DANIEL LIMA - 23/01/2018
Cumprindo rigorosamente a função de informar a sociedade, CapitalSocial publica abaixo documento exclusivo que pode ser chamado de dossiê. Trata-se de devassa técnico-conceitual de um especialista em mercado imobiliário. Sem integrar qualquer entidade de classe – talvez seja exatamente por isso que tenha tido discernimento para reagir sem medo de ferir suscetibilidades as – o especialista, leitor desta publicação, prefere manter o anonimato.
Ele estudou a fundo o caso do aumento abusivo do IPTU em Santo André, tema do qual nos ocupamos intensamente nas últimas semanas -- depois de voo panorâmico no ano passado e de, também, tentarmos, pessoalmente, sensibilizar a Administração Pública de Santo André a mudar de rumo na intransigência de levar adiante a emissão de carnês.
A decisão do Legislativo de Santo André foi consumada em junho do ano passado, em duas sessões brevíssimas, a toque de caixa, às portas das férias dos vereadores. Uma empreitada que associa afoiteza avaliativa à insensibilidade social. A chegada de carnês em forma virtual, no site da Prefeitura, foi suficiente para detonar a maior crise de uma gestão pública na região nos últimos tempos.
Anonimato frustrante
A única frustração ao repassar o dossiê aos leitores é não estar autorizado a revelar a autoria. Não é preciso ter muita imaginação para entender a cautela do emissário. Quem pratica jornalismo independente sabe o quanto custa enfrentar interesses cruzados, entre outras pautas sempre indutoras a descaminhos. As ações judiciais do empresário Milton Bigucci, metido em enrascadas denunciadas pelo Ministério Público Estadual, estão aí como provas.
O breve e emblemático dossiê deveria ser elaborado por entidades que fingem representar contribuintes lesados em Santo André. Fazem jogo de cena. Não dão ao assalto à mão armada o caráter de emergência reativa indispensável. Prefere-se, como se viu, um caminho de suavidade judicial que, pela cronologia e conteúdo adotados, favorece a Administração Pública ao legalizar, mesmo que temporariamente, o pagamento dos carnês lançados.
O que se segue é um material robusto que consubstancia reviravolta que já deveria ter sido definida para jogar o caso do IPTU na lata do lixo do equívoco. Ao breve, elucidativo, providencial e irrepreensível dossiê:
Situação mais grave ainda
O prefeito diz que a planta de valores estava desatualizada havia 15 anos e que isso precisava ser corrigido, porque em todo esse tempo a cidade ficou sem recursos para a saúde, asfalto, etc. Entretanto, em todo esse período o imposto vinha sendo corrigido anualmente (ao menos pelos índices da inflação). O cadastro da Prefeitura estava, sim, com o valor dos terrenos bem abaixo do valor de mercado. Mas, agora, a situação se inverteu porque o estudo em que se baseou a nova PGV (ao que consta, elaborado em 2013) não leva em conta a atual depressão do setor imobiliário, bem como apresenta inúmeras distorções. Além disso, o valor da construção também foi atualizado pela nova PGV, mas os critérios adotados, sem transparência, resultaram em outras distorções.
Sobrecarga dupla
Agora, essa correção que a Prefeitura impõe, independentemente de ser legal ou justa, aplicada dessa maneira, vai representar um peso excessivo nas contas do cidadão e das empresas. É preciso lembrar que o IPTU é um insumo de custos e, como ninguém tem margens tão largas para absorver aumentos dessa magnitude, essa diferença terá que ser compensada. O cidadão, para arcar com esse aumento (se puder pagar), terá que cortar gastos. O locatário comercial (se não devolver o imóvel ao locatário) terá que repassar os custos para o preço dos seus produtos, possibilidade incerta numa economia desaquecida. Como explicar para quem vai a um estacionamento que o preço da diária aumentou em 100% por que o valor estava defasado havia anos?
Ajustamento de alíquotas
A defasagem que a Prefeitura alega que existia na PGV anterior é reflexo de que? Supor que a PGV não era atualizada com a frequência que seria necessária, porque a Prefeitura não achava conveniente aumentar o imposto, não tem base sólida. A PGV pode ser atualizada sem que o imposto sofra elevação na mesma proporção. Basta que se ajustem as alíquotas. Foi que se fez agora (se bem que de uma forma bem atenuada, pois a ideia era obter exatamente uma importante elevação do imposto).
Paulinho Serra alega também que, se o valor venal do imóvel informado no carnê estiver fora da realidade, o contribuinte poderá ir à Praça de Atendimento para reclamar. Entretanto, para que o cidadão se sinta seguro quanto a essa providência, será preciso que a Prefeitura se disponha a analisar os casos com isenção. Além disso, o contribuinte poderá ser desencorajado a procurar a Administração Pública se essa não dispuser de recursos que possibilitem um atendimento receptivo e minimamente ágil.
Por outro lado, poder-se-ia perguntar se é responsabilidade do contribuinte arcar com o ônus da busca pela correção de um erro que, de antemão, já se sabe que foi causado pela Prefeitura, principalmente considerando que o cidadão, na sua maioria, não está familiarizado com esse assunto. Seria o mesmo que, no caso de um carro que foi objeto de um recall, a montadora exigir que o proprietário, para ter o direito à campanha, comprove que o defeito identificado pelo fabricante realmente está presente naquele veículo.
Mais custos no futuro
Paulinho Serra fala do limitador, criado para amenizar o aumento do imposto (em 50%, 60%, 70% ou 80%). Mas, em nenhum momento se explica que esse limitador não elimina o aumento originalmente estabelecido pela nova PGV, mas apenas dilui o aumento ao longo de alguns anos. De um modo geral, o contribuinte não sabe que no próximo ano virá outro aumento na mesma proporção.
Nada de compensação
O prefeito alega que atualizou a PGV, mas, que em compensação, reduziu as alíquotas do imposto, o que compensaria o aumento do valor venal. Aí é que está outra inverdade. Quanto foi a queda das alíquotas? Um exemplo: para a mesma faixa de valor, se em 2017 a alíquota era 0,5%, em 2018 pode ir para 0,45% (redução de 10%). Mas, com a elevação da base de cálculo (valor venal) nas proporções mencionadas, o imóvel vai para uma faixa de alíquotas superior, ou seja, em vez de 0,5%, a alíquota será de 0,55%. Então, onde está a compensação?
Nada de revolucionário
Por último, é preciso levar em conta que para a iniciativa do prefeito de realizar uma atualização da PGV nessas proporções, decisão que assume um caráter revolucionário (afinal é essa a imagem que ele quer para a sua Administração), seria necessário ter sido precedida de um estudo igualmente revolucionário. Só assim, ele conseguiria tratar a tributação imobiliária com o cuidado que está a merecer.
A legislação que disciplina esse imposto (não só o IPTU, mas também o ITBI) é anacrônica e confusa, um emaranhado de procedimentos que só um técnico muito paciente consegue entender e, muito provavelmente, identificar pontos conflitantes. A base do imposto (tanto de um como do outro) é o valor venal do imóvel. Esse agregado reúne conceitos heterogêneos. a) de um lado, temos o componente Valor Venal do Terreno, que pretende refletir o valor de mercado. Tradicionalmente, se considerava que a Prefeitura utilizava um valor 30% abaixo do mercado, de forma a compensar possíveis distorções em relação aos valores realmente praticados (hoje, ao contrário, tem valores superiores aos do mercado). B) quando não se trata de terreno sem edificação, o outro componente é o valor da construção. Para estabelecer esse componente, a Prefeitura define diferentes valores do metro quadrado da construção, conforme o uso e a característica do imóvel (residência, apartamento, comércio, escritório/banco, indústria, etc.). Além disso, o valor estabelecido para o metro quadrado de construção leva em conta o padrão da edificação (simples, médio, fino, luxo). Dentro de cada padrão, ainda existe uma subdivisão (área principal, área de dependência, etc.), com valores de metros quadrados específicos. O valor apurado será o valor do metro quadrado multiplicado pela área construída.
A rigor, o valor do metro quadrado da construção utilizado pela Prefeitura corresponderia ao que é divulgado pela indústria da construção. Mas nem sempre isso acontece, haja vista a distorção nos valores que a Prefeitura estabelece para o metro quadrado de apartamento e de escritórios. Ao que tudo indica, aí, a atribuição de valores pode ter seguido um viés social (apartamento precisa ser menos onerado do que escritório). Isso não desvirtua o conceito de valor de mercado?
Além disso, ao determinar que o valor da construção é a multiplicação simples do valor do metro quadrado da construção pela área construída, isso não leva a distorções? Uma coisa é um galpão todo aberto, num padrão médio, outra situação é um imóvel da mesma dimensão e igual padrão médio que tenha subdivisões com salas etc.
Tempo desprezado
Agora, a maior discrepância que se verifica na definição do valor venal da construção é que não se considera a idade da edificação. Com isso, uma construção antiga, com instalações hidráulicas e elétricas arcaicas e toda sorte de infraestrutura desatualizada, classificada no mesmo padrão, terá o mesmo valor por metro quadrado de uma edificação moderna. Dessa forma, ainda que o valor do terreno estivesse justo, o valor venal do imóvel estaria distorcido por causa dessa falha na avaliação da construção.
Modernidade aonde?
Considerando-se que a atual Administração Municipal tem como lema a modernidade, uma revolução nos conceitos da Planta Genérica de Valores e nos demais parâmetros da tributação imobiliária, entre outras providências, seria uma boa oportunidade para que se adotem soluções visando a uma tributação mais justa e favorável à criação de condições apropriadas para o fortalecimento da atividade econômica da cidade.