Carteira de fundos imobiliários de fevereiro - Apex Partners
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Carteira de fundos imobiliários de fevereiro
A Apex Partners divulga mensalmente um resumo das teses e dos fundamentos por trás da carteira recomendada de fundos imobiliários do BTG Pactual. A carteira apresenta um dividend yield anualizado de 6,8% e um dividend yield para os próximos 12 meses de 6,5%.
Além disso, em janeiro, a carteira recomendada de FIIs apresentou alta de 1,10%, superior à variação do IFIX, que registrou alta de 0,32%.
O BTG acredita que há perspectivas positivas para o mercado imobiliário, apesar do cenário desafiador de curto prazo, uma vez que as taxas de juros estão em seu menor patamar histórico, tornando o investimento em fundos imobiliários atrativo.
No curto prazo, a crise afetou principalmente a distribuição de proventos, graças a uma menor atividade da economia. Mas, dada a precificação atual dos ativos, é uma boa oportunidade para a compra de fundos de qualidade por um preço abaixo do valor patrimonial. De maneira geral, entende-se que o setor imobiliário tende a apresentar uma boa performance nos próximos anos.
O RBRR11 caiu 0,51% em janeiro. A gestão do fundo, RBR Asset Management, fez webcast de resultados em que divulgou o guidance de seus resultados para o 1° semestre de 2021, que deverá ficar entre R$ 0,55 e R$ 0,65 por cota. Ou seja, o equivalente a um dividend yield anualizado atrativo de 7,7%.
O fundo vendeu os CRIs Havan, Helbor 2 e Helbor S110, com um ganho de capital de R$ 0,01 por cota. Ainda, alocou R$ 17 milhões nos CRIs GPA TRX e CRI Helbor II (IPCA +5,75% ao ano e CDI + 1,5% ao ano) para compor seu book de operações táticas. Além disso, o fundo anunciou a alocação de R$ 10 milhões em uma CRI de risco GPA, com remuneração de IPCA+5,60% ao ano e lojas alugadas ao grupo GPA como garantia. Assim, o caixa do fundo foi para ~7% de seu patrimônio líquido.
O BTCR11 caiu 0,94% no mês. O fundo anunciou movimentações em sua carteira de recebíveis, com a liquidação de duas novas operações, onde foram alocados R$ 10,6 milhões em um CRI com remuneração de IPCA + 5,3% ao ano e R$ 20,1 milhões em um CRI com remuneração de IPCA + 5,6% ao ano.
Ambas as operações possuem como lastro contratos de locação de lojas do Grupo Pão de Açúcar e possuem alienação fiduciária de três imóveis. Ainda, houve o resgate antecipado do CRI WTC (R$ 11,6 milhões a uma taxa de IGP-M + 7,5% ao ano), e do CRI Even (R$ 11,4 milhões a uma taxa de CDI + 1,5% ao ano).
Por fim, vendeu R$ 13 milhões do CRI Helbor, operação que possuía uma remuneração de CDI + 1,7% ao ano. Os movimentos elevaram o caixa do fundo para ~5% de seu PL. O BTCR11 atingiu um patamar de alocação adequado e tem realizado a reciclagem de seus ativos com diligência e foco na melhor relação risco vs. retorno. O fundo negocia abaixo de seu valor patrimonial (desconto de 8,6%).
O KNCR11 teve alta de 2,54% em janeiro. O fundo alocou ~R$ 60 milhões em duas novas operações: (i) CRI Edifício iTower, operação lastreada a um imóvel de perfil corporativo localizado em São Paulo (SP), onde foram investidos R$ 40,5 milhões a uma taxa de remuneração de CDI + 2,50% ao ano; e (ii) CRI Shopping Paralela (BA), onde foram investidos R$ 20 milhões a uma taxa de CDI + 3,65% ao ano.
Ambas as operações contam como garantia a alienação fiduciária das frações de seus imóveis e a cessão fiduciária de seus recebíveis. Adicionalmente, o fundo vendeu parte de sua posição no CRI BR Malls e no CRI Petrobras, impactando positivamente o resultado do fundo em R$ 0,19 por cota no mês de dezembro.
