Posicionamento da ABADI
Cobrança de multa de 2%
Pela regra do parágrafo 1º do art. 1336 do novo Código Civil, "o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito". Resta claro o limite de multa de 2% estabelecido pelo legislador, contudo duas indagações merecem respostas:
1ª) esse limite alteraria os percentuais de multa estabelecidos nas Convenções de condomínio celebradas antes da vigência do novo diploma civil?; 2ª) qual o limite para estipulação dos juros moratórios convencionados previstos na primeira parte do artigo?.
Com relação à primeira indagação, podemos entender o caráter público da multa engendrada, razão pela qual o limite de 2% estabelecido deverá ser adotado nas cobranças condominiais, mesmos em condomínios cujas Convenções foram aprovadas antes da entrada do novo Código Civil. Mesmo respeitando o argumento de proteção do ato jurídico perfeito firmado antes da vigência de nova lei, entendemos que deve prevalecer a intenção do legislador de estabelecer um percentual de multa de plano social. Quanto ao limite para cobrança dos juros, recomendamos certa cautela por parte dos condomínios. Pelo que dispõe o art. 1º do Decreto-Lei nº 22.626/33, a conhecida Lei da Usura, "é vedado, e será punido nos termos desta lei, estipular em quaisquer contratos taxas de juros superiores ao dobro da taxa legal.". Entendendo que na regra do condomínio edilício, como já vimos, o legislador cuidou de estabelecer uma taxa de juros própria (um por cento ao mês, quando não convencionados), orienta-se que os juros moratórios a serem estabelecidos não sejam superiores a 2%, ou seja, o dobro da taxa legal como policiado pelo citado Decreto.
Nas Convenções que já tenham estabelecido um percentual de juros, os condomínios deverão promover uma alteração na respectiva cláusula, com o quorum qualificado, caso desejem cobrar um percentual maior, sempre dentro do limite recomendado. Na omissão da Convenção ou na inexistência desta, esses juros poderão ser criados em Assembléia de condôminos específica, pelo voto da maioria simples.
Em razão desse limite de 2%, recomenda-se, de forma definitiva, a abolição do desconto na cobrança das cotas condominiais, artifício que certamente será muito mais combatido daqui para frente, tendo em vista o espírito social da multa.
O art. 1337 do novo Código Civil estabelece que "o condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais...", entretanto a aplicabilidade desse dispositivo, no tocante à pena imposta, requer duas premissas. A reiteração do ato e a deliberação de 3/4 dos condôminos restantes, motivos pelos quais não vislumbramos, ao menos de pronto, a utilização da multa informada como mais um meio de proteção aos possíveis problemas criados pelo limite de multa de 2%.
A regra nova da multa de 2% aplicar-se-á nas cobranças com prazo de vencimento após 10 de janeiro de 2003. Para as cotas vencidas antes dessa data, a multa atualmente imposta continuará prevalecendo.
O novo Código Civil, ao contrário da Lei 4591/64, não mais prevê a obrigatoriedade de criação do fundo de reserva nas Convenções, todavia a cobrança deve permanecer quando legitimadas nas Convenções atuais. Inexistindo Convenção, o fundo de reserva poderá ser criado em deliberação de Assembléia, especialmente convocada.
O art. 1336, inciso I, determina ser dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais. Ao contrário da Lei 4.591/64, percebemos a retirada da liberdade das Convenções em estabelecer um distinto critério de cobrança. Entretanto, essa nova orientação vale para as Convenções nascidas na vigência do novo Código, devendo ser mantido o critério de rateio contemplado nas atuais Convenções.
Atualmente a Lei 4591/64 estabelece que na ausência de quorum previsto na Convenção, o Síndico poderá ser destituído pela vontade de 2/3 dos condôminos, presentes, em Assembléia específica. O novo diploma civil não apresenta um dispositivo com norma semelhante. Entendendo que na vigência do atual Código estarão revogados os artigos 1º ao 27 da Lei 4591/64, como, aliás, propõe o projeto de emendas ao novo diploma, o quorum mínimo para destituição do Sindico, quando não estipulado na Convenção, será da maioria absoluta dos condôminos presentes em Assembléia. Entretanto, prevalecendo o entendimento da não revogação total da Lei 4591/64, o quorum mínimo permanecerá de dois terços. De relevo frisar, que na predominância de qualquer um dos entendimentos apresentados, o quorum de destituição estabelecido nas Convenções, mesmo em número diferente, permanece legítimo.
