Tribunal de Justiça de Minas Gerais TJ-MG - Apelação Cível : AC 10433072230371001 MG - Inteiro Teor
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ARRAS CONFIRMATÓRIAS - CLÁUSULA PENAL - CUMULAÇÃO IMPOSSIBILIDADE - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. 1. "Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título)." (REsp 1617652/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/09/2017, DJe 29/09/2017). 2. "Na hipótese em que a rescisão contratual deu-se por iniciativa do comprador, por não mais suportar o pagamento das parcelas, o termo inicial dos juros moratórios é a data do trânsito em julgado, pois inexiste mora anterior da parte ré/vendedora." (STJ, AgRg no REsp 1342255/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/02/2016, DJe 11/03/2016). 3. Consoante preconiza o art. 86 do CPC, "Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.
APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0433.07.223037-1/001 - COMARCA DE MONTES CLAROS - APELANTE (S): MÔNACO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA - APELADO (A)(S): IRES DOS SANTOS LOPES E OUTRO (A)(S), JOSÉ OSMAR LOPES
Trata-se de recurso de apelação interposto por MÔNACO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra sentença integrada pela decisão dos aclaratórios que, nos autos da"ação de rescisão de contrato c/c reintegração de posse e indenização"movida em face de IRES DOS SANTOS LOPES e JOSÉ OSMAR LOPES, julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais e a reconvenção, nos seguintes termos:
Em face do exposto, julgo parcialmente procedente o pedido da autora para rescindir o contrato particular de compromisso de compra e venda firmado com os réus e condeno os requeridos ao pagamento do dano emergente, no montante de 10% do valor atualizado do contrato, e do lucro cessante, no montante de 0,60% sobre o valor atualizado do contrato durante todo o período de inadimplência, ou seja, desde 30/01/2007 até a data da efetiva reintegração de posse. Expeça-se o devido mandado.
Quanto à reconvenção, julgo parcialmente procedente o pedido, condenando à reconvinda à devolução de todos os valores pagos pelos reconvintes, valor este que deverá ser acrescido de correção monetária, com base na tabela da CGJMG, a partir da data do pagamento, e de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação.
Em suas razões de inconformismo, a apelante alega que"é conferido à parte inocente, no caso, a empresa recorrente, o direito à retenção das arras pagas pelos inadimplentes promissários compradores, ora recorridos, diante da contumaz inexecução voluntária do contrato"; que não há que se falar em devolução do valor pago pelos recorridos, haja vista que os apelados deram causa à presente demanda em face da sua impontualidade; que o Código Civil estabelece que se a parte que deu as arras não cumprir com sua cota parte contratual, poderá a outra reter essa quantia; que o contratante que da ensejo a ruptura do compromisso, há de perder o sinal do negócio, em favor do outro contratante; que não há que se falar em sucumbência recíproca, tendo em vista que quase a totalidade dos pedidos foram julgados procedentes; que" para os valores pagos pelos recorridos se aplica, respectivamente, a correção monetária, desde o desembolso de cada parcela e os juros moratórios, somente após o trânsito em julgado, quando se torna exigível o pagamento da obrigação ". Requer o provimento do recurso para que a) seja autorizada a retenção dos valores pagos a título de arras; b) seja reconhecida a sucumbência integral dos apelados; c) o termo inicial dos juros de mora seja o trânsito em julgado do acórdão.
Apesar de devidamente intimados, os apelados não apresentaram contrarrazões.
Recurso próprio, tempestivo e regularmente preparado. Dele conheço eis que presentes os pressupostos de sua admissibilidade.
A presente controvérsia cinge-se em verificar se é possível a retenção, por parte da apelante, do valor pago pelos apelados no importe de R$ 10.000,00, a título de arras confirmatórias, diante da contumaz inexecução voluntária do contrato por parte destes.
Para tanto, considerando que o MM. juiz a quo julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais para rescindir o contrato de compra e venda e condenar os apelados ao pagamento do dano emergente, expresso na forma de multa ou cláusula penal, bem como os lucros cessantes, condenação já transitada em julgado, deve-se analisar a possibilidade de cumulação das arras com a referida cláusula penal.
