Como comparar sua carteira de imóveis com os fundos imobiliários?
Quando um investidor possui uma carteira de imóveis, geralmente utiliza apenas a comparação com um indexador de inflação, para saber se seu investimento tem desempenho adequado.
Uma forma de aprofundar essa análise e ampliar a visualização de sua carteira de imóveis com outras alternativas de investimentos no mesmo segmento, é compará-la com os fundos imobiliários.
Para fazer isso de forma assertiva, é preciso pesquisar no mercado os fundos imobiliários que atuam no mesmo nicho que você. Como os fundos imobiliários têm suas cotas divulgadas diariamente, você pode utilizar uma plataforma que mostre a rentabilidade destes fundos versus a da sua carteira própria de imóveis.
Os fundos imobiliários chegaram no mercado brasileiro há apenas 25 anos e o potencial de desenvolvimento desse setor é bastante grande. Segundo os critérios da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), esses produtos são classificados em duas categorias: os que investem mais de dois terços do patrimônio líquido em empreendimentos construídos ou em desenvolvimento para geração de renda com locação e os de desenvolvimento para venda, que aportam mais de dois terços do patrimônio em ativos imobiliários em fase de projeto ou construção, com a finalidade de serem vendidos a terceiros. Além dessas classificações, os fundos imobiliários podem ser segmentados pelas áreas onde alocam o capital como agências bancárias, setor educacional, hospitais, hotéis, lajes corporativas, logística, residencial e shopping centers.
O primeiro passo é identificar os fundos imobiliários compatíveis com as estratégias de investimentos de sua carteira de imóveis. Muitas vezes, você não irá encontrar um fundo idêntico, com a mesma estratégia, mas poderá usar aqueles que mais se aproximam. Você deve se atentar também às características dos empreendimentos que compõem os fundos como localização, tipo de arquitetura e metragem.
Uma vez selecionados, esses fundos servirão como benchmark. Assim, você poderá comparar a rentabilidade e performance do seu portfólio próprio com as registradas pelos fundos imobiliários.
Ao contar com uma referência, você poderá ampliar sua análise, realizar estudos e ver se sua estratégia está adequada para a combinação de risco, retorno e preservação de capital que pretende seguir com os seus bens imobiliários. Outra possibilidade é comparar alternativas entre si, ou seja, você pode avaliar se é mais vantajoso administrar sua carteira própria de imóveis em determinados segmentos ou investir através de um fundo, terceirizando esta gestão para o profissional que é especializado nisso. Pode por exemplo decidir que, no caso de galpões logísticos, é preferível você entrar em um fundo especializado para tal, do que entrar em um segmento que você tem pouca familiaridade. São inúmeras as possibilidades de avaliação.
Liquidez também é um fator relevante. Ao investir em imóveis você terá a sua liquidez baseada na demanda e oferta do imóvel. Claro que se o ativo escolhido tiver boa procura, poderá ser vendido em pouco espaço de tempo. Nos fundos, a dinâmica é a mesma para o gestor do fundo, porém, para você que é um cotista, existe a alternativa de vender a sua cota e não somente esperar o fundo vender o imóvel. Lembre-se que muitos destes fundos têm suas cotas negociadas em bolsa, o que amplia sua liquidez.
Para fazer toda essa pesquisa de dados e fazer os cálculos manualmente é trabalhoso, um consolidador de investimentos pode ajudar você a fazer esse trabalho de forma automática. Você faz o controle e gestão dos imóveis, analisando a rentabilidade real da carteira imobiliária total ou de cada um dos ativos isoladamente
A partir dessa avaliação, você poderá prosseguir com as suas táticas ou redefini-las em busca de melhor rentabilidade.