ITBI – Base de cálculo – Arbitramento – Valor da transação imobiliária – Valores de mercado – Discrepância – Arbitramento pelo Fisco – Possibilidade – Segundo Cartório – Tatuí
ITBI. BASE DE CALCULO. ARBITRAMENTO. – Valor da transação imobiliária – Valores de mercado – Discrepância – Arbitramento pelo Fisco – Possibilidade: – A base de cálculo do ITBI é o valor real de venda do imóvel ou de mercado, cabendo ao Fisco arbitrar o valor devido, mediante procedimento administrativo, em cumprimento ao disposto no artigo 148 do Código Tributário Nacional, quando houver discrepância com os documentos apresentados pelo sujeito passivo. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP – Apelação Cível nº 0091420-82.2006.8.26.0000 – São Paulo – 14ª Câmara de Direito Público – Rel. Des. Osvaldo Palotti Junior – DJ 24.08.2011)
É apelação tirada de r. Sentença de fls. 107/109, que julgou improcedente ação declaratória. Houve contrariedade.
I. A preliminar de falta de interesse de agir, aduzido em contra-razões, não prospera, pois havia efetiva discordância dos apelantes quanto ao valor a ser recolhido a título de ITBI. Além disso, é inafastável a jurisdição, não ficando condicionado ou subordinado o ajuizamento de demanda a prévio requerimento no âmbito administrativo.
Quanto à necessidade de revogação da liminar, também sem sucesso as contra-razões, pois "julgado improcedente o pedido, fica a liminar deferida no Tribunal a quo, em sede de agravo de instrumento, automaticamente revogada com eficácia ex tunc, ainda que silente a sentença a respeito" (REsp 690.258/RS, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, 2ª Turma, julgado em 03/10/2006, DJ 18/10/2006), entendimento que se aplica por analogia.
II . No mérito, o recurso não deve ser provido.
Cuidando-se de ITBI, o Superior Tribunal de Justiça tem firme entendimento no sentido de que a base de cálculo do tributo é o valor real da venda do imóvel ou de mercado, sendo absolutamente possível o arbitramento desse valor pelo Fisco.
Observem-se, no que interessa ao tema, os seguintes precedentes, verbis:
TRIBUTÁRIO. ITBI BASE DE CÁLCULO. VALOR DE MERCADO. POSSIBILIDADE DE ARBITRAMENTO PELO FISCO. 1. Hipótese em que o Tribunal de origem extinguiu a Execução Fiscal por entender que a base de cálculo do ITBI deve coincidir com a do IPTU, o que foi observado pelo contribuinte. 2. A base de cálculo do ITBI é o valor real da venda do imóvel ou de mercado. Precedentes do STJ. 3. Afastada a premissa em que se fundou o acórdão recorrido, os autos devem retornar à origem para que o Tribunal aprecie se o Fisco, ao lançar o ITBI, adotou o valor de mercado. 4. Agravo Regimental não provido [1].
ITBI. BASE DE CALCULO. VALOR DE MERCADO. VIOLAÇÃO AOS ARTS. 535, II, E 458, II, DO CPC. INOCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO DO ART. 146 DO CTN. INOCORRÊNCIA. REEXAME DE PROCESSO ADMINISTRATIVO FISCAL. INADMISSIBILIDADE SÚMULA 7/STJ. (…) III – E cediço na doutrina majoritária e na jurisprudência dessa Corte que a base de cálculo do ITBI é o valor real da venda do imóvel ou de mercado, sendo que até nos casos em que não houve recolhimento, pode-se arbitrar o valor do imposto, por meio de procedimento administrativo, fiscal, com posterior lançamento de ofício. Segundo HUGO DE BRITO MACHADO: em se tratando de imposto que incide sobre a transmissão por ato oneroso, tem-se como ponto de partida para a determinação de sua base de cálculo na hipótese mais geral, que é a compra e venda, o preço. Este funciona no caso, como uma declaração de valor feita peio contribuinte, que pode ser aceita, ou não, pelo fisco, aplicando-se, na hipótese de divergência, a disposição do art. 148 do CTN. ("CURSO DE DIREITO TRIBUTÁRIO", Machado, Hugo de Brito, Ed. Malheiros, 29ª Edição, p. 398)
No caso sob exame, considerando-se que o valor apontado na escritura de compra e venda (R$ 1.470.000,00 – fls. 30/34) é bem inferior ao apurado pelo Município (R$ 6.024.611,00 – fls. 59), não há que se falar em inexigibilidade do tributo no montante cobrado.
E, nesse particular, o apelante não logrou demonstrar que o valor venal estipulado pelo Município não corresponde ao real valor de mercado do bem ao tempo do nascimento da obrigação tributária.
Seja porque, a despeito do requerimento de produção da prova pericial, não impugnou o julgamento antecipado da lide; seja porque não aludiu à existência de irregularidade do procedimento administrativo previsto no artigo 148 do Código Tributário Nacional.
Ademais, as estimativas do valor do imóvel trazidas na inicial (fls. 35/37), elaborados – ao que parece – por três diferentes imobiliárias, as quais constituem tão-só indício probatório, chegaram a um preço médio de R$ 3.000.000,00 para o imóvel de interesse, ou seja, a patamar que representa mais do que o dobro do negociado pelos apelantes, de modo que fica ainda mais sustentável a tese de que houve uma depreciação do valor negociado, a fim de que fosse recolhido um valor menor, a título de ITBI, do que efetivamente seria devido.
III. Diante do exposto, e com fundamento no artigo 557, caput, do Código de Processo Civil, nega-se provimento ao recurso.