Novo Plano Diretor de São Paulo foi aprovado | Blog do Edmar Junior
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Novo Plano Diretor de São Paulo foi aprovado
O novo texto do Plano Diretor Estratégico da cidade de São Paulo foi aprovado por 44 votos a favor e oito contra na segunda-feira (30/06/2014), após nove meses de discussões na Câmara Municipal e 61 audiências públicas. O documento, que objetiva orientar o planejamento e estabelecer diretrizes para todos os agentes que operam no município, incentivará nos próximos 16 anos a aproximação de moradia e emprego, com o objetivo de "compactar" a cidade. O texto segue para a sanção do prefeito Fernando Haddad.
Entre as mudanças determinadas pelo texto substituto ao projeto de lei 688/2013 consta a definição de que prédios com, no máximo, oito andares sejam liberados no meio dos bairros e igrejas evangélicas sejam regularizadas, bem como ocupações de sem-teto. O texto cogita ainda a possibilidade de construção de um novo aeroporto na cidade, em área de manancial.
Em relação ao setor imobiliário, que sofreu diversos impactos com as alterações do texto, o Plano determina que o mercado poderá construir cerca de 30 mil novas unidades por ano, o que totaliza 480 mil apartamentos espalhados por aproximadamente 250 novos prédios por ano. As construções, no entanto, deverão ser adensadas em regiões específicas, tais como as avenidas Chucri Zaidan, na zona sul, a Inajar de Souza, na zona norte, e a Jacu-Pêssego, na zona leste. A definição vale para bairros já verticalizados, como Moema, Morumbi, Lapa e Itaim-Bibi.
Saiba mais sobre os impactos do Plano Diretor que afetam mais diretamente o segmento imobiliário:
Coeficiente de aproveitamento e outorga onerosa
Coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área edificada – excluída a área não computável – e a área do lote. É classificado em básico, que resulta do potencial construtivo gratuito inerente aos lotes e glebas urbanos; máximo, que não pode ser ultrapassado; e mínimo, abaixo do qual o imóvel poderá ser considerado subutilizado.
O novo Plano Diretor Estratégico estabelece os coeficientes de aproveitamento básico 1 e máximo 2 para a cidade inteira. As exceções são as áreas de influência dos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana, onde o coeficiente é 4.
Edificações que excederem o coeficiente de aproveitamento geram a obrigação de pagamento da outorga onerosa. Com a redução do coeficiente básico para 1, construtoras e incorporadoras temem a elevação dos custos com outorga onerosa, conforme artigo de Cláudio Bernardes, presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi).
Na opinião de Fernando de Mello Franco, com a mudança dos valores, decorrente da redefinição do coeficiente, haverá reverberações no mercado imobiliário, mas apenas no curto prazo. "A tendência do mercado é que ele se reorganize. Onde porventura tenha ficado um preço superior àquele que o mercado consumidor possa bancar, haverá naturalmente uma renegociação entre incorporador e proprietário do terreno", argumenta.
O novo Plano Diretor determina, nos casos em que empreendimentos tenham mais de 20 mil m² de área computável, que seja destinada 10% da área computável para habitação de interesse social (HIS), voltada à famílias com renda de até 6 salários mínimos. O mecanismo, chamado Cota de Solidariedade, prevê que, em contrapartida, a área do empreendimento possa ser aumentada em 10%. O empreendedor pode optar por construir HIS em outro terreno na mesma macroárea ou depositar no Fundo de Desenvolvimento Urbano (Fundurb), na conta segregada para HIS, 10% do valor da área total do terreno, calculado conforme o Cadastro de Valor de Terreno para fins de outorga onerosa.
Nos empreendimentos localizados nos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana, há incidência da cota parte máxima de terreno por unidade – fixada em 20 m2 – de forma que fica definido o número mínimo de unidades habitacionais que deverão ser construídas em função da área do terreno. Embora o objetivo seja estabelecer padrões para o adensamento nessas zonas, o segmento imobiliário acredita que haverá limitação da área das unidades.
O Plano Diretor pretende promover o adensamento nas proximidades do transporte coletivo. Um dos mecanismos previstos é limitar a uma vaga de garagem por unidade residencial a área não computável. Outras vagas que vierem a ser construídas constarão como áreas computáveis no empreendimento, consumindo potencial construtivo do terreno. "O próprio Secovi aponta que haverá impacto direto no custo de produção, porque o custo estrutural e de impermeabilização de garagem é caro", afirma o secretário Mello Franco.
O projeto não limita a altura de edificações nos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana, mas fora deles o gabarito fica restringido a 28 m. Entretanto, em quadras onde em mais de 50% da área dos lotes as edificações existentes já ultrapassem o limite, a restrição não será aplicada. "Fizemos avaliação do que isso significaria na cidade como um todo e é uma porcentagem muito pequena, da ordem de 15%, de forma que não terá impacto grande", define Mello Franco.
O plano cria incentivo para o uso misto nas regiões de influência dos eixos. Nelas, será considerada não computável a área destinada aos usos não residenciais, até o limite de 20% da área construída total, nos casos de empreendimentos de uso misto.