NOVAS REGRAS APLICÁVEIS À ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL - Award Brasil
Em 12 de julho de 2017 entrou em vigor a Lei nº 13.465 de 2017 ("L13465") que, além de alterar legislações que tratam dos mais diversos temas, como reforma agrária, regularização fundiária,
licitação e contratos públicos e direitos reais, alterou a Lei nº 9.514 de 1997 ("L9514"), que regula a alienação fiduciária de bens imóveis.
A alienação fiduciária é uma modalidade de garantia nos termos da qual o devedor (também chamado de fiduciante) transfere a propriedade fiduciária do imóvel ao credor (ou fiduciário), propriedade
essa que se resolverá uma vez que a dívida seja paga. Já se vencido e não adimplido o débito, acrescido de respectivos eventuais encargos (observados os procedimentos, prazos e carência e a oportunidade de purgação de mora previstos na L9514), a propriedade se consolida em nome do fiduciário que, por sua vez, deverá promover leilão para a alienação do bem.
As alterações à L9514 introduzidas pela L13465 relacionam-se, em especial, a procedimentos e aspectos práticos da mencionada norma, sendo que as mais relevantes são, em apertada síntese, as
Indicação do valor o imóvel para fins de leilão:
A partir do advento da L13465, caso o valor do imóvel convencionado pelas partes para fins de venda em leilão no contrato que serve de título ao
negócio fiduciário2 seja inferior ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para apuração do imposto sobre transmissão inter vivos3 exigível por força da consolidação da propriedade em nome do fiduciário4, o mencionado valor utilizado para apuração do inter vivos será adotado como valor mínimo para efeito de arremate do imóvel em primeiro leilão público.
Alterações relacionadas à taxa de ocupação:
Originalmente, a taxa de ocupação era devida mensalmente a partir da data de alienação do imóvel em leilão e até a imissão do fiduciário ou seus sucessores na posse direta do bem. Com as modificações da L13465, a taxa passa a ser devida desde a data de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciante. O montante da taxa de ocupação, que deveria ser calculado5 sobre o valor do imóvel indicado no contrato para efeito de venda em leilão, deverá ser apurado sobre o valor utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para apuração do inter vivos exigível por força da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, caso, nos termos do item acima, deva ser este o valor mínimo adotado para fins de arremate do imóvel no leilão.
Intimação do devedor para satisfazer o pagamento do crédito e eventuais encargos e acréscimos:
Caso o devedor não seja localizado por quem deva intimá-lo6, por duas vezes, em seu domicílio ou residência, e havendo suspeita motivada de ocultação, o porteiro do condomínio ou qualquer pessoa da família ou, na falta, qual vizinho deverá ser intimado de que o responsável pela intimação retornará no dia seguinte para proceder em hora por ele designada a intimação do devedor,
aplicando-se o disposto nos artigos 252 a 254 do Código de Processo Civil (hipótese na qual, ausente o devedor, dar-se-á por feita a intimação).
Comunicação sobre leilões, inclusive por correio eletrônico.
Passa a ser necessária a comunicação (inclusive por e-mail8) acerca das datas, horários e locais dos leilões ao devedor, até mesmo para que esse possa exercer o direito de preferência que lhe é assegurado, o que poderá garantir maior celeridade na prestação de informação durante o processo de execução da garantia fiduciária.
Fica assegurado ao devedor fiduciante, após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão (se houver), o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, acrescido de despesas e encargos, incluindo o valor do imposto inter vivos e do laudêmio (se incidente),
pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e das despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão.