Não deixar decisões para depois é fundamental para a vida em condomínio
13/02/17 11:01 - Atualizado há 2 anos
"Acho que vou esperar mais um pouco para ver o que é essa infiltração"
"De novo esse lixo aqui no local errado?"
"Quando chegar a próxima assembleia, aviso sobre essa ação judicial"
Esses pensamentos podem até ocorrer a alguns síndicos do país, mas pela Teoria das Janelas Partidas - em inglês, The Broken Windows Theory - os mesmos deveriam ser abolidos de uma boa gestão.
A teoria é antiga. O experimento foi realizado pela Universidade de Stanford, nos Estados Unidos, e publicado em 1982 na revista norte-americana The Atlantic Monthly em um artigo de James Wilson e de George Kelling.
Em 1996, saiu o livro "Teoria das janelas partidas", que foi quando o conceito se popularizou.
Entenda o motivo com o paralelo feito pelo SíndicoNet entre o experimento e a administração de condomínios.
O que diz a Teoria das Janelas Partidas
A ideia se baseou em um experimento social utilizando como universo de pesquisa duas regiões distintas dos Estados Unidos.
No Bronx, bairro de baixa renda, deteriorado e com altos índices de criminalidade em Nova Iorque, e em Palo Alto, cidade californiana de padrão alto, bem cuidada e índices mínimos de criminalidade, duas viaturas de polícia idênticas foram abandonadas.
Acompanhando os veículos de longe, havia uma equipe de especialistas em psicologia social, analisando os eventos que viriam a acontecer.
A viatura do Bronx, no mesmo dia, estava toda vandalizada e depenada, sem rodas, motor, espelhos, rádio, etc. A de Palo Alto, não, estava intacta e assim ficou pelos dias seguintes.
Após uma semana, os pesquisadores quebraram uma janela da viatura que estava em Palo Alto. A mesma, então, rapidamente, terminou totalmente vandalizada e depenada também.
Apenas o ato de ter quebrado uma janela desencadeou o mesmo processo de vandalismo observado no Bronx, no mesmo período de tempo.
Os pesquisadores concluíram que o resultado obtido não tinha a ver com a classe social das pessoas, mas sim com a psicologia humana e suas relações sociais.
Mas afinal, por que um vidro partido pode desencadear todo um processo delituoso?
Para os pesquisadores, uma janela quebrada transmite uma ideia de deterioração, de desinteresse, de despreocupação. Faz com que códigos de convivência do local fiquem enfraquecidos, passando a impressão de ausência de leis, normas e regras, de que "vale tudo".
Nos dois locais, a cada novo golpe que a viatura sofria, essa ideia era refirmada e multiplicada, acelerando ainda mais o processo de vandalismo.
Assim, baseado nessa teoria, concluiu-se que o delito é maior nas zonas onde o descuido, a sujeira, a desordem e o maltrato são maiores.
Mas o que isso tem a ver com condomínios?
O interessante dessa teoria é que ela pode ser aplicada em vários casos do nosso dia a dia, inclusive em condomínios. Por exemplo, o ato que leva uma pessoa a pegar o acostamento em uma estrada, pois outros pegam e não há fiscalização; os altos índices de corrupção no Brasil, onde a impunidade sempre reinou; o condômino que joga bituca de cigarro no chão, pois o local vive sujo; um pichador que estraga a fachada de uma casa ou estabelecimento; etc... Enfim, tudo isso pode ser explicado segundo os princípios da teoria das janelas partidas, onde o ambiente de desordem e de códigos de convivência enfraquecidos só tendem a alimentar ciclicamente as infrações e gerar ainda mais desordens.
E em condomínios mal geridos, onde o gestor é omisso, não é diferente, a desordem também se instala, explica Julio Paim, diretor do SíndicoNet.
Note que no artigo da publicação da pesquisa, os próprios autores, James Wilson e de George Kelling, citam como exemplo os edifícios:
...Se se quebra um vidro de uma janela de um edifício e ninguém o repara, muito rapidamente estarão quebrados todos os demais. Se uma comunidade exibe sinais de deterioração e isto parece não importar a ninguém, então ali se gerará o delito... (Tradução para o português. Original em inglês - aqui)
Veja também esse outro trecho do mesmo artigo:
...Se se cometem 'pequenas faltas' (estacionar em lugar proibido, exceder o limite de velocidade ou passar com o sinal vermelho) e as mesmas não são reprimidas, então começam as faltas maiores e delitos cada vez mais graves... (Tradução para o português. Origial em inglês - aqui)
Em outras palavras, em um condomínio, a reparação de um item danificado logo nos primeiros estágios de deterioração ou, por exemplo, uma punição imediata a um caso de infração, é essencial para manter a ordem evitar que males maiores aconteçam.
