Capital Social - Balanço imobiliário: desaba
casa estatística de Bigucci
Balanço imobiliário: desaba
DANIEL LIMA - 17/04/2019
Com atraso, mas com o compromisso social que faltou ao antecessor, o presidente do Clube dos Construtores do Grande ABC, Marcus Santaguita, anunciou ontem os números oficiais do mercado imobiliário da região no ano passado. Um desastre, como se esperava. Mas um desastre sem mistificações que durante muitos anos Milton Bigucci impetrou como lei e fonte de ações judiciais contra quem ousou criticar as invencionices mercantilistas.
Em 2018, os 1.298 apartamentos vendidos na região significaram apenas 9% do volume negociado na Capital, num total de 29.929 unidades. Nos lançamentos, a participação da região foi menor ainda: apenas 4% (1.298 unidades) em relação à Capital – 32.800.
Nos tempos de Bigucci, tempos sombrios para quem leva a sociedade à sério, e imóvel residencial é coisa séria, porque mexe com o orçamento familiar durante uma geração, o Grande ABC era uma maravilha artificializada com participação de 30% em vendas quando confrontado com a Capital. Tudo bobagem que a maioria da Imprensa comprava servilmente.
A diferença entre os números do presidente Marcus Santaguita e os números industrializados pelo antecessor Milton Bigucci é que, além de se respeitar a sociedade, o dirigente atual entrou no circuito de estatísticas oficiais do conglomerado Secovi, o Sindicato da Construção.
A Embraesp, empresa especializada em mercado imobiliário, passou a administrar os números oficialmente utilizados na região. Antes, Milton Bigucci os metabolizava imperialmente para inflar o que alguns chamariam de otimismo regional, mas que, na prática, não passava de enganação, de abuso contra os consumidores.
Para quem considera estatística uma arma poderosa à preservação dos valores éticos, a seriedade da gestão de Marcus Santaguita já é um avanço extraordinário no Clube dos Construtores. A entidade ainda sofre de raquitismo institucional por conta de 25 anos de vícios e compadrios do então comandante Milton Bigucci, mas resiste às intempéries que afligem o mercado imobiliário.
O balanço do mercado imobiliário na região em 2018 contempla também dados estatísticos de temporadas anteriores. É nesse ponto que se cristaliza um paradoxo. Valeria a pena associar números pesquisados por uma empresa especializada que serve a todas as regionais do Secovi no Estado de São Paulo e os números manipulados por Milton Bigucci durante longos anos?
As pedaladas estatísticas de Milton Bigucci comprometem a produção de análises que tenham um mínimo de nexo entre causas e efeitos macroeconômicos no tecido regional no campo imobiliário.
Abusividade demais
A estupidez de bater na tecla de que o mercado imobiliário da região representava 30% de tudo que se lançava e se vendia na Capital não resiste aos fatos, como há muito denunciei. O PIB (Produto Interno Bruto) da região não passa, segundo dados mais recentes, de 2016, de 15% do PIB da Capital.
Os números da temporada passada, agora revelados pelo Clube dos Construtores, estão numa faixa de credibilidade bastante consistente tanto nos lançamentos quanto nas vendas. Os dois vetores estão abaixo (num dos casos muito abaixo) dos 15% do PIB da região frente a Capital.
Como a economia da região é mais vulnerável que a vizinha pujante, porque está sempre pendurada no setor automotivo, uma representatividade de vendas inferior à linha de corte do PIB é tão natural como consequente.
Delito sem custo
Fosse o Brasil um País sério, o empresário Milton Bigucci, travestido então de presidente de uma entidade formadora de opinião de consumo, teria um destino problemático. Ele ajudou a encher o paiol de feno de dados mentirosos que estimularam a compra irrefletida de imóveis na região. Com isso, na sequência, fez com que disparassem os distratos e deu em retirada sem que nada lhe ocorresse, exceto contemplar fogaréu do ilusionismo pegar fogo e judicializar a verdade de jornalista independente, transformando-a em mentiras que um meritíssimo de Santo André acolheu por desconhecimento da realidade.
