Sobram imóveis na avenida Paulista | EXAME.com
07/12/2010 06:05
Projeto do Paulista Corporate: Ministério Público quer embargar prédio ao lado do Masp
A concorrência dessas regiões fez a avenida Paulista perder importância como centro de negócios, mas a sangria já foi atada, na avaliação de Sandra Ralston, da Colliers. Alguns bancos como o Citibank, o Safra e o Daycoval decidiram permanecer na avenida - apesar de outros deles, como o BicBanco e o Banco Real, recentemente terem deixado a região. A Paulista também continua a atrair empresas de serviços, escritórios de advocacia, corretoras e seguradoras de médio e grande porte, que costumam alugar escritórios de 500 a 1.500 metros quadrados.
Quem gosta mesmo de estar na Paulista são os funcionários das empresas que ali se instalam. A facilidade de acesso por meio de transporte público é uma grande vantagem - ainda que aqueles que não abrem mão do carro sejam penalizados com mensalidades de estacionamento que chegam a 300 reais. A avenida também abriga áreas de lazer como o parque Trianon, centros de compras como o shopping Paulista, importantes espaços culturais como o Masp, dezenas de salas de cinema e os bares da rua Augusta. Outra vantagem para os funcionários de empresas são as opções de restaurantes. Ainda que não sejam baratos, há dezenas de opções para almoço na região. Não é à toa que a avenida continue a ser o local predileto de turistas em São Paulo - principalmente os estrangeiros.
São por esses motivos que a avenida Paulista continua a ser interessante para construtoras e incorporadoras. Ainda que o centro financeiro tenha rumado ao oeste, a região ainda tem o terceiro aluguel mais caro de São Paulo. Um dos melhores prédios inaugurados recentemente na avenida é o Santa Catarina. O edifício foi projetado pelo arquiteto Ruy Ohtake, o mesmo que desenhou os hotéis Renaissance e Unique na cidade. Localizado em frente à estação Brigadeiro do metrô, o prédio espelhado abriga a sede da Copersucar, a maior cooperativa brasileira de açúcar e álcool. Outro importante investimento na região foi o edifício Comendador Yerchanik Kissajikian - também chamado de CYK. Inaugurado em 2009, o prédio abriga a sede da Petrobras em São Paulo.
A verdade é que os futuros lançamentos imobiliários na avenida Paulista só não serão mais numerosos devido à falta de terrenos. O projeto mais ambicioso a ser inaugurado nos próximos anos é o da torre Matarazzo, um prédio de alto padrão que deve ser construído no mesmo terreno que durante muito tempo abrigou a mansão do industrial Francisco Matarazzo, o maior empresário brasileiro no início do século XX. Comprado pelas incorporadoras Cyrela Commercial Properties (CCP) e Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário (CCDI) em 2007 por 125 milhões de reais, o terreno foi durante muitos anos alvo de disputa entre a família Matarazzo e a Prefeitura de São Paulo. O antigo casarão chegou a ser tombado, mas na década de 90 parte de sua estrutura desabou - suspeita-se que tenha sido demolido de propósito para que o terreno pudesse ser vendido. O que sobrou foi posto no chão em 1996 para que a área pudesse ser transformada em um estacionamento.
Outro projeto polêmico em construção na avenida é o Paulista Corporate. O edifício já está sendo construído, mas o Ministério Público Federal tenta embargar a obra porque considera que ela afeta a paisagem no entorno do Masp. A incorporadora Gafisa, responsável pelo projeto, diz que possui todas as licenças exigidas por lei e que a Justiça negou o pedido de liminar apresentado pela Procuradoria, mas ainda não há uma decisão definitiva. A construção do prédio de 70 metros - altura máxima permitida na região - continua a todo vapor e tem previsão de ser concluída em novembro de 2011.
Como novas construções na região serão sempre polêmicas, especialistas acreditam que as maiores oportunidades para lançamentos na avenida Paulista serão de "retrofit" - ou reformas completas realizadas para deixar prédios antigos num padrão próximo do exigido atualmente pelo mercado. Em 2011, por exemplo, a WTorre deve concluir a reforma do antigo esqueleto do prédio da Cesp, que pegou fogo em 1987 e foi comprado recentemente pela construtora. Pelo terreno de 21.000 metros quadrados que também abriga o shopping Center 3, a WTorre pagou 91 milhões de reais. A empresa já anunciou que pretende revender o prédio de 18 andares e 400 vagas de estacionamento totalmente remodelado por um valor bastante superior.
Sandra Ralston, da Colliers, alerta que fazer "retrofit" de um prédio nunca é trivial. Ao contrário do que acontece no Rio de Janeiro, onde as empresas têm poucas opções e aceitam alugar um edifício antigo que passou por uma completa reformulação, em São Paulo a maioria dos locatários prefere prédios modernos, que não possuem inconvenientes como uma grande quantidade de colunas ou poucas vagas de estacionamento. Outra dificuldade para uma incorporadora atuar no segmento de "retrofit" é conseguir chegar a um acordo com todos os proprietários para a aquisição de um edifício inteiro. Em muitas propriedades, também há problemas judiciais envolvendo o espólio do imóvel. "É a falta de terrenos que obrigará os incorporadores a achar soluções para esse tipo de problema", diz.
O atual preço dos aluguéis é um grande incentivo para as empresas do setor arregaçarem as mangas. Imóveis de alto padrão na avenida Faria Lima têm sido alugados por 180 reais o metro quadrado. Nas torres de escritórios em construção na esquina da avenida Juscelino Kubitschek com a marginal Pinheiros, compradas pelo banco BTG Pactual da WTorre, o aluguel pedido já alcança 240 reais - o maior do Brasil. Os preços são tão convidativos para os empreendedores do setor imobiliário que a Colliers teme que edifícios demais sejam lançados nos próximos anos, gerando uma situação de super oferta. Enquanto a economia continuar em forte expansão, no entanto, o mais razoável é que a cidade permaneça com poucos espaços vazios e aluguéis em escalada.
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