A grande maioria dos contratos de locação contam com alguma forma de garantia. Duas destas garantias podem ser oferecidas pelo mercado de seguros: o Seguro Fiança e o Título de Capitalização.
Por serem soluções com algumas diferenças, algumas imobiliárias ficam receosas na hora de oferecer, ou mesmo aceitar, uma ou outra destas garantias.
Que tal facilitar esse processo com algumas dicas e sugestões e saber, definitivamente, quais as vantagens e desvantagens de cada uma das opções?
A responsabilidade da imobiliária ou administradora
Embora a imobiliária seja um terceiro na relação de aluguel, na prática, ela assume uma enorme responsabilidade na hora de sugerir os termos contratuais.
Não é raro, por exemplo, que as partes do contrato peçam para a imobiliária indicar a melhor forma de garantia.
Nesta hora é preciso um equilíbrio entre o que é benéfico para um ou outro lado, não prejudicando o encaminhamento da negociação para a assinatura do contrato. Na prática, a imobiliária fica em uma encruzilhada onde precisa orientar ambas as partes, mas também não pode criar entraves para o aluguel do imóvel.
A melhor opção neste momento é informar sobre os riscos, vantagens e desvantagens de cada uma das formas de garantia. Com essas informações claras, ficará a cargo dos contratantes decidir por qual caminho seguir.
Até parece fácil não? Mas a realidade é um pouco diferente. As regras destes produtos de garantia são um tanto quanto complexas, além disso, mudam constantemente. Exigir que a imobiliária saiba todos os pormenores sobre seguro fiança e título de capitalização é quase impossível!
Vale lembrar que, além da garantia, algumas imobiliárias também auxiliam as partes em outros assuntos como negociação de carência, descontos, transferência de contas de consumo como água, luz e gás e, em caso de imóveis comerciais, licenças de funcionamento como AVCB e CETESB.
Enfim, o serviço prestado por uma imobiliária pode ser um tanto quanto complexo e trabalhoso, por isso, vamos listar, de forma simples e prática, os principais pontos positivos e negativos do Seguro Fiança e do Título de Capitalização, além de explicar como eles funcionam.
Como o próprio nome já diz, o seguro fiança remete a figura do fiador, garantia amplamente usada por imobiliárias no passado, mas que tem sido substituída gradualmente por outras formas opções.
Se pensarmos em como uma garantia através de um fiador funciona, podemos transferir essa lógica para o seguro fiança: caso o inquilino conte com um fiador e deixe de pagar os aluguéis, esses aluguéis serão cobrados deste fiador que, por sua vez, se reembolsa com o inquilino.
Com o seguro fiança, funciona da mesma forma, contudo, o fiador será uma seguradora que irá quitar os alugueis atrasados junto ao proprietário e irá se ressarcir com o inquilino.
A única diferença entre o fiador e a seguradora é que a seguradora, obrigatoriamente, cobra um preço para fazer esse papel. Esse valor, normalmente, gira em torno de uma à duas vezes (por ano de contrato), da soma de todos valores mensais mensais como aluguel, IPTU, Luz, etc.
Para o inquilino, a maior vantagem desta forma de garantia é o parcelamento do valor que a seguradora irá cobrar para garantir o contrato, ou seja, o preço do seguro poderá ser pago em prestações.
Esta vantagem pode ser muito importante para empresas que preferem investir seu capital na sua produção, gerando mais faturamento.
Para o proprietário, o seguro fiança é vantajoso pois ele terá uma empresa sólida (seguradora) como garantidora do contrato. Além disso, algumas seguradoras também se responsabilizam pelo despejo do inquilino inadimplente. Isso ocorre porque quanto antes o inquilino desocupe o imóvel, menor será o valor que a seguradora desembolsará para quitar as dívidas com o proprietário.
A principal desvantagem do seguro fiança para o inquilino é que, quando a seguradora incia o processo de ressarcimento dos valores pagos, ela inclui também custos judiciais e honorários de advogados, tornando o montante da dívida maior que o original.
Já do ponto de vista do proprietário, existem duas desvantagens;
A primeira delas é que o inquilino irá passar por uma análise cadastral, afinal, a seguradora precisa avaliar se ele terá condições financeiras de assumir aquele compromisso. Contudo, essa análise nem sempre é aceita, por isso, é importante que a imobiliária alerte as partes para ter uma segunda opção.
A segunda desvantagem é que a garantia irá funcionar, desde que as parcelas do seguro também sejam quitadas. Neste ponto a imobiliária ou o proprietário podem assumir o controle do pagamento das parcelas, ou simplesmente exigir o comprovante de pagamento.
Modalidade que cresceu muito nos últimos anos, o Título de Capitalização tem se mostrado uma boa opção para algumas imobiliárias.
O título de capitalização funciona semelhante a outra forma bem utilizada no passado: o depósito de três aluguéis na conta do proprietário. Este valor permanece depositado enquanto durar o contrato de locação, podendo ser usado em caso de inadimplência do inquilino para quitar as dívidas, ou devolvido integralmente quando o imóvel é devolvido.
A diferença do título de capitalização é que o inquilino deposita o valor acordado em uma segurador
a, que permanecerá com este valor até o fim do contrato ou até o resgate para quitação de aluguéis em atraso.
Para o proprietário, a grande vantagem é que o valor depositado não está limitado a três aluguéis, e pode ser livremente estipulado entre as partes. Este valor, inclusive, não precisa estar atrelado ao valor de aluguel e pode ser somado a ele quaisquer outros encargos.
A regra é que o valor deve ser algo entre o que garante a tranquilidade do proprietário e é possível para ao inquilino depositar.
Para o inquilino a vantagem é que o valor depositado retorna ao fim do contrato. Este ponto pode ser uma vantagem em relação ao seguro fiança onde as parcelas pagas não retornam para o inquilino.
Vale lembrar que nem todos os produtos retornam 100% do valor depositado e, resgates antes do vencimento anual dos títulos, também pode sofrer um desconto.
Para o proprietário, a desvantagem também está relacionada ao valor depositado, isso porque, caso ele não seja suficiente para quitar todas as dívidas, não haverá outra fonte de garantia e a cobrança deverá ser feita diretamente ao inquilino
Para o inquilino a principal desvantagem é que ele deverá se descapitalizar, ou seja, desembolsar uma quantidade suficiente de recursos para depositar no título de capitalização.
Como dissemos anteriormente, essa descapitalização pode ser desvantajosa para empresas que podem utilizar esse capital par alavancar seu faturamento.
A verdade é que não existe fórmula mágica e cada caso é um caso. Com informações claras, fica muito mais fácil a imobiliária auxiliar na decisão da garantia, sabendo que cada uma das partes envolvidas sabe as vantagens e desvantagens da opção escolhida.
Por fim, é sempre importante a participação de um corretor de seguros especializado Cada produto possui uma série de regras e este profissional terá a capacidade de esclarecer todas elas, além de informar a imobiliária toda vez que alguma destas regras mudarem.
Para imobiliárias, mais importante que garantia para o contrato é a tranquilidade de ter orientado bem as partes, cumprindo com seu papel garantindo um bom atendimento.
Pensando em facilitar todo esse processo, elaboramos um exclusivo infográfico com as principais informações para decidir entre um seguro fiança e um título de capitalização, este material é gratuito e você encontra neste link!