Como calcular a parcela do seu financiamento imobiliário
29/06/2017 | Imóveis | 0 |
Morar em sua própria casa, garantir mais qualidade de vida para a família, ter mais segurança, lazer e tranquilidade… São muitos os benefícios que buscamos ao comprar um imóvel. E para possibilitar esta conquista, a maioria das pessoas precisa fazer um esforço financeiro extra. Por isso é fundamental conhecer os diferentes tipos de financiamento imobiliário que o mercado oferece para encontrar aquele que se adapta melhor à sua realidade financeira.
Neste post reunimos as principais informações sobre cada um deles para que você possa entender melhor como funcionam.
A evolução das parcelas de um financiamento depende do sistema de amortização utilizado na operação. É ele que define de que forma as prestações se comportarão. No Brasil os bancos utilizam basicamente dois diferentes tipos de amortização dos financiamentos de imóveis: Tabela Price e SAC.
Em todos eles, as parcelas são formadas em parte pela amortização da dívida (pagamento do valor efetivamente emprestado) e em outra parte pelos juros sobre o empréstimo. Esses juros incidem sobre o que ainda falta pagar do empréstimo, ou seja, sobre o saldo devedor.
A principal diferença entre os sistemas de financiamento é a forma como esses elementos — amortização e juros — se comportam ao longo do período do contrato. Confira como funciona cada um deles e veja qual é o mais adequado para sua família:
Conhecida como o sistema francês, originalmente, a Tabela Price prevê um valor fixo das parcelas em que, enquanto os juros pagos diminuem, o valor amortizado aumenta. Ou seja, no início, uma grande parte do valor pago refere-se apenas a juros da operação. À medida que o saldo devedor cai, esse encargo também vai diminuindo.
Para entender como isso acontece, imagine um financiamento de um imóvel no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais) com pagamento em 36 meses, com juros de 1% ao mês. Durante todo o período da operação, a parcela será de R$ 3.321,43. No primeiro mês esse valor será formado por R$ 1.000 de juros (1% de R$ 100.000) e R$ 2.321,41 de amortização da dívida.
No mês seguinte, os juros incidirão sobre o total emprestado (R$ 100.000), menos o valor que já foi amortizado (R$2.321,41). Ou seja, 1% sobre o saldo devedor de R$ 97.678,59. A parcela de R$ 3.321,43 será formada por R$ 976,78 de juros e R$ 2.344,65 de amortização da dívida.
Porém, no Brasil, a tabela Price teve que ser adequada à nossa realidade financeira, principalmente devido à inflação. Assim, o saldo devedor passou a ser reajustado pela Taxa Referencial (TR). Como a taxa de juros incide sobre esse saldo, as parcelas deixaram de ser fixas.
O que mais atrai quem opta pela tabela Price é o valor inicial das parcelas, que é menor do que no sistema SAC.
Com o ajuste do saldo devedor, as prestações calculadas pela Tabela Price poderão comprometer uma parcela cada vez maior de sua renda. Por isso, esse sistema é mais indicado para aquelas pessoas que, com certeza, terão reajustes em seus rendimentos superiores à inflação.
Além disso, é recomendável tentar quitar o financiamento mais rapidamente realizando pagamentos eventuais que reduzam o saldo devedor. Do contrário, será o sistema de financiamento cujo valor total pago será mais elevado, considerando amortização e juros.
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O SAC é hoje o sistema de financiamento de imóveis mais utilizado pelo mercado.
No Sistema de Amortização Constante (SAC), a prestação inicial é superior à da tabela Price, mas vai caindo mês a mês. No SAC, a parte da parcela que amortiza o empréstimo é constante e o valor dos juros vai diminuindo. É justamente por amortizar o saldo devedor mais rapidamente no início que esse sistema permite a redução das prestações.
Usando o mesmo valor do exemplo anterior: em um financiamento de R$ 100.000, em 36 meses por meio do SAC, com juros de 12% ao ano, a primeira parcela seria de R$ 3.726,66, sendo R$ 948 de juros, e a última de 2.804,14 (R$ 26,36 de juros).
Embora tenha parcelas mais altas no início, o sistema SAC não causará muito impacto no seu orçamento ao longo dos anos caso sua renda não acompanhe a inflação. Lembre-se de que as prestações são decrescentes e à medida que for possível realizar pagamentos extras, o valor das parcelas poderá reduzir mais rapidamente.
É importante avaliar com cuidado o peso das primeiras parcelas em suas finanças. Especialistas recomendam que não se comprometa mais do que 30% da sua renda com o financiamento.
Agora que você já conhece os principais modelos de financiamento imobiliário disponíveis, é hora de analisar qual o mais adequado ao seu orçamento. A palavra-chave, neste momento é planejamento.
Uma excelente alternativa para viabilizar a aquisição do seu imóvel, o financiamento é um compromisso que vai estar presente em sua vida por vários anos. Por isso, é importante avaliar muito bem ante de dar esse importante passo. Utilize os simuladores que os bancos oferecem, aproveite suas reservas — como o FGTS — para reduzir o valor a ser financiado e planeje seu futuro financeiro. Assim você se protege contra surpresas desagradáveis.
Gostou das informações sobre os tipos de financiamento imobiliário? Tem outras dúvidas? Então, compartilhe nos comentários!