O objetivo do manual de conservação é proporcionar requisitos básicos para a correta manutenção do imóvel, seja ela preventiva ou corretiva, e fornecer informações técnicas imprescindíveis à sua correta utilização, seja na parte funcional ou documental. É fundamental nomear um administrador geral de manutenção que possua amplos conhecimentos de conservação de imóveis.
"O imóvel é como um automóvel. Devemos freqüentemente calibrar os pneus, trocar o óleo, colocar gasolina, polir, lavar, trocar peças, etc., para garantir o seu perfeito funcionamento."
Conservação / Manutenção preventiva:
Consiste numa série de procedimentos que proporcionam a manutenção do imóvel em seu estado original, com caráter preventivo. Essa manutenção é mais econômica.
Consiste numa série de procedimentos que proporcionem a recomposição ao estado de conservação original do imóvel, com caráter corretivo. Essa manutenção é mais cara.
De maneira a auxiliar e orientar a compreensão da função deste manual, serão agendadas, se necessário, vistorias conjuntas pela equipe de engenharia da Araco, no imóvel, durante a qual serão verificados todos os itens de manutenção previstos neste material.
MAU USO OU DANO
Utilização dos componentes da edificação desrespeitando as especificações e as destinações de projeto, tais como, submeter o piso a cargas superiores à do projeto, choque de objetos nas vedações, colocar carga em áreas de escritórios, utilização permanente de hidrantes para lavagem do galpão e pátios, etc...
Os procedimentos de manutenção em redes hidráulicas visam prevenir entupimentos e detectar vazamentos das mesmas:
• TORNEIRAS E COPINHO DO SIFÃO
Procedimento 1: Verificar gotejamento de torneiras e corrigir quando houver;
Procedimento 2: Retirar o copinho do sifão e limpar eventuais resíduos depositados, recolocando-o e observando a vedação existente.
Procedimento: Verificar vazamentos nas junções dos flexíveis, substituindo-os ou reapertando-os quando necessário.
• LIMPEZA DE CAIXAS E REDE DE ÁGUA PLUVIAL, CALHAS, GRELHAS, CANALETAS DOS TALUDES
Manter sempre limpo o piso da área externa, as calhas, canaletas, grelhas e telhado, retirando as folhas, galhos, papéis e bitucas de cigarro para facilitar a escoação das águas pluviais quando chover;
Procedimento 1: Remoção de detritos de calhas, canaletas e grelhas através de varrimento;
Procedimento 2: Remoção de detritos acumulados em caixas de passagem da rede pluvial com uso de enxadas;
Procedimento 3: Alimentar as calhas com água e verificar se o fluxo de chegada nas caixas é compatível com o fluxo de alimentação (fazer esse procedimento em todos os segmentos da rede pluvial);
Procedimento 4: Verificar se as grelhas externas de águas pluviais estão totalmente vedadas. Caso estejam rachadas ou quebradas, causarão desníveis na pavimentação externa.
• VÁLVULAS DE BACIAS SANITÁRIAS
Procedimento 1: Verificar a existência de escorrimento de água na bacia sem acionamento da válvula ou quando não tiver com fluxo suficiente;
Procedimento 2: Verificar se a canopla da válvula movimenta-se livre e não controla a passagem de água;
Procedimento 3: Detectado o problema, fechar o registro do segmento de rede pertinente;
Procedimento 4: Regular ou substituir a peça defeituosa da válvula por uma do mesmo modelo;
Procedimento 5: Abrir o registro do segmento da rede pertinente e refazer os testes.
Procedimento 1: Abrir e fechar o registro para verificar se encontra-se livre ou emperrado;
Procedimento 2: Verificar seu funcionamento avaliando seu fluxo de vazante conforme seu acionamento;
Procedimento 3: Detectado o problema, substituir a peça defeituosa por uma do mesmo modelo, entretanto, garanta que o registro imediatamente acima do danificado esteja fechado para que a intervenção seja possível.
