Eleição, deveres e responsabilidades do síndico - Curso De Administração De Condomínios Na Prática
Eleição, deveres e responsabilidades do síndico
O síndico, que pode ser pessoa física ou jurídica, condômino ou não, é o representante da massa condominial, em juízo ou fora dele. Tanto nas repartições públicas, sejam elas federais, estaduais, municipais, autarquias, tribunais, etc, como também no comércio, bancos ou onde mais seja necessário, é ele quem responde pelo condomínio.
São 04 os possíveis tipos de síndicos:
1. Síndico pessoa física condômino: É aquele co-proprietário que exerce a função, devidamente eleito em Assembléia Geral de Condôminos;
2. Síndico pessoa física não Condômino: Pessoa física, estranha ao Condomínio, que exerce a função, devidamente habilitado em Assembléia Geral. A este exemplo, poderemos citar os inquilinos;
3. Pessoa jurídica condômina: Empresa, que por ser co-proprietária, exerce a função de síndico, devidamente habilitada em Assembléia de Condôminos. Ex: A incorporadora ou a construtora responsável pela obra, que ainda possui algumas unidades no condomínio, por isso é considerada como condômina;
4. Pessoa Jurídica não condômina: São as administradoras de condomínios que, contratadas pelo condomínio, podem acumular a função de administradores e síndico.
De acordo com a lei, compete ao síndico:
a) Representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas pela lei ou pela convenção;
b) Exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita a sua vigilância, moralidade a segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores;
g) Manter guardada, durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio. [Alínea acrescentada a este artigo pela Lei n° 6.434, de 15.7.1977]. Prevê a lei que as funções administrativas do síndico podem ser delegadas a pessoas de sua confiança e sob sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia geral dos condôminos.
Destituição do Sindico:
Apesar do mandato ter tempo determinado, devidamente estabelecido em Assembléia Geral ou por termo convencional, o síndico pode ser destituído, independentemente de falha ou omissão, desde que seja pelo voto de maioria do quorum mínimo de 2/3 dos condôminos presentes em Assembléia Geral devidamente convocada para tal.
O síndico deve ser sempre eleito e nunca nomeado.
Sempre que os interesses coletivos estiverem em jogo, é o síndico que se deve colocar na defesa de todos.
Cabe ao síndico zelar pela ordem interna do condomínio, promovendo sua segurança e o bem estar dos demais moradores, cabendo a ele a aplicação de multas previstas nas normas do condomínio, aos condôminos faltosos.
O síndico tem o poder de admitir, punir e demitir funcionários, não cabendo a ele nenhuma satisfação aos demais condôminos de atos praticados neste sentido.
Cabe ao síndico convocar a assembléia geral que irá eleger seu substituto, devendo permanecer no cargo até a posse do novo síndico.
Caso o síndico queira renunciar ao cargo deve encaminhar uma carta ao Conselho ou à própria administradora do Condomínio, cabendo a esta comunicar ao Conselho e tomar as devidas providências.
A lei do condomínio praticamente anula a existência da figura do subsíndico, dedicando apenas um parágrafo em toda a sua extensão para este assunto. Diz a Lei: "A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições a fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de dois anos, permitida a reeleição."
Cabe então a Convenção de cada condomínio disciplinar quanto a existência e as funções dos subsíndicos, que de acordo com a própria, pode ser mais de um, não havendo em hipótese alguma, previsão de pró-labore para eles, nem tampouco, qualquer tipo de vantagem no desempenho da função.
Sendo assim, cabe aos próprios condôminos preverem a existência ou não de um ou mais subsíndicos, aplicando a pluralidade, geralmente quando no condomínio também existem vários blocos, ficando então, cada bloco com o seu subsíndico.
No nosso entender portanto, a figura do subsíndico se faz presente quando da substituição eventual do síndico, desde que não seja de caráter permanente. No caso de renúncia ou destituição do síndico, ele também deve ser substituído.
Não há como proibir, portanto, que ao subsíndico sejam dadas funções específicas, desde que com o aval do síndico, tais como: Supervisão dos funcionários, compra de materiais necessários a conservação da edificação,entre outras, salientando que, ele é sempre subordinado ao síndico, principal responsável pela administração condominial.
Poderá haver mais de um subsíndico, caso a convenção assim determine.
O subsíndico, apesar do ser o substituto eventual do síndico, pode exercer funções auxiliares, desde que devidamente discriminadas.