A bem da verdade Milton Bigucci não foi o então único dirigente do mercado imobiliário nacional a soltar fogos de artifício de grandiosidade de lançamentos e vendas. Essa prática é comum no setor, com suporte da Imprensa Marcus Santaguita é uma exceção. Tanto que, ao assumir a presidência do Clube dos Construtores, demitiu os auxiliares de Milton Bigucci que se dedicaram a dourar a pílula de dados estatísticos interesseiros. Mais que isso: Santaguita estabeleceu o convênio com a Embraesp. Ou seja: acabou com a farra de montanhas fantasiosas de vendas e lançamentos.
O balanço imobiliário no ano passado está recheadíssimo de dados do setor na região e também no País. É um relatório de fácil entendimento. Entretanto, só não pode fazer o milagre de apagar os números fraudulentos de Milton Bigucci e transformá-los em números verdadeiros da Embraesp. É impossível para quem acompanhou os despautérios da gestão anterior de 25 anos acreditar nas estatísticas do Clube dos Construtores de 2014 para trás.
Passado corrompido
Isso significa que não é apropriado à vigilância jornalística deixar-se levar por tabelas apresentadas no relatório. Os dados até podem ser citados, mas sempre com a ressalva de que foram anabolizados por um agente privado que abusou do direito de explorar a fé alheia. Milton Bigucci prestidigitou o passado imobiliário da região. Com isso, sucateou o estoque estatístico. O senso de responsabilidade jornalístico deve prevalecer sempre que forem colocados em pauta os dados históricos.
Por isso, para efeitos estritamente confiáveis, deve-se considerar a gestão de Marcus Santaguita e da Embraesp como referenciais do comportamento do mercado imobiliário da região. Em unidades lançadas devem ser somadas as 4.914 de 2015 às 2.311 de 2016 às 3.700 de 2017 e às 1.298 do ano passado. Em vendas, as quantidades não foram apresentadas integralmente no relatório. Aparecem 2.645 de 2016, 2.457 de 2017 e 2.647 do ano passado.
Estoque esvaziado
O critério utilizado pela Embraesp tanto para lançamentos como para vendas de imóveis leva em conta unidades na planta, em construção e prontos. O relatório também aborda a Velocidade de Vendas sobre Oferta (VSO), índice que apura o percentual de vendas sobre a ofertas de imóveis no mercado.
No ano passado houve aumento de 80%, mas os índices são acachapantes, próprios de uma região em recessão permanente: de cada 100 imóveis à disposição dos compradores, apenas 10,60% foram adquiridos.
Também chama a atenção a crise embutida nos dados relativos ao estoque disponível na região. Segundo o relatório do Clube dos Construtores, havia em dezembro do ano passado apenas 1.085 unidades, com queda de 65% em relação às 3.081 unidades de 2017. "Nós notamos uma redução bastante considerável nos estoques, houve uma queda de 65% -- estando atualmente em 1.085 unidades, ou seja, houve uma baixa de quase duas mil unidades no estoque da região" – afirma o relatório. Que completa: "Isso se deve ao fato de ainda as empresas continuarem focadas na venda dos estoques ao invés de se concentrar em novos lançamentos. Os distratos também diminuíram, o que contribuiu também para a queda do número de unidades. Atualmente os distratos representam 9% das unidades".
Santagucci, não
O documento conjunto do Clube dos Construtores e da Embraesp explica os números de lançamentos: "Nós tivemos em 2018 a continuidade na redução no número de lançamentos, chegando ao menor patamar da série histórica, desde 2004, com queda de 65% com relação ao ano anterior, o que ainda reflete o baixo grau de confiança dos empresários do setor em relação à situação política do País" – afirma o relatório.
O documento também faz referência às vendas: "Tivemos um aumento da ordem de 8% em relação a 2017, o que já reflete uma ligeira melhora no humor do público consumidor em adquirir seu imóvel. Tal melhora é reflexo da ligeira queda nos juros para crédito imobiliário, inflação sob controle e melhora de confiança das pessoas na manutenção de emprego e renda".
O presidente do Clube dos Construtores não quer ver no futuro, por conta do presente e do passado recente de controle da entidade, qualquer ilação que associe seu nome ao do antecessor quando se tratar de comportamento do setor. Chamá-lo de Marcus Santagucci não é uma boa ideia, por mais cavalheiro que Santaguita seja.