Esse tipo de conduta em condomínio, a de não esperar algo piorar para tomar uma atitude, é muito benéfica.
"Uma infração por alteração de fachada, por exemplo. Se o síndico não agir com rigor e velocidade, certamente verá o problema crescer, correndo o risco de ver a questão sair do controle, ressalta Julio Paim.
Saiba o que caracteriza e como agir em casos de alteração de fachada
"As manutenções, problemas que não são corrigidos, e atritos entre vizinhos devem ser tratados com prioridade máxima pelo síndico. A postergação da solução destes fatores levam a um desgaste enorme no ambiente do condomínio, podendo levar o síndico a ter que dar solução a atitudes às vezes drásticas e irreversíveis de condôminos", exemplifica o diretor das administradoras de condomínios da CMI/Secovi-MG, Maurício Pimenta Barroso.
Posicionamento do síndico
Um dos grandes segredos de uma boa gestão condominial é o gestor saber se posicionar perante a clientela - no caso, os condôminos - e funcionários.
Ou seja, para exercer um papel de liderança é muito importante que o síndico passe uma imagem positiva e muito clara do seu estilo de gestão.
Aplicar com bom senso os conceitos dessa teoria em diversas áreas do condomínio, ou seja, agindo sempre com pontualidade, não deixando áreas deterioradas ou locais sujos, por exemplo, é uma ótima forma do gestor mostrar o seu estilo de gestão de uma forma positiva e que agrade a grande maioria.
Como efeito, isso certamente vai reduzir o seu desgaste. Afinal, condôminos e funcionários saberão que aquela gestão é séria, não é omissa e atitudes são tomadas sempre que necessário, argumenta Julio.
Pensando nisso, separamos alguns eixos da vida em condomínio para o síndico conseguir focar sua atenção e assim aplicar uma gestão norteada pelos princípios dessa teoria das janelas partidas.
Sabemos da importância das manutenções no condomínio, principalmente das preventivas. Elas são fundamentais para que o empreendimento esteja sempre em ordem, valorizado e, dessa forma, não comece a se deteriorar.
"É fundamental que o síndico e sua equipe sigam um calendário de manutenção, de preferência já arrecadando para melhorias futuras e mais caras, como pintura de fachada, por exemplo", analisa Simone Camargo, vice-presidente de condomínios do Secovi RS.
Agindo dessa forma, o condomínio estará sempre com a manutenção em dia e, o melhor, conseguirá evitar mais de 50% de surpresas referentes à manutenção.
Veja calendário de manutenção para o ano todo
Além de evitar "novidades", a programação financeira casada com o calendário de manutenção ao longo dos anos é um importante componente na economia na hora de pagar pelas benfeitorias.
"Dá para economizar cerca de 30%, dependendo do serviço, quando o condomínio já tem todo o dinheiro na mão", calcula Simone.
Porém, é preciso ir além de seguir o calendário.
"Se um ano antes do previsto, as pastilhas da fachada começam a se soltar, o síndico deve tomar uma providência imediatamente. Mandar raspar onde estão soltando as pastilhas, além de já comunicar aos moradores que talvez a benfeitoria tenha que ser adiantada, além de bom senso representa respeito pelos moradores", assinala Inaldo Dantas, presidente do Secovi-PB e colunista do SíndicoNet.
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E mesmo se não houver um calendário ou dinheiro provisionado para isso, caso haja algo urgente a ser feito, o correto é que se faça um rateio extra para pagar.
"Um reparo que necessita ser feito, o melhor é que não seja adiado. Dessa forma, mesmo que haja uma chamada extra, o que não é o ideal, ainda assim fica mais barato do que postergar", afirma Sérgio Meira, da diretoria de condomínios do Secovi-SP.
Rigor nas violações às regras do condomínio
Não abrir exceções, usar o bom senso, agir com rigor e igualdade com todos os condôminos é fundamental para manter a ordem e ter o controle da situação.
"Problemas como um lixo jogado fora do lugar, estacionar na vaga do vizinho, e até pequenos vandalismos são exatamente aquelas atitudes que, se a administração do condomínio não cuidar, podem crescer bastante", analisa o filósofo Artur Bueno.
Para Arnon Velmovitsky, advogado, presidente da comissão de direito imobiliário do IAB, o síndico não deve permitir violações de nenhum tipo às regras do condomínio. Mas ressalta que para que possa fazer isso, é fundamental ter a convenção e o regulamento do condomínio em dia, compatíveis com a atualidade.
"Para não deixar que esse tipo de situação se multiplicar, o ideal é se respaldar no regramento do condomínio, mesmo. Ter um critério adequado para cada situação. Caso não haja regras para as violações que estejam acontecendo, é fundamental que o síndico atualize a documentação", aponta Arnon.
