A disputa travada no Judiciário sobre a base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis ("ITBI"), no município de São Paulo, tem atraído a atenção dos agentes participantes do mercado imobiliário, uma vez que seu resultado pode representar um significativo estímulo ao setor.
A discussão levada à Justiça reside em saber se a base de cálculo do ITBI pode corresponder ao valor venal de referência ("VVR"), divulgado pela Prefeitura de São Paulo, ao invés do valor real da transação imobiliária. A disputa não é nova e decorre da previsão contida na legislação paulistana de que a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao maior valor verificado entre ambos (diga-se, o VVR é diferente do valor venal utilizado para cálculo do IPTU).
Foi com a crise do setor imobiliário na última década que a discussão tornou-se de suma importância. Isso porque, com a queda geral dos preços dos imóveis em São Paulo/SP, o VVR tem ficado bem acima do valor real das transações, fazendo com que muitas vezes o valor do ITBI se distancie sobremaneira da realidade da operação.
Imagine-se um cenário hipotético: um imóvel cujo valor de mercado em 2007 correspondia a R$ 1 milhão e que, naquela época, o VVR eram os mesmos R$ 1 milhão. Em 2017, porém, o proprietário deste imóvel conseguiria negociá-lo por apenas R$ 500 mil, sendo que o VVR não acompanhou essa variação. Note-se que nesta situação hipotética (porém, factível) o valor do ITBI teria se tornado muito maior proporcionalmente se comparado ao valor da transação em si.
Sob o ponto de vista negocial, a consequência da utilização do VVR é que o valor total da operação imobiliária fica maior, desestimulando o negócio e, pois, atuando negativamente para o crescimento desse importante setor da economia. Do ponto de vista jurídico tributário, a utilização do VVR distancia-se da realidade da operação de venda do imóvel, que é a hipótese tributária de incidência do ITBI e da qual a sua base de cálculo não poderia se distanciar, sendo por isso ilegal e inconstitucional.
Instado a se manifestar em diversas oportunidades, o Tribunal de Justiça de São Paulo tem pacificado o entendimento de que nessas ocasiões a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor real da transação, não podendo se distanciar dessa realidade. Além de promover a justiça, o posicionamento formado pelo Tribunal de Justiça acaba por contribuir para a recuperação desse importante setor da economia, ainda que esta não seja uma função precípua do Poder Judiciário.
Por essas razões, todos aqueles que se sentirem prejudicados, ainda nos dias de hoje, pelas regras aplicadas pela Prefeitura de São Paulo na apuração do ITBI devem procurar a Justiça a fim de valer os seus direitos.