Disparada do IGP-M força gestores de fundos imobiliários a rever contratos para evitar problemas – Integral Brei
Gestoras de FII tiveram que buscar alternativas ao repasse integral da variação do IGP-M nos contratos. Algumas fizeram isso por conta própria e, em outros casos, a iniciativa da renegociação partiu dos inquilinos
A solução mais frequente foi a substituição do IGP-M pelo IPCA. Mas ela não foi unânime. Em alguns contratos que estavam com valores muito defasados, optou-se por aplicar o IGP-M desta vez e deixar a troca de indexador para o reajuste seguinte
Fundos de papel high yield mantiveram o IGP-M, aumentando o risco de crédito da operação. Insistir nesse índice pode aumentar a inadimplência e a taxa de vacância dos imóveis, além de provocar, nos contratos de compra e venda, uma onda de distratos
Por uma tradição que sobreviveu por anos sem ser contestada, o IGP-M sempre foi utilizado como indexador na grande maioria dos contratos do setor imobiliário. No final do ano passado, porém, a desvalorização do câmbio fez o índice disparar e o IGP-M acumulado de 12 meses saltou acima dos 30%. A notícia caiu como uma bomba para os inquilinos, que viram seus contratos de aluguel serem reajustados em patamares fora de sua realidade cotidiana. O jeito foi tentar uma negociação com os proprietários – ou, em último caso, desocupar os imóveis.
O problema também bateu à porta da indústria de fundos imobiliários (FIIs). Afinal, tanto os contratos de locação ou compra e venda como os créditos contidos em recebíveis imobiliários (CRIs) eram atualizados por esse mesmo índice. As gestoras precisaram buscar alternativas ao repasse integral da variação do IGP-M aos contratos. Algumas fizeram isso por conta própria, enquanto em outros casos a iniciativa de rever os acordos partiu dos inquilinos.
Quais foram as soluções adotadas pelas gestoras? A principal foi a substituição do IGP-M pelo IPCA, que teve uma variação mais branda – o IPCA de 12 meses está em 9,68%. Mas essa medida não foi adotada de forma uniforme por todos os segmentos.
"Nas locações, sobretudo as de lajes corporativas, boa parte migrou para o IPCA. Mas alguns fundos grandes, com contratos muito antigos, em que o valor do aluguel já estava muito defasado, conseguiram repassar a variação do IGP-M desta vez e combinaram a adoção do IPCA no próximo reajuste", conta Vitor Bidetti, CEO da Integral Brei.
No caso dos FIIs de papel, os de perfil high grade (com CRIs emitidos por empresas com boas avaliações de risco e retornos menos generosos) em geral também acompanharam a tendência de adoção do IPCA. Já nos de perfil high yield, a situação foi diferente.
"Essas operações conseguiram repassar a variação do IGP-M e manter esse indexador. Mas, com isso, assumiram um risco alto. A operação fica distorcida e o risco de crédito aumenta bastante", pondera Bidetti.
Nos fundos que adotaram o IPCA, isso agradou a todo mundo? Não. Mesmo a variação do IPCA pode ficar pesada para o bolso de alguns inquilinos, ou para quem está pagando parcelas em contratos de compra de imóveis.
"Tivemos casos em que pediram a aplicação do IPCA com um teto limitador: por exemplo, só até 7%", conta Caio Braz, sócio da Urca Capital Partners. "Mas aí fica difícil, porque perde-se o propósito da proteção contra a inflação, tanto da incorporadora como do investidor. Fazer lastro com uma taxa prefixada é uma ideia que não funcionaria bem."
Ele reconhece, porém, que pode ser necessário ser mais flexível nos contratos caso a inflação fuja de controle. "Se o IPCA subir a níveis proibitivos, teremos que buscar uma outra alternativa, que ainda não sabemos qual é. Mas esperamos que isso não aconteça".
Por que o IGP-M subiu tanto? O IGP-M é formado por três outros índices, com pesos diferentes na composição: o IPA (Índice de Preços por Atacado, com 60%), o IPC (Índice de Preços ao Consumidor, com 30%) e o INCC (Índice Nacional do Custo da Construção (INCC, com 10%).
O IPA, com maior peso no índice, tem relação estreita com a variação de preço das commodities, que é dolarizada. Isso significa que a volatilidade do câmbio é repassada ao IGP-M: quando a cotação da moeda norte-americana sobe muito, como ocorreu em 2020, isso acaba fazendo o índice dar um salto.
Já o IPCA captura a variação de preços de itens que fazem parte da cesta básica dos brasileiros e, por isso, é um retrato mais fiel do custo de vida da população. É por isso que o uso esse índice faz mais sentido na atualização dos contratos de aluguel.
O que aconteceria se o IGP-M não fosse eliminado dos contratos? Haveria aumento na inadimplência, em um primeiro momento, e uma provável alta da taxa de vacância dos imóveis alugados, o que comprometeria a receita dos FIIs. Já no caso dos contratos de compra e venda atrelados ao índice, o grande problema seriam os distratos.
"O comprador simplesmente fala 'não vou pagar mais, quero meu dinheiro de volta e vou procurar uma alternativa que faça mais sentido pra mim'. A inadimplência [do inquilino] é até recuperável, mas o distrato não, ele representa um prejuízo para o empreendimento", explica Braz. "Para refazer aquela venda que foi distratada, seria necessário trocar o indexador mesmo. Então é mais inteligente trocar o indexador de alguém que já está na unidade, em vez de distratar e revender."
E para o investidor de FIIs, o que muda? A troca de indexador tem reflexos nos rendimentos desse tipo de investimento? "A mudança não compromete a rentabilidade dos FIIs. O que o investidor quer é ter um ativo saudável. E o IPCA traz uma rentabilidade muito interessante", afirma Bidetti. "O IPCA deve fechar o ano entre 7% e 7,5%. Há créditos de CRI que pagam a variação do IPCA, mais um cupom prefixado de até 8%. Um ganho de 15% ao ano não é nada desprezível."
Braz lembra que, em condições normais, o eventual descolamento entre IGP-M e o IPCA se reduz com o passar dos anos, ou seja, os dois índices tendem a se reaproximar no longo prazo. Mas pondera que, com a atual situação fiscal do país, pode ser que o risco-Brasil faça o dólar continuar subindo e, nesse caso, o IGP-M se descolará ainda mais do IPCA. Assim, o ganho que o investidor teria no longo prazo se o IGP-M fosse mantido seria muito maior do que o obtido após a troca pelo IPCA.
"Para tentar compensar essa possível diferença, o que nós fizemos foi, além de trocar o indexador, aumentar a taxa prefixada de juros. Com isso, nós procuramos proteger o investidor do prejuízo no yield, que ele teria se o IGP-M se descolasse do IPCA de forma definitiva. Mas cada gestor está agindo como acha que será melhor para o futuro", conclui.
Fonte: https://6minutos.uol.com.br/economia/disparada-do-igp-m-forca-gestores-de-fundos-imobiliarios-a-rever-contratos-para-evitar-problemas/