Se você está pensando em fazer qualquer transação relacionada a imóveis, seja uma compra e venda de imóvel, seja uma permuta, ou até mesmo locação, aqui vai uma dica essencial: não faça nada antes de conferir a certidão de inteiro teor do imóvel.
Mas o que seria a certidão de inteiro teor?
Antes de te explicar o que seria essa certidão, preciso te dizer que todo imóvel deveria ter uma matrícula no Cartório de Registro de Imóveis onde está situado aquele bem, essa é a "certidão de nascimento" do bem. Ou seja, a matrícula do imóvel é o seu documento oficial, no qual deverão constar todas as informações referentes ao imóvel como: proprietário, descrição completa do bem (exatamente como ele se encontra na realidade), localização, metragem, número de inscrição imobiliária, entre outros.
Segundo o art. 176 da Lei de Registros Públicos:
Art. 176 (...)
3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação
6) tratando-se de imóvel em regime de multipropriedade, a indicação da existência de matrículas, nos termos do § 10 deste artigo. (grifos nossos)
Embora todo imóvel necessite de sua própria matrícula, a realidade é que existem muitos deles em situação de irregularidade no país, não estando devidamente matriculados no Cartório de Registro de Imóveis competente. Para se aprofundar e saber identificar se o seu bem está irregular, não deixe de conferir este texto: IMÓVEL IRREGULAR.
Por isso, toda vez que você for fazer qualquer negócio que envolva um imóvel, o primeiro documento que deverá solicitar do vendedor, ou locador, ou permutante será a certidão de inteiro teor atualizada daquele imóvel. E finalmente, o que é essa certidão?
A certidão de inteiro teor do imóvel, também chamada de certidão de matrícula ou certidão de registro, nada mais é do que a reprodução fiel da matrícula do imóvel, na qual constam todos os dados já supracitados, tais como: localização, lote, quadra, nome do proprietário atual, datas dos registros e averbações, e tudo mais referente àquele imóvel.
Esta certidão é o primeiro passo de estudo para uma operação imobiliária, um dos principais documentos solicitados na análise de compra e venda de imóveis ou para se fazer uma Due Diligence Imobiliária. Também será exigida para lavraturas de escrituras ou contratos bancários, pois é por meio dessa que se sabe, seguramente, a identificação do imóvel e do seu atual proprietário.
Já ficou claro que a certidão de inteiro teor irá te mostrar claramente quem figura como proprietário daquele imóvel, onde está localizado o bem e onde está matriculado. Mas o que mais esse documento poderá me mostrar que o torna tão importante assim?
Ao se deparar com uma certidão de inteiro teor, é de extrema necessidade se atentar a cada um dos registros e averbações que ela pode conter, para que seja possível conhecer a história do imóvel, identificando, assim, sua situação atual, pois a aquisição atual está diretamente relacionada à validade das aquisições anteriores.
Para facilitar algumas informações importantes que podem ser extraídas da análise da certidão de inteiro teor de um imóvel, iremos listar e explicar as consequências de cada uma delas:
A hipoteca é a destinação de um bem imóvel para a garantia de uma dívida, e sua eficácia surge com o registro desta na matrícula do imóvel, de forma a vincular o bem àquela determinada dívida. Caso essa não seja quitada pelo devedor, o credor poderá cobrá-la e aquele bem poderá responder pela dívida , ainda que tenha sido vendido a outro terceiro de boa-fé que não tinha conhecimento da referida hipoteca.
Ou seja, caso você deixe de solicitar a certidão de inteiro teor do bem que comprou, e este tenha uma hipoteca, esta venda será válida, porém sem eficácia perante o credor hipotecário, pois a hipoteca terá prioridade sobre a compra que você fez, se foi registrada antes da escritura de compra e venda, no caso de o vendedor não cumprir a obrigação ou quitar a dívida que o imóvel hipotecado garante.
Aqui existem duas óticas a serem observadas: uma para o locatário e outra para um possível comprador daquele imóvel. Isto porque, o contrato de locação pode ser averbado ou registrado na matrícula do imóvel. Segundo a Lei de Locações, o locatário o possui o direito de preferência na compra daquele bem, conforme dispõe o art. 27 referida lei:
Entretanto, se o locatário averbar este contrato na matrícula do imóvel há pelo menos 30 dias antes da alienação, e se o locador vendeu o bem sem observar o direito de preferência do locatário, o locatário terá direito de pleitear o bem para si, no prazo de 6 meses, depositando em juízo a mesma quantia paga pelo comprador, o qual perderá o imóvel.
Por outro lado, se o locatário registrar seu contrato na matrícula do imóvel, esse terá direito de continuar locando o imóvel pelo tempo previsto no contrato, garantindo a vigência, mesmo no caso do imóvel ser vendido ou prometido à venda a outra pessoa, caso o contrato seja de prazo determinado (e ainda dentro deste prazo), tenha expressa previsão de vigência na hipótese de alienação e tenha ainda sido registrado na matrícula do imóvel antes da venda.
Ou seja, caso o comprador do imóvel não verifique a certidão de inteiro teor atualizada, poderá ter prejuízos na compra e até mesmo ter um bem com um locatário dentro!
Outra situação corriqueira que você poderá identificar na certidão de inteiro teor atualizada do imóvel é a existência de usufruto. Mas usufruto: o que é? Vamos exemplificar: imagine os pais que doam um bem ao filho, mas fazem a reserva de usufruto para si. Nessa situação, o filho será o nu proprietário, não possuindo o direito de usar o imóvel nem colher os seus frutos e rendimentos. Quem poderá então morar e locar o bem, é o usufrutuário. Assim, caso o nu proprietário venda o bem, o comprador só poderá usufruir do imóvel no momento da morte do usufrutuário, pois neste caso não estará adquirindo a propriedade plena.
Portanto, verificar a existência de um usufruto antes de efetuar uma compra é mais um dos motivos que evidenciam a necessidade da consulta à certidão de inteiro teor atualizada.
Existem outras situações que serão identificadas no momento da consulta, por exemplo, se há penhora, arresto, sequestro, servidão, enfiteuse, aforamento, terreno de marinha entre outros. Por isso, antes de efetuar qualquer transação com imóvel, não deixe de solicitar uma Due Diligence Imobiliária com profissional competente, que irá conseguir fazer boa interpretação dos documentos e te trazer mais segurança jurídica naquela negociação.
E se você quiser conversar mais sobre o assunto comigo, pode entrar em contato por meio do e-mail: shana@shanasantosadvocacia.com e também do meu perfil no Instagram: @shanasantosadv