Residências universitárias já valem mais de $200 biliões e consolidam-se como classe de ativos de investimento imobiliário
Revela a Jones Lang LaSalle no mais recente research global
​O mais recente estudo da consultora imobiliária global Jones Lang LaSalle mostra que ao longo da última década, o mercado de residências universitárias começou a emergir como uma categoria de referência no investimento imobiliário global, atraindo cada vez mais interesse por parte de investidores, promotores e operadores privados.
O relatório analisa os fatores que contribuíram e influenciaram o crescimento deste setor no Reino Unido e nos Estados Unidos, examinando, ainda, o potencial de crescimento noutros mercados.
Este ano, o investimento e transações de residências universitárias no Reino Unido ultrapassou os $3 biliões, mais que duplicando os níveis transacionados em 2011. Nos Estados Unidos, o volume de investimento nesta classe de ativos imobiliários está próximo dos $2 biliões.
Ainda que, por vezes, seja descrita como classe de investimento alternativa, nestes mercados as residências universitárias são ativos cada vez mais procurados por investidores institucionais tradicionais.
Philip Hillman, Lead Director da equipa de Londres de Student Housing e Higher Education, comenta: "As residências universitárias são cada vez mais uma classe global de ativos; os estudantes são cada vez mais internacionais e adeptos da mobilidade; os promotores e operadores de residências universitárias atuam agora em vários continentes; os investidores estão cada vez mais a investir além fronteiras".
"Em Portugal, as residências para estudantes são um nicho de mercado ainda muito pouco explorado pelos promotores e investidores, e tendo em conta os indicadores disponíveis neste momento, não prevemos que esta situação venha a alterar-se substancialmente nos próximos anos", refere Fernando Vasco Costa​, de Consultoria Estratégica da Jones Lang LaSalle Portugal. "Isto porque existem vários factores que limitam o interesse neste negócio, entre os quais a existência de diversas residências de estudantes organizadas e co-participadas pelas respectivas universidades públicas e também algumas privadas e a subsistência de um mercado paralelo de subarrendamento que predomina em grandes pólos universitários, como Lisboa, Porto e Coimbra com condições financeiras mais atractivas para os estudantes".
"Esta realidade tem condicionado o investimento na promoção neste segmento, a que se junta o facto deste tipo de investimento, devido aos seus custos operacionais, necessitar ter uma escala significativa para poder ser viável e poder oferecer tarifas de alojamento atractivas para a maioria dos estudantes do ensino superior", conclui Fernando Vasco Costa.
O crescimento rápido deste setor foi impulsionado pelo aumento do número de estudantes universitários em todo o mundo – um crescimento de 98 milhões em 2000 para 165 milhões em 2011, esperando-se que atinja os 263 milhões até 2025. Mais de metade destes estudantes são oriundos da Ásia, seguindo-se a Europa, África e América do Sul. Um crescimento tão repentino na procura resultou numa suboferta de residências universitárias, desequilibrando assim este mercado.
Residências Universitárias: uma classe de ativos
Este desequilíbrio entre a procura e a oferta levou a que este mercado tivesse uma performance superior a outros sectores imobiliários nos mercados do Reino Unido e dos Estados Unidos, superando os retornos de outras classes de ativos e devolvendo entre 11 a 15% aos investidores. Um retorno estável e um crescimento sólido das rendas, além da resiliência de performance em períodos de recessão económica, são atributos concretos muito apelativos e que resultam em taxas de ocupação elevadas, com a procura a crescer a uma taxa bastante superior à da oferta.
O cenário de investimento
Os volumes globais de transação de residências universitárias agora, como nunca, demonstram o crescente interesse dos investidores neste setor. Nos últimos 12 meses, até junho de 2012, foram transacionados $4,7 biliões a nível global, sendo os mercados mais ativos o do Reino Unido e o dos Estados Unidos, seguidos da Espanha, Suécia e Alemanha. Esta rápida expansão faz estimar o mercado de residências universitárias em mais de $200 biliões.
O crescente interesse institucional reflete a maturação deste setor. Tradicionalmente, este setor tem sido dominado por operadores-promotores (transacionando aproximadamente $10,2 biliões em imóveis entre 2009-2011), mas cada vez mais os fundos de capital, os fundos soberanos, os fundos de pensões, os gestores de investimento e os REIT's estão mais confortáveis com este mercado e, consequentemente, têm sido os players mais ativos nos últimos anos, procurando integrar estes ativos como motores de crescimento nos seus portefólios.
Oportunidades para Investidores Globais
Esta classe emergente de ativos traz muitas oportunidades a quem está disposto a investir. Em mercados desenvolvidos como os Estados Unidos e o Reino Unido, existem boas oportunidades de investimento através da consolidação entre os principais players do mercado e investidores institucionais que procuram diversificar os seus portefólios.
Os investidores têm sido atraídos pela natureza de contraciclo deste setor – as matrículas nas universidades crescem de forma consistente durante períodos de baixas económicas. A oferta de novo alojamento tem lutado para manter o ritmo face ao crescimento de matrículas nos últimos 20 anos e à escassez de habitação adequada, o que conduziu a uma elevada ocupação deste tipo de imóveis e a um crescimento consistente das rendas.
Com os olhos nos mercados emergentes, considera-se que a Europa Continental está entre 10 a 15 anos atrás dos mercados do Reino Unido e dos Estados Unidos. Existem poucas transações no mercado neste momento, mas existem boas oportunidades para crescer.
Os mercados na Índia e na China estão a sofrer uma profunda transformação, com a construção, em massa, de universidades. Ainda que estes países procurem educar um maior número dos seus estudantes nacionais, a crescente mobilidade dos estudantes e o desejo pela educação superior de qualidade das classes médias emergentes garantirá que o número de estudantes universitários no estrangeiro a nível global cresça de cerca de 4 milhões atualmente para 8 milhões em 2025.
Na Austrália, entre 2002 e 2011, as matrículas estrangeiras no ensino superior neste país quase duplicaram, com 67% a serem oriundas de países asiáticos, transformando este país e a região da Ásia Pacífico em zonas de crescimento futuro nesta classe de ativos.
Philip Hillman conclui: "os investidores institucionais neste setor requerem capacidade de escala – o potencial para conjugar portefólios operacionais significativos com um pipeline de promoção. A maior barreira para que grandes instituições financeiras invistam em muitos dos mercados de residências universitárias é a falta de stock de qualidade em que investir. Contudo, o setor nestes mercados emergentes deverá beneficiar de uma crescente aceitação das suas características, o que resultará do crescimento dos mercados do Reino Unido e dos Estados Unidos ".