Despachos/Pareceres/Decisões 48061/2006
Acórdão _ DJ 480-6/1
Inconformada com a respeitável decisão, interpôs a interessada Olinda da Silva, tempestivamente, o presente recurso. Em preliminar, argúi a apelante a nulidade da sentença proferida, por não ter apreciado questão levantada quanto ao cerceamento do direito de ação decorrente da recusa do Oficial de proceder ao registro do título, já que, sem o ato de registro, ficará obstada a possibilidade de propositura de ação de adjudicação compulsória em face dos compromitentes vendedores do imóvel objeto do contrato discutido. No mérito, sustenta que a conduta do Oficial, ratificada pela sentença recorrida, implica a imposição de celebração de negócio jurídico diverso do firmado, com extrapolação do exame admissível na fase de qualificação do título. Por outro lado, argumenta que o contrato foi celebrado com observância das normas do Código Civil, tendo havido entrega de outro imóvel em pagamento do preço ajustado, aplicando-se à dação em pagamento as normas da compra e venda. Finalmente, aduz que, a se considerar o ajuste como permuta, também a ele se aplicam as regras referentes à compra e venda, a tornar possível o registro do título.
A apelante apresentou a registro título rotulado como "Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra Quitado", por intermédio do qual José Carlos Thome e Valquiria Fernandes Pedroso Thome lhe prometeram "vender" o lote de terreno de nº 80 da quadra "B" do loteamento denominado "Conjunto Habitacional Jardim Serrano", situado na cidade de Votorantim, Comarca de Sorocaba, pelo preço de R$ 29.000,00, representado por um terreno consistente na área "A" do desmembramento efetuado no lote nº 20 da quadra "C" do loteamento denominado "Parque Jataí", situado igualmente na cidade de Votorantim, Comarca de Sorocaba (fls. 07 a 09).
Deve consistir em 'dinheiro'. Se é outra coisa, o contrato define-se como 'permuta' ou 'troca'. Não se exige, contudo, que seja exclusivamente dinheiro, bastando que constitua a parcela principal. Para se saber se é 'venda' ou 'troca', aplica-se o princípio 'major pars ad se minorem trahit'; venda, se a parte em dinheiro é superior; troca, se é o valor do imóvel." (Contratos. 12ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1990, p. 245 e ss.).
" 'A validade da inscrição depende da validade do negócio jurídico que lhe dá origem e da faculdade de disposição do alienante' (Afrânio de Carvalho, ob. cit., p. 249).
Se o registro de imóveis fosse meramente copiativo dos documentos apresentados, isto é, se os negócios instrumentalizados entrassem para o registro automaticamente, nenhuma seria sua segurança (...).
Estabelece a lei, pois, um filtro de legalidade para os títulos, sujeitando-os, antes do registro, à qualificação. De acordo com Ricardo Dip, a qualificação registrária expressa o princípio da legalidade (Sobre a Qualificação no Registro de Imóveis, cit., p. 19). Se ela não existisse, o registro só serviria para enganar o público, favorecer o tráfico ilícito e provocar novos litígios (cf. Lacruz Berdejo e Sancho Rebullida, ob. cit., p. 58).
O Código Civil fala do controle da legalidade quando cuida da inscrição da hipoteca, no art. 834: 'Quando o oficial tiver dúvida sobre a legalidade da inscrição requerida, declará-la-á por escrito ao requerente...'
A regra vale, todavia, para todos os registros. A Lei n. 6.015/73, depois de fixar o prazo para a efetivação dos registros (art. 188), relaciona algumas cautelas que o registrador deve tomar, relativas: ao direito real – disputa de grau entre hipotecas (art. 189) e de direitos contraditórios (art. 190); ao instrumento e sua forma (arts. 193 e 194); a requisitos do registro – princípio da continuidade (art. 195) e da especialidade (art. 196).
Apenas por estes dispositivos é possível vislumbrar o alcance da qualificação. De acordo com Ricardo Dip, ela envolve o título levado a registro, o registro existente e persistente e a relação entre o título exibido e o registro existente (Sobre a Qualificação, cit., p. 38). De fato, esparsas na Lei n. 6.015/73, há inúmeras exigências que se referem ora ao próprio título, ora ao registro e ora à adequação de um ao outro." (Retificação do Registro de Imóveis. São Paulo: Oliveira Mendes, 1997, p. 73-74).
Assim, adequado o exame realizado pelo Primeiro Oficial de Registro de Imóveis de Sorocaba, ao analisar o conteúdo do título levado a registro, para dele extrair sua verdadeira natureza de compromisso de permuta. E correta, ainda, a recusa do ingresso do título no registro, já que o compromisso de permuta não está discriminado no rol de títulos registráveis do art. 167, I, da Lei nº 6.015/1973.
A enumeração dos direitos registráveis da nova Lei do Registro é taxativa, e não exemplificativa (art. 167). Dessa maneira, não são recebíveis os títulos que se achem fora dessa enumeração, porquanto o registro nada lhes acrescenta de útil. Nesse particular, a regra dominante é a de que não é inscritível nenhum direito que mediante a inscrição não se torne mais eficaz do que sem ela.
Por conseguinte, as promessas de compra e venda (retratável), de hipoteca, de permuta, de doação, de dação em pagamento, de baixa de hipoteca, ou de parte de hipoteca (liberação parcial do imóvel), devem ficar estranhas ao registro, de vez que nenhum efeito produz o seu ingresso, tantas vezes obtido sob o pretexto de se tratar de direitos imobiliários. Não basta que sejam direitos imobiliários, importando que sejam também reais, para constituírem matéria de registro, ponto esquecido por decisões judiciais que dão beneplácito à prática contrária aos princípios." (Registro de Imóveis. 2ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1977, p. 263-265).
Nesse sentido, inclusive, já decidiu este Colendo Conselho Superior da Magistratura, em acórdão relatado pelo eminente Desembargador Luiz Elias Tâmbara, então Corregedor Geral da Justiça, em hipótese análoga, concernente a promessa de dação em pagamento:
"EMENTA: Dúvida procedente – Princípio da Legalidade – Inteligência do art. 167, I, da Lei de Registros Públicos – Rol taxativo – Inadmissível acesso de Promessa de Dação em Pagamento – direito pessoal e não real. Pedido de averbação – Via inadequada para apreciação – Apelação não provida." (Ap. Cív. nº 000.084.6/4-00 – j. 23.10.2003).