O sonho de adquirir um imóvel é certamente compartilhado pela maioria das pessoas, tanto para os que desejam ter a casa própria quanto para aqueles que pretendem investir e obter rendimentos com aluguel.
Imagine quanta expectativa é criada no momento em que se assina o contrato de compra de um imóvel?
Infelizmente, no mercado imobiliário é muito comum o atraso na entrega de imóveis adquiridos na planta, frustrando o sonho do comprador de adquirir seu imóvel dentro do prazo estabelecido em contrato.
Assim, visando reparar os danos causados, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou o entendimento de que o atraso na entrega do imóvel gera o prejuízo presumido do promitente comprador, ainda que não seja demonstrada a finalidade negocial da transação em auferir renda.
Assim, quando houver descumprimento do prazo para a entrega do imóvel a indenização por lucros cessantes será presumida, não sendo necessário provar que o imóvel seria destinado à obtenção de renda, bastando apenas considerar os eventuais ganhos que o comprador poderia ter auferido no tempo que permaneceu em mora a construtora.
Nesse caso, está configurada a denominada "perda de uma chance" do comprador, que nesse período de atraso da construtora, poderia estar utilizando o imóvel para locação, podendo até ser considerados os eventuais gastos que teve para morar em outro local, devendo ser indenizado por isso.
Outra discussão recente que surgiu foi quanto à possibilidade de cumular lucros cessantes com cláusula penal em atraso na entrega de imóvel (tema 970) e a possibilidade da inversão da cláusula penal, estipulada exclusivamente para o consumidor nos casos de inadimplemento, em desfavor da construtora no caso de atraso na entrega (tema 971). No dia 08 de maio de 2019, a 2ª seção do STJ julgou esses dois temas repetitivos.
No que tange ao tema 970, prevaleceu o entendimento do ministro Luis Felipe Salomão de que não há possibilidade de cumulação da cláusula penal moratória com indenização por lucros cessantes por atraso na entrega de imóvel em construção, podendo a parte interessada desprezar a cláusula penal e ingressar com ação de lucros cessantes, a fim de evitar o enriquecimento ilícito, conforme prevê o Código Civil. Ou seja, caberá ao comprador optar entre aplicar a cláusula penal moratória ou pleitear a indenização pelos lucros cessantes, não podendo cumulá-los.
Já em relação à inversão da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, o relator, ministro Salomão, defendeu que é abusiva a prática de estipular penalidade exclusivamente ao consumidor para a hipótese de mora ou inadimplemento total da obrigação, isentando o fornecedor da mesma penalidade. Assim, de acordo com essa tese, seria possível inverter a cláusula em desfavor da construtora que descumprisse o prazo estipulado em contrato.
Em contrapartida, a ministra Isabel Gallotti manifestou-se em sentido contrário, seguida pelo ministro Antônio Carlos Ferreira, sob o argumento de que "a construtora não deriva nenhuma vantagem do atraso. Na grande maioria dos casos o atraso é causado por fatores fora do controle da construtora." Complementou ainda dizendo que se tal cláusula é considerada abusiva por ser destinada somente ao consumidor, deveria então torná-la nula, não invertê-la em desfavor da construtora. Apesar de tais ponderações, a fixação do enunciado foi adiada para acolher sugestões dos ministros, e será definida na próxima sessão, dia 22 de maio de 2019.
Diante disso, embora ainda esteja sendo discutida a questão da inversão da cláusula penal em desfavor da construtora em caso de atraso, cláusula essa que atualmente só é aplicada ao consumidor quando houver inadimplemento, o fato é que a indenização pelo lucro cessante em razão do descumprimento do prazo estipulado em contrato para a entrega de um imóvel já é um direito assegurado ao comprador, pacificado pelo STJ e, conforme a tese do ministro Salomão, apenas não poderá cumular com a cláusula penal moratória, o que poderia levaria ao enriquecimento ilícito do comprador, ocasionando o desequilíbrio entre as partes.
Portanto, se você está passando por uma situação como essa, saiba que você não precisará sofrer com o prejuízo que lhe foi causado. Procure um advogado para lhe prestar as orientações jurídicas pertinentes ao seu caso e ingressar com a ação indenizatória, se necessário, a fim de pleitear os seus direitos.
BACELAR, HUGO. O PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES NOS CASOS DE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. Site Leão Advogados Associados. Disponível em: https://leaoadvogados.com.br/o-pagamento-de-indenizacao-por-lucros-cessantes-nos-casos-de-atraso-na-entrega-do-imovel/ Acesso em 16/05/2019.
COELHO, Gabriela. Punição a construtora com cláusula penal anula indenização por lucros cessantes. Site Consultor Jurídico. Publicado em 8 de maio de 2019, 17h52 Disponível em: https://www.conjur.com.br/2019-mai-08/stj-define-limite-punicao-construtora-atrasa-obra Acesso em 16/05/2019.
STJ fixa repetitivos em casos de atraso da construtora na entrega de imóvel. Site Migalhas. Publicado em 8 de maio de 2019. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/Quentes/17,MI301924,11049-STJ+fixa+repetitivos+em+casos+de+atraso+da+construtora+na+entrega+de Acesso em 16/05/2019.