É princípio fundamental inerente ao direito de propriedade (Código Civil, art. 524), que somente pode ser objeto de alienação o imóvel que pertença ao vendedor. Assim também ocorre na cessão do uso ou da posse de bem imóvel, em que esta cessão apenas será válida se realizada pelo legítimo possuidor. Consiste a evicção, precisamente, na obrigação do alienante ou do cedente de indenizar o adquirente caso o imóvel vendido seja, realmente, de propriedade de terceiro. Nesse sentido, estabelece o art. 1.107 do Código Civil que "nos contratos onerosos, pelos quais se transfere o domínio, posse ou uso, será obrigado o alienante a resguardar o adquirente dos riscos da evicção".
Se alguém vende o que não é seu, tem o dever de indenizar o adquirente, na medida em que o legítimo proprietário tem o direito de recuperar o imóvel. Esse o exato sentido do instituto da garantia contra a evicção. Nessa relação jurídica, são três as partes presentes: a) o vendedor ou alienante do imóvel, que não é legítimo titular da sua propriedade; b) o adquirente ou comprador de boa-fé, que é chamado também de evicto; c) o terceiro proprietário do imóvel, que tem o direito de reaver o seu bem "do poder de quem quer que injustamente o possua" (Código Civil, art. 524).
Ocorrendo a evicção, o adquirente ou evicto tem direito à restituição integral do preço pago para a compra do imóvel, valor este acrescido, se for o caso, da indenização dos frutos que tiver sido obrigado a restituir, das despesas dos contratos e dos prejuízos que diretamente resultarem da evicção, além das custas judiciais (Código Civil, art. 1.109). A jurisprudência mais recente do Superior Tribunal de Justiça tem interpretado essa norma destinada ao cálculo da indenização de um modo mais amplo, entendendo que "Perdida a propriedade do bem, o evicto há de ser indenizado com importância que lhe propicie adquirir outro equivalente. Não constitui reparação completa a simples devolução do que foi pago, ainda que com correção monetária." (STJ, 3ª Turma, RESP 248.423-MG, Relator Min. Eduardo Ribeiro, julgado em 27.04.2000). Com relação às benfeitorias erigidas no imóvel pelo adquirente de boa-fé, a jurisprudência também orienta-se no sentido de que "O evicto há de ser indenizado amplamente, inclusive por construções que tenha erigido no imóvel. A expressão "benfeitorias", contida no artigo 1.112 do Código Civil, há de ser entendida como compreendendo acessões" (STJ, 3ª Turma, RESP 139.178-RJ, Relator Min. Eduardo Ribeiro, julgado em 01.10.1998).
Para reduzir os riscos da evicção é que, na celebração das escrituras públicas de compra e venda de imóvel, a Lei Federal nº 7.433/86, obriga que o vendedor apresente, antes de mais nada, a certidão comprobatória de propriedade e de inexistência de ônus expedida pelo cartório de imóveis competente. O adquirente somente poderá ter certeza da legitimidade do alienante como proprietário do imóvel se na certidão atualizada constar o seu nome e qualificação como titular do domínio. Todavia, não poderá o adquirente demandar pela evicção se sabia que o imóvel pertencia a terceiro, ou era objeto de litígio em que esteja sendo discutida a propriedade sobre o mesmo (Código Civil, art. 1.117). Nesses casos, o adquirente, assumindo os riscos inerentes a coisa litigiosa, não terá direito a reclamar o preço pago ou qualquer indenização.