A positivação do condomínio de lotes – Mais uma importante novidade ...- Migalhas
A positivação do condomínio de lotes - Mais uma importante novidade da lei 13.465/2017
Na verdade, havia no art. 8º da lei 4.591/64 um tímido condomínio de lotes - embora sem força para servir de parâmetro a uma regulação geral dessa modalidade -, por meio de casas assobradadas, nos seguintes termos:
Agora, com a lei 13.465/2017 - a mesma que, como conversão da MP 759/2016, consagra o direito real de laje -, ganha o condomínio de lotes o seu lugar expresso na legislação. Acrescentou-se ao CCB/02, no Livro do Direito das Coisas, em seu Título III, Capítulo VII (Do Condomínio Edilício), uma Seção IV, intitulada "Do Condomínio de Lotes". Tem-se aí dispositivo único: o art. 1.358-A, da seguinte redação:
Muito embora a jurisprudência de diversos estados viesse admitindo a aplicação do preceito - com a consequente viabilidade do condomínio de lotes - em outros lugares os órgãos administrativos tendiam a não admitir o modelo, tido como burla à lei de parcelamento do solo5. É o que ocorria em São Paulo, onde, contudo, mais recentemente, um Provimento da Corregedoria Geral da Justiça (Prov. 18/2012) modificou o entendimento, passando a admitir a figura em questão, no bojo do processo de regularização fundiária6.
Essa técnica, além de inserir o condomínio de lotes no espectro do condomínio edilício - o que, repita-se, está correto - traz a vantagem de explicitar com mais intensidade a nova figura, dando-lhe uma posição de destaque que é necessária em face da polêmica que ela até agora tem gerado. É dizer, essa explicitude contribui para sedimentar de maneira mais eficaz as eventuais dúvidas que ainda possam eivar o instituto.
Faz todo o sentido, porque de uma forma ou de outra a estruturação do condomínio de lotes passa pelo interesse do planejamento urbano13. Mas não só. Essa inserção é da máxima relevância, pois mostra que, de fato, o condomínio de lotes não pode - não deve - ser concebido de forma desvinculada do loteamento, figura típica do parcelamento do solo urbano. Recorde-se que a lei 6.766/79 tem um caráter eminentemente transitório: finalizado o parcelamento, os dispositivos citados deixam de incidir, dando lugar ao regramento do Código Civil e de outras normativas que regulem a vida da relação jurídica estabelecida sobre o resultado do solo fracionado14.
A exata extensão jurídica do condomínio de lotes e sua delimitação em relação a figuras próximas - como o "condomínio fechado" - serão melhor estudadas em coluna posterior, quando se analisará o loteamento de acesso controlado, figura também trazida pela lei 13.465/17.
A positivação do condomínio de lotes é uma das mais salutares novidades da lei 13.465/17. A par das diversas modificações trazidas por essa lei, muitas das quais desprovidas de técnica - e por isso altamente criticáveis - encontram-se também essas incisões de qualidade. É claro que ainda há muito o que se discutir a respeito da figura do lote e do condomínio que com base nele se estabelece.