Despachos/Pareceres/Decisões 10049743/2016
Acórdão - DJ nº 1004974-30.2015.8.26.0037 - Apelação Cível
Registro: 2016.0000447033
Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação nº 1004974-30.2015.8.26.0037, da Comarca de Araraquara, em que são partes é apelante COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE BAURU, é apelado 2º OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE ARARAQUARA.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso para julgar improcedente a dúvida e determinar o registro do contrato de promessa de compra e venda, v.u. Declarará voto o Desembargador Ricardo Dip.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.
Apelação nº 1004974-30.2015.8.26.0037
Apelante: Companhia de Habitação Popular de Bauru
Apelado: 2º Ofício de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Araraquara
Voto nº 29.179
REGISTRO DE IMÓVEIS – Contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel – Cancelamento do registro da anterior promessa de compra e venda por força de resolução contratual operada judicialmente – Ausência de deliberação judicial sobre o direito da promitente compradora à restituição das parcelas pagas – Inaplicabilidade da regra do art. 35 da Lei nº 6.766/1979 – Desqualificação registral afastada – Sentença reformada – Recurso provido.
O Oficial de Registro, ao suscitar dúvida e justificar a desqualificação do contrato de promessa de compra e venda apresentado para registro, escorou-se na regra do art. 35 da Lei nº 6.766/1979. Afirmou, então, que a interessada não comprovou a restituição do valor que recebeu da anterior promitente compradora, tampouco, junto ao Registro de Imóveis, realizou depósito em dinheiro, colocando-o, no caso, à disposição da titular do registro cancelado.[1]
A recorrente, promitente vendedora, na sua impugnação, sustentou a inaplicabilidade do dispositivo legal invocado pelo Registrador, pois a resolução contratual e o cancelamento decorreram de decisões judiciais. Além disso, ponderou que a questão relativa à restituição apenas judicialmente poderia ser enfrentada. No mais, prosseguiu, impõe impedir o locupletamento injusto da anterior promitente compradora, que, dando causa à extinção do contrato, permaneceu no bem imóvel por longos dezessete anos, muitos ddeles sem desembolsar qualquer pagamento.[2]
Após o parecer do Ministério Público[3], a dúvida foi julgada procedente[4], razão pela qual a interessada, com reiteração de sua manifestação anterior, interpôs recurso de apelação[5], recebido no duplo efeito[6]. Encaminhados os autos ao C. Conselho Superior da Magistratura, a Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo desprovimento do recurso.[7]
A recorrente é a proprietária do bem imóvel identificado na matrícula nº 11.505 do 2º RI da Comarca de Araraquara.[8] Nessa condição, comprometeu-se a vendê-lo a Idalina Aparecida Moraes Martins.[9] O registro correspondente a esse negócio jurídico, entretanto, restou cancelado por força de ordem judicial.[10] Agora, então, a interessada, promitente vendedora, requer o registro de nova promessa de compra e venda, relativa ao mesmo imóvel, ajustada com Vicente Batista Godoy.[11]
O cancelamento noticiado, contudo, de acordo com o Oficial, seria insuficiente para permitir o ingresso do novo título. A inscrição dessa promessa de compra e venda dependeria da observação do comando emergente do art. 35, caput, da Lei nº 6.766/1979.[12] Em outras palavras, a recorrente, antes do registro, deveria provar a restituição do valor pago por Idalina Aparecida Moraes Martins ou seu depósito em dinheiro, à disposição dessa promitente compradora, perante o Registro de Imóveis. E isso porque desembolsado, ao longo da execução contratual, mais de um terço do preço pactuado.
Sem razão, entretanto, o suscitante, nada obstante o recente precedente deste C. Conselho Superior da Magistratura, expresso no v. acórdão proferido na Apelação nº 0030776-22.2013.8.26.0068, rel. Des. Elliot Akel, j. 2.9.2015. Dito de outra forma, a dúvida é improcedente, comportando reforma a r. sentença impugnada.
A promessa de compra e venda aperfeiçoada entre a recorrente e Idalina Aparecida Moraes Martins, porque típica relação de consumo, exige a compatibilização do art. 35, caput, da Lei nº 6.766/1979, com a regra do art. 53, caput, do Código de Defesa do Consumidor[13], que veda a cláusula de decaimento, a perda total (ou substancial) das parcelas pagas ao credor, quando do desfazimento do contrato. Em suma, para incidência da norma consumerista, pouco importa se o promitente comprador pagou mais ou menos de um terço do preço.
