Superior Tribunal de Justiça STJ - AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL: AREsp 1856461 SP 2021/0074570-2 - Decisão Monocrática
AREsp 1856461 SP 2021/0074570-2
Decisão MonocráticaSTJ_ARESP_1856461_c5e86.pdf
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1.856.461 - SP (2021/0074570-2)
AGRAVANTE : SHOPPING CENTER LAPA LTDA
ADVOGADOS : JOSÉ MARCELO BRAGA NASCIMENTO - SP029120 RODRIGO FERRARI IAQUINTA - SP369324 MARIA CLARA MARCONDES FERRAZ DE ANDRADE RIBEIRO - SP353684
AGRAVADO : LUCINDA PELOSO
ADVOGADO : JOÃO SARAIVA JUNIOR - SP294582
Cuida-se de agravo apresentado por SHOPPING CENTER LAPA LTDA contra a decisão que não admitiu seu recurso especial.
AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA - TUTELA - JUÍZO - PARCIAL DEFERIMENTO PARA REDUZIR EM 50% OS LOCATIVOS, O RATEIO CONDOMINIAL E FUNDO DE PROMOÇÃO - AGRAVANTE -SHOPPING CENTER - INSURGÊNCIA - PANDEMIA DA COVID-19 - TEORIA DA IMPREVISÃO - ART. 317 CÓDIGO CIVIL - REDUÇÃO DOS ALUGUÉIS E DOS ENCARGOS CONDOMINIAIS – PERTINÊNCIA INDEPENDENTEMENTE DO QUE JÁ CONCEDIDO ADMINISTRATIVAMENTE PELO AGRAVANTE - DIFERENÇA DOS LOCATIVOS E DOS ENCARGOS - AGRAVADA - PAGAMENTO PARCELADO A PARTIR DO RESTABELECIMENTO DO ESTADO DE NORMALIDADE - IMPOSIÇÃO - DECISÃO COMBATIDA -PARCIAL REFORMA. AGRAVO DE INSTRUMENTO PARCIALMENTE PROVIDO. (fl. 114).
Quanto à controvérsia apresentada, pela alínea "a" do permissivo constitucional, alega violação dos arts. 317 e 478 do CC, no que concerne ao equívoco do acórdão recorrido, que determinou a suspensão de 50% do valor do aluguel e demais encargos da parte recorrida até dezembro de 2020, causando, assim, prejuízos financeiros desproporcionais ao recorrente, trazendo os seguintes argumentos:
Excelências, conforme se observa do acórdão ora guerreado, restou mantida a decisão para manter a redução o valor atual do aluguel até o
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mês de dezembro do ano de 2020, assim como em relação ao valor cobrado a título de condomínio e fundo de promoção, sendo que tais valores poderão ser cobrados posteriormente, mediante o parcelamento em 10 vezes, a partir do restabelecimento do estado de normalidade.
Pois bem, com base na decisão proferida nos autos necessário mencionar que além dessa ação o Shopping, durante o período da pandemia, recebeu a citação de outras tantas demandas que versam sobre o mesmo tema, inclusive sendo patrocinada pelo mesmo patrono. Neste sentido, verifica-se que o acórdão manteve a decisão proferida em primeira instância, deixando de levar em consideração o prejuízo financeiro do Recorrente, que mesmo com a redução das obrigações da Recorrida, deverá arcar com todos os encargos devidos pelo Shopping, independentemente do pagamento ou não dos lojistas.
Diante disso, mesmo com os descontos concedidos há que se dizer que o Shopping Recorrente não teve a mesma sorte com suas obrigações mensais que, independentemente do desconto determinado em favor do lojista, tem a obrigação de arcar com o pagamento integral de todas as suas despesas.
Por exemplo, em relação ao fundo de promoção e a taxa condominial, são despesas fixas do Shopping que devem ser pagas mesmo quando há a inadimplência do lojista, como é o caso dos autos.
Assim sendo, comprova-se que o contrato firmado entre as partes, juntamente com os descontos proferidos torna o contrato oneroso apenas e tão somente para a parte Recorrente, o que vai em total desencontro com o artigo 478 do Código Civil.
