Qual a diferença entre loteamento, desmembramento e parcelamento do solo? - Adenilson Giovanini
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Vamos entender que diferença é esta.
O parcelamento do solo ocorre tanto em áreas rurais como em áreas urbanas. O mesmo nada mais é do que a divisão da terra em unidades juridicamente independentes.
Vou dar um exemplo que você entenderá melhor.
Digamos que o seu João possua uma área de 100 Ha e queira vender a metade da mesma.
Seu Pedro, que é amigo dele, ao ficar sabendo a respeito, decide comprar as 50 ha do seu João.
Perceba que, com isso, será necessário fazer a medição e o desmembramento desta nova área de terras que irá receber matricula própria.
Ou seja, a área que era do seu João foi parcelada.
Na realidade, este é um exemplo clássico de fracionamento do solo. Porém, eu preciso que você saiba que o mesmo é somente um dos diferentes tipos de parcelamentos do solo existentes.
Isso porque existem outros 2 tipos de parcelamentos do solo. São eles:
Parcelamento do solo – Desmembramento
O conceito teórico que melhor descreve o desmembramento é: tirar uma área de dentro de uma área maior.
Calma, eu vou dar um exemplo prático que você entenderá melhor.
Imagine a seguinte situação: seu Paulo, que possuía uma área de 150 ha morreu.
Diante disso, os bens e deveres que o mesmo possuía passaram a fazer parte do espólio e deverão ser inventariados pela esposa (dona Maria) e pelos seus 2 filhos.
Ao fazer-se o inventário, dona maria ficou com metade da área (75 ha) e cada um dos filhos com 1/3 da área (37,5 ha).
Acontece que as novas áreas não foram medidas, o que impossibilitou a geração de novas matriculas. Com isso, as 3 novas originadas do fracionamento do imóvel original não receberam novas matriculas, recebendo registros na matricula original.
Ou seja, formou-se algo parecido com um condomínio onde que "teoricamente" todas as áreas aparecem como estando dentro de uma área maior.
Passados 8 anos do inventário, dona Maria decidiu ajeitar a situação cadastral de sua área, sendo que para isso precisará tirar a mesma de dentro da área maior. Ou seja, desmembrar a área.
É exatamente isso que é desmembrar uma área, dividir uma área existente em duas ou mais áreas menores.
Eu decidi trazer o exemplo do inventário para que você entenda que um desmembramento pode ser simples. Porém, que muitas vezes se torna complexo.
Dito isso, vamos entender dentro do parcelamento do solo o que é lotear uma área.
Parcelamento do solo – Loteamento de área
A diferença do loteamento para o desmembramento é que no loteamento pega-se uma área grande e divide-se a mesma em enésimas parcelas ou lotes. Com isso, se faz necessária a construção de estradas e da estrutura urbana necessária.
Perceba que o desmembramento é mais simples do que o loteamento. No mesmo existe o aproveitamento do sistema viário. Não sendo necessária a abertura de novas vias públicas, nem o prolongamento, modificação ou amplificação dos logradouros existentes.
O tipo mais comum de loteamento rural é o realizado pelo INCRA, quando o mesmo desapropria áreas de terras que não estão cumprindo sua função social.
Quanto aos loteamentos urbanos, a lei do parcelamento do solo definiu que os mesmos devem possuir áreas verdes e, além disso, uma série de equipamentos urbanos, sendo que a aprovação dos mesmos só acontece mediante o obedecimento da legislação.
Além disso, a lei do parcelamento do solo definiu que o tamanho mínimo de um lote é de 125 m². Ou seja, é impossível fazer-se um parcelamento do solo urbano com lotes de tamanho inferior a 125 m². O cartório não irá registrar porque os lotes estão burlando a lei do parcelamento do solo.