O CPTS11 encerrou o mês com retorno negativo de 1,11%. Após um ano de transformações em seu portfólio, o fundo segue com sua estratégia de alocar recursos em operações high grade e que possibilitem uma relação risco vs. retorno atrativa. O fundo alocou R$ 300 milhões em CRIs atrelados a empresas de grande porte como Petrobras, BR Malls e Grupo Pão de Açúcar.
As cotas de FIIs compõem cerca de 35% do portfólio. O fundo segue se beneficiando pela alta dos índices de inflação (IPCA e IGP-M), com ganho caixa de R$ 3,9 milhões oriundos de atualizações monetárias. O fundo vendeu o CRI Petrobras, que gerou ganhos ao ser vendido abaixo do valor de aquisição.
Em dezembro, houve ganho de capital de R$ 3,7 milhões nessas operações, além de ter efetuado R$ 252 milhões em compras de novos CRIs a um spread médio de aquisição de 5,07%. A gestão acredita que algumas posições na carteira de FIIs já começam a se aproximar de seus valores justos, o que pode representar ganho de capital de R$ 21 milhões nos próximos meses, segundo cálculos da gestão.
O XPLG11 caiu 1,70% no mês. Em janeiro, foram captados cerca de R$ 720 milhões na 5ª emissão de cotas, através da subscrição de 6,3 milhões de cotas, sendo que a gestão já se movimenta para alocar os recursos captados. O fundo anunciou o pagamento da quarta e última tranche do ativo em desenvolvimento Especulativo Cajamar (SP), no valor de R$ 85 milhões, garantindo assim o recebimento de um prêmio de locação mensal equivalente à taxa de 9,35% ao ano sobre o montante desembolsado.
O fundo ainda anunciou a assinatura de uma Carta de Intenções visando a aquisição de 50% do Condomínio TIMs, imóvel localizado em Serra (ES), que conta com uma ABL de 99 mil m². Por fim, a gestão anunciou o recebimento de parte dos aluguéis diferidos durante os momentos mais críticos da pandemia, além de ter resolvido com um de seus locatários a única inadimplência em aberto.
O BTLG11 registrou alta de 1,85% durante o mês. Em seu último relatório gerencial, o fundo ressaltou que o prêmio de locação do ativo em construção em São Bernardo do Campo (SP) já tem sido recebido, impactando em R$ 0,12 por cota sua receita mensal. Por fim, o fundo possui cerca de R$ 85 milhões em alocação.
O HSLG11 apresentou a maior alta da carteira, de 5,57% em janeiro. Em seu primeiro relatório gerencial, a gestão informou a conclusão do pré-pagamento das dívidas atreladas aos ativos com os recursos captados em sua 4ª emissão de cotas.
Sendo assim, a expectativa da gestão é entregar o valor próximo a R$ 0,58 por cota, acima do que o mercado logístico negocia de 5,9% ao ano. A gestão ressalta que há conversas em andamento visando a ocupação de uma área de 14 mil m² do Galpão Itapevi (SP), o que não irá impactar os rendimentos do fundo uma vez que a área possui atualmente uma renda mínima garantida negociada na compra.
Fundos hibridos
O RBRP11 subiu 3,45% no mês. Em janeiro, a gestora realizou um webcast de resultados, em que afirmou que a estratégia do fundo passou a ser a aquisição de cotas de Fundos Imobiliários de lajes corporativas que se encontravam depreciados em detrimento da estratégia de investimento direto em ativos de tijolo.
A gestão ainda destacou sua intenção em alocar parte de seus recursos em ativos de desenvolvimento (limitado a 10% do PL). O segmento apresenta grandes oportunidades, podendo alcançar o patamar de ~12% ao ano.
Os cotistas obtiveram a distribuição equivalente a um dividend yield de 7,1% em 2020, calculado sobre o valor de emissão de sua 4ª oferta pública. Por fim, o fundo anunciou a aprovação de sua 5ª emissão de cotas (ICVM 400), com o objetivo de captar R$ 350 milhões através da emissão de 4 milhões de cotas ao preço de R$ 88,27 por cota.
