Contratos de Locação de Imóveis em Tempos de Pandemia
Como já falado em outras oportunidades, estamos vivendo uma era de novos Direitos, devendo prevalecer a lei do bom senso em todas as relações.
Notório que os impactos econômicos, em decorrência do coronavírus serão devastadores e também atingirão os contratos de locação, sejam eles residenciais ou comerciais.
Apesar da inúmera quantidade de decretos e medidas anunciadas para regulamentar as relações contratuais, em tempos de pandemia, ainda não há legislação que normatize acerca dos contratos de locação, de modo que cada caso deve ser analisado de forma isolada, levando-se em consideração a finalidade da locação e a forma como o o locatário sofreu o impacto, atentando-se sempre para o princípio da proporcionalidade e razoabilidade.
Portanto, comprovando-se o prejuízo financeiro de um locatário comercial, que o impossibilite a desempenhar suas atividades, ou de um locador residencial, de modo que comprovada a diminuição de suas receitas, é factível que haja um consenso entre as partes (locatário e locador), para que se evite a judicialização, inadimplência ou mora por parte do locatário.
Dentre as possibilidades, há de se destacar que as partes podem reduzir os valores mensais por determinado período, fracionar os valores para postergar em outras mensalidades ou, ainda, utilizar das garantias previstas contratualmente, como é o caso da caução e fiador ou, por fim, suspenderem os pagamentos até cessar o estado de calamidade.
Importante que se diga que o Código Civil, em seu artigo 421-A, em seu parágrafo único, dispõe que nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual. E no inicial III deste mesmo dispositivo, prevê a possibilidade de revisão contratual diante de situações de excepcionalidade.
Ou seja, o diploma legal, através dos dispositivos supramencionados, permite que locatário e locador possam, a sua livre vontade, renegociarem como bem entenderem, de acordo com a proporcionalidade e razoabilidade, para evitar a onerosidade excessiva do contrato de locação e possível enriquecimento sem causa por parte do locador, em atenção ao princípio da boa-fé e da função social dos contatos.