Além disso, cada município deve ter lei própria que defina aonde que os diferentes usos do solo urbano são possíveis. Desta maneira, antes de lotear uma áreo para a construção de moradias, deve-se consultar a lei municipal. Isso porque do contrário, a prefeitura se negará a licenciar o loteamento.
Parcelamento do solo – Bônus 1 – A diferença entre lote e gleba
Quando se fala em parcelamento do solo, existem estes 2 termos que costumam causar desentendimento dos profissionais.
Se analisarmos a lei 6.766, a mesma traz as seguintes definições:
Lote: Porção de terra dotada dos melhoramentos necessários para a utilização.
Gleba: Origina lote.
Estas definições trazidas pela lei do parcelamento do solo são um pouco subjetivas, porém, em linhas gerais, podemos dizer que um lote é uma área de terra urbana que possui a menor área de terra possível.
Isso porque é impossível parcelar o mesmo de certa forma que a área resultante obedeça a lei do parcelamento do solo. Ou seja, esteja com uma área maior do que 125 m².
A gleba, por outro lado é uma área de terra que ainda possibilita parcelamento.
Parcelamento do solo – Bônus 2 – Loteamento de chácara
Este é outro assunto que gera muitas dúvidas nos profissionais, sendo que eu inclusive já abordei o mesmo em outros artigos do blog.
Primeiramente, você precisa saber que não existem chácaras rurais. O INCRA, que é o órgão responsável pelo cadastro nacional de imóveis rurais não possibilita tal parcelamento.
Desta maneira, quem possui área rural inferior a fração minima de parcelamento do município não consegue tirar financiamentos e nem mesmo ter sua produção assegurada. Isso porque para isso é necessário do CCIR.
Por outro lado, existe a possibilidade do loteamento com intuito da construção de chácaras em áreas urbanas.
Porém, preste atenção: não é em qualquer área. Isso porque toda área urbana municipal possui um planejamento que consta em lei própria (municipal). Desta maneira, alguns municípios possibilitam o loteamento de chácaras em áreas destinadas ao turismo.
Este é o único lugar do município que possibilita o loteamento de chácaras.
Parcelamento do solo – Bônus 3 – Parcelamento clandestino
É um parcelamento do solo que não foi aprovado pela prefeitura.
Veja bem, todo parcelamento do solo urbano precisa de aprovação pelos engenheiros da prefeitura!
Caso não seja feito tal pedido da licença junto a prefeitura em etapa prévia ao parcelamento, esta área de terras (loteamento ou condômino) estará fadada a clandestinidade.
Bônus 4 – Parcelamento irregular
Parcelamento do solo que foi aprovado pela prefeitura, mas cujo responsável não emitiu matricula dos lotes ou apartamentos resultantes.
Planta de loteamento, planta de situação e planta de…
Usucapião extraordinário e usucapião ordinário: Qual…
Transcrição e matricula de imóvel: Qual a diferença…
Posse e propriedade: entenda a diferença entre estes termos!
Reply 2018-05-09
olá, mto enteressante oque foi falado mas, no que se trata de loteamento; o parágrafo 2º do Art. 2 da lei 6.766 diz que é possivel abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. que é contrária a sua definiçao de loteamento.
poderia me explicar a motivaçao de sua observação neste sentido?
Olá Mike. Muito interessante a sua colocação a respeito da lei 6.766 que trata do parcelamento do solo urbano. Este artigo teve como intuito apenas trazer uma série de conceitos no que tange a Topografia Cadastral, conceitos estes que muitas vezes causam dores de cabeça aos profissionais da área. Em outros artigos do blog eu vou mais a fundo no parcelamento do solo em si.
Reply 2019-02-15
Olá. Na definição conceitual de lote, você afirma que o lote é a menor fração de terra existente não sendo possível o seu desmembramento, de tal maneira, a ideia de meio lote, onde um indivíduo construa um imóvel na metade do lote e outro indivíduo construa imóvel na outra metade seria irregular ? Sendo possível se transferir somente a posse e não propriedade ?