A validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem • Vernalha Pereira Advogados
A validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem
Conheça os requisitos necessários para autorizar a construtora a transferir ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem
Durante muito tempo, os consumidores compradores de imóveis se depararam com uma controvérsia que era objeto de frequentes demandas perante o Poder Judiciário: a responsabilidade pelo pagamento de comissão de corretagem.
O artigo 725 do Código Civil Brasileiro prevê o pagamento de comissão de corretagem ao corretor que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação. Se a remuneração não estiver fixada em lei e nem for ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais (art. 724, Código Civil).
Via de regra, o vendedor é quem tem o dever de pagar a comissão de corretagem. Isso porque, ele coloca um bem imóvel de sua propriedade no mercado e efetivamente contrata o corretor.
A grande questão é a verificação da possibilidade de transferência, mediante cláusula contratual, pelo vendedor (incorporadora) ao consumidor (promitente-comprador), da obrigação de pagar a comissão de corretagem.
A transferência do encargo ao consumidor se justifica em razão da forma de atuação do corretor nos casos de venda de imóveis na planta. É muito comum, nos dias de hoje, que o corretor não fique mais sediado em uma determinada empresa de corretagem, mas, sim, em estandes situados no próprio local da construção do edifício de apartamentos. Assim, o consumidor se dirige a um estande de vendas com o objetivo de adquirir uma unidade autônoma, sendo atendido por um corretor contratado pela incorporadora.
Se tiver êxito na intermediação, ao celebrar o contrato de promessa de compra e venda, a incorporadora transfere ao consumidor (promitente-comprador) a obrigação de pagar a comissão de corretagem.
É bem verdade que sempre houve muita resistência em imputar esse ônus ao consumidor, pois na intermediação de unidades autônomas em estandes de vendas, há prestação de serviço de corretagem para a venda de imóveis, cuja contratação é realizada pelas incorporadoras. No entanto, a prática usual do mercado imobiliário brasileiro tem evidenciado que as incorporadoras têm transferido esse custo aos consumidores.
Justamente em razão da controvérsia instalada e das inúmeras ações judiciais nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça, em julgamento de recurso repetitivo, entendeu pela validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem.
Exige-se, para tanto, um dever de informação imposto ao fornecedor: a necessidade de clareza na previsão contratual que transfere para o comprador o dever de pagar a comissão de corretagem. Tal dever é atendido quando a incorporadora, até o momento da celebração do contrato de promessa de compra e venda, informa o preço total de aquisição da unidade imobiliária e o valor da comissão de corretagem, ainda que esta seja paga separadamente.
O fato de a informação sobre a taxa de corretagem ter sido fornecida em contrato de compra e venda no mesmo dia do fechamento do negócio não significa descumprimento do dever de informar previamente o consumidor sobre tal custo.
Entretanto, quando a incorporadora omite tal informação e alerta sobre o custo adicional da comissão apenas após celebrado o contrato e pago o sinal, o consumidor terá direito de exigir o cumprimento da proposta pelo preço ofertado, não sendo permitida a cobrança apartada da comissão de corretagem não prevista no instrumento contratual.
Há que se ressaltar, ainda, que além da comissão de corretagem, os custos do Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária – SATI, que consiste na prestação de esclarecimentos técnicos e jurídicos acerca das cláusulas contratuais, também têm sido transferidos ao consumidor.
Todavia, o STJ entendeu abusivo impor ao comprador o pagamento da taxa SATI, pois não é serviço autônomo como a comissão de corretagem. Nesse caso, a assessoria prestada ao consumidor por técnicos vinculados ao vendedor constitui mera prestação de serviço inerente à celebração do próprio contrato.
Conclui-se, portanto, que a transferência da obrigação de pagar a comissão de corretagem é válida desde que o consumidor seja informado até o momento da celebração do contrato de compra e venda acerca do preço total da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. Já quanto à taxa SATI, o entendimento é pela abusividade de qualquer cláusula que estabeleça a cobrança desse serviço ou atividade congênere.