Na última semana, o Santander ingressou com uma ação na Justiça para renegociar os aluguéis de algumas de suas agências bancárias que são parte do patrimônio do fundo imobiliário RBVA11, administrado pela gestora Rio Bravo. A notificação pegou o fundo de surpresa e gerou um enorme burburinho na indústria de fundos imobiliários.
Pode explicar melhor? Para entender bem a confusão, é preciso partir do começo. As agências que hoje pertencem ao fundo já foram do próprio Santander. O banco vendeu os ativos para a Rio Bravo em 2012 para aumentar os recursos em caixa e melhorar a estrutura financeira. Em troca, firmou contratos de aluguel de 10 anos.
Como as agências servem a um propósito específico — afinal poucos estabelecimentos poderiam funcionar no mesmo espaço –, esse tipo de contrato é nada flexível.
“Essa é uma situação específica contratual, prevista em lei, que afasta a possibilidade de as partes entrarem com a ação revisional de aluguel”, explica Mariana Spoto Cobra, especialista em direito imobiliário do escritório Mattos Filho. Ela diz que ao firmar esse tipo de contrato, tanto o locatário quanto o locador abrem mão do processo de renegociação do valor dos alugueis durante a vigência do acordo.
Nos 10 anos de contrato entre a Rio Bravo e o Santander, a remuneração dos alugueis serviria não só para custear o uso do espaço, mas também o próprio investimento que a gestora fez ao comprar as agências. Sendo assim, ao tentar renegociar o contrato o banco estaria colocando em xeque as próprias condições de compra das unidades, o que coloca em risco todos os contratos atípicos.