A declaração de imóveis no Imposto de Renda não é algo optativo. Nos últimos anos, contribuintes que omitem informações nesse sentido vêm sendo penalizados. Contratos de compra e venda de imóveis são todos submetidos à Receita Federal por outras vias, o que permite que inconsistências sejam identificadas com facilidade. Seja um imóvel para moradia ou para investimento, há necessidade de declaração. Mas como declarar imóvel no IPRF?
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A verdade é que qualquer imóvel e qualquer operação imobiliária precisam ser declarados no IR. Compra, venda, financiamentos, doações e posse. Neste último caso, geralmente são fixados valores mínimos que obrigam a declaração – em 2017, imóveis em posse com valores acima de R$ 300 mil precisaram ser obrigatoriamente declarados.
Os imóveis são declarados na aba "Bens e Direitos". De acordo com o tipo de imóvel em posse, há códigos específicos:
Apartamentos são declarados sob o código 11
Casas são declaradas sob o código 12
Terrenos são declarados sob o código 13
Salas e conjuntos comerciais usam o código 15
Obras e construções o código 16
Lojas são declaradas sob o código 18
Há outros códigos, menos utilizados em declarações de pessoas físicas. Caso o contribuinte possua galpões, prédios comerciais ou residenciais e outros bens imobiliários, precisa declará-los em códigos diferentes.
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O valor a ser declarado é sempre o efetivamente pago durante o ano ao qual se refere a declaração. Assim sendo, na declaração de 2018 são declarados valores pagos pelos imóveis em 2017. Os valores pagos devem incluir juros de financiamentos, taxas de corretagens e comissões pagas na compra do imóvel e também o valor do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
O valor de aquisição, e não o venal, é sempre o valor a ser declarado. Não atualizam-se preços conforme valorizações de mercado ou índices de inflação. Entretanto, obras de melhoria podem ser declaradas, para ampliar o valor do bem: mas nesse caso, esses valores precisam ser submetidos com o código 17, de "Benfeitorias".
Para imóveis quitados, o valor do bem deve ser apenas repetido nos anos posteriores. Para financiamentos, a cada novo ano declara-se apenas o valor total já pago pelo imóvel, até que seja quitado o montante total.
Imóveis com mais de um proprietário
Imóveis que tenham como proprietários mais de uma pessoa, ou em posse de casais unidos pelo regime de separação total de bens precisam ser declarados por todos os detentores do imóvel. Entretanto, cada um deles deve declarar apenas os valores pagos proporcionalmente à sua participação no imóvel.
Para casais ou dois proprietários, por exemplo, cada um declara metade do valor do bem.
Para casais em regime de comunhão parcial ou total de bens, no entanto, ambos devem declarar individualmente o valor total do bem.
Aqueles que recebem um imóvel doado devem informar a transação na seção de "Bens e Direitos". Ali, além de valores, devem constar os dados do doador (nome e CPF) no campo "Discriminação".
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A venda de um imóvel com ganhos de capital pode levar à incidência do IR, uma vez que lucros são auferidos na operação. Assim como ocorre em investimentos, os ganhos são submetidos ao IR conforme a tabela incidente sobre lucros. Contudo, há exceções para as quais o imposto não se aplica – levando à isenção:
Se um imóvel é comprado em até seis meses após a venda, não há incidência do imposto. A operação pode envolver qualquer valor, mas esse tipo de operação somente pode ser realizada de forma isenta uma vez a cada cinco anos.
Um único imóvel residencial de valor de venda até R$ 440 mil fica isento de imposto. Entretanto, precisa ser imóvel único e o proprietário não pode ter vendido outros imóveis nos cinco anos anteriores.
Imóveis comprados antes de 1969 também são isentos do imposto, mesmo havendo ganhos de capital.
Para os imóveis adquiridos entre 1970 e 1988, não há isenção, mas o contribuinte pode ganhar descontos proporcionais sobre os ganhos de capital. Para aqueles imóveis adquiridos em 1970, há 95% de desconto sobre a alíquota incidente sobre os ganhos. Para os comprados em 1971, 90% de desconto, descendo mais cinco pontos percentuais por ano, até chegar a 5% de desconto para imóveis comprados em 1988.