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Tempo e yield, os melhores presentes
Saiba como a taxa de retorno de seu investimento em propriedades para aluguel depende de diversos fatores
Este é o terceiro artigo da série sobre desenvolvimento de propriedades para aluguel. Semana passada afirmamos que grande parte do jogo em negócios imobiliários é saber entrar nos bons projetos que vão criar valor para você.
Discutimos o impacto em sua construção de riqueza nos diversos níveis de taxa interna de retorno.
Afirmei que você deveria concentrar esforços para achar projetos cujo retorno seja de 25% ao ano, na média, e 20%, no mínimo.
Hoje vamos ver como a definição da taxa de retorno de seu investimento em propriedades para aluguel depende : (1) do yield de desenvolvimento, (2) do yield do investidor e (3) do prazo que você demora para vender do imóvel depois de pronto e alugado.
O exemplo de um imóvel com yield de 15% ao ano
Vamos dizer que você procurou e achou um imóvel com yield de 15% ao ano, usando a fórmula que já mostramos:
Depois você foi pesquisar na FGV, no índice IGMI-C, e constatou que, na média, os investidores brasileiros estão topando um gross yield de 9,2% na compra.
Não satisfeito com apenas este índice nacional, você fez uma pesquisa extensa na sua região e descobriu que, na verdade, os investidores nesta localidade e deste tipo de imóvel exigem pelo menos um gross yield de 10% ao ano.
Com este dado, você tem uma boa estimativa de venda do imóvel, que pode ser calculado da seguinte forma:
Valor do imóvel = aluguel anual / gross yield investidor
O seu cronograma indica 15 meses de construção, mais 6 meses para alugar e, finalmente, 12 meses para vender o imóvel ocupado.
Veja um exemplo de umfluxo de caixa de um empreendimento com yield de 15%:
Parabéns, com este fluxo de caixa seu retorno nesta operação foi de 27% ao ano. Golaço!
Porém, pode ser que o mercado não esteja tão bom assim e você não consegue vender em 12 meses, mas em 24 meses. Como o aluguel aumentou, você também vai aumentar o valor de venda. No entanto, o passar do tempo não ajuda e o retorno cai para 25% ao ano.
Por último, vamos supor que o mercado está super difícil e você só consegue vender em 36 meses. Seu retorno cai de novo, dessa vez para 21% ao ano.
A diferença de 24 meses reduziu o seu retorno de 27% ao ano, que pode ser considerado muito bom, para 21% ao ano, que está quase no limite do aceitável.
O tempo de venda de um ativo é um ponto importante para a definição da taxa de retorno em um negócio de desenvolvimento de propriedades para aluguel
Outro ponto importante que já tínhamos visto no primeiro artigo desta série é o yield de desenvolvimento. Por isso, vamos revisar rapidamente este assunto.
Se você desenvolve com um gross yield de 18% e consegue vender em 1 ano, seu retorno será de 39% ao ano – em comparação aos 27% ao ano que você consegueria se desenvolvesse a 15%.
No final das contas, quanto maior o yield de desenvolvimento e menor o tempo de venda, maior o seu retorno, conforme você pode ver na tabela:
Então podemos afirmar que a taxa de retorno de um investidor em propriedades para aluguel que pretenda desenvolver, alugar e vender será definida por:
Taxa de retorno = Yield de Desenvolvimento vs Yield Investidor vs Tempo de Venda
Na semana que vem vamos conversar sobre como identificar imóveis com bom potencial de retorno com uma técnica que chamo de engenharia reversa.