Patrimóvel News: Brasil destoa de outros países ao permitir distrato de imóveis, mostra estudo.
As informações constam em estudo produzido pelo analista de construção civil do banco BTG Pactual, Gustavo Cambaúva. "Do ponto de vista regulatório, o Brasil está a quilômetros de distância de outros países", descreve o analista no relatório, ao qual o Broadcast teve acesso.
"Uma análise das diferenças em relação a outros países mostra que a decisão judicial no Brasil sobre cancelamentos é incerta e muito mais pró-consumidor", descreve Cambaúva.
Vale ponderar, no entanto, que o mercado imobiliário tem particularidades em cada País. No Brasil, por exemplo, a duração da obra gira em torno de 18 a 36 meses, enquanto outros países têm ciclo mais curto, o que ameniza imprevistos financeiros que geram os distratos - como perda de emprego ou elevação das taxas de juros do financiamento bancário.
Regulamentação - Empresários, membros do governo e representantes dos consumidores têm discutido a criação de regras para os distratos, mas não há consenso sobre o assunto. Três reuniões já foram feitas neste ano, mas ainda sem desfecho, e não há novo encontro marcado.
Distorções - O advogado Carlos Ferrari, do escritório NF&BC, pondera que os contratos no Brasil são originalmente irrevogáveis e irretratáveis. Entretanto, o judiciário brasileiro se aproximou das decisões que buscam resguardar o lado considerado hipossuficiente nas relações - no caso da compra do imóvel, trata-se do consumidor.
Durante o boom do mercado, entre oito a dez anos atrás, surgiram os primeiros casos de distratos. Na ocasião, as empresas tinham grande facilidade na revenda, além de lucrarem com a forte valorização das moradias, o que contribuiu para a inclinação pró-consumidor do judiciário, avalia Ferrari. "Esse efeito gerou uma jurisprudência que foi criada aos poucos e passou desavisada", observa. "Quando o mercado inverteu, isso se mostrou danoso aos incorporadores e tomou um volume desproporcional".
Em 2016, 40,9 mil unidades tiveram as vendas canceladas até novembro, o equivalente a 44% das vendas totais no período, segundo a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). O vice-presidente da entidade, Claudio Carvalho, avalia que a ausência de regras alimenta um clima de insegurança jurídica e prolonga os danos financeiros para os incorporadores, criando um risco para todos os envolvidos na cadeia. "Do jeito como está, o mercado corre um risco sistêmico. As empresas não vão aguentar", alerta.
O especialista em mercado imobiliário Alberto Mattos, do escritório Penachio, Moroni Câmara, Mattos e Fittipaldi (PMMJ), também entende que há uma postura pró-consumidor da judiciário, onerando as empresas. "A quebra da expectativa de fluxo financeiro durante a obra aliada à necessidade de devolução dos valores ao cliente, corrigido e com juros, compromete o planejamento das empresas".
Mattos acrescenta que a devolução de recursos já usados na obra colocam em risco a continuidade do projeto. "A consequência é que estes custos e riscos serão repassados aos próprios consumidores no próximo ciclo de desenvolvimento de um projeto, encarecendo ainda mais a compra de um imóvel", complementa.
Já na visão de Marcelo Tapai, advogado especialista em direitos do consumidor, o modelo de incorporação no País é favorável às empresas, uma vez que boa parte das obras é feita com recursos obtidos junto aos compradores das unidades na planta. "O risco é todo do consumidor, pois se não pagar as parcelas da obra, não efetiva a compra e ainda perde parte do dinheiro 'emprestado' para a empresa", afirma. "O incorporador é responsável por levantar os recursos, então deve assumir os riscos do distrato".