É ilegal a cobrança de taxa para transferir contrato de imóvel – Revista Direito Maior
Direito Imobiliário Posted on 14 de setembro de 2020 16 de setembro de 2020
Quem comprou imóvel de alguma empresa do ramo imobiliário, como uma construtora, incorporadora ou imobiliária, não pode ser obrigado a pagar taxa para transferência/cessão desse contrato.
Na prática, todavia, o que vemos é uma situação completamente diferente e as empresas agem em absoluta ilegalidade e cometendo abusos ao cobrar taxas sobre a transferência desses contratos.
Não estamos falando do ITBI
Essa taxa cobrada não tem nada a ver com o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que é um imposto de titularidade da Prefeitura/Distrito Federal que incide quando há uma alienação de um imóvel.
O que eu estou dizendo que não pode ser cobrado é uma "taxa" que as empresas desse ramo obrigam os futuros compradores a pagarem para transferir o contrato de compromisso de compra e venda do imóvel, seja registrado ou não, para outra pessoa, geralmente, via cessão de direitos.
Cobram entre 1% a 5% sobre o valor da venda ou do valor atualizado do contrato. Imagine que o seu contrato atualizado valha 300 mil reais, você tenha pago apenas 100 mil e queira "vender o ágio" para outra pessoa. Nessa situação, sendo a taxa de 5% sobre o valor desse contrato, o comprador terá de pagar a quantia de R$ 15.000,00 (quinze mil reais).
Essa cobrança é extremamente prejudicial para aquela pessoa que não tenha mais condições financeiras para honrar o seu contrato e, não querendo pedir a rescisão (com receio de perder muito dinheiro, o que fatalmente ocorrerá), prefere transferir a dívida e o contrato para outro, mediante o pagamento do que já quitou.
Poucas pessoas se interessam em pagar essa taxa e ainda assumir a dívida do antigo proprietário. Muitos dos vendedores acabam por dar esse desconto no preço do negócio ou assumem o seu pagamento, amargando o prejuízo.
Mas isso não é correto.
Por que é ilegal essa cobrança?
A Justiça entende que a cobrança dessa taxa não é legal, pois transfere ao consumidor obrigação onerosa e abusiva, que é de responsabilidade da empresa.
A taxa de transferência cobrada pela construtora é abusiva pelo simples fato de que as despesas administrativas que a empresa eventualmente tenha que arcar por força da cessão de direitos já estão embutidas no preço do imóvel, objeto da promessa de compra e venda.
Não há prestação de serviço que justifique a referida taxa, razão pela qual se mostra abusiva a referida cobrança.
A maior parte das despesas alegadas pelas empresas, ao realizar a transferência desses contratos, tem como único objetivo a garantia do pagamento pelo novo comprador, não sendo lícito que a construtora transfira os riscos do empreendimento para o consumidor.
Mesmo que você tenha assinado um contrato com essa cláusula, ela não valerá.
Tal cláusula contratual põe o consumidor em situação de exagerada desvantagem, ao mesmo tempo em que acarreta o enriquecimento sem causa dessas empresas, em afronta aos princípios da boa-fé e da equidade contratual, bem como ao art. 51, IV, e § 1º do CDC.
E para que não reste dúvidas sobre esse assunto, veja algumas decisões do Judiciário:
"EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. TAXA DE TRANSFERÊNCIA. NULIDADE. CLÁUSULA ABUSIVA.
1 – Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de promessa de
compra e venda de imóvel quando a empresa construtora enquadra-se no conceito de fornecedor descrito no artigo 3° do Estatuto Consumerista.
2 – É nula a cláusula que determina a cobrança de taxa de transferência e/ou cessão, em casos de transferência ou cessão de direitos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por estabelecer uma obrigação abusiva, colocando o consumidor em excessiva desvantagem. Inteligência do artigo 51, inciso IV e § 1°, inciso III do CDC.
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. EMPRESA EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL. SUSPENSÃO DO PROCESSO. INAPLICABILIDADE. DESFAZIMENTO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL DA RETENÇÃO, FIXADA NO PERCENTUAL DE 10% (DEZ POR CENTO). RAZOABILIDADE. RETENÇÃO DA TAXA DE CESSÃO. ABUSIVIDADE. SENTENÇA CONFIRMADA. SUCUMBÊNCIA RECURSAL. MAJORAÇÃO.
1. O processamento da recuperação judicial não enseja a suspensão de ações de conhecimento em momento prévio ao trânsito em julgado, devendo o feito ser suspenso apenas na fase de realização de constrição judicial.
2. Na linha da jurisprudência dominante deste Sodalício, considera-se razoável a retenção, pelas promitentes vendedoras, do montante de 10% (dez por cento) sobre o valor das parcelas quitadas pela promitente compradora, quando foi ela quem deu causa à rescisão contratual, tal como ocorre, na hipótese em análise, sendo cabível a redução da cláusula penal estipulada em patamar superior e excessivamente onerosa à consumidora, com base no artigo 413 do Código Civil.
3. É nula a cláusula que determina a cobrança/retenção de taxa de transferência e/ou cessão de direitos, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por estabelecer uma obrigação abusiva, colocando a parte consumidora em excessiva desvantagem. Inteligência do artigo 51, inciso IV e § 1°, inciso III do CDC. Precedentes.
4. Evidenciada a sucumbência recursal, impende majorar a verba honorária anteriormente fixada, conforme previsão do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA, MAS DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA."
"Deve ser considerada abusiva a imposição de pagamento de taxa de cessão, como condição à transferência do contrato de promessa de compra e venda." Acórdão 916525
"É nula a cláusula que determina a cobrança de taxa de transferência em caso de cessão de direitos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por estabelecer uma obrigação abusiva, colocando o colocando o consumidor em excessiva desvantagem. Inteligência do artigo 51, inciso IV e § 1°, inciso III do CDC." Acórdão 909799.
E quem teve de pagar essa taxa?
Como a cobrança é abusiva e ilegal, mesmo quem tenha pago essa taxa poderá recebê-la de volta, com a aplicação de correção monetária e juros, caso esse pagamento tenha sido feito nos últimos 10 (dez) anos.