Enfiteuse, Foro e Laudêmio – CRECI-RJ
Importante para quem compra e vende imóveis, assuntos tem de ser observados com muita atenção pelo corretor de imóveis
Durante o período colonial, o Brasil, por falta de pessoas para trabalhar a terra, possuía uma imensa extensão de chão que ficava sem produtividade. O país ainda era alvo constante de ataques de outras nações, o que fazia com que os homens fossem deslocados para fazer a proteção do território. Com o objetivo de proporcionar ao proprietário de terras não utilizadas a possibilidade de fornecer a outra pessoa o domínio útil da propriedade, surgiu a enfiteuse, também conhecida como aforamento.
- A enfiteuse é um direito que poderia ser constituída através da vontade, como nos casos dos contratos e do testamento. Em ambos há necessidade do registro do instrumento do título e do formal de partilha, respectivamente. Poderia também haver constituição da enfiteuse através da usucapião com o registro da sentença – explica a mestre em Direito, Jacqueline Sarmento.
A enfiteuse tem como objeto um terreno não utilizado ou não cultivado destinados a edificação, podendo o enfiteuta executar qualquer mudança e edificação que julgar apropriado. O contrato de enfiteuse é composto pelo "senhorio direto", o real proprietário do imóvel, e o "enfiteuta" (ou "foreiro"), este sendo a pessoa que adquiriu o domínio útil do imóvel e comprometeu-se a pagar o foro, pagamento anual devido pela instituição da enfiteuse, cujo valor foi determinado no momento do contrato.
Outra característica da enfiteuse é a perpetuidade, fazendo com que esse direito seja transmitido aos herdeiros legítimos ou testamentários. Isso é um dos pontos que a diferenciam da locação, por exemplo, como esclarece Raphael Thomé, tabelião do 8º Ofício de Notas:
- A primeira diferença entre a enfiteuse e a locação é a natureza do direito. Enquanto que na primeira o direito é de natureza real, ou seja, recai sobre a coisa, na outra tem caráter pessoal, recaindo entre as pessoas do locador e locatário. Além disso, na locação, diferentemente com o que acontece na enfiteuse, o direito não é exercido em caráter perpétuo, não podendo por consequência, ser transmitido aos sucessores do locatário.
Laudêmio e Terras da União
O domínio de áreas e terrenos pela União tem origem no descobrimento do Brasil, quando os portugueses tomaram posse em nome do Rei de Portugal. Ao longo do tempo, algumas áreas foram transferidas por doações, passando a constituir domínio privado (particulares). Contudo, algumas regiões permaneceram no domínio público, são os imóveis da União (terrenos de marinha e seus acrescidos, terrenos às margens de rios federais, ilhas, etc).
A enfiteuse é instituída sobre bens públicos e particulares. Os bens públicos da União Federal são regidos por uma legislação administrativa especial. Além do pagamento anual do foro, os proprietários de imóveis foreiros pagam o laudêmio a cada transação de troca de propriedade. Por isso, imóveis recebidos através de herança ou doação não sofrem essa cobrança.
- O laudêmio é uma receita patrimonial e somente é devido quando a transação a ser realizada for a título oneroso, como por exemplo, uma compra e venda. Logo, como a transmissão de bens por herança ou por doação são realizadas a título gratuito, não será devido o laudêmio. Cabe lembrar que o laudêmio corresponde à compensação paga ao enfiteuta pelo não exercício do direito que tem de consolidar o domínio pleno – descreve Raphael Thomé.
O laudêmio é pago pelo vendedor, podendo haver um acordo com o comprador. E o novo proprietário não poderá registrar esse título no competente cartório do Registro de Imóveis sem que o laudêmio tenha sido quitado.
- A obrigação do pagamento do laudêmio é do vendedor. O próprio Código Civil de 2002 prevê tal hipótese, quando em seu artigo 2.038 diz que o senhorio direto tem o direito de receber do alienante do imóvel o laudêmio. Entretanto, essa obrigação pode ficar a cargo do comprador, na hipótese de acordo neste sentido, entre o comprador e vendedor – explica Thomé.
Apesar de sua característica de transferência hereditária, existem formas de extinção da enfiteuse, como lista o tabelião Raphael:
- A enfiteuse pode ser extinta por inadimplemento de cláusula contratual; pela remissão do aforamento, nas zonas onde não mais subsistam os motivos determinantes da aplicação do regime enfitêutico; pelo abandono do imóvel, caracterizado pela ocupação, por mais de cinco anos, sem contestação, de assentamentos informais de baixa renda, retornando o domínio útil à União; por interesse público, mediante prévia indenização ou ainda pelo não pagamento do foro por três anos consecutivos ou quatro intercalados (caducidade).
Todas essas características são próprias da enfiteuse, que definem a sua essência. É por isso que é considerada diferenciada, como constata Jacqueline Sarmento:
- A enfiteuse tem várias características marcantes. A perpetuidade, o pagamento do foro e do laudêmio e a conservação da substância da coisa demonstram que é um direito real diferenciado.
Atualmente, com a entrada em vigor do Código Civil de 2002, ficou proibida a instituição de novas enfiteuses e subenfiteuses. As existentes ficam subordinadas às disposições do Código Civil anterior e leis posteriores, até sua extinção.