.: PRAIA GRANDE - GUIA DO COMPRADOR DE IMÓVEIS - PARTE III -
O que é Regime de Construção de um Empreendimento Imobiliário
Antes de fechar um Negócio Imobiliário, o Comprador deve se informar detalhadamente a respeito do regime a que está submetida a construção do empreendimento. Essas informações são fundamentais para que o Comprador saiba o limite exato das obrigações de cada parte envolvida no negócio (ele próprio e o Vendedor).
a) Pelo regime de "Empreitada a Preço Fixo ou Reajustável", onde a negociação é mais conhecida como "Compra e Venda a Preço Fechado", o Vendedor se obriga a promover a construção do edifício e a entregar ao Comprador, num prazo "x", a unidade por ele comprada (sala, loja, apartamento ou vaga de garagem) pronta e acabada conforme houver sido contratado. Para tanto, o Comprador deverá pagar uma quantia predeterminada, sujeita ou não a reajuste, nas condições e vencimentos prefixados, tudo conforme constar no Contrato de Promessa de Compra e Venda.
Deve-se esclarecer que, normalmente, estes itens são bastante negociados entre as partes na fase anterior à assinatura do Contrato, quando são considerados, principalmente, os seguintes itens: a área da unidade autônoma e sua localização no prédio; o padrão de acabamento interno e externo (do prédio e da unidade); o prazo e as condições de pagamento do valor do imóvel.
b) Pelo regime de "Administração ou a Preço de Custo", as despesas de construção do empreendimento são totalmente custeadas pelos Compradores das frações ideais do terreno correspondentes às unidades autônomas que o comporão. Isto inclui, além dos gastos com a construção da própria unidade autônoma (sala, loja, apartamento ou vaga de garagem), as despesas relativas à construção das partes comuns do prédio e à aquisição dos equipamentos comuns, isto é, daqueles que não pertencerão individualmente a ninguém (elevadores, por exemplo).
Neste caso, a negociação envolve dois aspectos distintos, quais sejam: a promessa de venda e compra da fração ideal e a contratação da construção da unidade autônoma correspondente e respectivas partes comuns da edificação, obrigando-se o Comprador da fração ideal ao pagamento de um valor certo, nas condições e prazos predeterminados no Contrato; e a contribuir para a construção do empreendimento, juntamente com os demais compradores de frações ideais, todos também contratantes da construção do empreendimento.
É importante que o Comprador saiba que a contribuição em dinheiro por ele devida para a construção do empreendimento é proporcional à sua Cota de Participação no mesmo e esta sua obrigação persiste até que seja apurado o custo global final das obras, fato que somente se dará no término da construção e com encerramento das contas do Condomínio.
A chamada "Cota de Participação" ou "Cota de Rateio" , também denominada "Fração de Rateio", deve constar no Contrato a ser assinado pelo Comprador pode ser expressa em percentual, fração ou número decimal.
Neste tipo de negócio, não existe um "preço" a ser pago pela unidade imobiliária pronta, mas sim um "custo estimativo" da sua construção, que deve ser expresso em moeda corrente nacional e constar com clareza do Contrato. O custo estimativo da construção da unidade corresponde ao resultado da aplicação da "Cota de Participação" do Comprador sobre o "Custo Global Estimativo"de todo empreendimento. Como todos estes custos são calculados conforme as exigências e normas estabelecidas pela lei, o "Custo Estimativo" da construção da unidade contratada expresso no Contrato não é um valor negociado pelas partes, nem pode ser entendido como definitivo, podendo, ao final, a unidade imobiliária custar mais ou menos do que foi estimado.
A legislação exige que o "Custo Global Estimativo" da construção do prédio e o "Custo Estimativo" da construção da unidade autônoma contratada, constantes do Contrato, estejam atualizados até, pelo menos, dois meses antes da contratação, o que possibilita ao Comprador uma análise mais criteriosa quanto a suas possibilidades financeiras de realização do negócio, evitando, assim, que, após a assinatura do Contrato, ele seja surpreendido pela obrigação de, em prazo curto, realizar o desembolso de quantias superiores àquelas que previra.
Isto não significa, contudo, que o valor constante do Contrato de Construção assinado pelo Comprador permanecerá inalterado até que a unidade por ele contratada fique pronta, já que este valor se refere ao "Custo Estimativo" da sua construção e se baseia no "Custo Global Estimativo" da construção do prédio como um todo. Também
não significa que o Construtor-Incorporador poderá alterá-lo como bem entender, pois, regulando esta parte, a lei exige que ele realize a revisão do "Custo Global Estimativo" juntamente com a Comissão de Representantes do Condomínio (revisão esta que deverá ser feita a cada seis meses, pelo menos).
Importante observar que, no regime de Construção por "Administração" ou a "Preço de Custo" , o "dono" da obra será o Condomínio formado por todos os contratantes da construção do edifício e das unidades imobiliárias que o comporão, adquirentes das frações ideais correspondentes às mesmas.
LEMBRETE 6:
Por isso, todas as faturas, documentos fiscais e comerciais, inclusive duplicatas e outros títulos de créditos, relativos às despesas do empreendimento, devem ser emitidos em nome do Condomínio, que deverá ter a sua própria inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda (CGC/MF) e também no INSS. Do mesmo modo, a(s) conta(s) bancária(s) para o recebimento dos depósitos das contribuições dos condôminos para a construção do empreendimento, bem como o pagamento das suas despesas, deve(m) ser aberta(s) em nome do Condomínio.
LEMBRETE 7:
A Comissão de Representantes é o órgão fiscalizador da incorporação. É ela, ainda, que serve de intermediária entre os condôminos e o Construtor-Incorporador para tratar dos assuntos que envolvam direitos comuns do grupo. Por isso, seus membros devem ser escolhidos entre os próprios condôminos contratantes da construção do edifício. Nada impede, contudo, que o condomínio contrate profissionais da área de Contabilidade, Administração e/ou Engenharia Civil para assessorar a Comissão de Representantes no desempenho de suas obrigações legais, o que pode ser aconselhável em muitos casos, já que tais profissionais poderão auxiliar o trabalho de seus membros na fiscalização dos gastos do Condomínio, nas cobranças dos eventuais débitos em atraso dos condôminos, nas providências a serem tomadas em casos de inadimplemento de condôminos e na agilização do exame das contas do Condomínio e aprovação dos balancetes da obra.
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