Todo o recurso que entra na obra, sem exceção, é pago pelos condôminos e a construtora, por sua vez, recebe uma taxa de administração para gerir o capital e construir, considerando o seu grau de expertise, o tamanho da obra, o prazo de construção e as responsabilidades assumidas.
Esta taxa é um percentual estabelecido de 10% a 15% do custo da obra. No intuito de reger tais relações, são feitos Instrumentos Particulares de Construção de Obra por Administração entre os condôminos e a construtora que podem se revestir de várias maneiras, conforme a forma de negociação a ser pactuada, uma vez que podem existir incorporadores, investidores e simples compradores.
Na fase pré-contratual, ou seja, antes de assinar o Instrumento Particular de Construção de Obra por Administração, o cálculo é feito previamente pela construtora por meio do custo do terreno onde o empreendimento será construído e de previsões realizadas através de orçamentos, cotações de preço dos materiais a serem utilizados e pelas propostas de fornecedores.
Aí já se tem uma especificação geral de valores, que podem ser complementados, conforme o prazo de construção, variação de preços dos insumos e outras variáveis que podem ocorrer no curso da obra.
A liberação de recursos para a construtora só deverá ocorrer mediante a apresentação de folha de pagamento dos trabalhadores, impostos, nota fiscal dos insumos utilizados, bem como através da apresentação dos contratos e também das notas fiscais dos demais fornecedores da obra.
Todos os aportes e arrecadações relacionados ao custo da obra deverão ser depositados numa conta bancária em nome do condomínio e deverão corresponder, ao final, ao custo total da obra.
Hoje em dia, este sistema tem sido uma modalidade que é cada vez mais procurada dentro do mercado habitacional por ser, aparentemente, uma forma mais barata, ou seja, a preço de custo e, por sua vez, mais confiável.
Ressalte-se que, necessariamente, deve ser escolhida uma construtora conhecida, com boa reputação e de qualidade em seu mister, pois, caso contrário, se não houver transparência durante a obra, a referida escolha poderá causar desgaste e as vantagens da promessa de custo baixo acabam desaparecendo pela péssima administração da obra.
Em contrapartida, existe também um grande inconveniente no sistema de construção a preço de custo que é o orçamento da obra ser mal feito pela construtora e o preço exato que só pode ser conhecido no final.
Além do mais, também pode ocorrer uma possível inadimplência por parte dos condôminos, o que desequilibra as finanças e atrasa obra.
Destarte, a escolha dos condôminos também tem que ser feita de maneira criteriosa.
O grande mérito da construção a preço de custo, do ponto de vista do comprador, reside no fato de que os custos da obra podem ser plenamente conhecidos dos adquirentes reunidos em condomínio, pois eles normalmente só fazem a liberação de recursos para a construtora mediante a apresentação de cotações de insumos, propostas de fornecedores, programações financeiras e prestação periódica de contas.
Todas as contribuições financeiras dos condôminos para qualquer fim relacionado com a construção são depositadas em uma conta bancária aberta em nome do condomínio.
O oposto ocorre quando o apartamento é vendo a um preço fixo previamente estabelecido, através da qual o adquirente já sabe a priori quanto irá custar seu imóvel e fica restrito a esse valor.
Nessa modalidade, o incorporador precisa inserir contingência no preço de venda do imóvel.
Do ponto de vista da construtora, imóveis vendidos "a preço de custo" apresentam a literalmente valiosa vantagem de jamais darem prejuízo, pelo simples fato de que a construtora faz a obra com o dinheiro dos condôminos e garante sua remuneração em cima do que o empreendimento consome.
Aliás, como claramente dispõe a referida lei, todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes às transações ou aquisições para construção, serão emitidos em nome do condomínio dos contratantes da construção.
Não há necessidade de a construtora contrair empréstimos, nem exigência de capital de giro, nem mesmo o desconforto de utilizar seus ativos bancários.
Não há riscos de erro de avaliação em parâmetros como produtividade das equipes, flutuação de preços de insumos, paralisações por chuvas, etc. O apelo mercadológico da construção por administração é enorme.
Segundo estudos, a modalidade permite atingir preços até 30% abaixo do regime de construção a preço fixo.
Além disso, pelo fato de os condôminos já saberem de antemão quanto tocará à construtora em termos de remuneração, dissipa-se a ideia recorrente de que há um "superlucro" embutido e minimiza-se a desconfiança que sempre paira sobre a rentabilidade do negócio — pois sempre se crê que construtor ganha rios de dinheiro...
A maior desvantagem dos imóveis no regime de administração é que o preço final nunca é conhecido com exatidão antes do final da construção.
Por não ser um valor fixo, e sim influenciado pelas vicissitudes dos preços dos insumos e da mão-de-obra, ele é sempre uma previsão, um valor estimado — e ninguém garante que essa estimativa vá ser 100% correta.
Há interesse jurídico em propor a ação nos casos em que o administrador tem obrigação de prestar contas e se recusa; ou haja divergência quanto ao saldo apresentado, o que se ajusta perfeitamente à relação entre a construtora e condôminos.
É imperioso destacar que a ação de exigir contas consta como procedimento especial, enquanto que a ação de dar contas é processada pelo rito comum.
DA AÇÃO DE EXIGIR CONTAS Art. 550. Aquele que afirmar ser titular do direito de exigir contas requererá a citação do réu para que as preste ou ofereça contestação no prazo de 15 (quinze) dias.
§ 2o Prestadas as contas, o autor terá 15 (quinze) dias para se manifestar, prosseguindose o processo na forma do Capítulo X do Título I deste Livro.
§ 2o As contas do autor, para os fins do art.
550, § 5o, serão apresentadas na forma adequada, já instruídas com os documentos justificativos, especificando-se as receitas, a aplicação das despesas e os investimentos, se houver, bem como o respectivo saldo.
BRANDÃO, ADRIELI SANTOS. Ação de exigir contas no novo Código de Processo Civil, publicado no site www.jus.com.br (https://jus.com.br/artigos/49837/acao-de-exigir-contas-no-novocodigo-de-processo-civil).
MATOS, ALDO DÓREA. Construção a Preço de Custo Vale a Pena? publicado no site www.blogs.pini.com.br (http://blogs.pini.com.br/posts/Engenharia-custos/construcao-a-preco-decusto-vale-a-pena-319447-1.aspx).
MONROE, MARCEL REIS. A ação de exigir contas no novo CPC, publicado no site www.jur.com.br
(https://jus.com.br/artigos/59305/a-acao-de-exigir-contas-no-novo-cpc).
THEODORO JUNIOR, HUMBERTO. Ação de exigir contas, publicado por Rachel Rossi no site www.jusbrasil.com.br (https://rachelrossi.jusbrasil.com.br/artigos/426776641/acao-de-exigircontas).
2 THEODORO JUNIOR, HUMBERTO. Ação de exigir contas, publicado por Rachel Rossi no site www.jusbrasil.com.br
Publicado em 07/2018 pelo jus.com.br através do link: https://jus.com.br/artigos/67980/obra-emsistema-de-regime-de-administracao-por-condominio-e-acao-de-exigir-ou-de-dar-conta