De todo modo, não é porque pagou mais de um terço que terá, por sua vez, e necessariamente, direito à devolução do valor integral desembolsado. Aliás, malgrado restituição e indenização por perdas e danos não se confundam, a diretriz de equidade a orientar a norma protetiva do consumidor respalda, também, o temperamento do rigor da regra do art. 35 da Lei nº 6.766/1979, sua releitura nas situações envolvendo resoluções por inadimplemento imputável ao promitente comprador que quitou mais de um terço do preço acordado.
A propósito, trata-se de compreensão que se harmoniza com a inteligência da jurisprudência desta Corte, expressa na Súmula nº 1 da Seção de Direito Privado e Câmara Especial, que, ao reconhecer o direito do compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, à restituição das quantias pagas, admitiu, ao mesmo tempo, sua compensação com os gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, e com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
Ademais, ao julgar o REsp nº 1.300.418/SC, rel. Min. Luis Felipe Salomão, em 13.11.2013, o C. Superior Tribunal de Justiça, para efeitos do art. 543-C do CPC, consolidou a seguinte tese: "em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." (grifei)
Dessa forma, ocorrendo o cancelamento do registro do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento contratual do promitente comprador, e não havendo, no processo judicial onde resolvido o desfazimento, deliberação sobre o valor a ser restituído ao inadimplente, não cabe ao Oficial condicionar o registro de nova promessa de compra e venda à devolução de qualquer valor, muito menos da soma total das quantias pagas, embora superior a um terço do preço convencionado. Mas foi o que se deu na hipótese vertente.
Apesar dos efeitos restitutórios resultantes da resolução contratual, não se impôs à recorrente, no processo judicial em que decididos o desfazimento do contrato e a reintegração na posse, qualquer devolução do que recebeu da promitente compradora, revel, a título de pagamento do preço. Embora isso fosse possível, inclusive de ofício[14], inexistiu decisão nesse sentido. A sentença, aliás, transitada em julgado, ainda condenou a promitente compradora no pagamento de uma multa correspondente a 10% do débito em aberto ao tempo da distribuição da ação, sem alusão a sua dedução de eventual restituição devida à promitente compradora.[15]
Dentro desse contexto, diante dos efeitos liberatório e recuperatório alcançados judicialmente, sucedidos pela eficácia real advinda do cancelamento do registro da promessa de compra e venda, a recorrente, tendo rretomado, ademais, a posse do imóvel[16], tem a faculdade de novamente comercializá-lo e, assim fazendo, o direito à inscrição do título correspondente na serventia predial. In concreto, o acesso à tábua registral não encontra óbice na regra do art. 35 da Lei nº 6.766/1979.
Isto posto, dou provimento ao recurso para julgar improcedente a dúvida e determinar o registro do contrato de promessa de compra e venda.
Apelação 1004974-30.2015.8.26.0037
Procedência:Araraquara
Apelante:Companhia de Habitação Popular de Bauru
Apelado:2º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Araraquara
VISTO (Voto n. 39.607):
A improcedência da dúvida é de rigor, porque o óbice resultante da norma do art. 35 da Lei n. 6.766/1979 (de 19-12) só poderia opor-se à Companhia interessada, ora recorrente, se –tal o impera esta regra, expressis verbis– constasse, em averbação tabular autônoma ou na do cancelamento do registro por inadimplência contratual, notícia certa do pagamento de mais de um terço do preço ajustado no contrato anterior.
Se não há essa noticia (e, de fato, não há) –da discutida matrícula 11.505 do 2º Ofício predial de Araraquara nada consta a respeito desse referido pagamento–, não caberia atribuir-se à lacuna dos registros (silentium tabularum) uma eficácia positiva oponível a terceiros que a segurança dinâmica deve beneficiar.
Assim, é por esta circunstância –puramente de cariz registral, notate bene–, provejo o recurso da Companhia de Habitação Popular de Bauru .
[1] Fls. 9-13.
[2] Fls. 59-80.
[3] Fls. 117-118.
[4] Fls. 119-121.
[5] Fls. 130-147.
[6] Fls. 151.
[7] Fls. 159/163.
[8] Fls. 26-28.
[9] R. 4 da matrícula nº 11.505 (fls. 26) e fls. 91-94.
[10] Av. 5 da matrícula nº 11.505 – fls. 26-27.
[11] Fls. 37-55.
[12] Artigo 35. Ocorrendo o cancelamento do registro por inadimplemento do contrato e tendo havido o pagamento de mais de 1/3 (um terço) do preço ajustado, o Oficial do Registro de Imóveis mencionará este fato no ato do cancelamento e a quantia paga; somente será efetuado novo registro relativo ao mesmo lote, se for comprovada a restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado, ou mediante depósito em dinheiro à sua disposição junto ao Registro de Imóveis.
[13] Artigo 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.
[14] REsp nº 471.358/DF, rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, j. 15.5.2003; e REsp nº 1.286.144/MG, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 7.3.2013.