Veja aqui as vantagens de manter a convenção e regimento interno atualizados
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Violações ao regulamento interno: como agir
Síndico não precisa ser um "general"
Apesar do rigor que o gestor deve impor para mostrar que sua gestão é atuante e séria, o uso do bom senso, criatividade e "jogo de cintura" para lidar com infrações e condôminos problemáticos são, também, essenciais.
Para Sérgio Meira, uma boa forma de encarar problemas cotidianos corriqueiros, como sujeiras nas áreas comuns, carros mal estacionados e pequenas infrações é, em um primeiro momento, enviar ou publicar circulares para todos os moradores.
"Dessa forma, conscientizamos aquela comunidade sobre a prática, e quem está fazendo errado também é avisado. Depois, aviso para o infrator e multa".
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Ele ressalta também que em condomínios de portes diferentes é possível também ter atitudes diferentes, por parte do gestor.
"Em condomínios menores, muitas vezes uma conversa tranquila com o vizinho pode surtir todo o efeito necessário, sem prejudicar o ambiente. Em um condomínio maior, esse tipo de relacionamento fica difícil, porque podem haver milhares de pessoas morando ali. Nesses casos, as advertências por escrito, seguidas de multa em caso de reincidência, podem ter melhor efeito", argumenta Sérgio.
Vale lembrar que o uso de um site para o condomínio pode ser um grande aliado para síndico conseguir organizar essa comunicação com toda a massa condominial.
Síndico deve dar o exemplo
O tema é bastante polêmico, principalmente no quis diz respeito ao papel do síndico. O mesmo deve ser um exemplo não só como condômino e gestor, mas também quanto ao relacionamento interpessoal. Ou seja: ele deve evitar ter atitudes desagradáveis no trato com outras pessoas.
"Como o síndico é o maior termômetro da vida em condomínio, ele passa a ser uma 'régua' do que é permitido ou não no local. Se o mesmo é grosso com funcionários, destrata moradores, etc., passa a impressão de que isso é 'normal' por ali e que tais comportamentos são tolerados. Quando, na verdade, o síndico deveria ser o maior fomentador das boas relações no condomínio", argumenta Artur Bueno.
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Outro ponto é quando há desavenças entre os moradores. Nem sempre o síndico precisa intervir – apesar de ser uma ótima atitude a ser tomada, evitando que um clima pouco amistoso se instale no condomínio.
Brigas entre moradores
Saiba quando chamar a polícia
Já quando o problema é entre morador e um funcionário do local, o síndico deve, prontamente se posicionar.
É importante lembrar que os colaboradores devem ser cordiais e educados com os moradores, e o mesmo tratamento deve ser dispensado a eles.
E que se um morador estiver tendo um comportamento inadequado com o funcionário, o mesmo poderá processar o condomínio como um todo. Daí a importância do síndico saber se relacionar bem com todos, evitando que algo menor tome proporções desnecessárias.
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Um "filhote" bastante famoso da teoria das janelas partidas é a política de Tolerância Zero. A mesma foi instituída na cidade de Nova Iorque pelo então prefeito Rudolph Giuliani, em 1994.
A política consistiu em ordenar e limpar a cidade de Nova Iorque e não permitir nenhuma transgressão à lei, evitando assim que os pequenos delitos levassem a crimes maiores. Foi um grande salto para a segurança da cidade.
Para os condomínios, a política de Tolerância Zero poderia ser aplicada em casos específicos. Entretanto, como essa política impõe um rigor muito extremo, é preciso ter cuidado e dosar melhor sua implementação, uma vez que para cada ato do síndico é necessário que haja um respaldo da convenção e no regulamento interno, principalmente o que diz respeito à multas.
"É importante que o condomínio seja um lugar onde haja espaço para o diálogo. Conversar antes de multar é sempre uma boa opção. Mas o síndico deve ter critérios objetivos para seguir, evitando que alguns sejam beneficiados em detrimento de outros, o que também pode se tornar uma situação cada vez mais delicada no condomínio", pesa Arnon Velmovitsky.
Fontes consultadas: Artur Bueno Rodrigues Neira, filósofo e professor de filosofia, Simone Camargo, vice-presidente de condomínios do Secovi RS, Inaldo Dantas, colunista do SíndicoNet e presidente do Secovi-PB, Arnon Velmovitsky, advogado, presidente da comissão de direito imobiliário do IAB, Maurício Pimenta Barroso, diretor das administradoras de condomínios da CMI/Secovi-MG, Sergio Meira, diretor de condomínios do Secovi-SP, Julio Paim, diretor e fundador do SíndicoNet