Uso de imóvel como garantia de mais de um empréstimo requer mudança na lei - 24/02/2020 - Mercado - Folha
Hoje, um imóvel quitado pode ser garantia de apenas um empréstimo, até sua liquidação, e em apenas um banco por vez. A mudança requereria alterações na lei de alienação fiduciária e a criação de mecanismos para o compartilhamento de garantias.
De acordo com fontes envolvidas na mudança do home equity, o estágio de discussão ainda é inicial, sem definição de como será o compartilhamento de garantia na prática.
Uma das alternativas para a câmara de garantias é a B3, que incorporou a Cetip (Central de Custódia e Liquidação Financeira de Títulos Privados). Nela, são registrados os financiamentos de veículos, para que eles não sejam alienados mais de uma vez. Segundo George Sales, professor da Fipecafi, a operação
reversa também é possível.
"A B3 já está conectada com as instituições financeiras e tem a capacidade de processamento robusta necessária para a operação", afirma Sales.
Segundo ele, o registro dos imóveis na B3 poderia até abrir margem para o fim do cartório de registro de imóveis, onde as propriedades são registradas como garantia.
Romero Gomes de Albuquerque, diretor de empréstimos e financiamentos do Bradesco, também aponta que existem questões que precisam ser esclarecidas, ainda que o banco apoie medidas de fomento a esse mercado.
Albuquerque sugere que uma saída mais simples para expandir o home equity seria elevar a cota máxima de financiamento, que é de até 60% do imóvel. "Seria bom que ampliasse para 80%, como no crédito imobiliário tradicional."
O aumento da concessão de crédito é uma tentativa do governo de fomentar a economia, que anda a passos lentos.
A aposta no home equity vai ao encontro de uma demanda dos bancos, que preferem emprestar em linhas de menos risco —para o consumidor, os juros podem ser mais baixos.
O BC projeta que podem ser injetados cerca de R$ 500 bilhões na modalidade. O seu uso, porém, ainda é incipiente. Em 2019, o home equity cresceu 44%, para R$ 256 milhões. O consignado, por exemplo, é quase cem vezes maior.
Em 2019, a carteira de crédito imobiliário correspondia a 9,3% do PIB brasileiro, segundo dados da Abecip.
Em demais países emergentes, a média é o dobro. Na China, chega a 28%. Nos desenvolvidos, é ainda maior: 53% nos Estados Unidos, 66% no Reino Unido e 72% no Canadá.
"A ampliação do home equity é algo que desejamos porque gera uma redução no custo do endividamento médio do brasileiro", diz Duailibi.
Aqui o home equity é vendido como uma linha para pessoas endividadas trocarem débitos por uma dívida mais barata e de longo prazo —o país tem mais de 60 milhões de pessoas inscritas em cadastros de devedores, segundo birôs de crédito.
"O melhor uso é a troca de dívida. Mas, se a pessoa está se endividando, provavelmente está vulnerável financeiramente, e o home equity aumenta esse risco, pois coloca a casa em jogo", diz Joelson Sampaio, coordenador do curso de economia da FGV.
"Se você está superendividado, não pode usar o home equity porque a parcela não vai caber no bolso e não adianta fazer 300 meses de prestação", diz Myrian Lund, professora da FGV e planejadora financeira da associação Planejar.
Segundo Myrian, é melhor renegociar as dívidas que já estejam muito altas com o acúmulo de juros, de modo que elas caibam no bolso.
"Já vi muitas pessoas perderem a casa em empréstimos com cooperativas de crédito, porque elas pegam um crédito maior do que podem pagar. É preciso ver se home equity cabe no seu orçamento. Vale a pena apenas se você é uma pessoa organizada e pode pagar", complementa.
https://www1.folha.uol.com.br/mercado/2020/02/uso-de-imovel-como-garantia-de-mais-de-um-emprestimo-requer-mudanca-na-lei.shtml