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Administrando conflitos nos condomínios
Qual o papel do síndico, do zelador e da administradora em situações como essa? Quando é a hora de levar o caso para a Justiça?
Condomínio significa propriedade comum, o que prevê direitos e deveres para a conservação de áreas e bens, além da liberdade e o bem-estar daqueles que decidem viver em áreas que serão usufruídas em conjunto. Embora este seja o ideal, o que se vê na prática são desentendimentos que muitas vezes acabam ultrapassando os portões dos prédios para chegar aos tribunais.
Ao analisarmos as reclamações, é fácil perceber que poderiam ser evitadas com o conhecimento dos moradores sobre os regulamentos internos e a participação nas assembleias, fórum idealizado para a solução de conflitos e discussão de melhorias. Estes caminhos são muito mais fáceis e menos onerosos do que recorrer à justiça.
Os conflitos são inevitáveis, seja por barulhos, animais ou outro motivo qualquer, mas o que faz a diferença é como lidar com eles. A priori, o síndico tem o dever de fazer cumprir a convenção. O zelador é um subordinado a ele, com função de zelar pelas áreas, pela manutenção, pelo funcionamento do condomínio. O cumprimento do regulamento interno e das atas das assembleias, ou seja, as deliberações tomadas ficam sob responsabilidade do síndico. Quando existe um conflito, o sindico tem sim obrigação de tentar conciliar as partes. Este conceito da conciliação tem imperado no Judiciário, nas relações empresariais, nas relações condominiais, como uma necessidade da sociedade, ou seja, o próprio Conselho Nacional de Justiça fala muito em conciliar. Então, o sindico que foi eleito pela assembleia deve buscar um consenso, um equilíbrio das relações.
A dica para evitar situações como essa ou solucioná-las de maneira mais simples é investir tempo e dedicação na convenção condominial. Elas precisam ser discutidas regularmente e adaptadas a um momento mais moderno. Convenções muito antigas dos prédios com mais de 50 anos devem ser sempre reformuladas, porque existe a cada período uma necessidade. As convenções tem que ter um grau de flexibilidade que permita alcançar o viver daquele que ainda nem nasceu, porque a vida condominial permite que no futuro haja outros anseios, outras culturas. Neste sentido, é função tanto do advogado, da administradora, como dos condôminos, avaliar realmente se a convenção está atendendo aos interesses da maioria.
Nos casos mais extremos, em que a conciliação não surte efeito, aí sim é indicado recorrer ao sistema judiciário para evitar prejuízos ao condomínio como um todo. Só em situações excepcionais que o síndico deverá buscar uma solução judicial, na medida em que ninguém gostaria de conflitar, ou ter um litígio com um vizinho. O ideal é ter um ambiente saudável. Mas na grande maioria dos casos, o síndico consegue solucionar os problemas por meio de reuniões, encontros, assembleias, onde as matérias são debatidas e se busca um equilíbrio para bem viver.
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