Bruno Barbosa Comarella
Conforme já mencionei em outro artigo, aqui mesmo no Dubbio, a compra de imóveis na planta intensificou-se muito nos últimos anos. Neste texto, discorrerei sobre os impactos do atraso na entrega de imóveis nos "Juros de Obra" dos financiamentos realizados pela Caixa Econômica Federal, a entidade financeira mais presente nos negócios de compra e venda de imóveis em nosso país, considerando que, na maioria das vezes, oferece as melhores taxas de juros.
Os "Juros de Obra" são cobrados dos mutuários – compradores – a partir da assinatura do contrato de financiamento habitacional (SFH) com a Caixa Econômica Federal. No contrato de financiamento, esta modalidade de juros é, quase sempre, nomeada como "Taxa de Evolução de Obra".
Mas o que seriam exatamente esses Juros de Obra?
Durante o período em que o empreendimento está em construção, a Caixa Econômica Federal libera – gradativamente – o montante financiado pelo mutuário (comprador/consumidor) à Construtora, de acordo com a evolução da obra. Sobre tais quantias incide a taxa de juros do contrato de financiamento habitacional, a qual é paga mensalmente pelos financiados.
Ocorre, entretanto, que nesse período de construção do imóvel, a prestação mensal do financiamento é composta tão somente pelos referidos juros (de obra) e encargos acessórios, ou seja, não há amortização do saldo financiado! Em outras palavras, durante o período das obras, os consumidores pagam à Caixa Econômica Federal apenas juros.
Isso significa que esses pagamentos não serão abatidos do saldo financiado antes da comprovação da averbação do "Habite-se" – expedido pela Prefeitura Municipal – no Cartório de Registro de Imóveis competente. Assim, apenas e tão somente após a referida averbação do "Habite-se", iniciar-se-á o prazo para amortização do saldo devedor, isto é, a partir desse momento o comprador poderá dar início aos pagamentos que, efetivamente, saldarão o seu financiamento.
Portanto, quando as construtoras/incorporadoras atrasam a entrega do imóvel, via de consequência, retardam o ato que iria extinguir a cobrança dos juros de obra – averbação do "Habite-se" no CRI – causam enorme prejuízo aos consumidores, que seguirão pagando juros sem a amortização do saldo devedor do financiamento. E em muitas oportunidades, mesmo após a entrega das chaves, as construtoras/incorporadoras demoram muito a averbar o "Habite-se", o que obriga o consumidor a pagar juros, mesmo na posse do imóvel, quando deveria estar em processo de amortização do seu empréstimo bancário.
Atento a isso, os Tribunais Brasileiros têm proferido decisões favoráveis aos consumidores, considerando que a culpa pelo atraso na expedição, averbação do "Habite-se" e aviso à CEF é das construtoras/incorporadoras, uma vez que não se pode transferir aos compradores/consumidores o ônus do empreendimento da construção civil. Assim, os compradores poderão buscar os seus direitos perante o Poder Judiciário para obterem das construtoras/incorporadoras o ressarcimento dos valores que pagaram, a título de juros de obra, pelo período dos atrasos na entrega do imóvel e da respectiva averbação do "Habite-se" no Cartório de Registro de Imóveis.
Lembrando que a consulta a um advogado resultará sempre numa decisão segura e pertinente para o ajuizamento da ação cabível.
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