Os queridinhos e odiados aplicativos de locação – Revista Área Comum
05/09/2019 Revista Area ComumLeave a Comment on Os queridinhos e odiados aplicativos de locação
Os populares aplicativos de locação de imóveis têm se tornado alvo de polêmica em condomínios. Ainda sem uma legislação clara, há quem seja extremamente contra a disponibilização do serviço e aqueles que acreditam que o direito à propriedade – e a destinação que se queira dar a ela – deva prevalecer.
Antes de mais nada, é importante ter em mente que locações via Airbnb ou Booking.com, por exemplo, são reguladas pela Lei 11.771/2008, que trata de hospedagens para turismo. Isto significa que a modalidade tem conotação comercial, e não residencial, argumento que embasa boa parte das críticas dos que são contrários à prática.
"Hoje tramita no Congresso Projeto de Lei que diz que a locação por plataformas digitais deve constar expressamente na convenção do condomínio para que ela seja permitida. O projeto está para ser votado. Por enquanto, os tribunais adaptam cada um uma postura, via de regra proibindo o uso do imóvel para este fim", explica o advogado especialista em direito imobiliário e condominial Rodrigo Karpat.
A discussão acerca da proibição ou da permissão do modelo de locação está longe de ser rasa. Enquanto a Justiça não tem uma resposta precisa, especialistas contrapõem suas visões quanto à problemática. Alguns advogados acreditam que decisão tomada em assembleia pela maioria dos proprietários bastaria para se chegar a uma definição interna. Outros pensam que alteração na convenção seria o caminho ideal. Em São Paulo, há pelo menos duas decisões do TJ (Tribunal de Justiça) que entenderam que a proibição somente poderia ocorrer se inserida na convenção condominial.
"Eu, particularmente, entendo que como este tipo de locação desvia a finalidade do condomínio, não seria preciso nem de inserção em assembleia. Ela, porém, orienta os condôminos e, com certeza, a inserção na convenção é algo muito mais forte e que vai formar o convencimento dos tribunais", analisa Karpat.
Já a advogada Ana Carolina Victalino, especialista em direito do consumidor da Tapai Advogados, aconselha que, na ausência de uma legislação firme, o melhor é respeitar a lei geral que rege a vida dos condôminos para evitar problemas futuros. "Alguns tribunais têm firmado entendimento de que, quando a convenção condominial estabelecer veto à locação com finalidade diversa da residencial, o proprietário não poderá praticá-la usando plataformas que se assemelhem ao Airbnb." De encontro às duas decisões recentes do TJ-SP, ela enxerga uma brecha para que a modalidade possa ser praticada quando não houver proibição estabelecida na convenção.
A falta de segurança é fator relevante que pesa contra as locações via aplicativos. O alto fluxo de pessoas desconhecidas gera temor aos demais proprietários, que se veem expostos no lugar onde, em tese, deveriam se sentir mais protegidos. "Imagine se em um prédio de 50 apartamentos, 20 quisessem disponibilizar locações para Airbnb. Quem controlaria a entrada e saída desses hóspedes? Seria necessária tecnologia grandiosa para sustentar essa realidade e hoje 90% dos condomínios não a dispõe", exemplifica a diretora de locação da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), Julisa Siqueira Pessoa.
"Não é só uma questão de segurança, e sim de funcionalidade. Aquele que busca o serviço do aplicativo quer explorar o local, usar a academia, a piscina, entrar e sair de madrugada etc. Entretanto, um condomínio residencial não se presta a isso. Ou seja, a modalidade de locação interfere na rotina do prédio", acrescenta Karpat.
Já os defensores da hospedagem colaborativa afirmam que a locação que não exceda 90 dias já está prevista na lei do inquilinato, número 8.245/1991, como um direito do proprietário. Contudo, mesmo os condomínios que permitem a modalidade impõem condições para tal. Alguns deles passaram a exigir, por exemplo, o cadastro prévio de todos que vão ocupar o imóvel. Outros impuseram limite de pessoas por apartamentos, prazos de permanência e obrigatoriedade de constar no contrato regras sobre uso de elevadores, descarte de lixo, circulação de animais e barulho.
"O direito à propriedade não é absoluto. O TJ-SP tem entendido que a proibição estabelecida em convenção condominial às locações realizadas em plataformas como o Airbnb tem o poder de proteger a coletividade, estabelecendo que o direito individual não se sobrepõe quando coloca em risco direitos dos demais", pontua Ana Carolina.
Desrespeito às normas e suas consequências
Não é raro que regras pré-estabelecidas sejam burladas em condomínios que não permitem as locações por plataformas digitais. No caso de serem descobertos, estes proprietários podem acabar notificados, multados e, muitas vezes, até levados à Justiça. Uma vez nesta esfera, restará aguardar pelo entendimento do magistrado, que pode ser favorável ou contrário à decisão inicial do condomínio.
Vale lembrar que há na lei a possibilidade de locações do imóvel por temporada, que difere em sua essência da locação por aplicativos. Mas, mesmo sem o intermédio da tecnologia, é preciso entender a diferença e semelhança entre ambas. "A questão não é apenas o site ou o aplicativo em si, porque se a pessoa faz contratos de aluguel constantemente, mesmo sem ser por meio da internet, perturba o condomínio e desvia sua finalidade. Então a questão é a seguinte: a pessoa pode, eventualmente ou esporadicamente, locar o imóvel por temporada. O que ela não pode é fazer isso com constância, o que conota hospedagem", alerta Karpat.
Pesquisa realizada pela AABIC divulgada no mês de março destaca que o aluguel de imóveis por aplicativos vem, de fato, ganhando relevância nas discussões entre moradores. Segundo amostra coletada pela entidade, entre os condomínios que levaram o tema à votação, 64% decidiram decretar a proibição de locação das propriedades via aplicativos de hospedagem, enquanto 36% optaram por liberá-la.
O levantamento revelou ainda que a principal queixa é a falta de segurança. Outras alegações que explicam o veto envolvem perturbação de sossego, falta de funcionários para receber os hóspedes, mau uso das áreas comuns e desrespeito a outras normas do regulamento interno.