Mal vista por condôminos, previsão orçamentária "esquenta" assembleias
Quando o item "previsão orçamentária" está na pauta da assembleia geral do condomínio, a chance de o encontro ser acalorado é grande. E, pelo menos uma vez ao ano, o tema precisa ser apresentado pelo síndico, discutido e deliberado.
Sócio da CITTI Assessoria Imobiliária, empresa que administra condomínios, locações e atua como síndica terceirizada, Daphnis Citti de Lauro viu muitos debates ao longo desses mais de 20 anos atuando na área.
"A discussão geralmente é longa e, a deliberação, extremamente problemática. Isso porque ninguém quer aumentar a taxa condominial", afirma o advogado especialista em Direito Imobiliário.
Daphnis lembra ainda que, em geral, a administradora é quem leva a culpa pelo novo valor do condomínio. "Já houve caso em que uma condômina, dirigindo-se ao representante da administradora, falou: 'vocês estão gastando muito'. E então foi explicado que não era a empresa que gastava, mas sim os moradores do condomínio."
A administradora apenas elabora a previsão. Com base nos últimos meses, ela calcula qual deverá ser a despesa média durante os 12 próximos meses. "É necessário levar em conta o dissídio coletivo dos funcionários ou das empresas terceirizadas, a previsão de aumento das empresas de fornecimento de água e luz, a inflação, entre outros", afirma o especialista.
"Como o próprio nome diz, a previsão dificilmente refletirá a realidade ao longo de um ano, principalmente no Brasil, com a instabilidade e a incerteza que vivemos. Mas, de qualquer forma, é preciso aprovar um valor, a ser rateado mensalmente, e que deverá cobrir todos os gastos", completa.
Caso o novo valor aprovado não cubra as despesas, haverá necessidade de um rateio extra, pois jamais o condomínio deve deixar a conta bancária negativa. "Conta essa que, diga-se, deve ser personalizada (em nome do condomínio) e não em nome da administradora (conta pool)."
De acordo com Daphnis, o melhor a fazer é a administradora apresentar na assembleia a previsão e deixar que os condôminos discutam e aprovem o valor que acharem conveniente.
"É aconselhável que o representante da administradora limite-se a informar o valor que vem sendo rateado e o valor médio de despesas previsto, sem participar da discussão que se seguirá. Os participantes da assembleia que discutam e decidam, com base nos dados."
É advogado, formado pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie e especialista em Direito Imobiliário, principalmente na área de condomínios e locações. É autor do livro "Condomínios: Conheça seus problemas", sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro (desde 1976) e da CITTI Assessoria Imobiliária, com mais de 20 anos de atividades, que atua como síndica terceirizada.