamento quando posteriormente celebrado à constituição e registo daquela hipoteca, nos termos preceituados no art. 824º, n.º 2, do CC.
3. Convergindo na mesma entidade as qualidades de credora hipotecária, arrematante judicial e proprietária desse bem imóvel, nas circunstâncias referidas, é inaplicável ao caso concreto a previsão do art. 1057º do CC, tendo, sim, lugar, à aplicação do art. 824º, n.º 2, do CC.
- Termos em que se acorda em julgar procedente a Apelação e, por consequência, revoga-se a sentença proferida. Nesta medida procede totalmente a acção, condenando-se solidariamente as Rés no pedido.
Vão assim as Rés condenadas a:
1º - Reconhecerem a Autora como legítima proprietária da fracção autónoma identificada nos autos e condenadas a entregá-la à A. livre e devoluta de pessoas e bens;
2º - A pagarem solidariamente à Autora, a título de indemnização pelos danos causados pela ocupação indevida do imóvel, a quantia de € 67.795,73, calculada nos termos do art. 22º da petição até 31.Maio.2003, acrescida, a contar de 1 de Junho de 2003, do montante mensal correspondente ao valor da última renda indicada, acrescida do valor correspondente à aplicação dos coeficientes legais de actualização anual das rendas livres, que se vierem a liquidar em execução de sentença, e até à entrega efectiva da fracção, acrescida dos respectivos juros de mora à taxa legal, desde a data da citação e até integral pagamento.
- Custas pelas Apeladas.
Lisboa, 30 de Abril de 2009.
[1] De acordo com a redacção introduzida pelo Decreto-Lei nº 38/2003, de 8 de Março.
[2] In "Código Civil Anotado", vol. II, págs. 96 e segts.
[3] Cf. "Acção Executiva Singular", págs. 390 e segts.
[4] Vide R.O.A. 1985-2/345-384.
[5] Cf. o seu "Manual de Acção Executiva", 3ª Ed., págs. 623 e segts.
[6] No mesmo sentido cf. também o Acórdão desta Relação, datado de 28/09/2006, Relatado por mim, e proferido no âmbito do Processo de Apelação nº 6.598/06-6ª Secção.