• ENTUPIMENTOS
Remover a obstrução rapidamente de forma a acarretar o menor dano à rede, utilizando-se equipamentos específicos ou contratando empresas especializadas;
Limpar e desentupir, quando necessário, as caixas de esgoto, caixas de águas pluviais e a caixa de gordura;
Colocar placas em todos os banheiros, vestiários e copas, advertindo que é proibido jogar qualquer objeto nas bacias, ralos, mictórios e pias. Isso evitará problemas hidráulicos.
• CAIXAS DE ESGOTO E CAIXAS DE GORDURA
Procedimento 1: Remover a tampa da caixa e colocá-la em local próximo e executar esse procedimento de maneira cuidadosa para evitar danos à tampa;
Procedimento 2: Utilizando proteção (luvas e óculos), retirar os sólidos depositados na caixa com auxílio de pás e enxada;
Procedimento 3: Depositar resíduos em sacos plásticos com resistência adequada;
Procedimento 4: Recolocar a tampa da caixa cuidadosamente.
Procedimento 1: Remover a tampa da caixa e colocá-la em local próximo. Executar esse procedimento de maneira cuidadosa para evitar danos à tampa;
Procedimento 2: Avaliar se a fossa encontra-se com capacidade remanescente menor que 20%;
Procedimento 3: Caso confirmada a baixa capacidade de cumulação remanescente, limpá-la com utilização de um caminhão limpa fossa;
Observar se eles estão sempre com água para obstruir a passagem de odores.
• INSTALAÇÕES GERAIS
Quando detectado um vazamento, deve-se corrigi-lo o mais breve possível para que esse problema não gere outros, além de gerar consumo excessivo;
Caso seja necessário quebra de cerâmica, a mesma deve ser recomposta seguindo as características originais;
Não se deve executar qualquer correção no sistema hidráulico sem fechar o registro de alimentação da parcela da rede em questão.
• LIGAÇÕES DOS QUADROS ELÉTRICOS
Procedimento 1: Desligar a chave ou disjuntor de alimentação do quadro a fim de desenergizá-lo;
Procedimento 2: Reapertar as fixações dos cabos internos do quadro quando estes se mostrarem frouxos;
Procedimento 3: Verificar a existência de disjuntores defeituosos e substituí-los por um do mesmo modelo;
Procedimento 4: Verificar a necessidade de repintura quando necessário.
A substituição de lâmpadas deve ser feita de maneira a se manter o mesmo tipo e potência da existente;
Deve-se aproveitar a oportunidade da substituição de lâmpadas para a limpeza da luminária ou calha da mesma;
Para substituição de lâmpadas acima de 2,50m de altura, é recomendável que se utilize um cinto de segurança tipo pára-quedas e torre de andaime em vez de escada.
Ficam na parte interna ou próximo à caixa-d'água;
Deve ser testada semanalmente pelo chefe da brigada de incêndio. Caso a mesma não esteja atingindo a pressão padrão de funcionamento, deve ser imediatamente revisada. Independentemente dos testes semanais, a bomba deve ser revisada a cada 6 (seis) meses por um profissional técnico especializado.
Ficam na parte interna da caixa-d'água;
Devem ser checadas mensalmente e revisadas anualmente por profissional competente;
Não acionar a bomba de incêndio sem abrir o hidrante desejado, pois a tubulação poderá estourar.
• PORTA CORTA-FOGO
Não calçar as portas corta-fogo, pois elas podem desnivelar-se;
Lubrificar as dobradiças da porta corta-fogo com o produto WD a cada 6 meses;
Regular as molas das dobradiças da porta corta-fogo com uma chave especial. (Ligar para Araco).