Vejam Excelências, que com base no artigo supracitado é possível identificar que o contrato de locação firmado entre Recorrente e Recorrida se tornou oneroso para o Shopping, que é obrigado a conceder descontos absurdos e ao mesmo tempo cumprimento integralmente com suas obrigações mensais.
A parte Recorrida ainda conta com a possibilidade de vender sua mercadoria e aumentar seu rendimento, já o Recorrente precisa realizar a administração do Shopping e não pode depender de outra fonte de renda, senão o pagamento das obrigações mensais dos lojistas. Data vênia, torna-se importante argumentar que a suspensão temporária do contrato de aluguel ou a redução dos valores das obrigações da parte Recorrida, não podem prosperar durante e após a pandemia do Covid-19, pelas razões abaixo expendidas:
Quanto ao condomínio: trata-se de verba que, mesmo com o shopping funcionando em horário especial, se faz necessária a manutenção para despesas de limpeza, iluminação, segurança (além de outras) nas áreas comuns, em benefício do conjunto de lojas, inclusive para que, no momento em que as adversidades hoje enfrentadas o shopping esteja pronto para ser reaberto ao público de forma definitiva, sendo indubitavelmente cabível a cobrança integral dos valores devidos, conforme estipulado no contrato firmado entre as partes;
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Quanto às contribuições ao fundo de promoção: evidentemente que se faz necessária a manutenção de um caixa para a eventual realização de campanhas institucionais para a reabertura do shopping, sem contar compromissos assumidos antes da crise pelo Fundo, e que precisam ser honrados. Restando evidente que descabe falar em isenção total ou parcial da respectiva verba;
Quanto ao pagamento de aluguel: independentemente do fechamento das lojas e a impossibilidade de abertura do Shopping ao público a Recorrida, assim como diversas outras lojas, permanecem utilizando o espaço disponibilizado e contratado, além de contar com segurança, limpeza e diversos outros serviços que não deixaram de ser prestados durante este período.
Ora Excelências, como se pode observar, a suspensão de 50% do pagamento das obrigações contraídas pela parte Recorrida até o mês de Dezembro conforme determinado na decisão de fls. 113/114 da ação principal e confirmado em sede de recursal, causará prejuízo financeiro ao Recorrente em escalas desproporcionais, inclusive em relação aos demais lojistas que também lutam para manter seus contratos e honrar com suas obrigações.
Além disso, há que se dizer que independentemente da situação em que não só o Brasil como o mundo se encontram, o Shopping Recorrente ainda manteve, antes da sua reabertura, grande parte de suas atividades normalmente, como por exemplo, a segurança das mercadorias que permanecem nas lojas, limpeza do estabelecimento e etc.
Neste diapasão, é possível mencionar que as revisões contratuais provisórias de locação serão analisadas com base Código Civil, mais especificamente em seu artigo 317 [...]
O que se pode afirmar é que a principal função do nosso judiciário é coibir o uso abusivo do caso fortuito ou força maior, visando assim a flexibilização das obrigações contratuais contraídas, sendo certo que suspendendo 50% do valor do aluguel e demais encargos até o mês de dezembro, irá desestabilizar economicamente o Shopping Recorrente que, inclusive, já retomou suas atividades, sendo infundada a suspensão de exigibilidade nos termos mencionados. (fls. 128-132).
Quanto à controvérsia exposta, incide, por analogia, o óbice da Súmula n. 735/STF, pois, conforme a orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, é inviável, em regra, a interposição de recurso especial que tenha por objeto o reexame do deferimento ou indeferimento de medida acautelatória ou antecipatória, tendo em vista sua natureza precária e provisória, cuja reversão é possível a qualquer momento pela instância a quo.
