Fundos Imobiliários: como funcionam II | Seu Guia de Investimentos
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Este é o segundo artigo sobre Como funcionam os fundos de Investimento Imobiliário.
No artigo anterior vimos que para investir em fundos de investimento imobiliário é preciso um pouco de atenção, e ler todas as regras do prospecto e do regulamento saber se vale a pena investir. Eu escrevi um artigo falando sobre como avaliar a rentabilidade real de investimentos (veja aqui).
Mas, voltando aos fundos imobiliários: o que é o regulamento?
O Regulamento dos Fundos Imobiliários
O regulamento do Fundo Imobiliário é um documento que geralmente que contém informações sobre a destinação do fundo e outras características. Ele informa sobre:
Objetivo do fundo: se será a compra de imóveis, a construção, a alienação, etc
Ativos que poderão compor o fundo
Possibilidade do fundo contratar operações com derivativos
Prazo de validade do fundo
Se você quer investir em fundos imobiliários, leia o regulamento junto com o prospecto, com bastante atenção.
Rentabilidade e tributação dos Fundos Imobiliários
Os fundos imobiliários pagam todos os meses aos cotistas, os rendimentos, que são resultado da renda obtida com aluguéis, venda de unidades, valorização do preço de mercado dos imóveis, etc.
Além dos rendimentos mensais, o cotista também pode lucrar com a valorização da sua cota. Neste caso ele só terá lucro se vender a cota.
É importante você saber que, de acordo com a Lei 11.196/05, os rendimentos recebidos pelos cotistas são isentos de Imposto de Renda APENAS se:
O cotista tiver menos de 10% das cotas do fundo
O fundo tiver pelo menos 50 cotistas
As cotas do fundo forem negociadas exclusivamente na Bolsa
Caso contrário pagarão 20% de Imposto de Renda. Há também a taxa de performance, que é cobrada quando nos fundos imobiliários se atinge um rendimento superior a alguma meta definida.
Existem alguns riscos que precisam ser considerados ao se investir nos fundos imobiliários:
Risco de inadimplência dos locatários: é o risco de não pagamento dos aluguéis ou da venda dos imóveis
Risco de vacância dos imóveis: é o risco de o imóvel ter menos pessoas alugando do que sua capacidade total
Risco da desvalorização dos imóveis: como os fundos também apuram a variação no valor dos imóveis como um lucro, o dia em que o mercado de imóveis cair, o cotista terá menores rendimentos
Risco da gestão do fundo: risco relacionado a má decisões de investimento do administrador, como compra de imóveis com dívida, ou realização de investimentos que tenham dado prejuízo
Risco de liquidez: dificuldade de vender a cota porque há poucas pessoas comprando e vendendo no mercado
Riscos de conflito de interesses: entre administrador, gestor, estruturador, etc
A principal vantagem dos fundos imobiliários é a da isenção do Imposto de Renda para cotistas com menos de 10% das cotas. Isso reduz os custos de transação deste investimento. Porém considere sempre os riscos envolvidos e a rentabilidade deste tipo de investimento antes de investir. Muitas vezes a rentabilidade pode ser inferior a de outros investimentos disponíveis no mercado.
Muitas corretoras comparam investir nos fundos imobiliários a um investir num imóvel. Essa comparação faz com que os investimentos nos fundos imobiliários pareçam uma ótima alternativa, e isso é proposital, pois é de interesse da corretora que você compre as cotas do fundo com ela.
Investir em imóveis e em fundos imobiliários são coisas diferentes pelos seguintes motivos:
Ao investir num imóvel você compra um bem e se torna proprietário. Seu ganho virá dos aluguéis ou da venda do imóvel. Você se torna responsável pela manutenção do imóvel (pinturas, reformas, etc). Há também muitos impostos e taxas envolvidos na compra de um imóvel (ex: ITBI);
Ao comprar uma cota de um fundo imobiliário, você empresta seu dinheiro a alguém que irá pagar por este empréstimo através de juros, rentabilidade, dividendos ou algo do tipo. Você não terá a propriedade dos imóveis do fundo, mas irá capitalizar o empreendimento em troca de um retorno mensal que vai depender da renda obtida com alugueis, venda de unidades, e etc. O dono do imóvel será a empresa ou Banco que constituiu o fundo imobiliário. Nos meses em que o fundo imobiliário não obtiver renda através de aluguéis, vendas e etc, não haverá o pagamento dos rendimentos ao investidor.
Para saber se vale a pena investir num fundo imobiliário eu recomendo comparar a rentabilidade prometida com investimentos parecidos, como fundos de renda fixa, títulos do governo, fundos multimercados, etc.
Gostou do artigo? Deixe um comentário dividindo a sua visão ou experiência sobre os fundos imobiliários. Gosto muito de ler os comentários, eles me dão gás para escrever e dividir um pouco do que eu sei, cada dia mais. 🙂
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Parabéns pelo artigo. Para acompanhar os principais indicadores dos FIIs aconselho a acessar[Editado]
Gostaria de saber as vantagens e desvantagens dos chamados FIIs com prazo de validade. Entendo que para encerrar o fundo é necessário pagar os cotistas. Isso é feito com amortizações? Existe alguma equação que permite relacionar os dividendos e amortizações com o valor de mercado e o valor patrimonial do fundo? Parece-me que o investidor , no caso desse tipo de FII, não está devidamente protegido. Agradeço pelos possíveis esclarecimentos
Nos fundos com prazo, o resgate é feito no momento do término do mesmo. Este resgate é feito integralmente até onde sei, e não com amortizações. As amortizações são utilizadas pelos FIIs pra reduzir o capital do fundo apenas, o que reduziria o valor das cotas. Em nenhum fundo há uma proteção, por isso é importante ler prospectos, lâminas e contratos. É arriscado, e vai do perfil de cada investidor.