O BTG recomendou a compra de SARE11. O fundo tem o objetivo de investir em ativos de tijolo de diferentes segmentos, com destaque para lajes corporativas e galpões logísticos. Recentemente foi encerrada a segunda emissão de cotas do fundo (ICVM 476), captando aproximadamente R$ 176 milhões. Há o objetivo de adquirir 75% no WT Morumbi ala B – escritório de altíssimo padrão (classificado como AAA), na região da Chucri Zaidan. Aproximadamente 57% será pago com equity (R$ 395,5 milhões) e o restante (~43%) em dívidas de médio prazo. O empreendimento está 100% locado para 14 locatários e foi negociada uma Renda Mínima Garantida com o vendedor pelo prazo de 24 meses equivalente a 7,0% ao ano.
Com a aquisição, o fundo terá uma carteira formada por três ativos (duas lajes corporativas e um galpão logístico), todos localizados em São Paulo. O fundo negocia com desconto de 4% sobre o valor patrimonial, e o BTG estima um dividend yield atrativo de 7,7% para 2021.
O BRCR11 subiu 1,86% em janeiro. O fundo anunciou a locação de 427 m² do Edifício Montreal (RJ) para uma empresa do ramo de tecnologia pelo prazo de 6 anos, ajudando a reduzir para 2% a vacância dos imóveis do fundo no RJ.
Já em relação ao estado de São Paulo, o fundo recebeu três notificações visando a desocupação antecipada equivalente a três andares no Edifício Eldorado (SP). Houve, ainda, desocupação parcial no Edifício Diamond Tower (SP) e uma desocupação já programada no Edifício Eldorado (SP), elevando a vacância física do fundo para 18,1% (ante 16,9%), mas mantendo a vacância financeira em 7,8%.
Por fim, nos próximos três meses cerca de 32,3% dos contratos de locação deverão ser reajustados pela inflação, e 4% deles entrarão em processo de renovação. Como o fundo conta com 77,2% de seus contratos atrelados à variação do IGP-M, nossa perspectiva é que estes reajustes impactem positivamente na distribuição de proventos nos próximos meses.
O RCRN11 encerrou o mês com alta de 1,57%. Em janeiro, o fundo foi notificado pelo Banco Votorantim, informando a sua intenção de desocupar antecipadamente 892 m² do Edifício Continental Square Faria Lima (SP). A locatária deverá desocupar o imóvel até o dia 8 de fevereiro, além de efetuar o pagamento de multa rescisória no valor de 2 aluguéis.
Com a desocupação, estima-se um impacto negativo de R$ 0,03 por cota nos rendimentos. O fundo divulgou seu relatório anual de metas e de acompanhamento dos investimentos, onde foram abordados os principais acontecimentos do ano de 2020, o cumprimento das metas de rentabilidade estabelecidos nas últimas emissões de cotas, os desinvestimentos e as recentes aquisições, além das movimentações realizadas pela gestão visando a locação de seus espaços vagos.
O HGRE11 fechou o mês com queda de 3,86%. Em janeiro, firmou a escritura referente à aquisição adicional das unidades 41 e 62 do Subcondomínio One Berrini Corporate (SP). As unidades foram adquiridas por R$ 36,2 milhões. Com a aquisição, a participação do fundo no ativo passou de 26,6% para 33,1%.
Em relação à ocupação, um espaço se encontra locado para a Fiat Automóveis até março de 2024, enquanto o segundo se encontra vago. Ademais, a gestão divulgou suas perspectivas para o ano de 2021, enxergando um cenário de recuperação para o mercado de lajes corporativas em São Paulo, mesmo que o primeiro semestre se apresente desafiador.
Aproximadamente 3/4 da vacância do fundo estão atrelados aos ativos Paulista Star (SP) e Torre Martiniano (SP), que, segundo a gestão, tendem a se beneficiar com a retomada gradual da economia porque ambos são ativos de qualidade e estão localizados na região da Avenida Paulista, que apresenta alta liquidez e deverá se beneficiar do movimento de retomada ocasionada pela imunização.