O Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou posicionamento no sentido de que o promitente comprador, na hipótese de atraso na entrega de imóvel adquirido em construção, pode pleitear, além da multa moratória prevista no contrato, também o cumprimento, mesmo que tardio, da obrigação e, ainda, a indenização correspondente aos lucros cessantes pela não fruição do imóvel durante o período da mora do promitente vendedor. (REsp 1.355.554/RJ, publicado em 4/2/2013)
A empresa que entregou o imóvel com atraso sustentou que o promitente comprador não poderia cobrar, simultaneamente, a multa moratória prevista no contrato e, ainda, uma indenização correspondente aos lucros cessantes pela não fruição do imóvel durante o período da mora.
O STJ esclareceu que existem essencialmente dois tipos diferentes de cláusula penal: aquela vinculada ao descumprimento (total) da obrigação, e aquela que incide na hipótese de mora (descumprimento parcial). A primeira é designada pela doutrina como compensatória e serve como uma pré-fixação das perdas e danos decorrentes do inadimplemento. Já a cláusula penal moratória não compensa e nem substitui o inadimplemento, servindo apenas para punir o retardamento no cumprimento da obrigação.
Concluiu, portanto, que a cominação contratual de uma multa para o caso de mora não interfere com a responsabilidade civil correlata, concedendo-se ao credor, nesses casos, a faculdade de requerer, cumulativamente (i) o cumprimento da obrigação, (ii) a multa contratualmente estipulada e, ainda, (iii) a indenização correspondente às perdas e danos decorrentes da mora.