Integralização de bens imóveis no capital social da pessoa jurídica – aspectos tributários, registrais e societários -
23 de novembro de 2020, 10:44 23 de novembro de 2020
2 A INTEGRALIZAÇÃO DO CAPITAL POR MEIO DE IMÓVEIS E O DEVIDO PROCEDIMENTO NO REGISTRO DE IMÓVEIS
Em primeiro lugar, há que considerar que a integralização do capital por meio de bens imóveis deve ser acompanhada do devido procedimento no registro de imóveis, pois em se tratando de bem imóvel, para a incorporação do bem à sociedade empresarial, há que se observar, detidamente, os ditames do art. 1.245 do Código Civil[3].
Por este viés, em sede de julgamento de Recurso Especial – REsp 1.743.088, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça entendeu que a constituição de sociedade empresarial, com a integralização do capital social por meio de imóveis indicados por sócio, não é suficiente para operar a transferência da propriedade nem para conferir à empresa legitimidade para promover embargos de terceiro destinados a afastar penhora sobre os bens. Segundo o colegiado, para se tornar válida, necessário que a transferência seja realizada via registro de imóveis[4].
Nesse sentido, a integralização do capital social da empresa pode ocorrer por meio da cessão de dinheiro ou bens, sendo necessário observar o modo pelo qual se dá a transferência de titularidade[5]. Naquele julgamento, assinalou-se que o estabelecimento do capital social, assim compreendido como os recursos a serem expendidos pelos sócios para a formação do primeiro patrimônio social, necessários para a constituição da sociedade, e o modo pelo qual se dará a sua integralização, consubstanciam elementos essenciais à confecção do contrato social (art. 997, III e IV, do Código Civil).
3 DA DECLARAÇÃO DE ATIVIDADE PREDOMINANTE DA SOCIEDADE COMO MEIO DE SE EVITAR A INCIDENCIA DE ITBI
Portanto, diante da exigência legal consolidada pela jurisprudência, em se transferir para a sociedade a propriedade do imóvel perante o competente Registro de Imóveis, há de ser considerado, quando da transferência das propriedades, que os municípios solicitam uma declaração, ou uma apresentação de documentação inicial que comprove que as atividades da empresa não são predominantemente imobiliárias, justamente pela ressalva feita no § 2º, I, do art. 156 da Constituição Federal[6], que exclui da hipótese de imunidade, as transferências realizadas a adquirentes cuja atividade preponderante for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.
Tal exigência decorre do fato de o ITBI possuir uma imunidade específica, cuja hipótese se dá quando da transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, e sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil, por força do § 2º, I, do indigitado art. 156 da CF.Assim, torna-se interessante diante do caso concreto, que os sócios optem por realizar o capital social da sociedade mediante a integralização de imóveis, aproveitando-se da imunidade.
4 DA MAIOR SEGURANÇA JURÍDICA EM SE INTEGRALIZAR OS IMÓVEIS COMO CAPITAL SOCIAL EM DETRIMENTO DA INTEGRALIZAÇÃO COMO PATRIMÔNIO LÍQUIDO
É possível se constatar tal assertiva no entendimento do Supremo Tribunal Federal, quando em sede de repercussão geral no julgamento do RE 796.376/SC[7], decidiu que incide Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na integralização de imóveis ao patrimônio de pessoas jurídicas nos casos em que o valor do imóvel exceder o (valor do) capital social integralizado.
Logo, se chega à conclusão de que a integralização de bem imóvel à sociedade empresária, por segurança jurídica, deve preferencialmente ser transferido a título de capital social, pois se um imóvel for transferido para o aumento de capital para uma pessoa jurídica, a integralização não estará sujeita ao ITBI, mas se integralizado como patrimônio liquido poderá sofrer a incidência, conforme entendimento da nossa suprema corte.
5 DA CORRETA DETERMINAÇÃO DOS VALORES DOS IMÓVEIS A SEREM INTEGRALIZADOS COMO MEIO DE SE EVITAR O GANHO DE CAPITAL
A respeito do ganho de capital, o artigo 23 da Lei 9.249/95[8], assim dispõe: "as pessoas físicas poderão transferir a pessoas jurídicas, a título de integralização de capital, bens e direitos pelo valor constante da respectiva declaração de bens ou pelo valor de mercado" (caput).
Para se evitar o ganho de capital é cediço, portanto, que, as transferências dos imóveis para as pessoas jurídicas devem ser feitas pelo valor constante da declaração de imposto de renda (faculdade prevista no artigo 23 da Lei n° 9.249/95). Pois, o imóvel detido pela pessoa física deixa de constar em sua declaração, passando a constar cotas/ações de sociedade pelo mesmo valor do imóvel. Não há ganho para a pessoa física, que apenas "troca" um bem pelo outro.
[3] Art. 1.245 do Código Civil: "transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis".
[4] RECURSO ESPECIAL Nº 1.743.088 – PR (2017/0251311-8): O registro do título no registro de imóveis não pode ser substituído pelo registro do contrato social na Junta Comercial: "O contrato social, que estabelece a integralização do capital social por meio de imóvel indicado pelo sócio, devidamente inscrito no registro público de empresas mercantis, não promove a incorporação do bem à sociedade; constitui, sim, título translativo hábil para proceder à transferência da propriedade, mediante registro, perante o cartório de registro de imóveis em que se encontra registrada a matrícula do imóvel".
[5] RECURSO ESPECIAL Nº 1.743.088 – PR (2017/0251311-8): "Em se tratando de imóvel, como se dá no caso dos autos, a incorporação do bem à sociedade empresarial haverá de observar, detidamente, os ditames do artigo 1.245 do Código Civil, que dispõe: transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no registro de imóveis".
[7] Supremo Tribunal Federal STF – REPERCUSSÃO GERAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO: RG RE 796376 SC – SANTA CATARINA.
[8] Brasil. Lei nº 9.249, de 26 de dezembro de 1995. Altera a legislação do imposto de renda das pessoas jurídicas, bem como da contribuição social sobre o lucro líquido, e dá outras providências. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9249.htm > Acesso em: 12 nov. 2020.
Debora Cristina de Castro da Rochain locoJanaína Chiaradianovas tendências do Direitoquestões imobiliárias e urbanísticastransmitindo informações e compartilhando experiências
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