Valorização dos imóveis pede atenção redobrada
A alta do preço dos imóveis nas principais capitais do país aumenta a preocupação do investidor com os ativos reais da família (casas, prédios, salas comerciais). Qual a hora exata de vender? Ou de alterar o perfil do bem? A valorização do mercado imobiliário também chama a atenção do mesmo investidor para os fundos de investimentos imobiliários (FII) e para os certificados de recebíveis imobiliários (CRIs). Do total de R$ 413 bilhões dos clientes do segmento private dos bancos, pelo menos R$ 3,2 bilhões estão aplicados em fundos de investimentos imobiliários (FII), menos de 1% do total, segundo dados da Anbima, representante das instituições que atuam nos mercados financeiro e de capitais.
De janeiro ao final de agosto, os produtos atrelados ao CDI tiveram rendimento médio de 6,49%, já descontados os 15% de imposto de renda (IR) sobre os rendimentos. No mesmo período, os 35 fundos imobiliários que investem em empreendimentos de locação, listados na bolsa, registraram rentabilidade de 6,77%. Não incide imposto de renda sobre as distribuições do fundo imobiliário pagas aos cotistas (pessoas físicas) desde 2005. Isso faz toda a diferença. O levantamento feito pela empresa "Fundo Imobiliário Consultoria" não considerou vendas de cotas dos fundos no período do cálculo.
"Mesmo com a vantagem tributária, há um percentual pequeno de cotas dos FII na carteira dos investidores private. Como muitos clientes já têm propriedades reais, antes de aplicar mais em fundos imobiliários, estão preocupados com a reorganização do patrimônio, querem saber se a vocação do prédio em determinado local é comercial ou residencial ou se deve ser vendido com a valorização dos imóveis", explica o responsável pela área de global wealth solutions do Itaú Private Banking, Charles Nogueira Ferraz.
Para ajudar os clientes em suas dúvidas, foi montada uma estrutura dentro da área de private, com especialistas em patrimônio imobiliários para orientar os clientes na renegociação, locação ou até venda de imóveis.
Na prática, nenhum banco consegue saber a quantidade de imóveis, em ativos reais, que integra o patrimônio dos clientes. "Uma pesquisa internacional, feita em 2009, apontava que a média global de imóveis reais na carteira dos clientes representava 18%. Há evidências de que o investidor latino-americano tem uma parcela maior do que a média global", explica Charles Nogueira Ferraz. Outros arriscam a dizer que 50% do patrimônio do brasileiro está nesses ativos reais.
"O fundo imobiliário é o veículo para o cliente ter posições no mercado imobiliário dentro do mercado financeiro. Por enquanto, é uma posição pequena, inferior a 1% do total consolidado da indústria de private banking", diz a diretora de aconselhamento e gestão do HSBC Private Banking, Andréa Moufarrege. "Também há cerca de R$ 3 bilhões investidos em CRIs, menos de 1% do total de R$ 413 bilhões ", completa a diretora.
Segundo o diretor do Bradesco Private, João Albino Winkelmann, cada vez mais, os clientes perguntam sobre os CRIs e sobre os fundos imobiliários.
Para os produtos de longo prazo, com baixa liquidez, a recomendação do Bradesco Private aos clientes é que invistam, no máximo, 5% em ativos atrelados ao mercado imobiliário, sempre pensando na composição total da carteira com renda variável, renda fixa, private equities, entre outros, para diversificação.
Há os fundos imobiliários que investem em empreendimentos (shoppings, salas comerciais, hotéis, hospitais, galpões logísticos etc) de locação para gerar renda permanente aos cotistas. São os fundos de renda, sem prazo de encerramento.
Mensalmente, são feitas distribuições aos cotistas, isentas de imposto de renda.
O Banco Votorantim tem cinco fundos imobiliários estruturados. Em três deles, os recursos estão investidos em empreendimentos de locação. Outros dois fundos têm a carteira composta por CRIs. "Quase 99% da carteira de clientes dos fundos imobiliários é composta por segmento private", afirma o superintendente de produtos do banco, Reinaldo Lacerda.
Segundo Lacerda, a atração pela rentabilidade dos fundos imobiliários tende a aumentar. "O crescimento do país nos próximos anos e o aumento da renda da população continuarão aquecendo o mercado imobiliário", afirma o diretor do Banco Votorantim.