O Impacto do Coronavírus nos FIIs | Opinião da VBI Real Estate - XP Investimentos
O Impacto do Coronavírus nos FIIs | Opinião da VBI Real Estate
23/03/2020 18:36:34 • Atualizado em 23/03/2020 18:36:36
Confira a opinião do gestor da VBI Real Estate, Rodrigo Abbud, sobre o impacto do coronavírus nos diferentes segmentos dos fundos imobiliários
Na manhã de segunda-feira, 23, convidamos Rodrigo Abbud, gestor da VBI Real Estate, para discutir os efeitos do Coronavírus nos diversos segmentos dos fundos imobiliários. Segue, abaixo, os principais pontos dessa conversa. Clique aqui para assistir a live
De acordo com o gestor, de modo geral, os fundos imobiliários sofreram grandes correções nas últimas semanas com o aumento da crise advinda do contágio do coronavírus e as medidas de isolamento social que os estados brasileiros adotaram nas últimas semanas. Entretanto, ressalta que a queda nos preços trouxe uma janela de oportunidade de investimento para o médio e longo prazo.
Mesmo acreditando que todos os segmentos devem sofrer de certa forma no curto prazo, pressionando a distribuição de dividendos, os impactos serão em diferentes graus entre os segmentos de fundos imobiliários. Abaixo, ordenamos os segmentos comentados de menos impactados para os que deverão ser mais impactados.
Para o gestor, o setor de lajes corporativas (principalmente os fundos com ativos de boa qualidade) foi o segmento que respondeu mais rapidamente os cortes de juros no segundo semestre do ano passado. Agora, com as oscilações de mercado e preocupações com a atividade econômica, Rodrigo Abbud vê o segmento como o menos impactado e o que deverá sofrer menores oscilações tanto em preço quanto em geração de rendimento.
Após a queda nos preços da última semana, o dividend yield dos fundos de lajes corporativas subiu para patamares entre 5-6%. Apesar de não brilhar os olhos, continua atraente quando comparado a uma taxa Selic de 3,75% e pela pouca oscilação que o segmento deverá sofrer.
Com o cenário de reclusão social, o varejo online (e-commerce) tem reagido positivamente quando comparado aos outros setores da economia, principalmente as grandes companhias com grande exposição ao e-commerce. O Sr. Abbud acredita que essas empresas irão manter suas operações no curto prazo e o que irá decidir o tamanho do impacto será o quanto o segmento online poderá compensar os fechamentos das lojas físicas.
Mesmo que a distribuição de dividendos não deva sofrer significativamente no curto prazo, o preço das cotas vem sofrendo correções de aproximadamente 25% no mercado secundário. Essa queda nos preços somado a distribuição de dividendos pouco impactadas abre uma oportunidade de compra, principalmente considerando que os fundos de ativos logísticos devem se recuperar mais rapidamente relativamente aos outros segmentos quando a crise acabar.
Fundos de Recebíveis Imobiliários (CRIs) :
Historicamente, os fundos de papel não são investimentos visando o ganho de capital, mas o recebimento de rendimentos constantes. Antes da crise, diversos fundos estavam negociando com dividend yields atraentes em torno de 7-8%. Agora, com a recente queda nos preços, o dividend yield aumentou ainda mais para patamares de 10%.
Para analisar os fundos, o gestor afirma que é importante ter em mente o tamanho do fundo, a concentração dos devedores e o lastro dos papéis. Os fundos com maior pulverização dos seus recebíveis em questão de ativo e devedores deveram ser pouco impactados em um eventual cenário de stress.
Por fim, o gestor acredita que os fundos de shoppings serão os mais impactados pelo coronavírus e que esse impacto gerou um efeito de pânico no mercado com alguns fundos desvalorizando abaixo do custo de reposição, ou seja, o custo de construir um shopping com a mesma qualidade, localização e maturação.
Mesmo com a alta volatilidade e considerando os impactos no curto prazo, ele ressalta que esse segmento de ativos não se tornou tóxico, os imóveis dos principais fundos de shoppings mantém seu valor e qualidade, apesar dos seus rendimentos serem impactos no curto prazo. Ainda, o gestor enxerga oportunidades na classe de shoppings no longo prazo, pois esses deveram apresentar o maior ganho de capital (valorização da cota) no prazo de 3 à 5 anos, até que os ativos retornem aos patamares pré-crise.