É necessária a autorização judicial para venda de imóvel de curatelado?
Vídeo sobre o tema https://www.youtube.com/watch?v=tUHLwr1PkVM
Inicialmente, a curatela representa uma obrigação imposta por lei e destina-se a proteção de pessoas incapazes, no qual podemos distinguir:
· Enfermos com discernimento reduzido: viciados em tóxicos, ébrios habituais, os que não puderem exprimir sua vontade por causa transitória ou permanente e os pródigos.
· Portadores de deficiência: aqueles que por deficiência física ou mental exija a proteção de curador para ato específico de natureza patrimonial, que é disciplinado por regime jurídico próprio, conforme a Lei. 13.146/2015.
Nos termos do art. 1.767 do Código Civil de 2002, estão sujeitos à curatela apenas os que, por causa transitória ou permanente, não puderem exprimir sua vontade; os ébrios habituais, os viciados em tóxicos e os pródigos, consideradas como relativamente incapazes, em consonância ao art. 4º do Código Civil.
É preciso esclarecer que as pessoas com deficiência, seja qual for a sua categoria, regra geral são consideradas pessoas capazes, sendo que excepcionalmente, só poderá ser curatelada se houver a causa de sua incapacidade, ou seja, que impeça a sua livre escolha de vida, de exprimir sua vontade.
De acordo com o Estatuto da Pessoa com Deficiência, será necessário que a pessoa com deficiência seja submetida à curatela, sendo medida protetiva extraordinária, proporcional às necessidades e às circunstâncias de cada caso, e durará o menor tempo possível (art. 84 e seguintes da Lei n. 13.146/2015).
Ademais, o referido Estatuto estabelece limites da curatela do deficiente para os atos relacionados aos direitos de natureza patrimonial e negocial, não alcançando aos direitos tidos como existenciais, como o próprio corpo, à sexualidade, ao matrimônio, à privacidade, à educação, à saúde, ao trabalho e ao voto (art. 85 e seguintes da Lei n. 13.146/2015).
Em regra, o curador será pessoa que tenha vínculo de natureza familiar, afetiva ou comunitária com o deficiente, sendo medida excepcional o juiz, ouvido o Ministério Público, de ofício ou a requerimento do interessado, nomear curador provisório.
É importante afirmar também que a incapacidade de natureza subjetiva pode ser em decorrência de condições físicas ou patológicas da pessoa.
Neste ponto, a curatela é necessária para proteger também aos enfermos quando não possuírem o discernimento da vida civil, inclusive em determinadas situações para proteção específica para atos de ordem patrimonial.
Diante de tais proposições iniciais acerca da curatela, podemos trazer a indagação: é possível realizar a venda de propriedade imobiliária de uma pessoa interditada?
A resposta é de grande importância tanto para compradores, aqueles que investem em imóveis, ou mesmo aos que realmente necessitam vender um imóvel de um curatelado, no qual é possível realizar a venda do bem, desde que tenha autorização judicial, ou seja, deverá passar pelo controle de tal ato por meio do Poder Judiciário.
Salienta-se que mesmas regras para os tutelados (menores de idade), serão também para a curatela, conforme o art. 1.781. Código Civil de 2002.
A fundamentação jurídica para a resposta positiva está relacionado ao fator econômico do interditado (a), que a venda da propriedade seja manifestamente vantajosa, evitando-se qualquer abuso ou erro na gestão por parte do curador e a consequente penúria do interditado, pois há situações que não será necessário realizar a venda sem uma justificativa plausível, ao não ser, em busca de melhores condições de vida do interditado.
Podemos citar um breve exemplo: uma pessoa interditada que possui dois imóveis, no qual o curador deseja vender um deles com o objetivo de livrar-se de dívidas futuras (como IPTU, despesas condominiais, etc.), assim como tais valores da venda do imóvel poderá auxiliar para o custeio da saúde da interditada, gerando uma gestão patrimonial mais adequada.
No exemplo citado, entendemos que nada impede que a pessoa possua apenas um imóvel, seja para moradia ou para custeio de sua saúde, mas será menos custoso vende-lo e comprar outro com melhor qualidade ou inerente ao custo benefício da transação mais próximo da realidade, conforme os índices de mercado.
Assim, havendo a manifesta vantagem ao interditado, será necessária a autorização judicial para a venda do bem, ao passo que, se houver a venda sem a referida autorização judicial não poderá repercutir efeitos jurídicos negativos que será nula devido à ausência de capacidade do interditado.
É neste ponto que a manifesta vantagem ao interditado, pois se o juiz verificar que não possua o referido requisito previsto no art. 1.750, do CC/02, logo, será indeferido o pedido. Interessante pontuarmos que manutenção do bem também pode ser considerada como uma vantagem ao interditado, desde que observado, caso a caso.
No que diz respeito ao processo de autorização judicial, o Ministério Público será ouvido e dará seu parecer e posteriormente, se aceitas as argumentações conforme as provas apresentadas no processo, o juiz expedirá o alvará de venda do imóvel, em valor não inferior ao da avaliação que será realizada por perito judicial.
Desta forma, podemos trazer os breves aspectos para a concessão de autorização judicial:
1) Manifesta vantagem ao interditado/incapaz
2) Avaliação do imóvel por perito nomeado pelo juiz.
3) Expedição de alvará de venda do imóvel em valor não inferior ao da avaliação.
Para além dos aspectos acima referidos, podemos observar que, a concessão de alvará judicial para a venda do imóvel, deverá se efetivar após a negociação com o comprador, no qual será mais segura à decisão da liberação, se houver o depósito judicial da importância correspondente do imóvel.
É evidente que não se pode exigir que o comprador efetue o pagamento do imóvel ou qualquer outro tipo de caução, para que posteriormente fosse autorizada a venda via alvará judicial, pois, poderá gerar insegurança ao comprador, assim como, não estando prescrito em lei.
Em relação à negociação com o comprador, é fundamental que todas as propostas estejam documentadas, inclusive, o pré-contrato ou contrato preliminar precisa ser firmado entre as partes, trazendo segurança jurídica na transação.
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