Covid-19 permite revisão dos contratos por motivo de força maior? - Jus.com.br | Jus Navigandi
Os danos causados ​​pelo Covid-19 atingem o mundo inteiro e em intensidade comparável a uma bomba atômica. Seus efeitos têm se espalhado de maneira assustadora em todo o mundo.
Essa emergência de saúde pública de classe mundial exigiu severas restrições à economia.
Esse impacto na economia levanta uma questão importante: o Covid-19 pode ser considerado um ato de Deus ou uma força maior a isentar as partes de suas responsabilidades contratuais?
Apesar de ser considerada pela Organização Mundial da Saúde (OMS) como uma pandemia - e, no Brasil, uma emergência de saúde pública de importância internacional, de acordo com a Medida Provisória 921, de 7 de fevereiro de 2020 - uma nota havia sido emitida pelo Ministério da Justiça indicando que a situação geral de emergência no Brasil ainda não configurava uma situação adequada para a caracterização generalizada de circunstâncias imprevisíveis ou força maior em relação a todos os contratos.
Essa constatação, já em 20 de março, foi duramente modificada, eis que o agravamento da crise foi uma fatídica realidade.
1 - Aspectos contratuais gerais
Analisando a posição do governo em conjunto com a legislação brasileira, entende-se que questões relacionadas a contratos de arrendamento mercantil devem ser tratadas caso a caso, considerando as regras do Código Civil (como a teoria de circunstâncias imprevistas, circunstâncias fortuitas, força maior, bem-estar e função social), o que significa que, em razão do cenário presente, há configurada um evento de força maior e de absoluta imprevisibilidade, o que, nos termos do Código Civil, autoriza sua revisão.
2 - Efeitos do Coronavírus sobre contratos de locação fora de Shopping Centers
Locações de imóveis fora de shopping centers contam com maior simplicidade e envolvem relações quase sempre diretas e com valores fixos.
Com a severidade na retração do negócio e do mercado, em particular, no mercado específico do lojista, ele deve demonstrar a redução de seu faturamento, a relevância do respectivo custo em seu orçamento e as condições de outras lojas similares e, posteriormente, iniciar a negociação diretamente com o locador, de modo que ambos suportem parte dos prejuízos experimentados e que, em conjunto, encontrem uma solução adequada a ambos.
3 - Efeitos sobre os Contratos de Locação em shopping centers
Para lojistas cuja atividade foi compulsoriamente paralisada, a força maior se caracteriza e a revisão do contrato (ou, no limite, a sua extinção sem multa), se torna uma possibilidade concreta, com poucas margens para discussões sobre esse entendimento.
Não havendo uma contraprestação efetiva pelo pagamento do aluguel, ou seja, tornando-se impossível a exploração da atividade, a razoabilidade é no sentido de que se possa renegociar o seu pagamento pelo tempo que perdurar essa situação atípica.
A negociação deverá abarcar o pagamento do aluguel, o 13º aluguel, o percentual da associação de lojistas, contribuições condominiais e outras verbas eventualmente incidentes.
Em resumo, como já se verifica a paralisação compulsória da atividade, é imperativo que o lojista procure a administração do shopping para renegociar o seu aluguel e demais contribuições o mais breve quanto possível.
4 - Passo a passo das Negociações
Todos as pretensões presentes nas renegociações devem ser formalizadas e entregues, mediante protocolo, ao locador, que conterá, dentre outras informações, a situação anterior, o evento de força maior (redução no faturamento, paralisação compulsória, fechamento de portos e aeroportos etc.) e a situação efetiva em que se encontra a atividade.
I – Devem ser apresentados documentos idôneos, se possível, retirados de sites dos órgãos públicos em todas as esferas.
II – Após, fazer um levantamento de faturamento dos últimos 03 (três) anos para servir de base comparativa com o faturamento atual;
III – Levantar o faturamento nos últimos 03 (três) meses, demonstrando sua queda desde o surgimento da pandemia;
IV – Preparar um documento, demonstrando ao locador os motivos da queda do faturamento e apresentando sua proposta com base nessa queda de faturamento.
Nesse documento devem ser demonstradas a conexão entre a queda do faturamento e a pandemia. Esses efeitos serão mais facilmente demonstrados em estabelecimentos que foram compulsoriamente fechados pelo poder público.
V – Contatar o locador para apresentar sua proposta de negociação;
A pretensão aqui é a demonstração da boa-fé, dos legítimos fundamentos que embasam a pretensão e a possibilidade de continuidade dos negócios em condições normais tão logo superada a crise.
Todavia, inexistindo consenso, as condições contratuais podem ser decididas em juízo, que, diante do caso fortuito e força maior, irá reescrever as condições que irão prevalecer enquanto perdurarem as circunstâncias imprevistas.
BARBOSA, Wander Rodrigues. Covid-19: possibilidade de revisão dos contratos. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 25, n. 6111, 25 mar. 2020. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/80387. Acesso em: 20 jan. 2022.