Nesse sentido: "É sabido que as medidas liminares de natureza cautelar
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ou antecipatória são conferidas mediante cognição sumária e avaliação de verossimilhança. Logo, por não representarem pronunciamento definitivo a respeito do direito reclamado na demanda, são medidas suscetíveis de modificação a qualquer tempo, devendo ser confirmadas ou revogadas pela sentença final. Em razão da natureza instável de decisão desse jaez, o STF sumulou entendimento segundo o qual "não cabe recurso extraordinário contra acórdão que defere medida liminar" (Súmula 735/STF). O juízo de valor precário, emitido na concessão de medida liminar, não tem o condão de ensejar a violação da legislação federal, o que implica o não cabimento do Recurso Especial, nos termos da referida Súmula 735/STF'". (AgInt no AREsp 1.598.838/SP, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe 21/8/2020.)
Confira-se ainda o seguinte precedente: AgInt no AREsp 1.571.882/BA, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe de 01/07/2020; AgInt no REsp 1.830.644/RO, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de 26/06/2020; AREsp 1.610.726/SP, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 26/06/2020; AgInt no AREsp 1.621.446/RJ, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, DJe de 27/04/2020; AgInt no AREsp 1.571.937/PA, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJe de 13/04/2020.
O agravante se insurge quanto à redução dos locativos, cotas condominiais e fundo de promoção até dezembro de 2020, ao argumento de que o já retornou às atividades e que ofereceu isenção de aluguel e desconto no condomínio aos lojistas.
Sobre a matéria, reza o art. 317 do Código Civil:
Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quando possível, o valor real da prestação.
As partes tiveram as atividades interrompidas por força da quarentena decorrente da pandemia da COVID-19, conforme a Lei Federal nº 13.979/2020 e o Decreto Estadual nº 64.881/2020. A agravada é locatária de imóvel comercial localizado no shopping agravante. Viu-se impedida da utilização integral, advindo na perda de faturamento. Não há dúvida sobre a imprevisibilidade do fato e das consequências correlatas, tanto que o Congresso Nacional reconheceu o estado de calamidade pública (Decreto Legislativo nº 6/2020).
Evidencia-se o impacto econômico direto na atividade da agravada. O argumento da recorrente de que reabriu o shopping e de que não houve restrição à fruição integral do imóvel, por si só, não afasta os efeitos da pandemia no contrato de locação. Passível, portanto, a intervenção judicial para restabelecer o reequilíbrio da obrigação em observância à teoria da imprevisão.
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A isenção do aluguel por um mês, como afirma o agravante, não afasta os efeitos causados pela crise sanitária à locatária. O shopping reabriu suas portas parcialmente em 11.7.2020, por apenas 4 horas, com ampla restrição ao acesso de pessoas. Não se desconsidere ainda a manutenção do isolamento social. Assim, necessária a redução dos locativos como determinada na decisão agravada.
Quanto ao fundo de promoção, incontroverso que já houve redução de metade, tanto que a agravada admite a cobrança de apenas 5% (fls. 101). Com relação às cotas condominiais também prevalece a redução pela mesma motivação acima.
Contudo, com razão o agravante quanto à possibilidade de cobrança dos descontos ao fim da pandemia. O Projeto de Lei nº 936/2020, em trâmite no Congresso Nacional, que altera a Lei de Locação e dispõe sobre os procedimentos a serem adotados enquanto perdurar as medidas de enfrentamento da pandemia, permite a suspensão similar do pagamento de aluguel para as locações não residenciais, autorizando o parcelamento da diferença.
Dessa forma, há de se manter a tutela provisória de urgência para reduzir o valor atual do aluguel até dezembro, nos termos da decisão agravada, observando-se, todavia, que a suspensão dos 50% do locativo e demais encargos não importa na inexigibilidade da diferença, cujo pagamento pode ser realizado de forma parcelada em dez vezes, sem juros, a partir restabelecimento do estado de normalidade, autorizada a revisão em caso de disciplina diversa pelo Legislativo (Projetos de Lei nº 936/2020 e nº 1179/2020). (fls. 117-118).
Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do
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Superior Tribunal de Justiça, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.
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Disponível em: https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1215575762/agravo-em-recurso-especial-aresp-1856461-sp-2021-0074570-2/decisao-monocratica-1215575772
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