Checar a pintura, funilaria, vidros e vazamento de registros – periodicidade: mensal;
As caixas de hidrante devem estar sempre pintadas para evitar corrosão;
Checar as chaves, bicos e mangueiras - periodicidade: semanal;
Em caso de uso das mangueiras, as mesmas devem ser esticadas e secas na sombra;
Teste hidrostático das mangueiras - periodicidade: anual;
Checar os acessos - periodicidade: diária;
O acesso aos hidrantes deve estar sempre desimpedido.
Checar a carga - periodicidade: mensal;
Recarregar - periodicidade: anual;
Teste de carcaça - periodicidade: verificar validade na carcaça;
Os acessos aos extintores devem estar sempre desimpedidos.
Central com baterias: As baterias devem ser substituídas a cada 2 anos.
Deve-se deixar o circuito de alimentação permanentemente ligado;
As luminárias e lâmpadas devem ser vistoriadas semanalmente quanto ao funcionamento e sua integridade.
Central com baterias: As baterias devem ser substituídas a cada 2 anos;
Teste de funcionamento: O alarme deve ser testado semanalmente, checando-se botoeiras, sirenes e central.
Setas indicativas: Checar semanalmente se as mesmas se encontram nos locais do projeto. Caso não estejam, devem ser repostas imediatamente. Não devem estar encobertas por carga ou outro objeto. Caso isso venha a ocorrer, deve-se reposicioná-las para que se garanta a visão do usuário;
Pintura de solo: Em locais de grande circulação deve-se refazê-la periodicamente ou sempre que estiver desgastada. Não se deve colocar carga sobre a mesma, pois se isso for feito, certamente estará obstruindo o equipamento;
Detectores de fumaça: Deve-se checá-los mensalmente.
Manter a caixa-d`água sempre cheia, caso contrário, poderão ocorrer vazamentos;
Executar a higienização e desinfecção todo ano, para garantir o bem-estar dos usuários;
Use água da Sabesp, pois a água dos caminhões-pipa costuma ser ácida, conter ferro e alumínio. Esses elementos podem prejudicar a impermeabilização da caixa-d`água, causando vazamentos;
Não furar a caixa-d`água em nenhum lugar sem a ciência da Araco, pois poderá causar sérios vazamentos;
Checar se a luz piloto que fica no topo está funcionando à noite.
PORTÕES, PORTAS E FECHADURAS DA ÁREA EXTERNA E DO GALPÃO
Verificar o nivelamento de contrapiso, roldanas, travas e trilhos;
Verificar se as folhas dos portões estão com a estrutura preservada;
Lubrificar os metais das portas e fechaduras;
Lubrificar os tambores das fechaduras;
Providenciar um quadro de chaves para guardar todas as chaves do imóvel, pois a Araco entrega-o com duas cópias de todas elas;
Repintura/ envernizamento - periodicidade: anual;
Portas de vidro temperado devem ser limpas com pano úmido e suas molas devem revisadas;
Não pregar nenhum quadro ou objeto onde há dry wall, pois poderá furar alguma tubulação hidráulica ou elétrica. Caso necessite furar, contate a Araco para auxiliá-lo como, por exemplo, usar buchas do tipo expansivas e basculantes que suportam até 30kg para ponto de fixação.
PISO INDUSTRIAL DE ESCRITÓRIOS E APOIO
• PISO INDUSTRIAL
Caso sejam feitos chumbamentos de estruturas ou máquinas no piso industrial, certificar-se previamente de sua capacidade de carga;
Retirar tais chumbadores ao término de locação, recolocando o piso em sua condição original;
Caso sejam notadas trincas ou buracos no piso, o locador deverá ser informado imediatamente para tomada de providências;
A capacidade máxima de resistência ao carregamento do piso nunca poderá ser ultrapassada, sob pena de levá-lo ao colapso provocando danos de grande valor de recomposição;
A limpeza do piso deverá ser feita através de varrimento, ou ainda por lavagem sem utilização de produtos contendo elementos químicos agressivos ao concreto (soda cáustica, etc.);
Pode haver deslocamento de revestimento superior do piso nas juntas de dilatação em áreas de grande tráfego de empilhadeiras. Caso isso ocorra, a empresa deve providenciar um tratamento de juntas;
Deve-se evitar a permanência de umidade no piso, que pode mancá-lo e deteriorá-lo.
