Fundo vs Crowdfunding Imobiliário: comparativo completo | Glebba
Vivian Cristine Voigt
Advogada atuante nas áreas cível e previdenciário, pós graduanda em Direito Público pela ESMAFE/RS. Dedica o tempo livre para aprofundar seu conhecimento no mercado financeiro.
O crowdfunding de investimento foi criado nos Estados Unidos por volta de 1885, mas chegou no Brasil apenas em julho/2017. De maneira simples, podemos definir o crowdfunding de investimento como uma modalidade de investimento coletivo que como qualquer outro, visa o lucro.
Já os fundos imobiliários (FIIs) foram instituídos no Brasil por meio da Lei n. 8.668 no ano de 1993. Na época era uma alternativa barata para diversificar o investimento em imóveis sem efetivamente comprar um imóvel e passar por todos os trâmites administrativos.
Afinal, quais as diferenças entre os fundos imobiliários e o crowdfunding imobiliário?
Já o crowdfunding de investimento é mais simples. Basta o investidor possuir uma conta em uma plataforma homologada na Comissão de Valores Mobiliários por meio da Instrução da CVM N. 588 – como a Glebba Investimentos – e em seguida realizar o aporte no valor desejado por meio de transferência via TED ou DOC, ou boleto.
Efetivado o aporte, é firmado contrato de mútuo, que é um instrumento que constitui título de dívida, onde o investidor terá conferido o direito de receber o valor investido mais a rentabilidade no prazo estipulado. Essa rentabilidade pode estar atrelada ao Valor Geral de Vendas (VGV), a Área Bruta Locável (ABL) ou outro índice. O investidor terá acesso à todas as informações para análise prévia.
Considerando tratar-se de uma oferta pública regulamentada pela ICVM n. 400, porém neste caso é dispensada de análise prévia da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), ainda assim existe a obrigação da plataforma para disponibilizar informações essenciais ao público.
Há diversos tipos diferentes de fundos imobiliários e de acordo com a estratégia de cada um, existem riscos que são inerentes a apenas um ou dois tipos de fundos. Para abordar todos os riscos do investimento em fundos imobiliários seria necessário um artigo inteiro dedicado ao assunto.
Ainda assim é possível citar um risco que engloba todos os tipos de fundos imobiliários, a má gestão. Um fundo mal gerido é extremamente nocivo aos investidores, o que pode resultar na insustentabilidade do fundo e da perda do valor de mercado.
Dentre os riscos do crowdfunding imobiliário, podem ser citados a velocidade das vendas, o faturamento e o valor do metro quadrado vendido. Observe que estes são riscos relacionados ao mercado.
Vale destacar que antes de iniciar a captação de recursos, a Glebba Investimentos realiza um estudo que leva em conta a análise mercadológica e jurídica, a viabilidade financeira, a regularidade e a contabilidade do empreendimento, dentre outros fatores.
Todo esse processo é feito por uma equipe composta de profissionais qualificados e comprometidos a disponibilizar apenas os melhores projetos aos investidores. Portanto, ainda que existam os riscos de mercado anteriormente citados, os estudos prévios minimizam significativamente as chances de se concretizarem.
Já a aquisição de cotas do fundo imobiliário possui um custo mais alto. De início há o custo da própria operação que é cobrada pela corretora.
Adquiridas as cotas, o fundo irá uma taxa de administração que pode variar entre 0,25% a 2% ao ano. Além disso, muitos fundos cobram taxa de performance caso a rentabilidade ultrapasse o benchmark.
Para começar a investir em crowdfunding imobiliário o único custo é o da transferência bancária do aporte.
No final, o investidor receberá em sua conta o valor investido, acrescido dos rendimentos, já descontado o imposto de renda. Basta declará-lo para a Receita Federal.
Para avaliar a rentabilidade dos fundos imobiliários é levado em conta a valorização das cotas adquiridas e os dividendos recebidos. A rentabilidade mensal é calculada pela adição do dividend yield a valorização da cota.
De todo modo, a rentabilidade será diretamente influenciada pela administração do fundo que deve ser feita de modo responsável para que se mantenha sustentável e o mais importante, rentável a longo prazo.
Em contrapartida, a rentabilidade do crowdfunding imobiliário é previamente projetada de acordo com o estudo do projeto levando em conta todos os fatores mencionados nos tópicos anteriores. Por este motivo, no final do projeto a rentabilidade se aproxima consideravelmente da projeção realizada.
Cada produto possui suas peculiaridades e cabe ao investidor avaliar, de acordo com a estratégia traçada, se vale ou não a pena agregar o investimento à sua carteira.
Abaixo deixamos um resumo do comparativo
Crowdfunding imobiliário Fundos imobiliários
Forma de investimento Basta efetivar o aporte do valor a ser investido diretamente na conta aberta por uma plataforma homologada pela CVM. Necessário possuir conta em uma corretora de valores e adquirir as cotas via home broker.
Custos Valor da transferência bancária do aporte e desconto do imposto de renda sobre o valor dos rendimentos. Valor da transação cobrado pela corretora. Taxa de administração. Taxa de performance. Imposto de renda sobre o lucro líquido na venda das cotas.
Riscos Velocidade das vendas. Faturamento. Valor do metro quadrado vendido. Em geral a má gestão. Há outros riscos que são inerentes a apenas determinados tipos de fundos imobiliários.
Rentabilidade Rentabilidade projetada atrelada ao Valor Geral de Vendas, Área Bruta Locável ou outro índice. Rentabilidade mensal e valorização das cotas.
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