Direito real de laje - MP 759, de 22 de dezembro de 2016 - Migalhas
No dia 22/12/2016, foi publicada a MP 759, que dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana e, além de outras questões, incluiu dentre os direitos reais "a laje".
É muito comum que os pais permitam que os filhos, ao se casarem, edifiquem um "puxadinho" em seu imóvel, para ali desenrolarem suas vidas conjugais. Sem condições financeiras de adquirir um imóvel próprio, acabam construindo seu "próprio imóvel" em terreno alheio. Ou, muitas vezes, sobre a laje do imóvel de seus pais, seja sob a forma de uma edícula, seja com a construção de um novo andar. Certo é que, para as famílias que ali habitam, há "duas casas", separadas e individualizadas, dentro de um único imóvel.
Essa realidade histórica e cultural criou em nosso país um problema social e jurídico muito importante que não tinha solução prática definida. Juridicamente, o imóvel é dos pais, proprietários do solo e, consequentemente, proprietários de todas as acessões e benfeitorias nele incorporadas ao solo.
O que fazer quando há separação do casal que construiu o "puxadinho"? Como resolver a situação jurídica para partilha daquele bem, registrado em nome dos pais de um dos cônjuges? A questão torna-se ainda mais problemática se o casal investiu todas as suas economias para edificar o seu "puxadinho". É fácil imaginar, ainda, que o cônjuge que não seja filho dos proprietários do solo poderá ter maiores dificuldades quando da divisão dos bens. Assim, o divórcio do casal fazia surgir um problema sem solução definida.
Visando fomentar a regularização fundiária e resolver alguns desses problemas, a MP 759/16 instituiu o chamado "Direito Real de Laje", que, segundo a disposição de motivos, tem por escopo o "reforço ao propósito de adequação do Direito à realidade brasileira, marcada pela profusão de edificações sobrepostas".
Além disso, ainda segundo a disposição, "por meio deste novo direito real, abre-se a possibilidade de se instituir unidade imobiliária autônoma, inclusive sob a perspectiva registral, no espaço aéreo ou no subsolo de terrenos públicos ou privados, desde que esta apresente acesso exclusivo. Tudo para que não se confunda com as situações de condomínio".
O texto ainda assevera que que "o direito de laje não enseja a criação de co-domínio sobre o solo ou sobre as edificações já existentes".
O que se pretende, desta forma, é regularizar o "puxadinho" edificado em terreno alheio, mas desde que exista uma entrada exclusiva para o "puxadinho". Veja-se que, segundo o art. 1.510-A, § 3º, o acesso deve ser autônomo para que se faça possível a divisão fática entre o "imóvel principal" e o "puxadinho".
A alteração legislativa se mostrava mesmo necessária. Grandes dificuldades ainda serão enfrentadas, mas ao menos o direito já sinaliza um caminho inicial.
Mas ainda há um grande problema a ser enfrentado. Embora louvável a alteração legal e realmente necessária para a adequação do direito à realidade brasileira, apenas não ficou muito clara a razão de tais alterações jurídicas terem sido instituídas por intermédio de medida provisória.
Medida Provisória possui tramitação legislativa especial e pode ou não ser convertida em lei. Considerando-se que a MP 759 instituiu um direito real, como devemos nos preparar para ele? Será convertido em lei? Diante de sua rejeição, expressa ou tácita, como ficam os atos praticados no sentido de se reconhecer esse direito a alguém?
Na tentativa de corrigir um problema, a instituição de um direito real por intermédio de medida provisória acaba por criar um problema ainda maior, além de criar um cenário de adaptação (de cartórios, juristas, etc) para uma situação absolutamente instável.
Além disso, mesmo sendo convertido em lei, resta saber se o texto proposto, tecnicamente, é correto. Há necessidade de maiores debates a respeito do assunto.
*Fabio Tadeu Ferreira Guedes é advogado do escritório Junqueira Gomide & Guedes Advogados Associados.