Devem ser lavados com água, sabão e produtos específicos permanentemente para evitar-se o encardimento, que o danificará com o tempo;
Evitar queda de objetos pontiagudos que podem causar danos;
Peças trincadas ou quebradas devem ser repostas por uma do mesmo modelo;
Lavar o piso dos escritórios e mezanino com pano úmido, pois as peças de pré-moldado (lajes e paredes) trabalham independentemente com a mudança de temperatura. Se for lavado com muita água, esta poderá escorrer pelas paredes até o pavimento térreo.
• PISO DE GRANITO
Devem ser lavados ou limpos com água e sabão neutro, sendo proibido o uso de limpa-pedras ou similares, que atacam a proteção superficial, danificando as peças.
• PISO DE CARPETE
Devem ser limpos e aspirados diariamente para se evitar encardimento;
Em caso de lavagem, devem ser utilizados produtos e equipamentos específicos;
Divisórias fixas marcam a forração deixando-a danificada.
• LIMPEZA DAS CALHAS DO TELHADO
Devem ser limpos mensalmente através de varrimento. Não se deve subir no telhado enquanto o mesmo estiver molhado, para se evitar sérios acidentes;
Não pisar nos domos (coberturas transparentes) do telhado, pois eles não aguentam o peso de uma pessoa. Existem passarelas apropriadas nos domos para circulação de pessoas;
Limpar os domos com água e sabão em pó para melhorar a iluminação natural da áreal fabril - periodicidade: anual.
Dentre as principais contenções estão os muros de arrimo, gabiões e taludes;
A principal função da verificação é observar constantemente qualquer movimentação desses elementos;
Geralmente, essas estruturas dão sinais de deslocamento através de fissuras, modificações de forma (muro de gabiões), e vãos entre estruturas rígidas e solo;
Qualquer suspeita de ocorrência de problemas em contenções deve ser imediatamente comunicada à Araco.
Esses sistemas devem ser mantidos nas condições em que foram entregues no início da locação. Trincas em vedações podem estar diretamente relacionadas com movimentações estruturais.
Deve-se ter atenção constante a essas movimentações e no caso de ocorrência dos itens a seguir, o locador deve ser imediatamente informado:
Deslocamento ou queda de revestimentos;
Armadura exposta em peças de concreto;
Não furar nenhuma placa, viga, pilar, telha, domos e rufo, pois poderá causar infiltrações e danificar a estrutura do imóvel. Caso necessite furar, entre em contato conosco;
Cuidado ao instalar as máquinas de ar-condicionado nos telhados, pois muitas vezes o rufo é furado para passagem de tubos, mas não é devidamente calafetado. Isso pode causar vazamentos.
Deve-se prevenir quanto a queda de solventes no piso, pois eles deterioram o revestimento causando falhas, trincas e buracos. Caso haja depressão, rompimento ou aparecimento de trincas, deve-se avisar imediatamente a Araco para que nós tomemos as medidas cabíveis;
Deve-se observar a presença de trincas, e em caso afirmativo, avisar imediatamente a Araco para providências cabíveis.
Devem ser tratados por um especialista, combatendo as pragas permanentemente.
RENOVAÇÃO DE ATESTADOS
A ocupação desse imóvel exige a obtenção de atestados emitidos por órgãos competentes, que serão descritos a seguir. É imprescindível a renovação periódica desses atestados por parte do locatário.
Validade: dois ou três anos conforme o uso;
Órgão expedidor: Corpo de Bombeiros.
• PÁRA-RAIO
Atestado emitido por profissional competente que avalia as condições do sistema de proteção a raio do imóvel;
Atestado emitido por profissional competente que avalia as condições da rede de luz e força do imóvel.