Diferentemente da Lei 4591/64, o novo Código Civil, na redação dada ao parágrafo segundo do art. 1348, prevê a possibilidade do Síndico transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação, mediante aprovação da Assembléia (quorum simples), salvo disposição em contrário da Convenção.
Entretanto, o artigo seguinte estabelece que na Assembléia convocada para tal mister, o Síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio, poderá ser destituído pelo voto da maioria absoluta dos presentes. Percebemos a presença de um critério subjetivo no terceiro fundamento para destituição, posto que administrar de forma conveniente um condomínio poderá variar conforme a vontade e o anseio da comunidade, pela voz da maioria absoluta presente na Assembléia.
Voto do inadimplente
O art. 1335, inciso III, estabelece ser direito do condômino votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite. A partir de 11 de janeiro de 2003, portanto, o condômino inadimplente não terá direito a voto na Assembléia e nem sequer dela participar. Como a maioria das Convenções já estabelece essas proibições, em que pese ser raro o rigor da perda do direito de participação, tais regras terão maior efeito nos condomínio sem convenção.
Utilização do quorum
Nas Convenções, via de regra, existem diversos quoruns qualificados para aprovação ou modificação de dispositivos. Esses quoruns permanecerão sendo utilizados, desde que não colidam com os estabelecidos pelo novo Código Civil. Como exemplo, apresentamos que o artigo 1341, em seus incisos I e II, dispõe, respectivamente, que a aprovação de obras voluptuárias depende do voto de dois terços dos condôminos; e as úteis pelo voto da maioria. Permanece o quorum de 1/4 dos condôminos para convocação de Assembléias. Para alteração da Convenção e Regimento Interno, o quorum passará a ser de dois terços dos condôminos e não mais da fração ideal de terreno, como na atual lei condominial.
Não obstante já ser um entendimento majoritário, o novo Código Civil tratou de estabelecer que a Assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião (art. 1354). Cabe ao condomínio o ônus da prova da válida convocação, motivo pelo qual recomenda-se a utilização do AR (Aviso de Recebimento) para o envio dos editais via correio.
Voto do locatário
O novo Código Civil foi silente com relação ao voto do locatário nas Assembléias. Uma vez mais enfrentamos a questão da derrogação da Lei 4591/64. Prevalecendo a tese da ampla revogação dos artigos 1º ao 27 da Lei 4591/64, pode-se sustentar que os inquilinos só poderão deliberar nas Assembléias, mesmo nas matérias que digam respeito às despesas ordinárias, munidos da procuração do locador.
Contudo, devemos atentar que a lei 9627/96 que alterou a redação do parágrafo 4º do art. 24 da Lei 4591/64, conferindo poderes ao locatário em participar das Assembléias, mesmo sem procuração do condômino-locador, para votar nas matérias que não envolvam despesas extraordinárias, foi inserida na Lei de Locações (8245/91), diploma este que, de forma inequívoca, não estará sendo molestado pelo novo Código Civil. Dentro dessa certeza, pode preponderar a tese de permanência do direito do locatário em estar presente nas Assembléias, limitado o seu voto às matérias que lhe dizem respeito.
O novo Código não prevê, ao contrário da lei atual, a figura do Conselho Consultivo. Contudo, mesmo apresentando o Conselho Fiscal, determina que sua existência não é obrigatória. A regra do art. 1356 estabelece que poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia. Contudo, permanece a obrigação de eleição do Conselho Fiscal ou Consultivo nas Convenções que assim estabelecem a existência desses, ou outros, colegiados, uma vez que a faculdade não constitui uma proibição, e nem tampouco uma abolição dos Conselhos legitimados.