Compulsado os autos, verifico que o juiz singular declarou que"a autora não faria jus à retenção dos valores pagos pelos compradores a título de arras, pois o desfazimento do pacto impõe a restituição dos valores pagos, notadamente em razão do princípio da função social do processo".
Acrescentou ainda que"não se mostra razoável que, caso seja desfeito o negócio e restituído o imóvel, inclusive com a possibilidade de nova alienação, a promitente vendedora retenha integralmente as importâncias pagas. Além do mais, entendo que a cobrança cumulada de valor previsto em cláusula penal com a retenção de valor a título de arras configura enriquecimento ilícito da promitente vendedora. Por esse motivo, deve a autora [apelante] devolver aos réus as parcelas por ele pagas".
Tenho que acertadamente elucidou o douto sentenciante, não havendo que se falar em reforma da sentença quanto a este ponto.
Isso porque, com relação à cumulação das arras com a cláusula penal, o STJ possui entendimento consolidado no sentido da sua impossibilidade. Vejamos:
"DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. ARRAS.
(REsp 1617652/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/09/2017, DJe 29/09/2017. Grifo nosso.)"
"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. ART. 267, VI, DO CPC/1973. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. CUMULAÇÃO DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS E A CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 83 DO STJ. ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ.
1. Não tendo havido o prequestionamento dos temas postos em debate nas razões do recurso especial, não tendo a parte sequer oposto os embargos de declaração, incidente o enunciado nº 211, da Súmula do Superior Tribunal de Justiça.
2. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador.
(AgInt no AREsp 906.340/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 30/08/2018, DJe 11/09/2018. Grifo nosso.)"
Portanto, não é possível cumular as arras com a cláusula penal, sob pena de bis in idem.
Quanto ao termo inicial dos juros moratórios, razão assiste à apelante, uma vez que diante do reconhecimento de que fora a parte apelada quem dera causa ao desfazimento do negócio, deve ser ele a data do trânsito em julgado da sentença primeva, na esteira do entendimento do STJ:
5. Agravo regimental parcialmente provido. (AgRg no REsp 1342255/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/02/2016, DJe 11/03/2016)
Por fim, quanto à alegação da apelante de que não há que se falar em sucumbência recíproca, devendo a parte apelada arcar com todos os ônus sucumbenciais, tenho que razão não lhe assiste.
Ora, do cotejo dos pedidos iniciais e resultado do julgamento vislumbra-se com tranquilidade que ocorreu na espécie a sucumbência recíproca, cabendo a ambas as partes o pagamento, proporcional, dos honorários e despesas, conforme expressa disposição do art. 86, caput do CPC, litteris:
"Art. 86. Se cada litigante for em parte vencedor e vencido, serão recíproca e proporcionalmente distribuídos e compensados entre eles as despesas."
No tema, confira-se ainda:
"Há sucumbência recíproca quando uma das partes não obteve tudo o que o processo poderia lhe proporcionar. Se o autor pediu 100 e obteve 80, sucumbiu em 20, ao mesmo tempo em que o réu sucumbiu em 80. Quando a parte sucumbiu em parte mínima do pedido, não se caracteriza a sucumbência recíproca. A sucumbência recíproca autoriza a interposição de recurso pela via adesiva." (Nelson Nery Júnior in Código de Processo Civil Comentado, 7ª edição, Ed. Revista dos Tribunais)
Logo, mantenho a sentença recorrida quanto a este ponto.
Em razão do exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO apenas para determinar que os juros moratórios incidam a partir do trânsito em julgado da sentença primeva. No mais, mantenho a r. sentença por seus próprios e jurídicos fundamentos.
Diante da sucumbência mínima, condeno a apelante ao pagamento da integralidade das custas recursais e majoro os honorários advocatícios para 15 % do valor atualizado da causa.
Disponível em: https://tj-mg.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/708290071/apelacao-civel-ac-10433072230371001-mg/inteiro-teor-708290141